佳地?zé)岬匕褰鹨馓丈钅境擎?zhèn)土地估價(jià)規(guī)程

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1、 城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程 目 錄 1 總則 2 1.1 規(guī)程制定的目的 2 1.2 規(guī)程適用范圍 2 1.3 從事土地估價(jià)的基本規(guī)定 2 1.4 職業(yè)道德 2 1.5 土地估價(jià)報(bào)告的有效期 2 1.6 土地估價(jià)的法律依據(jù) 2 1.7 規(guī)程解釋權(quán) 3 2 城市土地估價(jià)基本原則和程序 4 2.1 城市土地估價(jià)的基本原則 4 2.2 城市土地估價(jià)的程序 4 ３、城市土地價(jià)格的影響因素 6 3.1 城市土地價(jià)格影響因素分類 6 3.2 一般因素 6 3.3 區(qū)域因素 6 3.4 個(gè)別因素 6 ４．基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估 6 4.1

2、準(zhǔn)備工作 6 4.2 資料調(diào)查與整理 7 4.3 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線 8 4.4 級(jí)差收益（地租）法評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià) 8 2. 模型選擇方法 11 4.5 利用土地交易資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià) 13 4.6 利用土地交易資料評(píng)估路線價(jià) 18 4.7 城市基準(zhǔn)地價(jià)的確定 19 4.8 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制 20 4.9 基準(zhǔn)地價(jià)圖的繪制 23 4.10 基準(zhǔn)地價(jià)更新 24 5 宗地地價(jià)評(píng)估基本方法 28 5.1 宗地估價(jià)程序 28 5.2 收益還原法 29 5.3 市場(chǎng)比較法 32 5.4 成本逼近法 38 5.5 剩余法 40 5.6

3、 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 42 6 各類用地宗地價(jià)格評(píng)估 45 6.1 宗地類型 45 6.2 居住類宗地價(jià)格評(píng)估 47 6.3 商業(yè)金融業(yè)用地宗地價(jià)格評(píng)估 48 6.4 工業(yè)、倉儲(chǔ)用地宗地價(jià)格評(píng)估 49 6.5 交通用地宗地價(jià)格評(píng)估 50 6.6 綜合用地宗地價(jià)格評(píng)估 52 6.7 公共綠地價(jià)格評(píng)估 52 7 不同土地權(quán)利的宗地價(jià)格評(píng)估 53 7.1 按宗地權(quán)利劃分土地價(jià)格評(píng)估類別： 53 7.2 土地所有權(quán)價(jià)格評(píng)估 54 7.3 土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估 55 7.4 土地租賃權(quán)價(jià)格評(píng)估 55 7.5 土地抵押價(jià)格評(píng)估 56 7.6 土地地

4、役權(quán)價(jià)格評(píng)估 56 8 土地估價(jià)成果驗(yàn)收及確認(rèn) 58 8.1 基準(zhǔn)地價(jià)成果的驗(yàn)收及確認(rèn) 58 8.2 宗地估價(jià)成果的確認(rèn) 59 9 名詞解釋 60 城市土地估價(jià)規(guī)程 1 總則 1.1 規(guī)程制定的目的 為了規(guī)范土地估價(jià)行為，統(tǒng)一估價(jià)程序和方法，做到估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)程。 1.2 規(guī)程適用范圍 本規(guī)程適用于城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)用地的“基準(zhǔn)地價(jià)”和“宗地地價(jià)”評(píng)估。

5、獨(dú)立工礦區(qū)、城市規(guī)劃區(qū)外的成片開發(fā)區(qū)和國(guó)家重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地、農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地的土地估價(jià)也適用本規(guī)程。 本規(guī)程所稱城市，是指國(guó)家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn)。 1.3 從事土地估價(jià)的基本規(guī)定 城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估由事業(yè)型評(píng)估單位和具有評(píng)估資格的市場(chǎng)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，土地估價(jià)師不得少于７名。宗地地價(jià)評(píng)估由具有評(píng)估資格的市場(chǎng)中介機(jī)構(gòu)評(píng)估，土地估價(jià)師不得少于２名。 1.4 職業(yè)道德 土地估價(jià)應(yīng)講職業(yè)道德。估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)獨(dú)立、客觀、公正地開展評(píng)估工作，不得作任何虛假的估價(jià)，應(yīng)為客戶保守秘密，按標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。 1.5 土地估價(jià)報(bào)告的有效期 土地估價(jià)報(bào)告的有效期

6、為一年。 1.6 土地估價(jià)的法律依據(jù) 土地估價(jià)除應(yīng)符合本規(guī)程外，還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定。 1.7 規(guī)程解釋權(quán) 本規(guī)程由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)解釋。 2 城市土地估價(jià)基本原則和程序 2.1 城市土地估價(jià)的基本原則 2.1.1 土地估價(jià)應(yīng)遵循下列原則： 1．合法原則； 2．最高最佳使用原則； 3．替代原則； 4．預(yù)期收益原則； 5．供需原則； 6．估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則； 7．多方法相比較原則。 2.1.2

7、 遵循合法原則，是指估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)在土地評(píng)估中，應(yīng)遵循相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定，所評(píng)估的對(duì)象應(yīng)以合法使用和合法處分為前提。 2.1.3 遵循最高最佳使用原則，是指土地評(píng)估應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)。 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估以估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀使用為最高最佳使用。 企業(yè)改制、資產(chǎn)清算、地稅征收、公益用地中地價(jià)評(píng)估以估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀使用為最高最佳使用。 估價(jià)人員應(yīng)對(duì)土地的現(xiàn)狀用途和未來用途是否是最高最佳使用作出判斷，并在估價(jià)報(bào)告中說明。 2.1.4 遵循替代原則，是指土地評(píng)估應(yīng)以同類地區(qū)類似土地在同等利用條件下的價(jià)格為基準(zhǔn)。估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常

8、價(jià)格。 2.1.5 遵循預(yù)期收益原則，是指土地評(píng)估應(yīng)以估價(jià)對(duì)象在正常利用下的未來客觀有效的預(yù)期收益為基準(zhǔn)。 2.1.6 遵循供需原則，是指土地評(píng)估要充分考慮土地供需的特殊性和土地市場(chǎng)的地域性。 2.1.7 遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，是指估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。 2.1.8 遵循多方法相比較原則，是指土地評(píng)估應(yīng)以多種方法評(píng)估同一估價(jià)對(duì)象，相互比較，取得客觀估價(jià)結(jié)果。 2.2 城市土地估價(jià)的程序 2.2.1 城市土地估價(jià)應(yīng)按下列程序進(jìn)行： 1. 確定估價(jià)基本事項(xiàng)； 2. 編制估價(jià)工作計(jì)劃； 3.

9、實(shí)地確認(rèn)估價(jià)對(duì)象； 4. 搜集估價(jià)所需資料； 5. 選定估價(jià)方法計(jì)算； 6. 確定估價(jià)結(jié)果； 7. 提交估價(jià)報(bào)告。 2.2.2 確定估價(jià)基本事項(xiàng)，是指確定估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)等基本事項(xiàng)。 確定估價(jià)對(duì)象包括確定估價(jià)對(duì)象的位置、用途、面積、權(quán)屬文件和估價(jià)權(quán)利性質(zhì)等；確定估價(jià)目的應(yīng)根據(jù)委托方的要求而定；確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和委托方要求而定，采用公歷表示，精確到日。 2.2.3 編制估價(jià)工作計(jì)劃，是指在確定估價(jià)基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，應(yīng)對(duì)估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行初步分析，編制估價(jià)工作計(jì)劃。 估價(jià)工作計(jì)劃主要

10、應(yīng)包括以下幾項(xiàng)： 1. 估價(jià)擬采用的技術(shù)步驟； 2. 估價(jià)擬采用的技術(shù)路線和估價(jià)方法； 3. 需要調(diào)查的資料及取得途徑； 4. 預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力和經(jīng)費(fèi)。 2.2.4 實(shí)地確認(rèn)估價(jià)對(duì)象，是指估價(jià)人員必須親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，實(shí)地勘查核實(shí)估價(jià)對(duì)象的位置、四至、面積、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)屬界限、周圍環(huán)境、道路狀況等，并對(duì)估價(jià)對(duì)象及周圍環(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等。 2.2.5 估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)經(jīng)常搜集估價(jià)所需資料，并進(jìn)行核實(shí)、分析和整理。 估價(jià)所需資料主要應(yīng)包括下列方面： 1. 估價(jià)對(duì)象相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的申請(qǐng)、批件及合同等；

11、 2. 對(duì)土地價(jià)格有普遍影響的資料； 3. 對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的土地價(jià)格有影響的資料； 4. 相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實(shí)例資料； 5. 確定土地估價(jià)參數(shù)的相關(guān)資料； 6. 反映估價(jià)對(duì)象權(quán)屬及狀況的資料。 2.2.6 根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象的具體情況，選擇土地評(píng)估的基本方法或其它具體評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，計(jì)算地價(jià)。具體評(píng)估方法是在基本方法上根據(jù)對(duì)象的特殊性衍生出來的符合估價(jià)基本原理的方法。 2.2.7 估價(jià)人員在確定對(duì)象價(jià)格后，應(yīng)按估價(jià)報(bào)告格式的要求撰寫估價(jià)報(bào)告書。按照評(píng)估項(xiàng)目委托合同，估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人提交估價(jià)報(bào)告。土地估價(jià)報(bào)告需經(jīng)當(dāng)?shù)赝恋毓芾頇C(jī)關(guān)確

12、認(rèn)后才能送交委托人。股份制改造上市企業(yè)的土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告需按規(guī)定報(bào)省土地管理機(jī)關(guān)或國(guó)土資源部確認(rèn)。 ３、城市土地價(jià)格的影響因素 3.1 城市土地價(jià)格影響因素分類 城市土地價(jià)格的影響因素主要有以下三大類： 1. 一般因素； 2. 區(qū)域因素； 3. 個(gè)別因素。 3.2 一般因素 一般因素是指影響城市地價(jià)總體水平的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策和自然因素等，內(nèi)容包括人口、行政區(qū)劃、城市發(fā)展過程、地理位置、自然條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、土地利用規(guī)劃及計(jì)劃、社會(huì)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃等。 3.3 區(qū)域因素 區(qū)域因素是指影響城市內(nèi)部區(qū)域之間地價(jià)水平的城市繁華程度及

13、區(qū)域在城市中的位置交通條件、公共及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等。 3.4 個(gè)別因素 個(gè)別因素是指與宗地直接有關(guān)的自然條件、市政設(shè)施條件、宗地面積、形狀、長(zhǎng)度、寬度、地質(zhì)條件、使用限制和宗地位置等。 地價(jià)影響因素復(fù)雜，且各宗地價(jià)格的影響因素不同。估價(jià)人員一定要仔細(xì)調(diào)查，具體分析，不可千篇一律。 ４．基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估 4.1 準(zhǔn)備工作 準(zhǔn)備工作主要有編寫基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估任務(wù)書、制定基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)查表和工作表、準(zhǔn)備工作底圖等。 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估任務(wù)書的內(nèi)容包括：城市基本情況、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作的領(lǐng)導(dǎo)與組織、估價(jià)時(shí)間安排和經(jīng)費(fèi)預(yù)算、估價(jià)成果及技術(shù)

14、方案等。 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的表格應(yīng)根據(jù)各的實(shí)際需要來制定。一些基本表格見附錄A。 基準(zhǔn)地價(jià)工作底圖為： 大城市 1:10000—1:20000 中等城市 1:5000—1:10000 小城市以下 1:1000—1:5000 按路線價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)域,局部商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)圖可采用更大比例尺圖件。 4.2 資料調(diào)查與整理 4.2.1 資料調(diào)查的一般要求 1. 調(diào)查、收集到有關(guān)的地價(jià)資料要按實(shí)地位置標(biāo)注到估價(jià)工作底圖上； 2. 調(diào)查以土地級(jí)或均質(zhì)地域?yàn)閱挝贿M(jìn)行

15、； 3. 樣本抽樣采用分類不等比抽樣調(diào)查； 4. 樣本要有代表性； 5. 樣本分布要均勻； 6. 調(diào)查樣本數(shù)為每級(jí)別內(nèi)相同土地利用性質(zhì)宗地?cái)?shù)的五分之一至五十分之一，一般房地出租買賣的調(diào)查樣本至少應(yīng)占其總量的１５％，每級(jí)樣本總數(shù)不少于30個(gè)； 7. 所選樣本應(yīng)能同時(shí)獲得地價(jià)或利用效益和相對(duì)應(yīng)的土地條件資料； 8. 出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股、聯(lián)營(yíng)、聯(lián)建等地價(jià)和企業(yè)單位土地利用效益資料以元為單位，準(zhǔn)確到小數(shù)點(diǎn)后一位； 9. 調(diào)查資料必須填入相應(yīng)的調(diào)表格。 4.2.2 資料調(diào)查的內(nèi)容 1. 土地定級(jí)成果資料：包括土地級(jí)別

16、圖、土地定級(jí)工作和技術(shù)報(bào)告、其它能用于土地估價(jià)的定級(jí)成果及資料； 2. 土地利用效益資料：包括不同行業(yè)資金利潤(rùn)率標(biāo)準(zhǔn)、同一行業(yè)不同規(guī)模的資金利用效益資料、不同行業(yè)不同規(guī)模的企業(yè)勞動(dòng)力標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益資料、單位或企業(yè)土地利用效益資料； 3. 地租、地價(jià)資料：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股等資料，房屋買賣、出租資料，土地征用及房屋折遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)資料，房屋造價(jià)、重置價(jià)等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及土地開發(fā)費(fèi)用資料等； 4. 影響地價(jià)的因素資料； 5. 其它資料：歷史地價(jià)資料、經(jīng)濟(jì)發(fā)展及利息率利潤(rùn)率資料、有關(guān)經(jīng)濟(jì)指數(shù)及建筑材料價(jià)格上漲指數(shù)、土地開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的政策法規(guī)、條例、規(guī)定等

17、、有關(guān)土地房屋的稅收種類、生產(chǎn)率、城市規(guī)劃等有關(guān)資料。 4.2.3 樣本資料的整理 1. 樣本剔除。 逐表審查調(diào)查資料，將缺主要項(xiàng)目、填報(bào)數(shù)據(jù)不符合要求和數(shù)據(jù)明顯偏離正常性況的樣本剔除。 2. 樣本資料歸類 將初步審查合格的樣本資料，分別按土地級(jí)別或均質(zhì)地域、土地用途、企業(yè)用地效益、地價(jià)的交易方式和地價(jià)計(jì)算方法進(jìn)行歸類。當(dāng)樣本數(shù)量少于規(guī)定要求時(shí)應(yīng)進(jìn)行樣本的補(bǔ)充調(diào)查。 4.3 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線 4.3.1 以土地定級(jí)為基礎(chǔ)，土地收益（地租）為依據(jù)，市場(chǎng)交易資料為參考評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)。該技術(shù)路線主要用于土地市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，土地交易案例不多的城市。

18、 4.3.2 用土地條件劃分均質(zhì)地域（或以土地定級(jí)為基礎(chǔ)），用市場(chǎng)交易價(jià)格等資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)。該技術(shù)路線主要用于土地市場(chǎng)發(fā)達(dá)，土地交易案例多的城市，是今后基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的主要技術(shù)路線。 4.3.3 用土地條件劃分均質(zhì)地域，用市場(chǎng)交易價(jià)格等資料評(píng)估路線價(jià)。該技術(shù)路線主要用于土地市場(chǎng)發(fā)達(dá)城市的部分商業(yè)用地的評(píng)估。 4.4 級(jí)差收益（地租）法評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià) 4.4.1 土地級(jí)別的確定 根據(jù)《城鎮(zhèn)土地定級(jí)規(guī)程》的要求，確定土地的級(jí)別。 4.4.2 樣本數(shù)據(jù)處理 4.4.2.1 土地利用類型的劃分 土地利用類型的劃分按利用現(xiàn)狀劃分。在分用途全域覆蓋性評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，

19、也以土地的現(xiàn)狀開發(fā)程度和現(xiàn)狀利用程度為依據(jù)，適當(dāng)考慮土地利用規(guī)劃。土地利用類型分為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地三大類，在一些土地利用分異較明顯的大城市和特大城市，可將商業(yè)用地又分為金融、賓館、辦公和普通商業(yè)等用地，住宅用地也可再分為一級(jí)住宅、二級(jí)住宅和三級(jí)住宅用地等類型。 4.4.2.2 單元土地質(zhì)量指數(shù)計(jì)算 根據(jù)土地級(jí)別內(nèi)單元總分值進(jìn)行級(jí)差收益測(cè)算時(shí)，單元土地質(zhì)量指數(shù)按下式計(jì)算： fi Xin =—— n 式中：Xin ：某單元

20、土地質(zhì)量指數(shù)； fi ：某單元總分值； n ：土地級(jí)別數(shù) 4.4.2.3 行業(yè)或類別資本效益折算系數(shù)的計(jì)算 分別以商業(yè)、住宅、工業(yè)中某種行業(yè)或類別的資本為標(biāo)準(zhǔn)，按下式計(jì)算各行業(yè)或類別的資本效益折算系數(shù)： Crm Kci = —— Cr 式中： Kci ：某用地類型中的某行業(yè)或類別資本效益折算系數(shù) Crm ：該用地類型中某一行業(yè)或類別全市平均資金利潤(rùn)率

21、 Cr ：該用地類型中標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)或類別全市平均資金利潤(rùn)率 4.4.2.4 規(guī)模資本效益折算系數(shù)的計(jì)算 分別以商業(yè)、住宅、工業(yè)中當(dāng)?shù)匦袠I(yè)最佳企業(yè)規(guī)?；蚣夹g(shù)水平下的資本為標(biāo)準(zhǔn)，按下式計(jì)算規(guī)模資本效益折算系數(shù)： Crn Ｋcs =—— Cmax 式中：Ｋcs ：某一行業(yè)或類別某一規(guī)模下的資本效益折算系數(shù) Crn ：該行業(yè)或類別某一規(guī)模下的全市平均資金利潤(rùn)率 Cmax ：該行業(yè)或類別最佳規(guī)

22、模下的全市平均資金利潤(rùn)率 4.4.2.5 企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)資本額的計(jì)算 企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)資本額按下式計(jì)算： Cs =Ce×Kci ×Kcs 式中：Cs：企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)資本額 Ce ：企業(yè)實(shí)際使用的資本額 Kci 、Kcs同前。 4.4.2.6 合理工資量的計(jì)算 按當(dāng)?shù)馗餍袠I(yè)不同技術(shù)水平下勞動(dòng)力的定員標(biāo)準(zhǔn)，用下式計(jì)算合理的工資支出標(biāo)準(zhǔn)： LPs Lcs = Lce ×—— LPe

23、 式中：Lcs ：某企業(yè)在標(biāo)準(zhǔn)定員情況下應(yīng)支出的工資額 Lce ：該企業(yè)實(shí)際支出的工資額 LPs ：某一技術(shù)水平下同等規(guī)模的企業(yè)應(yīng)有勞動(dòng)力標(biāo)準(zhǔn) 數(shù)量 LPe ：企業(yè)實(shí)際占有的勞動(dòng)力數(shù)量 4.4.2.7 企業(yè)效益資料的整理 將收集到的企業(yè)效益資料，按標(biāo)準(zhǔn)化公式計(jì)算整理。 4.4.3 指標(biāo)選擇與樣本數(shù)據(jù)歸類 4.4.3.1 級(jí)差收益測(cè)算指標(biāo)的選擇 級(jí)差收益測(cè)算選擇的指標(biāo)主要有單位土地面積的凈收益、單位土地面積標(biāo)準(zhǔn)資金占有量、單位土地面積合理工資占有量、企業(yè)所在土地的級(jí)別或單元總分值。 4.4.3.2

24、 樣本數(shù)據(jù)歸類 以土地級(jí)別為單位，分別以不同土地利用類型進(jìn)行數(shù)據(jù)歸類，可以細(xì)分的土地類型還可按細(xì)類歸類。 4.4.3.3 樣本數(shù)據(jù)檢驗(yàn) 數(shù)據(jù)檢驗(yàn)以土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域?yàn)閱挝?，分土地利用類型進(jìn)行抽樣樣本的總體和方差檢驗(yàn)。 用卡方檢驗(yàn)法、秩和檢驗(yàn)法分別對(duì)已知數(shù)據(jù)總體分布類型和未知數(shù)據(jù)分布類型的樣本進(jìn)行總體一致性檢驗(yàn)。 用 t 檢驗(yàn)法和均值――方差法分別對(duì)樣本總體為正態(tài)和非正態(tài)分布的進(jìn)行異常值剔除。 當(dāng)檢驗(yàn)后的數(shù)據(jù)不能滿足模型建立的需要時(shí)，應(yīng)增加抽樣數(shù)據(jù)，按以上方式重新進(jìn)行數(shù)據(jù)歸類。 4.4.4 模型選擇與系數(shù)估計(jì) 4.4.4.1 模型

25、選擇 1. 常用于級(jí)差收益（地租）測(cè)算的模型有： A、 Yn=A(1+r)X1n 或 Yn=A(1+r)aX1n 其中： Yn ：第n級(jí)土地樣本每平方米土地的利潤(rùn)值； A：常數(shù)； r ：利潤(rùn)級(jí)差系數(shù)； X1n ：第n級(jí)土地級(jí)別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)； α：待定系數(shù)。 土地質(zhì)量從優(yōu)到劣按等級(jí)系數(shù)１，２，……n排列，土地級(jí)別指數(shù)取值為n,……2，１。 Ｂ、 Yn = b0 + b1X1n+ b2 X2+ b3X3 式中：Yn ：第n級(jí)土地樣本每平

26、方米土地的利潤(rùn)值； X1n ：第n級(jí)土地級(jí)別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)； X2 ：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)資金占有量； X３ ：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)工資占有量； b0 ：常數(shù)，大于零； b１ 、b２ 、b３ ：分別為土地、資本、勞動(dòng)力的回歸系數(shù)。 C 、 Yn=A(1+r)X1n ＊ X2b2 ＊ X3b3 式中：Yn ：第n級(jí)土地樣本每平方米土地的利潤(rùn)值； A：常數(shù)； r ：利潤(rùn)級(jí)差系數(shù)； X1n

27、：第n級(jí)土地級(jí)別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)； X2 ：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)資金占有量； X３ ：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)工資占有量； b２ 、b３ ：分別為資本、勞動(dòng)力的回歸系數(shù)。 D、 Yn = F(X1n)+ b2X2+ b3X3+V 式中：Yn ：第n級(jí)土地樣本每平方米土地的利潤(rùn)值； X1n ：第n級(jí)土地級(jí)別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)； F(X1n)：自變量X1n 的未知函數(shù)，為土地帶給企業(yè)的利潤(rùn)； X2 ：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)資金占有量；

28、 X３：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)工資占有量； b２ 、b３ ：分別為資本、勞動(dòng)力的回歸系數(shù)； Ｖ：誤差項(xiàng)。 2. 模型選擇方法 根據(jù)數(shù)據(jù)資料條件，用以下方法進(jìn)行模型選擇： 方法一：在已知線性模型的前提下，用被解釋變量與解釋變量的二維散點(diǎn)圖來初步確定模型的數(shù)學(xué)形式。 方法二：將樣本數(shù)據(jù)依次代入可能的數(shù)學(xué)模型中，得到不同樣本的回歸模型，同時(shí)對(duì)各樣本模型進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)和計(jì)量檢驗(yàn)，按檢驗(yàn)結(jié)果，選定測(cè)算模型。 4.4.4.2 系數(shù)估計(jì) 1. 模型確定 根據(jù)4.4.4.1條中提供的模型、模型選擇方法和樣本數(shù)據(jù)條件，確定

29、收益測(cè)算模型，測(cè)定各因素系數(shù)值。 2. 系數(shù)估計(jì) 將樣本資料代入數(shù)學(xué)模型，求出各因素系數(shù)的估計(jì)值。其計(jì)算方法一般用最小二乘法求解因素系數(shù)估計(jì)值，工作步驟為： 1. 線性變換，將各種非線性模型變換成線性模型； 2. 構(gòu)造擬合誤差的平方和； 3. 導(dǎo)出正規(guī)方程組； 4. 求解正規(guī)方程組； 5. 確定因素系數(shù)估計(jì)值。 4.4.4.3 因素系數(shù)估計(jì)值的可靠性檢驗(yàn) 1. 經(jīng)濟(jì)意義檢驗(yàn) 一般從符號(hào)和值域兩個(gè)方面檢驗(yàn)。符號(hào)檢驗(yàn)主要是根據(jù)模型中變量設(shè)計(jì)所要達(dá)到的條件進(jìn)行檢驗(yàn)；值域檢驗(yàn)是根據(jù)現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)條件加以具體限定。 2. 統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)

30、 通過回歸系數(shù)bj的統(tǒng)計(jì)顯著性檢驗(yàn)，判斷因素Xi對(duì)凈收益Y的影響程度。 通過回歸系數(shù)的總體顯著性檢驗(yàn)，判斷因素在總體上對(duì)凈收益的影響程度。 通過模型的擬合優(yōu)度檢驗(yàn)，判斷建立的模型與樣本數(shù)據(jù)的擬合程度。 3. 計(jì)量經(jīng)濟(jì)檢驗(yàn) 通過異方差性檢驗(yàn)和多重共線性檢驗(yàn)，判斷統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)的有效性。 4.4.5 土地收益計(jì)算 將樣本數(shù)據(jù)代入確定的數(shù)學(xué)模型中，得到每一級(jí)土地上不同行業(yè)的土地收益值，各模型土地收益為： Ａ模型 Ini =A(1+r)X1n B模型 Ini =Yni – (b0 +b2X2+b3X3)

31、 Yni C模型 Ini =——— (X2b2 *X3b3) D模型 Ini =Yni-(b2X2+b3X3+V) 式中：Ini ：第n 級(jí)土地上樣本單位面積的土地收益； Yni： 第n 級(jí)土地上樣本單位面積的利潤(rùn)； A、Xln、r、b0、b2、b3、X2、X3、V含義同４．４．４．１中各模型。 某一級(jí)土地收益的平均值按下式計(jì)算： 式中：In ：第n 級(jí)土地上不同行業(yè)土地的平均收益； Ｍ

32、：第n 級(jí)土地上的樣本量。 4.4.6 基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算 4.4.6.1 土地還原利率的確定 土地還原利率確定方法見5.2.5條中第二款。 4.4.6.2 基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算 將土地收益視同經(jīng)營(yíng)者交付地租的能力，按下式估計(jì)每一級(jí)土地不同用途的基準(zhǔn)地價(jià)： In P1b = — rd 式中：P1b：某一用途土地在某一土地級(jí)上的基準(zhǔn)地價(jià)； In ：某一用途土地在某一土地級(jí)上單位面積的平均收益； rd ：土地還原利率 根據(jù)計(jì)算結(jié)果，確定用級(jí)差收益（地租）測(cè)算的每級(jí)土地上商業(yè)、住宅

33、、工業(yè)等土地利用類型的基準(zhǔn)地價(jià)。 對(duì)離散度較大的測(cè)算結(jié)果，要在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上，確定用級(jí)差收益測(cè)算的不同區(qū)域、地段的基準(zhǔn)地價(jià)。 每一級(jí)土地上，將商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型的最高基準(zhǔn)地價(jià)作為用級(jí)差收益測(cè)算的該級(jí)土地的基準(zhǔn)地價(jià)，根據(jù)需要可用確定級(jí)別綜合基準(zhǔn)地價(jià)的方法確定區(qū)域或區(qū)段的綜合基準(zhǔn)地價(jià)。 按測(cè)算結(jié)果，編制各級(jí)各類土地的基準(zhǔn)地價(jià)表。 4.5 利用土地交易資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià) 4.5.1 各類用途土地級(jí)別或土地均質(zhì)區(qū)域的確定 4.5.1.1 以已劃定的土地級(jí)別作為基準(zhǔn)地價(jià)的測(cè)算區(qū)域。如果城市土地級(jí)別較大，而同類用地的地租地價(jià)在同一級(jí)別的變化幅度較大時(shí)，就要細(xì)分土地級(jí)別或區(qū)域

34、。 4.5.1.2 在沒有進(jìn)行土地定級(jí)的城市，可按城市土地條件相似和樣點(diǎn)地價(jià)相近劃分均質(zhì)地域，作為基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算區(qū)域。其一般程序?yàn)椋哼x擇劃分區(qū)域的因素，確定因素劃分區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)查資料和圖件，初步劃分區(qū)域，實(shí)地校核調(diào)整和區(qū)域邊界的確定。 4.5.1.3 均質(zhì)地域中樣本數(shù)量較少，不能滿足模型推斷的樣本需要量時(shí)，可通過均質(zhì)地域同一性判別，進(jìn)行適當(dāng)歸并。 4.5.2 樣點(diǎn)地價(jià)的整理 交易地價(jià)資料即樣點(diǎn)地價(jià)資料的整理包括一些樣點(diǎn)宗地地價(jià)的評(píng)估和樣點(diǎn)地價(jià)的修正。宗地地價(jià)評(píng)估方法見5、6、7。在樣點(diǎn)地價(jià)的整理中，關(guān)鍵是各參數(shù)的確定。估價(jià)人員一定要從實(shí)際出發(fā)，調(diào)查研究，積累有效數(shù)據(jù)，確定不同時(shí)期

35、不同地區(qū)的估價(jià)參數(shù)。 4.5.2.1 土地聯(lián)營(yíng)入股資料 根據(jù)合同內(nèi)容或雙方的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，按土地的年收益或入股比例，分別計(jì)算地價(jià)。 1. 用土地入股取得的年收益，按下式計(jì)算地價(jià)： Plg 1 Pls=（——）×—— s rd 式中：Pls——聯(lián)營(yíng)土地單位面積地價(jià) Plg——土地股每年分享的利潤(rùn)或股息 s——聯(lián)營(yíng)土地面積 rd——土地還原利率 2. 用合同

36、規(guī)定的資本投入情況和分成比例，按下式計(jì)算地價(jià)： re 1 Pls=Cg×（——）×—— rc s 式中：Pls——聯(lián)營(yíng)土地單位面積地價(jià) Cg——出資方的資本總量 re——出地方利潤(rùn)分成量 rc——出資方利潤(rùn)分成量 s——聯(lián)營(yíng)土地面積 4.5.2.2 以地?fù)Q房資料 用出地方取得房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格作為讓出土地的總地價(jià)

37、，按下式計(jì)算地價(jià)： Stb×Pbs Pls=———— s 式中：Pls——宗地單位面積地價(jià) Stb——轉(zhuǎn)讓土地方獲得的建筑面積 Pbs——單位建筑面積的平均售價(jià) Ｓ——讓出的土地面積 4.5.2.3 聯(lián)建分成資料 聯(lián)建分成的土地不直接進(jìn)入市場(chǎng)，估價(jià)中不計(jì)算土地資本的利息，也不計(jì)算投資資本的利潤(rùn)，則地價(jià)計(jì)算公式為： （Pbm+T）×Slb （Pbm+

38、T）×Slb×Rv Pls= ———————— = —————————— Scl Scb 式中：Pls——聯(lián)建房中單位土地面積的地價(jià) Pbm——房屋單位建筑面積造價(jià) T——房屋單位建筑面積交納的稅費(fèi) Slb——出地方分成建筑面積 Scl——出資方建筑物分?jǐn)偟耐恋孛娣e Rv——容積率 Scb——出資方分成建筑面積 4.5.2.4 樣點(diǎn)地價(jià)的年期修正

39、不同年期的樣點(diǎn)地價(jià)資料只有進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)年期（一般以法定最高出讓年期為基準(zhǔn)地價(jià)年期）修正，才能用于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。 1. 有限年期使用權(quán)地價(jià)修正到基準(zhǔn)地價(jià)年期： 計(jì)算公式為： [1－（1/（1+rd）m）] Pm=Pml×—————————— [1－（1/（1+rd）m1）] 式中：Pm──基準(zhǔn)地價(jià)年期的土地使用權(quán)價(jià)格 m1──樣點(diǎn)地價(jià)的實(shí)際年期 Pm1──樣點(diǎn)地價(jià) m──基準(zhǔn)地價(jià)年期 rd──土地還

40、原利率 2. 所有權(quán)地價(jià)修正到基準(zhǔn)地價(jià)年期： 計(jì)算公式為： Pm=P×[1－（1/（1+rd）m）] 式中：P為土地所有權(quán)價(jià)格，Pm、rd、m含義同上。 4.5.2.5 樣點(diǎn)地價(jià)的交易時(shí)間修正 不同交易時(shí)間的樣點(diǎn)地價(jià)，只有修正到基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)地價(jià)，才能用于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。時(shí)間修正系數(shù)的確定以年為單位，區(qū)別不同土地用途，計(jì)算地價(jià)年度之間的平均上漲或下降幅度。在建立地價(jià)指數(shù)系統(tǒng)的城市，可用地價(jià)指數(shù)計(jì)算。 計(jì)算公式為： Pis Kij=──

41、 Pij 式中：Kij──某類土地用途第j年數(shù)據(jù)修正到基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估年的系數(shù) Pis──某類土地用途基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估年土地交易平均價(jià)（或地價(jià)指數(shù)） Pij──某類土地用途第j年土地交易平均價(jià)（或地價(jià)指數(shù)） 對(duì)不同年份發(fā)生的交易宗地地價(jià)，地價(jià)修正到評(píng)估年份的計(jì)算公式為： Pls=Kij×Pji 式中：Pls──修正到評(píng)估時(shí)間的宗地價(jià)格 Pji──第j年，第i類宗地的實(shí)際成交地價(jià) 4.5.2.6 樣點(diǎn)地價(jià)的容積率修正 不同容積率下的樣點(diǎn)地價(jià)，只有修正到基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估所設(shè)計(jì)的

42、標(biāo)準(zhǔn)容積率下地價(jià)，才能用于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。首先編制容積率修正系數(shù)表： Pis Kr=── Pi 式中：Kr──容積率修正系數(shù) Pis──某一區(qū)域某一用途基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)容積率下單位面積平均地價(jià) Pi──某一區(qū)域某一用途在某一容積率時(shí)單位面積的平均地價(jià) 對(duì)不同容積率情況下發(fā)生的交易地價(jià)，按下式將地價(jià)修正到標(biāo)準(zhǔn)容積率的價(jià)格： Pls=Kr×Pli 式中：Pls

43、──修正到標(biāo)準(zhǔn)容積率時(shí)的宗地地價(jià) Pli──某一容積率下的宗地交易價(jià)格 Kr──同前 4.5.2.7 樣點(diǎn)地價(jià)的其它修正 根據(jù)交易地價(jià)資料情況，還可以進(jìn)行如下修正： 1. 交易情況修正：把交易情況不正常的樣點(diǎn)地價(jià)，修正到在公開、公平的正常市場(chǎng)情況下交易地價(jià)。協(xié)議出讓地價(jià)、暗箱操作地價(jià)、急買急賣地價(jià)等均屬不正常交易地價(jià)。 2. 地價(jià)樓層分配修正：樣點(diǎn)資料若為大廈某層之建筑售價(jià)，需根據(jù)地價(jià)樓層分配關(guān)系求出其基地價(jià)。 3. 基礎(chǔ)設(shè)施配套程度修正：在不同基礎(chǔ)設(shè)施配套程度下的樣點(diǎn)地價(jià)，一定修正到基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估所設(shè)定的基礎(chǔ)設(shè)施配套程度下

44、的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)。 4. 同一用途中不同用地細(xì)類修正：商業(yè)用地中大商廈、金融大廈等與臨街小店鋪的地價(jià)，住宅用地中高檔住宅與低檔住宅的地價(jià)，在沒有按細(xì)類評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，要作用地細(xì)類的修正。 等等。 4.5.2.8 樣點(diǎn)地價(jià)圖的繪制 在有條件的城市，要在工作底圖上繪制樣點(diǎn)地價(jià)圖。 1. 按商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同用途分別作地價(jià)樣點(diǎn)資料分布圖； 2. 土地級(jí)別界線和均質(zhì)地域界線要反映在圖上； 3. 直接在圖上表示地價(jià)，地價(jià)資料多時(shí)，采用分級(jí)圖表示地價(jià)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)。 4.5.3 樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)和處理 4.5.3.1 樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn) 1.

45、同一土地級(jí)或均質(zhì)地域中，同一交易方式的樣本地價(jià)要通過樣本同一性檢驗(yàn)。同一均質(zhì)地域中樣本數(shù)量不能滿足總體檢驗(yàn)的需要時(shí) ，需對(duì)均質(zhì)地域進(jìn)行差別判別歸類，按類進(jìn)行樣本總體同一性檢驗(yàn)。 2. 同一均質(zhì)地域中，不同交易方式計(jì)算的樣本地價(jià)，也要通過樣本總體同一性的檢驗(yàn)。 3. 樣本總體檢驗(yàn)規(guī)定參見4.4.3.3條中有關(guān)規(guī)定。 4.5.3.2 樣點(diǎn)數(shù)據(jù)處理 1. 城市中商業(yè)中心區(qū)的地價(jià)最高區(qū)段，應(yīng)單獨(dú)表示。 2. 相同用途的樣點(diǎn)地價(jià)，在確定方差檢驗(yàn)精度后，精度以外的數(shù)據(jù)作為異常數(shù)據(jù)剔除。方差檢驗(yàn)規(guī)定參見4.4.3.3條中有關(guān)規(guī)定。 3. 同一級(jí)別、均質(zhì)地

46、域中，不同交易方式下估算的樣點(diǎn)地價(jià)，當(dāng)總體不一致時(shí)，以最有代表性，樣點(diǎn)數(shù)量多的作為基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)資料。 4.5.3.3 數(shù)據(jù)整理 將經(jīng)過修正及樣本數(shù)據(jù)處理以后的樣點(diǎn)，按土地級(jí)、土地均質(zhì)區(qū)域、土地用途和資料交易方式順序進(jìn)行整理，并填表。 4.5.4 利用樣點(diǎn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域或級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià) 4.5.4.1 用樣點(diǎn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域或級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià) 1. 有樣點(diǎn)區(qū)域或級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估 A. 樣本數(shù)量的確定。按數(shù)理統(tǒng)計(jì)要求，合格樣本量最少應(yīng)為影響因素?cái)?shù)的４倍。 B. 模型選擇及基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算。在有樣點(diǎn)區(qū)域或級(jí)別內(nèi)，可利用不同用途交易樣點(diǎn)地價(jià)的平均值作為該區(qū)域的基準(zhǔn)

47、地價(jià)。一般選擇下式計(jì)算區(qū)域或級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)： 或 式中： Pla：某均質(zhì)地域或級(jí)別內(nèi)的分用途單位面積基準(zhǔn)地價(jià)； Pli ：某均質(zhì)地域或級(jí)別內(nèi)各用途各有效樣點(diǎn)的單位面積地價(jià)或眾數(shù)樣點(diǎn)單位面積地價(jià)； M：均質(zhì)區(qū)域或級(jí)別內(nèi)可利用的有效地價(jià)樣點(diǎn)數(shù)； SI：樣點(diǎn)宗地面積。 2. 沒有交易價(jià)資料或交易價(jià)格資料較少區(qū)域或級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估 沒有交易資料的區(qū)域或級(jí)別，基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估采用比較法、比例系數(shù)法或系數(shù)修正法進(jìn)行。評(píng)估程序?yàn)椋? A. 對(duì)已評(píng)估出基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)域或級(jí)別，建立地價(jià)

48、與影響價(jià)格的土地條件對(duì)照表； B. 將沒有交易資料或數(shù)量不足的區(qū)域或級(jí)別，進(jìn)行土地條件調(diào)查和量化； C. 比較待估價(jià)區(qū)域或級(jí)別同有地價(jià)區(qū)域或級(jí)別的接近程度，估算其基準(zhǔn)地價(jià)； D. 因素差異大的區(qū)域，在比較基礎(chǔ)上，采用系數(shù)修訂法估算區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)； E. 通過確定各種用途基準(zhǔn)地價(jià)在不同區(qū)域或級(jí)別內(nèi)的比例關(guān)系，估算出其它用途的基準(zhǔn)地價(jià)。 4.5.4.2 建立樣點(diǎn)地價(jià)和土地級(jí)別模型，評(píng)估級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià) A. 模型選擇：在土地定級(jí)的基礎(chǔ)上，通過建立樣點(diǎn)地價(jià)與土地級(jí)別之間的數(shù)學(xué)關(guān)系模型，求出各用途各級(jí)別的地價(jià)級(jí)差系數(shù)，再用地價(jià)級(jí)差系數(shù)等參數(shù)來計(jì)算級(jí)別基準(zhǔn)

49、地價(jià)。數(shù)學(xué)模型為： Yn=A(1+r)Xn 或 Yn=A(1+r)aXn 其中： Yn ：第n級(jí)土地交易樣點(diǎn)地價(jià)（求基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)是級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)）； A：常數(shù)； r ：地價(jià)級(jí)差系數(shù)； Xn ：第n級(jí)土地級(jí)別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù) α：待定系數(shù)。 在特殊情況下，要做地價(jià)與土地級(jí)別二維關(guān)系圖，確定測(cè)算模型。 B. 系數(shù)估計(jì)：將收集到的不同用途的地價(jià)資料，按用途將通過檢驗(yàn)的地價(jià)資料代入模型中，估計(jì)參數(shù)值Ａ和r。估算出Ａ和r后，要進(jìn)行系數(shù)可靠性檢驗(yàn)，檢驗(yàn)要求按4.4.4.3

50、條中的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。 C. 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估：將估計(jì)值Ａ、r和有關(guān)參數(shù)代入，得到各級(jí)土地的基準(zhǔn)地價(jià)或各單元分值的估計(jì)地價(jià)。地此基礎(chǔ)上，根據(jù)地價(jià)的離散程度，確定區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)。 4.5.4.3 用地細(xì)類基準(zhǔn)地價(jià)的估算 根據(jù)市場(chǎng)交易地價(jià)資料，按商業(yè)、住宅、工業(yè)用地中的用地細(xì)類再作分析，如商業(yè)用地中又可分金融細(xì)類、賓館辦公細(xì)類、商場(chǎng)細(xì)類和零售商店等細(xì)類，住宅中又可分一級(jí)住宅、二級(jí)住宅和三級(jí)住宅等細(xì)類，根據(jù)地價(jià)在細(xì)類中的變化，估算各用地類中細(xì)類的基準(zhǔn)地價(jià)。 4.6 利用土地交易資料評(píng)估路線價(jià) 4.6.1 路線價(jià)的評(píng)估范圍 路線價(jià)主要用于繁華商業(yè)區(qū)段的價(jià)格評(píng)估。 4.6.2

51、 商業(yè)用地路線價(jià)區(qū)段的劃分 4.6.2.1 地價(jià)區(qū)段劃分標(biāo)準(zhǔn)： 1. 商業(yè)用地區(qū)位條件、交通條件、人流量多少、位置相似的地塊劃歸同一區(qū)段； 2. 商服繁華程度基本相同的地塊劃歸同一個(gè)地價(jià)區(qū)段 4.6.2.2 區(qū)段劃分方法： 1. 以道路、溝渠或其他明顯地物為界限； 2. 在確定有路線價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的地價(jià)區(qū)段，以里地線為界線。里地線采用臨街宗地眾數(shù)進(jìn)深代替。 4.6.3 樣點(diǎn)地價(jià)的整理 與4.5.2條中有關(guān)規(guī)定相同。 4.6.4 樣點(diǎn)地價(jià)的數(shù)據(jù)檢驗(yàn) 與4.5.3條中有關(guān)規(guī)定相同。 4.6.5 評(píng)估區(qū)段地價(jià) 4.6.5.1

52、 有樣點(diǎn)區(qū)段路線價(jià)的評(píng)估 以市場(chǎng)交易地價(jià)資料為基礎(chǔ)，求取各區(qū)段的平均價(jià)為區(qū)段地價(jià)。方法有三種： 1. 取中位數(shù)。 2. 取眾數(shù)。 3. 取算術(shù)平均數(shù)。 4.6.5.2 無樣點(diǎn)地價(jià)或樣點(diǎn)地價(jià)較少的區(qū)段路線價(jià)評(píng)估 沒有交易資料的區(qū)段路線價(jià)評(píng)估，采用比較法、系數(shù)修正法進(jìn)行。見4.5.4.1中第二款。 4.6.6 劃分地價(jià)等級(jí) 把區(qū)段地價(jià)按地價(jià)高低排列，并描繪在數(shù)軸散點(diǎn)圖或頻率直方圖上，密集區(qū)域即為一個(gè)地價(jià)等級(jí)。 4.7 城市基準(zhǔn)地價(jià)的確定 4.7.1 基準(zhǔn)地價(jià)確定的原則 1. 以實(shí)際數(shù)據(jù)測(cè)算的結(jié)果為準(zhǔn)，以比較、修正

53、的結(jié)果為輔。 2. 地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)的以市場(chǎng)交易資料測(cè)算結(jié)果為準(zhǔn)，級(jí)差收益測(cè)算結(jié)果驗(yàn)證。 3. 地產(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的以級(jí)差收益測(cè)算結(jié)果為準(zhǔn)，市場(chǎng)交易資料測(cè)算結(jié)果驗(yàn)證。 4. 體現(xiàn)地產(chǎn)管理政策。 4.7.2 基準(zhǔn)地價(jià)的確定 以一種方法測(cè)算城市基準(zhǔn)地價(jià)的，用該種方法確定的級(jí)別商業(yè)、住宅、工業(yè)用途的基準(zhǔn)地價(jià)為城市基準(zhǔn)地價(jià)。 以兩種以上方法測(cè)算城市分用途基準(zhǔn)地價(jià)的，應(yīng)以級(jí)別或區(qū)域?yàn)閱挝唬貌煌椒ǖ臏y(cè)算結(jié)果，根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)狀況和地價(jià)水平，確定級(jí)別或區(qū)域中各用途的基準(zhǔn)地價(jià)。 以兩種以上方法測(cè)算城市基準(zhǔn)地價(jià)的，根據(jù)不同方法的評(píng)估結(jié)果、土地市場(chǎng)狀

54、況等，以其中最符合市場(chǎng)行情的一種方法的結(jié)果為標(biāo)準(zhǔn)，用其它方法的結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)修正，確定各用途的基準(zhǔn)地價(jià)。 根據(jù)城市土地利用特點(diǎn)，在一些大城市，如果其土地分異較明顯，則可按商業(yè)、住宅、工業(yè)用途中的用地細(xì)類再作分析，估算各用地類的基準(zhǔn)地價(jià)。 4.8 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制 4.8.1 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表是采用替代原理，建立基準(zhǔn)地價(jià)、宗地地價(jià)及其影響因素之間的相關(guān)關(guān)系，編制出基準(zhǔn)地價(jià)在不同因素條件下修正為宗地地價(jià)的系數(shù)體系。以便能在宗地條件調(diào)查的基礎(chǔ)上，按對(duì)應(yīng)的修正系數(shù)，快速、高效、及時(shí)地評(píng)估出宗地地價(jià)。它分為級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表和路線價(jià)修正系數(shù)表兩種。 4.8.2

55、 級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制 級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制，有用土地利用效益（地租）資料和市場(chǎng)交易地價(jià)資料兩種方法。 如果基準(zhǔn)地價(jià)成果在商業(yè)、住宅和工業(yè)三大土地利用類型下有細(xì)化地類的基準(zhǔn)價(jià)格，則盡可能編制細(xì)化地類的基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正表。如果其基準(zhǔn)地價(jià)成果只有商業(yè)、住宅和工業(yè)三大地類，則基準(zhǔn)地價(jià)修正體系一定要反映土地利用的復(fù)雜性。關(guān)鍵是準(zhǔn)確地把握各用地類型的地價(jià)影響因素和影響權(quán)重。 4.8.2.1 用土地利用效益（地租）資料編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表 1.確定級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià) 按4.7條的評(píng)估結(jié)果，確定級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)。 2. 宗地地價(jià)影響因素

56、的選擇 (1) 商業(yè)用地的影響因素 A. 商業(yè)繁華度。主要指商業(yè)區(qū)級(jí)別、商業(yè)服務(wù)業(yè)店鋪總數(shù)。 B. 交通便捷度。主要指商業(yè)用地與公交、道路等城市交通系統(tǒng)連接的便利程度。 C. 基礎(chǔ)設(shè)施完善度。主要指商業(yè)區(qū)各項(xiàng)市政基礎(chǔ)設(shè)施的利用程度和質(zhì)量高低。 D. 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度。主要指商業(yè)區(qū)的人口密度、收入水平、社會(huì)治安等人文環(huán)境和污染、綠化及自然災(zāi)害等自然環(huán)境。 E. 規(guī)劃限制。主要指城市規(guī)劃對(duì)商業(yè)區(qū)土地利用的要求。 F. 宗地條件。主要有宗地位置、形狀、地質(zhì)、面積、利用方向（細(xì)類）和利用強(qiáng)度等。 G. 其他因素。

57、 (2) 住宅用地的影響因素 A. 住宅區(qū)的位置。包括距商業(yè)服務(wù)中心和城市中心的距離、所處的土地級(jí)及級(jí)中區(qū)位、商業(yè)服務(wù)業(yè)對(duì)各類型住宅區(qū)的影響程度等。 B. 基礎(chǔ)設(shè)施完善度。主要指直接用于為居住服務(wù)的各項(xiàng)市政基礎(chǔ)設(shè)施的利用程度和質(zhì)量高低。 C. 交通便捷度。主要指生活和工作的交通方便程度。 D. 公用設(shè)施完備度。主要指為住宅區(qū)域服務(wù)的公用設(shè)施完善程度，包括學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、郵電所等配置狀況。 E. 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度。主要指住宅區(qū)內(nèi)居民的就業(yè)結(jié)構(gòu)、受教育程度、居住條件、治安等人文環(huán)境和污染、綠化程度、自然災(zāi)害等自然環(huán)境。 F. 規(guī)劃限制。主要指城市規(guī)劃對(duì)

58、住宅區(qū)土地利用的要求。 G. 宗地條件。主要有宗地形狀、地質(zhì)、面積、利用方向（細(xì)類）和利用強(qiáng)度等。 H. 其他因素。 (3) 工業(yè)用地的影響因素 A. 交通便捷度。 B. 基礎(chǔ)設(shè)施完善度。 C. 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度。 D. 產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。 E. 規(guī)劃限制。 F. 宗地條件。 G. 其他因素。 (4) 各因素影響地價(jià)程度的確定 采用特爾斐法、層次分析法等，按各因素對(duì)地價(jià)的影響程度，確定各因素的權(quán)重值。 3. 各因素影響地價(jià)修正幅度的計(jì)算 (1) 修正

59、幅度值的計(jì)算 以級(jí)別或區(qū)域?yàn)閱挝唬{(diào)查各級(jí)別或區(qū)域中正常土地收益的上限、下限值等，分別以土地收益值同基準(zhǔn)地價(jià)折算的年土地收益值相減，得到上調(diào)或下調(diào)的最高值。 上調(diào)幅度的計(jì)算公式為： Inh-Ilb Ｆ１＝——— * 100% Ilb 下調(diào)幅度的計(jì)算公式為： Ilb - Inl Ｆ2＝——— * 100% Ilb 式中：F1---基準(zhǔn)地價(jià)上調(diào)最大幅度 F2---基準(zhǔn)

60、地價(jià)下調(diào)最大幅度 Ilb---基準(zhǔn)地價(jià)折算的年收益 Inb---級(jí)別或區(qū)域正常土地收益的最高值 Inl---級(jí)別或區(qū)域正常土地收益的最低值 在確定上調(diào)、下調(diào)幅度的情況下，內(nèi)插修正值，將宗地地價(jià)修正幅度劃分成五個(gè)檔次。 (2) 影響地價(jià)各因素修正幅度的確定 按照4.8.2.1條第二款中確定的不同用途各因素對(duì)地價(jià)的影響，按下式計(jì)算各因素的修正幅度。 F1i=F1*Wi F２i=F２*Wi 式中：F1i――某一因素的上調(diào)幅度 F２i――某一因素的下

61、調(diào)幅度 Wi ――某一因素對(duì)宗地地價(jià)的影響權(quán)重 以基準(zhǔn)地價(jià)為一般水平，其修正系數(shù)為零。在一般水平與上限價(jià)格之間，內(nèi)插條件較優(yōu)的修正系數(shù)，一般為F1i／２，同時(shí)確定較優(yōu)條件下的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。在一般水平與下限價(jià)格之間，內(nèi)插條件校劣的修正系數(shù)，一般為F２i／２，同時(shí)確定較劣條件下的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。在此基礎(chǔ)上，將各地價(jià)影響因素的權(quán)重值同修正系數(shù)相乘，即得到各因素在不同標(biāo)準(zhǔn)下的實(shí)際修正系數(shù)。 4. 編制宗地地價(jià)修正系數(shù)表 根據(jù)在優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣５個(gè)檔次地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)下確定的各地價(jià)因素修正系數(shù)，編制出級(jí)別或區(qū)域內(nèi)不同用地類型的基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表，并確定各種修正系數(shù)對(duì)應(yīng)的因素指標(biāo)

62、條件，即編制各類用地因素指標(biāo)說明表。各表形式見附錄。 4.8.2.2 用市場(chǎng)地價(jià)資料編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表 1. 確定級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià) 按4.7條的評(píng)估結(jié)果，確定級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)。 2. 修正幅度值的計(jì)算 將調(diào)查到的區(qū)域中正常地價(jià)的最高值、最低值與基準(zhǔn)地價(jià)作相對(duì)值比較，得到相對(duì)于基準(zhǔn)地價(jià)的最高和最低修正幅度值，其計(jì)算方法參見4.8.2.1條中第三款的規(guī)定。 對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)與最高地價(jià)、最低地價(jià)之間的均分點(diǎn)，按樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算修正幅度。 按修正幅度值，將各有關(guān)地價(jià)點(diǎn)定為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。 3. 影響地價(jià)各因素修正

63、值的確定 根據(jù)五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的修正幅度，將修正幅度按因素權(quán)重分解到各影響地價(jià)的因素上，確定出各因素在不同標(biāo)準(zhǔn)下的修正值，具體計(jì)算按4.8.2.1條中第三款的規(guī)定。 4. 確定宗地價(jià)修正系數(shù)對(duì)應(yīng)的因素條件 具體按4.8.2.1條中第四款的規(guī)定進(jìn)行。 4.8.3 路線價(jià)修正系數(shù)表的編制 路線價(jià)修正系數(shù)表是指利用路線價(jià)評(píng)估宗地地價(jià)時(shí)，根據(jù)宗地臨街深度與宗地價(jià)格的變化規(guī)律而編制的深度指數(shù)修正表。寬度修正、宗地形狀修正等在評(píng)估具體宗地地價(jià)時(shí)由評(píng)估人員自定。 4.8.3.1 確定路線價(jià) 依4.6條中路線價(jià)的確定方法確定。 4.8.3.2 編制深度指數(shù)

64、修正表 深度指數(shù)修正表依據(jù)宗地臨街深度對(duì)路線價(jià)的變化程度制定。其基本程序?yàn)椋? 1. 標(biāo)準(zhǔn)深度即里地線的確定。一般是以臨街宗地的平均進(jìn)深為準(zhǔn)，或以臨街宗地進(jìn)深眾數(shù)為準(zhǔn)。 2. 確定級(jí)距。在同一級(jí)距內(nèi)，地價(jià)對(duì)路線價(jià)的變化程度較小，并視同一致。深度百分率表中級(jí)距的選定，應(yīng)分析比較市場(chǎng)地價(jià)調(diào)查中地價(jià)變化的規(guī)律性，從而確定級(jí)距數(shù)、級(jí)距。 3. 確定單獨(dú)深度百分率。將宗地面積自臨街紅線至里地線以內(nèi)依一定距離（級(jí)距）劃分為許多單元格，并依次為a1 , a2 , a3 ……an ，其單獨(dú)深度百分率為： a1 > a2 > a3 ……>an 。 4. 選用累計(jì)或

65、平均深度百分率制作深度百分率表。 A. 平均深度百分率： a1+a2 a1+a2+a3 a1+a2 +a3+……an a1 >—— >——— >……>——————— 2 3 n B. 累計(jì)深度百分率： a1< a1+a2< a1+a2+a3 <……< a1+a2 +a3+……an 4.9 基準(zhǔn)地價(jià)圖的繪制 4.9.1 基準(zhǔn)地價(jià)圖繪制的內(nèi)容 1. 基準(zhǔn)地價(jià)圖要直觀反映不同級(jí)別或區(qū)段各類用地基準(zhǔn)地價(jià)及界線、位置和與地價(jià)高低有

66、關(guān)的城鎮(zhèn)道路、土地用途等?；鶞?zhǔn)地價(jià)圖的相關(guān)要素通過不同的圖斑、色調(diào)、注記等來反映。 2. 編圖前，要將基準(zhǔn)地價(jià)成果分類整理，確定編圖工作程序、編繪內(nèi)容和編制方法。 3. 地價(jià)區(qū)段為最小制圖單元，最小上圖圖斑為１cm2。城鎮(zhèn)中商業(yè)中心區(qū)的地價(jià)最高點(diǎn)或區(qū)段，可不依比例單獨(dú)表示。 4. 將定級(jí)成果和基準(zhǔn)地價(jià)成果用圖示、符號(hào)、注記等標(biāo)注在圖上。 A. “級(jí)”用大寫羅馬數(shù)字“Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ……”分別表示“一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)……”。均質(zhì)地域編號(hào)用阿拉伯?dāng)?shù)字表示。 B. 用地類型用漢字“商、住、工”分別表示“商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地”，字體為等線體。 C. 基準(zhǔn)地價(jià)額用阿拉伯?dāng)?shù)字標(biāo)注在級(jí)別（均質(zhì)地域）和用地類型之后，單位為元／平方米，整個(gè)符號(hào)如： 商業(yè) 3000 商業(yè) 2000--4000 Ⅱ 住宅 950 或Ⅱ 住宅 900—1100 工業(yè) 375 工業(yè) 200—500 D