房地產(chǎn)調(diào)控博士考試講座（四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士輔導(dǎo)課件

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1、l一、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的基本理論一、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的基本理論l二、我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控進(jìn)程及存在的問題二、我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控進(jìn)程及存在的問題l三、改進(jìn)和完善我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的思考三、改進(jìn)和完善我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的思考l四、與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控相關(guān)問題四、與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控相關(guān)問題l（一）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控問題的提出背景（一）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控問題的提出背景l(fā)1、中國(guó)國(guó)務(wù)院總理溫家寶2011年11月6日在俄羅斯圣彼得堡表示，中國(guó)下調(diào)房?jī)r(jià)是國(guó)家堅(jiān)定的政策，調(diào)節(jié)后的房?jī)r(jià)將使民眾能夠接受，也使房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。l2、2012年3月14日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在北京人民大會(huì)堂與中外記者見面 ，什么叫房?jī)r(jià)合理回歸？我以為

2、合理的房?jī)r(jià)，應(yīng)該是使房?jī)r(jià)與居民的收入相適應(yīng)，房?jī)r(jià)與投入和合理的利潤(rùn)相匹配?，F(xiàn)在我可以明確地告訴大家，房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位。因此，調(diào)控不能放松。如果放松，將前功盡棄，而且會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂，不利于房地產(chǎn)長(zhǎng)期健康和穩(wěn)定發(fā)展。l3、房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控連續(xù)成為多年兩會(huì)的熱點(diǎn)議題，也是近幾年全國(guó)人民持續(xù)關(guān)注的重點(diǎn)熱點(diǎn)問題。 1、概念：房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的結(jié)合體及其衍生權(quán)利關(guān)系的總和。（1）從實(shí)物形態(tài)上說：房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)相結(jié)合的統(tǒng)一物。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫以及商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育等各行各業(yè)的用房等。地產(chǎn)是指用于房屋建筑的土地及地上地下一定范圍

3、的立體空間，包括地面、地上一定的空間和地下相關(guān)的設(shè)施等。（2）從價(jià)值形態(tài)上說，房地產(chǎn)作為商品是使用價(jià)值和價(jià)值的統(tǒng)一體。房地產(chǎn)商品的使用價(jià)值是指可以用來滿足人們生產(chǎn)和生活等各種需要。房地產(chǎn)商品的價(jià)值是指人類一般勞動(dòng)的凝結(jié)。（3）從產(chǎn)權(quán)關(guān)系來說，房地產(chǎn)作為社會(huì)財(cái)富，又是一種資產(chǎn)，反映一定的經(jīng)濟(jì)權(quán)利關(guān)系。由于房地產(chǎn)具有空間位置不可移動(dòng)性的特點(diǎn),在房地產(chǎn)商品交易中，它的空間位置并不移動(dòng)，而只是房地產(chǎn)權(quán)利關(guān)系（包括所有權(quán)、占有權(quán)、支配權(quán)和使用權(quán)）的轉(zhuǎn)移和改變。2、房地產(chǎn)的構(gòu)成和類型（1 1）建筑地塊。）建筑地塊。建筑地塊是指與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相關(guān)并具有特殊用途的土地，包括下列12類。工業(yè)用地商業(yè)

4、用地住宅用地倉庫用地道路交通用地市政建設(shè)工程用地公共綠化用地教育、文化、體育、衛(wèi)生等用地港口建設(shè)用地辦公用地軍事用地其他用地（2）房屋建筑物。房屋建筑物是指建筑地塊上建設(shè)的房屋及附屬設(shè)施，它是房屋建筑與建房地基的有機(jī)結(jié)合體。房屋建筑物種類繁多，按用途劃分，可以分為以下幾類l住宅用房l生產(chǎn)用房l營(yíng)業(yè)用房l行政用房l其它專業(yè)用房（3 3）配套基礎(chǔ)設(shè)施）配套基礎(chǔ)設(shè)施單純的房屋建筑并不能直接投入使用，還必須具備相應(yīng)的配套基礎(chǔ)設(shè)施，包括：l道路、交通設(shè)施;l地下管道等“三通”設(shè)施;l生活配套設(shè)施;l生態(tài)環(huán)境設(shè)施。3、房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性（1）內(nèi)涵的統(tǒng)一性房地產(chǎn)的整體概念包涵了房屋建筑物、房地產(chǎn)的整體概念包涵

5、了房屋建筑物、建筑地塊、配套基礎(chǔ)設(shè)施等方面，它們都建筑地塊、配套基礎(chǔ)設(shè)施等方面，它們都不是孤立存在的，而由不是孤立存在的，而由“房房”、“地地”、“產(chǎn)產(chǎn)”三者有機(jī)結(jié)合形成的統(tǒng)一體。三者有機(jī)結(jié)合形成的統(tǒng)一體。房地產(chǎn)的內(nèi)涵還包含了一定的經(jīng)濟(jì)權(quán)利房地產(chǎn)的內(nèi)涵還包含了一定的經(jīng)濟(jì)權(quán)利關(guān)系，是商品屬性和資產(chǎn)屬性的統(tǒng)一關(guān)系，是商品屬性和資產(chǎn)屬性的統(tǒng)一。（2 2）價(jià)值的雙源性。）價(jià)值的雙源性。房地產(chǎn)價(jià)值的雙源性是由土地價(jià)值的雙源性造成的，而土地價(jià)值的雙源性又源于土地本身的雙重屬性。一方面，土地是一種自然物，具有自然資源屬性。另一方面，土地又是社會(huì)產(chǎn)物，追加在土地上的人類勞動(dòng)凝結(jié)又增加了土地價(jià)值，具有社會(huì)經(jīng)濟(jì)資

6、源屬性。（3）空間的固定性。房地產(chǎn)商品的空間固定性是由于土地位置的固定性、不可移動(dòng)性所決定的。區(qū)位成為影響房地產(chǎn)價(jià)格極為重要的因素。決定了房地產(chǎn)商品的單一性和非勻質(zhì)性。給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了地區(qū)性的重大特點(diǎn)。（4）需求的普遍性。房地產(chǎn)具有生活資料和生產(chǎn)資料的雙重性質(zhì)，它可以滿足生產(chǎn)和生活多方面的需求，具有需求的普遍性，這與其它許多商品不同。（5）效用的長(zhǎng)期性。同一般商品相比，房地產(chǎn)商品屬于超級(jí)耐用品，其本身具備長(zhǎng)期耐久使用的自然屬性和經(jīng)濟(jì)屬性，同房屋建筑物相聯(lián)系并結(jié)合成一體的土地，其效用可以通過不斷再開發(fā)得到近乎無限期地延長(zhǎng)。 （三）房地產(chǎn)業(yè)的涵義、屬性及特征1、涵義。房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、

7、經(jīng)營(yíng)和管理等各類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的行業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有生產(chǎn)和服務(wù)兩種職能的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)部門。它體現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程各種參與者之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。（1）房地產(chǎn)業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)貫穿于房地產(chǎn)生產(chǎn)、交換、分配、消費(fèi)諸環(huán)節(jié)之中。在生產(chǎn)過程中，主要是房地產(chǎn)投資開發(fā)。在分配過程中，主要是通過房地產(chǎn)市場(chǎng)交換。在消費(fèi)過程中，主要是指房屋使用過程中的物業(yè)管理。（2）由于房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的特殊性，必然廣泛存在與此緊密相關(guān)的各類中介服務(wù)。包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)評(píng)估等。2、房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)屬性（1）房地產(chǎn)業(yè)具有第三產(chǎn)業(yè)的特征。房地產(chǎn)的投資開發(fā)活動(dòng)，主要是從事的是資源的整合、組織和管理等服務(wù)活動(dòng)，并不直接建造房屋本身。房地

8、產(chǎn)銷售經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，直接從屬于流通領(lǐng)域，而流通行業(yè)理應(yīng)劃歸第三產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)中的一些分支行業(yè)，如房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)金融業(yè)和物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)，更是第三產(chǎn)業(yè)的直接組成部分。（2）房地產(chǎn)業(yè)是屬于第三產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)部門。第三產(chǎn)業(yè)主要是流通行業(yè)和各類服務(wù)行業(yè)，其產(chǎn)業(yè)特征并不直接生產(chǎn)產(chǎn)品，而是通過物資的流通和服務(wù)活動(dòng)，為人們的生產(chǎn)和生活提供服務(wù)，來改善和提高生產(chǎn)效率和人們的生活水平。3、房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特性（1）先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性從房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用來看，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)開發(fā)是城市開發(fā)、工業(yè)、商業(yè)以及其它各行各業(yè)開發(fā)的先導(dǎo)，因而房地產(chǎn)業(yè)也就成為先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。（2）綜

9、合性和關(guān)聯(lián)性從房地產(chǎn)業(yè)與其它產(chǎn)業(yè)的關(guān)系來看，它是一個(gè)具有高度綜合性和關(guān)聯(lián)性行業(yè)，呈現(xiàn)出支柱產(chǎn)業(yè)的特征。房地產(chǎn)業(yè)的綜合性，主要體現(xiàn)在它是橫跨生產(chǎn)、流通和消費(fèi)各個(gè)領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性，體現(xiàn)在它是與眾多產(chǎn)業(yè)部門密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)投資和消費(fèi)兩方面的影響都是巨大的。我們可以從買地、建造安裝施工和出售后三個(gè)階段來看，每100元房地產(chǎn)需求會(huì)直接或間接帶動(dòng)其他行業(yè)232元的需求，再加上房地產(chǎn)自身的需求，會(huì)影響332元的總產(chǎn)出。根據(jù)2005年經(jīng)驗(yàn)，2005年第四季度中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)景氣回升，工程機(jī)械、汽車、家電和建筑裝飾行業(yè)景氣隨之回升，鋼鐵、有色金屬、建筑安裝、建筑材料等行業(yè)的經(jīng)濟(jì)復(fù)

10、蘇稍晚。 （3）資金密集型和高風(fēng)險(xiǎn)性從房地產(chǎn)業(yè)的投資過程來看，它是一個(gè)高投資和高風(fēng)險(xiǎn)并存的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，由于房地產(chǎn)的價(jià)值量大，建設(shè)周期長(zhǎng)，資金占用多，它的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是一個(gè)大量資金運(yùn)作的過程。由于房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)及其固定性、變現(xiàn)能力差等特點(diǎn)，因而涉及的風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較大。包括：自然風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、政策法律風(fēng)險(xiǎn)。（4）級(jí)差收益型和區(qū)域性從經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的范圍來看，房地產(chǎn)業(yè)又是一個(gè)區(qū)域差異巨大、級(jí)差收益明顯，地區(qū)性特別強(qiáng)的行業(yè)。由于房地產(chǎn)的空間固定性，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展比起其他行業(yè)更多地受制于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平。即使在同一地區(qū)，由于微觀區(qū)位的不同，也使房地產(chǎn)價(jià)值出

11、現(xiàn)巨大的分異。房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性還造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的地區(qū)性強(qiáng)。（5）權(quán)利主導(dǎo)型和制約性從社會(huì)經(jīng)濟(jì)政治關(guān)系看，房地產(chǎn)是一種權(quán)利主導(dǎo)型的商品，房地產(chǎn)業(yè)是受政府政策影響較大、并與法律制度緊密相關(guān)的行業(yè)。這種制約性主要體現(xiàn)在以下兩方面：A、權(quán)利關(guān)系的復(fù)雜性所引起的外部性特點(diǎn)的制約；B、運(yùn)作規(guī)范性的制約。項(xiàng)目決策規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)施工市場(chǎng)銷售物業(yè)管理施工/監(jiān)理材料設(shè)備采購招標(biāo)銷售策劃項(xiàng)目策劃取得土地建筑設(shè)計(jì)市政設(shè)計(jì)物業(yè)服務(wù)廣告銷售投資分析誰做得更好值不值得做各階段的價(jià)值活動(dòng)，都有專業(yè)化公司提供服務(wù)。企業(yè)邊界的確定企業(yè)邊界的確定企業(yè)做什么別人做什么社會(huì)分工專業(yè)化程度控制成本企業(yè)實(shí)力和戰(zhàn)略采取戰(zhàn)略聯(lián)盟、聯(lián)合采購、合作

12、開發(fā)等更優(yōu)的合作競(jìng)爭(zhēng)方式整合產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)價(jià)值值活活動(dòng)動(dòng)企企業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)值值鏈鏈集成整合集成整合市場(chǎng)調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的職能會(huì)趨于專業(yè)化，主要體現(xiàn)在決策和投資和對(duì)各階段價(jià)值活動(dòng)的資源整合和控制上報(bào)批/審核辦理規(guī)劃證投資計(jì)劃竣工驗(yàn)收出租l1 1、西方經(jīng)濟(jì)周期理論認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)周期就是總體經(jīng)濟(jì)活、西方經(jīng)濟(jì)周期理論認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)周期就是總體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)水平擴(kuò)張和收縮有規(guī)律的交替過程。一般隨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)水平擴(kuò)張和收縮有規(guī)律的交替過程。一般隨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的變化表現(xiàn)為繁榮、危機(jī)、蕭條、復(fù)蘇四個(gè)階段。率的變化表現(xiàn)為繁榮、危機(jī)、蕭條、復(fù)蘇四個(gè)階段。l2 2、西方經(jīng)濟(jì)周期理論。在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)周期、西方經(jīng)濟(jì)周期理論。在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)

13、中，經(jīng)濟(jì)周期是客觀存在的。經(jīng)濟(jì)學(xué)家致力于研究和揭示經(jīng)濟(jì)周期的是客觀存在的。經(jīng)濟(jì)學(xué)家致力于研究和揭示經(jīng)濟(jì)周期的規(guī)律，形成了很多學(xué)說。包括：基欽周期規(guī)律，形成了很多學(xué)說。包括：基欽周期( (存貨周期，存貨周期，- -年年) )、朱格拉周期、朱格拉周期( (固定資產(chǎn)投資周期，固定資產(chǎn)投資周期，9-109-10年年) )、庫茲涅茨周期庫茲涅茨周期( (建筑周期，建筑周期，2020年年) )、體制釋放周期（社、體制釋放周期（社會(huì)轉(zhuǎn)型周期會(huì)轉(zhuǎn)型周期 ，30年）康德拉季耶夫周期（技術(shù)創(chuàng)新周）康德拉季耶夫周期（技術(shù)創(chuàng)新周期，期，50-6050-60年）。年）。 l3 3、馬克思周期理論：經(jīng)濟(jì)周期和經(jīng)濟(jì)危機(jī)由社

14、會(huì)生產(chǎn)、馬克思周期理論：經(jīng)濟(jì)周期和經(jīng)濟(jì)危機(jī)由社會(huì)生產(chǎn)關(guān)系決定，經(jīng)濟(jì)周期是資本主義歷史暫時(shí)性和局限性的關(guān)系決定，經(jīng)濟(jì)周期是資本主義歷史暫時(shí)性和局限性的表現(xiàn)。表現(xiàn)。l1 1、外因說：創(chuàng)新理論（熊彼特），政治因素理論（卡萊斯、外因說：創(chuàng)新理論（熊彼特），政治因素理論（卡萊斯基），基），“實(shí)際經(jīng)濟(jì)沖擊實(shí)際經(jīng)濟(jì)沖擊”周期理論（米契爾）。周期理論（米契爾）。 l2 2、內(nèi)因說：經(jīng)濟(jì)制度危機(jī)理論（馬克思），有效需求不足、內(nèi)因說：經(jīng)濟(jì)制度危機(jī)理論（馬克思），有效需求不足理論（凱恩斯）理論（凱恩斯） l3 3、混合作用說：經(jīng)濟(jì)周期產(chǎn)生的原因是多方面的，是外因、混合作用說：經(jīng)濟(jì)周期產(chǎn)生的原因是多方面的，是外因和內(nèi)

15、因共同作用的結(jié)果。和內(nèi)因共同作用的結(jié)果。l在國(guó)民經(jīng)濟(jì)循環(huán)中，消費(fèi)和儲(chǔ)蓄行為比較穩(wěn)定，但投資活動(dòng)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)循環(huán)中，消費(fèi)和儲(chǔ)蓄行為比較穩(wěn)定，但投資活動(dòng)的變化較大（成為經(jīng)濟(jì)周期的要因）。主要反映在：投資的的變化較大（成為經(jīng)濟(jì)周期的要因）。主要反映在：投資的乘數(shù)原理：投資的變化會(huì)引起國(guó)民收入數(shù)倍的變化；投資加乘數(shù)原理：投資的變化會(huì)引起國(guó)民收入數(shù)倍的變化；投資加速原理：收入的變化會(huì)引起投資數(shù)倍的變化。速原理：收入的變化會(huì)引起投資數(shù)倍的變化。l在實(shí)踐中，經(jīng)濟(jì)周期是原因十分復(fù)雜，政府政策、外部干擾在實(shí)踐中，經(jīng)濟(jì)周期是原因十分復(fù)雜，政府政策、外部干擾等都會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。等都會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。l針對(duì)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)過

16、程中資源浪費(fèi)可能導(dǎo)致針對(duì)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)過程中資源浪費(fèi)可能導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，西方國(guó)家普遍采取的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，西方國(guó)家普遍采取“逆風(fēng)行事逆風(fēng)行事”原則進(jìn)行宏觀調(diào)控原則進(jìn)行宏觀調(diào)控: :l周期性地采取緊縮和擴(kuò)張的財(cái)政和貨幣政策。周期性地采取緊縮和擴(kuò)張的財(cái)政和貨幣政策。l1 1、房地產(chǎn)周期是重復(fù)出現(xiàn)的房地產(chǎn)總收益的不規(guī)、房地產(chǎn)周期是重復(fù)出現(xiàn)的房地產(chǎn)總收益的不規(guī)則波動(dòng)。由于房地產(chǎn)是現(xiàn)代社會(huì)主要財(cái)富存在形式，則波動(dòng)。由于房地產(chǎn)是現(xiàn)代社會(huì)主要財(cái)富存在形式，房地產(chǎn)與金融系統(tǒng)緊密結(jié)合，房地產(chǎn)周期是經(jīng)濟(jì)周房地產(chǎn)與金融系統(tǒng)緊密結(jié)合，房地產(chǎn)周期是經(jīng)濟(jì)周期的重要組成部分。期的重要組成部分。l2 2、測(cè)量指標(biāo)：空置率周期、測(cè)量指

17、標(biāo)：空置率周期（Prichett,1984)Prichett,1984)、價(jià)格周期、價(jià)格周期( (彭建文，張金鶚，彭建文，張金鶚，19991999）、投資回報(bào)率周期）、投資回報(bào)率周期(Kaiser (Kaiser et al.,1997)et al.,1997)、租金周期、租金周期（Hekman,1985)Hekman,1985)等等。等等。 l3 3、房地產(chǎn)周期分類：房地產(chǎn)實(shí)物市場(chǎng)周期（如建、房地產(chǎn)周期分類：房地產(chǎn)實(shí)物市場(chǎng)周期（如建筑周期、需求周期）、房地產(chǎn)投資周期（如租價(jià)比筑周期、需求周期）、房地產(chǎn)投資周期（如租價(jià)比周期、價(jià)格周期）、國(guó)際房地產(chǎn)周期等。周期、價(jià)格周期）、國(guó)際房地產(chǎn)周期等。l

18、1 1、房地產(chǎn)市場(chǎng)同時(shí)受到許多不同循環(huán)周期因素的影響。、房地產(chǎn)市場(chǎng)同時(shí)受到許多不同循環(huán)周期因素的影響。如通貨膨脹波動(dòng)周期、總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期、建設(shè)周期、如通貨膨脹波動(dòng)周期、總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期、建設(shè)周期、抵押貸款周期、社會(huì)變革周期等等（梁桂，抵押貸款周期、社會(huì)變革周期等等（梁桂，19961996；Barras and Ferguson,1985)Barras and Ferguson,1985)。l2 2、房地產(chǎn)景氣波動(dòng)具有規(guī)律性，只有當(dāng)強(qiáng)烈的經(jīng)濟(jì)成、房地產(chǎn)景氣波動(dòng)具有規(guī)律性，只有當(dāng)強(qiáng)烈的經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)、房地產(chǎn)供給短缺以及銀行信用擴(kuò)張等特定因素組長(zhǎng)、房地產(chǎn)供給短缺以及銀行信用擴(kuò)張等特定因素組合下方能產(chǎn)生投

19、機(jī)性的景氣復(fù)蘇（合下方能產(chǎn)生投機(jī)性的景氣復(fù)蘇（Barras,1994) Barras,1994) 。l3 3、宏觀經(jīng)濟(jì)影響因素：國(guó)民經(jīng)濟(jì)景氣、貨幣供給、金、宏觀經(jīng)濟(jì)影響因素：國(guó)民經(jīng)濟(jì)景氣、貨幣供給、金融政策、其他宏觀政策等等。融政策、其他宏觀政策等等。l4 4、心理預(yù)期影響因素：個(gè)體理性與集體非理性。、心理預(yù)期影響因素：個(gè)體理性與集體非理性。l5 5、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)影響：短期沖擊和房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的變遷、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)影響：短期沖擊和房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的變遷都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期，但是這兩種波動(dòng)具有不同都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期，但是這兩種波動(dòng)具有不同的特征。的特征。l1 1、大量的經(jīng)驗(yàn)研究都表明，國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期與房

20、地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期緊密相、大量的經(jīng)驗(yàn)研究都表明，國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期緊密相關(guān)關(guān)（Prichett,1984;Brown,1984;Prichett,1984;Brown,1984;彭建文，張金鶚，彭建文，張金鶚，19991999；何國(guó)釗等，；何國(guó)釗等，19961996）。）。l2 2、美國(guó)、美國(guó)1950-19781950-1978房地產(chǎn)總體建筑、公共建筑、私人建筑和住宅建房地產(chǎn)總體建筑、公共建筑、私人建筑和住宅建筑的變動(dòng)表明，筑的變動(dòng)表明，GNPGNP領(lǐng)先房地產(chǎn)周期領(lǐng)先房地產(chǎn)周期1111個(gè)月達(dá)到峰值（個(gè)月達(dá)到峰值（Grebler and Grebler and Burns,1982Burns

21、,1982）。）。 l3 3、對(duì)美國(guó)寫字樓市場(chǎng)的研究表明，寫字樓租金周期約為、對(duì)美國(guó)寫字樓市場(chǎng)的研究表明，寫字樓租金周期約為1212年，小于年，小于國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期。（國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期。（Wheaton,1987;Greladier,1995)Wheaton,1987;Greladier,1995)。l4 4、住宅市場(chǎng)周期比寫字樓市場(chǎng)周期更接近國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期、住宅市場(chǎng)周期比寫字樓市場(chǎng)周期更接近國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期(Grebler (Grebler and Burns,1982;Wheaton,1994)and Burns,1982;Wheaton,1994)。l5 5、國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體景氣領(lǐng)先于房地產(chǎn)景氣，以往認(rèn)為

22、房地產(chǎn)業(yè)是火車、國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體景氣領(lǐng)先于房地產(chǎn)景氣，以往認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)是火車頭工業(yè)的說法是不正確的（林秋瑾等，頭工業(yè)的說法是不正確的（林秋瑾等，19961996）（應(yīng)該說是在比較成）（應(yīng)該說是在比較成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下）。熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下）。l6 6、臺(tái)灣的經(jīng)驗(yàn)證據(jù)表明，總體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇大約領(lǐng)先房地產(chǎn)景氣一至、臺(tái)灣的經(jīng)驗(yàn)證據(jù)表明，總體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇大約領(lǐng)先房地產(chǎn)景氣一至三年的時(shí)間，但總體經(jīng)濟(jì)景氣下滑時(shí)，房地產(chǎn)景氣亦隨之下滑，兩三年的時(shí)間，但總體經(jīng)濟(jì)景氣下滑時(shí)，房地產(chǎn)景氣亦隨之下滑，兩者時(shí)間落差相當(dāng)短，此也意味房地產(chǎn)景氣是總體經(jīng)濟(jì)景氣的落后指者時(shí)間落差相當(dāng)短，此也意味房地產(chǎn)景氣是總體經(jīng)濟(jì)景氣的落后指標(biāo)（

23、彭建文，張金鶚，標(biāo)（彭建文，張金鶚，19991999）。）。圖圖1 1：經(jīng)濟(jì)景氣與房地產(chǎn)景氣波動(dòng)趨勢(shì)圖：經(jīng)濟(jì)景氣與房地產(chǎn)景氣波動(dòng)趨勢(shì)圖資料來源：彭建文，張金鶚，2001l1 1、景氣衰退至谷底階段（、景氣衰退至谷底階段（E1 E2E1 E2）。）。投資和消費(fèi)性購屋需投資和消費(fèi)性購屋需求都下降，空屋增加，價(jià)格下降，預(yù)期悲觀。求都下降，空屋增加，價(jià)格下降，預(yù)期悲觀。l2 2、景氣谷底至復(fù)蘇階段（、景氣谷底至復(fù)蘇階段（E2 E3E2 E3）。物價(jià)水準(zhǔn)、貸款余額。物價(jià)水準(zhǔn)、貸款余額與利率開始升高。與利率開始升高。 空屋消化，房地產(chǎn)投資和市場(chǎng)交易漸趨活空屋消化，房地產(chǎn)投資和市場(chǎng)交易漸趨活躍，新建面積增加

24、，預(yù)期漸趨樂觀。躍，新建面積增加，預(yù)期漸趨樂觀。l3 3、景氣復(fù)蘇至高峰階段、景氣復(fù)蘇至高峰階段(E3 E4)(E3 E4)。房地產(chǎn)景氣持續(xù)上升，房地產(chǎn)景氣持續(xù)上升，不但引發(fā)強(qiáng)烈的投資性需求，自住型的購屋者亦紛紛提前購不但引發(fā)強(qiáng)烈的投資性需求，自住型的購屋者亦紛紛提前購屋，市場(chǎng)空屋數(shù)量大幅減少，促使房?jī)r(jià)大幅上揚(yáng)，房地產(chǎn)開屋，市場(chǎng)空屋數(shù)量大幅減少，促使房?jī)r(jià)大幅上揚(yáng)，房地產(chǎn)開發(fā)商普遍感受到景氣復(fù)蘇的訊息，供給意愿大增，施工面積發(fā)商普遍感受到景氣復(fù)蘇的訊息，供給意愿大增，施工面積將大量增加。當(dāng)房地產(chǎn)景氣達(dá)到高峰的同時(shí)，房?jī)r(jià)與施工面將大量增加。當(dāng)房地產(chǎn)景氣達(dá)到高峰的同時(shí)，房?jī)r(jià)與施工面積亦達(dá)到高峰，房地

25、產(chǎn)空置率則處于相對(duì)的低水準(zhǔn)。不過此積亦達(dá)到高峰，房地產(chǎn)空置率則處于相對(duì)的低水準(zhǔn)。不過此時(shí)政府為避免經(jīng)濟(jì)景氣過熱而引發(fā)通貨膨脹，大幅緊縮貨幣時(shí)政府為避免經(jīng)濟(jì)景氣過熱而引發(fā)通貨膨脹，大幅緊縮貨幣供給，造成經(jīng)濟(jì)活動(dòng)削減，陸續(xù)完成的新建筑出現(xiàn)閑置，經(jīng)供給，造成經(jīng)濟(jì)活動(dòng)削減，陸續(xù)完成的新建筑出現(xiàn)閑置，經(jīng)濟(jì)景氣明顯由高峰開始向下滑動(dòng)。濟(jì)景氣明顯由高峰開始向下滑動(dòng)。l4 4、景氣高峰至衰退階段、景氣高峰至衰退階段(E4 E1)(E4 E1)。l經(jīng)濟(jì)蕭條，失業(yè)率增加，銀行開始緊縮信用，貸經(jīng)濟(jì)蕭條，失業(yè)率增加，銀行開始緊縮信用，貸款利率不斷上升。原先房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)呈現(xiàn)停滯?？罾什粩嗌仙?。原先房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)呈現(xiàn)停滯

26、。然而由于短期調(diào)整不易，施工面積仍持續(xù)增加中。然而由于短期調(diào)整不易，施工面積仍持續(xù)增加中。投資性需求大幅減少，房?jī)r(jià)開始下跌。房地產(chǎn)景投資性需求大幅減少，房?jī)r(jià)開始下跌。房地產(chǎn)景氣階段所興建的住宅卻于此時(shí)陸續(xù)完成，竣工面氣階段所興建的住宅卻于此時(shí)陸續(xù)完成，竣工面積可能于此時(shí)達(dá)到高峰，住宅空置率明顯增加，積可能于此時(shí)達(dá)到高峰，住宅空置率明顯增加，蕭條期間的長(zhǎng)短將視超額供給何時(shí)被消化而定。蕭條期間的長(zhǎng)短將視超額供給何時(shí)被消化而定。LM：宏觀經(jīng)濟(jì)周期；：宏觀經(jīng)濟(jì)周期；LS：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期資料來源：何國(guó)釗，曹振良，李晟（1996） l結(jié)論：房地產(chǎn)周期與經(jīng)濟(jì)周期緊密相關(guān)。結(jié)論：房地產(chǎn)周期與經(jīng)

27、濟(jì)周期緊密相關(guān)。l1 1、總體經(jīng)濟(jì)景氣領(lǐng)先于房地產(chǎn)景氣指標(biāo)、總體經(jīng)濟(jì)景氣領(lǐng)先于房地產(chǎn)景氣指標(biāo)（但差異不大）。（但差異不大）。l2 2、在中國(guó)，政策因素是影響房地產(chǎn)周期、在中國(guó)，政策因素是影響房地產(chǎn)周期和宏觀經(jīng)濟(jì)周期非常重要的因素，又被稱和宏觀經(jīng)濟(jì)周期非常重要的因素，又被稱為政策周期。為政策周期。l3 3、由于、由于19981998年以來中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生年以來中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了結(jié)構(gòu)性的變化，房地產(chǎn)周期也在變化過了結(jié)構(gòu)性的變化，房地產(chǎn)周期也在變化過程之中。程之中。29301、需求不足理論：、需求不足理論：有效需求不足論由凱恩斯提出。有效需求不足論由凱恩斯提出。凱恩斯認(rèn)為資本主義經(jīng)濟(jì)危機(jī)的原因在

28、于有效需凱恩斯認(rèn)為資本主義經(jīng)濟(jì)危機(jī)的原因在于有效需求不足，包括投資需求不足和消費(fèi)需求不足。求不足，包括投資需求不足和消費(fèi)需求不足。2、有效需求不足的原因：、有效需求不足的原因：而有效需求不足是由于而有效需求不足是由于存在三個(gè)基本心理規(guī)律決定的。存在三個(gè)基本心理規(guī)律決定的。（）邊際消費(fèi)傾向遞減。（）邊際消費(fèi)傾向遞減。他認(rèn)為由于人們天生他認(rèn)為由于人們天生就有愛好儲(chǔ)蓄的心理傾向，而消費(fèi)在短期內(nèi)是相就有愛好儲(chǔ)蓄的心理傾向，而消費(fèi)在短期內(nèi)是相對(duì)穩(wěn)定的，因此，邊際消費(fèi)傾向隨著收入增加有對(duì)穩(wěn)定的，因此，邊際消費(fèi)傾向隨著收入增加有遞減的趨勢(shì)，這就必然引起對(duì)消費(fèi)需求的不足。遞減的趨勢(shì)，這就必然引起對(duì)消費(fèi)需求的不

29、足。31（2）資本邊際效率遞減。）資本邊際效率遞減。所謂資本邊際效所謂資本邊際效率實(shí)質(zhì)是預(yù)期的利潤(rùn)率。它取決于資本供給率實(shí)質(zhì)是預(yù)期的利潤(rùn)率。它取決于資本供給價(jià)格與資本預(yù)期收益，與前者成反比與后者價(jià)格與資本預(yù)期收益，與前者成反比與后者成正比。在凱恩斯看來，隨資本的增加，資成正比。在凱恩斯看來，隨資本的增加，資本預(yù)期的收益從長(zhǎng)期看有下降的趨勢(shì)。因此，本預(yù)期的收益從長(zhǎng)期看有下降的趨勢(shì)。因此，資本邊際效率遞減從而抑制資本家投資的積資本邊際效率遞減從而抑制資本家投資的積極性。極性。（3）流動(dòng)偏好）流動(dòng)偏好。流動(dòng)偏好又稱靈活偏好，。流動(dòng)偏好又稱靈活偏好，是指人們總想保存一定量的、方便使用的現(xiàn)是指人們總想保

30、存一定量的、方便使用的現(xiàn)錢，以便應(yīng)付日常開支、意外開支和投機(jī)活錢，以便應(yīng)付日常開支、意外開支和投機(jī)活動(dòng)的需要。動(dòng)的需要。所以，凱恩斯在通論中號(hào)召家庭婦女上街采購，為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇做貢獻(xiàn)。他甚至提出，政府可以把黃金埋在廢棄的礦井里，然后讓企業(yè)投資開采。l1 1、宏觀調(diào)控的含義：、宏觀調(diào)控的含義：指政府為實(shí)現(xiàn)社會(huì)總指政府為實(shí)現(xiàn)社會(huì)總需求與社會(huì)總供給之間的平衡，保證國(guó)民經(jīng)需求與社會(huì)總供給之間的平衡，保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)增長(zhǎng)，而運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)增長(zhǎng)，而運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和行政手段對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的調(diào)節(jié)與控制。律和行政手段對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的調(diào)節(jié)與控制。l應(yīng)從以下三個(gè)方面來理解宏觀調(diào)控：應(yīng)從以下三

31、個(gè)方面來理解宏觀調(diào)控：l第一，主導(dǎo)方：政府。第一，主導(dǎo)方：政府。l第二，基本目標(biāo)：總供給與總需求的均衡。第二，基本目標(biāo)：總供給與總需求的均衡。l第三，調(diào)控手段：綜合性。第三，調(diào)控手段：綜合性。l2、宏觀調(diào)控的調(diào)整對(duì)象及特征、宏觀調(diào)控的調(diào)整對(duì)象及特征l（1）調(diào)整對(duì)象：是國(guó)家對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)）調(diào)整對(duì)象：是國(guó)家對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展運(yùn)行進(jìn)行規(guī)劃、調(diào)節(jié)和控制過程中發(fā)生的經(jīng)展運(yùn)行進(jìn)行規(guī)劃、調(diào)節(jié)和控制過程中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。主要包括計(jì)劃調(diào)控關(guān)系、財(cái)稅調(diào)控關(guān)濟(jì)關(guān)系。主要包括計(jì)劃調(diào)控關(guān)系、財(cái)稅調(diào)控關(guān)系、金融調(diào)控關(guān)系、產(chǎn)業(yè)調(diào)控關(guān)系、儲(chǔ)備調(diào)控系、金融調(diào)控關(guān)系、產(chǎn)業(yè)調(diào)控關(guān)系、儲(chǔ)備調(diào)控關(guān)系、涉外調(diào)控關(guān)系等七大類宏觀調(diào)控

32、關(guān)系，關(guān)系、涉外調(diào)控關(guān)系等七大類宏觀調(diào)控關(guān)系，它們也可以合并為計(jì)劃、財(cái)稅、金融三大類調(diào)它們也可以合并為計(jì)劃、財(cái)稅、金融三大類調(diào)控關(guān)系?？仃P(guān)系。l（2）特征：都屬于經(jīng)濟(jì)關(guān)系范疇、都體現(xiàn)國(guó)）特征：都屬于經(jīng)濟(jì)關(guān)系范疇、都體現(xiàn)國(guó)家干預(yù)經(jīng)濟(jì)生活的特征、在各類宏觀調(diào)控關(guān)系家干預(yù)經(jīng)濟(jì)生活的特征、在各類宏觀調(diào)控關(guān)系中調(diào)控主體與受控主體之間存在著命令與服從中調(diào)控主體與受控主體之間存在著命令與服從的關(guān)系，有時(shí)也存在著調(diào)整、合作的關(guān)系。的關(guān)系，有時(shí)也存在著調(diào)整、合作的關(guān)系。l1 1、宏觀調(diào)控的原則、宏觀調(diào)控的原則l（1）總量平衡與結(jié)構(gòu)優(yōu)化原則：）總量平衡與結(jié)構(gòu)優(yōu)化原則：即社會(huì)總即社會(huì)總供給與社會(huì)總需求的價(jià)值總量平衡

33、，國(guó)民經(jīng)濟(jì)供給與社會(huì)總需求的價(jià)值總量平衡，國(guó)民經(jīng)濟(jì)各組成要素相互作用的方式達(dá)到最優(yōu)化。各組成要素相互作用的方式達(dá)到最優(yōu)化。l（2）法定原則：）法定原則：即政府的宏觀調(diào)控應(yīng)控即政府的宏觀調(diào)控應(yīng)控制在法律允許的范圍之內(nèi)。制在法律允許的范圍之內(nèi)。l基本要求（三個(gè)基本要求（三個(gè)“法定法定”）：調(diào)控主體資）：調(diào)控主體資格法定、宏觀調(diào)控權(quán)力法定、政府調(diào)控方格法定、宏觀調(diào)控權(quán)力法定、政府調(diào)控方式與程序法定。式與程序法定。l（3）政府調(diào)控適度原則。三層含義：）政府調(diào)控適度原則。三層含義：l不得沖擊和削弱市場(chǎng)機(jī)制作用的發(fā)揮，應(yīng)不得沖擊和削弱市場(chǎng)機(jī)制作用的發(fā)揮，應(yīng)當(dāng)促進(jìn)和保護(hù)市場(chǎng)調(diào)節(jié)功能的充分發(fā)揮。當(dāng)促進(jìn)和保護(hù)市

34、場(chǎng)調(diào)節(jié)功能的充分發(fā)揮。l必須尊重客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律，依法進(jìn)行干預(yù)。必須尊重客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律，依法進(jìn)行干預(yù)。l政府調(diào)控一般不得直接干預(yù)經(jīng)濟(jì)組織的具政府調(diào)控一般不得直接干預(yù)經(jīng)濟(jì)組織的具體生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。體生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。l（4）注重調(diào)控效益原則）注重調(diào)控效益原則l即宏觀調(diào)控通過調(diào)整宏觀調(diào)控關(guān)系，目的即宏觀調(diào)控通過調(diào)整宏觀調(diào)控關(guān)系，目的就是要激勵(lì)、促進(jìn)和保護(hù)宏觀經(jīng)濟(jì)利益的就是要激勵(lì)、促進(jìn)和保護(hù)宏觀經(jīng)濟(jì)利益的提高。提高。l2、宏觀調(diào)控的方法、宏觀調(diào)控的方法l（1）財(cái)政政策調(diào)控方法：一般有稅收政策）財(cái)政政策調(diào)控方法：一般有稅收政策(減稅減稅)、補(bǔ)貼政策、轉(zhuǎn)移支付等、補(bǔ)貼政策、轉(zhuǎn)移支付等 ;l（2）貨幣政策調(diào)控方法：包

35、括：再貼現(xiàn)率政）貨幣政策調(diào)控方法：包括：再貼現(xiàn)率政策；）存款準(zhǔn)備金政策；公開市場(chǎng)業(yè)務(wù)政策。策；）存款準(zhǔn)備金政策；公開市場(chǎng)業(yè)務(wù)政策。 l（3）產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控方法：包括一系列對(duì)產(chǎn)業(yè)）產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控方法：包括一系列對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)區(qū)域布局結(jié)構(gòu)的結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)區(qū)域布局結(jié)構(gòu)的宏觀調(diào)控政策體系。宏觀調(diào)控政策體系。l（4）收入分配與福利政策；）收入分配與福利政策； （5）匯率政策）匯率政策l（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控特點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控特點(diǎn)l19982012.3，中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控經(jīng)歷了如下幾個(gè)階段：在此期間，宏觀調(diào)控的目標(biāo)經(jīng)歷了如下幾個(gè)階段：

36、在此期間，宏觀調(diào)控的目標(biāo)是呈現(xiàn)多元化特征，只是在不同階段的側(cè)重點(diǎn)略有是呈現(xiàn)多元化特征，只是在不同階段的側(cè)重點(diǎn)略有不同。不同。l1、發(fā)展、發(fā)展+規(guī)范（規(guī)范（19982003）：重在發(fā)展和規(guī)范；）：重在發(fā)展和規(guī)范；l2、逐步緊縮、逐步緊縮(2004.12008.9)；2004年重在防范金年重在防范金融風(fēng)險(xiǎn)和控制土地供給總量；融風(fēng)險(xiǎn)和控制土地供給總量；20052008.9，重在，重在抑制房?jī)r(jià)過快上漲，控制土地供給，強(qiáng)調(diào)保障性住抑制房?jī)r(jià)過快上漲，控制土地供給，強(qiáng)調(diào)保障性住房建設(shè)；房建設(shè)；l3 3、放松、放松(2008.102009.12)(2008.102009.12)；20082008年年1010月

37、以后，月以后，由于汶川大地震和美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的由于汶川大地震和美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)增速下降，影響，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)增速下降，因此因此20092009年宏觀調(diào)控目標(biāo)是繼續(xù)加強(qiáng)保障性住房建年宏觀調(diào)控目標(biāo)是繼續(xù)加強(qiáng)保障性住房建設(shè)的同時(shí)，各地方政府相繼出臺(tái)了一系列發(fā)展房地設(shè)的同時(shí)，各地方政府相繼出臺(tái)了一系列發(fā)展房地產(chǎn)的優(yōu)惠措施，中央也為了防止房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大產(chǎn)的優(yōu)惠措施，中央也為了防止房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，從宏觀經(jīng)濟(jì)層面制定了相應(yīng)的保障宏觀經(jīng)濟(jì)增落，從宏觀經(jīng)濟(jì)層面制定了相應(yīng)的保障宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的措施；進(jìn)入長(zhǎng)的措施；進(jìn)入 2009 2009

38、年下半年，前期各項(xiàng)旨在刺年下半年，前期各項(xiàng)旨在刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的各項(xiàng)政策效果開始顯現(xiàn)，各地激房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的各項(xiàng)政策效果開始顯現(xiàn)，各地房市快速反彈，甚至出現(xiàn)房?jī)r(jià)飆升勢(shì)頭。房市快速反彈，甚至出現(xiàn)房?jī)r(jià)飆升勢(shì)頭。l4 4、再度緊縮、再度緊縮(2010.1(2010.1至今至今) )。從。從20102010年年1 1月，特別月，特別是從是從4 4月開始中央政府再度將調(diào)控重心放在遏制房月開始中央政府再度將調(diào)控重心放在遏制房?jī)r(jià)快速上漲，加快保障性住房建設(shè)上。價(jià)快速上漲，加快保障性住房建設(shè)上。 l1 1、調(diào)控手段：、調(diào)控手段：1998年2003年，主要是利用市場(chǎng)手段并進(jìn)行規(guī)范，當(dāng)然也有少量的行政手段；20

39、04年2007年市場(chǎng)手段和行政手段并舉；2008年以后行政手段的使用頻率迅速升高，至2010年至今已經(jīng)成為主要的調(diào)控手段；l2 2、調(diào)控對(duì)象：、調(diào)控對(duì)象：2009年以前主要是開發(fā)商，進(jìn)入2009年，購房者和地方政府逐漸成為調(diào)控重點(diǎn)，中央政府進(jìn)一步加大了對(duì)投機(jī)和投資性購房需求的打擊力度，同時(shí)強(qiáng)化了地方政府在穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障上的行政責(zé)任； l3 3、調(diào)控環(huán)節(jié)：、調(diào)控環(huán)節(jié)：開發(fā)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)的調(diào)控頻率最大，而供地環(huán)節(jié)的調(diào)控相對(duì)穩(wěn)定，基本延續(xù)了總量控制，結(jié)構(gòu)優(yōu)化的緊縮性政策，缺乏針對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的宏觀調(diào)控（2011年1月開始進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)）。l5、綜合來看，1998年以來我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的變

40、遷呈現(xiàn)出以下特征：調(diào)控目標(biāo)多元化；調(diào)控手段逐漸由以經(jīng)濟(jì)手段為主，行政手段為輔演化為兩者并重，行政手段為主進(jìn)行調(diào)控的趨勢(shì)；調(diào)控對(duì)象的重心由開發(fā)商逐漸轉(zhuǎn)至地方政府和購房者；調(diào)控環(huán)節(jié)重開發(fā)、交易，缺乏對(duì)保有環(huán)節(jié)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的調(diào)控。 l1 1、行政手段調(diào)控比重過大，削弱了市場(chǎng)機(jī)制配置、行政手段調(diào)控比重過大，削弱了市場(chǎng)機(jī)制配置房地產(chǎn)資源的基礎(chǔ)性作用。房地產(chǎn)資源的基礎(chǔ)性作用。l（1 1）經(jīng)濟(jì)手段失靈是過多依賴行政手段的重要原）經(jīng)濟(jì)手段失靈是過多依賴行政手段的重要原因。因。經(jīng)濟(jì)手段失靈主要表現(xiàn)在金融政策與稅收政經(jīng)濟(jì)手段失靈主要表現(xiàn)在金融政策與稅收政策不協(xié)調(diào)，對(duì)市場(chǎng)供求矛盾的調(diào)控乏力，多年來策不協(xié)調(diào)，對(duì)市場(chǎng)供求

41、矛盾的調(diào)控乏力，多年來的信貸緊縮政策抬高了房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入門檻，約的信貸緊縮政策抬高了房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入門檻，約束供給效果明顯，而為抑制投機(jī)，投資性需求的束供給效果明顯，而為抑制投機(jī)，投資性需求的稅收政策效果卻很微弱，因?yàn)榱鬓D(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)成稅收政策效果卻很微弱，因?yàn)榱鬓D(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)成本被轉(zhuǎn)嫁出去，而保有環(huán)節(jié)缺少稅收調(diào)控，投機(jī)本被轉(zhuǎn)嫁出去，而保有環(huán)節(jié)缺少稅收調(diào)控，投機(jī)性需求不能得到有效抑制，因而減弱了穩(wěn)定房?jī)r(jià)性需求不能得到有效抑制，因而減弱了穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策效果。在此情況下，政府只能通過行政手的政策效果。在此情況下，政府只能通過行政手段直接干預(yù)市場(chǎng)供求，以平抑房?jī)r(jià)。段直接干預(yù)市場(chǎng)供求，以平抑房?jī)r(jià)。l（2 2

42、）房地產(chǎn)立法不健全也是過多依賴行政手段的重要原因。）房地產(chǎn)立法不健全也是過多依賴行政手段的重要原因。房地產(chǎn)房地產(chǎn)立法不健全也是行政手段使用頻繁的重要原因。目前，我國(guó)房地產(chǎn)立立法不健全也是行政手段使用頻繁的重要原因。目前，我國(guó)房地產(chǎn)立法領(lǐng)域已經(jīng)形成了以物權(quán)法、合同法、城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法領(lǐng)域已經(jīng)形成了以物權(quán)法、合同法、城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法為基礎(chǔ)的法律體系基本框架。但是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法為基礎(chǔ)的法律體系基本框架。但是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不同主體間的利益關(guān)系日趨復(fù)雜，實(shí)踐中出現(xiàn)了一些法律空白，例如關(guān)同主體間的利益關(guān)系日趨復(fù)雜，實(shí)踐中出現(xiàn)了一些法律空白，例如關(guān)于住房保

43、障問題從未被納入相關(guān)的立法，使得中央政府對(duì)地方政府的于住房保障問題從未被納入相關(guān)的立法，使得中央政府對(duì)地方政府的約束不得不依靠行政命令，而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)缺少稅收立法，也使約束不得不依靠行政命令，而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)缺少稅收立法，也使得保有環(huán)節(jié)調(diào)控缺失，投機(jī)性需求難以得到有效抑制，各地政府紛紛得保有環(huán)節(jié)調(diào)控缺失，投機(jī)性需求難以得到有效抑制，各地政府紛紛出臺(tái)強(qiáng)制性限購、限貸甚至限漲令。出臺(tái)強(qiáng)制性限購、限貸甚至限漲令。l（3 3）現(xiàn)行政府治理制度是地方政府調(diào)控積極性不高的制度根源。）現(xiàn)行政府治理制度是地方政府調(diào)控積極性不高的制度根源。由由于地方政府在執(zhí)行中央宏觀調(diào)控政策時(shí)積極性不高，逐漸成為重要的于

44、地方政府在執(zhí)行中央宏觀調(diào)控政策時(shí)積極性不高，逐漸成為重要的被監(jiān)管對(duì)象，原因何在被監(jiān)管對(duì)象，原因何在? ?關(guān)鍵在于現(xiàn)行的政府治理制度：目前關(guān)鍵在于現(xiàn)行的政府治理制度：目前“財(cái)權(quán)財(cái)權(quán)上移，事權(quán)下移上移，事權(quán)下移”的財(cái)稅體制局面使地方政府的財(cái)政剛性缺口需要土的財(cái)稅體制局面使地方政府的財(cái)政剛性缺口需要土地收益來補(bǔ)充，而政績(jī)考核又以地收益來補(bǔ)充，而政績(jī)考核又以GDPGDP增長(zhǎng)速度為主，房地產(chǎn)投資是拉增長(zhǎng)速度為主，房地產(chǎn)投資是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿?。因此從?jīng)濟(jì)利益和政治利益上地方政府都不動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿?。因此從?jīng)濟(jì)利益和政治利益上地方政府都不希望地價(jià)、房?jī)r(jià)降下來，也就導(dǎo)致了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控始終處于希望地

45、價(jià)、房?jī)r(jià)降下來，也就導(dǎo)致了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控始終處于“上有上有政策，下有對(duì)策政策，下有對(duì)策”的局面。的局面。l2 2、房地產(chǎn)市場(chǎng)未明確劃分，導(dǎo)致多元化調(diào)控目標(biāo)相互含、房地產(chǎn)市場(chǎng)未明確劃分，導(dǎo)致多元化調(diào)控目標(biāo)相互含混矛盾?；烀?。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未明確劃分為公共住房市由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未明確劃分為公共住房市場(chǎng)和私人住房市場(chǎng)，宏觀調(diào)控政策無法有針對(duì)性的細(xì)分，場(chǎng)和私人住房市場(chǎng)，宏觀調(diào)控政策無法有針對(duì)性的細(xì)分，就會(huì)導(dǎo)致多元化目標(biāo)之間的含混與矛盾。集中表現(xiàn)在穩(wěn)定就會(huì)導(dǎo)致多元化目標(biāo)之間的含混與矛盾。集中表現(xiàn)在穩(wěn)定房?jī)r(jià)與保障中低收入人群住房目標(biāo)相含混，穩(wěn)定房?jī)r(jià)與保房?jī)r(jià)與保障中低收入人群住房目標(biāo)相含混，穩(wěn)定

46、房?jī)r(jià)與保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)相矛盾。在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)相矛盾。在2008年復(fù)雜的國(guó)內(nèi)外因素影響中，年復(fù)雜的國(guó)內(nèi)外因素影響中，我國(guó)房?jī)r(jià)的增速開始下降，這本是歷年調(diào)控努力要達(dá)的目我國(guó)房?jī)r(jià)的增速開始下降，這本是歷年調(diào)控努力要達(dá)的目標(biāo)，卻由于同時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)也開始陷入低迷，中央政府在標(biāo)，卻由于同時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)也開始陷入低迷，中央政府在2008年第四季度的宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)轉(zhuǎn)為保增長(zhǎng)，作為拉動(dòng)內(nèi)年第四季度的宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)轉(zhuǎn)為保增長(zhǎng)，作為拉動(dòng)內(nèi)需重要工具的房地產(chǎn)受到扶持，需重要工具的房地產(chǎn)受到扶持，2009年下半年以后房?jī)r(jià)漲年下半年以后房?jī)r(jià)漲幅平均飆升幅平均飆升24%，部分城市甚至達(dá)到，部分城市甚至達(dá)到100%?？梢钥闯鲋小？梢钥闯?/p>

47、中央政府在房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)上的矛盾性，既試圖通過降低房?jī)r(jià)央政府在房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)上的矛盾性，既試圖通過降低房?jī)r(jià)以解決中低收入階層的住房問題，但同時(shí)又不愿因?yàn)榉績(jī)r(jià)以解決中低收入階層的住房問題，但同時(shí)又不愿因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌而影響地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。下跌而影響地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。l3 3、現(xiàn)行土地供給制度約束使調(diào)控措施治標(biāo)不治本。、現(xiàn)行土地供給制度約束使調(diào)控措施治標(biāo)不治本。多年來房地產(chǎn)多年來房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控對(duì)象的重心放在了開發(fā)商和投機(jī)、投資性購房者上，對(duì)市場(chǎng)調(diào)控對(duì)象的重心放在了開發(fā)商和投機(jī)、投資性購房者上，對(duì)開發(fā)商規(guī)定開發(fā)結(jié)構(gòu)，對(duì)投機(jī)、投資性購房者收緊信貸和加強(qiáng)稅開發(fā)商規(guī)定開發(fā)結(jié)構(gòu)，對(duì)投機(jī)、投資性購房者收緊信貸和加強(qiáng)稅收

48、征管，目的是緩解供求矛盾，降低房?jī)r(jià)，但這只是治標(biāo)不治本。收征管，目的是緩解供求矛盾，降低房?jī)r(jià)，但這只是治標(biāo)不治本。因?yàn)殚_發(fā)商的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是利潤(rùn)最大化，不會(huì)來承擔(dān)提供中低收入因?yàn)殚_發(fā)商的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是利潤(rùn)最大化，不會(huì)來承擔(dān)提供中低收入人群住房的責(zé)任，而且由于我國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)育不完善，房地產(chǎn)是人群住房的責(zé)任，而且由于我國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)育不完善，房地產(chǎn)是許多家庭抵御通脹的首選，無論是自住投機(jī)還是投資的需求價(jià)格許多家庭抵御通脹的首選，無論是自住投機(jī)還是投資的需求價(jià)格彈性都很小，一旦嚴(yán)厲的限購政策放松一定會(huì)導(dǎo)致需求加倍，房彈性都很小，一旦嚴(yán)厲的限購政策放松一定會(huì)導(dǎo)致需求加倍，房?jī)r(jià)飆升。價(jià)飆升。l其實(shí)，現(xiàn)行土地供給制

49、度存在的弊端才是房地產(chǎn)市場(chǎng)供求矛盾難其實(shí)，現(xiàn)行土地供給制度存在的弊端才是房地產(chǎn)市場(chǎng)供求矛盾難以緩解的根源。以緩解的根源。2004年以來我國(guó)城市經(jīng)營(yíng)性土地出讓執(zhí)行招、拍、年以來我國(guó)城市經(jīng)營(yíng)性土地出讓執(zhí)行招、拍、掛方式，土地出讓金嚴(yán)禁貸款，土地購置首付最低比例為掛方式，土地出讓金嚴(yán)禁貸款，土地購置首付最低比例為20%，2010年年3月以后規(guī)定土地出讓底價(jià)不得低于出讓地塊所在地級(jí)別基月以后規(guī)定土地出讓底價(jià)不得低于出讓地塊所在地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)地價(jià)的70%，如此種種抬高了房地產(chǎn)的地價(jià)成本。同時(shí)嚴(yán)禁農(nóng)，如此種種抬高了房地產(chǎn)的地價(jià)成本。同時(shí)嚴(yán)禁農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，大量閑置農(nóng)村宅基地?zé)o法合法補(bǔ)充城市土村集

50、體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，大量閑置農(nóng)村宅基地?zé)o法合法補(bǔ)充城市土地供給，束縛了住宅用地供給總量的增加。因此，如果不改革現(xiàn)地供給，束縛了住宅用地供給總量的增加。因此，如果不改革現(xiàn)有土地供給制度，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)上供給的增加只能是無源之水。有土地供給制度，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)上供給的增加只能是無源之水。 l1 1、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控過程中需要借助法律、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控過程中需要借助法律手段。手段。應(yīng)從法律層面應(yīng)從法律層面將公共住房市場(chǎng)和私人住房將公共住房市場(chǎng)和私人住房市場(chǎng)市場(chǎng)( ( 普通商品房市場(chǎng)普通商品房市場(chǎng)) ) 區(qū)分開來，確定不同的區(qū)分開來，確定不同的調(diào)控目標(biāo)，形成不同的調(diào)控方案，這應(yīng)是我國(guó)房調(diào)控目標(biāo)

51、，形成不同的調(diào)控方案，這應(yīng)是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控未來的發(fā)展方向，也是學(xué)術(shù)界地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控未來的發(fā)展方向，也是學(xué)術(shù)界應(yīng)深入研究的問題。應(yīng)深入研究的問題。l2 2、改革土地制度，建立起城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市、改革土地制度，建立起城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。場(chǎng)。探索城市住宅土地供給的長(zhǎng)效機(jī)制。探索城市住宅土地供給的長(zhǎng)效機(jī)制。l3 3、改革城市土地使用權(quán)出讓制度，讓公民擁有真、改革城市土地使用權(quán)出讓制度，讓公民擁有真正的房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)。正的房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)。這里應(yīng)對(duì)這里應(yīng)對(duì)7070年的使用權(quán)制度進(jìn)年的使用權(quán)制度進(jìn)行改革。行改革。l3 3、建立起多元化的投資渠道，分散房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域的投資。、建立起多元化的投資渠道，

52、分散房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域的投資。l4 4、逐步對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)開征相應(yīng)的房產(chǎn)稅。、逐步對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)開征相應(yīng)的房產(chǎn)稅。l5 5、建立起以市場(chǎng)調(diào)控為主，行政調(diào)控為輔的房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效、建立起以市場(chǎng)調(diào)控為主，行政調(diào)控為輔的房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。調(diào)控機(jī)制。l（1 1）宏觀調(diào)控要確保其作用機(jī)制的有效傳導(dǎo)）宏觀調(diào)控要確保其作用機(jī)制的有效傳導(dǎo); ;l（2 2）宏觀調(diào)控應(yīng)當(dāng)考慮其實(shí)施過程中市場(chǎng)主體的預(yù)期作用）宏觀調(diào)控應(yīng)當(dāng)考慮其實(shí)施過程中市場(chǎng)主體的預(yù)期作用; ;l（3 3）房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控應(yīng)建立起長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)。）房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控應(yīng)建立起長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)。l（一）影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素（一）影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素l1 1、機(jī)理。需求與供給、競(jìng)爭(zhēng)等，也可、機(jī)理。需求與供給、競(jìng)爭(zhēng)等，也可以根據(jù)馬克思的價(jià)值理論進(jìn)行分析。以根據(jù)馬克思的價(jià)值理論進(jìn)行分析。l2 2、因素、因素: :（1 1）市場(chǎng)預(yù)期；（）市場(chǎng)預(yù)期；（2 2）金融）金融政策；（政策；（3 3）稅收政策；（）稅收政策；（4 4）宏觀經(jīng)）宏觀經(jīng)濟(jì)；濟(jì)；（5）土地制度；（6）區(qū)位優(yōu)勢(shì)；（7）房地產(chǎn)的質(zhì)量。等等l（二）房產(chǎn)稅問題（二）房產(chǎn)稅問題謝謝！Thank!