房地產(chǎn)公司投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)選取建議.doc

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xx節(jié)能置業(yè)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)選取建議 根據(jù)目前土地市場(chǎng)變化以及同業(yè)內(nèi)其他企業(yè)情況，結(jié)合xx節(jié)能置業(yè)自身情況及發(fā)展戰(zhàn)略，我們對(duì)公司投資新項(xiàng)目論證過程中擬采用的財(cái)務(wù)參照指標(biāo)建議如下： 一、財(cái)務(wù)指標(biāo)建議 （一）靜態(tài)指標(biāo) 1.靜態(tài)絕對(duì)值指標(biāo) （1）項(xiàng)目總收入（項(xiàng)目整體營(yíng)業(yè)收入） 項(xiàng)目總收入（項(xiàng)目整體營(yíng)業(yè)收入），是指企業(yè)在從事銷售商品，提供勞務(wù)和讓渡資產(chǎn)使用權(quán)等日常經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)過程中所形成的經(jīng)濟(jì)利益的總流入，能夠反映當(dāng)期竣工、入住的情況。 該指標(biāo)直觀的體現(xiàn)了項(xiàng)目的盈利能力，并且是上市公司合并報(bào)表所重點(diǎn)關(guān)注的指標(biāo)。此外，該指標(biāo)配合開發(fā)周期、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分析后，可考察項(xiàng)目現(xiàn)金流狀況。 （2）項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)，是指在利潤(rùn)總額中按規(guī)定交納了所得稅后公司的利潤(rùn)留成。 該指標(biāo)直觀的體現(xiàn)了項(xiàng)目的盈利能力，并且是上市公司合并報(bào)表所重點(diǎn)關(guān)注的指標(biāo)。也能直觀的體現(xiàn)：在項(xiàng)目竣工結(jié)利后，公司實(shí)際從項(xiàng)目中的獲利。其計(jì)算公式為： 凈利潤(rùn)=營(yíng)業(yè)收入-營(yíng)業(yè)成本-營(yíng)業(yè)稅金及附加-營(yíng)業(yè)費(fèi)用-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-企業(yè)所得稅-土地增值稅。 （3）自有資金峰值 自有資金峰值，是指在項(xiàng)目取得外部融資或銷售回款前，項(xiàng)目股東運(yùn)用自有資金對(duì)項(xiàng)目投入所需投資的最大資金值。 該指標(biāo)體現(xiàn)了股東對(duì)項(xiàng)目的最大資金投入，衡量了股東實(shí)力能否滿足項(xiàng)目的資金需要。 2.靜態(tài)比例指標(biāo) （1）毛利率 毛利率，是指毛利與銷售收入（或營(yíng)業(yè)收入）的百分比，其中毛利是收入和與收入相對(duì)應(yīng)的營(yíng)業(yè)成本之間的差額。 該指標(biāo)綜合反映了產(chǎn)品定價(jià)與成本之間的關(guān)系，成本控制、定價(jià)策略、銷售策略。目前，毛利率行業(yè)平均水平為30-35%，同時(shí)應(yīng)結(jié)合公司在同一項(xiàng)目地區(qū)、同類產(chǎn)品的建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)以及目標(biāo)成本控制情況。其計(jì)算公式為： 毛利率=（當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入-營(yíng)業(yè)稅金及附加-營(yíng)業(yè)成本）/（當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入-營(yíng)業(yè)稅金及附加）100%。 （2）總投資回報(bào)率 總投資回報(bào)率，是指通過投資而應(yīng)返回的價(jià)值，即企業(yè)從一項(xiàng)投資活動(dòng)中得到的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。 該指標(biāo)涵蓋了企業(yè)的獲利目標(biāo)以及獲利目標(biāo)與成本之間的關(guān)系，反映了項(xiàng)目的總體投資回報(bào)情況，結(jié)合毛利率還可考察項(xiàng)目的稅收籌劃能力。其計(jì)算公式為： 總投資回報(bào)率=（營(yíng)業(yè)收入-營(yíng)業(yè)成本-營(yíng)業(yè)稅金及附加-營(yíng)業(yè)費(fèi)用-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-企業(yè)所得稅-土地增值稅）/(營(yíng)業(yè)成本+營(yíng)業(yè)稅金及附加+營(yíng)業(yè)費(fèi)用+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用+企業(yè)所得稅+土地增值稅)100%。 （3）自有資金投資回報(bào)率 自有資金投資回報(bào)率，是指股東通過自有資金投資而應(yīng)返回的價(jià)值，即股東從一項(xiàng)投資活動(dòng)中實(shí)際得到的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。 該指標(biāo)反映了股東自有資金的投資回報(bào)情況，應(yīng)至少大于股東資金的融資成本。其計(jì)算公式為： 自有資金投資回報(bào)率=（營(yíng)業(yè)收入-營(yíng)業(yè)成本-營(yíng)業(yè)稅金及附加-營(yíng)業(yè)費(fèi)用-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-企業(yè)所得稅-土地增值稅）/自有資金峰值100%。 （二）動(dòng)態(tài)指標(biāo) 1.自有資金內(nèi)部收益率 自有資金內(nèi)部收益率，是指股東利用自有資金通過該項(xiàng)目投資實(shí)際期望達(dá)到的收益率。 該指標(biāo)反映了股東的自有資金通過該項(xiàng)目獲取的實(shí)際投資收益，應(yīng)當(dāng)大于股東使用該資金投資用于其他項(xiàng)目所獲得的投資收益（即邊際成本）。在銀行一年期基準(zhǔn)貸款利率6%時(shí)，行業(yè)內(nèi)該指標(biāo)普遍應(yīng)大于15%。其計(jì)算公式為： 自有資金內(nèi)部收益率=irr（項(xiàng)目各年自有資金凈現(xiàn)金流量，必要收益率）。 2. 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。 該指標(biāo)反映了投資方案在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)，以及項(xiàng)目全周期的現(xiàn)金流狀況，結(jié)合項(xiàng)目收入總額、開發(fā)周期，可考察項(xiàng)目現(xiàn)金流狀況，操盤類項(xiàng)目可考察項(xiàng)目現(xiàn)金流情況；非操盤類項(xiàng)目可考察項(xiàng)目的資金流動(dòng)性及資金安全。該指標(biāo)需結(jié)合公司自身對(duì)現(xiàn)金流回流要求制定。其計(jì)算公式為： 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值=NPV（項(xiàng)目各年凈現(xiàn)金流量，必要收益率）。 二、公司目前現(xiàn)用財(cái)務(wù)指標(biāo) 1.項(xiàng)目總收入（項(xiàng)目整體營(yíng)業(yè)收入）； 2.項(xiàng)目總投資（七項(xiàng)成本/運(yùn)營(yíng)費(fèi)用）； 3.毛利； 4.毛利率； 5.內(nèi)部?jī)衾麧?rùn)； 6.內(nèi)部?jī)衾麧?rùn)率。 三、建議采用的財(cái)務(wù)指標(biāo)與公司目前現(xiàn)用財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)比 將項(xiàng)目總投資（七項(xiàng)成本/運(yùn)營(yíng)費(fèi)用）調(diào)整為項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)，通過綜合考慮項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)、項(xiàng)目總收入與項(xiàng)目相關(guān)稅金的關(guān)系，同樣可以了解項(xiàng)目的總投資（七項(xiàng)成本/運(yùn)營(yíng)費(fèi)用）情況，但將重點(diǎn)關(guān)注在項(xiàng)目的凈利潤(rùn)上更加能夠體現(xiàn)以利潤(rùn)為中心的經(jīng)營(yíng)理念。 毛利與毛利率在本質(zhì)上都是反映產(chǎn)品定價(jià)與成本之間的關(guān)系，因此建議合并，由于比率類指標(biāo)能夠更好地在不同項(xiàng)目間進(jìn)行對(duì)比，因此保留毛利率。 增加的總投資回報(bào)率能夠從總體上反應(yīng)項(xiàng)目的投資回報(bào)情況，并且該指標(biāo)是行業(yè)通行的標(biāo)準(zhǔn)，易于與在同行業(yè)間甚至不同行業(yè)間進(jìn)行比較。 新增的自有資金峰值、自有資金投資回報(bào)率、自有資金內(nèi)部收益率分別從靜態(tài)與動(dòng)態(tài)考慮了股東的資金實(shí)力、股東的資金安全以及股東資金的機(jī)會(huì)成本，保證股東資金的科學(xué)投入。 新增加的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，動(dòng)態(tài)的體現(xiàn)了項(xiàng)目全周期現(xiàn)金流的狀況，分析了項(xiàng)目開發(fā)過程中的資金盈利能力與安全性。