2012年房產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》精講班課件.doc

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第九章　房地產(chǎn)金融與項目融資 　　【考情分析】 　　本章所占分值適中 考試年份 單項選擇題 多項選擇題 判斷題 計算題 合計 2011年 4題4分 2題4分 3題3分 － 9題11分 2010年 4題4分 1題2分 3題3分 － 8題9分 2009年 3題3分 1題2分 1題1分 － 5題6分 2008年 4題4分 2題4分 2題2分 － 8題10分 　　近四年考試各章分值分析 　　 　　【內(nèi)容框架】 　　第一節(jié)　房地產(chǎn)資本市場 　　第二節(jié)　公開資本市場融資 　　第三節(jié)　銀行信貸融資 　　第四節(jié)　房地產(chǎn)投資信托基金 　　第五節(jié)　房地產(chǎn)項目融資 第一節(jié)　房地產(chǎn)資本市場 　　■ 房地產(chǎn)市場與資本市場 　　■ 房地產(chǎn)權益融資 　　■ 房地產(chǎn)債務融資 　　私人市場融資與公開市場融資的區(qū)別主要在于資本投資是否可以公開交易 　　1.房地產(chǎn)市場與資本市場 　　隨著房地產(chǎn)價值的提高，需要金融機構提供貸款 　　隨著信貸規(guī)模增大，金融機構為了規(guī)避風險，實施抵押貸款證券化 　　所需資金量增大，實現(xiàn)了房地產(chǎn)權益的證券化 　　【重點難點】房地產(chǎn)資本市場的組成部分 　　私人權益融資 　　私人債務融資 　　公開權益融資 　　公開債務融資 　　私人市場融資與公開市場融資的區(qū)別主要在于資本投資是否可以公開交易 　　2.房地產(chǎn)權益融資 　　2.1 房地產(chǎn)權益融資的特點 　　2.2 中國房地產(chǎn)權益融資狀況 　　2.3 私募股權投資的概念與種類 　　2.4 私募股權投資的特點 　　2.5 私慕股權投資的優(yōu)缺點 　　2.1 房地產(chǎn)權益融資的特點 　　■ 是所有者權益而非債務 　　■ 資金提供方與投資者共同承擔風險，報酬是項目投資所形成的可分配利潤，最典型的是股票 　　■ 房地產(chǎn)權益資本傳統(tǒng)上主要在私人市場融通，但隨著證券市場的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)從公開資本市場融資的比例正在逐漸提高 　　■ 從來源看，房地產(chǎn)權益資本主要來源于機構投資者 　　■ 在美國，機構投資者主要是退休基金、房地產(chǎn)投資信托基金、人壽保險公司和外國投資者 　　■ 由于權益投資風險較高，商業(yè)銀行和儲蓄機構等存款性金融機構極少或根本不參與權益融資 　　【重點難點】不同類型房地產(chǎn)企業(yè)權益融通方式不同 企業(yè)類型 主要權益融資方式 特點 有限責任合伙企業(yè)有限責任公司 通過在私人市場上向私人投資者、機構投資 者出售有限責任權益份額融通資金 該類股權投資的流動性較差，出售量有限，融資能力也有限 股份有限公司 房地產(chǎn)投資信托基金 通過在公開市場上發(fā)行股票融通權益資本 該類股權投資流動性較好，面向大眾投資者，融資能力較強 　　【2011年真題】 　　關于房地產(chǎn)權益融資的說法，正確的有（?。?。 　　A.資金融入方需要還本付息 　　B.在私人市場和公開市場上，均可以進行權益融資 　　C.權益融資的資金供給方與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同承擔投資風險 　　D.存款性金融機構一般不參與房地產(chǎn)權益融資 　　E.權益融資主要來源于個人投資者 　　[答疑編號5573090101] 　　【答案】BCD 　　【解析】A資金融入方無須支付利息，可用項目投資所獲得的可分配利潤分配股息。E權益融資主要來源于機構投資者。參見教材P284-285。 　　【2010年真題】 　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過權益融資所獲得的資金屬于資本金，不需要還本付息。（?。? 　　[答疑編號5573090102] 　　【答案】√ 　　【解析】參見教材P284。 　　【2006年真題】 　　債務融資的資金供給方與投資者共同承擔投資風險，所希望獲得的報酬是項目投資所形成的可分配利潤。（　） 　　[答疑編號5573090103] 　　【答案】 　　【解析】表述的是權益融資的特點。參見教材P284。 　　2.2 中國房地產(chǎn)權益融資狀況 　　■ 目前我國房地產(chǎn)企業(yè)平均規(guī)模增長速度很快，但權益資本普遍偏少，資產(chǎn)負債率高 　　■ 當權益資本規(guī)模過小，資產(chǎn)負債率偏高，過分依賴預售收入或借款，不利于防范系統(tǒng)性金融風險 　　2.3 私募股權投資的概念與種類 　　■ 概念 　　　● 是對非上市公司進行的股權投資 　　■ 種類 　　　● 發(fā)展融資 　　　● 夾層融資 　　　● 基本建設權益基金 　　　● 管理層收購或杠桿收購 　　　● 重組和合伙制投資基金 　　2.4 私募股權投資的特點 　　■ 資金募集和使用絕少涉及公開市場操作，無需披露交易細節(jié) 　　■ 多采取權益型投資方式，絕少涉及債權投資 　　■ 一般投資于私有公司即非上市公司 　　■ 比較偏向于已形成穩(wěn)定現(xiàn)金流的成形企業(yè)，有較高的投資回報 　　■ 投資期限較長，3～5年 　　■ 流動性差，無直接交易 　　■ 資金來源廣泛 　　■ 多采取有限合伙制，避免雙重征稅 　　■ 投資退出渠道多樣化 　　2.5 私募股權投資的優(yōu)缺點 　　■ 私募股權融資比上市和債務融資成本高 　　■ 但在銀行收緊信貸時可解決企業(yè)資金鏈緊張的燃眉之急 　　3.房地產(chǎn)債務融資 　　3.1 房地產(chǎn)債務融資的概念 　　3.2 房地產(chǎn)債務融資的特點 　　3.3 債務融資的類型 　　3.4 債務融資來源 　　3.1 房地產(chǎn)債務融資的概念 　　■ 通過舉債方式融資，資金融出方不承擔項目投資風險 　　■ 所獲得的報酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和有關費用 　　■ 需要還本付息，其支付利息進入財務費用，可在稅前扣除 　　【2011年真題】 　　某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)董事會要求融資不得稀釋股東控制權，可供選擇的融資方式是（?。?。 　　A.發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券　　　　B.發(fā)行普通股股票 　　C.發(fā)行優(yōu)先股股票　　　　D.發(fā)行公司債券 　　[答疑編號5573090104] 　　【答案】D 　　【解析】債務融資不會稀釋股權。參見教材P287。 　　3.2 房地產(chǎn)債務融資的特點（四性） 　　■ 短期性 　　■ 可逆性－負有到期還本付息的義務 　　■ 負擔性－需要支付利息 　　■ 流通性－債券可在市場上轉(zhuǎn)讓 　　【2009年真題】 　　無論是權益融資還是債務融資，資金融出方都要承擔項目的投資風險。（　） 　　[答疑編號5573090105] 　　【答案】 　　【解析】權益融資需要承擔項目風險，債務融資不承擔。參見教材P287。 　　3.3 債務融資的類型（四類） 　　3.3.1 銀行信貸 　　3.3.2 商業(yè)信用 　　3.3.3 企業(yè)債券 　　3.3.4 租賃融資 　　3.3.1 銀行信貸 　　■ 按用途分為流動資金貸款和固定資產(chǎn)貸款 　　■ 按期限分為短期貸款和中長期貸款 　　■ 按貸款方式分為信用貸款、擔保貸款（保證貸款、抵押貸款、質(zhì)押貸款）和票據(jù)貼現(xiàn) 　　3.3.2 商業(yè)信用 　　■ 指工商企業(yè)之間相互提供的，與商品交易直接相聯(lián)系的信用形式 　　■ 商業(yè)信用的工具是商業(yè)票據(jù)，商業(yè)票據(jù)分為期票和匯票兩種 　　■ 優(yōu)點是方便和及時 　　■ 缺點是存在信用規(guī)模、信用方向等局限 　　3.3.3 企業(yè)債券 　　■ 哪些企業(yè)可以發(fā)行債券 　　　● 股份有限公司 　　　● 國有獨資公司 　　　● 兩個以上的國有企業(yè)或者其他兩個以上的國有投資主體投資設立的有限責任公司 　　■ 特點 　　　● 企業(yè)債券由于具有較大的風險，利率通常高于國債 　　3.3.4 租賃融資 　　■ 實質(zhì) 　　　● 轉(zhuǎn)移與資產(chǎn)所有權有關的全部或絕大部分風險和報酬的租賃 　　　● 主要應用于大型設備租賃領域 　　■ 房地產(chǎn)領域中的應用 　　　● 回租租賃模式 　　　● 售后回租模式 　　【2009年真題】 　　租賃融資在房地產(chǎn)領域的應用模式主要是（?。?。 　　A.置業(yè)投資　　　B.設備租賃 　　C.售后回租　　　D.權益融資 　　[答疑編號5573090106] 　　【答案】C 　　【解析】主要是兩種模式，一是回租租賃，一是售后回租。參見教材P288。 　　3.4 債務融資來源 　　■ 商業(yè)銀行和銀行類金融機構 　　■ 國際上還包括保險公司、退休基金等機構投資者 　　■ 還包括抵押型房地產(chǎn)投資基金、商業(yè)房地產(chǎn)抵押支持證券 　　■ 銀行信貸是房地產(chǎn)企業(yè)債務融資的主要資金來源，即可以用在建或建成的房地產(chǎn)做抵押，也可以公開發(fā)行企業(yè)債券進行債務融資 　　■ 對于有比較好的盈利前景的房地產(chǎn)項目，金融機構在提供債務融資的同時，還提供部分權益融資或允許部分債務融資在一定條件下轉(zhuǎn)為權益融資 　　【2006年真題】 　　下列房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式中，屬于債務融資方式的有（?。? 　　A.發(fā)行企業(yè)債券 　　B.向銀行借入信用貸款 　　C.房地產(chǎn)開發(fā)貸款 　　D.在公開市場上發(fā)行股票 　　E.土地儲備貸款 　　[答疑編號5573090107] 　　【答案】ABCE 　　【解析】D股票屬于權益融資。債務融資有四種，分別是銀行信貸、商業(yè)信用、企業(yè)債券和租賃融資。 　　參見教材P288。 第二節(jié)　公開資本市場融資 　　1.相關概念 　　2.證券市場概述 　　3.房地產(chǎn)企業(yè)公開資本市場融資方式 　　4.公開資本市場融資中的定價問題 　　1.相關概念 　　■ 資本市場 　　　● 期限在一年以上的各種資金借貸和證券交易 　　　● 包括國債市場、股票市場、企業(yè)中長期債券市場和中長期放款市場 　　■ 公開資本市場 　　　● 指可公開交易的證券市場，包括股票市場和債券市場 　　　● 公開資本市場融資 　　　● 通過證券市場融資 　　2.證券市場概述 　　2.1 證券市場的分類 　　 　　2.2 證券市場的構成要素 　　 　　2.3 證券市場的功能 　　■ 籌資功能：為資金需求者籌集資金 　　■ 定價功能：為資本決定價格 　　■ 資本配置功能：通過證券價格引導資本流動從而實現(xiàn)資本合理配置 　　3.房地產(chǎn)企業(yè)公開資本市場融資方式 　　3.1 何為房地產(chǎn)上市公司 　　3.2 房地產(chǎn)企業(yè)的股票市場融資 　　3.3 房地產(chǎn)企業(yè)的債券市場融資 　　3.1 何為房地產(chǎn)上市公司 　　■ 指房地產(chǎn)相關業(yè)務收入或者利潤占整體比重超過50%的上市公司 　　3.2 房地產(chǎn)企業(yè)的股票市場融資（四種） 　　■ 首次公開發(fā)行 　　■ 配發(fā)－向原股東配售股票 　　■ 增發(fā)－向不特定對象公開募集股份 　　■ 認股權證 　　增長與配股在本質(zhì)上沒有大的區(qū)別，但增發(fā)融資與配股相比具有限制條件少、融資規(guī)模大的優(yōu)點，而且定向增發(fā)在一定程度上還可以有效解決控制權和業(yè)績指標被稀釋的問題，因而越來越多的地被房地產(chǎn)公司利用 　　3.3 房地產(chǎn)企業(yè)的債券市場融資 　　■ 公司債券 　　■ 可轉(zhuǎn)換債券 　　　● 指上市公司發(fā)行的在一定期間內(nèi)依據(jù)約定的條件可以轉(zhuǎn)換成股份的公司債券 　　　● 兼具債券和股票的特征 　　■ 分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券 　　【歸納總結(jié)】房地產(chǎn)企業(yè)公開市場融資方式 房地產(chǎn)企業(yè)權益融資 房地產(chǎn)企業(yè)債務融資 首次公開發(fā)行 配發(fā) 增發(fā) 認股權證 公司債券 可轉(zhuǎn)換債券 分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券 　　【2008年真題】 　　下列融資渠道中，屬于公眾市場債務融資形式的是（?。?。 　　A.發(fā)行公司債券 　　B.權益型房地產(chǎn)投資信托基金 　　C.發(fā)行股票 　　D.商業(yè)銀行貸款 　　[答疑編號5573090108] 　　【答案】A 　　【解析】BC屬于權益融資。D銀行貸款屬于債務融資，但不能公開交易。參見教材P296。 　　4.公開資本市場融資中的定價問題（企業(yè)發(fā)行股票的價值判斷） 　　4.1 企業(yè)或資產(chǎn)估值模型 　　 　　4.2 股票發(fā)行價格定價方式 　　【重點指標】兩個重要指標 　　■ 市盈率（P/E）：股價/每股收益 　　■ 市凈率（P/B）：股價/每股凈資產(chǎn) 　　【2010年真題】 　　下列市盈率的表達式中，正確的是（　）。 　　A.市盈率=股價/每股凈資產(chǎn) 　　B.市盈率=股價/每股收益 　　C.市盈率=市值/銷售收入 　　D.市盈率=市值/現(xiàn)金流 　　[答疑編號5573090109] 　　【答案】B 　　【解析】市盈率（P/E）＝股價/每股收益；市凈率（P/B）＝股價/每股凈資產(chǎn)。參見教材P298。 　　4.2 股票發(fā)行價格定價（三種方式） 　　■ 累計投標方式 　　　● 發(fā)行人通過詢價機制確定發(fā)行價格，并自主分本股份 　　　● 詢價機制是指主承銷商先確定新股發(fā)行價格區(qū)間，雙方對發(fā)行價格反復修正，最終確定發(fā)行價格 　　■ 固定價格方式 　　　● 主承銷商直接確定一個發(fā)行價格 　　■ 競價方式 第三節(jié)　銀行信貸融資 　　1.與房地產(chǎn)開發(fā)投資相關的銀行信貸種類 　　2.房地產(chǎn)開發(fā)貸款 　　3.土地儲備貸款 　　4.房地產(chǎn)抵押貸款 　　1.與房地產(chǎn)開發(fā)投資相關的銀行信貸種類 　　 　　房地產(chǎn)開發(fā)類貸款，均以所開發(fā)的房地產(chǎn)項目（土地或在建工程）或所購買的房地產(chǎn)作為抵押物 　　2.房地產(chǎn)開發(fā)貸款（俗稱開發(fā)貸） 　　2.1 開發(fā)貸款的分類 　　 　　2.2 地產(chǎn)開發(fā)貸款 　　2.3 房產(chǎn)開發(fā)貸款 　　2.4 開發(fā)貸款的風險 　　2.5 開發(fā)貸款的風險管理 　　2.1 開發(fā)貸款的分類 　　2.2 地產(chǎn)（土地）開發(fā)貸款（兩類） 　　 　　2.3 房產(chǎn)開發(fā)貸 　　 　　房產(chǎn)開發(fā)貸的撥付 　　隨工程建設進度分階段撥付，且同時確保用于既定的目的 　　必須確保工程未已按期支付給施工單位 　　【重點難點】關于獲得抵押貸款承諾 　　■ 為了避免出現(xiàn)竣工時無法獲得抵押貸款的情況，發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款的金融機構有時會要求開發(fā)商事先獲得抵押貸款承諾，即另一貸款人承諾在項目建成后，同意發(fā)放抵押貸款 　　■ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否獲得其他金融機構提供的抵押貸款承諾,越來越成為金融機構向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放商用房地產(chǎn)開發(fā)貸款的重要條件之一 　　【2011年真題】 　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否獲得其他金融機構提供的抵押貸款承諾,越來越成為金融機構向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放商用房地產(chǎn)開發(fā)貸款的重要條件之一。 （?。? 　　[答疑編號5573090110] 　　【答案】√ 　　【解析】參見教材P300。 　　【2008年真題】 　　下列關于房地產(chǎn)開發(fā)項目建設貸款的表述中，錯誤的是（?。? 　　A.債權人通常是商業(yè)銀行 　　B.不能用于償還土地購置貸款 　　C.主要擔保物為在建工程及相關土地使用權 　　D.還款資金來源通常是銷售收入 　　[答疑編號5573090111] 　　【答案】B 　　【解析】建設貸款可以用于償還土地購置貸款（不提供土地購置貸款是我國的規(guī)定）。參見教材P300。 　　【2007年真題】 　　建設貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或（?。? 　　A.租金收入　　　　　B.土地出讓收入 　　C.長期抵押貸款　　　D.凈經(jīng)營收入 　　[答疑編號5573090112] 　　【答案】C 　　【解析】房產(chǎn)開發(fā)貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或房地產(chǎn)抵押貸款。參見教材P300。 　　2.4 開發(fā)貸款的風險（七類） 　　■ 政策風險 　　■ 市場風險 　　■ 經(jīng)營風險 　　　● 投資經(jīng)營失誤造成實際經(jīng)營成果偏離期望值并最終難以歸還貸款的可能 　　■ 財務風險 　　　● 投資者運用財務杠桿，使用債務融資而導致現(xiàn)金收益不足以償還債務的可能 　　■ 完工風險 　　　● 開發(fā)項目有超支和未按期竣工的可能 　　■ 抵押物估價風險 　　　● 銀行在發(fā)放貸款之前對抵押物的估價不當而造成損失的可能性 　　■ 貸款保證風險 　　　● 發(fā)放貸款時對保證人的錯誤判斷而導致貸款難以歸還的可能性 　　2.5 開發(fā)貸款的風險管理 　　■ 必須四證齊全 　　　● 對未取得《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》和《建設工程施工許可證》的項目，不得發(fā)放任何形式貸款 　　■ 自有資金不低于開發(fā)項目總投資的35% 　　■ 開發(fā)項目應合法性和可行性 　　■ 對成立不滿3年且開發(fā)項目較少的企業(yè)審慎發(fā)放貸款，對經(jīng)營管理存在問題，有不良經(jīng)營記錄的企業(yè)嚴格限制 　　■ 分期發(fā)放貸款，并對資金使用情況進行監(jiān)控，防止挪用 　　■ 對開發(fā)企業(yè)的銷售款進行監(jiān)控，防止挪用 　　■ 密切關注開發(fā)企業(yè)開發(fā)情況，以確保同業(yè)銀行對購買主體結(jié)構已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款后，該房屋能夠在合理期限內(nèi)正式交付使用 　　■ 嚴格執(zhí)行商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金貸款的規(guī)定 　　■ 對房地產(chǎn)開發(fā)貸款實施封閉管理 　　【2011年真題】 　　在房地產(chǎn)開發(fā)項日建設過程中,如果不能如期取得政府的相關許可，則該房地產(chǎn)開發(fā)項目將面臨（?。?。 　　A.政策風險　　　　B.市場風險 　　C.財務風險　　　　D.信用風險 　　[答疑編號5573090201] 　　【答案】A 　　【解析】參見教材P300。 　　【2011年真題】 　　金融機構在為房地產(chǎn)置業(yè)投資者發(fā)放抵押貸款前，規(guī)定權益投資比率的目的是為了控制信貸風險。（　） 　　[答疑編號5573090202] 　　【答案】√ 　　【解析】規(guī)定權益投資比率，即自有資金比例最低比率，就是為了控制風險。參見教材P301。 　　【2011年真題】 　　銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款實行風險管理采取的措施有（　）。 　　A.分期發(fā)放貸款，對其資金使用情況進行監(jiān)控 　　B.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售款進行監(jiān)控，防止銷售款挪作他用 　　C.要求申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金不低于開發(fā)項目總投資的30% 　　D.不向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款 　　E.密切關注開發(fā)情況，以確保房屋能在合理期限內(nèi)交付使用 　　[答疑編號5573090203] 　　【答案】ABDE 　　【解析】C資本金不低于35%。參見教材P302。 　　【2010年真題】 　　商業(yè)銀行為降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險，在發(fā)放貸款前要求開發(fā)項目具有（　）。 　　A.國有土地使用證 　　B.建設用地規(guī)劃許可證 　　C.建設工程規(guī)劃許可證 　　D.建設工程施工許可證 　　E.商品房預售許可證 　　[答疑編號5573090204] 　　【答案】ABCD 　　【解析】必須四證齊全。不要求有預售許可證。參見教材P302。 　　3.土地儲備貸款 　　3.1 土地儲備貸款借款的人的條件（三條件） 　　3.2 土地儲備項目的條件（五條件） 　　3.3 土地儲備貸款的相關規(guī)定 　　3.4 土地儲備貸款的風險 　　3.5 土地儲備貸款的風險管理 　　3.1 土地儲備貸款借款的人的條件（三條件） 　　■ 是經(jīng)省市人民政府批準成立的土地儲備中心，或受政府委托依法從事土地收購、整理及儲備工作的企業(yè)法人（政府的事業(yè)單位或是受政府委托的企業(yè)） 　　■ 經(jīng)工商行政管理部門核準登記的企（事）業(yè)法人，已取得人民銀行頒發(fā)的貸款證 　　■ 經(jīng)營管理規(guī)范、財務狀況良好，具有按期償還貸款本息的能力 　　3.2 土地儲備項目條件（五條件） 　　■ 貸款項目所在城市好 　　■ 貸款項目符合城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，并列入政府年度土地儲備計劃（兩規(guī)劃一計劃） 　　■ 貸款用于收購儲備的土地為可出讓的經(jīng)營性用地 　　■ 貸款項目涉及農(nóng)用地時，應具備農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)和征地手續(xù) 　　■ 貸款須與具體地塊相對應，項目增值潛力大，出讓前景良好 　　3.3 土地儲備貸款的相關規(guī)定 　　■ 土地儲備貸款應為擔保貸款，但一般用擬儲備地塊的土地使用權證作為抵押 　　■ 政府儲備土地設定抵押權的價值，為市場評估價值扣除應當上繳政府的土地出讓收益 　　■ 土地儲備貸款產(chǎn)行?？顚Ｓ谩⒎忾]管理，儲備土地出讓收入扣除政府土地出讓收益后，優(yōu)先用于償還土地儲備貸款的本金和利息 　　【2008年真題】 　　我國城市土地收購儲備過程中的土地儲備貸款，應屬于擔保貸款。（　） 　　[答疑編號5573090205] 　　【答案】√ 　　【解析】土地儲備貸款應為擔保貸款，但一般用擬儲備地塊的土地使用權證作為抵押。參見教材P303。 　　3.4 土地儲備貸款的風險 　　■ 土地儲備中心自有運作資金嚴重不足，主要依靠銀行貸款 　　■ 土地出讓計劃不明確，還貸資金來源的時間不能與貸款期限相匹配 　　■ 土地儲備中心貸款抵押中法律問題帶來的風險 　　■ 先由財政部門向銀行出具承諾書，銀行考慮到政府的信用辦理貸示，但實際上政府及事業(yè)單位不能作保證人，政府的擔保在法律上沒有效力 　　3.5 土地儲備貸款的風險管理 　　■ 對資本金不足，經(jīng)營管理不規(guī)范的借款人，審慎發(fā)放貸款 　　■ 貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年 　　■ 對包括該土地的性質(zhì)、權屬關系等整體情況，進行認真的調(diào)查分析 　　■ 實時掌握土地價值狀況，避免由于土地價值虛增或其他情況而導致的貸款風險 　　【2011年真題】 　　按照財政部和中國人民銀行的規(guī)定,土地儲備貸款應為擔保貸款，故政府的各類財政性資金可以用于土地儲備貸款的擔保。（?。? 　　[答疑編號5573090206] 　　【答案】 　　【解析】實際上政府及事業(yè)單位不能作保證人，政府的擔保在法律上沒有效力。參見教材P304。 　　【2011年真題】 　　以抵押貸款方式向土地儲備機構發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過土地（?。┑?0%。 　　A.評估價值 　　B.實際價值 　　C.投資價值 　　D.出讓金收入 　　[答疑編號5573090207] 　　【答案】A 　　【解析】以抵押貸款方式向土地儲備機構發(fā)放，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。參見教材P304。 　　4.房地產(chǎn)抵押貸款 　　4.1 房地產(chǎn)抵押貸款的概念與分類 　　4.2 個人住房抵押貸款 　　4.3 商用房地產(chǎn)抵押貸款 　　4.4 在建工程抵押貸款 　　4.5 個人住房貸款的風險 　　4.6 金融機構對房地產(chǎn)抵押物的要求 　　房地產(chǎn)抵押貸款是指借款人以其合法擁有的房地產(chǎn)，在不轉(zhuǎn)移占有方式的前提下，向貸款人提供債務履行擔保，獲得貸款的行為 　　4.1 房地產(chǎn)抵押貸款的概念與分類 　　 　　房地產(chǎn)抵押貸款 　　個人住房抵押貸款 　　商用房地產(chǎn)抵押貸款 　　在建工程抵押貸款 　　4.2 個人住房抵押貸款 　　■ 貸給消費者，以購買的房為抵押物 　　■ 分為商業(yè)性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款（公積金貸款）兩類 　　■ 分為固定利率貸款和可調(diào)利率貸款兩種，我國實行可調(diào)利率，從下年初開始按新利率 　　4.2 個人住房抵押貸款（續(xù)） 　　■ 還本付息方式分為按月等額還本付息、按月遞減還本付息、按月遞增還本付息、期間按月付息期末還本、期間按固定還款常數(shù)還款期末一次結(jié)算等方式 　　■ 抵押貸款額度上限為住房價值的80%，貸款期限最長不超過30年 　　■ 構成抵押貸款一級市場 　　【重點難點】個人住房貸款的兩方面風險 　　■ 金融機構發(fā)放個人住房貸款的風險一方面來自申請貸款的購房者，另一方面來自開發(fā)商 　　■ 購房者的個人信用評價不準或開發(fā)商的項目由于各種原因不能按期竣工，都會給金融機構帶來風險 　　【2009年真題】 　　個人住房抵押貸款采用等額還本付息方式還款時，各期還款額中包含的本金相等。（?。? 　　[答疑編號5573090208] 　　【答案】 　　【解析】等額還本付息，還款總數(shù)是相等的，但是本金和利息各期所占比例不同，利息比例越來越小，本金所占比例越來越大。參見教材P307。 　　4.3 商用房地產(chǎn)抵押貸款 　　■ 還款來源主要是商用房地產(chǎn)的經(jīng)營凈收益,受租金水平、出租率、運營成本等市場因素影響，所以風險高 　　■ 貸款價值比率不超過60%，期限不超過10年 　　■ 貸款利率高于個人住房抵押貸款 　　■ 僅對已通過竣工驗收的商用房地產(chǎn)發(fā)放 　　【重點難點】 　　■ 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不能預售，但如果開發(fā)商能獲得商用房地產(chǎn)抵押貸款承諾，即有金融機構承諾項目竣工或達到某一出租率水平時，可發(fā)放長期商用房地產(chǎn)抵押貸款，則開發(fā)商比較容易獲得建設貸款。 　　【2007年真題】 　　商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產(chǎn)抵押貸款的貸款價值比通常低于個人住房抵押貸款的貸款價值比，原因主要是（　）。 　　A.商用房地產(chǎn)風險更高 　　B.商用房地產(chǎn)的收益更高 　　C.商用房地產(chǎn)的價值更高 　　D.商用房地產(chǎn)的增值潛力更大 　　[答疑編號5573090209] 　　【答案】A 　　【解析】商用房地產(chǎn)抵押貸款的還款來源主要是商用房地產(chǎn)的經(jīng)營凈收益，受租金水平、出租率、運營成本等市場因素影響，所以風險高。參見教材P307。 　　4.4 在建工程抵押貸款 　　■ 以房地產(chǎn)開發(fā)項目合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn)作為抵押物 　　■ 一次確定貸款額度，一次辦理承包工程合同的房屋期權抵押登記，按工程形象進度和約定的貸款價值比率分次發(fā)放貸款 　　4.5 個人住房貸款的風險（五類） 　　操作風險 　　對客戶調(diào)查不深入，容易出現(xiàn)假按揭 　　信用風險 　　 　　■ 市場風險 　　　● 包括市場供求風險、市場周期風險、政策性風險、變現(xiàn)風險和利率風險 　　■ 管理風險 　　　● 銀行的管理能力不高，如借款人資質(zhì)審查不嚴、手續(xù)不完整、放松貸款條件等 　　■ 法律風險 　　【2009年真題】 　　商業(yè)銀行發(fā)放個人住房抵押貸款可能面臨的信用風險不包括（?。?。 　　A.開發(fā)商違法預售　　　B.借款人賴賬不還 　　C.借款人拖延還款　　　D.房地產(chǎn)市場供需失衡 　　[答疑編號5573090210] 　　【答案】D 　　【解析】D屬于市場風險。參見教材P308。 　　【2008年真題】 　　個人住房抵押貸款業(yè)務中，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關的信用風險有（?。?。 　　A.惡意欺詐　　　　　　　B.市場疲軟 　　C.項目拖期　　　　　　　D.質(zhì)量糾紛 　　E.違法預售 　　[答疑編號5573090211] 　　【答案】ACDE 　　【解析】B屬于市場風險，不屬于信用風險。參見教材P308。 　　【2007年真題】 　　銀行對個人發(fā)放住房抵押貸款時，如果對借款人資質(zhì)審查不嚴或放松貸款條件，則會給銀行帶來（?。?。 　　A