第八章物權(quán)法(學(xué))

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1、 第八章 物權(quán)法 2008 年新增章。 2008 年考 19 分、 2009 年考 11.5 分 , 均有綜合分析題。 2009 年、 2010 年教材無修改。可與合同法總則、合同法附則、票據(jù)法等章結(jié)合出綜合分析題。年 份 題 分 2008 2009 數(shù) 型 單項選擇題 1/1 4/4 多項選擇題 2/2 4.5/3 判 斷 題 1/1 綜合分析題 15/1 3/2 合 計 19/5 11.5/9 一、物的概念與種類 （熟悉） 1、含義與范圍 （

2、1）不包括智力成果、人的活體、不能被人支配的恒星等。 （ 2）包括人的尸體、 從活體上分離的物（血液、腎臟）以及電、熱、氣、磁力（自然力） 。（ 3）物是物權(quán)的 客體，但物權(quán)的客體不局限于物。法律有規(guī)定的情況下，權(quán)利可以作為物權(quán)的客體。 例題 1. 民法上的物是指 能夠被民事主體支配的 、客觀存在的 物質(zhì)實體和自然力 。 下列各項，屬于民法上的物的有（ ）。 A. 人的活體 B. 從人的活體上分離的血液、腎臟 C. 電力 D. 智力成果 【答案】 2、物的種類 （ 1）動產(chǎn)與不動產(chǎn)的區(qū)別 不動產(chǎn) 動產(chǎn) ①土地、公路、鐵路為禁止流

3、通物， ①大多數(shù)是流通物或限制流通物， 其他多為限制流通物，流通物很少 禁止流通物較少 ②物權(quán)變動一般采取書面形式， 要 ②物權(quán)變動不要求書面形式，一般 履行法定登記手續(xù) 以物的交付為要件 ③不動產(chǎn)發(fā)生糾紛， 由不動產(chǎn)所在 ③一般是被告所在地或合同履行地 地人民法院管轄 法院管轄 （ 2）特定物與種類物 ①所有權(quán)法律關(guān)系、 租賃法律關(guān)系等只能以特定物為客體， 買賣法律關(guān)系既可以是 特定物也可以是種類物為客體。 ②特定物在交付前意外滅失的，可以免除義務(wù)人的交付義務(wù)，只能請求賠償損失； 種類物在交付前意外滅失的，不能免除其交付義務(wù)，仍應(yīng)交

4、付同類物。 （ 3）主物（如杯子）與從物（如杯蓋） ①從物必須是一個獨立的物， 否則就不是從物。如房屋的門、窗， 不能脫離房屋而 存在，不是從物，而是物的組成部分。 ②在法律沒有相反規(guī)定時，主物所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，從物所有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。 （ 4）原物與孳息 ①必須是兩物： 樹上的果實、 母牛身體里的小牛屬物的組成部分， 不屬原物的孳息。 ②分類： 天然孳息——原物根據(jù)自然規(guī)律產(chǎn)生的物， 如豬崽。 法定孳息——原物根 據(jù)法律規(guī)定帶來的物，如存款利息、股利、租金。 例題 2. 根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列各項中，屬于孳息的是（ ）。 A. 出

5、租柜臺所得租金 B. 果樹上已經(jīng)成熟的果實 C. 動物腹中的幼仔 D. 彩票中獎所得獎金 【答案】 例題 3. 根據(jù)物權(quán)法律制度的有關(guān)理論， 下列選項中， 屬于民法意義上孳息的有 （ ）。 A. 母牛腹中的小牛 B. 蘋果樹上長著的蘋果 C. 母雞生的雞蛋 D. 每月出租房屋獲得的租金 【答案】 【解析】 ① 2009 年，多。 ②原物與孳息屬于兩個物，尚未分離的，不屬于原物的 孳息。③ C 屬于天然孳息， D 屬于法定孳息。 ③取得： 天然孳息， 由所有權(quán)人取得； 一物之上既有所有權(quán)人， 又有用益物權(quán)人的， 因該物產(chǎn)生的天然孳息由

6、用益物權(quán)人取得；當(dāng)事人另有約定的，按照約定。法定孳息， 當(dāng)事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明確的，按照交易習(xí)慣取得。 例題 4. 某村民承包了 A 村所有的一片果園，果樹上所結(jié)果實應(yīng)由某村民取得。 （） 【答案】 ④交付與孳息的歸屬：買賣合同中，標(biāo)的物交付之前產(chǎn)生的孳息，歸出賣人所有； 交付之后產(chǎn)生的孳息，歸買受人所有。 二、物權(quán) （熟悉） 物權(quán)， 是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利， 包括所有權(quán)、 用益 物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。 1、物權(quán)的特征 （ 1）物權(quán)的權(quán)利主體是特定的，義務(wù)主體是不特定的（絕對權(quán)、對世

7、權(quán)——所有 者以外的一切不特定人） ；債權(quán)的權(quán)利主體和義務(wù)主體都是特定的（對人權(quán)）。 （ 2）物權(quán)的內(nèi)容是直接支配一定的物， 并排斥他人干涉 （排他性）；債權(quán)是請求債務(wù)人為一定行為。 （ 3）物權(quán)的標(biāo)的是物，不是行為。債權(quán)的標(biāo)可以是物，也可以是行為。 2、物權(quán)的分類 （ 1）自物權(quán)（所有權(quán)）與他物權(quán)（用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)） （ 2）用益物權(quán)主要包括：建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)（①不動產(chǎn) 上成立，②注重物的使用價值，以物的使用收益為目的；③除地役權(quán)外，均為主物權(quán)） （ 3）擔(dān)保物權(quán)主要包括抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)、留置權(quán)（①既可以在不動產(chǎn)上設(shè)立，

8、也可以在動產(chǎn)上設(shè)立；②注重物的交換價值，以擔(dān)保債務(wù)的履行為目的；③均為從物權(quán)） 三、物權(quán)法的基本原則 （掌握） 1、平等保護原則： （1）國家實行社會主義市場經(jīng)濟，保障一切市場主體的平等法 律地位和發(fā)展權(quán)利。 （ 2）國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護，任 何單位和個人不得侵犯。即法律地位平等和法律平等保護。 2、物權(quán)法定原則： （1）物權(quán)種類法定。當(dāng)事人不得自由創(chuàng)設(shè)法律未規(guī)定的新種類 的物權(quán)（如擔(dān)保物權(quán)只能是抵押、質(zhì)押、留置三種） 。（ 2）物權(quán)內(nèi)容法定（方式、效力 由法律明文規(guī)定） ，當(dāng)事人不得在物權(quán)中自由創(chuàng)設(shè)新的內(nèi)容（動產(chǎn)質(zhì)押

9、必須移轉(zhuǎn)） 。 【注意】 當(dāng)事人之間物權(quán)法律關(guān)系的建立是意定的， 即當(dāng)事人自己決定是否建立物 權(quán)法律關(guān)系以及建立何種物權(quán)法律關(guān)系。 3、一物一權(quán)原則： （1）一個所有權(quán)的客體僅為一個獨立物，集合物原則上不能成 為一個所有權(quán)的客體， 而應(yīng)為多個所有權(quán)的客體。 （ 2）一個獨立物上只能存在一個所有 2 權(quán)，但一物之上的所有人可以為多人， 多人對一物享有所有權(quán)， 所有權(quán)仍然是一個， 只不過主體為多人。 （ 3）一物只能存在一個所有權(quán)， 但可以有多個物權(quán)，如一物之上可以有多個抵押權(quán)存在。 4、公示、公信原則 （ 1）公示原則：①不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)

10、立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登 記； ②動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。即通過登記、 交付等公示方法向社會公開，使第三人在物權(quán)變動時，知道權(quán)利狀態(tài)，維護交易安全。 （ 2）公信原則： 物權(quán)依法進行了公示， 即使該公示方法表現(xiàn)出來的物權(quán)存在瑕疵，對信賴該物權(quán)存在并已從事物權(quán)交易的人，法律承認(rèn)其法律效果，以保護交易安全。 具體說： ①若當(dāng)事人在享有、 變動物權(quán)時依法進行了公示， 第三人因信賴這一公示 而進行一定行為， 事后即使公示出來的物權(quán)狀態(tài)與真實物權(quán)狀態(tài)不符， 第三人取得的物權(quán)亦受保護； ②若當(dāng)事人在享有、 變動物權(quán)時依法進行了公示， 則其物

11、權(quán)足以對抗第三 人；③當(dāng)事人在享有、變動物權(quán)時未依法進行公示，則其物權(quán)不得對抗第三人。 例題 5.甲、乙為夫妻， 共有一處房產(chǎn)無人居住， 房產(chǎn)證及房產(chǎn)局登記簿上均只記載甲一人名字。 現(xiàn)甲、乙鬧離婚。 一日，甲背著乙而與第三人丙簽訂了一份房屋買賣合同。 丙將房款交與甲， 并與甲一起辦理了房產(chǎn)過戶登記。 過一段時間后乙才得知此事， 訴至 人民法院，要求丙返還房屋。下列說法正確的是（）。 A. 丙取得房產(chǎn)所有權(quán) B. 乙追究甲的損害賠償責(zé)任 C. 丙不能取得房產(chǎn)所有權(quán) D. 乙不能追究甲的損害賠償責(zé)任 【答案】 【解析】①丙作為信賴公示的權(quán)利

12、狀態(tài)的第三人（善意且無過失） ，其取得的物權(quán) 受到法律保護；②甲的權(quán)利得到了公示，也應(yīng)當(dāng)受到保護。 因此，如果乙背著甲將房屋 賣與第三人丙， 甲的物權(quán)可以對抗第三人丙； ③乙作為房屋共同共有人享有所有權(quán)， 但 其權(quán)利因為未公示，所以不得對抗善意第三人丙。 例題 6. 甲將自己所有的房屋賣與乙并經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記， 后乙又賣與丙且也經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記。 數(shù)月后甲向法院提出， 甲、乙合同中乙有欺詐行為， 故應(yīng)撤銷合同。 法院判決撤銷了甲、乙的合同。下列說法中正確的有（） 。 A. 乙與丙的房屋買賣合同無效 B. 丙有權(quán)取得房屋所有權(quán) C. 乙與丙的房屋買賣合同屬于可

13、撤銷合同 D. 乙與丙的房屋買賣合同屬于效力待定的合同【答案】 四、占有 （掌握） （一）占有的概念 1、占有的含義：占有是指民事主體對物的實際控制。不管主體對物的實際控制是否具備據(jù)為己有的意思， 只要客觀上的控制狀態(tài)形成且主觀上有占有的意思就可以構(gòu)成 物權(quán)法所稱的占有。即物權(quán)法規(guī)定的占有制度， 是以事實上的 “實際控制” 為規(guī)范對象的，不以有權(quán)利來源為前提，即占有不等于占有權(quán)。 2、占有的標(biāo)的：只能是物，物之外的財產(chǎn)權(quán)（專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)）只能成立準(zhǔn)占有，不能成立占有。 3、占有的地位： （ 1）占有是物權(quán)的重要內(nèi)容（如占有是所有權(quán)的重要權(quán)能

14、） 。（ 2） 占有是一些他物權(quán)成立的前提（如占有是質(zhì)押權(quán)與留置權(quán)的成立前提） 。 4、法律適用：（ 1）基于合同關(guān)系產(chǎn)生的占有以及有關(guān)不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的使用、收益、違約責(zé)任等，按照合同約定； （ 2）合同沒有約定或者約定不明確的，依照有關(guān)法律規(guī)定。即占有制度的適用，只有其他法律沒有規(guī)定情形下，才能適用物權(quán)法的規(guī)定。 3 （二）占有的種類 1、自主占有與他主占有 以“所有” 的意思占有標(biāo)的物稱為自主占有， 不以所有的意思占有標(biāo)的物稱為他主 占有。一物是否真正屬于自己所有不是區(qū)分二者的標(biāo)準(zhǔn) （小偷對贓物的占有同樣能夠成立自主占有） 。質(zhì)權(quán)人、承租人

15、、保管人、借用人的占有屬于他主占有。 不完全等同于所有人占有與非所有人占有的劃分。 2、直接占有與間接占有 質(zhì)權(quán)人、 承租人、 保管人、 借用人的占有屬于直接占有， 出質(zhì)人、 出租人、 寄存人、出借人的占有屬于間接占有。 如 A 將自己的房屋出租給 B，B 作為承租人直接占有該物， 則 B 對該物是直接占有， A 通過 B 的占有取得間接占有。3、有權(quán)占有與無權(quán)占有 （ 1）有權(quán)占有是指基于法律或合同的規(guī)定而享有對某物進行占有的權(quán)利（如留置 權(quán)）；（2）無權(quán)占有則指沒有權(quán)利來源的占有（如拾得人對遺失物的占有） 。 占有物返還請求權(quán)只能針對無權(quán)占有人。

16、 4、（無權(quán)占有前提下）善意占有與惡意占有 善意占有指無權(quán)占有人在占有他人財產(chǎn)時，不知道且不應(yīng)當(dāng)知道其占有是非法占有；惡意占有指無權(quán)占有人在占有他人財產(chǎn)時明明知道或者應(yīng)當(dāng)知道其占有行為屬于非法但仍然繼續(xù)占有（如小偷占有贓物） 。 例題 7. 甲遺失一部相機，乙拾得后放在辦公桌抽屜內(nèi)并張貼了招領(lǐng)啟事。丙盜走 該相機， 賣給不知情的丁， 丁出質(zhì)于戊。 根據(jù)物權(quán)法規(guī)定， 下列表述中， 不正確的是 （）。 A. 乙對相機的占有屬于無權(quán)占有 B. 丙對相機的占有屬于他主占有 C. 丁對相機的占有屬于自主占有 D. 戊對相機的占有屬于直接占有 【答案】 【解析

17、】丙對相機的占有屬于自主占有。 （三）占有的推定效果 1、事實推定：只要占有人有“占有”事實就推定其是以所有的意思為自己占有，且占有是善意的、公然的，占有人不用舉證（免除舉證責(zé)任）即可獲得法律保護。 2、權(quán)利推定： 占有人在占有物期間推定其享有合法的權(quán)利， 受權(quán)利推定的占有人，免除舉證責(zé)任，由相對人就沒有權(quán)利提出反證。 （四）無權(quán)占有人與返還請求權(quán)人的關(guān)系 1、不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被占有人占有的，權(quán)利人可以請求返還原物及其孳息，但應(yīng)當(dāng)支付善意占有人因維護該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)支出的必要費用。 例題 8. 甲發(fā)現(xiàn)一頭牛在自家田里吃麥苗，便將此牛牽回進行喂養(yǎng)。過了 10 天

18、，乙發(fā)現(xiàn)自家走失的牛在甲家牛圈，向甲要牛。甲讓乙將牛牽回，但提出了一些請求，雙方為此發(fā)生糾紛。 （）能夠成立。 A. 甲請求乙支付麥苗損失費 B. 甲請求乙支付報酬 C. 甲請求乙支付飼料費 D. 甲請求乙支付誤工損失費 【答案】 【解析】（ 1）拾得遺失物、漂流物或者失散的飼養(yǎng)動物，應(yīng)當(dāng)歸還失主，因此而 支出的費用由失主償還。甲拾得乙走失的牛，應(yīng)當(dāng)歸還乙（返還不當(dāng)?shù)美?，但無權(quán)要求支付報酬。（ 2）沒有法定的或者約定的義務(wù)， 為避免他人利益受損失進行管理或者服 務(wù)的，有權(quán)要求受益人償付由此而支付的必要費用。 甲拾得乙走失的牛的行為構(gòu)成無因管理， C項和

19、D項正確。（ 3）飼養(yǎng)的動物造成他人損害的，動物飼養(yǎng)人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。乙的牛吃甲的麥苗，構(gòu)成侵權(quán)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。 2、占有人因使用占有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，致使該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)受到損害的，惡意占有人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 4 3、占有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)毀損、滅失，該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的權(quán)利人請求賠償?shù)模? 占有人應(yīng)當(dāng)將因毀損、 滅失取得的保險金、 賠償金或者補償金等返還給權(quán)利人； 權(quán)利人的損害未得到足夠彌補的，惡意占有人還應(yīng)當(dāng)賠償損失。 （五）占有的法律保護 【注意】 返還原物請求權(quán)： ①占有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被侵占的， 占有人有權(quán)請求返還原物。 ②占

20、有人返還原物的請求權(quán)， 自侵占發(fā)生之日起 1 年內(nèi)未行使的， 該請求權(quán)消 滅。③“ 1 年”期間屬于除斥期間，僅適用于“返還原物”的請求權(quán)。 “損害賠償”請求權(quán)，仍適用一般訴訟時效的規(guī)定。 例題 9.2008 年 1 月 5 日 A 的汽車出租給 B 使用，租期至 3 月 5 日。該出租汽車在 3 月 1 日被 C 侵占。 B 有權(quán)在 2009 年 3 月 1 日前，起訴 C 請求返還該汽車。 （） 【答案】 五、不動產(chǎn)物權(quán)變動 （掌握） 1、登記生效 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā) 生效力， 法律另有規(guī)定

21、除外。 即不動產(chǎn)物權(quán)的變動，不僅需要當(dāng)事人的法律行為 （如簽訂合同），還需要登記這個法律事實才能完成。 當(dāng)事人訂立合法有效的房屋買賣合同后， 只有依法辦理了所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)， 才能發(fā)生房屋所有權(quán)變動的法律后果。 即使雙方當(dāng)事人支付了房款， 交付了房屋， 只要沒有辦理所有權(quán)變動的登記，則不能發(fā)生所有權(quán)變動的法律后果。 例題 10. 乙買甲一套房屋， 已經(jīng)支付 1/2 價款，雙方約定余款待過戶手續(xù)辦理完畢后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起訴要求甲繼續(xù)履行合同，轉(zhuǎn)移房屋所 有權(quán)。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，下列選項中，正確的是（ ）。 A. 合同尚未生效，甲應(yīng)返還所受領(lǐng)的價款

22、并承擔(dān)締約過失責(zé)任 B. 合同無效，甲應(yīng)返還所受領(lǐng)的價款 C. 合同有效，甲應(yīng)繼續(xù)履行合同 D. 合同有效，法院應(yīng)當(dāng)判決解除合同、甲賠償乙的損失【答案】 【解析】 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同， 除法律另有規(guī)定或合同另有約定外， 自合同成立時生效； 未辦理物權(quán)登記的， 不影響合同效力。 本題中，盡管尚未辦理房屋的過戶手續(xù)，但該房屋買賣合同自訂立之日起就生效。 例題 11.根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列物權(quán)變動中，以登記為變動要件的有（ ） A. 甲公司將一幅土地的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司 B. 甲公司與乙公司之間訂立合

23、同，在甲的土地上設(shè)定地役權(quán) C. 甲公司將一架飛機的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司 D. 自然人丙將其繼承的房屋轉(zhuǎn)讓給丁，該房屋尚登記在其去世的父親名下【答案】 【解析】（ 2009，多） ①建設(shè)用地使用權(quán)自登記時設(shè)立。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互 換、出資或者贈與的， 應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請變更登記。 A 正確。②地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。 當(dāng)事人要求登記的， 可以向登記機構(gòu)申請地役權(quán)登記； 未經(jīng)登記， 不得對抗善意第三人。 B 不對。③船舶、航空器和機動車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。 C 不對。④因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或 者受遺贈開

24、始時發(fā)生效力；但是繼承人處分該不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)辦理登記。 D 正確。 2、登記生效的例外情形 （ 1）依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。 （ 2）（處分時補辦登記） 下列三種物權(quán)變動不以登記為生效要件，但獲得權(quán)利的主 5 體在處分該物權(quán)時，仍應(yīng)當(dāng)依法辦理登記；未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力： ①因人民法院、仲裁委員會的法律文書以及人民政府的征收決定，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定生效時發(fā)生效力。 ②因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的， 自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力 （甲死亡， 其房屋有繼承人乙繼承， 雖

25、然沒有辦理登記， 乙仍然取得該房屋的所有權(quán)。 現(xiàn)乙欲將房屋轉(zhuǎn)賣給丙，則乙應(yīng)當(dāng)先將房屋登記在自己名下，然后才能過戶到丙的名下。否則，乙、 丙之間的買賣合同雖然生效，但是不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效果） 。 ③因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立和消滅物權(quán)的自事實行為成就時生效。 （ 3）下列三種物權(quán)變動不以登記為生效要件，但未經(jīng)登記不得對抗善意第三人：①土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立。②地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。③宅基地使用權(quán)不以登記為生效要件。但已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅 的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記。 3、登記制度 （ 1）登

26、記地點：由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。 （ 2）不動產(chǎn)權(quán)屬證書與不動產(chǎn)登記簿不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。 （ 3）更正登記：權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以 申請更正登記。 不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。 （ 4）異議登記①異議登記是利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議并記入登記簿的行 為，是在更正登記不能獲得權(quán)利人同意后的補救措施。 ②異議登記使得登記簿上所記載權(quán)利失去權(quán)利推定效力， 異議登記后第三人不得主 張基于登記而產(chǎn)生的

27、公信力。 ③為了避免不動產(chǎn)物權(quán)的效力不因異議登記而長期處于不穩(wěn)定狀態(tài)， 法律要求異議 登記申請人在異議登記之日起 15 日內(nèi)起訴，不起訴的，則異議登記失效。 ④異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。 例題 12.A 的三間房屋已經(jīng)依法進行房屋所有權(quán)登記，但是 B 認(rèn)為該房產(chǎn)登記的事 項存在錯誤， 其中一間應(yīng)為 B 所有，為此申請更正登記。 在登記機關(guān)未進行更正的情況 下， B 對此提出異議并由該房產(chǎn)登記機關(guān)記入登記簿。 C 購買 A 的三間房屋，并以登記 機關(guān)先前登記的內(nèi)容為準(zhǔn)，要求辦理房產(chǎn)變更登記。該主張有合法依據(jù)。 （）

28、 【答案】 【解析】 異議登記使得登記簿上所記載權(quán)利失去權(quán)利推定效力， 異議登記后第三人 不得主張基于登記而產(chǎn)生的公信力。 （ 5）預(yù)告登記（針對房屋買賣合同） ：①預(yù)告登記后， 未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的， 不發(fā)生物權(quán)效力。 ②預(yù)告登記后， 債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登 記之日起 3 個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。 例題 13. 當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為了保障將來實現(xiàn)物 權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。 預(yù)告登記后， 預(yù)告登記的權(quán)利人處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。 （） 【答案】 【解析】

29、未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。 （ 6）不動產(chǎn)買賣合同與登記：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動 產(chǎn)物權(quán)的合同， 除法律另有規(guī)定或合同另有約定外， 自合同成立時生效； 未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。另外，不動產(chǎn)買賣合同的效力與是否辦理登記沒有必然聯(lián)系。 6 六、動產(chǎn)的物權(quán)變動 （掌握） 1、交付生效（交付是指將物或者提取標(biāo)的物的憑證移轉(zhuǎn)給他人占有的行為） （ 1）動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時發(fā)生效力，法律另有規(guī)定除外。 （ 2）動產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)以“交付”為標(biāo)準(zhǔn)，如果當(dāng)事人就動產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)問題達成了協(xié)議，但

30、在尚未交付標(biāo)的物以前，所有權(quán)并不移轉(zhuǎn)。 （ 3）船舶、航空器和機動車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。船舶、航空器和機動車等動產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)仍以“交付”為要件，不以登記為要件，但登記具有對抗效力，即船舶、航空器和機動車交付后沒有辦理登記，不能對抗善意第三人。 例題 14. 甲將其所有的船舶抵押給 A 銀行，未辦理抵押物登記。之后甲因向 B 銀行 申請貸款又將該船舶抵押給 B 銀行， B 銀行在對該船舶已經(jīng)抵押不知情的情況下，與甲 一同辦理了抵押登記。 上述兩筆債務(wù)均已到期， 甲無力償還。 A 銀行以其抵押發(fā)生在前， B 銀行抵押在后，就

31、該船舶拍賣款項請求優(yōu)先受償。法院應(yīng)當(dāng)支持。 （） 【答案】 【解析】 A 銀行雖然抵押在前，但未辦理抵押登記，不得對抗善意第三人。 2、特殊的交付方式 （ 1）簡易交付 ①簡易交付是指動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前， 權(quán)利人已經(jīng)先行占有該動產(chǎn)的， 無需現(xiàn)實 交付，物權(quán)在法律行為生效時發(fā)生變動效力。 ②受讓人已經(jīng)占有動產(chǎn)的情況下， 如受讓人已經(jīng)通過租賃、 借用等方式實際占有了 動產(chǎn)，則當(dāng)雙方當(dāng)事人關(guān)于所有權(quán)轉(zhuǎn)移的合同生效時， 即完成標(biāo)的物的交付， 受讓人取 得直接占有。 例題 15.2009 年 5 月 12 日，甲因農(nóng)忙借用鄰居乙的一頭耕牛耕地

32、三天。 5 月 14 日， 甲、乙兩人又以 2500 元價格達成購買該耕牛的買賣合同， 雙方約定甲應(yīng)在 5 月 31 日前 付清價款。 5 月 14 日晚，當(dāng)?shù)乇l(fā)泥石流，導(dǎo)致耕牛滅失。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，下列表述中，正確的有（ ）。 A. 甲在 5 月 12 日取得耕牛的所有權(quán) B. 甲在 5 月 14 日取得耕牛的所有權(quán) C. 耕牛滅失的損失由甲承擔(dān) D. 耕牛滅失的損失由乙承擔(dān) 【答案】 【解析】（ 2009 年，多） 動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)依法占有該動產(chǎn)的， 物權(quán)自法律行為生效時發(fā)生效力。 即當(dāng)事人關(guān)于動產(chǎn)物權(quán)變動的合意生效時，

33、 標(biāo)的物的 交付完成，此時風(fēng)險轉(zhuǎn)移、所有權(quán)轉(zhuǎn)移。 （ 2）指示交付（返還請求權(quán)的讓與） ：①動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前， 第三人依法占有 該動產(chǎn)的， 負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過轉(zhuǎn)讓請求第三人返還原物的權(quán)利代替交付。 ②指 示交付是一種觀念交付， 實際交付沒有發(fā)生， 作為物權(quán)變動的公示不如簡易交付。 ③指 示交付在實踐中需要由讓與人對第三人的指示，因此其公示效果能夠得到肯定。 （ 3）占有改定：①動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動產(chǎn)的，物 權(quán)轉(zhuǎn)移自該約定生效時發(fā)生效力。 ②由于占有改定中標(biāo)的物沒有發(fā)生任何實際移轉(zhuǎn)， 物 權(quán)變動也沒有任何可以從外

34、部認(rèn)知的表征， 因此，占有改定公示效果最弱。 ③如甲將其 所有的書賣給乙， 但甲希望將該書閱讀完畢，因此與乙協(xié)商要求借用，乙表示同意。 這 樣乙僅僅取得一個間接占有，但交付在法律上已經(jīng)完成。 七、所有權(quán)取得的特別規(guī)則 （掌握） 7 1、原始取得的方式：主要有（ 1）勞動生產(chǎn)、 （ 2）先占、（ 3）孳息、（ 4）添附、（ 5）善意取得、（ 6）拾得遺失物、 （ 7）發(fā)現(xiàn)埋藏物。 2、善意取得 （ 1）含義： 善意取得是指動產(chǎn)占有人或不動產(chǎn)的名義登記人將動產(chǎn)或不動產(chǎn)不法 轉(zhuǎn)讓給受讓人以后， 如果受讓人善意取得財產(chǎn)， 即可依法取得該財

35、產(chǎn)所有權(quán)的法律制度。 （ 2）善意取得的構(gòu)成要件 ①轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，但受讓人受讓財產(chǎn)時主觀上為善意（受讓人善意是指受讓人 相信財產(chǎn)的讓與人為財產(chǎn)的所有人； 受讓人在取得占有的時候， 推定為善意， 由原權(quán)利 人就受讓人的惡意承擔(dān)舉證責(zé)任； 只要 “受讓財產(chǎn)時” 善意即可， 受讓人在讓與后是否 為善意，并不影響其取得所有權(quán)） 。 ②以合理的價格有償受償（無償方式取得財產(chǎn)時，不適用善意取得制度） 。 【例】甲有一幅名畫委托好友乙保管， 乙意外死亡， 乙的繼承人丙雖善意占有該畫， 但不能主張取得該畫的所有權(quán)。因為丙屬于無償取得， 不適用善意取得制度。又如

36、，甲 有一幅名畫委托好友乙保管，乙意外死亡，乙死亡前將該畫贈與丙，即使丙善意占有， 也不能主張取得該畫的所有權(quán)，因為丙屬于無償取得，不適用善意取得制度。 ③轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人（如果雙 方當(dāng)事人僅僅達成合意，沒有發(fā)生標(biāo)的物的移轉(zhuǎn)，則當(dāng)事人之間仍只有債的法律關(guān)系， 沒有形成物權(quán)法律關(guān)系，不能發(fā)生善意取得效果；對于動產(chǎn)來說，一旦善意取得成立， 該動產(chǎn)上的原有權(quán)利消滅，但善意受讓人在受讓時知道或者應(yīng)當(dāng)知道該權(quán)利的除外） 。 例題 16.9 月 10 日甲將一輛自行車委托好友乙保管。 9 月 15 日，乙將自行車拿到

37、 舊貨市場賣與丙并交付； 丙買回家后第二天， 從朋友丁處得知該自行車系甲所有并被乙 偷賣的事實。丙可以取得自行車的所有權(quán)。該說法正確。 （） 【答案】 【解析】丙受讓財產(chǎn)時主觀上為善意，讓與后是否為善意不影響其取得所有權(quán)。 （ 3）善意取得的法律效果①原權(quán)利人與受讓人關(guān)系：原權(quán)利人喪失標(biāo)的物所有權(quán)，受讓人基于善意取得制 度獲得標(biāo)的物所有權(quán)。 ②讓與人與受讓人關(guān)系：基于有償法律行為發(fā)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，受讓人獲得標(biāo)的 物所有權(quán)后， 應(yīng)承擔(dān)向讓與人支付價款義務(wù)， 不能根據(jù)讓與人無權(quán)處分而拒絕支付價款。 ③原權(quán)利人與讓與人關(guān)系：原權(quán)利人無權(quán)要求讓與人返還

38、原物，只能要求無權(quán)處分人承擔(dān)賠償責(zé)任，也可以要求讓與人返還不當(dāng)?shù)美? 例題 17.甲、乙各出資 10 萬元共同購買機械設(shè)備一套， 雙方約定輪流使用， 每次時 間為半年。甲在使用設(shè)備期間，向善意的丙借款 l5 萬元，并將該設(shè)備交付給丙設(shè)定質(zhì)押擔(dān)保。甲無力還款，丙行使了質(zhì)權(quán)，從而引發(fā)糾紛。下列關(guān)于糾紛解決的表述中，正確的有（ ）。 A. 甲無權(quán)處分，但丙仍應(yīng)取得質(zhì)權(quán) B. 甲無權(quán)處分，故丙無權(quán)主張質(zhì)權(quán) C. 乙有權(quán)就所發(fā)生的損失請求甲賠償 D. 乙有權(quán)就所發(fā)生的損失要求甲、丙承擔(dān)連帶責(zé)任 【答案】 【答案】 善意取得不但適用于所有權(quán)的取得， 也適用于

39、他物權(quán)的取得， 建設(shè)用地使用權(quán)、抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)等他物權(quán)也可以善意取得。 （ 4）注意問題①善意取得制度是對原權(quán)利人和受讓人之間的權(quán)利所作的一種強制性的物權(quán)配 置，受讓人取得財產(chǎn)所有權(quán)是基于法律規(guī)定， 而非當(dāng)事人之間的法律行為， 因此善意取得是原始取得。 8 ②動產(chǎn)可以適用善意取得制度，不動產(chǎn)也可以適用善意取得制度，但不動產(chǎn)的善意取得以登記為要件。 ③拾得遺失物、贓物不適用善意取得制度。 《物權(quán)法》規(guī)定，權(quán)利人可以要求遺失物的占有人返還原物。漂流物、隱藏物、埋藏物適用同樣規(guī)則。 ④善意取得不但適用于所有權(quán)的取得， 也適用于他物權(quán)的取得。 建設(shè)用地使用權(quán)

40、、抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)等他物權(quán)也可以善意取得。 例題 18. 甲有一手表，委托乙保管，乙將手表賣與丙，丙又贈與女友丁，丁戴上 3 天后在街頭被戊搶走，戊后又遺失于街頭，為庚拾得。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，對該手 表享有所有權(quán)的是（） 。 A.甲 D. 丙 C. 丁 D. 庚 【答案】 【解析】（ 1）丙屬于善意取得，享有所有權(quán)；丙、丁之間的贈與有效，丁依據(jù)贈與取得所有權(quán)； （ 2）拾得人庚應(yīng)當(dāng)將手表返還權(quán)利人丁。 2、拾得遺失物 （ 1）拾得遺失物，應(yīng)當(dāng)返還權(quán)利人。拾得人應(yīng)當(dāng)及時通知權(quán)利人領(lǐng)取，或者送交公安等有關(guān)部門。 （ 2）拾得人在返還拾得物時，可以要

41、求支付必要費用，但不得要求支付報酬。但遺失人發(fā)出懸賞廣告，愿意支付一定報酬的，不得反悔。 【例】甲在街頭撿到錢包一個，翻看錢包見有 1000 元現(xiàn)金及失主名片，甲依名片 地址打車前往乙住所地將錢包交還失主乙。 乙非常感謝。 甲提出： 來回打的的車費共計 40 元請乙支付，并要求酬金 100 元。乙不允，遂起糾紛。本案中，甲要求支付打的費有依據(jù)，要求支付酬金無依據(jù)。 （ 3）有關(guān)部門收到遺失物，知道權(quán)利人的，應(yīng)當(dāng)及時通知其領(lǐng)取；不知道的，應(yīng) 當(dāng)及時發(fā)布招領(lǐng)公告。 自有關(guān)部門發(fā)出招領(lǐng)公告之日起 6 個月內(nèi)無人認(rèn)領(lǐng)的， 遺失物歸國家所有。 （ 4）拾得人在遺失物送

42、交有關(guān)部門前、有關(guān)部門在遺失物被領(lǐng)取前，應(yīng)妥善保管遺失物。因故意或重大過失致使遺失物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。 【例】 甲在街頭撿到錢包一個， 左等右等不見失主， 于是甲坐公交車準(zhǔn)備送交附近的派出所， 但下車后發(fā)現(xiàn)該錢包被小偷偷走。 甲無故意或者重大過失， 不承擔(dān)賠償失主損失的民事責(zé)任。 （ 5）拾得人拒不返還遺失物，按侵權(quán)行為處理。拾得人不得要求支付必要費用，也無權(quán)請求權(quán)利人按照承諾履行義務(wù)。 【例】 個體屠宰戶甲某日押送一卡車大黃牛， 車行在山間公路時一黃牛跳下去， 甲 不知。碰巧乙進山采藥， 牽回大黃牛并向鄰居宣稱自己購買而得， 并開始用牛耕作稻田。

43、一周后，甲聞訊趕來，表示愿付一周的飼養(yǎng)費并酬謝人民幣 1000 元，乙堅持不還。一 個月后，甲訴至法院。本案中，乙應(yīng)向甲返還大黃牛，乙無權(quán)再要求飼養(yǎng)費、酬金。 （ 6）如果遺失物通過轉(zhuǎn)讓為他人所占有時，權(quán)利人有權(quán)要求占有人返還原物或者 賠償損失： ①權(quán)利人有權(quán)向無處分權(quán)人請求損害賠償， 或者自知道或者應(yīng)當(dāng)知道受讓人 之日起 2 年內(nèi)向受讓人請求返還原物。 ②如果受讓人通過拍賣或者向具有經(jīng)營資格的經(jīng) 營者購得該遺失物的， 權(quán)利人請求返還原物時應(yīng)當(dāng)支付受讓人所付費用。 權(quán)利人向受讓 人支付所付費用后，有權(quán)向無處分權(quán)人追償。 【例】甲有鉆石手表一塊，不慎丟

44、失；市民乙撿回家后陳列于客廳； 乙的朋友丙喜 歡，乙遂以 5000 元出售。后甲發(fā)現(xiàn)。則甲自知道之日起 2 年內(nèi)可以向丙追索，且甲無 需向丙付費；丙可以向乙追回 5000 元。 八、物權(quán)的保護 （掌握） 9 1、物上請求權(quán)（物權(quán)保護方法） （ 1）請求確認(rèn)物權(quán)。因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認(rèn) 權(quán)利，即雙方當(dāng)事人對物權(quán)的歸屬或者物權(quán)的具體內(nèi)容發(fā)生爭議時， 可以請求法院確認(rèn)具體的權(quán)利歸屬及內(nèi)容。 （ 2）請求返還原物。無權(quán)占有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，權(quán)利人可以請求返還原物。無 權(quán)占有包括兩種： 一是無權(quán)占有所有物

45、 （甲房屋被乙租用， 租期屆滿后，乙不返還承租 房屋）；二是非法侵占 （甲搶奪乙的財產(chǎn)據(jù)為已有） 。這兩種情況都構(gòu)成無權(quán)占有， 權(quán)利 人可以通過提出請求或訴訟，要求返還。 【注意】 ①在共有情況下， 每個共有人都可以請求不法占有人返還共有物； 但各共 有人必須要求不法占有人將共有物返還給全體共有人。②權(quán)利人只能針對無權(quán)占有人提 出返還原物， 而不能要求有權(quán)占有人返還原物。 ③如果原物被他人合法占有， 占有人在 合法占有期間， 將原物非法轉(zhuǎn)讓第三者。 權(quán)利人能否向第三者提出返還原物的要求， 要 依具體情況而定。 ④權(quán)利人請求返還原

46、物， 必須原物依然存在。 如果原物已經(jīng)滅失， 返 還原物客觀上已經(jīng)不可能，權(quán)利人就只能要求賠償損失，而不能要求返還原物。 （ 3）請求排除妨礙或消除危險。物正遭受損害和權(quán)利行使正遭受妨礙時，物權(quán)人可依法請求不法侵害人排除妨礙，或請求人民法院責(zé)令侵害人承擔(dān)排除妨礙的責(zé)任。 【注意】 ①妨礙人是否有過錯不影響權(quán)利人提出請求， 但妨礙行為須是非法的。 ② 權(quán)利人不僅可對已經(jīng)發(fā)生的妨礙請求排除，而且對尚未發(fā)生但又確有可能發(fā)生的妨礙， 也有權(quán)請求排除。 ③排除妨礙費用由侵害人負(fù)擔(dān)。 ④消除危險與排除妨礙區(qū)別： 排除妨 礙情況下妨礙事實正在發(fā)生；消除危險情形下妨礙

47、事實還沒有發(fā)生，只是有可能發(fā)生。 （ 4）請求恢復(fù)原狀。造成不動產(chǎn)或者動產(chǎn)毀損的，權(quán)利人可以請求修理、重作、更換或者恢復(fù)原狀。注意，恢復(fù)原狀不僅要在實際上可能，而且要在經(jīng)濟上合理。 2、債權(quán)請求權(quán)（損害賠償請求權(quán)） （ 1）物上請求權(quán)與損害賠償請求權(quán)可以并存：在物權(quán)因他人的違法行為受到侵害 時，如果有標(biāo)的物的實際損害， 可以同時發(fā)生物上請求權(quán)和損害賠償請求權(quán)， 故物上請求權(quán)與損害賠償請求權(quán)可以并存。 （ 2）區(qū)別：①物上請求權(quán)旨在恢復(fù)物權(quán)人對其標(biāo)的物的支配狀態(tài)，從而使物權(quán)得 以實現(xiàn)。 ②損害賠償請求權(quán)的目的在于填補損害， 它是在不能恢復(fù)物的原狀時， 以金錢作

48、為賠償，填補物權(quán)人受到的財產(chǎn)損失。 ③損害賠償請求權(quán)必須以實際受有損害為前提，而物上請求權(quán)則不以有損害為要件。 九、所有權(quán) （掌握） （一）所有權(quán)權(quán)能 1、含義 所有權(quán)是所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。有（ 1）內(nèi)容完整性、 （ 2）權(quán)利行使絕對性、 （ 3）權(quán)利主體排他性、 （ 4）存續(xù)永久性特點。 他物權(quán)（擔(dān)保物權(quán)、用益物權(quán)）只具有所有權(quán)的部分權(quán)能。 所有權(quán)人可以將四項權(quán)能中的一項或數(shù)項權(quán)能分離出去由他人享有并行使。 2、所有權(quán)的權(quán)能 （ 1）占有權(quán)（實際控制權(quán)） 。①占有強調(diào)“控制”的事實狀態(tài)，既可以是合法的，也

49、可能是不合法的。②占有權(quán)則一定是基于合法占有所產(chǎn)生的權(quán)利。 （ 2）使用權(quán)（使用：對物加以利用，滿足生產(chǎn)、生活需要；使用權(quán)：對財產(chǎn)進行 合法利用的權(quán)利） 。 （ 3）收益權(quán)（通過合法途徑獲得物質(zhì)利益的權(quán)利，包括獲得孳息和利潤） 。 （ 4）處分權(quán)。①事實處分 （把自己的饅頭吃掉） ，其法律結(jié)果實質(zhì)上是消滅了原財產(chǎn)的所有權(quán)。②法律處分（出賣房屋） ，其實質(zhì)是轉(zhuǎn)移原財產(chǎn)的所有權(quán)。處分權(quán)是財產(chǎn) 10 所有人最基本權(quán)利，也是所有權(quán)的核心內(nèi)容。 （二）征收與征用 1、征收（所有權(quán)） （ 1）征收是國家為了公共利益需要，依法強制取得原屬于私人或

50、集體所有的所有 權(quán)或其他物權(quán)。（ 2）征收集體所有的土地， 應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補償費、 安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用， 安排被征地農(nóng)民的社會保障費用， 保障被征地農(nóng)民的生活。（3）征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補償，維護被征 收人的合法權(quán)益。 （ 4）征收個人住宅的，應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。 2、征用（使用權(quán)） ： （ 1）征用是國家為了公共利益需要，依法強制取得原屬于私人或者集體所有的財 產(chǎn)的使用權(quán)。（ 2）因搶險、救災(zāi)等緊急需要， 依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征用單位、 個人的不動產(chǎn)或動產(chǎn)。 （ 3）被征用的不動

51、產(chǎn)或者動產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人。 （ 4）單位、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)給予補償。 3、征收與征用的區(qū)別 （ 1）法律效果不同。征收是財產(chǎn)所有權(quán)（主體）發(fā)生了變化；征用是所有權(quán)沒有變化，使用權(quán)暫時發(fā)生變化。征用后，標(biāo)的物沒有滅失的，仍需要返還給權(quán)利人。征收 不存在返還的問題。 （ 2）適用對象不同。 征收是針對土地、 房屋等不動產(chǎn)， 不包括動產(chǎn)；征用則不動產(chǎn)和動產(chǎn)均可適用。 （ 3）適用條件不同。 二者都是為了公共利益， 但是征用 還要求必須是為了搶險、救災(zāi)等緊急需要。 4、適用范圍 所有權(quán)、用益物權(quán)（土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用

52、地和宅基地使用權(quán)） 、擔(dān)保物權(quán)。 （三）國家所有權(quán) 1、未授權(quán)給公民、法人經(jīng)營、 管理的國家財產(chǎn)受到侵害的， 不受訴訟時效的限制。 2、國家所有權(quán)的客體范圍： （1）城市土地、礦藏、水流、海域； （ 2）野生動植物資源；（3）無線電頻譜資源； （ 4）國防資產(chǎn)；（ 5）森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源， 屬于國家所有， 但法律規(guī)定屬于集體所有的除外； （ 6）法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地及鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施，屬于國家所有； （ 7）法律規(guī)定屬于國家所有的文物，屬于國家所有。 十、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán) （掌握）

53、 1、業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)概述 （ 1）建筑物區(qū)分所有權(quán)由 專有部分 所有權(quán)、 共有部分 的權(quán)利以及因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán) 三要素構(gòu)成。（2）當(dāng)事人取得了專有所有權(quán) （購買了商品房） 便取得了共有 權(quán)及成員權(quán)；喪失了專有所有權(quán)（出售商品房）便喪失了共有權(quán)及成員權(quán)。 （ 3）專有所 有權(quán)、共有權(quán)及成員權(quán)作為一個整體不可分離。轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承時，三者作為一個整 體一并發(fā)生轉(zhuǎn)移。 權(quán)利人不得保留專有部分所有權(quán)而抵押其共有部分， 不得保留成員權(quán) 而轉(zhuǎn)讓專有部分所有權(quán)與共有權(quán)。 （ 4）建筑物區(qū)分所有權(quán)人在轉(zhuǎn)讓房屋時， 其他建筑物 區(qū)分所有權(quán)人不享有優(yōu)先購買權(quán) （

54、轉(zhuǎn)讓商品房時， 即使同等條件， 想賣給誰就賣給誰） 。 2、專有部分的所有權(quán) （ 1）業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，有權(quán)對專有部分占有、使用、收益和處分。 （ 2）業(yè)主行使專有部分所有權(quán)時，不得危及建筑物安全， 不得損害其他業(yè)主合法權(quán)益。 如業(yè)主對專有部分裝修時， 不得拆除房屋內(nèi)的承重墻。 （ 3）業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的， 除遵守法律、 法規(guī)以及管理規(guī)約外， 應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān) 系的業(yè)主同意。3、共有部分的共有權(quán) （ 1）業(yè)主對專有部分以外的共有部分（建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)? 11 基本結(jié)構(gòu)部分， 通道、樓

55、梯、 大堂等公共通行部分， 消防、公共照明等附屬設(shè)施、 設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分）享有共有的權(quán)利。 業(yè)主的共有， 有部分共有與全體共有的區(qū)別： 兩層之間的樓板屬于這兩層業(yè)主共有；單元內(nèi)的電梯屬于單元內(nèi)的業(yè)主共有；小區(qū)的公共綠地屬于小區(qū)全體業(yè)主共有。 （ 2）屬于全體業(yè)主共有的部分：①建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè) 用地使用權(quán)， 但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、 綠地占地除 外。 ②建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。 ③建筑區(qū)劃內(nèi) 的綠地， 屬于業(yè)主共有， 但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除

56、外。 ④建筑區(qū)劃內(nèi) 的其他公共場所、 公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房， 屬于業(yè)主共有。 ⑤占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位， 屬于業(yè)主共有。 ⑥建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，（即使屬于開發(fā)商所有） 。也應(yīng)首先滿足業(yè)主需要。 業(yè)主對專有部分以外的共有部分既享有權(quán)利， 又承擔(dān)義務(wù)，而且此項義務(wù)不得放棄。 業(yè)主轉(zhuǎn)讓專有部分所有權(quán)時，共有部分的共有權(quán)及共同管理權(quán)必須隨之轉(zhuǎn)移。 例題 19. 甲、乙、丙、丁分別購買了某住宅樓（共四層）的一至四層住宅，并各自 辦理了房產(chǎn)證。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列表述中，正確的是（ ）。 A. 甲、乙、丙、丁有權(quán)分享

57、該住宅樓的外墻廣告收入 B. 一層住戶甲對三、四層間樓板不享有民事權(quán)利 C. 若甲出賣其住宅，乙、丙、丁享有優(yōu)先購買權(quán) D. 如四層住戶丁欲在樓頂建一花圃，須得到甲、乙、丙同意【答案】 【解析】 建筑物區(qū)分所有權(quán)人在轉(zhuǎn)讓房屋時， 其他建筑物區(qū)分所有權(quán)人不享有優(yōu)先購買權(quán)。 4、業(yè)主大會的決議 （ 1）一般決議：① 1/2 （總面積過半數(shù)）十 1/2 （業(yè)主總?cè)藬?shù)過半數(shù)） ；②決議范 圍包括制定和修改業(yè)主會議議事規(guī)則、 制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約、 選 舉業(yè)主委員會或更換業(yè)主委員會成員、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)機構(gòu)或者其他管理人。 （ 2

58、）特別決議：① 2/3 （總面積） +2/3 （業(yè)主總?cè)藬?shù)） ；②決議范圍包括籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金、改建或重建建筑物及其附屬設(shè)施。 例題 20. 根據(jù)物權(quán)法規(guī)定， 業(yè)主大會擬表決通過的下列事項中， 應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占 建筑物總面積 2/3 以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 2/3 以上的業(yè)主同意的是（ ）。（ 2009 ，多） A. 選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員 B. 選聘和解聘物業(yè)服務(wù)機構(gòu) C. 籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施維修資金 D. 改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施 【答案】 【注意】（ 1）業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算。 （ 2）一個專有

59、部分按一人計算。 （ 3）建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分、同一個買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。 十一、共有 （掌握） 共有是指某項財產(chǎn)由兩個或者兩個以上的權(quán)利主體共同享有所有權(quán)。 1、按份共有 （ 1）占有、使用和收益：按份共有人按照預(yù)先確定的份額分別對共有財產(chǎn)享有占 有、使用和收益的權(quán)利。 但對共有財產(chǎn)的使用， 應(yīng)由全體共有人協(xié)商決定。 按份共有人死亡以后，其份額可以作為遺產(chǎn)由繼承人繼承或受遺贈人獲得。 （ 2）處分：按份共有人有權(quán)自由處分自己的共有份額，無需取得其他共有人的同 意，但是共有人將份額出讓給共有人以外的

60、第三人時， 其他共有人在同等條件下， 有優(yōu)先購買的權(quán)利。 12 2、共同共有（夫妻財產(chǎn)） （ 1）占有、使用：共有人對共有財產(chǎn)不分份額地享有權(quán)利，對共有財產(chǎn)享有平等的占有、使用權(quán)。 （ 2）收益：對共有財產(chǎn)的收益，不是按比例分配，而是共同享用。 （ 3）處分：對共有財產(chǎn)的處分，必須征得全體共有人的同意。 【注意】（ 1）共同共有關(guān)系終止時，才能確定份額，分割共有財產(chǎn)。 （ 2）共有人對 共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有， 或者約定不明確的， 除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為“按份共有” 。 3、共有物的處分及分割 （

61、 1）共有物的處分 ① 處分 共有的不動產(chǎn)或動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或動產(chǎn)作 重大修繕 的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份 額 2/3 以上的按份共有人 或者全體共同共有人 同意，共有人之間另有約定的除外。 ②一個或幾個共有人未經(jīng)占份額2/3 以上的按份共有人同意或者其他共同共有人 同意，擅自處分共有財產(chǎn)的， 其處分行為應(yīng)當(dāng)作為效力待定的民事行為處理。 但第三人 善意、有償取得該財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護第三人的合法權(quán)益，對其他共有人的損失， 由擅自 處分共有財產(chǎn)的人賠償。 ③根據(jù)法律規(guī)定或依據(jù)共有人之間的協(xié)議， 可以由某個共有人代表或代理全體共有 人處分共有財產(chǎn)。 無權(quán)

62、代表或代理的共有人擅自處分共有財產(chǎn)的， 如果其他共有人明知 而不提出異議，視為其同意。 例題 21. 甲、乙、丙按份共有一套房屋，三人各占 1/3 。為提高房屋的價值，甲主張將此房的地面鋪上木地板，乙表示贊同，但丙反對。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，下列表述中， 正確的是（ ）。 A. 因沒有經(jīng)過全體共有人的同意，甲、乙不得鋪木地板 B. 因甲、乙的應(yīng)有部分合計已達2／ 3，故甲、乙可以鋪木地板 C. 甲、乙只能在自己的應(yīng)有部分上鋪木地板 D. 若甲、乙堅持鋪木地板，則需先分割共有房屋 【答案】 【解析】（ 1）選項 ABD：鋪木地板屬于對房屋重大修繕，

63、應(yīng)經(jīng)占份額 2/3 以上的按份共有人同意； （ 2）選項 C：無論是按份共有還是共同共有，都不是對物的某一部分享 有所有權(quán)，所有權(quán)及于物的整體，在分割之前不存在物的“應(yīng)有部分”的說法。 例題 22.甲、乙、丙、丁按份共有一棟房屋，份額相同。為提高該房屋使用價值，甲向乙、 丙、丁提議拆舊翻新。在共有人之間未就該事項做出明確約定的情況下，下列 表述中，符合物權(quán)法規(guī)定的是（ ）。 A. 即使乙、丙、丁不同意，甲仍可以拆舊翻新 B. 只要乙、丙、丁中有一人同意，甲就可以拆舊翻新 C. 只要乙、丙、丁中有二人同意，甲就可以拆舊翻新 D. 只有乙、丙、丁均同意，甲

64、才可以拆舊翻新 【答案】 【答案】處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的， 應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額 2/3 以上的按份共有人同意， 但共有人之間另有約定的除外。 本題中， 需 要經(jīng)過甲、 乙、丙、丁四個人中的三個人同意就可以通過， 甲自己提議的， 肯定是同意， 因此最終只要有乙、丙、丁中的二人同意就可以通過。 例題 23.“依山傍水”小區(qū)建成后，業(yè)主們決定通過業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會。根 據(jù)物權(quán)法規(guī)定， 下列關(guān)于業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會表決通過標(biāo)準(zhǔn)的表述中， 正確的是（）。 A. 經(jīng)專有部分占建筑物總面積 2/3 以上的業(yè)主或占總?cè)藬?shù)

65、 2/3 以上的業(yè)主同意 B. 經(jīng)專有部分占建筑物總面積 2/3 以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 2/3 以上的業(yè)主同意 13 C. 經(jīng)專有部分占建筑物總面積超過 1/2 的業(yè)主或占總?cè)藬?shù)超過 1/2 的業(yè)主同意 D. 經(jīng)專有部分占建筑物總面積超過 1/2 的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)超過 1/2 的業(yè)主同意 【答案】 【解析】（ 2009 年，單） （ 2）費用承擔(dān) 對共有物的管理費用以及其他負(fù)擔(dān)， 有約定的， 按照約定； 沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負(fù)擔(dān)，共同共有人共同負(fù)擔(dān)。 （ 3）共有財產(chǎn)的分割 ①分割

66、原則。 共有人可以協(xié)商確定分割方式； 達不成協(xié)議， 共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以分割并且不會因分割減損價值的， 應(yīng)當(dāng)對實物予以分割； 難以分割或者因分割會減損價值的， 應(yīng)當(dāng)對折價或者拍賣、 變賣取得的價款予以分割。 共有人分割所得的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)有瑕疵的，其他共有人應(yīng)當(dāng)分擔(dān)損失。 ②對共有財產(chǎn)的分割可以采取協(xié)議分割、 實物分割、變價分割或作價補償三種方式。③共有財產(chǎn)分割以后，共有關(guān)系歸于消滅。不管是就原物進行分割還是變價分割， 各共有人就分得財產(chǎn)取得單獨的所有權(quán)。 十二、相鄰關(guān)系 （掌握） 1、含義 相鄰關(guān)系是指兩個或兩個以上相互毗鄰的不動產(chǎn)“所有人或使用人” ，在行使不動產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)時，因相鄰各方應(yīng)當(dāng)給予便利和接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。 2、種類 （ 1）因通行產(chǎn)生的相鄰關(guān)系：相鄰一方因生產(chǎn)和生活上的需要，必須臨時或長期通過對方使用的土地的，對方應(yīng)當(dāng)提供必要的方便。 （ 2）因用水、排水產(chǎn)生的相鄰關(guān)系：①對自然流水的利用，應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)相鄰權(quán)利人之間合理分配。②對自然流水的排放，應(yīng)當(dāng)尊重自然流向。 （ 3）因修建施工、防險