房地產(chǎn)金融復(fù)習重點.doc

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房地產(chǎn)金融: 1、廣義上是利用各種可能的方法、工具為房地產(chǎn)業(yè)各相關(guān)部門籌集、融通、清算資金，提供相應(yīng)服務(wù)的所有金融活動。2、狹義的是金融服務(wù)于房地產(chǎn)業(yè)的行為。3、本課程的概念不包含資金清算部分的廣義房地產(chǎn)金融，特別是指與房地產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的金融行為。 開發(fā)性房地產(chǎn)金融服務(wù)：為房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營提供融資、籌資、結(jié)算等服務(wù)的金融活動，對象為經(jīng)營者、建設(shè)者 消費性房地產(chǎn)金融服務(wù)：為房地產(chǎn)的消費者提供各種金融服務(wù)的金融活動 市場化房地產(chǎn)金融服務(wù)：是指圍繞著房地產(chǎn)市場，為廣大的金融市場參與者提供全方位金融服務(wù)的金融活動。 房地產(chǎn)周期：是指房地產(chǎn)經(jīng)濟水平起伏波動、循環(huán)的經(jīng)濟現(xiàn)象，表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟運行過程中交替出現(xiàn)擴張與收縮兩大階段，復(fù)蘇—繁榮—衰退—蕭條循環(huán)往復(fù)的四個環(huán)節(jié)。 利率：是資金占用的單位成本即價格。 貼現(xiàn)率是指將未來支付改變?yōu)楝F(xiàn)值所使用的利率，或指持票人以沒有到期的票據(jù)向銀行要求兌現(xiàn)，銀行將利息先行扣除所使用的利率。 凈現(xiàn)值：各期未來收益貼現(xiàn)值總和與初始投資的差。 資產(chǎn)收益率：是指該項資產(chǎn)所有凈營業(yè)收益總額與該項資產(chǎn)價值總額的比值，說明整個資產(chǎn)的收益水平。 未來值：就是存款經(jīng)過一段時間后的價值，包括本金和利息。 有效（內(nèi)部）收益率：是指能使房屋的未來收益與其終值（即房屋的處置價）之和的貼現(xiàn)值等于現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。 杠桿原理：利用借貸資本補充自身資金的不足，以完成更大規(guī)模的投資。 本息均還法：是將貸款的本金和利息平均分攤到每個月來還款的辦法，即在每個月相等的還款中包含相同的本金和相同的利息。 先息后本法：是嚴格按照貸款資金的實際占用時間來計算利息，每次還款后本金降低，下期還款中的應(yīng)計利息為剩余本金（貸款余額）的利息。 貸款比率：是貸款額占總資產(chǎn)（房屋購買價格）的比率，也稱為貸價比，反映財務(wù)杠桿作用的大小。 個人住房貸款：放款人向借款人發(fā)放的各種用于購買住房的貸款。 房產(chǎn)開發(fā)貸款：指放款銀行向房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放的用于房地產(chǎn)開發(fā)及其配套設(shè)施建設(shè)的貸款，包括住房開發(fā)貸款、經(jīng)濟適用房貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款及其它用于房地產(chǎn)開發(fā)所必須的配套設(shè)施建設(shè)貸款。 貸后管理：指從貸款發(fā)放或其他信貸業(yè)務(wù)發(fā)生后直到本息收回或信用結(jié)束的全過程的信貸管理。 收益性房地產(chǎn)貸款：收益性房地產(chǎn)融資以銀行信貸為方向就變成了貸款融資，即收益性房地產(chǎn)貸款 房地產(chǎn)評估：對房地產(chǎn)價格的評估，它是批準貸款的依據(jù)之一，評估價格是貸款額度高低的重要依據(jù)。 住房公積金：是指國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長期住房儲金。 住房公積金貸款：是以住房公積金為資金來源的政策性較強的貸款種類。 3、簡述房地產(chǎn)業(yè)同金融業(yè)的關(guān)系。 按照現(xiàn)代經(jīng)濟理論，金融業(yè)是符號經(jīng)濟的代表，房地產(chǎn)業(yè)屬于實體經(jīng)濟，但二者的關(guān)系非常密切，相互作用、相互聯(lián)系、相互依賴：1）房地產(chǎn)業(yè)越發(fā)達，與銀行業(yè)的關(guān)系就越密切，依賴性越強 2）房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)相互促進 3）房地產(chǎn)業(yè)的不良發(fā)展會影響金融業(yè)的正常運行，實踐證明，在房地產(chǎn)業(yè)的景氣周期中，受影響最突出最深刻的就是銀行金融服務(wù)業(yè)。 6、分析我國房地產(chǎn)金融發(fā)展中存在的問題，并提出解決思路。 ⑴房地產(chǎn)金融市場的資金來源單一，必然造成風險單一，非常容易形成非周期性系統(tǒng)性風險。 ⑵房地產(chǎn)貸款品種可選擇性差 ⑶房地產(chǎn)金融市場的法律體系不完善 ⑷房地產(chǎn)金融市場發(fā)育滯后 ⑸銀行的經(jīng)營機制有待轉(zhuǎn)變 ⑹房地產(chǎn)金融風險意識有待提高 解決思路1）房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)先介入機制。2）全程管理機制。3）科學決策機制。 4）呆壞賬預(yù)警處理機制。5）建立科學決策的方法和指標。 7、簡述成熟的房地產(chǎn)金融市場的標志。 完善的法律體系 完善的市場結(jié)構(gòu) 豐富的市場產(chǎn)品 大規(guī)模的交易 高效的市場效率 嚴格的風險管理 說明利率、貼現(xiàn)率、現(xiàn)值、未來值的概念及其計算方法（計算方法見PPT）。 利率：是資金占用的單位成本即價格。 貼現(xiàn)率：由于資金具有時間價值，一筆資金若干時間之后的價值（購買力）與現(xiàn)在的價值（購買力）是不同的，二者的比值就是貼現(xiàn)率。 現(xiàn)值：資金的未來收益通過貼現(xiàn)的辦法換算成現(xiàn)在的價值量就是其現(xiàn)值，即時間為零時的價值量。 未來值：就是存款經(jīng)過一段時間后的價值，包括本金和利息。 設(shè)定抵押的條件是如何規(guī)定的？ 可設(shè)定為抵押物的房地產(chǎn)包括： ⑴依法通過出讓、轉(zhuǎn)讓方式獲得的國有土地使用權(quán)； ⑵企業(yè)、公司、經(jīng)濟組織或個人所有的廠房、倉庫、辦公樓、商店、賓館、自用住宅等建筑物； ⑶依法獲得的房屋期權(quán)；⑷依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物； ⑸依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等地的土地使用權(quán)。 不可設(shè)定抵押的房地產(chǎn)有哪些？ ⑴權(quán)屬有爭議或不清的房地產(chǎn)；⑵已依法公告在國家建設(shè)征用拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn)； ⑶用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；⑷列為文物保護的古建筑，有重要紀念意義的建筑物； ⑸被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地產(chǎn)；⑹未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)； ⑺未經(jīng)中國注冊會計師確認已繳足出資額的外商投資企業(yè)的房地產(chǎn)； ⑻行政機構(gòu)所有的房地產(chǎn)，政府所有、代管的房地產(chǎn)； ⑼耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律允許抵押的除外；⑽劃撥土地使用權(quán)。 質(zhì)押有哪些特征？它與抵押有何異同？ 特征：⑴質(zhì)權(quán)人對質(zhì)押財產(chǎn)享有占有權(quán) ⑵質(zhì)權(quán)人對質(zhì)押物所生孳息享有收益權(quán) ⑶質(zhì)權(quán)人有決定拍賣或變賣質(zhì)押財產(chǎn)的權(quán)利 ⑷質(zhì)權(quán)人享有妥善保管質(zhì)押財產(chǎn)的義務(wù) 與抵押的異同： ⑴質(zhì)押與抵押的共同點 A都屬于物權(quán)的擔保方式； B都以取得所押財產(chǎn)的價值為目的； C質(zhì)權(quán)或抵押權(quán)都因債權(quán)而存在，與債權(quán)不可分離；D都以所押財產(chǎn)的價值優(yōu)先受償。 ⑴質(zhì)押與抵押的區(qū)別 A質(zhì)權(quán)人對質(zhì)押財產(chǎn)享有占有權(quán)，質(zhì)押在質(zhì)物轉(zhuǎn)移給債權(quán)人時生效；抵押不需轉(zhuǎn)移抵押物，抵押需要登記，抵押自登記之日起生效。 B質(zhì)押中質(zhì)物的孳息由質(zhì)權(quán)人占有，抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。 C質(zhì)押中，在債務(wù)人期滿未履行其還本付息義務(wù)的，質(zhì)權(quán)人可以獨立做出決定依法處置質(zhì)物而優(yōu)先受償；抵押中，抵押權(quán)人享有請求權(quán)，無權(quán)直接處置抵押物。 D質(zhì)押中質(zhì)權(quán)人對質(zhì)物有保管的義務(wù)，并對此承擔相關(guān)的法律責任。 保證有何特征，有哪些性質(zhì)？ 保證的特征保證是以保證人的全部資產(chǎn)提供的擔保，因此： A保證人負無限責任，B保證易于設(shè)定和執(zhí)行，C保證沒有特定的財產(chǎn)，執(zhí)行可能很容易也可能非常困難。 保證的性質(zhì):人身性 從屬性 代償性 轉(zhuǎn)移性 獨立性 簡述杠桿作用的形式。 杠桿正作用當資產(chǎn)收益率大于貸款利率時（即D>0），形成正的杠桿作用，使權(quán)益收益率上升，提高了自有資金的使用效率。D越大則作用越強，提高貸款比率越有利。L越大越好！ 杠桿中性作用當資產(chǎn)收益率等于貸款利率時（即D=0），形成中性杠桿作用，權(quán)益收益率不受影響。貸款對于擴大經(jīng)營規(guī)模，提高企業(yè)的影響力有重要作用，同時也產(chǎn)生了一定的潛在風險。 杠桿副作用當資產(chǎn)收益率小于貸款利率時（即D<0），形成杠桿的負作用，權(quán)益收益率不僅不能提高，反而會下降。這時，貸款比率越大，杠桿因子越大，權(quán)益收益率受到的影響也越大，負債經(jīng)營的風險就越突出。L越大越不好！ 簡述本息均還法和先息后本法的差別。 ⑴二者的月還款額不同；⑵每月還款額中本金、利息所占比重不同； ⑶兩種還款方式中利息總額不同；⑷在發(fā)生提前還清債務(wù)時，剩余本金不同，產(chǎn)生的后果也有重要差別。 利率調(diào)整后月還款數(shù)額的計算方法。 簡述個人住房貸款的概念、特點及種類。 個人住房貸款是放款人向借款人發(fā)放的各種用于購買住房的貸款。是指金融機構(gòu)向購買、建造、改造、修繕各類住房的自然人發(fā)放的貸款。特點：⑴個人住房貸款是銀行主要消費信貸品種 ⑵個人住房貸款必須設(shè)立擔保 ⑶個人住房貸款的基礎(chǔ)是抵押權(quán) ⑷個人住房抵押貸款可以實行證券化⑸個人住房貸款業(yè)務(wù)具有一定的政策性 ⑹個人住房貸款成本較高，但效益較好種類：1.政策性個人住房抵押貸款 2.自營性個人住房抵押貸款 3.個人住房組合貸款 簡述個人住房貸款的申請、審查和審批程序。（PPT） 個人住房貸款的申請、貸款審查、借款人資信評估、貸款審批 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的評估應(yīng)包括哪些方面？ ⑴借款人評估⑵項目建設(shè)條件評估⑶市場評估 ⑷投資估算和籌資評估⑸償債能力評估⑹貸款風險分析 貸款銀行對借款人的評價應(yīng)包括哪些內(nèi)容？ 借款人非財務(wù)評價、經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平評價、經(jīng)濟技術(shù)實力評價、資產(chǎn)負債評價、資產(chǎn)運用效率評價 盈利能力評價、現(xiàn)金流量評價、信用狀況評價、新建企業(yè)分析重點 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的評估應(yīng)包括哪些方面？ ⑴借款人評估⑵項目建設(shè)條件評估⑶市場評估 ⑷投資估算和籌資評估⑸償債能力評估⑹貸款風險分析 簡述影響收益性房地產(chǎn)投資及貸款決策的因素。 影響投資決策的因素很多，但其中最主要的是收益性指標和風險性指標。 簡述并比較房地產(chǎn)評估中兩種主要的方法。 在貸款實務(wù)中通常采用的是收入還原法，有時輔以市場比較法。 收入還原法：⑴ 假設(shè)條件收入還原法的基本假設(shè)是：資產(chǎn)價值等于所有未來收入的現(xiàn)值。即將所有未來的收益轉(zhuǎn)換為當前收益，并把它確認為房地產(chǎn)的價值。 ⑵ 基本步驟 ① 選擇收益種類 ② 估算收益的未來值 ③ 資本化率或貼現(xiàn)率的選取 ④ 將期望收入轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值 市場比較法，是通過系統(tǒng)的市場比較而得到資本化率，通常又稱市場抽提法。這里應(yīng)注意三點： 1、比較時不考慮房地產(chǎn)的增值和貶值；2、不考慮經(jīng)營者個性差異； 3、 簡單考慮房地產(chǎn)的特點及其收入差異。4、實際上是靜態(tài)市場比較。 系統(tǒng)說明借款人評價與決策的過程、方法和內(nèi)容。 傳統(tǒng)方法 最簡單的盈利可行性分析就是一個時期的收入分析，特別是收入與成本的比較，通常成為主要的分析指標。包括： ⑴ 毛租金乘數(shù) ⑵ 資產(chǎn)收益率 ⑶ 自有資金收益率（稅前和稅后） 現(xiàn)金流貼現(xiàn)法 包括如下具體的計算： 1 凈現(xiàn)值 ⑵ 現(xiàn)值盈利指數(shù)（現(xiàn)值指數(shù)）⑶ 內(nèi)部收益率 ⑷ 凈現(xiàn)值和收益率的比較⑸ 內(nèi)部收益率的調(diào)整 論述:2.簡述我國住房公積金制度的歷史、現(xiàn)狀和面臨的問題。 現(xiàn)狀：⑴住房公積金歸集進一步加強 ⑵公積金的使用得到調(diào)整和改善 ⑶公積金管理逐步規(guī)范 ⑷初步建立了公積金監(jiān)督體系 問題：⑴個人住房貸款比例偏低⑵個人住房貸款質(zhì)量較好⑶住房公積金歸集工作有待加強⑷管理制度有待規(guī)范 4.簡述住房公積金貸款的貸款程序。（PPT） 1、借款申請2、借款審批3、借款手續(xù)辦理4、借款使用及償還 房地產(chǎn):房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。 金融:是指以銀行為中心的各種形式的信用活動以及在信用基礎(chǔ)上組織起來的貨幣流通。 資金清算: 是金融機構(gòu)之間辦理資金調(diào)撥、劃撥支付結(jié)算款項，并對由此引起的資金存欠進行的清償。 房地產(chǎn)業(yè)：是由房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、銷售、服務(wù)等多種行業(yè)構(gòu)成的龐大的產(chǎn)業(yè)群，是國民經(jīng)濟的重要組成。 房地產(chǎn)市場的區(qū)域性：房地產(chǎn)具有地區(qū)性和不可移動性，僅能供應(yīng)一定區(qū)域范圍的市場，滿足一定區(qū)域范圍客戶的需求。 住宅合作社：是一種互相幫助、共同建房的非營利性團體，屬集體合作性質(zhì)。它是以建房資金融通及儲蓄、建設(shè)和管理一體化解決住房問題的合作社。 房地產(chǎn)業(yè)：是由房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、銷售、服務(wù)等多種行業(yè)構(gòu)成的龐大的產(chǎn)業(yè)群，是國民經(jīng)濟的重要組成。 公積金： 公積金制度：是包含醫(yī)療、退休和住房等各種社會保障功能的制度安排，也是強制性的社會制度 簡答題1、簡述房地產(chǎn)業(yè)的特點及其重要性。 1）房地產(chǎn)業(yè)投資大、借款多、周期長2）房地產(chǎn)受區(qū)域因素影響較大 3）房地產(chǎn)具有投資和消費的雙重性4）房地產(chǎn)受國家政策與城市規(guī)劃影響 2、簡述房地產(chǎn)金融的作用。 1）房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的保障，房地產(chǎn)的開發(fā)、銷售等都是在金融部門的支持下進行的。 2）房地產(chǎn)金融政策是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重要手段，房地產(chǎn)金融被稱為房地產(chǎn)市場的“調(diào)節(jié)器”。 3）房地產(chǎn)金融是引導(dǎo)房地產(chǎn)消費、促進住房制度改革的有效途徑。 4）房地產(chǎn)金融政策調(diào)整儲蓄、投資和股市間的關(guān)系。 4、簡述國外房地產(chǎn)金融發(fā)展的三種主要形式。 1）建筑業(yè)協(xié)會Building Society是房地產(chǎn)金融業(yè)最初的專門形態(tài)，實質(zhì)是“互助”和“集資建房”，最初是地方性組織，后來逐漸發(fā)展成為全國性組織，變成具有銀行儲蓄、貸款功能的金融機構(gòu)。 2）土地開發(fā)銀行是有重要的政府參與或規(guī)制的房地產(chǎn)金融服務(wù)，其發(fā)展經(jīng)歷了三個階段：a.早期階段（1769-1849）土地開發(fā)銀行的核心是土地，最重要的主體是地主，政府強制地主加入，同時出資并參與管理、監(jiān)督，地主以其土地作抵押取得貸款進行土地開發(fā)經(jīng)營，服務(wù)于一定地區(qū)的民眾 b.中期階段（1850-1873）取消了原來只有地主才能參加的限制，并發(fā)展了抵押土地證券化，還是主要為本地居民服務(wù)。 c.后期階段（1874—）中央銀行成立，地區(qū)性的土地開發(fā)銀行也因中央銀行中的土地開發(fā)銀行功能的體現(xiàn)而得以形成鏈條式的結(jié)構(gòu)，開發(fā)規(guī)模和周期都有了長足的發(fā)展。 3）公積金制度始于1955年，是包含醫(yī)療、退休和住房等各種社會保障功能的制度安排，也是強制性的社會制度。 5、簡述我國房地產(chǎn)金融發(fā)展歷程。 建國以來，我國房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融的發(fā)展經(jīng)歷了三個特征非常鮮明的階段： 1）住房建設(shè)資金管理階段（1949-1978年）計劃經(jīng)濟時期：福利住房制度是國家將應(yīng)發(fā)放給職工的住房費用，集中統(tǒng)一使用，建造房屋，然后分配的過程。 50年代后期提出自建公助，六七十年代國家對住房投資的重視程度繼續(xù)降低，越來越重生產(chǎn)，輕生活 2）房改金融階段（1978-1990年）1978年后我國開始住房制度改革，經(jīng)歷了前期探索、租金改革、籌資模式改革和房地產(chǎn)金融市場化改革等不同改革階段前期探索階段企業(yè)單位和國家、地方政府都不堪重負，改革成效非常不滿意。租金改革階段，最終促成了住房制度的全面改革，使房地產(chǎn)金融進入到住房建設(shè)、分配、消費的各個環(huán)節(jié)。這個時期房地產(chǎn)金融主要以房改金融為特點 3）市場化房地產(chǎn)金融階段（90年代以后）房地產(chǎn)的大規(guī)模發(fā)展有力地促進了房地產(chǎn)金融的發(fā)展成長，使我國的房地產(chǎn)金融進入了市場化階段。 匯率：就是一國貨幣對別國貨幣的匯兌比率。 息：對借款人來說就是資金占用的成本，而對放款人來講就是借出資金獲得的補償即收益。 名義利率（票面利率）：借貸雙方在訂立合同時共同約定的利率。從借出資金一方而言，利率反映了資金的時間價值，實際上利率就是到期收益率。 利率集：就是名義利率的組成，即在名義利率中到底包含了哪些利率。從放款人的角度來說，也就是資金收益到底由哪些部分組成；而從借款人的角度，則是其借款成本到底包含哪些。 實際利率：是名義利率經(jīng)實際或預(yù)測的貨幣購買力變化校正后的利率，是借款人所付利息率減去通貨膨脹后的利息水平，即貸款人所取得的利息（或利潤）減去通貨膨脹后的利息率水平。 期限結(jié)構(gòu)溢價：因期限差異造成的利率差異 計算公式：資產(chǎn)收益率=凈營業(yè)收益/資產(chǎn)價值=（營業(yè)收益-經(jīng)營費用）/資產(chǎn)購買價格 權(quán)益收益率：是股東所占權(quán)益對應(yīng)的收益水平，在房地產(chǎn)中是專指按揭貸款借款人所擁有的權(quán)益（自有資金）的收益水平，其數(shù)值為稅前收益與自有資金的比值，即： 權(quán)益收益率=稅前收益/自有資金=（凈營業(yè)收入-年還款額）/自有資金 信貸：是借款人由于自己的良好市場信譽，在沒有任何其他承諾僅以借款合同的約定就獲得銀行一定數(shù)量的貸款的融資活動。是借款人與銀行之間發(fā)生的“純信用”關(guān)系。 擔保貸款：是銀行為了保證自己的資金的安全，在貸款時除借款人的還款承諾之外附帶更加嚴格的條件的借貸活動。是借款人與銀行之間發(fā)生的“泛信用”關(guān)系。 保證貸款：保證貸款（狹義的擔保貸款）——在借款人出現(xiàn)違約時，由第三人（擔保方）提供保證和代償?shù)馁J款方式； 質(zhì)押貸款：是指借款人或第三方將等價的各種權(quán)益憑證交給貸款銀行作為貸款還款的保證而產(chǎn)生的借貸關(guān)系 抵押貸款：抵押貸款是指房屋所有人或購買人將房屋或預(yù)售房屋作為自己償還貸款或履行合同的擔保而進行的借貸關(guān)系，是擔保貸款的特殊方式之一。一般地，以完全權(quán)益的房屋作抵押的稱為“抵押貸款”，以非完全權(quán)益的房屋作抵押的稱為“按揭貸款”（mortgage）。 簡答題 1. 簡述影響房地產(chǎn)金融市場的社會經(jīng)濟因素。 通貨膨脹的變化、銀行利率的變化、所得稅法的變化、貨幣匯率的變化、日用品價格的變化 房地產(chǎn)證券和其他投資工具回報率的變化、金融政策、社會福利制度 2. 如何準確界定資產(chǎn)收益率、權(quán)益收益率和有效收益率的概念？ 資產(chǎn)收益率的變化主要取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）的收益水平變化； 權(quán)益收益率的變化既取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）的收益水平，也取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）中按揭購房者的權(quán)益比例——首次付款比重與已償還貸款比重之和。 有效收益率是購房者實際能取得的收益率，所有又稱為內(nèi)部收益率。 3. 如何準確界定信貸、擔保貸款和抵押貸款的概念？ 信貸就是借款人由于自己的良好市場信譽，在沒有任何其他承諾僅以借款合同的約定就獲得銀行一定數(shù)量的貸款的融資活動。是借款人與銀行之間發(fā)生的“純信用”關(guān)系。 擔保貸款是銀行為了保證自己的資金的安全，在貸款時除借款人的還款承諾之外附帶更加嚴格的條件的借貸活動。是借款人與銀行之間發(fā)生的“泛信用”關(guān)系。 抵押貸款是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中最主要的內(nèi)容，牽涉面廣，需注意的細節(jié)多，貸款周期較長，管理比較復(fù)雜。 4. 簡述信貸與抵押貸款的關(guān)系？ 信貸與抵押貸款都是借貸關(guān)系，但二者有著重要的區(qū)別： ⑴信貸以借款人的信譽和經(jīng)濟實力為還款保證，抵押貸款以借款人的物業(yè)價值為還款保證； ⑵抵押貸款的安全性要高于信貸，即信貸不容易，而抵押貸款較容易； ⑶房屋的不可移動性、價值穩(wěn)定性使其抵押比例可以較高，從而使房屋的按揭業(yè)務(wù)成為普遍的住房消費的實現(xiàn)手段。 5. 設(shè)定抵押時的注意事項有哪些？ 我國房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，在產(chǎn)權(quán)多元化或產(chǎn)權(quán)不全的房屋設(shè)定抵押時應(yīng)注意以下問題： ⑴共有房屋的抵押 共有房屋可以抵押，但需經(jīng)其他共有人書面同意。 ⑵出租房屋的抵押 已出租房屋可以抵押，但需盡告知義務(wù)，租賃合同繼續(xù)生效；目前公房不可抵押。 ⑶房改房的抵押 “房改房”可以抵押，但抵押估價受到較大限制；不同類型的房改房，其評估價差異較大。 ⑷新增添附物問題 房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。在需要拍賣時添附物可以與抵押物共同拍賣，但添附物拍賣所得抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。 6. 什么是抵押權(quán)的物上請求權(quán)，有哪些類型？ 貸款人對自己的抵押權(quán)有物上請求權(quán)，即當?shù)盅何锸艿椒欠ㄇ趾r，抵押權(quán)人可以以權(quán)利人的名義獨立請求法律保護。 物上請求權(quán)包括：⑴停止侵害請求權(quán) ⑵請求恢復(fù)原狀或提供額外擔保 ⑶消除危險請求權(quán) ⑷排除妨礙請求權(quán) ⑸損害賠償請求權(quán) 7. 拍賣房屋有哪些注意事項？ ⑴拍賣應(yīng)辦理的手續(xù) A. 拍賣是由委托方委托拍賣人進行物業(yè)處置的方式，由在拍賣中出價最高者付出相應(yīng)的購買款后得到標的物的過程。 B. 實踐中，抵押人、抵押權(quán)人、法院都可成為拍賣的委托方，抵押人或抵押權(quán)人作為委托人時應(yīng)協(xié)商一致同意委托受托人拍賣該抵押物。 C. 拍賣一定要按法定程序公開進行，違反法律規(guī)定的拍賣是違法行為，其結(jié)果不僅不被承認，可能還會導(dǎo)致嚴重的法律責任 ⑵房屋拍賣后的清償順序 A 支付處分抵押房屋的費用，B 扣除抵押房屋應(yīng)承擔的稅款， C 償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息及抵押人應(yīng)付的違約金，D 剩余金額返還抵押人， E 若拍賣所得不足于支付前三項費用的，抵押權(quán)人可以向抵押人追償。 ⑶重復(fù)抵押時價款的分配 同一抵押物依法可以重復(fù)抵押，在實現(xiàn)抵押權(quán)時，按照登記的順序來實現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)抵押必須進行抵押登記，否則抵押權(quán)人的權(quán)利就有可能不受保護。 ⑷房屋拍賣時的優(yōu)先購買權(quán) 法律規(guī)定，在房屋被拍賣時，抵押權(quán)人應(yīng)書面通知下列人員以保證他們的優(yōu)先購買權(quán)： A已出租的抵押房屋的承租人；B共有房屋的其他共有人； C與抵押房屋不宜分割或者有共同配套設(shè)施的房屋的所有人； D按優(yōu)惠價購買的公有住房的原產(chǎn)權(quán)單位或微利房的原出售單位。 8. 質(zhì)押的參與人有哪些，其有何權(quán)利與義務(wù)？ ⑴質(zhì)押的參與人 質(zhì)押的參與人包括：債權(quán)人，享有債權(quán)和質(zhì)權(quán)者；債務(wù)人，對債權(quán)人應(yīng)承擔償還債務(wù)的義務(wù)人；出質(zhì)人，對債務(wù)人的債務(wù)以出質(zhì)物提供擔保者，可以是債務(wù)人自己，也可以是第三方。質(zhì)物按其性質(zhì)可分為動產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押。法律對出質(zhì)人有嚴格的資格規(guī)定。 ⑵出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人的權(quán)利和義務(wù) 法律上對出質(zhì)人的權(quán)利與義務(wù)、質(zhì)權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)都有嚴格的規(guī)定，應(yīng)得到相應(yīng)的保證和執(zhí)行。隨著我國法律體系建設(shè)的逐步完善，具體的安排還會更加清晰、嚴格。 9. 權(quán)利質(zhì)押合同包括哪些主要內(nèi)容？ 根據(jù)《擔保法》第65條的規(guī)定，權(quán)利質(zhì)押合同應(yīng)包括如下內(nèi)容： ⑴被擔保的主債權(quán)的種類和數(shù)額⑵債務(wù)人履行債務(wù)的期限⑶質(zhì)物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況 ⑷質(zhì)押擔保的范圍⑸質(zhì)物移交的時間⑹當事人認為應(yīng)當約定的其他事項⑺補正 《擔保法》第64條規(guī)定，出質(zhì)人與質(zhì)押權(quán)人簽訂質(zhì)押合同時應(yīng)當采用書面形式，口頭約定質(zhì)押合同是無效的。 10. 權(quán)利質(zhì)押有哪些效力？ 對個人住房質(zhì)押貸款的質(zhì)押標的主要為各種債券和存款單，其標的范圍的效力包括：憑證書、存款利息或債券利息、違約金和損害賠償請求權(quán)及其他權(quán)利。同時，還應(yīng)特別注意如下方面： ⑴優(yōu)先受償?shù)男ЯΒ茖Τ鲑|(zhì)人權(quán)利的限制⑶質(zhì)權(quán)人占有權(quán)利證書的權(quán)利 ⑷質(zhì)權(quán)人必須履行應(yīng)盡的義務(wù)⑸權(quán)利質(zhì)押權(quán)的消滅 11. 保證貸款的參與人有哪些，其間關(guān)系如何？ 對個人住房質(zhì)押貸款的質(zhì)押標的主要為各種債券和存款單，其標的范圍的效力包括：憑證書、存款利息或債券利息、違約金和損害賠償請求權(quán)及其他權(quán)利。同時，還應(yīng)特別注意如下方面： ⑴優(yōu)先受償?shù)男ЯΒ茖Τ鲑|(zhì)人權(quán)利的限制⑶質(zhì)權(quán)人占有權(quán)利證書的權(quán)利 ⑷質(zhì)權(quán)人必須履行應(yīng)盡的義務(wù)⑸權(quán)利質(zhì)押權(quán)的消滅 12. 保證人有哪些條件？ ⑴保證人須具有民事主體資格 ⑵保證人須具有代為清償債務(wù)的能力 13. 保證人承擔保證責任的財產(chǎn)范圍有哪些？ ⑴公民作為保證人承擔保證責任的財產(chǎn)范圍 ⑵企業(yè)作為保證人承擔保證責任的財產(chǎn)范圍 第三章名詞解釋 月還款額：通俗地也稱為月供，是指每月應(yīng)還銀行的本息和。 其計算公式： 每月攤還本金=貸款額/貸款期限（月數(shù)）=M/n 每月攤還利息=（n+1）*M*i/2n 每月還款額=每月攤還本金+每月攤還利息= M/n+（n+1）*M*i/2n 這里，M為貸款額，n為貸款月數(shù)，i為貸款的月利率。 本金：是借款人所欠銀行債務(wù)總額，其初始值就是借款人從銀行所獲得的借貸總數(shù)額。 分攤系數(shù)：在抵押貸款中，一般要求借款人在期限內(nèi)按照一定的期段（通常是一個月）償還一定的本金，即把所有的本金分攤到整個借款期限來進行還款，這個過程稱為“攤還”amortization，或者“分期償還”。每一期攤還的本金額占本金的百分數(shù)稱為分攤系數(shù)，記作K，它是由本金、利率、期限和攤還方式?jīng)Q定，是銀行對借款人綜合還貸能力的重要考察指標之一。 有效利率：對借款人，有效利率是使自有資金安全、高效，財務(wù)杠桿作用明顯的借款利率，即使自己的權(quán)益收益率保持合理水平的借款利率，當然是希望越低越好。 對貸款人，有效利率就是能使自己的貸款安全、高效，獲得合理回報（扣除了通漲、風險補償?shù)龋┑睦仕剑斎幌Ｍ窃礁咴胶?。雙方通過談判，達成抵押貸款合同所確認的利率。 還貸常數(shù)：是年還款額與總借款額的比值，即：還貸常數(shù)=年還款額/總借款額 再抵押：抵押人將已抵押房屋（抵押期尚未完結(jié)）再次向銀行申請抵押貸款的行為稱為再抵押。一般地，向原抵押貸款銀行申請再次抵押稱為再抵押，向其他銀行申請再次抵押稱為二次抵押。 等額還款：固定利率抵押貸款要求每月還款額相同，因此稱為等額還款或等額償還。 期前還款：借款人基于自己的利益在貸款未到期前提前還貸的行為，屬于違約的一種，但一般其承受的罰則被認為并不對雙方造成特別重大的傷害，因此一般是可以許可的。（除非雙方有特別的約定） 簡答題 1. 簡述抵押貸款中參與人間的關(guān)系。 ⑴借款人、放款人、房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)系 借款人、放款人與房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)系是在購房過程中建立起來的，相互之間的關(guān)系是資金、權(quán)益和實物的交換關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)商與借款人和貸款人的關(guān)系隨著房屋實際使用權(quán)、房屋實物、購房資金的相互轉(zhuǎn)換完成而結(jié)束。在這里，放款人是由房地產(chǎn)開發(fā)商拉進來的，其與借款人的關(guān)系隨著借款人清償完所有債務(wù)而結(jié)束。 ⑵借款人、放款人、保險公司的關(guān)系 三者關(guān)系在整個抵押貸款運行過程中建立，在出現(xiàn)保險標的事故時得到強化，在保險事故理賠完成或者借款人清償了所有債務(wù)后結(jié)束。保險公司是放款人拉進來的，主要是為借款人的生命和抵押物可能遭遇的風險提供保障，以避免或降低貸款人所單獨承擔的風險，也是金融市場風險轉(zhuǎn)移的重要方式。由于住房抵押貸款的期限一般較長，借款人、放款人和保險公司的關(guān)系延續(xù)的時間也較長。 2. 如何準確界定貸款比率、本金、攤還、再抵押的概念？ 3. 請用圖示簡要說明抵押貸款的運作過程。 4. 簡述抵押房屋的使用管理。 在抵押貸款中，抵押物的實際控制權(quán)和使用都還是在抵押人方面，抵押權(quán)人對抵押物并沒有任何的實際控制，但為了保證自己的相關(guān)權(quán)益，抵押權(quán)人對抵押房屋如何使用和管理還是具有一定的請求權(quán)的。而抵押人雖然實際占用著抵押房屋，但涉及到對抵押房屋任何改變（包括實體和權(quán)益）的事項都不能單方面作出決定，必須與抵押權(quán)人取得聯(lián)系、溝通和一致。 在抵押貸款中，抵押物是由抵押人實際控制、使用和管理的，在這個過程中，他必須遵守以下基本約定： ⑴必須保證所占管房屋的安全性； ⑵必須保證所占管房屋的完整性； ⑶有隨時接受抵押權(quán)人檢查的義務(wù)，不得有損害所占管房屋的功能或降低其價值的行為，否則必須承擔相應(yīng)的責任，直至由放款人收回部分或全部貸款，并由抵押人承擔違約責任； ⑷需向放款人認可的保險機構(gòu)投保并支付保險費，抵押權(quán)人應(yīng)為保險事故賠償?shù)牡谝皇芤嫒?，保單正本由抵押?quán)人保管 5. 簡述違約后抵押房屋如何處理？ ⑴發(fā)現(xiàn)借款人違約后，抵押權(quán)人必須事先通知借款人，如果借款人未能給出有說服力的解釋，抵押權(quán)人才能采取進一步的行動； ⑵抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)商委托拍賣公司拍賣抵押房屋來抵債，如果協(xié)商不成則可以要求司法機關(guān)強制執(zhí)行拍賣條款； ⑶抵押權(quán)人是拍賣抵押房屋的第一受益人，如果拍賣所得不足償還貸款本息時，債權(quán)人有權(quán)繼續(xù)向借款人追償，如果拍賣所得償還貸款本息和其他有關(guān)費用后有剩余則余額應(yīng)由抵押人收回； ⑷對拍賣價格，借款人如認為偏低，可以提出理由阻止。 第四章名詞解釋： 借款人資信評估：對貸款者個人素質(zhì)、購房及還款能力、貸款保護能力的評估 房價收入比：指住房價格與城市居民家庭年收入之比。 貸款成數(shù)：所貸款的額度總額占整個抵押物價值的比例。 抵押率：又稱“墊頭”，是抵押貸款本金利息之和與抵押物估價價值之比。 質(zhì)押率：為貸款本金與標準倉單市值的比率，質(zhì)押率一般根據(jù)期貨和現(xiàn)貨的價差及價格波動幅度、趨勢等因素合理確定。 抵押物變現(xiàn)能力：假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時,在沒有過多損失的條件下,將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。 簡答題： 1. 簡述個人住房貸款的發(fā)放程序。（PPT） 簽訂借款合同 貸款額度、期限和利率的確定 抵押權(quán)登記 2. 簡述銀行個人住房貸款的貸后檢查內(nèi)容與方式程序。 主要內(nèi)容包括： 1、借款人依合同約定歸還貸款本息情況；2、借款人有無騙取銀行信用的行為。 3、借款人品行、職業(yè)、收入和住所等影響還款能力的因素變化情況。4、保證人保證資格和保證能力變化情況； 5、抵（質(zhì)）押物保管及其價值變化情況；6、項目工程進度、抵押預(yù)登記和正式登記落實情況； 7、有關(guān)合同及相關(guān)資料的完整性與有效性，有無與法律、法規(guī)和制度相抵觸，需要變更、修改和補充之處。 8、貸款資產(chǎn)風險程度、變化情況及趨勢。9、其他關(guān)系貸款人債權(quán)實現(xiàn)和保障的內(nèi)容。 通常，貸款檢查是對正常貸款進行抽查，對違約貸款根據(jù)違約程度進行重點檢查，檢查程序如下：（1）對違約貸款通過電話提示、約見借款人、現(xiàn)場核驗、走訪借款人所在單位等方式了解借款人違約的主要原因。 （2）根據(jù)借款人違約情況，判斷貸款的風險狀況，確定貸款形態(tài)。 （3）對借款人違約行為提出催收貸款或強制清收貸款的處理方案，報主管領(lǐng)導(dǎo)批準實施。 （4）登記貸后檢查臺賬，撰寫貸后檢查報告。 （5）每個季度進行一次綜合性個人住房抵押貸款貸后檢查，掌握全行個人住房貸款的資產(chǎn)質(zhì)量狀況及研究對策。 第五章名詞解釋： 貸款程序：遞交申請→受理審查→項目評估→評級授信→核查審批→借款發(fā)放→資料歸檔→貸后管理→收貸撤保 評級授信：貸款調(diào)查部門經(jīng)實地調(diào)查并嚴格按照相關(guān)程序進行分析后，編寫和提交調(diào)查報告，由貸款審查部門進一步的審查核實，最后由信貸決策部門作出決定。 房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目評估：貸款行根據(jù)貸款效益性、安全性、流動性的要求，運用定量和定性分析相結(jié)合的方法，在貸款決策前期工作中對借款人和擬開發(fā)項目的盈利水平、償還能力、建設(shè)條件、市場環(huán)境及各種不確定因素所作的全面系統(tǒng)的評價。 趨勢分析法：又叫比較分析法、水平分析法，它是通過對財務(wù)報表中各類相關(guān)數(shù)字資料，將兩期或多期連續(xù)的相同指標或比率進行定基對比和環(huán)比對比，得出它們的增減變動方向、數(shù)額和幅度，以揭示企業(yè)財務(wù)狀況、經(jīng)營情況和現(xiàn)金流量變化趨勢的一種分析方法。采用趨勢分析法通常要編制比較會計報表。 比率分析法：以同一期財務(wù)報表上若干重要項目的相關(guān)數(shù)據(jù)相互比較，求出比率，用以分析和評價公司的經(jīng)營活動以及公司目前和歷史狀況的一種方法，是財務(wù)分析最基本的工具。 流動比率：是流動資產(chǎn)對流動負債的比率，用來衡量企業(yè)流動資產(chǎn)在短期債務(wù)到期以前，可以變?yōu)楝F(xiàn)金用于償還負債的能力。 速動比率：是指速動資產(chǎn)對流動負債的比率。它是衡量企業(yè)流動資產(chǎn)中可以立即變現(xiàn)用于償還流動負債的能力。 資產(chǎn)運用效率指標：是指描述資產(chǎn)利用的有效性和充分性的指標。 盈利能力比率指標：是指描述企業(yè)正常經(jīng)營賺取利潤的能力的指標。 銷售歸行率： 財務(wù)內(nèi)部收益率：指項目在整個計算期內(nèi)各年財務(wù)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率，也就是使項目的財務(wù)凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。 簡答題： 1. 簡述數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的程序和流程。 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的操作流程： 遞交申請→受理審查→項目評估→評級授信→核查審批→借款發(fā)放→資料歸檔→貸后管理→收貸撤保 2. 房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理應(yīng)包括哪些方面？ 貸款資料（借款人資料、擔保資料、貸款項目資料、合同借據(jù)、貸后檢查資料） 借款人及貸款項目管理（貸款資金使用管理，貸款企業(yè)和貸款項目的貸后跟蹤檢查，項目與銷售回籠資金的監(jiān)督管理，保證人、抵押物、質(zhì)押物的管理，貸款風險認定，利率調(diào)整，貸款展期管理，收貸撤保） 第六章名詞解釋： 簡答題： 1. 簡述貸款人對貸款的評價應(yīng)包括哪些方面的內(nèi)容。（未找到） 在貸款實務(wù)中通常采用的是收入還原法，有時輔以市場比較法。 收入還原法：⑴ 假設(shè)條件 收入還原法的基本假設(shè)是：資產(chǎn)價值等于所有未來收入的現(xiàn)值。即將所有未來的收益轉(zhuǎn)換為當前收益，并把它確認為房地產(chǎn)的價值。 ? ⑵ 基本步驟 ① 選擇收益種類 ② 估算收益的未來值 ③ 資本化率或貼現(xiàn)率的選取 ④ 將期望收入轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值 市場比較法，是通過系統(tǒng)的市場比較而得到資本化率，通常又稱市場抽提法。這里應(yīng)注意三點： 1、比較時不考慮房地產(chǎn)的增值和貶值；2、不考慮經(jīng)營者個性差異； 3、 簡單考慮房地產(chǎn)的特點及其收入差異。4、實際上是靜態(tài)市場比較。 第七章名詞解釋： 住房公積金制度：是圍繞住房公積金的繳存、提取、使用管理和監(jiān)督形成的相關(guān)制度的總稱。 住房委員會：是由直轄市、省會城市、設(shè)區(qū)的市設(shè)立的住房公積金的決策機構(gòu)。 簡答題1.簡述住房公積金制度的概念、特點。 住房公積金本質(zhì)上是強制性儲蓄，我國住房公積金也是屬于強制性專用儲蓄，其主要特點是：長期性 義務(wù)性 單一性 互助性。 3.我國住房公積金是如何管理的？ 管理原則是：住房委員會決策，住房公積金管理中心運作，銀行專戶存儲，財政監(jiān)督。 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同財政部門、中央銀行擬訂住房公積金政策，并監(jiān)督執(zhí)行。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)住房公積金管理工作的指導(dǎo)。 　　　具體的操作包括以下幾個方面——住房委員會 住房公積金管理中心 住房公積金的監(jiān)督 5.簡述住房公積金貸款的擔保形式、特點和操作流程。 形式：抵押加擔保 抵押加購房綜合保險 質(zhì)押 由房地產(chǎn)擔保公司擔保 特點：流程：⑴擔保申請和受理⑵辦理房地產(chǎn)公司有關(guān)手續(xù)⑶辦理抵押登記 ⑷通知銀行放款⑸領(lǐng)取個人資料