湖北省2015年上半年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價理論與方法》基礎班課程開通考試試題

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湖北省2015年上半年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價理論與方法》基礎班課程開通考試試題 本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。 一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、國務院宣布從年下半年開始，全國城鎮(zhèn)停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。 A：1995 B：1996 C：1998 D：2000 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章 2、某房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債表上顯示，負債合計為2500萬元，資產(chǎn)合計為4000萬元，流動資產(chǎn)和流動負債分別為2000萬元和1000萬元，存貨為1200萬元，則該企業(yè)的流動比率為。 A：62.5％ B：80.00％ C：133.33％ D：200.00％ E：借款合同 3、物業(yè)服務收費實行政府指導價的，有定價權(quán)限的人民政府價格主管部門應當會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務等級標準等因素，制定。 A：相應的市場價及其浮動幅度，并定期公布 B：相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布 C：相應的成本價及其浮動幅度，并定期公布 D：相應的標定價及其浮動幅度，并定期公布 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 4、以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法是__。 A．單元估算法 B．單位指標估算法 C．工程量近似匡算法 D．概算指標估算法 5、在某宗房地產(chǎn)估價中，三個可比實例房地產(chǎn)對應的比準單價分別是6800元／㎡、6700元／㎡和6300元／㎡，根據(jù)可比性綜合評估得到的三個可比實例對應的比準單價的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算水平均法和中位數(shù)法測算最終的比準單價，則前者與后者的差值是元／㎡。 A：-100 B：-50 C：50 D：100 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 6、工程投資額在__萬元以下或者建筑面積在__m2以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。 A．20，200 B．50，300 C．30，500 D．30，300 7、房地產(chǎn)估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構(gòu)和估價人員應當站在（）的立場上，評估出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。 A．委托人 B．估價報告預期使用者 C．管理部門 D．中立 8、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理實行制度。 A：備案 B：分級審批 C：分類審批 D：專業(yè)審批 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 9、損失補償應該以保險責任范圍內(nèi)的損失發(fā)生為前提，即有損失發(fā)生則有損失補償，無損失則無補償。損失補償金額不受到__的限制。 A．實際損失 B．保險合同 C．保險利益 D．保險標的 10、小型購物商場一般并不依賴于吸引距離較遠的消費者，也就是說（）對小型商場并不很重要。 A．停車 B．位置 C．特色 D．距離 11、下列關(guān)于拍賣保留價規(guī)則的表述中，正確的是。 A：保留價屬于拍賣的必備條件，無保留價拍賣的情況是沒有的 B：保留價是表面上所體現(xiàn)的價格，而是一種權(quán)利義務的制衡點，用來防止利益的過分傾斜 C：委托人擁有保留價的確定權(quán) D：保留價不可公開 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 12、某建筑物使用主要材料水泥、砂石、鋼材、木材、磚的用量分別為800 t、6 000 、200 000 kg、300 、18 000 ，單位價格分別為300元／t、200元／、3 800元／t、16 000元／、500元／，其他材料為主要材料費用的35％，稅費、利潤為主要材料費用的40％，則該建筑物的重新購建價格為。 A：1 600萬元 B：2 160萬元 C：2 800萬元 D：3 024萬元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 13、某在建工程項目計劃建混合結(jié)構(gòu)倉庫2000m2，總預算為400萬元，估價時，建筑工程中的基礎工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成50%，設備安裝工程尚未進行。另據(jù)調(diào)查得知，基礎工程、結(jié)構(gòu)工程和設備安裝工程的造價占整個建筑工程造價的比重分別是15%、60%、25%，該在建工程在估價時點的完工程度是（）。 A．30% B．45% C．65% D．75% 14、對價格的定義，第一種“是為獲得一種商品或勞務所必須付出的東西”講的是現(xiàn)象，第二種“是商品價值的貨幣表現(xiàn)”講的是本質(zhì)。對于房地產(chǎn)估價來說，主要是從上把握房地產(chǎn)價格的“數(shù)量”。 A：貨幣支付 B：價值 C：現(xiàn)象 D：本質(zhì) E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 15、在某居住區(qū)規(guī)劃中，建筑基底面積300m2，總建筑面積1500m2，容積率1.5，建筑密度為__。 A．30% B．40% C．50% D．60% 16、房地產(chǎn)開發(fā)建設中，滿兩年未動工開發(fā)的可以。 A：無償收回土地使用權(quán) B：有償收回土地使用權(quán) C：無償出租土地使用權(quán) D：無償出讓土地使用權(quán) E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章 17、隨著行業(yè)市場營銷費用的增加，會引起需求水平的提高。當市場營銷費用超過一定水平之后，就不會刺激需求了，因此市場需求有一個上限，稱為。 A：市場潛量 B：市場預測量 C：市場最低量 D：市場最高量 E：借款合同 18、下列關(guān)于給水系統(tǒng)的升壓設備，表述不正確的是。 A：屋頂水箱常用鋼板焊接制成圓形或方形 B：城市給水系統(tǒng)常采用低壓制，一般只能供十層以下用水 C：離心式水泵一般設于底層或地下室大泵房內(nèi) D：氣壓給水裝置的缺點是水壓變化大、效率低、能耗較多，供水安全性不如屋頂水箱可靠 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 19、會計的基本職能不包括__。 A．反映職能 B．監(jiān)督職能 C．管理職能 D．控制職能 20、在某宗房地產(chǎn)估價中，三個可比實例房地產(chǎn)對應的比準單價分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評估得到的三個可比實例對應的比準單價的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測算最終的比準單價，則前者與后者的差值是__元/m2。 A．-100 B．-50 C．50 D．100 21、已知某筆貸款的年名義利率為12%，年實際利率為12.55%，則該筆貸款是按照__作為計息周期的。 A．年 B．半年 C．季度 D．月 22、我國已初步形成__的住房金融體系。 A．商業(yè)性 B．政策性 C．商業(yè)性為主、政策性為輔 D．商業(yè)性和政策性并存 23、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的__。 A．收益能夠量化 B．風險能夠量化 C．收益或風險其一可以量化 D．收益和風險均能量化 24、成本法最基本的公式是。 A：房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)重新購建價格-建筑物折舊 B：房地產(chǎn)價值=土地重新購建價格+建筑物折舊 C：房地產(chǎn)價值=重新購建價格-建筑物折舊 D：房地產(chǎn)價值=重新購建價格+建筑物折舊 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 25、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類中，根據(jù)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓分為有償方式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和無償方式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。 A：土地使用權(quán)的獲得方式 B：轉(zhuǎn)讓的對象 C：轉(zhuǎn)讓的方式 D：轉(zhuǎn)讓的時間 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、運用市場法時，估價人員根據(jù)基本要求選取可比實例后，需要建立價格可比基礎，主要包括__等。 A．統(tǒng)一采用總價 B．統(tǒng)一采用單價 C．統(tǒng)一幣種和貨幣單位 D．統(tǒng)一面積內(nèi)涵 E．統(tǒng)一付款方式 2、注冊房地產(chǎn)估價師禁止行為包括__。 A．不履行注冊房地產(chǎn)估價師義務 B．在執(zhí)業(yè)過程中實施商業(yè)賄賂 C．允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)務 D．同時在2個或者2個以上房地產(chǎn)估價機構(gòu)執(zhí)業(yè) E．以個人名義承攬房地產(chǎn)估價業(yè)務 3、影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的主要社會經(jīng)濟力量包括（）。 A．自然環(huán)境和人文環(huán)境的變化 B．一般商品市場的發(fā)展 C．信息、通訊技術(shù)水平的提高 D．生產(chǎn)方式和工作方式 E．金融業(yè)的發(fā)展 4、補地價是指需要補交給政府的一筆地價或土地使用權(quán)出讓金、土地收益等。__是需要補地價的主要情形。 A．出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)期 B．增加原土地使用權(quán)出讓時規(guī)定的容積率 C．轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)的房地產(chǎn) D．改變原土地使用權(quán)出讓時規(guī)定的用途 E．拍賣土地使用權(quán) 5、成本法中的利息計算，包括__的利息。 A．土地取得成本和開發(fā)成本 B．土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用 C．土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用和利潤 D．借貸資金 E．自有資金 6、城市的總體規(guī)劃由__負責組織編制。 A．市人民政府建設行政主管部門 B．市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門 C．市人民政府土地行政主管部門 D．市人民政府 7、根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》，禁止發(fā)布房地產(chǎn)銷售廣告的情形有等。 A：集體土地上的合法房屋 B：代管房屋 C：列入拆遷范圍內(nèi)的房屋 D：共有房屋 E：商品房預售許可證正在辦理之中的房屋 8、下列土地符合免征土地使用稅的包括。 A：國家機關(guān)自用的土地 B：由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地 C：宗教寺廟自用的土地 D：公園開展出租經(jīng)營用的土地 E：直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地 9、對時點指標特點敘述不正確的是__。 A．只能間斷計數(shù) B．各時點指標不可以直接累加 C．每個時點指標值的大小與時間長短無關(guān) D．計數(shù)的準確率低 10、通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級相比較而言__建筑物的功能是最先進的。 A．甲級寫字樓 B．乙級寫字樓 C．丙級寫字樓 D．丁級寫字樓 11、以保險基金來源的不同為標準，可將保險分為。 A：商業(yè)保險 B：社會保險 C：政策保險 D：財產(chǎn)保險 E：人身保險 12、房地產(chǎn)投資風險可分為系統(tǒng)風險和個別風險，下列屬于個別風險因素的是。(2008年試題) A：變現(xiàn)風險 B：時間風險 C：或然損失風險 D：通貨膨脹風險 E：借款合同 13、下列關(guān)于住房抵押貸款證券化涉及的抵押權(quán)變更登記，表述正確的是。 A：金融機構(gòu)發(fā)放或持有個人住房貸款，借款人以住房抵押給金融機構(gòu)作為償還借款擔保，并依法到房地產(chǎn)管理部門辦理了抵押登記的住房抵押權(quán)，隨主債權(quán)一同轉(zhuǎn)讓的，可以申請辦理住房抵押權(quán)變更登記 B：批量辦理個人住房抵押權(quán)變更登記的，由個人住房抵押權(quán)受讓人申請 C：擬轉(zhuǎn)讓的個人住房抵押權(quán)清單應載明抵押房產(chǎn)坐落、抵押人、借款期限、房屋所有權(quán)證號、他項權(quán)證號等項目，并加蓋抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方當事人的印章 D：個人住房抵押權(quán)清單中項目不齊或與權(quán)屬登記信息不一致的，不予登記，并在規(guī)定時限內(nèi)書面說明理由 E：個人住房抵押貸款證券化是一項金融創(chuàng)新業(yè)務，其住房抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓具有特殊性。房地產(chǎn)管理部門辦理批量個人住房抵押權(quán)變更登記時，只對抵押權(quán)人作變更處理，其他登記事項不作變更 14、《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，我國土地的社會主義公有制包括。 A：社會主義所有制 B：全民所有制 C：勞動群眾集體所有制 D：初級公有制 E：高級公有制 15、2005年，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)依法取得一宗城鎮(zhèn)商住綜合用地，面積35畝，出讓價185萬元／畝，土地使用權(quán)年限為該類用地的法定最高年限，出讓年限從2005年2月起計。甲公司用該宗土地上的在建工程進行抵押貸款。2006年3月12日，經(jīng)評估，在建工程的市場價值為8000萬元，其中在建工程拖欠工程款2000萬元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍賣抵債，并委托某房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其市場價值為6800萬元。如果拍賣最終應價為6500萬元，則該應價為。 A：無效應價 B：有效應價 C：可以成交的價格 D：不確定 E：停止侵害 16、在編制房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃方案時，與項目收益相關(guān)的基礎參數(shù)，通常有。 A：基準收益率 B：目標收益率 C：出租率或空置率 D：毛租金收入 E：運營成本 17、下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生的現(xiàn)金流的表達式中，正確的是（）。 A．稅前現(xiàn)金流=有效毛收入一經(jīng)營費用 B．稅前現(xiàn)金流=有效毛收入一抵押貸款還本付息 C．稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流一所得稅 D．稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流一準備金一所得稅 18、下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，正確的有。(2007年試題) A：內(nèi)部收益率反映了項目的動態(tài)盈利能力 B：內(nèi)部收益率是當項目壽命期終了時，所有投資正好被收回的收益率 C：當內(nèi)部收益率高于目標收益率時，投資項目是可行的 D：如果使用貸款，且項目盈利，則全投資的內(nèi)部收益率要高于資本金內(nèi)部收益率 E：內(nèi)部收益率越高，投資風險就越小 19、下列關(guān)于會計報表的意義和作用，表述正確的是。 A：會計報表是根據(jù)賬簿上所記錄的資料經(jīng)過整理、歸類、匯總而編制的表式報告 B：會計核算中的報賬，主要是通過編制會計憑證來進行的 C：企業(yè)的投資者通過會計報表所提供的信息可以作出正確的投資決策 D：會計報表是會計核算工作的一種專門方法 E：會計報表提供的信息是依法征收稅利的主要依據(jù) 20、原城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部發(fā)布《房屋完損等級評定標準(試行)》在__實行。 A．1984年12月8日 B．1984年11月8日 C．1948年12月8日 D．1985年11月8日 21、房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級分為。 A：一級 B：二級 C：三級 D：四級 E：五級 22、新設項目法人的資本金籌措渠道不包括__資金。 A．政府政策性 B．資產(chǎn)變現(xiàn) C．企業(yè)入股 D．個人入股范圍 23、在存貨、有價證券等資產(chǎn)的市價低于成本時，相應地減記資產(chǎn)的賬面價值，并將減記金額計人當期損益，體現(xiàn)原則對歷史成本原則的修正。 A：權(quán)責發(fā)生制 B：謹慎 C：配比原則 D：劃分收益性支出與資本性支出 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 24、下列關(guān)于拍賣行為的表述中，錯誤的是__。 A．拍賣人應公開展示拍賣標的，允許競買人查看、檢驗標的物 B．除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，拍賣人不得拒絕競買人的申請 C．委托人可以派人參與競買自身所委托的拍賣標的 D．委托人與拍賣人是平等的民事主體 25、下列屬于房地產(chǎn)中介服務主要特點的是。 A：人員特定 B：委托服務 C：有償服務 D：無償服務 E：行政服務