【修訂說(shuō)明】深標(biāo)修訂-密度分區(qū)公示版---

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1、附件2：《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》局部修訂(第4章 密度分區(qū)與容積率)修訂說(shuō)明 在深圳市城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下,結(jié)合深圳容積率管理實(shí)踐與經(jīng)驗(yàn)，以促進(jìn)土地集約節(jié)約利用、加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境與特色風(fēng)貌保護(hù)、保證土地開(kāi)發(fā)權(quán)益的公平性為指導(dǎo)思想，本次對(duì)《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（以下簡(jiǎn)稱《深標(biāo)》）中“第4章 密度分區(qū)與容積率”的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整。相關(guān)內(nèi)容修訂說(shuō)明如下： 一、 城市密度分區(qū) （一）本次修訂結(jié)合城市總體規(guī)劃，對(duì)應(yīng)其城市結(jié)構(gòu)中的中心體系，將各級(jí)中心區(qū)的核心地區(qū)分別納入密度一區(qū)、二區(qū)、三區(qū)。 （二）本著促進(jìn)原特區(qū)內(nèi)外一體化發(fā)展、疏解中心城區(qū)過(guò)高密度的原則，增量適度向原特區(qū)外傾斜，平衡原

2、特區(qū)內(nèi)外差異?？s小了原特區(qū)內(nèi)密度一區(qū)的范圍，增加了原特區(qū)外密度一區(qū)、二區(qū)的范圍。 （三）適度提高城市開(kāi)發(fā)總量，“有保有壓”，落實(shí)城市差異化發(fā)展目標(biāo)。除密度一區(qū)、二區(qū)外,將大部分城市建設(shè)區(qū)納入密度三區(qū)；同時(shí)對(duì)密度四區(qū)、五區(qū)進(jìn)行了明確的界定與嚴(yán)格的管控，密度四區(qū)主要為二級(jí)水源保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)的地區(qū)及生態(tài)景觀敏感區(qū)，密度五區(qū)主要為東部濱海一線地區(qū)及福田紅樹(shù)林自然保護(hù)區(qū)周邊地區(qū)。 （四）取消了原密度六區(qū)，部分濱海、濱水地區(qū)納入密度五區(qū)，機(jī)場(chǎng)、碼頭、港口、核電站等特殊管理地區(qū)不再納入密度分區(qū)管制。 二、 地塊容積及地塊容積率 （一）地塊容積 現(xiàn)階段我市規(guī)劃管理面臨由地塊管理轉(zhuǎn)向地塊和單元管理并存

3、的方式轉(zhuǎn)變，為更好的銜接規(guī)劃編制與管理，本次修訂采用了地塊“容積”的表述。另外，隨著地下空間開(kāi)發(fā)日益普遍，本次修訂將地下空間中的規(guī)定建筑面積納入“容積”統(tǒng)一管理，進(jìn)一步規(guī)范了地下空間管理。本次修訂引入的“容積”明確為：容積 = 地上規(guī)定建筑面積+地下規(guī)定建筑面積，其中地下規(guī)定建筑面積主要指地下經(jīng)營(yíng)性面積，不含配建地下車(chē)庫(kù)、設(shè)備用房、民防設(shè)施、公共交通等面積。 （二）地塊容積率 本次修訂在國(guó)家規(guī)范與原《深標(biāo)》的基礎(chǔ)上，結(jié)合規(guī)劃管理實(shí)際情況，明確容積率為：容積率 = 容積/地塊面積=（地上規(guī)定建筑面積+地下規(guī)定建筑面積）/地塊面積。 （三）容積計(jì)算公式 取消了原地塊容積率計(jì)算公式，改為“容

4、積”計(jì)算公式。容積由基礎(chǔ)容積、轉(zhuǎn)移容積、獎(jiǎng)勵(lì)容積三部分組成。容積轉(zhuǎn)移與獎(jiǎng)勵(lì)政策，是適應(yīng)我市存量發(fā)展階段規(guī)劃管理精細(xì)化要求的應(yīng)對(duì)手段之一。 地塊容積轉(zhuǎn)移，是指因?yàn)樘囟ㄔ?，如地塊內(nèi)的全部或部分用地規(guī)劃用于歷史文化保護(hù)、生態(tài)修復(fù)、公共空間、交通市政設(shè)施、公共配套設(shè)施等用途，從而導(dǎo)致地塊開(kāi)發(fā)強(qiáng)度降低乃或無(wú)法用于開(kāi)發(fā)，通過(guò)容積轉(zhuǎn)移，將一部分建筑面積轉(zhuǎn)移至可開(kāi)發(fā)用地，從而促進(jìn)前述公共用途的順利實(shí)施。地塊容積獎(jiǎng)勵(lì)，是指因在地塊內(nèi)規(guī)劃符合公共利益的用途，如公共配套設(shè)施、交通市政設(shè)施、保障房等用途，并依據(jù)相關(guān)規(guī)定予以容積的獎(jiǎng)勵(lì)。轉(zhuǎn)移與獎(jiǎng)勵(lì)規(guī)則具有較強(qiáng)的針對(duì)性，不宜在本標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則中明確，規(guī)劃主管部門(mén)可以依據(jù)法

5、定圖則、城市更新規(guī)劃及土地整備規(guī)劃等不同的特點(diǎn)，分別在本標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上制定。 此外，本次修訂在原有居住用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地納入公式的基礎(chǔ)上，將工業(yè)用地、物流倉(cāng)儲(chǔ)用地也納入了公式，彌補(bǔ)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的空白，保障了開(kāi)發(fā)權(quán)益的公平性。 （四）標(biāo)準(zhǔn)不能替代研究，標(biāo)準(zhǔn)不能替代規(guī)劃管理決策 依據(jù)本標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)則中確定的地塊容積與容積率是重要的技術(shù)參考，但是標(biāo)準(zhǔn)不能替代具體項(xiàng)目的規(guī)劃研究，具體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)強(qiáng)度需要結(jié)合其所涉及交通、市政、公共配套、歷史保護(hù)、地質(zhì)條件、生態(tài)安全、城市設(shè)計(jì)以及相關(guān)規(guī)范要求開(kāi)展綜合性研究論證；標(biāo)準(zhǔn)也不能替代規(guī)劃管理決策，具體項(xiàng)目需要結(jié)合相關(guān)政策、法規(guī)、城市發(fā)展戰(zhàn)略及發(fā)展需求等多方因素綜合

6、統(tǒng)籌，按照法定程序批準(zhǔn)確定。 三、 各類(lèi)用地密度分區(qū) 按照特區(qū)內(nèi)外一體化發(fā)展目標(biāo)與集約節(jié)約用地的原則，為緩解我市各類(lèi)產(chǎn)業(yè)用房和住房的空間需求矛盾，體現(xiàn)更加公平的規(guī)劃管理原則，本次修訂對(duì)各類(lèi)用地密度分區(qū)進(jìn)行了以下優(yōu)化調(diào)整： （一）居住用地。 將居住用地密度一區(qū)、二區(qū)、三區(qū)統(tǒng)一調(diào)整為基準(zhǔn)容積率3.2，包括了全市近90%的居住用地；小幅提高了密度四區(qū)的居住用地基準(zhǔn)容積率，由2.2提高至2.5；繼續(xù)落實(shí)對(duì)密度五區(qū)的嚴(yán)格管控要求，其居住用地基準(zhǔn)容積率與上限維持不變。 （二）商業(yè)服務(wù)業(yè)用地 本次修訂取消了商業(yè)服務(wù)業(yè)用地的容積率上限，除密度一區(qū)外，本次修訂對(duì)其它分區(qū)的基準(zhǔn)容積率均有小幅提高。

7、（三）工業(yè)用地與物流倉(cāng)儲(chǔ)用地 本次修訂統(tǒng)一了工業(yè)用地與物流倉(cāng)儲(chǔ)用地對(duì)應(yīng)不同密度分區(qū)的基準(zhǔn)容積率，兩類(lèi)用地的基準(zhǔn)容積率規(guī)定基本相同，進(jìn)一步適應(yīng)市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需求。 四、 修正系數(shù) 本次修訂對(duì)修正系數(shù)進(jìn)行了細(xì)化，并進(jìn)一步明確了相關(guān)規(guī)則。 （一）地塊規(guī)模修正系數(shù) 在控制地塊合理規(guī)模的前提下，適度放寬了地塊規(guī)模修正的規(guī)則，將居住用地的基準(zhǔn)規(guī)模由1公頃提高至2公頃，商業(yè)用地的基準(zhǔn)規(guī)模由0.7公頃提高至1公頃；同時(shí)分別提出了工業(yè)用地與物流倉(cāng)儲(chǔ)用地的合理規(guī)模，將全市四大類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地納入了地塊規(guī)模管控，更加全面合理；將原來(lái)的每公頃折減改為每0.1公頃折減，避免出現(xiàn)過(guò)大的修正梯度跳躍；提出最大修正值

8、0.3，即最多“打折”為70%，避免出現(xiàn)過(guò)高的不合理折減。 （二）周邊道路修正系數(shù)，未進(jìn)行調(diào)整。 （三）地鐵站點(diǎn)修正系數(shù) 為進(jìn)一步引導(dǎo)軌道站點(diǎn)地區(qū)的高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)，適度提高了地鐵站點(diǎn)修正系數(shù)，全部在原標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上提高了0.1。 取消了原標(biāo)準(zhǔn)中較為模糊的“樞紐站、一般站”表述，按照線路的數(shù)量來(lái)定義車(chē)站類(lèi)型，同一個(gè)車(chē)站有兩條及以上線路的為“多線車(chē)站”，僅有一條線路的為“單線車(chē)站”。將規(guī)定半徑的計(jì)算基點(diǎn)由“站點(diǎn)”的幾何中心明確為“站臺(tái)”的幾何中心，對(duì)于多線車(chē)站，可以按照每個(gè)線路站臺(tái)分別作為幾何中心畫(huà)出若干個(gè)圓，組合作為不同半徑的影響范圍（見(jiàn)示意圖）。本次修訂對(duì)于不同車(chē)站之間重疊覆蓋的情形也進(jìn)行了

9、規(guī)定，并明確了重疊覆蓋區(qū)的地鐵站點(diǎn)修正系數(shù)（見(jiàn)示意圖）。車(chē)站遠(yuǎn)期實(shí)施的地鐵線路站點(diǎn)原則上不考慮修正，已建、在建及經(jīng)國(guó)家發(fā)改委批復(fù)的軌道線路站點(diǎn)可納入修正。 同一車(chē)站的地鐵站點(diǎn)修正系數(shù)示意圖 多線車(chē)站 單線車(chē)站 無(wú)重疊 不同車(chē)站重疊覆蓋的地鐵站點(diǎn)修正系數(shù)示意圖 a1 a2 b1 b2 a1 a2 b1 b2 五、 特定地塊密度分區(qū)與容積 （一）密度分區(qū)未覆蓋地區(qū) 密度分區(qū)基本覆蓋了我市的建設(shè)用地，由于城市的發(fā)展變化，少部分密度分區(qū)不覆蓋地區(qū)可能因規(guī)劃調(diào)整成為建設(shè)用地，本次修訂提出了相應(yīng)的動(dòng)態(tài)適應(yīng)規(guī)則：對(duì)一般城市建設(shè)用地，

10、根據(jù)“相鄰相同”原則予以確定；對(duì)于臨近基本生態(tài)控制線或位于基本生態(tài)控制線范圍內(nèi)的生態(tài)敏感用地，則按照“相鄰降級(jí)”原則予以確定。 （二）“適度減量”特定地區(qū) 對(duì)于密度分區(qū)內(nèi)涉及特色風(fēng)貌、生態(tài)敏感、核電防護(hù)、地質(zhì)安全等因素的特定地塊，執(zhí)行“適度減量”原則，應(yīng)適當(dāng)降低開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。 （三）“適度增量”特定地區(qū) 容積率管理不僅僅是技術(shù)問(wèn)題，還會(huì)受到城市公共政策、土地管理制度、城市風(fēng)貌特色塑造、民生發(fā)展公共利益需求等影響。在滿足設(shè)施服務(wù)能力并經(jīng)專題研究的前提下，以下地區(qū)可適當(dāng)提高開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，具體包括：1、城市更新地區(qū)；2、基于等價(jià)值原則的特定類(lèi)型的土地整備用地；3、市政府批準(zhǔn)、需塑造特定的城市形象與風(fēng)貌的重點(diǎn)地區(qū)，依據(jù)經(jīng)規(guī)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)的城市設(shè)計(jì)可適度增量；4、保障房項(xiàng)目；5、地下空間開(kāi)發(fā)部分，探索鼓勵(lì)各級(jí)城市中心區(qū)、軌道交通節(jié)點(diǎn)片區(qū)等特定片區(qū)立體化發(fā)展，通過(guò)編制專項(xiàng)規(guī)劃研究，經(jīng)批準(zhǔn)后可在建成區(qū)或已批規(guī)劃用地中適度增加地下規(guī)定建筑面積；6、其它經(jīng)研究認(rèn)為符合實(shí)現(xiàn)城市綜合利益的情形。