2017年江蘇省房地產估價師《制度與政策》：房屋征收評估原則考試試卷

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2017 年江蘇省房地產估價師 制度與政策 房屋征收評估原則考 試試卷 本卷共分為 2 大題 50 小題 作答時間為 180 分鐘 總分 100 分 60 分及格 一 單項選擇題 共 25 題 每題 2 分 每題的備選項中 只有 1 個事最符合題 意 1 某類商品房 2004 2008 年的售價分別為 6000 元 m2 6300 元 m2 6678 元 m2 7212 元 m2 7645 元 m2 利用平均增減量法 該類商品房 2009 年的價 格為 元 m2 A 7974 00 B 8023 00 C 8056 25 D 8078 00 2 已知某宗收益性房地產 使用期限為 40 年時 價格為 700 元 m2 此時報酬 率為 8 如果使用期限為 50 年 則其價格為 810 元 m2 則此時的報酬率為 A 6 B 7 C 7 5 D 6 5 3 某大廈總建筑面積 10000m2 房地總價值 6000 萬元 其中 土地總價值 2500 萬元 某人擁有該大廈的某一部分 該部分的房地價值為 180 萬元 建筑 面積為 240m2 如果按照土地價值進行分攤 則該人占有的土地份額為 A 2 4 B 3 0 C 3 8 D 7 2 4 城市房屋拆遷補償評估中 對被征收房屋的室內自行裝修補償款的評估應采 用的價值類型是 A 投資價值 B 謹慎價值 C 快速變現(xiàn)值 D 市場價值 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 5 下列關于房地產泡沫的表述中 錯誤的是 A 市場參與者的投機需求是房地產泡沫產生的直接誘因 B 可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產泡沫 C 房地產泡沫產生的基礎是土地有限性和稀缺性 D 金融機構壓縮房地產信貸會加劇房地產價格上漲和促使泡沫形成 6 建設工程發(fā)生質量事故 有關單位應當在內向當?shù)亟ㄔO行政主管部門和其他 有關部門報告 A 24h B 30h C 36h D 48h E 執(zhí)行層的組織協(xié)調 7 下列使用條件 不屬于主要為城市規(guī)劃設計的條件 A 用途 B 建筑規(guī)模 C 容積率 D 綠地率 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 8 動產拍賣的成交一般以 為標志 A 拍賣標的物財產所有權的轉移 B 拍賣標的物實際占有的轉移 C 拍賣過程中最高應價者的確定 D 拍賣合同的簽訂 9 下列關于需求價格彈性和需求價格彈性系數(shù) 說法錯誤的是 A 需求價格彈性是指價格變動所引起的需求量變動的程度 B 需求價格彈性中 價格是因變量 需求量是自變量 C 需求價格彈性系數(shù)是需求量變動率與價格變動率的比值 D 需求價格彈性系數(shù)的數(shù)值可以是正值 也可以是負值 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調 10 房地產需要專業(yè)估價的基本條件是房地產具有 的特性 A 獨一無二和供給有限 B 獨一無二和價值最大 C 流動性差和價值最大 D 不可移動和用途多樣 11 某宗房地產的總價值為 5000 萬元 其總地價為 2000 萬元 總建筑面積為 10000m2 甲擁有該大廈的某一部分 該部分的房地價值為 90 萬元 該部分的 建筑面積為 200m2 按土地價值進行分攤 甲占有的土地份額為 A 1 B 1 5 C 2 D 2 5 12 假設某類住宅價格從 3000 元 m2 下降到 2800 元 m2 其需求量從 900 套 上升到 1000 套 則用中點法計算該類住宅需求的價格彈性為 A 1 33 B 0 66 C 0 66 D 1 53 13 下列關于土地使用權劃撥的含義 表述不正確的是 A 建設用地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準 在用地者繳納補償 安置等費用后將該幅土地交付其使用 或者將士地使用權無償交給土地使用者 使用的行為 B 除法律 法規(guī)另有規(guī)定外 劃撥土地沒有使用期限的限制 但未經許可不 得進行轉讓 出租 抵押等經營活動 C 取得劃撥土地的使用權 必須經有批準權的人民政府核準并按法定的程序 辦理手續(xù) D 在國家沒有法律規(guī)定之前 在城市范圍內的土地和城市范圍以外的國有土 地 除出讓土地以外的土地 均按出讓土地進行管理 E 房地產估價機構必須加蓋公章 14 某投資市場的平均收益率為 12 銀行貸款利率為 5 17 國債收益率為 3 5 房地產投資的風險相關系統(tǒng)數(shù)為 0 5 那么 當前房地產投資的折現(xiàn)率為 A 3 5 B 5 17 C 7 75 D 8 59 15 為評估某房地產 2008 年 10 月 1 日的市場價格 選取的可比實例資料是 交易目期為 2008 年 4 月 1 日 合同約定買方支付給賣方 3500 元 買賣中 涉及的稅費全都由買方支付 該地區(qū)房地產交易中規(guī)定買賣雙方應繳納的稅費 分別為正常交易價格的 6 和 3 自 2008 年 2 月 1 日起到 2008 年 10 月 1 日 期間 該類房地產價格均每月比上月上漲 0 3 則該可比實例修正調整后的價 格為元 A 3673 20 B 3673 68 C 3790 43 D 3792 93 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 16 按照公司法的規(guī)定 可以發(fā)行股票的公司是 A 投資公司 B 股份有限公司 C 有限公司 D 股份公司 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調 17 直線趨勢法 y a bX 中的常數(shù) a b 是由 決定的 A 房地產的歷史價格資料 B 房地產的未來價格資料 C 房地產的現(xiàn)實價格資料 D 估價師選取的現(xiàn)時和未來的價格資料 18 估價時點應與 的日期相一致 A 簽訂估價合同 B 開始估價作業(yè) C 完成估價報告 D 估價結果所屬 19 下列有關房地產開發(fā)項目的初步可行性研究及相關知識 表述不當?shù)氖?A 所謂輔助研究 是對投資項目的一個或幾個重要方面進行單獨研究 用作 初步可行性研究和詳細可行性研究的先決條件 或用以支持這兩項研究 B 初步可行性研究階段投資估算的精度可達到5 所需費用約占總 投資的 1 0 2 0 C 初步可行性研究亦稱預測可行性研究 在此階段 主要是在機會研究的基 礎上 進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析 D 在此階段需對以下內容進行粗略的審查 市場需求與供應 建筑材料供應 狀況 項目所在地區(qū)的社會經濟情況 項目地址及其周圍環(huán)境 項目規(guī)劃設計 方案 項目進度 項目銷售收入與投資估算 項目財務分析等 20 增加公共設施的使用者人數(shù)并不會引起該設施成本增加 說明公共設施具 有 2008 年試題 A 非競爭性 B 非排他性 C 競爭性 D 排他性 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調 21 預計某宗房地產未來第一年的凈收益為 18 萬元 此后各年的凈收益會在上 一年的基礎上增加 1 萬元 該類房地產的資本化率為 8 該房地產的價格為 萬元 A 225 00 B 237 50 C 381 25 D 395 83 22 房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品住宅 其保修期從 之日起計算 A 工程竣工 B 物業(yè)驗收合格 C 購房人實際入住 D 開發(fā)企業(yè)向購房人交付房屋 23 雖然任何資產在交易中都需要衡量和確定價格 但只有具備了條件才真正 需要專業(yè)估價 A 獨一無二性和易受限制性 B 價值量大和難以變現(xiàn)性 C 獨一無二性和價值量大 D 易受限制性和難以變現(xiàn)性 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 24 在房地產估價中 長期趨勢法運用的假設前提是 A 過去形成的房地產價格變動趨勢在未來仍然存在 B 市場上能找到充分房地產歷史價格資料 C 房地產在過去無明顯的季節(jié)變動 D 政府關于房地產市場調控的有關政策不會影響房地產的歷史價格 E 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 25 產生房地產價格泡沫的基礎是 A 土地稀缺 B 城市化進程快 C 投機需求膨脹 D 過度放貸 E 借款合同 二 多項選擇題 共 25 題 每題 2 分 每題的備選項中 有 2 個或 2 個以上符 合題意 至少有 1 個錯項 錯選 本題不得分 少選 所選的每個選項得 0 5 分 1 房地產資產管理的目標是使房地產的價值最大化 具體管理模式包括 A 物業(yè)管理 B 運營管理 C 設施管理 D 資產管理 E 組合投資管理 2 下列說法正確的是 A 可比實例肯定是交易實例 B 交易實例肯定是可比實例 C 可比實例不一定是交易實例 D 交易實例不一定是可比實例 3 資金的時間價值的大小 取決于多方面的因素 從投資的角度來看主要有 A 風險因素 B 資本化率 C 通貨膨脹率 D 投資利潤率 E 資金總額 4 根據(jù)房地產市場自然周期的理論 商品房租金增長率上升是處于自然周期的 A 第一階段 B 第二階段初期 C 第二階段后期 D 第三階段 E 第四階段 5 下列關于票據(jù)貼現(xiàn)的說法有誤的一項是 A 票據(jù)貼現(xiàn)是在業(yè)務發(fā)生時即從票據(jù)面額中預扣利息 B 票據(jù)貼現(xiàn)的債務人是持票據(jù)貼現(xiàn)的人 C 票據(jù)貼現(xiàn)是貸款業(yè)務的一種 D 票據(jù)貼現(xiàn)的期限一般較短 6 股份制包括等企業(yè)組織形式 A 無限公司 B 有限公司 C 兩合公司 D 股份有限公司 E 合伙企業(yè) 7 房地產專業(yè)估價的特點有 A 由政府有關部門完成 B 具有公信力 C 是一種綜合意見 D 不用承擔法律責任 E 實行有償服務 8 基準地價是城市中均質區(qū)域內的土地 A 最低價格 B 最高價格 C 平均價格 D 成交價格 9 下列關于住房公積金繳存的說法中 正確的是 A 我國住房公積金繳存實行動態(tài)調整機制 B 住房公積金繳存比例由住房公積金管理委員會擬訂 經本級政府審核后 報省 自治區(qū) 直轄市人民政府批準后執(zhí)行 一般不低于 5 C 住房公積金繳存的對象包括城鎮(zhèn)企業(yè)中的離退休職工 D 住房公積金繳存基數(shù)是職工本人的月平均工資 包括 6 部分 E 職工單位對職工繳存住房公積金的工資基數(shù)每年核定一次 10 下列關于實地查看估價對象的表述中 錯誤的是 A 房地產估價師應親自到估價對象現(xiàn)場 對估價對象的坐落 用途等情況進 行核對 B 房地產估價師應親自到估價對象現(xiàn)場 拍攝反映估價對象外觀狀況的影像 資料 內部狀況可不拍攝 C 房地產估價師應親自到估價對象現(xiàn)場 感受估價對象的位置 交通 環(huán)境 景觀等的優(yōu)劣 D 估價對象為已經消失的房地產 房地產估價師也應去估價對象原址進行必 要的調查了解 11 下列關于資金時間價值的表述中 正確的有 A 資金時間價值是資金的增值特性使然 B 利率是資金時間價值的一種標志 C 從消費者角度來看 資金時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費應得到的補償 D 即使資金存在時間價值 也可以對不同時點上發(fā)生的現(xiàn)金流量進行直接比 較 E 資金時間價值的大小取決于投資利潤率 通貨膨脹 風險因素等 12 某套住宅的套內建筑面積價格為 2600 元 m2 已知使用面積為 58m2 套內 建筑面積為 67m2 應分攤的共有建筑面積為 6m2 該套住宅的建筑面積價格為 元 m2 A 2600 00 B 2386 30 C 2832 84 D 3003 45 13 根據(jù)求取建筑物的重新購建價格中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分 求取 建筑物重新購建價格的方法有 A 單位比較法 B 市場提取法 C 分解法 D 工料測量法 E 指數(shù)調整法 14 劉某在 1 年前獲得一筆月還款額為 800 元 期限為 5 年的汽車借款 經銀 行審核后又獲得了一筆月還款額為 1200 元的住房抵押貸款 劉某每月的物業(yè)服 務費支出為 100 元 則其月均收入至少應為 元 A 2363 64 B 2600 00 C 3818 18 D 4200 00 15 國土資源部令第 33 號規(guī)定 商業(yè) 旅游 娛樂和商品住宅用地 必須采取 方式出讓 A 拍賣 B 招標 C 掛牌 D 雙方協(xié)議 E 直接定標 16 國外研究表明 房地產的經濟壽命與其相關 A 建筑結構 B 所在區(qū)域 C 使用性質 D 使用過程 E 借款合同 17 某房地產開發(fā)商擬投資開發(fā)一總建筑面積為 6000m2 的寫字樓項目 已知 該項目的綜合開發(fā)成本為 3000 元 m2 項目建成后可出租面積的月租金水平為 85 元 m2 如果該寫字樓建筑的可出租面積系數(shù)為 0 85 經營成本為租金收入 的 30 則該寫字樓項目投資的成本收益率為 A 23 80 B 20 23 C 19 70 D 18 96 18 在總登記之后 產權發(fā)生繼承 買賣 贈與 交換 分拆 轉讓等情節(jié) 必須辦理產權過戶手續(xù) 即 A 他項權利登記 B 轉移登記 C 變更登記 D 注銷登記 19 網絡圖有表現(xiàn)形式 A 單代號網絡 B 雙代號網絡 C 復合網絡 D 時標網絡 E 三維網絡 20 投資商預測到政府大型公共設施的投資建設計劃 并在附近預先投資 最 后取得巨大成功 則該投資商利用的是房地產投資特性中的 A 位置固定性 B 不一致性 C 適應性 D 相互影響性 E 借款合同 21 中國房地產估價師學會的英文縮寫為 A CIREA B IREAC C REACN D CNIRE 22 不屬于房地產投資的物業(yè)類型是 A 居住物 B 商用物業(yè) C 工業(yè)物 D 農業(yè)物業(yè) 23 中華人民共和國物權法 規(guī)定 預告登記后 債權消滅或者自能夠進行 不動產登記之日起個月內未申請登記的 預告登記失效 A 3 B 5 C 6 D 8 E 執(zhí)行層的組織協(xié)調 24 某家庭申請了 25 萬元 10 年期住房抵押貸款 年利率為 6 該家庭在按 月等額償還 4 年后于第 5 年初一次償還了本金 6 萬元 則從第 5 年開始該家庭 的月還款額減少了元 A 994 37 B 1016 81 C 1255 16 D 1387 24 E 借款合同 25 房產測量的成果包括 A 房產簿籍 B 房產數(shù)據(jù) C 房產測量要求 D 房產圖集 E 房產測量規(guī)范