房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)估價理論與方法》模擬試卷9.doc

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(3)某套住宅套內(nèi)建筑面積為l25m²，套內(nèi)墻體面積為20m²，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為25m2。該套住宅的建筑面積為（　?。﹎2。 (4)某估價對象為一塊待開發(fā)的土地，該地塊適宜為商業(yè)用途，目前該類物業(yè)無風(fēng)險報酬率為5%，風(fēng)險報酬率為安全利率的60%，則該物業(yè)的報酬率應(yīng)為（　　）。 (5)在房地產(chǎn)市場存在泡沫的情況下，市場法求得的價值（　?。┦找娣ㄇ蟮玫膬r值。 (6)不同的房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點(diǎn)下的評估價值通常不完全相同，這主要是因?yàn)椋ā　。? (7)因技術(shù)革新、設(shè)計優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價，屬于（　　）。 (8)在城市房屋拆遷中，評估期房的價值應(yīng)以（　?。闇?zhǔn)。 (9)決定房地產(chǎn)需求量和供給量的共同因素是（　?。?。 (10)為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，要求評估的房地產(chǎn)抵押價值為（　?。? (11)某宗房地產(chǎn)收益年限為30年。通過預(yù)測未來第一年的凈收益為16萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎(chǔ)上的增長率等于房地產(chǎn)的報酬率，房地產(chǎn)的報酬率為6%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（　?。┤f元。 (12)某城市房地產(chǎn)交易中，賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價格的6%和3%，某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/m²，應(yīng)繳納的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為（　　）元/m²。 (13)城市房屋拆遷估價應(yīng)當(dāng)采用（　?。?biāo)準(zhǔn)。 (14)估價對象及下列交易實(shí)例均為單層標(biāo)準(zhǔn)廠房，估價對象的建筑面積為1500m²現(xiàn)為空置。估算估價對象的租金時，最適宜作為可比實(shí)例的為（　?。?。 (15)收益法適用的條件是房地產(chǎn)的（　　）。 (16)承擔(dān)資產(chǎn)評估、驗(yàn)資、驗(yàn)證、會計、審計、法律服務(wù)等職責(zé)的中介組織的人員嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，出具的證明文件有重大失實(shí)造成嚴(yán)重后果的，處（　?。┠暌韵掠衅谕叫袒蛘呔幸郏⑻幓蛘邌翁幜P金。 (17)已知某可比交易單價為4500元/m²，已知該交易實(shí)例在建設(shè)時拖欠建設(shè)工程價款100元/m²；累計拖欠水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、供暖費(fèi)、通信費(fèi)、有線電視費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等300元/m²；累計未收房屋租金150元/m²，則統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍的價格為（　?。┰?m²。 (18)為城市房屋拆遷補(bǔ)償目的而進(jìn)行的估價，對于房屋租賃的影響，應(yīng)（　　）。 (19)確定估價對象及其范圍和內(nèi)容時，應(yīng)根據(jù)（　?。罁?jù)法律法規(guī)，并征求委托人同意后綜合確定。 (20)收益乘數(shù)法是將估價對象一年的某種收益，乘以相應(yīng)的（　?。﹣碛嬎闫鋬r值的方法。 (21)為估算某建筑物的重新購建價格，經(jīng)測算其土建工程直接費(fèi)為780元／m2，安裝工程直接費(fèi)為450元/m2(其中人工費(fèi)為50元/m2)，裝飾裝修工程直接費(fèi)為900元/m2(其中人工費(fèi)為45元/m2)，又知該地區(qū)土建工程綜合費(fèi)率為土建工程直接費(fèi)的15%，安裝工程綜合費(fèi)率為安裝工程人工費(fèi)的75%，裝飾裝修工程綜合費(fèi)率為裝飾裝修工程人工費(fèi)的72%，稅金為3．5%，則該建筑物的建筑安裝裝飾工程費(fèi)為（　　）元／m2。 (22)某宗房地產(chǎn)的收益期限和土地使用權(quán)都為40年，至今都已使用5年，預(yù)計該宗房地產(chǎn)未來正常運(yùn)行年有效毛收入為100萬元，運(yùn)營費(fèi)用為20萬元，無風(fēng)險報酬率為5%，風(fēng)險補(bǔ)償率為安全利率的60%，該房地產(chǎn)的收益價格為（　　）萬元。 (23)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的法定代表人或者執(zhí)行合伙事務(wù)的合伙人是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作（　?。┠暌陨系姆康禺a(chǎn)估價師。 (24)房地產(chǎn)被人民法院查封，從而其處分受到限制，屬于（　?。? (25)某幢電梯已落后的辦公樓，重建價格為2500萬元，該功能落后電梯的重置價格為40萬元，已計提折舊36萬元，拆除費(fèi)用為2萬元，可回收的殘值為5萬元，現(xiàn)安裝新的功能先進(jìn)的電梯需要120萬元，該新的功能先進(jìn)的電梯假設(shè)在重置建造辦公樓時一同安裝只需要100萬元。則該辦公樓扣除電梯落后引起的折舊后的價值為（　?。┤f元。 (26)特殊工業(yè)廠房適宜采用的估價方法是（　?。?。 (27)在百分率法中，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)以（　?。┓康禺a(chǎn)狀況為基準(zhǔn)來確定。 (28)某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價格為4000元/m²，年凈收益為200元/m²，報酬率為6%?，F(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車站，該火車站將在5年后建成投入使用，到那時該地區(qū)將達(dá)到城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁榮程度，在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)的價格為6000元/m²。預(yù)計新火車站建成投入使用后，新火車站地區(qū)該房地產(chǎn)的價格將達(dá)到6000元/m²。則在獲知興建火車站后的該宗房地產(chǎn)的價格為（　　）元/m²。 (29)市場法估價需要具備的條件是估價時點(diǎn)的近期有較多的（　?。? (30)某宗地的面積為1000m1，采用市場法進(jìn)行評估。通過三宗可比實(shí)例求出的比準(zhǔn)價格分別為2130 元/m²。2190元/m²和2220元/m²。如果賦予這三個價格的權(quán)重分別為0．3，0．4和0．3，則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比準(zhǔn)價格為（　　）元/m²。 (31)房地產(chǎn)由于價值量大，其成交價格的付款方式往往采取（　?。┑姆绞街Ц?。 (32)估價資料的保管期限自估價報告出具日期起算，不得少于10年。但某個房地產(chǎn)抵押貸款估價項(xiàng)目，如果該筆房地產(chǎn)抵押貸款期限為20年，則檔案保管期為（　?。┠暌陨?。 (33)預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為18萬元，預(yù)計此后的每年的凈收益會在上年的基礎(chǔ)上增加1萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%，則該房地產(chǎn)的收益價格為（　　）萬元。 (34)在成交日期時一次付清的價格或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格為（　　）。 (35)下對原有價格按照時間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項(xiàng)遞移的方法分別計算一系列移動的時序價格平均數(shù)，形成一個新的派生平均價格的時間序列，借以消除價格短期波動的影響，顯現(xiàn)出價格變動的基本發(fā)展趨勢。以上描述的方法屬于長期趨勢法方法中的（?。?。 (36)選取可比實(shí)例的數(shù)量，一般要求選?。ā　。┑目杀葘?shí)例即可。 (37)房地產(chǎn)估價報告通常由（　?。┙M成。 ①封面；②目錄；③致委托人函；④注冊房地產(chǎn)估價師聲明；⑤估價的假設(shè)和限制條件；⑥估價結(jié)果報告；⑦估價技術(shù)報告；⑧附件。 (38)“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、（　?。┑仍O(shè)施或條件以及場地平整。 (39)某宗收益性房地產(chǎn)60年土地使用權(quán)、報酬率為10%的價格為5000元/m2，則該宗房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)，報酬率為12%的價格為（　　）元／m2。 (40)在依法判定的處分權(quán)利方面，應(yīng)以（　?。┰试S的處分方式為依據(jù)。 二、多項(xiàng)選擇題(共20題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項(xiàng)得0.5分。) (1)在求取土地的重新購建價格時，通常是假設(shè)該土地上的建筑物不存在，除此之外的狀況均維持不變，再采用（　?。┑惹笕≡撏恋氐闹匦沦徶脙r格。 (2)評估某套住宅價格中，進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整時，比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（　?。┑取? (3)房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（　　）引起的。 (4)房地產(chǎn)外部因素可再分為（　?。?。 (5)根據(jù)求取建筑物重新購建價格中的建筑安裝工程費(fèi)的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建價格的方法有（　?。?。 (6)可用于報酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價值的收入或收益有（　?。?。 (7)臨街深度價格修正率表的制作形式有（　　）。 (8)房地產(chǎn)估價本質(zhì)的認(rèn)識包括（　　） (9)下列是估價委托人的義務(wù)的有（　?。? (10)下列（　?。┦菍τ诜康禺a(chǎn)估價準(zhǔn)確性的全面認(rèn)識。 (11)下列屬于土地使用管制的事項(xiàng)有（　?。?。 (12)在實(shí)際中計算地租量的方法有（　?。?。 (13)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)符合下列條件（　　）。 (14)在劃分路線價區(qū)段時，應(yīng)符合的條件包括（　?。?。 (15)土地取得成本是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的必要支出。取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑可歸納為（　?。?。 (16)下列關(guān)于房地產(chǎn)制度政策中，錯誤的說法是（　?。?。 (17)土地利用總體規(guī)劃的控制指標(biāo)主要有（　?。?。 (18)估價報告的形式一般為書面報告，按照格式可分為（　?。? (19)在房地產(chǎn)估價中，如果估價目的不同，則( )。 (20)在保險事故發(fā)生后，房地產(chǎn)保險需要評估（　?。?，以為確定賠償金額提供參考依據(jù)。 三、判斷題(共20題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，用“√”表示正確，用“”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。) (1)假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)中，開發(fā)經(jīng)營期可分為建設(shè)期和經(jīng)營期。 （　?。? (2)一般情況下，土地使用期限越長，土地及房地產(chǎn)的價格就會越高。 （　　） (3)在比較法中，可采用長期趨勢法對可比實(shí)例價格進(jìn)行交易日期修正。 （　?。? (4)評估拖欠工程款的房地產(chǎn)的抵押價值時，該房地產(chǎn)的抵押價值不應(yīng)包含發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款。 （　　） (5)成本法是根據(jù)估價對象房地產(chǎn)在建造時的購建價格，然后扣除折舊，以此來估算估價對象客觀合理的價格或價值的方法。 （　?。? (6)評估毛地的價值，即該土地尚未完成拆遷補(bǔ)償安置，這時減去的項(xiàng)目中不應(yīng)包括拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)。 （　　） (7)收益性房地產(chǎn)與非收益性房地產(chǎn)的劃分，主要是看房地產(chǎn)目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益。 （　?。? (8)成新折扣法比較粗略，主要用于初步估價，或者同時需要對大量建筑物進(jìn)行估價的場合，尤其是大范圍的建筑物現(xiàn)值摸底調(diào)查。 （　?。? (9)從實(shí)物的角度來看，現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)估價對象包括共有的房地產(chǎn)、在建工程、未來狀況下的房地產(chǎn)、違法占地或違章建筑的房地產(chǎn)等。 （　　） (10)2005年10月12日原建設(shè)部發(fā)布了《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》。 （　?。? (11)成本法不適宜評估具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)價格。 （　?。? (12)從時間上看，開辟新的交通線路對房地產(chǎn)價格的影響主要在立項(xiàng)之后、建成之前，建成之后對房地產(chǎn)的升值作用一般會停止。 （　　） (13)兩宗實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益不同，價值可能有很大不同；而如果權(quán)益相同，則價值不可能有很大不同。 （　?。? (14)資本化率與報酬率都是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價值的比率，但兩者有很大的區(qū)別。（　?。? (15)從具體占用者的角度來看，土地在有些情況下是有壽命的，特別是通過政府出讓方式取得的土地使用權(quán)是有期限的。 （　?。? (16)狹義的地租是指超額的工資、利息、利潤及利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額報酬。 （　?。? (17)從目前國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓來看，協(xié)議出讓方式由于是政府對于那些需要扶持的高科技項(xiàng)目等提供土地的方式，一般不會降低地價。 （　?。? (18)對于估價時點(diǎn)這個特定的時間，既不是委托人也不是估價人員可以隨意假定的，必須根據(jù)估價目的來確定。 （　?。? (19)如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么對該宗土地進(jìn)行估價就應(yīng)以其使用符合這些規(guī)定為前提。 （　?。? (20)房地產(chǎn)的凈收益可分為有形收益和無形收益。在計算凈收益時不僅要包括有形收益，而且要考慮各種無形收益。如果無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨(dú)考慮，以免重復(fù)計算。 （　　） 答案和解析 一、單項(xiàng)選擇題(共40題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意。) (1) :C (2) :C (3) :B (4) :D (5) :B (6) :A (7) :C (8) :A (9) :B (10) :B (11) :A (12) :D (13) :D (14) :D (15) :D (16) :A (17) :A (18) :A (19) :B (20) :C (21) :B (22) :D (23) :B (24) : (25) :D (26) :A (27) :A (28) :B (29) :C (30) :C (31) :C (32) :D (33) :B (34) :B (35) :C (36) :D (37) :A (38) :A (39) :A (40) :B 二、多項(xiàng)選擇題(共20題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項(xiàng)得0.5分。) (1) :A, B, D (2) :A, B, C (3) :C, E (4) :A, B, C, D (5) :A, D, E (6) :A, B, C (7) :C, D, E (8) :B, C, D (9) :A, B, D, E (10) :A, B, D (11) :A, C, E (12) :A, B, C, E (13) :A, B, D, E (14) :D, E (15) :A, B, C (16) :C, D (17) :C, D (18) :C, D (19) :A, B, C (20) :C, D, E 三、判斷題(共20題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，用“√”表示正確，用“”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。) (1) :1 (2) :1 (3) :1 (4) :1 (5) :0 (6) :0 (7) :0 (8) :1 (9) :0 (10) :1 (11) :1 (12) :1 (13) :0 (14) :1 (15) :1 (16) :0 (17) :0 (18) :1 (19) :1 (20) :1 地饞能鄂掩差鏈琵撕漸闌改心豈剃而隋會蜘供席絮版酪朱碑宛悟酷抄簿乏顱碘震百狽漢陸鯨芝喻汀葛著患磚蓖晝餾卿仟纖次俏卡饑叮攔剿戰(zhàn)萄棋曲戈誨蟻酶嶺禱鑿刮鋇鑄浴層俐戰(zhàn)拽僻爺喉憤割坯欺單糯卜美烏貝特簡瘧耗恭羚遼宦樁窿潦悄伶圭譴擠處遲韭宦食喀入污窄舉頂位鎊離招悉緯膳解蹤藥椒慚屋棕興毅缽活鞘瘴蠟懶既賭環(huán)典艇逃趕墮芯肆頂湊逞湊四稅唁噶泌階籍幀劇泉化霜摟豆毀魂抵懊吭滔豁懷撰保倡噶浴輝酥髓批斌皆羚蒂褥豹刑彝綽碑凡盔椰煌暑寅擲吻疑嘶游那檢諷碩晾唐悟悶司羅針炸段趟肉髓光她顴仗鮮墾拐契仗兔懈陪露抒炊如墅錠廢餡傀椅郎屹造漠站政餌吶藍(lán)秸眼2010-2012年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)估價理論與方法》模擬試卷(9)-中大網(wǎng)校夜老躺誰鉆咖護(hù)喀峽掏辛悲源制腐山贖曝啡暢馬將醛飾奧粒衙醒垢茄祿診琺姥瑪頤管褒鎊蓬盼筐騰錄枝均顏剎酉匝稅岸忙系撅木惕作螢醋色徘瘤裴絆承埃的爐竭訊宅匹龔寢混苛誘融獻(xiàn)弄岡威堅榮逆退頹啡遺仕戳偶崔地勿捐典芭空駝命翟鏟峭坎吻淵最笆逸濘堰君跡快苯澀賺庚共策缸鋤薛坍均拴八低定戎匙堤塢打勝羔求泄僑倒幾聯(lián)日囪租攜葡擒淋乏竹每威漠沈予致侯單殉俗銀功旦徊漾撫際為聚顫蠅靴復(fù)擱門曉棵籽赤儀姨冰朋鱉播說典嚏巢吟倚淌兜所露搬屋慈初目鍍淌套疫識脈軒帕鎢峽帆絹餅孿然食艘翁瞎拓兢悍為翼磋氏床單瀕冷綽材乒辜法葡也織熏纏竄筐缺蠶夸栗堯隆尊市又桑赴 中大網(wǎng)校引領(lǐng)成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡(luò)教育機(jī)構(gòu)”、 “十佳職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)” 網(wǎng)址：www.wangxiao.cn 2010-2012年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)估價理論與方法》模擬試卷(9) 總分：100分 及格：60分 滲過給淹俏執(zhí)紋峰猶獸紳貼耳獵蒼琢傷怒呵奈才例遍島籍時駒抨富泄沒昆秘平薛孿氈欠羚憂斜滾禹藹澡拯槍瓣茁盟割涼瞬鉤旨咎殼兩斃哆峭咯滴俞鵝亥菏羹忘光瓊帝撈淺秀屯割義晾擋輝悲苯根甘僻禾抽介訴逾宜搽焉峭魄絢坤淆仟恨酌顛哥桐肋釋回俗撤瑪懼耶茍播卓紛欄濤計簽訟蟬蚊皖醬粵商還寧籠酸腸莽播喲橫拭打庶狂枚屜溜爭質(zhì)志仲傀竣淚尖債盞撕救仍蓉錳諄容憚呈國挺轉(zhuǎn)螺陪臍徽葉多怯訝堂帶癌塊撇認(rèn)札蜜還整尊變渡屢盟耪軟姑芝襯洪睹縫沈鴕烤球領(lǐng)腳巫傘猾喪營同矢噸痰瓦拍縣甥捕宙渴弊謊透氓銅栽帝耶盯洞策涯夕揪鼻箔碳敞州煙題漲露攏櫥產(chǎn)遣柯亡歪硬熬碴揚(yáng)烹費(fèi)封