房地產(chǎn)金融第二章基本知識(shí).ppt

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第二章房地產(chǎn)金融基本知識(shí),掌握房地產(chǎn)金融的分類(lèi)、特征理解名義利率和實(shí)際利率、資金等效值，能繪制現(xiàn)金流量圖掌握擔(dān)保融資涉及各項(xiàng)內(nèi)容,,,,2.1房地產(chǎn)金融的分類(lèi)和特征2.1.1房地產(chǎn)金融的分類(lèi)及特征一、分類(lèi)1.經(jīng)營(yíng)性質(zhì)2.融通方式3.放款形式,,政策性房地產(chǎn)金融,自營(yíng)性房地產(chǎn)金融,,間接金融,直接金融,,擔(dān)保放款,信用放款,,,,,,公積金；經(jīng)適房,不經(jīng)金融中介機(jī)構(gòu),經(jīng)金融中介機(jī)構(gòu)融資,信譽(yù),人或物擔(dān)保,,2.1房地產(chǎn)金融的分類(lèi)和特征4.不同房地產(chǎn)領(lǐng)域5.資金融通對(duì)象6.金融工具,,,,土地金融,房產(chǎn)金融,債務(wù)性融資,權(quán)益性融資,房地產(chǎn)債券,房地產(chǎn)股票,抵押貸款,房地產(chǎn)信托受益憑證,房地產(chǎn)保單,房地產(chǎn)長(zhǎng)短期信貸,,,股票、權(quán)益憑證、合資,債券、租賃、貸款,二、特征1.集中性（房地產(chǎn)體積大、資金投入大）2.資金周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)（征地-規(guī)劃-七通一平-房屋施工-裝修-竣工驗(yàn)收-出售（出租））3.資金運(yùn)動(dòng)固定性（固定性）4.資金增值性（利息；土地稀缺性）5.風(fēng)險(xiǎn)性（政策風(fēng)險(xiǎn)；決策風(fēng)險(xiǎn)；自然風(fēng)險(xiǎn)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)）,2.2利率、收益率一、利率i=I/P*100%i-利率；I-利息；P-本金2.計(jì)算利息的方法：?jiǎn)卫ǎ篒=P*i*nn-借貸時(shí)間復(fù)利法：I=P*（（1+i）的n次冪）—P3.名義利率和實(shí)際利率（1）考慮通貨膨脹率名義利率=實(shí)際利率+通貨膨脹率注：通貨膨脹率越高，名義利率與實(shí)際利率之間的差額越大,（2）利率單位與計(jì)息周期不一致計(jì)算P19注意：假設(shè)計(jì)息單位為一年單利計(jì)息：名義利率=周期利率*每年計(jì)息周期數(shù)=實(shí)際利率其中，周期利率=實(shí)際利率/每年計(jì)息周期數(shù)復(fù)利計(jì)息：實(shí)際利率=（1+名義利率r/m(每年計(jì)息周期數(shù))）的m次冪—1注：m=1,實(shí)際利率=名義利率；m越小，實(shí)際利率與名義利率差額越大F=P*(1+名義利率r/計(jì)息周期m)的m次冪F-本利和,二、資金等效值與現(xiàn)金流量圖1.什么是資金等（效）值是指在考慮時(shí)間因素的情況下，不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值不等的資金可能具有相同的價(jià)值。2.現(xiàn)金流量圖是用以反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)流入和流出的現(xiàn)金活動(dòng)的簡(jiǎn)化圖示。注意要點(diǎn)?（1）作圖三要素：發(fā)生時(shí)點(diǎn)、箭頭方向、現(xiàn)金流入(箭頭朝上)流出（箭頭朝下）額（2）時(shí)間始點(diǎn)用0期表示（而非1）（3）P-現(xiàn)值、F-終值；A-等額年金；G-基本額；i-年利率；j-年通貨膨脹率；n-時(shí)間,例題：某人現(xiàn)在借款1000元，年利率為6%，五年內(nèi)以兩種不同方案還清全部利息和本金，畫(huà)出現(xiàn)金流量圖（復(fù)利計(jì)息）一、每年年底付60元利息，第五年末付息時(shí)將本金一起付完。二、最后一年末將本利一次付清。,現(xiàn)金流量圖示例,,1000,60,60,60,60,1060,,,,,,,,,0,1,2,3,4,5,1000,1338.2,三、收益率1.收益率：投資的收益率（回報(bào)率）收益率=收益/總投資2.折現(xiàn)率：將未來(lái)收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的比率（收益率）注：利率與折現(xiàn)率的區(qū)別：利率是資金的報(bào)酬，只與資金本身獲益能力有關(guān)；折現(xiàn)率與資產(chǎn)及所有者使用效果有關(guān)。3.內(nèi)部收益率：項(xiàng)目的凈現(xiàn)值等于0時(shí)的折現(xiàn)率內(nèi)部收益率表示資金流入現(xiàn)值總和與資金流出現(xiàn)值總和相等。4.全部投資收益率：權(quán)益資本收益率和抵押收益率或抵押貸款利率的加權(quán)平均。反映了全部已投入資本的收益水平。,2.3擔(dān)保融資,按貸款有無(wú)擔(dān)保，分為A--債權(quán)人（債權(quán)）B--債務(wù)人（債務(wù)）C--擔(dān)保人（債務(wù)人或第三人）D—其他人一、擔(dān)保與反擔(dān)保1.擔(dān)保及擔(dān)保形式（1）擔(dān)保：以債務(wù)人或第三人的特定財(cái)產(chǎn)，抑或特定人的信用作為債權(quán)的擔(dān)保，以保障特定的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)的行為（2）擔(dān)保的形式：抵押、質(zhì)押、留置（物權(quán)擔(dān)保）保證、定金,,信用貸款,擔(dān)保貸款,2.反擔(dān)保：擔(dān)保人（第三人）為債務(wù)人向債權(quán)人提供擔(dān)保時(shí)，由債務(wù)人或其他人向擔(dān)保人提供的確保追償權(quán)實(shí)現(xiàn)的一種擔(dān)保制度。追償權(quán)：擔(dān)保人為債務(wù)人履行義務(wù)而應(yīng)享有的權(quán)利。反擔(dān)保形式：保證或物的擔(dān)保注意：保證、抵押、質(zhì)押存在反擔(dān)保；留置、定金不存在反擔(dān)保反擔(dān)保的形式（1）求償保證（2）求償?shù)盅海?）求償質(zhì)押案例,,,,主債務(wù)人之外的保證人,債務(wù)人或其他人,債務(wù)人或其他人,二、保證貸款1、保證及其法律關(guān)系（1）保證：保證人和債權(quán)人約定，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，保證人按照約定（代為）履行債務(wù)或承擔(dān)責(zé)任的行為（2）保證涉及三方當(dāng)事人：保證人、債權(quán)人、債務(wù)人（3）債權(quán)人債務(wù)人（主）債權(quán)人保證人（從）保證人債務(wù)人,,,,債權(quán)債務(wù)關(guān)系,保證合同關(guān)系,委托關(guān)系,（4）保證的特征：從屬性、相對(duì)獨(dú)立性、單務(wù)性、無(wú)償性、補(bǔ)充性從屬性：依主合同的成立而成立，依主合同的消滅而消滅，隨主合同的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，保證債務(wù)的范圍受主合同債務(wù)范圍的限制。相對(duì)獨(dú)立性：四種表現(xiàn)單務(wù)性和無(wú)償性：債權(quán)人對(duì)保證人并不負(fù)對(duì)價(jià)給付義務(wù)；相對(duì)債權(quán)人來(lái)說(shuō)，原則上具有無(wú)償性。補(bǔ)充性：第二位的。兩點(diǎn)注意。（5）保證人：自然人、法人、其他組織注：①自然人作為保證人應(yīng)具有民事行為能力②企業(yè)法人的職能部門(mén)不能充當(dāng)保證人③經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，在使用外國(guó)政府或經(jīng)濟(jì)組織貸款進(jìn)行的轉(zhuǎn)貸中，國(guó)家機(jī)關(guān)可以作為保證人。,（6）保證人的代償能力指保證人依保證合同約定代為履行債務(wù)或承擔(dān)賠償責(zé)任的能力。案例三、質(zhì)押貸款1、質(zhì)押概述質(zhì)押的含義—財(cái)產(chǎn)或權(quán)利質(zhì)權(quán)的性質(zhì)：物權(quán)、他物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)質(zhì)押的特征：占有、動(dòng)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利、留置效力和直接支配2、動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押貸款質(zhì)押標(biāo)的物的條件：必須有讓與性、必須是特定化的動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押標(biāo)的物：原材料、庫(kù)存產(chǎn)品、采購(gòu)商品等案例,,3、權(quán)利質(zhì)押貸款——票據(jù)等有價(jià)證券、股票和股份（股權(quán)）、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、其他權(quán)利權(quán)利質(zhì)押與動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押的區(qū)別（標(biāo)的不同、設(shè)定方式不同、保全和實(shí)現(xiàn)的方式不同）。票據(jù)等優(yōu)價(jià)證券的質(zhì)押：匯票、本票、支票補(bǔ)充（1）支票：出票人簽發(fā)的，委托辦理支票存款業(yè)務(wù)的銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)在見(jiàn)票時(shí)無(wú)條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。,,（2）本票：全稱是銀行本票,是銀行簽發(fā)的,承諾自己在見(jiàn)票時(shí)無(wú)條件支付確定的金額給收款人或持票人的票據(jù).用于同城結(jié)算或支取現(xiàn)金。,,（3）匯票：分為銀行匯票和商業(yè)匯票.銀行匯票是匯款人將款項(xiàng)存入當(dāng)?shù)爻銎睉?yīng)行,由出票銀行簽發(fā)的,由其在見(jiàn)票時(shí),按照實(shí)際結(jié)算金額無(wú)條件支付給持票人或收款人的票據(jù).適用于異地辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算或支取現(xiàn)金。商業(yè)匯票是出票人簽發(fā)的,委托付款人在指定日期無(wú)條件支付確定金額給收款人或持票人的票據(jù).,案例,4、股權(quán)質(zhì)押貸款（1）股票質(zhì)押：依法可轉(zhuǎn)讓的股票、訂立書(shū)面合同、辦理出質(zhì)登記股票質(zhì)押的特點(diǎn)：風(fēng)險(xiǎn)較大（價(jià)格不穩(wěn)定、預(yù)期價(jià)值）、擔(dān)保功能較強(qiáng)。股票質(zhì)押的效力與體現(xiàn)：股票質(zhì)押貸款中的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制（2）有限責(zé)任公司（合伙企業(yè)）股權(quán)質(zhì)押（3）外商投資企業(yè)的股權(quán)質(zhì)押,