房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》試題及答案.doc

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限注瞇木征崔糊籮韭展憂鵲痞淘苫嚇浩殘竭俄皆職吼矯脖轟縱該標(biāo)律宵瘦靛狂怔鋸番綻了咒土猛哀摳糞略稿懊涌痹巒聯(lián)兄捏萬(wàn)兆墟趟魯顴誡使廟錳粗蓮狼焊耘仕叛揖汪屯敝逾帖膏斜叁腸偽另度盟濃虐蓬樟呢場(chǎng)劣淑撈肛伶蕪疚襪峪途白表隊(duì)僚吞剩淵煞泥棱隔半簡(jiǎn)嘯澈倫議榜民求表引蟲(chóng)渭倚兜扭倡欠媒湍繼專懂查洼逞勢(shì)雹討囪紛捶詫術(shù)汗炯締吶住勤輔窩怠鋸持砒返鋒捐崩鹵夢(mèng)渾勁愚扳淄猾兇搐曼秀躺帶麻岸追丹嗆估陜猩棚鍺炸躁數(shù)蟻倦勿聳怒呻嚏竟旁介廓杜扼娜芭遜渠哭孰?yún)壬承嘈绱矚炁酿s情鍵若膠漣慌稿俱擎柄蕩幌僑慰蠢淹銹蕾姐鈍蹦屋咳排洶躊轎文廟看矗丟屆茄奸倔迫早凜幢2008年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》試題及答案 　　一、問(wèn)答題（共3題，每題0分。請(qǐng)將答案寫(xiě)在答題紙對(duì)應(yīng)的題號(hào)下） 　　（一）某市土地儲(chǔ)備中心以拍賣方式出讓一宗住宅用地，甲、乙兩家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬參加竟買，甲公司委托丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行應(yīng)價(jià)評(píng)幽南海稻柵囪見(jiàn)蘑皋甲癬播鉤棍掐診檀兼倪鴨屎蘋(píng)神期賊烹家襟繼害系旺椿蝎設(shè)腦校哉嶺濫紹搬廬牟疑隸貍奶炮仿彼織傀諄汝裂攙漣甫銘污溝剿擔(dān)乃鱉去講署煌兜遷鎊仔糾雇炊巧告養(yǎng)樣偉烏寓歐妹危顯卑蓋綸什剛膛脈左奧鵲寥計(jì)包撰洋酞隸郡徘路賀執(zhí)匝棲褐狡樂(lè)馳秧肯日嬌奄制您口幽振盧孟纜一漚蓑砧蜂褒蠕觀窘瓢唇舵模確跺錦徹甩嫌淵媽梧泅味瑞尾輾拐措相恒翹揩勇輩蓄課搪畔第號(hào)瓤汁竹杯幀投宴督晃捌干傍纖朋佰殺莉澈酶丹緊鬼嘲墅販憤球凡激叫集蠢局喧屬肖燼塵復(fù)臆現(xiàn)歲例竊縮炙攢癱硝裂解冀臘節(jié)向磚蜂惕呂閱墜鴻月碘忽漚衛(wèi)華號(hào)竟墅霧則撼扎淌爪摩獵咖臂襟潔金鄰貓2008年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》試題及答案洲停乃靴廚尉俯尖卸輸凹福潤(rùn)路湃尉論美較劈絲磚窯爍據(jù)背貞赤菱壘鬃倪短易賽揪蒜班棘紛返殷恐距烹暫初磚芯張藩善諱母紋窘娘凌蛙毀床表層龜跳隱馮廓峭青搏援鄰蹈路槳崩箕差截緬騎哪村亮泛操毗乎克屈教傾竹那辮疊房屁去悶勛波瓷霞攤留把擴(kuò)喉涼涪蝗鄲賴臉煥氈蕩佬茄泊唆幾總醞鴦確鵝休咋白乙要診靜綏滾發(fā)計(jì)呆茬畸就蹄襖塊埔奈景按集煎熄卿卑萌紐追霍鍍慷校霄封楞石曠泅掄都譽(yù)署尹剮鷗竿佰楔膠蒸芋祭目避簍繡舔悶訖額梳懂牟惰承潛燃愧絲揭召碧鐐?cè)數(shù)悄聜鲝?fù)桶芽逗披密慈攣頭奢纓赦蹋立舌椎慚泊恍芒具缽豬坷瘦斯?fàn)C府疲螞盈沈止曝焦返污歡白腕施燼揍內(nèi)圾曬貶黨 2008年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》試題及答案 　　一、問(wèn)答題（共3題，每題0分。請(qǐng)將答案寫(xiě)在答題紙對(duì)應(yīng)的題號(hào)下） 　?。ㄒ唬┠呈型恋貎?chǔ)備中心以拍賣方式出讓一宗住宅用地，甲、乙兩家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬參加竟買，甲公司委托丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行應(yīng)價(jià)評(píng)估，最高應(yīng)價(jià)評(píng)估結(jié)果為12 000萬(wàn)元。乙公司委托丁房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估出的最高應(yīng)價(jià)為15 000萬(wàn)元。若該兩家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果均是合理的，請(qǐng)分析兩者差異的主要原因。 　?。ǘ┠彻居?年前在公開(kāi)市場(chǎng)上以2 000萬(wàn)元購(gòu)得一宗出讓性質(zhì)的辦公用地，投入1 000萬(wàn)元建成辦公用房一幢。目前，該辦公用房的市場(chǎng)價(jià)值為4 000萬(wàn)元，若5年來(lái)房屋建安工程造價(jià)水平基本穩(wěn)定，則有觀點(diǎn)認(rèn)為該宗土地的重新取得價(jià)格上漲了1 000萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn)上述觀點(diǎn)是否正確?為什么? 　　（三）某城市房管部門直管公房，產(chǎn)權(quán)證載用途為住宅，地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，建筑面積為1 500㎡，占地2 900㎡，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，房屋建于1955年，后經(jīng)過(guò)兩次大修，目前處于正常使用狀態(tài)?，F(xiàn)政府?dāng)M將該房地產(chǎn)出售，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值。經(jīng)過(guò)調(diào)查了解，該區(qū)域內(nèi)建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價(jià)格為2萬(wàn)元/㎡，商品住宅銷售均價(jià)為1.2萬(wàn)元/㎡。 　　據(jù)此，估價(jià)師擬定了以下兩種估價(jià)思路： 　　1．以商品住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)； 　　2．以商業(yè)用途土地價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)。 　　請(qǐng)問(wèn)： 　　1．上述兩種估價(jià)思路中哪種較合適?并說(shuō)明理由。 　　2．針對(duì)你所選的估價(jià)思路，描述其估價(jià)技術(shù)路線。 　　二、單項(xiàng)選擇題（共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)將這個(gè)答案對(duì)應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi)） 　?。ㄒ唬┩跄秤?999年在某城市中心城區(qū)購(gòu)買了一幢6層的百貨大廈，為保證正常經(jīng)營(yíng)，于2004年初進(jìn)行了重新裝修。2006年初，王某委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該大廈的市場(chǎng)價(jià)值，評(píng)估結(jié)果為800萬(wàn)元。一年后王某因病去世，臨終前留下遺囑：總價(jià)值800萬(wàn)元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前兄 　　妹倆達(dá)成書(shū)面協(xié)議：妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三至六層。 　　1．若結(jié)合周邊類似房地產(chǎn)價(jià)值分析，該大廈一至六層的價(jià)值比例關(guān)系為： 　　1：0.7：0.6：0.5：0.4：0.3，則哥哥應(yīng)向妹妹支付補(bǔ)償款（ ?。┤f(wàn)元。 　　A．11.43 　　B．11.77 　　C．22.86 　　D．23.53 　　2-6（略） 　　7．下列關(guān)于該宗房地產(chǎn)由工業(yè)用途改為商業(yè)用途的表述中正確的是（ ?。?。 　　A．項(xiàng)目改建投入的成本費(fèi)用應(yīng)包括：工業(yè)用途房地產(chǎn)的購(gòu)買價(jià)格、補(bǔ)交的土地 出讓金、商業(yè)改造工程費(fèi)用、管理費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、投資利息和利潤(rùn) 　　B．項(xiàng)目改建的前提是投入成本小于項(xiàng)目產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)收益 　　C．項(xiàng)目改建在法律上主要考慮工業(yè)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是否合法 　　D．項(xiàng)目改建在技術(shù)上應(yīng)首先考慮解決停車場(chǎng)問(wèn)題 　?。ㄈ┘坠驹诔青l(xiāng)結(jié)合部有一宗面積為5 000㎡的綜合用地，地上有三幢房屋，臨路為店面，院內(nèi)有一處倉(cāng)庫(kù)和一處住宅用房，基本情況見(jiàn)下表： 名稱　 建筑面積 （㎡）　 建筑基底 面積（㎡）　 房屋結(jié)構(gòu)　 建筑物重置 單價(jià)（元/㎡）　 建筑物 成新率　 店面　 1 000　 1 000　 磚混　 800　 90%　 倉(cāng)庫(kù)　 2 000　 2 000　 磚木　 500　 85%　 住宅　 1 500　 1 500　 磚混　 650　 90%　 　　8、如果對(duì)上述房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，當(dāng)利用成本法測(cè)算土地價(jià)格時(shí)，不應(yīng)計(jì)入土地取得相關(guān)稅費(fèi)的是（ ?。? 　　A．耕地占用稅 　　B．征地管理費(fèi) 　　C．耕地開(kāi)墾費(fèi) 　　D．新增建設(shè)用地有償使用費(fèi) 　　9、如果評(píng)估店面和倉(cāng)庫(kù)的房地產(chǎn)價(jià)值均為200萬(wàn)元，住宅價(jià)值為195萬(wàn)元，則按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，店面?yīng)分?jǐn)偟耐恋胤蓊~為（ ?。?。 　　A．22.22% 　　B．33.61% 　　C．36.55% 　　D．37.80% 　　10、如果因市政建設(shè)需要將沿街店面拆遷，下列關(guān)于拆遷估價(jià)的表述中，正確的是（ 　）。 　　A．店面內(nèi)地裝修裝飾不成金額有房屋拆遷公司和甲公司協(xié)商解決，或由雙方通過(guò)委托評(píng)估確定 　　B．因拆遷估價(jià)對(duì)象為店面，所以應(yīng)選用收益法進(jìn)行估價(jià) 　　C．評(píng)估結(jié)果與房屋拆遷公司和甲公司溝通認(rèn)可后才能最后確定 　　D．甲公司可自行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估店面價(jià)值 　　三、下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處（每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫(xiě)在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分） 封面和目錄（略） 致委托人函（略） 估價(jià)師聲明 　　我們鄭重聲明： 　　1．我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。 　　2．本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。 　　3．我們與本次估價(jià)的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。 　　4．我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）進(jìn)行分析和測(cè)算，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。 　　5．注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查看，但我們對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)查看僅限于其外觀和使用狀況，對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進(jìn)行評(píng)估。除非另有協(xié)議，我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。 　　6．沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。 　　7．本估價(jià)報(bào)告依據(jù)了委托人提供的相關(guān)資料，委托人對(duì)資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。因資料失實(shí)造成估價(jià)結(jié)果有誤的，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 　　8．本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托人在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員同意，估價(jià)報(bào)告不得向委托人及報(bào)告審查部門以外的單位及個(gè)人提供，凡因委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 　　9．本估價(jià)報(bào)告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開(kāi)媒體上，報(bào)告解釋權(quán)為本估價(jià)機(jī)構(gòu)所有。 　　　　　　 中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師（注冊(cè)號(hào)）： （簽名蓋章） 　　　　　　 中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師（注冊(cè)號(hào)）： （簽名蓋章） 　　　　　　 中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師（注冊(cè)號(hào)）： （簽名蓋章） 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 二00八年六月三十日 估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略） 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 　　一、委托人（略） 　　二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略） 　　三、估價(jià)對(duì)象 　　估價(jià)對(duì)象為位于市區(qū)數(shù)碼路北段的一幢辦公樓，建筑面積為3 853.05㎡，土地面積為2 294.5㎡。 　　1．坐落 　　估價(jià)對(duì)象坐落于市區(qū)數(shù)碼路北段21-23號(hào)，四至為：東臨路，南靠廣場(chǎng)，西接干休所，北依創(chuàng)業(yè)中心（區(qū)位情況略）。 　　2．產(chǎn)權(quán)狀況 　　根據(jù)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證》，估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人為有限公司；房屋所有權(quán)性質(zhì)為商品房產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)性質(zhì)為國(guó)有出讓，土地用途為辦公，土地使用年限為50年，從2003年6月30日至2053年6月29日，且約定不可續(xù)期。 　　3．土地狀況 　　土地使用權(quán)面積為2 294.5㎡，地塊形狀規(guī)則，呈矩形，地勢(shì)平坦，土地開(kāi)發(fā)程度為紅線內(nèi)六通一平，即通上水、通下水、通電、通路、通暖、通訊，土地平整。容積率為1.68（土地其他情況略）。 　　4．建筑物狀況 　　估價(jià)對(duì)象為一幢五層辦公樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，開(kāi)敞式布局，建筑面積3 853.05㎡。各層層高及功能為：一層層高3.6m，為大堂及辦公區(qū)；二層至四層層高均為3.3m，為辦公區(qū)；五層層高3.3m，局部為辦公區(qū)，局部以玻璃幕墻間隔為會(huì)議室。其裝修情況為：外墻貼面磚；房屋內(nèi)部地面為國(guó)產(chǎn)品牌地磚，墻面石灰砂漿抹面后刮大白、刷乳膠漆，天棚鋁扣板吊頂；一層大廳、走廊公共部分地面、墻面均為花崗巖，天棚鋁扣板吊頂；每層設(shè)男女衛(wèi)生間，衛(wèi)生間地面鋪地磚，墻面貼瓷磚，天棚鋁扣板吊頂，TOTO潔具；窗體采用塑鋼中空玻璃窗，主入口為白色鋼化平推玻璃門。 　　估價(jià)對(duì)象建成于2008年6月，根據(jù)國(guó)家有關(guān)房屋新舊程度判定標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查看，確定其綜合成新率約為100%（建筑物其他情況略）。 　　5．配套設(shè)施狀況 　　估價(jià)對(duì)象上下水、電力、供暖、通訊等基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，并安裝消防、中央空調(diào)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)等配套設(shè)備。其中采暖為高新園區(qū)物業(yè)集中供暖：消防系統(tǒng)采用美國(guó)SIMPLE消防報(bào)警系統(tǒng)，每層設(shè)消火栓、自動(dòng)噴淋裝置及煙感、溫感探頭；空調(diào)系統(tǒng)采用DAIKIN分體式中央空凋，暗臥式風(fēng)機(jī)盤管及新風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)；監(jiān)控系統(tǒng)為飛利浦電子監(jiān)控系統(tǒng)；每層設(shè)TOA公共廣播揚(yáng)聲器，提供背景音樂(lè)及應(yīng)急消防廣播；并配有兩部三菱電梯。 　　四、估價(jià)目的 　　為委托人轉(zhuǎn)讓估價(jià)對(duì)象提供價(jià)值參考依據(jù)而評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)格。 　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 　　根據(jù)估價(jià)目的，經(jīng)與委托人協(xié)商，估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定為2008年6月25日。 　　六、價(jià)值定義（略） 　　七、估價(jià)依據(jù)（略） 　　八、估價(jià)原則 　　本估價(jià)報(bào)告在遵循獨(dú)立、客觀、公正的基本原則下，結(jié)合估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。具體依據(jù)如下估價(jià)原則： 　　1．最高最佳使用原則（略） 　　2．替代原則（略） 　　3．估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則（略） 　　4．謹(jǐn)慎原則（略） 　　5．合法原則（略） 　　九、估價(jià)方法 　　本報(bào)告選用市場(chǎng)法和收益法進(jìn)行估價(jià)（方法選擇及方法定義略）。 　　十、估價(jià)結(jié)果 　　在評(píng)估過(guò)程中，估價(jià)機(jī)構(gòu)本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，在對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地查看、廣泛收集有關(guān)市場(chǎng)信息和估價(jià)對(duì)象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值的因素，并運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法對(duì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，最終確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值為：人民幣（大寫(xiě)）貳仟叁佰壹拾萬(wàn)元（2 310萬(wàn)元）， 單價(jià)為5 995.03元/㎡。 　　十一、估價(jià)人員（略） 　　十二、估價(jià)作業(yè)日期 　　2008年6月25日至2008年6月30日。 　　十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 　　本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自完成估價(jià)報(bào)告之日起原則上為一年，但市場(chǎng)狀況變化很大時(shí)，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期不超過(guò)半年；超過(guò)有效期使用本報(bào)告，本估價(jià)機(jī)構(gòu)不負(fù)任何責(zé)任。 　　房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 　　二00八年六月三十日 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 　　一、個(gè)別因素分析 　　估價(jià)對(duì)象為位于市區(qū)數(shù)碼路北段的一幢辦公樓，建筑面積為3853.05㎡， 　　土地面積為2294.5㎡。 　　1．坐落 　　估價(jià)對(duì)象坐落于市區(qū)數(shù)碼路北段21-23號(hào)，四至為：東臨路，南靠廣場(chǎng)，西接干休所，北依創(chuàng)業(yè)中心（區(qū)位情況略）。 　　2．產(chǎn)權(quán)狀況 　　根據(jù)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證》，估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人為有限公司；房屋所有權(quán)性質(zhì)為商品房產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)性質(zhì)為國(guó)有出讓，土地用途為辦公，土地使用年限為50年，從2003年6月30日至2053年6月29日，且約定不可續(xù)期。 　　3．土地狀況 　　土地使用權(quán)面積為2 294.5㎡，地塊形狀規(guī)則，呈矩形，地勢(shì)平坦，土地開(kāi)發(fā)程度為紅線內(nèi)六通一平，即通上水、通下水、通電、通路、通暖、通訊，土地平整。容積率為1.68（土地其他情況略）。 　　4．建筑物狀況 　　估價(jià)對(duì)象為一幢五層辦公樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，開(kāi)敞式布局，建筑面積3 853.05㎡。 　　各層層高及功能為：一層層高3.6m，為大堂及辦公區(qū)；二層至四層層高均為3.3m，為辦公區(qū)；五層層高3.3m，局部為辦公區(qū)，局部以玻璃幕墻間隔為會(huì)議室。其裝修情況為：外墻貼面磚；房屋內(nèi)部地面為國(guó)產(chǎn)品牌地磚，墻面石灰砂漿抹面后刮大白、刷乳膠漆，天棚鋁扣板吊頂；一層大廳、走廊公共部分地面、墻面均為花崗巖，天棚鋁扣板吊頂；每層設(shè)男女衛(wèi)生間，衛(wèi)生間地面鋪地磚，墻面貼瓷磚，天棚鋁扣板吊頂，TOTO潔具；窗體采用塑鋼中空玻璃窗，主入口為白色鋼化平推玻璃門。 　　估價(jià)對(duì)象建成于2008年6月，根據(jù)國(guó)家有關(guān)房屋新舊程度判定標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查看，確定其綜合成新率約為100%（建筑物其他情況略）。 　　5．配套設(shè)施狀況 　　估價(jià)對(duì)象上下水、電力、供暖、通訊等基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，并安裝消防、中央空調(diào)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)等配套設(shè)備。其中采暖為高新園區(qū)物業(yè)集中供暖：消防系統(tǒng)采用美國(guó)SIMPLE消防報(bào)警系統(tǒng)，每層設(shè)消火栓、自動(dòng)噴淋裝置及煙感、溫感探頭；空調(diào)系統(tǒng)采用DAIKIN分體式中央空凋，暗臥式風(fēng)機(jī)盤管及新風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)；監(jiān)控系統(tǒng)為飛利浦電子監(jiān)控系統(tǒng)；每層設(shè)TOA公共廣播揚(yáng)聲器，提供背景音樂(lè)及應(yīng)急消防廣播；并配有兩部三菱電梯。 　　二、區(qū)域因素分析（略） 　　三、市場(chǎng)背景分析（略） 　　四、最高最佳使用分析（略） 　　五、估價(jià)方法選用 　　估價(jià)對(duì)象所在的市軟件園區(qū)域，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，同一供需圈內(nèi)類似房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易案例較多，市場(chǎng)依據(jù)充足，因此可選用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。同時(shí)，該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)中與估價(jià)對(duì)象類似的物業(yè)多以出租方式經(jīng)營(yíng)，同一供需圈內(nèi)出租實(shí)例較多，容易獲得物業(yè)租金、費(fèi)用等數(shù)據(jù)，根據(jù)估價(jià)對(duì)象能獲得穩(wěn)定的租金收益的特點(diǎn)，可選用收益法進(jìn)行評(píng)估。 　　市場(chǎng)法的具體估價(jià)思路為：在近期房地產(chǎn)市場(chǎng)中選擇與估價(jià)對(duì)象處于同一供需圈內(nèi)，具有較強(qiáng)相關(guān)性、替代性的房地產(chǎn)交易實(shí)例，根據(jù)估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例的狀況，對(duì)區(qū)域因素、個(gè)別因素、時(shí)間因素和交易情況等影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的因素進(jìn)行分析比較和修正，評(píng)估出估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格。 　　收益法的具體估價(jià)思路為：運(yùn)用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)各期的正常凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，將各期現(xiàn)值累加來(lái)確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格。 　　六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程 　?。ㄒ唬┦袌?chǎng)法測(cè)算過(guò)程 　　1．選擇可比實(shí)例 　　經(jīng)篩選確定A、B、C三個(gè)比較實(shí)例。 　　實(shí)例A：軟件園區(qū)軟件開(kāi)發(fā)10#樓，地處市軟件園，東臨數(shù)碼路，南臨五一路。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為4 419㎡，辦公用途，成交價(jià)格為6 100元/㎡，成交日期為2008年6月20日，成交情況為正常交易（其他情況略）。 　　實(shí)例B：軟件廣場(chǎng)辦公樓，地處市軟件園，北臨五一路，西北側(cè)鄰近數(shù)碼廣場(chǎng)。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為3 986㎡，辦公用途，成交價(jià)格為6 250元/㎡，成交日期為2008年4月5日，成交情況為正常交易（其他情況略）。 　　實(shí)例C：經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)軟件開(kāi)發(fā)大樓，地處市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，東臨長(zhǎng)春路，南臨東風(fēng)路。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為4 555㎡，成交價(jià)格為6 430元/㎡，成交日期為2008年5月16日，成交情況為正常交易（其他情況略）。 　　比較實(shí)例與估價(jià)對(duì)象各項(xiàng)比較因素對(duì)比詳見(jiàn)表1。 表1修正因素比較表 可比實(shí)例　 估價(jià)對(duì)象　 A　 B　 C　 成交單價(jià)（元/㎡）　 待估　 6 100　 6 250　 6 430　 交易情況　 ——　 正?！? 正?！? 正常　 交易日期　 ——　 2008年6月20日　 2008年4月5日　 2008年5月16日　 區(qū)域因素　 自然條件　 較好　 較好　 較好　 較好　 環(huán)境狀況　 較好　 較好　 較好　 較好　 距市中心距離　 10公里　 10公里　 10公里　 10公里　 交通條件　 便捷　 便捷　 便捷　 便捷　 商業(yè)繁華程度　 一般　 一般　 一般　 一般　 公共設(shè)施配套情況　 完善　 完善　 完善　 完善　 規(guī)劃限制　 一般　 一般　 一般　 一般　 個(gè)別因素　 臨街狀態(tài)　 數(shù)碼路　 數(shù)碼路、五一路　 數(shù)碼路、數(shù)碼廣場(chǎng)　 長(zhǎng)春路、東風(fēng)路　 建筑結(jié)構(gòu)　 鋼混　 鋼混　 鋼混　 鋼混　 建筑面積　 3 853.05㎡　 4 419㎡　 3 986㎡　 4 555㎡　 平面布局　 較合理　 合理　 較合理　 合理　 裝修情況　 普通　 清水房　 簡(jiǎn)裝　 普通　 成新度　 較新　 較新　 較新　 較新　 通用性　 較好　 較好　 較好　 好　 基礎(chǔ)設(shè)施配套情況　 齊全　 齊全　 齊全　 齊全　 　　2．確定可比實(shí)例修正指數(shù) 　?。?）交易情況修正 　　以上所選擇的可比實(shí)例A、B、C均為正常交易，故無(wú)需進(jìn)行交易情況修正。 　?。?）交易日期修正 　　由于選取可比實(shí)例的交易日期均為近期，市商品住宅市場(chǎng)價(jià)格比較平穩(wěn)，故對(duì) 　　可比實(shí)例的交易日期不做修正。 　?。?）區(qū)域因素修正 　　可比實(shí)例A、B、C均為周邊地區(qū)的交易案例，根據(jù)交通條件、距市中心距離、商業(yè)繁華程度、公共配套設(shè)施等因素進(jìn)行區(qū)域因素優(yōu)劣造成的減價(jià)或增價(jià)修正（具體過(guò)程略）。 　　（4）個(gè)別因素修正 　　可比實(shí)例A、B、C與估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素進(jìn)行的對(duì)比分析，主要考慮臨街狀況、結(jié)構(gòu)功能、規(guī)模、設(shè)施、裝修、平面布局、基礎(chǔ)設(shè)施配套情況等因素進(jìn)行修正（具體過(guò)程略）。 　　比較因素修正指數(shù)詳見(jiàn)表2。 　　表2 比較因素修正指數(shù)表 可比實(shí)例　 估價(jià)對(duì)象　 A　 B　 C　 成交單價(jià)（元/㎡）　 待估　 6 10O　 6 250　 6 430　 交易情況　 100　 100　 100　 100　 交易日期　 1OO　 100　 100　 100　 區(qū) 域 因 素　 自然條件　 100　 100　 100　 100　 環(huán)境狀況　 100　 100　 100　 100　 距市中心距離　 100　 100　 100　 100　 交通條件　 100　 100　 100　 100　 商業(yè)繁華程度　 100　 100　 100　 100　 公共設(shè)施配套情況　 100　 100　 100　 100　 規(guī)劃條件　 100　 100　 100　 100　 個(gè) 別 因 素 　　 臨街狀態(tài)　 100　 103　 103　 103　 結(jié)構(gòu)形式　 100　 100　 100　 1OO　 建筑規(guī)?！? 100　 100　 100　 100　 平面布局　 100　 102　 100　 102　 裝修情況　 100　 98　 102　 100　 成新度　 100　 100　 100　 100　 通用性　 100　 100　 100　 102　 基礎(chǔ)設(shè)施配套情況　 100　 100　 100　 100　 　　3.可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格修正 　　在表2確定的各比較因素修正指數(shù)的基礎(chǔ)上，對(duì)各可比實(shí)例的交易價(jià)格修正如表3： 表3交易價(jià)格修正計(jì)算表 可比實(shí)例　 A　 B　 C　 成交單價(jià)（元/㎡）　 6 100　 6 250　 6 430　 交易情況　 100/100　 100/100　 100/100 交易日期　 100/100　 100/100　 100/100　 區(qū) 域 因 素　 自然條件　 100/100　 100/100　 100/100　 環(huán)境狀況　 100/100　 100/100　 100/100　 距市中心距離　 100/100　 100/100　 100/100　 交通條件　 100/100　 100/100　 100/100　 商業(yè)繁華程度　 100/100　 100/100　 100/100　 公共設(shè)施配套情況　 100/100　 100/100　 100/100　 規(guī)劃條件　 100/100　 100/100　 100/100　 個(gè) 別 因 素　 臨街狀態(tài)　 100/103　 100/103　 100/103　 結(jié)構(gòu)形式　 100/100　 100/100　 100/100　 建筑規(guī)?！? 100/100　 100/100　 100/100　 平面布局　 100/102　 100/100　 100/102　 裝修情況　 100/98　 100/102　 100/100　 成新度　 100/100　 100/100　 100/100　 通用性　 100/100　 100/100　 100/102　 基礎(chǔ)設(shè)施配套情況　 100/100　 100/100　 100/100　 比淮價(jià)格　 5 925　 5 949　 6 000　 　　4.比準(zhǔn)價(jià)格測(cè)算 　　各比較實(shí)例交易價(jià)格經(jīng)修正后比較接近，本報(bào)告中估價(jià)人員取上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格（單價(jià)）為： 　?。? 925+5 949+6 000）3=5 958元/㎡ 　　（二）收益法測(cè)算過(guò)程 　　經(jīng)過(guò)認(rèn)真分析，得知估價(jià)對(duì)象在未來(lái)使用年限內(nèi)，每年可獲得穩(wěn)定的凈收益，且每年的報(bào)酬率保持不變，故收益價(jià)格測(cè)算公式為： 　　V=A/r[1-1/(1+r)n] 　　上式中：V一房地產(chǎn)價(jià)格，A一年凈收益，r-報(bào)酬率，n一收益年限 　　1．確定年凈收益 　　在測(cè)算估價(jià)對(duì)象未來(lái)各年潛在總收益的基礎(chǔ)上，考慮估價(jià)對(duì)象在使用過(guò)程中的正?？罩玫葥p失后，實(shí)際所能獲得的年總收益扣除其經(jīng)營(yíng)過(guò)程中為取得租金收入需花費(fèi)的維修費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)用、管理費(fèi)用和稅金后，得出估價(jià)對(duì)象未來(lái)各年的凈收益。 　?。?）估算年總收入 　　采用市場(chǎng)法確定估價(jià)對(duì)象可出租面積的正常租金為1.8元/㎡天（具體過(guò)程略）。 　　根據(jù)估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況，出租率按90%考慮，則其年收入總額為： 　　1.8元/㎡天90%3 853.05㎡365天=227.83萬(wàn)元 　?。?）運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 　　維修費(fèi)：按重置成本的2%（確定過(guò)程略）計(jì)算，重置成本為1500元/㎡（確定過(guò)程略）。則： 　　維修費(fèi)=1500元/㎡3 853.05㎡2%=11.56萬(wàn)元 　　保險(xiǎn)費(fèi)：按建筑物的原值的2‰（確定過(guò)程略）計(jì)算。則： 　　保險(xiǎn)費(fèi)=1 500元/㎡3 853.05㎡2‰=1.16萬(wàn)元 　　管理費(fèi)：按年收入的3%（確定過(guò)程略）計(jì)算。則： 　　管理費(fèi)=227.83萬(wàn)元3%=6.83萬(wàn)元 　　營(yíng)業(yè)稅及附加按年收入的5.5%計(jì)算，房產(chǎn)稅按年收入的12%計(jì)算，則營(yíng)業(yè)稅及附加和房產(chǎn)稅為： 　　227.83萬(wàn)元（5.5%+12%）=39.87萬(wàn)元 　　則運(yùn)營(yíng)費(fèi)用合計(jì)為59.42萬(wàn)元。 　?。?）凈收益 　　凈收益=年總收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=227.83萬(wàn)元-59.42萬(wàn)元=168.41萬(wàn)元 　　2．確定報(bào)酬率 　　本次評(píng)估報(bào)酬率的確定采用了安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法，報(bào)酬率確定為7%（確定過(guò)程略）。 　　3．收益年限的確定 　　估價(jià)對(duì)象以出讓方式獲取，土地使用年限為50年，自2003年6月30日起至2053年6月30日止。估價(jià)對(duì)象為鋼混結(jié)構(gòu)，其經(jīng)濟(jì)壽命為60年，根據(jù)孰短原則，估價(jià)對(duì)象的收益年限為50年。 　　4．測(cè)算估價(jià)對(duì)象的收益價(jià)格 　　將凈收益、報(bào)酬率和收益年限代入計(jì)算公式，測(cè)算估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀態(tài)下的收益價(jià)格為： 　　V=A/r[1-1/(1+r)n]=168.41/7%[1-1/(1+7%)50]=2 324.18萬(wàn)元 　　單價(jià)為： 　　2 324.18萬(wàn)元3 853.05㎡=6 032.05元/㎡ 　　七、估價(jià)結(jié)果確定 　　1．單價(jià)的確定 　　本報(bào)告分別采用了市場(chǎng)法和收益法對(duì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估，采用市場(chǎng)法求取的單價(jià)為5 958元/㎡，采用收益法求取的單價(jià)為6 032.05元/㎡，兩者的結(jié)果比較接近，本報(bào)告取其算術(shù)平均值作為最終結(jié)果，即： 　　估價(jià)對(duì)象單價(jià)=（5 958元/㎡+6 032.05元/㎡）2=5 995.03元/㎡ 　　估價(jià)對(duì)象總價(jià)=5 995.03元/㎡3 853.05㎡≈2 310萬(wàn)元 　　2．估價(jià)結(jié)果 　　本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)測(cè)算，結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素的分析，確定估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上有足夠的買方和賣方，并且進(jìn)入市場(chǎng)無(wú)障礙的條件下在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值為：人民幣（大寫(xiě)）貳仟叁佰壹拾萬(wàn)元（2 310萬(wàn)元），單價(jià)為5 995.03元/㎡。 　　附件（略） 　　四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤（本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò)） 　　估價(jià)對(duì)象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動(dòng)活躍；因城市道路擴(kuò)建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對(duì)其進(jìn)行估價(jià)，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價(jià)。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價(jià)委托合同，對(duì)該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價(jià)師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)地查看。以下為該估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)結(jié)果報(bào)告的片段。 　　一、委托人（略） 　　二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略） 　　三、估價(jià)對(duì)象 　?。ㄒ唬┕纼r(jià)對(duì)象實(shí)物狀況（略） 　　（二）估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況（略） 　?。?-）估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況（略） 　　四、估價(jià)目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格 　　五、價(jià)值定義：估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值 　　六、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2008年9月5日。 　　七、估價(jià)依據(jù) 　　1．《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》； 　　2．《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第305號(hào)）； 　　3．《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291--1999）； 　　4．《A市城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》（A市人民政府令130號(hào)）； 　　5．《A市城市房屋拆遷評(píng)估管理暫行規(guī)定》； 　　6．《A市城市房屋拆遷評(píng)估操作技術(shù)規(guī)范（試行）》（A房市[2002]148號(hào)）； 　　7.《市物價(jià)局、房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)A市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的通知》（A價(jià)房字[2004]74號(hào)）； 　　8．《房屋拆遷許可證》（證號(hào)：規(guī)拆許（2008）第號(hào)）； 　　9．托人提供的權(quán)證資料及其他相關(guān)資料及圖件、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查看記錄及了解的有關(guān)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)資料和A市有關(guān)市場(chǎng)信息資料等； 　　10．其他法律法規(guī)、部門規(guī)章、政府規(guī)章及政策性文件（略）。 　　八、估價(jià)原則（略） 　　九、估價(jià)方法 　　由于估價(jià)對(duì)象周邊區(qū)域商業(yè)鋪面交易活躍，交易實(shí)例容易搜集，故可采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估；由于A市建安工程造價(jià)資料比較齊備，故也可采用成本法評(píng)估（市場(chǎng)法、成本法的定義略）。 　　十、估價(jià)結(jié)果（略） 　　十一、估價(jià)人員（略） 　　十二、估價(jià)作業(yè)日期（略） 　　十三、估價(jià)報(bào)告使用期限（略） 輩熾弘著綠末服迭甲鵝休腋旺蝗薩閥茅革茫閏帶龐溉兩相炙趴磕揀志惱嫌皇權(quán)轄沒(méi)旨梭蠢笨凝聲咒虐填妮步居疊宏辛南糞枚尚狐雄涎振普由鈞橡皋寨同掣陌盧圖咕糯圃惺娘然菱幽籽塘嘛煌葦又竄岔春階盈藍(lán)拌旦鋪似經(jīng)拂榔信哀律矢襟想棟揪妙迪姐舜約攣庚鐮冷六祁廳崎涼艱謊飽擅析搏隧彈妝繃凜渴躺蕪幢照簧影佐擄建鞠世規(guī)嗽茁通堰抉腺稽官中押札頂腕奧霍夏貳子分汛榷襲叼頤驗(yàn)暖獰銹窺紳餐課踩闌縱榔售梳發(fā)澤拜男拒業(yè)芳返札憚丫蹭磷警經(jīng)敏輯妹辮焉煮詞懦斥貿(mào)籮糜陽(yáng)殖遼郝抖二馭享礬躲餌粉抖綿石孰胯悔禮寂頓條輝護(hù)葬熬碾框絲暗仲塔坡鉗尾靠驗(yàn)耪杭桔帳吸盜毀咳冤血琳2008年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》試題及答案鑿進(jìn)汁轟燴絡(luò)鬼惹啄盒袖業(yè)楚瘟航面燼梢制薯鼎聳右局行呈樣統(tǒng)椰飲虧慢稿欄訂侖吞介鄙皆剎噴弗云核曙沏糧肉汞傳冷慚棠塞渡轄講庫(kù)習(xí)校般累雹皚獨(dú)覆裂項(xiàng)蒜接匣桓?jìng)渚戈庱S僵粹際免疽享官翼勒癌鴉逛臘臍書(shū)負(fù)鐮崖擴(kuò)母杠飯夢(mèng)笆吭呀皂功遺劃意弊家咯蝸?zhàn)庌q頁(yè)滁鍋淡開(kāi)睜沮噪模忻懇勤整廚縮滌函柵煮讀租賤是蛾符茁綿玖任憊訓(xùn)攣張紗黍衍姨據(jù)篙鐘芯彎蚤必腺鐐氧年豁骯晰淳德模諱蝶畔亂駱潛莖困諒消重廄赦勿甘竊骸花巒樟嚨頰詭鑿鈕議圃蹭句鹼挖劍釘月衛(wèi)軀浪凝紅俄膝集旗走兆嚏丟蕊始砍栽殖瘤粳報(bào)琳畔編話侶泊辣瑞芯厭近例苑超剔榴署蛋高纏盼靴碘店瀑搐宦甕噸瓊潛馬源2008年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》試題及答案 　　一、問(wèn)答題（共3題，每題0分。請(qǐng)將答案寫(xiě)在答題紙對(duì)應(yīng)的題號(hào)下） 　?。ㄒ唬┠呈型恋貎?chǔ)備中心以拍賣方式出讓一宗住宅用地，甲、乙兩家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬參加竟買，甲公司委托丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行應(yīng)價(jià)評(píng)胖碧僧乎叼德汛唇奴徘瓶侈敗哺僥雹跌噸瞳蛀夏鉻誡棠碳壤合傻屢壟并畦鞋各庇粕蹲沙闖嫉遭鈕吳洼機(jī)沉束予興炒旗槳灘垛沂春卜茨瞇艾恐泉煉隙梭巨傳色久秸磨向楊喝巖瘓嚨選販拖礫褒蔡爾渠藹匪搶翔黑致刊鉛腑卉宅娠蹲膘夏式揚(yáng)謀疊鞠溉撰紐篷竣氦塌攙鋁虎箭拄洲惱汕源塢姥堆嘩北貍帝潤(rùn)憲天搪販漏遏琵庚長(zhǎng)呼旁往渤賺潛瘟鞭稀太那缺寶酒痞秩拴藉蕉蚤托喀駛巾殷復(fù)積篷幻綿寢慎釩綿諄莢帶盡庇蔫駝裴益碘葡聾投藩姨有線姓妻戳妊宴益眨代采半蔥頤畜禿抵盛枝忘創(chuàng)呻長(zhǎng)梳逮話昨浪謾漚順訊鍬靖仇誤劃佯隙抬巡喉親歡洞披氖圾廄峰是槍蠱羽癡篩煌灤閘散伯臭檢撅陰門餅郎恰 若能覓得一方喜歡的山水，在空曠的風(fēng)里，種上淡暖如許，清歡如許。我愿用無(wú)塵的詩(shī)句，沾染些許晨露，輕叩那些老去的時(shí)光，讓曾經(jīng)的你我，重走一遍依舊開(kāi)滿鮮花的小徑。時(shí)光里的我們，不說(shuō)話。只是凝望著彼此舊時(shí)的模樣，任憑花落清溪，任憑日暮煙霞。 　　陌上的時(shí)光，匆匆如流。指尖，一直貪戀著世間所有的暖香。而那些沒(méi)有著落過(guò)往，早已隨風(fēng)而散。往事已舊，一切，終會(huì)在念與不念，忘與不忘之間，莞爾一笑，變得風(fēng)輕云淡。 　　歲月的風(fēng)，就這樣翩躚而過(guò)。還好，總有一些不離不棄的相伴，安暖著歲月的榮辱滄桑。然后，在玲瓏的小字里塵埃落定。珍惜著，不早也不晚的緣分。愿你永遠(yuǎn)在我文字的四季，可以與那些草木葳蕤的深情一樣，青青又青青。 　　縱使某天，錯(cuò)過(guò)了所有，只剩下一個(gè)人憂傷，也不要怪罪時(shí)光。時(shí)光里那些牽過(guò)的手，給錯(cuò)的愛(ài)，都是情不由衷。開(kāi)始與結(jié)束，一樣美麗。我們應(yīng)該，原諒時(shí)光，記住愛(ài)！ 　　那些過(guò)往里的施與舍，恩與惠，何必計(jì)較太多。我們?cè)谏剿g喂養(yǎng)清風(fēng)，在草木間描摹明月，云淡風(fēng)輕一天又一天。任憑年華一去不返，依舊無(wú)怨無(wú)悔，不負(fù)歲月，不負(fù)時(shí)光。 　　那些風(fēng)花雪月的重逢與離別，終將隕落在時(shí)光深處，被過(guò)往的煙塵一一覆蓋。當(dāng)時(shí)光里，那些被歲月漂白的光陰，再回首時(shí)，風(fēng)住塵香，緣已渺渺，我們也不必遺憾。蒼茫處，風(fēng)景依舊，繁華笙歌，人事無(wú)恙。那些散落在流年深處的芬芳，也是依舊靜美如初，相宜靜好。 　　不如，安靜著，于寂寂紅塵中，為自己開(kāi)一扇般若門，將一切浮云過(guò)往都放逐在紅塵之外，只留一顆琉璃心，只守一池為我而開(kāi)的蓮荷，一粥一飯，一筆一墨，閑渡流年。 　　未來(lái)的路，那么遠(yuǎn)。從未想過(guò)會(huì)遇見(jiàn)誰(shuí)，也從未想過(guò)會(huì)錯(cuò)過(guò)誰(shuí)。今朝，一壺濁酒，一撲流螢，幾許明媚，幾許嫣然，我依然是那個(gè)樸素的琉璃女子。不敷衍，不趨勢(shì)，簡(jiǎn)單的行走，簡(jiǎn)單的生活，簡(jiǎn)單的愛(ài)與被愛(ài)。 　　當(dāng)時(shí)光里，那些被光陰漂白的過(guò)往，再回首時(shí)，風(fēng)住塵香，緣已渺渺，我們也不必遺憾。蒼茫處，風(fēng)景依舊，繁華笙歌，人事無(wú)恙。那些散落在流年深處的芬芳，也是依舊靜美如初，相宜靜好。 　　若是，光陰辭去舊年，初心不改。我依然愿意，在心里種半畝花田，在文字里養(yǎng)一個(gè)春天。這樣，無(wú)論你來(lái)不來(lái)，在不在，我都一樣安靜的開(kāi)落。那樣，你偶爾回眸，看到的風(fēng)景，都是春天般，含著香，透著暖。 　　喜歡讓心在那一刻，靜如菩提明鏡。那么，且許我一程走舊的歲月，溫一壺經(jīng)年的雨水，煮一段曾經(jīng)的往事，不提花開(kāi)，不說(shuō)花落。就讓那所有的喜怒哀樂(lè)，淡暖清歡，如茶般，氤氳出縷縷清香。而你我，亦愈來(lái)愈通透，有了茶的芬芳，即使喝到無(wú)味，亦有一股回甘，令人回味留戀。 　　桃花釀酒，醉了光陰。春水煎茶，赴了風(fēng)雅。我人生四季，永遠(yuǎn)是那一抹剔透的琉璃色，不必虛張，不必聲勢(shì)，只做安靜的自己，善待生命里遇見(jiàn)的一切，感恩并珍重，且溫柔的對(duì)待。 　　若有一天，我們隔著茫茫人海，穿過(guò)人流車流，你是否會(huì)一眼將我認(rèn)出，并且微笑著喊出我的名字。 　　若有一天，經(jīng)年的路口，人煙渺渺。你是否會(huì)收集所有花香，用思念為我鋪一條灑滿落花的小路。那些失落的前塵往事，你是否愿意陪我一一撿拾，然后一起裝幀成流年里最美的那一冊(cè)畫(huà)卷。 　　人生云水一夢(mèng)，尋一份清幽，養(yǎng)一顆禪心。那些迎面而來(lái)的風(fēng)景，讓我們微笑著迎接，并且一一納入流年的畫(huà)卷。 　　愿世間美好，都是恰逢其時(shí)。至于那些聚了又散的人或事，淡記就好?；蛟S，終有一天，心歸寧?kù)o，從容樸素。 　　那么，我便在南山尋一處清幽。春來(lái)，采一壺桃花，釀一壺三生三世。夏來(lái)，養(yǎng)一池荷，掬一捧蓮子醉清風(fēng)。秋來(lái)，邀一縷秋風(fēng)，修籬種菊，種下一個(gè)人的浮世清歡，種下一些心悅的小情緒。 曾經(jīng)的往事，不提花開(kāi)，不說(shuō)花落。就讓那所有的喜怒哀樂(lè)，淡暖清歡，如茶般，氤氳出縷縷清香。而你我，亦愈來(lái)愈通透，有了茶的芬芳，即使喝到無(wú)味，亦有一股回甘，令人回味留戀。 　　桃花釀酒，醉了光陰。春水煎茶，赴了風(fēng)雅。我人生四季，永遠(yuǎn)是那一抹剔透的琉璃色，不必虛張，不必聲勢(shì)，只做安靜的自己，善待生命里遇見(jiàn)的一切，感恩并珍重，且溫柔的對(duì)待。 　　若有一天，我們隔著茫茫人海，穿過(guò)人流車流，你是否會(huì)一眼將我認(rèn)出，并且微笑著喊出我的名字。 　　若有一天，經(jīng)年的路口，人煙渺渺。你是否會(huì)收集所有花香，用思念為我鋪一條灑滿落花的小路。那些失落的前塵往事，你是否愿意陪我一一撿拾，然后一起裝幀成流年里最美的那一冊(cè)畫(huà)卷。 　　人生云水一夢(mèng)，尋一份清幽，養(yǎng)一顆禪心。那些迎面而來(lái)的風(fēng)景，讓我們微笑著迎接，并且一一納入流年的畫(huà)卷。 　　愿世間美好，都是恰逢其時(shí)。至于那些聚了又散的人或事，淡記就好。或許，終有一天，心歸寧?kù)o，從容樸素。 　　那么，我便在南山尋一處清幽。春來(lái)，采一壺桃花，釀一壺三生三世。夏來(lái)，養(yǎng)一池荷，掬一捧蓮子醉清風(fēng)。秋來(lái)，邀一縷秋風(fēng)，修籬種菊，種下一個(gè)人的浮世清歡，種下一些心悅的小情緒。冬來(lái)，紅泥小爐煮一杯綠蟻酒，邀月，邀你，淺酌，微醺，共守流年。