【計劃書】融資系列資料A6--戴斯酒店商業(yè)融資計劃
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www.21ask.com 中國管理資訊網(wǎng) 戴 斯 酒 店 商 業(yè) 融 資 計 劃 書 目 錄 第一章總論 1項目概況 2項目提出的背景及建設(shè)必要性 3可行性研究的依據(jù)和范圍 4本項目與其他項目相比較優(yōu)勢分析 5本項目前景預(yù)測 第三章項目定位 1主題定位 2功能定位 3市場定位 4項目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計定位 5價格定位 6入市姿態(tài)及推廣時機定位 7銷售方式定位 8物業(yè)管理定位 第四章營銷策略 1宣傳主題概念 5分階段控制的公關(guān)效果 6外發(fā)式宣傳策略 8資金回籠計劃 第五章投資估算和資金籌措 1投資估算 2資金籌措 第六章財務(wù)評價與社會效益分析 1盈虧平衡分析 2贏利預(yù)測 3敏感性分析 4社會效益分析 第七章結(jié)論 第一章 總 論 l 項目概述 (一) 消費群體構(gòu)成 當(dāng)前,中國大眾旅游的發(fā)展,異地商務(wù)、公務(wù)等交流日益頻繁,為星級酒店的發(fā)展打下了廣闊的市場基礎(chǔ)。中國星級酒店接待的住客,既有國內(nèi)客人,也有入境客人。據(jù)國家有關(guān)方面的統(tǒng)計,2006年入境過夜旅游者為4991萬人次,比上年增長6.6%;國際旅游(外匯)收入339.49億美元,比上年增長15.9%。國內(nèi)旅游者為13.94億人次,比上年增長15.0%;國內(nèi)旅游總收入為6230億元,比上年增長17.9%。 顯然,星級酒店就是為他們服務(wù)的。無論是為了商務(wù)、公務(wù)、會議或者展覽,還是為了觀光、購物、度假或者是探親訪友,抑或是為了經(jīng)濟、文化、體育等等的交流,他們都是酒店的顧客。 有關(guān)資料顯示,2006年,中國星級酒店住客中,商務(wù)散客占43%;公司協(xié)議客戶占22%;會議團隊占5%;旅行團隊占4%;休閑散客占8%;其他占8%。 從2006年與2005年的比較中,可以發(fā)現(xiàn),雖然中國酒店的住客構(gòu)成在總體上沒有過大的起落,但是其變化也不容忽視。比如商務(wù)住客的增長,就是值得十分注目的。雖然不少入境的外國客人常常選擇在星級酒店下榻,但是國內(nèi)住客目前仍然占著絕大多數(shù)(為88%)。 (二) 國內(nèi)目前連鎖經(jīng)濟型酒店連鎖經(jīng)營的發(fā)展趨勢 目前中國目前共有星級酒店11828家,客房平均出租率為60.96%。值得注目的是,星級越低、價格越低的內(nèi)資星級飯店,反倒出租率越低(其中三星級出租率為61.21%;二星級出租率為57.11%;一星級出租率為49.60%)。其經(jīng)濟效益也不甚理想,其中占星級酒店95.36%的11828家內(nèi)資飯店,幾乎全面虧損,有25個省市的內(nèi)資星級飯店的平均利潤均為負(fù)數(shù)。 相形之下,中國經(jīng)濟型酒店卻是一片光明。另一份正式資料顯示,中國經(jīng)濟型酒店,2005年的平均出租率為89.0%,2006年的平均出租率為82.4%;2006年的GOP竟然高達44.47%。 經(jīng)濟型酒店在今后的發(fā)展中能夠更有利地享受到如下的發(fā)展機遇。 A:居民出行的增長。 B:奧運商機。2007年是北京籌辦奧運會的決戰(zhàn)之年。根據(jù)有關(guān)要求和測算,2008年奧運會期間,北京的星級酒店將達到800家。而據(jù)此前不久的統(tǒng)計,目前北京地區(qū)共有住宿接待單位4761家,客房28萬間左右(其中星級酒店658家,客房11.2萬間)。缺少的142家酒店的空白,有關(guān)方面希望主要通過改造和升級現(xiàn)有非星級酒店來填補。 l 項目提出的背景及必要性 我們先從酒店和酒店式的公寓,從酒店的投資、金融管理、融資方面來談。 有個大的方向:能以中國酒店市場的一個宏觀角度,先來做一個大綱性的探討。在2008年之后,北京的酒店市場還是有相當(dāng)?shù)臋C會存在的。這是一定的,因為北京的酒店是政治中心、經(jīng)濟中心,目前加上外來人口已經(jīng)有差不多有1700多萬人了,無論如何,這么大的一個人口的城市,它有它的一個容量。因此,中國的地位在這幾年正在大力的發(fā)展,所以從這方面我們是比較謹(jǐn)慎的、積極的來看這個事情。 北京,從容量方面的發(fā)展空間和潛力是相當(dāng)大的。就此而言,在全中國發(fā)展的時候,上海、北京是幾個主要的重點發(fā)展城市之一。無論是2008年的奧運會還是2010年的上海世博會,都給酒店的管理公司創(chuàng)造了很多發(fā)展的機會。但是,總體來講,在選擇酒店的時候,就像選擇地理位置上面,我們還是非常關(guān)注的。到最終,還是回到一個方面,就是投資回報。我們不是說開酒店是為了奧運會開,也不是說為了世博會開。做酒店的投資回報期要按照國際慣例來說是四年,所以這個不是短期的。很多酒店集團現(xiàn)在還在積極的開拓過程當(dāng)中。相信這個機會對于大家來室都是一個很好的發(fā)展機會。所以我們認(rèn)為北京在中國還是屬于一線的城市,這兩個城市如果從全球的經(jīng)濟上給它定位的話,應(yīng)該是國際級的大都市。因此將來不要擔(dān)心酒店過剩的問題,某些酒店可能經(jīng)營不好。 從貨幣角度出發(fā):人民幣的升值有一個力大于臂的問題??傮w來說應(yīng)該是力好,但是到了一定的程度力就不好了。這是一個不利的因素,為什么?因為中國東西如果變的太貴了,國外的旅游者就很難進來。但是目前對于投資者,對于中國一個低成本的市場。那么所有的合作伙伴、業(yè)主、基金、同行都愿意到這邊來投資。特別是外地投資進來了以后,由于這是一個雙收的投資項目,但是隨著人民幣不斷的增長,最后和美元一比一了。 l 可行性研究的依據(jù)和范圍 2007年1-10月全國房地產(chǎn)投資額為14610.6億元,同比增長24.1%,增幅與上月持平;商品房施工面積169840.7萬平方米,同比增長18.8%;新開工面積59847.5萬平方米,同比增長18.1%;竣工面積25790.5萬平方米,同比增長8.5%。供應(yīng)類指標(biāo)本月累計同比增幅均與上月持平。國家土地供應(yīng)依然偏緊,存量土地充分釋放。1-10月份土地購置面積26827萬平方米,同比減少了2.6%;土地開發(fā)面積18390.7萬平方米,同比增長38.6%,增幅較上月提高了4.6個百分點。 l 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 一、項目的投資總額預(yù)算 1、 財富西環(huán)大廈二、三層的總體投入面積為3300平方米,房屋的租金為3元/天/平方,則大廈的房屋日租金為9900元,年租金為9900元/日*365天=3613500元 2、 酒店投資總體裝修費用:酒店總體投入面積為3300平方米,按照每平方米1500元人民幣的標(biāo)準(zhǔn)(包括房間裝修費用及家電、家具的配置費用),則酒店投資的總體裝修費用為500萬元。 裝修費用均攤10年,按每年為總體裝修費用的10%計算,則每年均攤的裝修費用為50萬元。 3、 投資裝修總體費用向銀行貸款,每年向銀行支付的利息為60萬元。 4、 同樣,投入的設(shè)備費用(包括空調(diào)設(shè)施等酒店的基礎(chǔ)設(shè)備)約為240萬元,費用均攤10年,每年為總體費用的10%計算,每年的設(shè)備費用為24萬元。 5、 員工費用:酒店投入使用35名員工(一般性的服務(wù)人員和管理層人員),按照平均工資1800元/人,則一年的員工費用為35人*1800元/人*12個月=756000元。 & 酒店第一年投入的成本計算為:3613500+500000+600000+240000+756000=5709500元 & 第二章 市場調(diào)研及前景預(yù)測 l 本項目與其他項目相比較的優(yōu)勢分析 本項目簡介:(擬在北京財富西環(huán)大廈中二、三層設(shè)立歐姆龍戴斯酒店) A、美國戴斯酒店集團的品牌價值所在:美國戴斯創(chuàng)立于1970年,有超過35年的品牌歷史,在全球15個國家內(nèi)擁有超過160,000間各式客房。每天有超過200,000位客人住宿于Days Inn。名列《HOTELS》雜志全球酒店品牌排名第5位。 B、戴斯酒店的所擁有的經(jīng)驗豐富的管理團隊:戴斯中國擁有一支高素質(zhì),經(jīng)驗豐富的酒店專業(yè)人才組成的團隊。強大的團隊,輔以“戴斯”品牌,對于酒店進行全權(quán)管理,一定能夠使您的酒店獲得應(yīng)有的成功,并在酒店業(yè)占據(jù)應(yīng)有的地位。 C、財富西環(huán)優(yōu)越的地理位置: (1)財富西環(huán)鼎立于北京市政規(guī)劃中的四大交通樞紐之一,北京西二環(huán)門戶之“西南金角”,北接西二環(huán)路,東連南二環(huán)路,西通麗澤城市核心道路,南行京開高速,距北京內(nèi)城東西干線兩廣大街和長安街僅幾步之遙。入則數(shù)分鐘進抵都市核心,出則瞬間轉(zhuǎn)換方位經(jīng)緯。攜金融街商務(wù)繁華之偉力,以坐被朝南的宏大氣度,強勢輻射金融街,長安街腹地。財富西環(huán)位于西二環(huán)樞紐位置,西銜豐臺區(qū)重點規(guī)劃發(fā)展區(qū)域麗澤商務(wù)區(qū),其中豐臺俗稱是北京主要的陸路碼頭。南靠北京南站-亞洲最大的鐵路交通樞紐,2008年即將投入使用。北臨厚積勃發(fā)的新型辦公商務(wù)區(qū)廣安門商圈,西街正在建設(shè)的華北地區(qū)最大商品物流中心和分銷中樞的馬蓮道商務(wù)中心的節(jié)點,以財富西環(huán)為焦點,三大商圈各顯神通,圍合聚攏財富西環(huán),更兼有金融街豐厚商務(wù)底蘊的強勢整合,西南二環(huán)大區(qū)域發(fā)展的格局脈絡(luò)清晰可見。 (2)地理優(yōu)勢,交通方便:5路、49路、340路、351路、410路、423路、603路、716路、717路、800路、819路、939路、962路、運通102、運通202,步行1分鐘就可到達公交車站。 D、周邊配套設(shè)施完善 (1)水電設(shè)施齊全外周邊還有美廉美超市、超市發(fā)超市、華聯(lián)商場、家樂福購物中心、菜百商場、華普超市、百盛、青年湖商場。 (2)郵局: 麗澤路郵電局、中國移動通信大觀園店、中復(fù)電訊商場(右安門店)、廣安門南濱河路郵局。 (3)銀行: 工商銀行、中國銀行、交通銀行、農(nóng)村信用社、中信銀行、民生銀行、中國光大銀行。 (4)旅館、飯店:環(huán)海賓館、麗澤賓館、北京哈特商務(wù)酒店、新時代大酒店、大觀園大酒店、諾林大酒店、中環(huán)假日大酒店、龍源賓館、萬隆賓館。 (5)餐飲、娛樂、休閑:海闊天空康體俱樂部、恒通食府。 (6)教育設(shè)施:中央音樂學(xué)院、首都醫(yī)科大學(xué)。 (7)寫字樓:中國新紀(jì)元大廈、宣興大廈、德惠寫字樓、中經(jīng)信國際大廈。 (8)公園及旅游景點:萬泉公園、五芳亭公園、大觀園、牛街禮拜寺、北京西客站。 (9)酒店地處交通便道,存在著廣大的客源。 l 國內(nèi)同行業(yè)經(jīng)濟型酒店相關(guān)數(shù)據(jù)比較 (1)投資門檻較高加盟300萬起與很多可供加盟的特許項目相比,經(jīng)濟型酒店讓諸多有意參與其中的投資者望而卻步,很重要的一個原因就是它有著較高的準(zhǔn)入門檻。見下表: 品牌 前期項目投資總額 錦江之星 750萬~1250萬元(以建筑面積5000平方米* 2000元/平米計算 ,含土建、營運準(zhǔn)備) 如家快捷 約594.5萬元 莫泰168 約800萬~1000萬元 速8 338萬~538萬元(以100間房,每間房改造費用3萬~5萬計算,加上38萬元加盟金) 格林豪泰 約500萬~700萬元 錦江之星的品牌使用費是依據(jù)加盟店的設(shè)計客房數(shù),按3500元/間計算(推廣期間優(yōu)惠以2500元收?。?;此外還將收取20萬元技術(shù)服務(wù)費作為錦江之星為加盟者提供建設(shè)方案、人員培訓(xùn)、總臺管理軟件、管理與業(yè)務(wù)模式手冊、開業(yè)指導(dǎo)等各項服務(wù)的費用。這些都是小頭,更大的資金壓力來自物業(yè)投資--按錦江之星的標(biāo)準(zhǔn),新建門店每平米投資大約為3500元,而改造門店也約需1500~2500元/平米,這樣一家錦江之星門店的投資額在1000萬元上下。 如家快捷的前期投資主要分為幾項:不少于50萬元的物業(yè)改造資金、30萬元的一次性特許品牌使用費、10萬元的特許加盟保證金不低于50萬元的流動資金以及為期約占四個月的工程籌備期管理費,每月1萬元。需要指出的是,其中10萬元保證金并不需要扣押至合約結(jié)束,而是在合作一年之后便可以得到有息返還。 在各特許品牌中,莫泰168是開展加盟業(yè)務(wù)較晚,也是加盟店最少的連鎖品牌之一,目前只有南通、無錫、寧波3家加盟店,上海市內(nèi)的加盟店尚未面世。莫泰連鎖旅店的營運總監(jiān)許錚錚表示,在本市加盟一家莫泰168經(jīng)濟型酒店的投資總額在800萬~1000萬元。 與其他品牌相比,速8在前期投資上有更為細(xì)致之處,除去38萬元的特許品牌使用費外,速8根據(jù)所改造物業(yè)的原先用途,平均至每間客房的改造費用也會有所不同。如,之前物業(yè)用途為寫字樓,那么攤到每間客房的投資費用為3萬~5萬元。 格林豪泰在計算前期投資時也有其特別之處,即特許品牌使用費以房間數(shù)的不同而有所變化,以100間為例,加盟金在四五十萬元,前期投資總額在500萬~700萬元。 以上計算都是以改造現(xiàn)有物業(yè)為準(zhǔn)。 (2)每月管理收費高低浮動各不同 在一次性支付數(shù)額較大的前期投入之后,作為連鎖體系中的一員,享受品牌、管理、銷售、培訓(xùn)等方方面面的支持的同時,加盟者每月也需支付一定的費用于連鎖體系。從目前了解的情況,各品牌在每月收取管理等費用的比例上也有不少出入。如下表: 品牌 每月上繳支出 錦江之星 加盟管理費為年營業(yè)收入的3% 如家快捷 收取酒店總收入的3%為特許經(jīng)營服務(wù)費,收取酒店總收入的3%為特許經(jīng)營管理費 莫泰168 營業(yè)收入的5%~10% 速8 營業(yè)收入的5.6%,每年變化 格林豪泰 營業(yè)收入的3.5%~6% 不難看出,每月統(tǒng)稱加盟管理費的收取主要分為固定和浮動兩種。浮動的加盟管理費收取方式對于投資者而言,就像一把雙刃劍,在經(jīng)營狀況不假的情況下,有理由向總部提出要求下??;但在供銷兩旺的情景之下,也就必須接受特許方提高管理費的要求。 (3)回收投資較快(五年左右實現(xiàn)) 作為一項高額支出的加盟行為,投資者最為關(guān)心的便是資金風(fēng)險和投資回報率的問題。就現(xiàn)階段而言,盡管資金門檻較高,但是較快的投資回收周期正是吸引投資者躍躍欲試的一種重要原因。 從所得的數(shù)據(jù)來看,對于非自建性質(zhì)的經(jīng)濟型酒店而言,一般在5年左右便能回收前期投資,一些地段上佳的單個門店,僅僅開張一年半的時間內(nèi),就已將資金全部回收。同時,這也說明,不同的地理位置對于投資回收的周期也有一定的影響。 品牌 投資回收期 錦江之星 租賃項目4~6年,新建項目8~10年 如家快捷 5~6年 莫泰168 2年半~3年半 速8 3年~4年 格林豪泰 5~6年- 1.請仔細(xì)閱讀文檔,確保文檔完整性,對于不預(yù)覽、不比對內(nèi)容而直接下載帶來的問題本站不予受理。
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