策源臨沂項(xiàng)目產(chǎn)品策劃報(bào)告.doc

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臨沂項(xiàng)目產(chǎn)品策劃報(bào)告 上海源置業(yè)顧問有限公司 地址：上海市靜安區(qū)萬航渡路623弄1號(hào)中行別業(yè)商務(wù)中心3樓 電話：62318288 傳真：62488081 日期：2007.5.25 ＞＞＞策源機(jī)構(gòu) 咨詢研發(fā)中心 目錄 1.總體規(guī)劃建議 2 1.1功能分區(qū)和建筑形態(tài) 2 1.2道路交通組織 3 1.3景觀設(shè)計(jì) 4 2.商業(yè)物業(yè) 5 2.1商場(chǎng)布局建議 6 2.2入口和大堂建議 7 2.3內(nèi)部交通組織和電梯/貨梯/樓梯建議 7 2.4主力鋪位使用面積建議 8 2.5層高建議 8 2.6 車庫/倉儲(chǔ)面積建議 8 2.7輔助功能設(shè)施建議 8 2.8設(shè)施設(shè)備建議 9 2.9外立面建議 9 3.辦公類物業(yè) 10 3.1產(chǎn)品總體定位建議 10 3.2主要建筑指標(biāo)建議 11 3.3立面建議 12 3.4公共部位建議 13 3.5內(nèi)部空間建議 15 3.6設(shè)備系統(tǒng)配置建議 16 3.7節(jié)能設(shè)計(jì)建議 17 3.8其他設(shè)計(jì)建議 18 4.公寓物業(yè) 19 4.1主要建筑指標(biāo)建議 19 4.2立面建議 20 4.3公共空間建議 21 4.4內(nèi)部空間建議 23 4.5物業(yè)管理建議 26 1.總體規(guī)劃建議 本項(xiàng)目為商場(chǎng)、住宅、辦公樓、商住樓綜合大規(guī)模項(xiàng)目，因此對(duì)項(xiàng)目的總體規(guī)劃建議上結(jié)合項(xiàng)目概念性設(shè)計(jì)方案主要從功能分區(qū)、建筑形態(tài)、道路交通組織、景觀設(shè)計(jì)幾方面提出設(shè)計(jì)上的原則性建議供設(shè)計(jì)上參考。 1.1功能分區(qū)和建筑形態(tài) 產(chǎn)品類型 面積指標(biāo) 功能分區(qū) 建筑形態(tài) 商城區(qū)域 8萬㎡ 項(xiàng)目主體的1-4F部分 商場(chǎng)形態(tài)，分隔成南北2大區(qū)域，通過“十”字內(nèi)街、局部退臺(tái)、連廊等貫通，并形成局部半開放形式和內(nèi)部局部挑空 辦公、商住樓區(qū)域* 辦公2萬㎡ 商住2.5-4.5萬㎡ 辦公樓臨解放路一側(cè)，商住樓可設(shè)置臨解放路和中間區(qū)域，共4幢 商場(chǎng)上部單體高層，局部可相連 單身公寓和LOFT 單身公寓1.5萬㎡ LOFT：1萬㎡ 臨青年路側(cè)，各1幢 商場(chǎng)上部單體高層 車庫、倉儲(chǔ)和物流 約2萬㎡ -1F分割出車庫、倉儲(chǔ)和物流區(qū)域，地上各幢物業(yè)都有電梯抵達(dá) / *注：根據(jù)總平面布局，可建設(shè)商住樓3幢，建筑面積可達(dá)4.5萬㎡，因此可增加總建筑面積至17萬㎡ 辦公樓 商住樓 商住樓 商住樓 單身公寓 LOFT住宅 解 放 路 商 城 路 青 年 路 1.2道路交通組織 這里主要考慮外部交通到達(dá)項(xiàng)目各個(gè)功能區(qū)域。包括主要出入口、車行道/停車位、人行道等。 主要出入口 建議在“十”字街解放路側(cè)和解放路/商城路轉(zhuǎn)角處設(shè)商場(chǎng)的2個(gè)主要入口，其它入口可設(shè)在商城路/青年路轉(zhuǎn)角處和“十”字街東西北3個(gè)出入口，共設(shè)6個(gè)出入口。其中解放路/商城路轉(zhuǎn)角處入口和“十”字街商城路入口直接進(jìn)入1F，解放路和青年路上“十”字街南北2個(gè)入口可通過抬高向上臺(tái)階方式引人流直接進(jìn)入2F（當(dāng)然也可向下進(jìn)入1F）。主入口寬度建議為8米左右，其它入口寬度建議為4-6米。 辦公樓主入口可設(shè)置于解放路側(cè)，獨(dú)立于其它物業(yè)；3幢商住樓主入口門廳可設(shè)置于解放路側(cè)這一幢，通過電梯到達(dá)5F平面后設(shè)置商住樓大堂將3幢樓連貫成一體，便于統(tǒng)一管理。 單身公寓和LOFT住宅在青年路設(shè)置一個(gè)主入口門廳，與商住樓相似通過電梯到達(dá)5F平面后設(shè)置大堂將2幢樓連貫成一體進(jìn)行統(tǒng)一管理。 車行道和地下車庫 車輛管理：轎車類和物流類汽車宜分開，物流類車輛集中于地面，轎車類停在地下車庫； 地下車庫：在車流量不是特別大的商城路設(shè)置地下車庫入口，在青年路側(cè)設(shè)置出口，商場(chǎng)/辦公/住宅區(qū)域內(nèi)業(yè)主車輛和外來車輛分區(qū)管理； 物流車輛：在項(xiàng)目東側(cè)可辟出運(yùn)輸車輛區(qū)域，車行出入口設(shè)置于解放路和青年路。 人行道 在解放路側(cè)形成人流最集中區(qū)域，在商城路和青年路商場(chǎng)入口形成人流集中點(diǎn)，因此人行道在三側(cè)導(dǎo)入人流。 1.3景觀設(shè)計(jì) 休閑精致景觀 由于項(xiàng)目紅線內(nèi)基本上已將主體建筑布滿，因此景觀設(shè)計(jì)可從幾個(gè)方面體現(xiàn)： 在三面環(huán)路側(cè)結(jié)合入口作人行休閑廣場(chǎng)設(shè)計(jì)，因此需要主體建筑后退出10-20米空間，通過小品、臺(tái)階、休閑桌椅、綠帶等多種元素形成細(xì)膩精致的景觀； 在商場(chǎng)多層面的多個(gè)退臺(tái)和連廊處做細(xì)部景觀和休閑設(shè)施設(shè)計(jì)，強(qiáng)化立體景觀效果； 在商場(chǎng)頂層形成屋頂花園，給商住樓和住宅入口大堂形成優(yōu)美的景觀環(huán)境。 2.商業(yè)物業(yè) 商場(chǎng)物業(yè)的入口、層高、內(nèi)部交通組織、電梯、鋪位/車位/倉儲(chǔ)、輔助功能空間、設(shè)備設(shè)施、外部立面等幾方面要體現(xiàn)各個(gè)功能的最佳合理設(shè)計(jì)。由此我們實(shí)地調(diào)研了上海七鋪路服裝市場(chǎng)的物業(yè)形態(tài)，現(xiàn)選擇三家有代表性市場(chǎng)作為參照比較，由此作出本項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則性建議。 項(xiàng)目 上海新七浦服裝市場(chǎng) 豪浦服飾城 聯(lián)富商業(yè)廣場(chǎng) 規(guī)模 4.6萬㎡，1000多個(gè)鋪位 3.3萬㎡，450個(gè)鋪位 5萬㎡，1600多個(gè)鋪位 物業(yè)形態(tài) 商城形態(tài)，地下一層、地上五層 商城形態(tài)，地下一層、地上六層 商城形態(tài)，地下2層、地上4層，-1F為下沉式廣場(chǎng)與隔壁公寓的-1F連通為商場(chǎng)鋪位，2個(gè)挑高中庭 業(yè)態(tài) 主要是男女裝，分少女裝、品牌店等分區(qū)，批發(fā)+零售 以品牌服裝經(jīng)營(yíng)為主， 批發(fā)+零售 女裝精品市場(chǎng)，但4F有少部分男裝，-1F為皮革包箱 出入口 4個(gè) 5個(gè) 6個(gè) 主力鋪位面積 （使用面積） 1-3F：6-7㎡，30-50㎡ 4-5F：40-50㎡ 1-3F：20-30㎡ 4-6F：50-70㎡ -1F：20-30㎡ 1-2F：20㎡ 3-4F：30-70㎡ 層高 約5米，吊頂后凈高： 1-3F：3米，4-5F：2.3米 約5-6米，吊頂后凈高3.5米 約5-6米，吊頂后凈高3米 公共走道 主道：3米 次道：2.5米 主道：8米（設(shè)置休閑椅等） 次道：2-3米 主道：7-8米（設(shè)置休閑椅等） 次道：2.5米 樓梯/電梯 直達(dá)客梯：3部 （1部觀光梯） 直達(dá)貨梯：2部 各層：扶手電梯1部 步行樓梯5部 直達(dá)客梯：2部 直達(dá)貨梯：2部 各層：扶手電梯2部 步行樓梯5部 直達(dá)客貨梯：4部 （2部為觀光電梯） 各層：扶手電梯2部 步行樓梯6部 輔助功能 市場(chǎng)管理處、銀行及ATM機(jī)、公共試衣間、整燙間、茶水間、衛(wèi)生間、工商、稅務(wù)辦公室 市場(chǎng)管理處、銀行及ATM機(jī)、休閑茶座、衛(wèi)生間、工商、稅務(wù)辦公室 市場(chǎng)管理處、頂層7000㎡時(shí)尚秀臺(tái)等多功能廳、各層展示臺(tái)、茶水間、衛(wèi)生間、餐飲、休閑茶室、便利店 車庫 -1F：約70個(gè)地下車位 -1F地下車庫 -2F地下車庫 倉儲(chǔ) -1F：：約66個(gè)倉庫 -1F倉儲(chǔ) 物流 -1F：設(shè)汽車運(yùn)輸托運(yùn)站 -1F物流配送中心 -2F物流配送區(qū) 設(shè)施設(shè)備 電腦導(dǎo)購系統(tǒng)、中央空調(diào)、有線廣播、消防監(jiān)控、自動(dòng)噴淋、保安監(jiān)視系統(tǒng) 中央空調(diào)、自動(dòng)消防監(jiān)控、智能化安全監(jiān)控系統(tǒng)、每鋪配電話、終端寬帶網(wǎng)、LED戶外全彩系統(tǒng) 中央空調(diào)、寬帶、閉路電視監(jiān)控巡更、LED電子公告牌、機(jī)電設(shè)施、觸摸屏、車庫管理、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)等 2.1商場(chǎng)布局建議 由于地塊東西短南北長(zhǎng)，建議商場(chǎng)可以“十”字內(nèi)街東西向街為界，形成南北2個(gè)相對(duì)獨(dú)立部分，但1-3F內(nèi)部主要通過南北向內(nèi)街連接貫通； 建議在“十”字內(nèi)街交匯處設(shè)二層玻璃頂挑高中庭，建議中庭面積為300-500㎡，注意中庭面積與高度的比例，中庭主要用于商場(chǎng)內(nèi)產(chǎn)品展示和商業(yè)推廣活動(dòng)區(qū)域； 8米寬裝修精致的商場(chǎng)內(nèi)主通道 中庭 商場(chǎng)南北2部分3-4F可通過退臺(tái)形成半室外空間，可通過連廊相互交流，注重這一區(qū)域的景觀綠化設(shè)計(jì)，使商場(chǎng)內(nèi)3F鋪位的服裝展示以及4F餐飲休閑設(shè)施有美觀的半室外環(huán)境； 商場(chǎng)定位為大宗采購批發(fā)和休閑購物一體，因此公共部位如大堂、中庭、步行樓梯、電梯內(nèi)部、衛(wèi)生間、休閑椅等裝修宜精致、尺度適宜，區(qū)別于一般批發(fā)市場(chǎng)粗糙簡(jiǎn)陋。 2.2入口和大堂建議 港匯廣場(chǎng)向上臺(tái)階主入口氣勢(shì)恢弘 “十”字街解放路入口采用向上臺(tái)階入口方式能形成恢弘的建筑氣勢(shì)，解放路/商城路轉(zhuǎn)角處入口可采用弧型轉(zhuǎn)角門，如前所述，建議主入口寬度為8米；主入口內(nèi)建議可留出30-50㎡形成大堂空間，布局服務(wù)臺(tái)和開闊的人流空間。 其它入口如前所述建議寬度為4-6米。 2.3內(nèi)部交通組織和電梯/貨梯/樓梯建議 內(nèi)部平面交通以“十”字街南北向?yàn)橹鞯?，建議為8米寬；以東西向?yàn)榇沃鞯?，建議為6米寬；鋪位間通道建議2.5-3米，以利于聚集商業(yè)氣氛； 內(nèi)部樓層間縱向交通主要通過電梯、樓梯、入口抬高臺(tái)階實(shí)現(xiàn)，“十”字街南北向抬高臺(tái)階可有效地把人流引入2F，提高2F的鋪位價(jià)值；直達(dá)客貨梯都可到達(dá)-1F； 在商場(chǎng)南北2個(gè)區(qū)域各設(shè)一部扶手電梯；在商場(chǎng)的解放路側(cè)、商城路側(cè)和青年路建議設(shè)3-4部直達(dá)客梯，供商場(chǎng)使用（同時(shí)可結(jié)合考慮5F商住樓和住宅樓大堂電梯配置），其中靠近解放路側(cè)電梯可作為4F休閑餐飲設(shè)施的主要到達(dá)電梯； 在項(xiàng)目的東側(cè)設(shè)置貨梯2-3部，方便與東側(cè)的貨運(yùn)汽車裝載； 步行樓梯建議設(shè)4-5處。 客貨直達(dá)電梯 扶手電梯 2.4主力鋪位使用面積建議 （建筑面積約為使用面積的一倍） 1-2F主力鋪位使用面積建議為10-30㎡，30-50㎡為輔；建議實(shí)際使用層高可達(dá)3.5米左右，便于服裝展示； 3F主力鋪位使用面積建議為30-40㎡為主50-70㎡為輔，實(shí)際使用層高3米左右； 4F餐飲休閑鋪位建議為200-400㎡主力店占30%、100-200㎡店面占50%、100㎡以下占20%布局，具體面積可結(jié)合招商調(diào)整。 2.5層高建議 1-2F建筑層高為5-5.5米，扣除設(shè)備層后凈高為3.5米左右； 3-4F建筑層高為4.5米，扣除設(shè)備層后凈高為3米左右； -1F建筑層高為3.5-4米，扣除設(shè)備層后凈高為2.5米左右 2.6 車庫/倉儲(chǔ)面積建議 -1F設(shè)置車庫和倉儲(chǔ)，其中車庫建議占2/3面積，另1/3用于分割成若干個(gè)小倉庫以及物流托運(yùn)站使用。 2.7輔助功能設(shè)施建議 由于本商場(chǎng)定位為大型采購和休閑零售于一體，因此建議中庭展示臺(tái)、銀行及ATM機(jī)、公共試衣間、整燙間、衛(wèi)生間、工商、稅務(wù)辦公室應(yīng)設(shè)置齊全，休閑茶坊、餐飲設(shè)施可少量穿插于1-3F中。 2.8設(shè)施設(shè)備建議 每個(gè)商鋪配設(shè)電話、終端寬帶網(wǎng) 電腦導(dǎo)購系統(tǒng) 中央空調(diào) 自動(dòng)消防監(jiān)控系統(tǒng) 閉路電視監(jiān)控巡更、LED電子公告牌、觸摸屏、遠(yuǎn)程抄表、車庫等智能化管理系統(tǒng) 2.9外立面建議 突出建筑的時(shí)尚感和品質(zhì)感，采用金屬和石材搭配材質(zhì)； 較一般批發(fā)市場(chǎng)簡(jiǎn)陋外觀不同，突出建筑線條； 突出商場(chǎng)濃厚的商業(yè)氣氛，留有多個(gè)廣告牌位置； 商場(chǎng)的形象能與辦公樓、商住樓和住宅匹配。 ←商業(yè)氣氛濃厚 建筑線條突出→ 3.辦公類物業(yè) 3.1產(chǎn)品總體定位建議 純辦公樓 本項(xiàng)目的純辦公樓產(chǎn)品定位不宜過于高端，介于高端乙級(jí)寫字樓（B+）和準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓之間（A-）為佳,就當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)來說，本項(xiàng)目的定位目標(biāo)是打造為品質(zhì)介乎 【華通國際】、【恒豐國際】的中間產(chǎn)品。 商住樓 由于本項(xiàng)目所處的特殊商務(wù)氛圍，因此建議商住樓定位：在宜商宜住的基礎(chǔ)上，有意識(shí)地偏向商務(wù)辦公功能，樓宇檔次介于B和C之間。就當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)來說，本項(xiàng)目的可參照定位個(gè)案為【城建時(shí)代廣場(chǎng)】、【恒豐國際】。 辦公類物業(yè)分級(jí)明細(xì)表 描述 標(biāo)準(zhǔn) 本項(xiàng)目適合度 國際甲級(jí)寫字樓 A＋ ★ 甲級(jí)寫字樓 A ★★ 準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓 A－ ★★★★ 高端乙級(jí)寫字樓 B＋ ★★★★ 乙級(jí)寫字樓 B ★★ 丙級(jí)寫字樓 C ★ 普通商住樓 B或C ★★★★★ 精裝小戶型寫字樓 A－或B＋ ★ 即時(shí)型寫字樓 / - 注：即時(shí)型寫字樓Instant Office，又稱行政服務(wù)辦公室Executive Serviced Office 本項(xiàng)目具體情況說明 本報(bào)告的產(chǎn)品定位以臨沂當(dāng)?shù)劁N售型寫字樓的市場(chǎng)現(xiàn)狀做為研判依據(jù)。由于本項(xiàng)目的部分樓層面積今后將面臨“臨沂自來水廠”定向回購的實(shí)際操作問題，建議貴公司斟酌屆時(shí)具體回購狀況以及工程成本，在純寫字樓產(chǎn)品定位方面進(jìn)行酌情調(diào)整。 3.2主要建筑指標(biāo)建議 前文已確定本項(xiàng)目辦公類物業(yè)產(chǎn)品為兩幢偏向辦公功能的商住兩用樓宇以及一幢介于高端乙級(jí)寫字樓和準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓之間的純辦公用途樓宇。 因此，產(chǎn)品主要建筑指標(biāo)建議如下： 樓宇整體數(shù)據(jù)： 純辦公樓一幢，層數(shù)約18-22層，建筑面積約2萬㎡； 商住樓三幢，層數(shù)約20層，建筑面積合計(jì)約4.5萬㎡ 單層面積 純辦公樓單層建筑面積約800-1200㎡； 商住樓單層建筑面積約1000-1500㎡ 樓板承重 純辦公樓、商住樓均大致在300-350KG/㎡ 層高 純辦公樓層高3-3.5m；裝修后樓層凈高2.6m以上； 商住樓層高2.8-3.2m 車位 辦公停車庫可以考慮與商業(yè)裙房下的地下車庫連通，增加商業(yè)停車配套的同時(shí)縮減出入口，純辦公樓車位面積比約1個(gè)/300-500㎡；商住樓保證充足停車位，車位戶數(shù)比約1：1 3.3立面建議 辦公樓作為整個(gè)建筑群體空間的一個(gè)精神堡壘或景觀建筑，其外立面是最重要的。所以力求界面創(chuàng)意新穎，結(jié)合生動(dòng)活潑的泛光照明，起到吸引眾人的眼球的效果，成為區(qū)域獨(dú)一無二的標(biāo)志性的個(gè)性建筑物。 整體風(fēng)格 根據(jù)本案整體中檔偏上辦公物業(yè)的定位，外立面宜塑造一種莊重、簡(jiǎn)潔又不失時(shí)代氣息的感覺。 外立面材質(zhì) 建議采用干掛花崗巖石材、玻璃幕墻、局部鑲嵌鋁板的組合形式。低層四周或正面區(qū)域采用干掛石材幕墻，其他區(qū)域以玻璃幕墻和局部鋁板垂直組合的形式，并且在樓宇頂部或幕墻局部做適當(dāng)裝飾，防止外立面過于單調(diào)。 相關(guān)配套材質(zhì) 根據(jù)用材檔次，再由設(shè)計(jì)計(jì)算確定門窗、幕墻型材及玻璃類型。 3.4公共部位建議 公共區(qū)域主要包括入口大堂、電梯廳、電梯間、公共走廊、衛(wèi)生間等幾部分，其中入口大堂、首層電梯廳是直接體現(xiàn)樓宇品質(zhì)的重要區(qū)域，因此必須在建材選擇、設(shè)計(jì)等方面做足功夫，以充分體現(xiàn)本案的突出賣點(diǎn)。 附：公共部位建議裝修列表 裝修部位 地面 墻面 頂棚 其他 大堂 中高檔大理石、花崗巖 大理石到頂，通過墻面色彩的適當(dāng)搭配弱化大堂層高劣勢(shì) 石膏板吊頂或金屬板吊頂，與燈具搭配組合一些造型設(shè)計(jì)。 具體材料、燈具和其它飾品由室內(nèi)設(shè)計(jì)師按照設(shè)計(jì)選擇同等檔次的材料 首層 電梯廳 中高檔大理石，并設(shè)計(jì)少量顏色或圖案組合 大理石到頂，可裝飾少量印花玻璃點(diǎn)綴；電梯轎廂邊框鑲嵌高級(jí)大理石 標(biāo)準(zhǔn)層 電梯廳 花崗巖或其他石材，并設(shè)計(jì)少量顏色或圖案組合 大理石或其他石材到頂，通過不同色彩搭配設(shè)計(jì)圖案 地下 電梯廳 ?；u 玻化磚到頂，設(shè)計(jì)少量圖案或通過顏色變化進(jìn)行裝飾 公共走廊 玻化磚 乳膠漆，?；u或石材踢腳線，且色彩異于墻地面 電梯轎廂 大理石 不銹鋼裝飾少量花紋圖案或鏡面 不銹鋼，設(shè)計(jì)鏤空花紋 建議采用OTIS或同等品牌，速度在2.5-4m/s間 公共 衛(wèi)生間 花崗巖、其他石材 彩釉磚到頂，通過磚面拉絲設(shè)計(jì)形成特色的視覺效果 鋁扣板或玻璃吊頂，可采用方形鋁扣板，或印花玻璃 配中高檔潔具、面盆、洗面鏡、干手機(jī)、手紙盒等，普通國產(chǎn)大理石洗手臺(tái)面，隔斷應(yīng)避免色彩的單調(diào) 樓梯間 環(huán)氧地坪 防水涂料 防水涂料 鋼管或不銹鋼扶手。 單元 入戶門 不銹鋼鑲嵌門框 其他公共配置 大堂水牌、電梯廳及公共走廊垃圾筒的設(shè)計(jì)宜體現(xiàn)出較好的質(zhì)感，建議選擇不銹鋼與石材組合 入口大堂 辦公樓入口大堂部分是接受業(yè)主考驗(yàn)的第一道關(guān)。我們建議在建材選擇方面，可采用大理石、花崗巖等石材作為大堂鋪設(shè)的主要設(shè)備。將會(huì)帶給業(yè)主一種莊重、氣派、擁有質(zhì)感的整體感覺。此外，在大堂面積方面建議： 純辦公樓大堂面積約150-300㎡； 商住樓大堂面積在100㎡以下。 電梯 梯廳部分建議可采用較為簡(jiǎn)潔的裝修風(fēng)格，包括梯廳頂部的光源、局部挑空、電梯按鈕、垃圾箱以及綠化植栽的布置，都傳達(dá)出都市快節(jié)奏的生活步伐，同時(shí)也傳遞出濃郁的職場(chǎng)氛圍。 電梯相關(guān)參數(shù)： 純辦公樓：客貨分區(qū)，3部客梯，1部貨梯?？吞輼?biāo)準(zhǔn)為1350-1850kg/16-24人，額定速度：低區(qū)﹥2.5 m/s，高區(qū)﹥4 m/s，可直達(dá)停車庫； 商住樓：客梯額定重量標(biāo)準(zhǔn)約1000kg，額定速度﹥2 m/s，數(shù)量2-4部。 電梯品牌： 純辦公樓：合資品牌電梯 商住樓：國產(chǎn)品牌電梯 公共走廊 本項(xiàng)目辦公樓今后屬于可銷售類型的，故對(duì)于其標(biāo)準(zhǔn)層走道空間寬度可控制在2m左右，一方面有利于創(chuàng)造其辦公空間的利益最大化，另一方面較為合理的走道布局，對(duì)于辦公環(huán)境也烘托的作用。 衛(wèi)生間 建議純辦公樓設(shè)置公共衛(wèi)生間，置于樓層中間位置，走廊兩邊的辦公室至此距離平均，滿足各個(gè)單元的需求，也縮減了設(shè)置獨(dú)立衛(wèi)生間的開支成本； 商住樓則可以考慮獨(dú)立衛(wèi)生間布置，整體設(shè)計(jì)參照酒店式公寓產(chǎn)品。 空調(diào) 純辦公樓采用分戶式中央空調(diào)，考慮外機(jī)位置不可影響主立面效果； 商住樓不用配置中央空調(diào)，營(yíng)銷階段可考慮贈(zèng)送分體空調(diào) 門窗工程 沒有防火要求的輔助房間采用夾板門，其余房間門按防火、工藝要求。 3.5內(nèi)部空間建議 面積分割 商住樓50-180㎡，主力面積100-150㎡；純辦公樓90-150㎡，主力面積100-120㎡。 辦公樓產(chǎn)品按照筒狀框架結(jié)構(gòu)進(jìn)行建造，可自由分割內(nèi)部空間，屆時(shí)可根據(jù)客戶具體需求靈活調(diào)整銷售策略； 從臨沂當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)來看，建議切割成小面積狀態(tài)以便于出售，一方面，有利于控制出售單位的總價(jià)，另一方面也降低了購買當(dāng)?shù)乜蛻糍徺I甲級(jí)辦公樓的門檻。 同時(shí)對(duì)于一些較有實(shí)力的大客戶來說，整層出售也是本案銷售模式的有機(jī)補(bǔ)充。 套內(nèi)空間裝修標(biāo)準(zhǔn) ——建議套內(nèi)進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修。 地面 墻面 頂棚 其他 地毯 乳膠漆 礦棉板吊頂 套內(nèi)簡(jiǎn)裝交房,對(duì)開鋼化玻璃門 3.6設(shè)備系統(tǒng)配置建議 智能化系統(tǒng) 選擇 檔次 安保自動(dòng)化系統(tǒng)（SAS） 閉路監(jiān)控系統(tǒng) 大廳、電梯、公用部位、地下車庫 標(biāo)準(zhǔn)配置 門禁系統(tǒng) 商住樓不采用、純辦公樓采用 簡(jiǎn)單配置 一卡通（車庫） 地下車庫配置 標(biāo)準(zhǔn)配置 巡更系統(tǒng) 總體配置及公共部位 標(biāo)準(zhǔn)配置 周界防越系統(tǒng) 總體配置 標(biāo)準(zhǔn)配置 電梯對(duì)講系統(tǒng) 采用 標(biāo)準(zhǔn)配置 物業(yè)對(duì)講信號(hào)覆蓋 商住樓不采用，純辦公樓采用 樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)（BAS） 設(shè)備監(jiān)控 水泵房、電梯 標(biāo)準(zhǔn)配置 分戶式中央空調(diào)系統(tǒng) 商住樓不采用，純辦公樓采用 通訊自動(dòng)化系統(tǒng)（CAS） 通信系統(tǒng) 終端配置至各樓層房間 1對(duì)/10㎡ 寬帶系統(tǒng) 網(wǎng)絡(luò)終端配置至各樓層房間 光纖入單體 網(wǎng)絡(luò)交換系統(tǒng) 商住樓不采用、純辦公樓采用 簡(jiǎn)單配置 無線覆蓋系統(tǒng) 電梯轎廂、地下車庫、衛(wèi)生間 簡(jiǎn)單配置 有線電視 有線終端每層布置 每層４個(gè) 衛(wèi)星電視系統(tǒng) 商住樓不采用、純辦公樓采用 綜合布線系統(tǒng) 由設(shè)計(jì)綜合設(shè)計(jì) 背景音響系統(tǒng) 總體配置、單體耬層結(jié)合消防廣播配置 標(biāo)準(zhǔn)配置 辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（OAS） 電子公告系統(tǒng) 純辦公樓大廳布置，商住樓不采用 簡(jiǎn)單配置 會(huì)議系統(tǒng) 商住樓不采用、純辦公樓采用 標(biāo)準(zhǔn)配置 物業(yè)管理系統(tǒng) 總體配置 按物業(yè)要求 智能化集成 不采用 消防自動(dòng)化系統(tǒng)(FAS) 控制中心報(bào)警系統(tǒng) 總體配置 標(biāo)準(zhǔn)配置 智能與通訊 建議運(yùn)用最為先進(jìn)的寬頻網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)，保證整個(gè)辦公的現(xiàn)代化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化。 物業(yè)管理 物業(yè)管理不應(yīng)只停留在收發(fā)信件、打掃衛(wèi)生、保持清潔的層面上，物業(yè)管理應(yīng)向他們提供更具專業(yè)化、定向化的服務(wù)，為企業(yè)提供商機(jī)，并同時(shí)以求得兩者共同的發(fā)展。 公共部位 在寫字樓內(nèi)預(yù)留出一定面積的公共部分，以便于公司內(nèi)部員工以及各公司之間員工的相互交流，起到信息交流和提供一個(gè)可供休息的場(chǎng)所。 3.7節(jié)能設(shè)計(jì)建議 建筑外墻采用智能呼吸式雙層幕墻，保證高層建筑也可開窗自然通風(fēng) 利用空氣熱壓原理有效組織自然通風(fēng)系統(tǒng) 單元式外墻預(yù)冷預(yù)熱及通風(fēng)換氣裝置 應(yīng)用水源熱泵及地源熱泵技術(shù) 混凝土樓板制冷供暖（水冷以及風(fēng)冷）技術(shù) 3.8其他設(shè)計(jì)建議 設(shè)置公用會(huì)議展示室 設(shè)置一間大型會(huì)議室，配備現(xiàn)代化的會(huì)議設(shè)備同時(shí)可作品牌新聞發(fā)布會(huì)使用；設(shè)置一到兩間中小型會(huì)議室，配備現(xiàn)代化的會(huì)議設(shè)備。 其他配置 底樓應(yīng)設(shè)有統(tǒng)一的總臺(tái)和接線生、文員和秘書。同時(shí)在商務(wù)會(huì)所內(nèi)設(shè)置一簡(jiǎn)單的員工休息室，內(nèi)設(shè)一些桌椅，可提供一些簡(jiǎn)單的飲料和茶水。 休憩空間 通常辦公樓往往會(huì)忽略一些應(yīng)有的休憩空間設(shè)計(jì)，建議可在商場(chǎng)與辦公的共享空間中，引進(jìn)知名品牌咖啡簡(jiǎn)餐等業(yè)態(tài)，以滿足不同商務(wù)業(yè)主的需求。辦公空間與商業(yè)空間的合理利用與搭配，不僅滿足了業(yè)態(tài)上的多樣性，同時(shí)在服務(wù)空間方面也更多的糅入了更多人性化的感性服務(wù)。 4.公寓物業(yè) 4.1主要建筑指標(biāo)建議 前文確定本項(xiàng)目辦公類物業(yè)產(chǎn)品為一幢小戶型單身公寓以及一幢“LOFT”躍層式住宅，結(jié)合臨沂當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)情況，產(chǎn)品主要建筑指標(biāo)建議如下： 樓宇經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 單身公寓，層數(shù)約18層以上，建筑面積約1.5萬㎡； “LOFT”住宅，層數(shù)約18層以上，建筑面積約1萬㎡ 標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo) 單身公寓標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積約600-1000㎡，2-3部電梯配置；單層戶數(shù)12-18戶 “LOFT”住宅標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積約800-1000㎡，單層戶數(shù)10-12戶 層高 單身公寓層高2.8m以上； “LOFT”住宅層高4.75m以上 車位 通過市場(chǎng)的調(diào)研以及上城的經(jīng)驗(yàn)得出，在此區(qū)域購房者，對(duì)車位要求較高，有相當(dāng)比例的購房者要購買車位，所以建議本案的車位數(shù)量與住宅套數(shù)比在1：1左右，其中一半為銷售車位，一半為出租車位。 4.2立面建議 公寓物業(yè)的立面打造既要配合我司對(duì)項(xiàng)目的整體形象定位，與項(xiàng)目中商、辦部分的建筑風(fēng)格統(tǒng)一；同時(shí)也要考慮到公寓物業(yè)的特殊性，與另兩種物業(yè)類型的建筑有一定的區(qū)分，進(jìn)行一定的差異化設(shè)計(jì)，同時(shí)還需兼顧三者間的形象和色彩關(guān)系。達(dá)到最后風(fēng)格的和諧統(tǒng)一。 整體風(fēng)格 根據(jù)本案以商辦物業(yè)為主的整體定位，建議公寓產(chǎn)品的外立面需要體現(xiàn)出高檔、高雅的建筑風(fēng)格。 外立面材質(zhì) 我司建議本項(xiàng)目外立面采用玻璃幕墻與花崗巖鋪面結(jié)合使用?；◢弾r的色彩肌理富于變化，配合玻璃幕墻通透感的特性。其中玻璃幕墻占30% ，花崗巖面磚貼面占70% ，色調(diào)必須與項(xiàng)目中另兩類物業(yè)的建筑色調(diào)相符。 外立面在開窗部分，建議采用大面積落地玻璃幕墻，其余部分則采用花崗巖貼面。大面積的落地玻璃，在外觀豪華的前提下，還最大程度的保證了室內(nèi)對(duì)于光照以及視野景觀的需求。其余部分的通過花崗巖貼面，來提升整棟小戶型公寓建筑的品質(zhì)，打造項(xiàng)目形象上的亮點(diǎn)。 我司對(duì)于臨沂市場(chǎng)中大多數(shù)項(xiàng)目進(jìn)行深入研究后，得出了以上的一些建議和意見，希望通過與設(shè)計(jì)方的配合，打造出本項(xiàng)目外立面的特色。 建議立面效果圖 4.3公共空間建議 大堂設(shè)計(jì) 大堂 過道 梯廳 設(shè)計(jì)風(fēng)格建議采用精致風(fēng)格，精致主義是近幾年剛剛興起又被消費(fèi)者所迅速接受的一種住宅大堂設(shè)計(jì)方式，其空間布局接近現(xiàn)代風(fēng)格，而在具體的界面形式、配線方法上較為柔和、傳統(tǒng)，空間內(nèi)部細(xì)節(jié)刻畫細(xì)致，景觀小品較多，此類風(fēng)格在選材方面應(yīng)該注意顏色的和諧性，具體建議如下： 住宅大堂地面、電梯廳、過道： 建議鋪設(shè)?；卮u，色調(diào)選用暖色調(diào)，來體現(xiàn)大堂的沉穩(wěn)感和歸屬感。 墻面： 建議鋪設(shè)高級(jí)墻紙，色調(diào)建議采用暖色調(diào)，來配合大堂的整體色調(diào)。 大堂吊頂 建議采用石膏板作為裝飾材料吊頂，不同層次的石膏吊頂，體現(xiàn)出房頂?shù)牧Ⅲw感和多變性，同時(shí)還可以通過部分細(xì)節(jié)雕塑的處理，使整個(gè)大堂更具趣味性。 空調(diào)配置 根據(jù)我司對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品的檔次定位，建議采用市場(chǎng)上較為實(shí)用的家用分戶式中央空調(diào)（VRV空調(diào)），不安裝傳統(tǒng)的中央空調(diào)，原因?yàn)椋? ①、省略專用機(jī)房，同時(shí)管路安排及調(diào)試簡(jiǎn)單； ②、對(duì)房產(chǎn)開發(fā)商而言，空調(diào)系統(tǒng)不必一次到位，初投資少，風(fēng)險(xiǎn)降低，又不失樓盤檔次； ③、對(duì)住戶來說，既能充分享受中央空調(diào)的舒適性，又機(jī)動(dòng)靈活，可合理承擔(dān)開支，而且在進(jìn)行室內(nèi)裝潢設(shè)計(jì)及空調(diào)布置時(shí)可盡顯個(gè)性。 分戶式中央空調(diào)示意圖： ④、節(jié)能效應(yīng)明顯。 分戶式中央空調(diào)具有舒適、調(diào)節(jié)方便、噪聲低、振動(dòng)小、不破壞建筑外觀等突出優(yōu)點(diǎn)； ⑤、可引用新風(fēng)，改善室內(nèi)空氣品質(zhì)，免除“空調(diào)病”的煩惱； ⑥、居室內(nèi)空氣分布更為合理，溫度均勻，波動(dòng)小，舒適感好； ⑦、能大大改善因采用多臺(tái)分體式空調(diào)器所造成的室外機(jī)太多，而影響建筑物外觀及帶來不安全的隱患； ⑧、可免除傳統(tǒng)分體機(jī)的制冷劑連接管暴露并懸掛在室內(nèi)半空中的不雅觀等弊端。 電梯配置 單身公寓：2部客梯，客梯額定重量標(biāo)準(zhǔn)約1000kg，額定速度﹥2 m/s； “LOFT”公寓：2部客梯，客梯額定重量標(biāo)準(zhǔn)約1000kg，額定速度﹥2 m/s，可直達(dá)停車庫。 入口道路設(shè)置 小區(qū)住宅部分的道路系統(tǒng)與辦公部分完全分開，避免相互干擾。 建議小區(qū)住宅部分實(shí)行人車分流，入口設(shè)在青年路上，車行直接進(jìn)入半地下車庫，結(jié)合人行主入口設(shè)計(jì)景觀廣場(chǎng)和中心會(huì)所。 小區(qū)內(nèi)，全部為人行道路，設(shè)置道路連廊，遮風(fēng)擋雨，同時(shí)構(gòu)建道路景觀系統(tǒng)。 其他公共空間設(shè)計(jì) 公共走道 通信系統(tǒng) 安保系統(tǒng) 空調(diào)系統(tǒng) 其他系統(tǒng) 地面為地毯 墻面為墻紙 頂面乳膠漆 知名品牌程控交換機(jī)系統(tǒng)，分機(jī)端口入戶 閉路監(jiān)控，消防報(bào)警系統(tǒng) 一體化風(fēng)機(jī)盤管，供冷供熱 低輻射+色片雙層中空玻璃 進(jìn)口高級(jí)門窗、防盜子母門 寬帶端口入戶 電視接收衛(wèi)星 4.4內(nèi)部空間建議 單套面積設(shè)置 平層單身公寓：30-60㎡，主力面積40-50㎡； “LOFT”公寓：30-70㎡，主力面積40-60㎡ 面積控制最大的效用在于有效的控制總價(jià)。這與過渡性住宅消費(fèi)者的消費(fèi)心態(tài)相吻合，經(jīng)濟(jì)、實(shí)惠的總價(jià)使得此類產(chǎn)品成為市場(chǎng)上的稀缺產(chǎn)品，收到市場(chǎng)追捧。 房型設(shè)置 平層單身公寓 “LOFT”公寓 一層 二層 居住面積與舒適程度成正比關(guān)系。因此單身公寓在追求面積精簡(jiǎn)的大前提下，不得不以犧牲居住舒適度為代價(jià)，大部分單身公寓面寬不超過3.5米，絕大多數(shù)沒有陽臺(tái)，受建筑規(guī)范限制，部分單身公寓并不具備設(shè)置廚房的空間，而且?guī)缀趺總€(gè)單身公寓項(xiàng)目都有大量全朝北單元。 附：套內(nèi)硬裝建議表 套內(nèi)空間裝修標(biāo)準(zhǔn)參考 項(xiàng)目名稱 材料名稱 建議品牌 套內(nèi)部分 入戶門 防盜門 新多、盼盼等 地面 實(shí)木復(fù)合地板 安信、力豐等 墻面 優(yōu)質(zhì)環(huán)保乳膠漆 多樂士、立邦漆等 頂棚 優(yōu)質(zhì)環(huán)保乳膠漆 多樂士、立邦漆等 踢腳線 木制清漆線條 —— 窗護(hù)欄 鐵藝木制扶手 —— 窗臺(tái) 大理石窗臺(tái)臺(tái)面 —— 窗簾導(dǎo)軌 —— —— 活動(dòng)曬衣架 —— —— 衛(wèi) 生間 地面 國產(chǎn)品牌瓷磚 馬可波羅、諾貝爾等 墻面 國產(chǎn)品牌瓷片 諾貝爾等 頂棚 優(yōu)質(zhì)鋁扣板（白色） 星麗寶 潔具 知名品牌 TOTO、科勒、樂家等 龍頭、花灑 知名品牌 摩恩或同檔次品牌等 洗手臺(tái) 成品臺(tái)柜、人造石臺(tái)面 特麗等 鏡面、梳妝柜 通體鏡面、上下暗藏?zé)魩? 美標(biāo)、英皇等 地漏 不銹鋼地漏 —— 衛(wèi)浴掛件 全套優(yōu)質(zhì)金屬制品 伊奈、美標(biāo)等 室 內(nèi)供 電 電線采用PVC絕緣電線管暗敷 安裝獨(dú)立分時(shí)電表，戶內(nèi)設(shè)配電箱分多路空氣斷路器供空調(diào)、照明和取電插座用電 照明開關(guān)和電源插座采用知名品牌 西門子、松下、飛利浦、TCL等 室 內(nèi)供 水 提供局部暗埋冷熱水管道系統(tǒng)，管材用優(yōu)質(zhì)PP-R管 各戶裝有獨(dú)立IC卡水表 愛康 電 話 預(yù)留電話插座，插座面板由電信局安裝 有線網(wǎng)絡(luò) 預(yù)留電視插座，插座面板由電視站安裝 每戶配有一個(gè)寬帶網(wǎng)接駁口，寬帶信息插座面板由電信局安裝 臨沂當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)無裝修房在售項(xiàng)目，考慮到客戶培育以及裝修成本等問題，在目前市場(chǎng)環(huán)境下建議開發(fā)商以毛坯形式出售，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 在銷售前期客戶接待過程中，根據(jù)客戶實(shí)際需求情況可在本項(xiàng)目中嘗試以全裝修形式出售。以下給出裝修房參考建議： ①、“LOFT”公寓戶型需要先做樓層分隔后，再按相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)裝修； ②、建議裝修標(biāo)準(zhǔn)為500元/㎡（成本價(jià)），750元/㎡（對(duì)外銷售報(bào)價(jià)），含建筑材料成本費(fèi)用及裝修人工費(fèi)、管理費(fèi)； ③、建材品牌選擇僅為建議，具體情況可由裝修公司按價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際調(diào)整，但建議衛(wèi)浴潔具宜采用知名品牌。 4.5物業(yè)管理建議 商業(yè)設(shè)施類 24小時(shí)便利店 24小時(shí)洗衣店 全天候餐廳及送餐服務(wù) 運(yùn)動(dòng)休閑類 健身房、桌球、壁球等 棋牌游戲 圖書閱覽 家政服務(wù)類 房?jī)?nèi)清潔服務(wù) 代購、代定、代收服務(wù) 物業(yè)及用品租賃、出售服務(wù) 商務(wù)網(wǎng)絡(luò)類 互聯(lián)網(wǎng)、復(fù)印、傳真等 本項(xiàng)目定位為精裝修小戶型公寓，在物業(yè)管理的服務(wù)上，我司建議可以參考小戶型住宅的服務(wù)模式，根據(jù)我司以往的操作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于物業(yè)管理，提出以下幾點(diǎn)服務(wù)內(nèi)容： 日常服務(wù) 1、聞?dòng)嵎?wù)和留言服務(wù)，2、信件報(bào)刊發(fā)收、分揀、遞送至信箱服務(wù)，3、出租車預(yù)約服務(wù)，4、日間提供代訂機(jī)票、火車票服務(wù)，5、日間代訂餐位、文化體育節(jié)目票務(wù)，6、業(yè)主喚醒服務(wù)，7、代請(qǐng)家居專業(yè)公司服務(wù)，8、外圍保安巡邏服務(wù)，9、消防知識(shí)培訓(xùn)、講座服務(wù) 特約服務(wù)（有償項(xiàng)目） 1、花卉代溝、遞送及養(yǎng)護(hù)服務(wù)，2、洗衣、送衣服務(wù)，3、兒童托管服務(wù)，4、代聯(lián)系物業(yè)出租、出售服務(wù)，5、物業(yè)內(nèi)部的各項(xiàng)功能設(shè)施安裝及維修服務(wù)，6、戶內(nèi)專業(yè)保潔