江旅國(guó)際大廈推廣方案.doc

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江旅國(guó)際大廈推廣方案 一、南昌市寫(xiě)字樓發(fā)展概況 1．消費(fèi)主體為行政事業(yè)單位，私營(yíng)民營(yíng)企業(yè)消費(fèi)增長(zhǎng)較快 在南昌市場(chǎng)，私營(yíng)民營(yíng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段所限，大多仍不足以負(fù)擔(dān)高額的辦公費(fèi)用。因此目前消費(fèi)的主體仍集中于行政事業(yè)單位或其下屬機(jī)構(gòu)，其次才是一些發(fā)展較快的私企，如商貿(mào)公司、律師、會(huì)計(jì)事務(wù)所及評(píng)估機(jī)構(gòu)，但從增長(zhǎng)率和可挖掘市場(chǎng)潛力而言，私營(yíng)企業(yè)的潛力巨大。 2．高檔寫(xiě)字間租賃市場(chǎng)仍不成熟，整體市場(chǎng)有待啟動(dòng) 南昌市租賃市場(chǎng)仍不成熟，主要表現(xiàn)在租賃價(jià)比較低，投資回報(bào)年限過(guò)長(zhǎng)，并缺乏專(zhuān)業(yè)的物業(yè)租賃公司或投資公司，市場(chǎng)對(duì)高檔寫(xiě)字間租賃需求增長(zhǎng)有限，上述種種不成熟現(xiàn)象都使高檔寫(xiě)字間的租賃市場(chǎng)發(fā)展緩慢，針對(duì)商務(wù)寫(xiě)字間的投資市場(chǎng)也受到了很大的制約。 3．市場(chǎng)需求仍集中于中低擋辦公物業(yè)，高檔辦公物業(yè)發(fā)展空間及發(fā)展?jié)摿薮? 南昌目前辦公物業(yè)需求仍集中于中低擋辦公物業(yè)，行政事業(yè)單位或企業(yè)單位以自建的老舊辦公樓為主，私營(yíng)企業(yè)則主要集中于居民區(qū)的住宅樓，但一些實(shí)力雄厚、注重社會(huì)形象的企業(yè)如金融、保險(xiǎn)、電信系統(tǒng)正在全力提升辦公形象，部分有實(shí)力的私營(yíng)企業(yè)、智力行業(yè)也正在注重提升自己的辦公形象，可見(jiàn)發(fā)展空間及發(fā)展?jié)摿^大。 其次，從宏觀經(jīng)濟(jì)而言，南昌市二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度及所占比例較高，國(guó)家對(duì)南昌的大力支持也將刺激二、三產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步快速發(fā)展，對(duì)高檔寫(xiě)字間的需求刺激將會(huì)相當(dāng)明顯。 4．供應(yīng)量及需求量均較小 南昌寫(xiě)字間市場(chǎng)處于起步階段，由于支撐高檔寫(xiě)字間發(fā)展的商貿(mào)公司、智囊機(jī)構(gòu)及高科技公司相對(duì)有限，且經(jīng)營(yíng)水平較低，因此整個(gè)市場(chǎng)增長(zhǎng)緩慢，市場(chǎng)潛力有待開(kāi)發(fā)和挖掘。 其次從開(kāi)發(fā)商考慮,由于開(kāi)發(fā)數(shù)量小，開(kāi)發(fā)理念不成熟，致使開(kāi)發(fā)成本較高,缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、缺乏消費(fèi)引導(dǎo)及較高的價(jià)格也限制了市場(chǎng)的發(fā)展。 5．寫(xiě)字樓正處于升級(jí)時(shí)代 房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表，而寫(xiě)字樓最能反映區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r。近幾年，伴隨著南昌經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展駛?cè)肟燔?chē)道，南昌市的基礎(chǔ)設(shè)施、投資環(huán)境日益改善，吸引了國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)紛紛涌進(jìn)。他們的進(jìn)駐對(duì)南昌高檔寫(xiě)字樓的需求與日俱增，需求催生了市場(chǎng)，南昌的寫(xiě)字樓市場(chǎng)迎來(lái)了一個(gè)全新的發(fā)展時(shí)期。相比以往，呈現(xiàn)出專(zhuān)業(yè)化、商圈化的特點(diǎn)。 （1）逐步走向?qū)I(yè)化 在1993年華財(cái)大廈出現(xiàn)以前，嚴(yán)格來(lái)講，南昌還沒(méi)有寫(xiě)字樓的概念。公司、企業(yè)對(duì)辦公條件要求不高，一般租用民宅或是沿街店鋪，政府的一些樓院也被相中，少數(shù)外來(lái)機(jī)構(gòu)租住酒店、賓館。1993年，華財(cái)大廈以近百米的高度面市，是當(dāng)年南昌的標(biāo)志建筑。大廈有各項(xiàng)基本配套，有自己的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，但其中參雜了客房，商、住在一起，還不是真正意義上的寫(xiě)字樓產(chǎn)品。1996年江信國(guó)際大廈的出現(xiàn)改寫(xiě)了南昌沒(méi)有寫(xiě)字樓的歷史，江信國(guó)際大廈按照標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓要求建造。到了2000年后，南昌的商住樓嶄露頭角，以太平洋商務(wù)大廈、中環(huán)廣場(chǎng)、洪城廣場(chǎng)、三星大廈為代表，它們以?xún)?yōu)越的地理位置，宜商、宜住的靈活變通的物業(yè)功能受到一些中、小成長(zhǎng)型企業(yè)的追捧。 但商住樓和寫(xiě)字樓是兩種不同的產(chǎn)品。首先，商住型物業(yè)立項(xiàng)為住宅，立項(xiàng)是住宅，屬于土地創(chuàng)業(yè)，比商業(yè)創(chuàng)業(yè)便宜50％；其次，二者的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)差距更大，比如消防系統(tǒng)，國(guó)家規(guī)定住宅可以不上消防系統(tǒng)，但是寫(xiě)字樓一定得有。商就是商，住就是住，因?yàn)樯淌情_(kāi)放的，而住是私密的，二者格格不入，不能融合在一起。但市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，存在就是合理。估計(jì)商住樓會(huì)在相當(dāng)一段時(shí)間存在，因?yàn)楝F(xiàn)階段不斷有人創(chuàng)業(yè)，而這些創(chuàng)業(yè)者還沒(méi)有能力在寫(xiě)字樓辦公，這是一個(gè)很實(shí)際的問(wèn)題。商住和純寫(xiě)字樓的區(qū)分，將來(lái)肯定是一個(gè)靠市場(chǎng)自然淘汰的過(guò)程。一些公司離開(kāi)了創(chuàng)業(yè)階段以后要追求更好的形象，自然會(huì)搬入純寫(xiě)字樓，而不會(huì)再在商住混雜的住宅呆下去。 南昌迎來(lái)專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓是在2001年，2001年國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)問(wèn)世引領(lǐng)南昌寫(xiě)字樓升級(jí)換代。以國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)、財(cái)富廣場(chǎng)、地王廣場(chǎng)、華龍國(guó)際大廈、南昌世貿(mào)為代表，它們的專(zhuān)業(yè)性體現(xiàn)在以人為本上，強(qiáng)調(diào)以客戶(hù)需求為中心，提倡人性化的溝通與交流，引導(dǎo)智能化向國(guó)際水準(zhǔn)看齊，強(qiáng)化綠色環(huán)保辦公理念，提供更多舒適共享空間。 （2）融入商業(yè)圈 縱觀前面提及的幾個(gè)專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓，與最早的江信國(guó)際大廈不同的是，它們都不是作為單體存在，而是融于各商業(yè)圈中。財(cái)富廣場(chǎng)自不必說(shuō)，座擁八一廣場(chǎng)成熟商圈。整棟大廈造型簡(jiǎn)潔挺拔，以后現(xiàn)代建筑風(fēng)格成為南昌一道亮麗的景觀。地王廣場(chǎng)所在的中山路商圈是南昌市數(shù)百年的城市發(fā)展的歷史沉淀，人氣聚集，品牌匯集。項(xiàng)目本身由娛樂(lè)購(gòu)物、國(guó)際公寓、商務(wù)辦公三大組成部分互動(dòng)經(jīng)營(yíng)，三者之間就是互為需求的“商業(yè)鏈”，能夠形成一種良性循環(huán)。國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)是個(gè)組團(tuán)式高層建筑群，分商務(wù)、公寓、酒店三大區(qū)，既獨(dú)立又互為一體，能滿(mǎn)足生活、事業(yè)、休閑的全面需求，自成為城市的商務(wù)中心。南昌世貿(mào)中心則是未來(lái)紅谷灘商圈的重要組成部分。紅谷灘的商業(yè)發(fā)展擬初步確立按“一個(gè)核心區(qū)，兩條輻射帶，三個(gè)功能區(qū)，四條商業(yè)街”的模式來(lái)構(gòu)造紅谷灘新區(qū)未來(lái)的商業(yè)平臺(tái)。而其中紅谷大道是以南昌世界貿(mào)易中心建設(shè)為龍頭，建設(shè)總建筑面積超過(guò)30萬(wàn)m2的集會(huì)展中心、大型購(gòu)物中心（Shopping Mall）、寫(xiě)字樓、五星級(jí)酒店和銀行為一體的多功能購(gòu)物功能區(qū)。 對(duì)寫(xiě)字樓融入商圈的現(xiàn)象，單一的寫(xiě)字樓已不能適應(yīng)時(shí)代需要，高檔寫(xiě)字樓的消費(fèi)主力是外來(lái)人員，他們的工作、生活需要在一個(gè)商業(yè)復(fù)合體內(nèi)高效運(yùn)行。從投資角度看，“商圈”格局決定增值已被決大數(shù)投資者所認(rèn)同。不論是投資租用型業(yè)主或自用型業(yè)主，都是想買(mǎi)一個(gè)好的增值的前景，而現(xiàn)在南昌的寫(xiě)字樓，正以各大商圈為中心形成不同的“圈地”格局，所以選擇何種商圈，正是鎖定區(qū)域作出絕佳選擇的上策。 二、南昌市寫(xiě)字樓租售情況 1．寫(xiě)字樓銷(xiāo)售情況 項(xiàng)目名稱(chēng) 地理位置 規(guī) 模 面積 均價(jià) 客戶(hù)群 竣工時(shí)間 配套 新田金世紀(jì) 朝陽(yáng)洲孺子路西路 18層共72套 153.5㎡ 3548元/㎡ 廣告、律師、設(shè)計(jì)、會(huì)計(jì)、裝飾等智慧型中小企業(yè) 2004年底 5樓有600㎡商務(wù)會(huì)所，有商務(wù)配套服務(wù)，文具中心、大小會(huì)議室、閱讀咖啡屋、按摩館、網(wǎng)吧、迷你影院、健身中心等設(shè)施。8位白領(lǐng)麗人保姆。 國(guó)貿(mào)廣場(chǎng) 洪城路 一棟20多層（層高3.3米） 141.99㎡ 3900元/㎡ 商務(wù)辦公用戶(hù) 2003.12 樓宇自動(dòng)化、辦公自動(dòng)化、保安自動(dòng)化、通訊自動(dòng)化、消防自動(dòng)化（五A） 南方大廈 民德路339號(hào) 一棟19層 108.0㎡ 3200元/㎡ 附近居民、醫(yī)院 2004.4 處于鬧市區(qū)，下面兩層商用 地王廣場(chǎng) 中山路百花洲 一棟（地下2層，地上28層） 64.2㎡ 5800元/㎡ 商業(yè)人士 2004.12.31 寬帶接入系統(tǒng)，保安監(jiān)控系統(tǒng)，地下停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)，衛(wèi)星及有線(xiàn)系統(tǒng)，移動(dòng)電話(huà)無(wú)縫覆蓋系統(tǒng)，樓宇自控系統(tǒng)，背景音樂(lè)系統(tǒng)。 財(cái)富廣場(chǎng) 八一大道357號(hào) 二層地下室 裙樓五層 塔樓30 層 198.8㎡ 5000元/㎡ 投資、置業(yè)人士及個(gè)體戶(hù)品牌經(jīng)銷(xiāo)商 2004年8月1日 六、七層為高級(jí)商務(wù)會(huì)所，擁有4000㎡的屋頂花園，商務(wù)配套：屋頂游泳池、健身中心、網(wǎng)球場(chǎng)院、咖啡廳、多功能廳、網(wǎng)絡(luò)會(huì)議室、電話(huà)電話(huà)會(huì)議。 寫(xiě)字樓名稱(chēng) 地理位置 租價(jià)（月） 出租率 客戶(hù)群 配套設(shè)施 長(zhǎng)運(yùn)大廈 八一大道199號(hào) 28元/m 80% 電子通迅、美容、貿(mào)易、醫(yī)藥、維修 衛(wèi)生間（一層一間）、電梯2部、停車(chē)場(chǎng) 三星大廈 站前西路 25元/m 95% 銀行、廣告、裝飾、房產(chǎn)、餐飲、貿(mào)易 地下停車(chē)位、康樂(lè)室賓館、衛(wèi)生間、電梯 偉業(yè)大廈 高新火炬大街 16元/m 98% 從事高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)或事業(yè)單位 電梯1部 強(qiáng)威大廈 中山路65號(hào) 31元/m 90% 廣告、裝飾、保險(xiǎn) 咖啡廳、健身房、餐飲、停車(chē)場(chǎng) 奧林匹克大廈 福州路 16元/m 98% 個(gè)體及私營(yíng)企業(yè) 商場(chǎng)、體育用品、匯仁堂大藥房 賓招大樓 省府大院北二路 26元/m 95% 廣告、媒體、婚介 停車(chē)場(chǎng) 龍式大廈 省府大院東四路 26元/m 95% 廣告、媒體、企事業(yè)單位 電梯2部 金源大廈 海關(guān)對(duì)面 32元/m 80% 投資人士 郵件箱、24小時(shí)監(jiān)控 匯盛大廈 井岡山大道1128號(hào) 約30元/m 100% 個(gè)體戶(hù)、私營(yíng)企業(yè) 豪華會(huì)所、健身房、監(jiān)控系統(tǒng)、咖啡廳 證券大廈 勝利路 46元/m 100% 證券公司、私企、房產(chǎn)、事業(yè)單位 會(huì)所、停車(chē)場(chǎng) 銀湖大廈 湖濱南路2號(hào) 25元/m 100% 商業(yè)人士 銀行、24小時(shí)監(jiān)控 江鈴大廈 蘇圍路 30元/m 99% 飲食、財(cái)務(wù)、保險(xiǎn)證券、美容 電梯2部、寬帶、消防設(shè)施、換氣 江信大廈 北京西路88號(hào) 68元/m 90% 辦事處、廣告、媒體江信證券、房產(chǎn) 會(huì)議中心、多功能簽字廳、談判廳、咖啡廳 福利大廈 廣場(chǎng)北路166號(hào) 500元/間 100% 廣告、電信、旅游、律師所、彩票中心 停車(chē)場(chǎng)、管理值班室 華財(cái)大廈 沿江北路 30元/m 80% 廣告、美容、賓館貿(mào)易、科技、代理 3部電梯、消防器材、停車(chē)位 中環(huán)廣場(chǎng) 井岡山大道928號(hào) 無(wú) 100% 裝飾、銀行、花卉、電子科技 地下停車(chē)場(chǎng)、攝像監(jiān)控、電梯 中山城 中山路177號(hào) 35元/m 95% 房產(chǎn)、美容、廣告 商場(chǎng)、商務(wù)中心、停車(chē)場(chǎng)、餐飲 物資大樓 八一大道432號(hào) 18元/m 95% 旅行社、證券、物資機(jī)械制造、電腦設(shè)備 電梯2部 商儲(chǔ)大廈 洛陽(yáng)路 18元/ M2 備注：水電費(fèi)另計(jì) 金陽(yáng)光 南京西路 18元/ M2 備注：水電另計(jì) 建設(shè)大廈 省政府北路 40元/ M2 備注：租金含物業(yè)管理費(fèi) 航空大廈 彭家橋 14元/ M2 備注：水電費(fèi)另計(jì) 21世紀(jì)出版社 孺子橋頭 2萬(wàn)/月 2．寫(xiě)字樓出租情況 3．主要寫(xiě)字樓詳細(xì)情況 項(xiàng)目名稱(chēng)：華財(cái)大廈 項(xiàng)目地址：沿江中路 物業(yè)類(lèi)型：商業(yè)服務(wù)和寫(xiě)字辦公綜合型習(xí)字樓 總建筑面積： 戶(hù)型面積：56，70，100，140m2 樓層布局和功能：1-20層為寫(xiě)字辦公，21-25為賓館、客房 配套設(shè)施：停車(chē)場(chǎng)面積小，車(chē)位不足 租 金 30元/ m2/月（含：水、電，物業(yè)費(fèi)）； 32元/ m2/月（含：水、電、空調(diào)、物業(yè)） 售 價(jià) 不賣(mài) 物業(yè)管理費(fèi) （含在租金里） 付款方式： 租金：一個(gè)季度一交 壓一個(gè)月押金（壓一付三） 客戶(hù)對(duì)象及特征：各行各業(yè)，其中食品，副食品居多。 入駐公司包括：太太樂(lè)、金龍魚(yú)、LG、理光等 項(xiàng)目名稱(chēng)：江西國(guó)際信托大廈 項(xiàng)目地址：北京西路 物業(yè)類(lèi)型：純寫(xiě)字樓、高檔智能化寫(xiě)字樓 戶(hù) 型：三種 50 M2 100 M2 150M2（138-158 M2） 樓層布局和功能：1-25層為寫(xiě)字辦公、26-27層為各類(lèi)會(huì)儀場(chǎng)所 特 色：入口大堂氣派豪華，全大理石。 配套設(shè)施：現(xiàn)代化配套設(shè)施齊全（寬帶網(wǎng)）；中央空調(diào)；美國(guó)進(jìn)口OTIS電梯； CCTV電視監(jiān)控；24小時(shí)保安 價(jià) 格：租金：68元/平米 （水電空調(diào)物業(yè)管理費(fèi)）售價(jià)：不售 付款方式：壓三付一（交三個(gè)月押金，一個(gè)月租金） 優(yōu)惠措施：時(shí)間優(yōu)惠；租一年按11-11.5個(gè)月算。 客戶(hù)對(duì)象及特征：知名公司，專(zhuān)業(yè)性金融、證券公司。如：聯(lián)想，北大方正，清華同方，誠(chéng)志股份，海虹控股，KODAK等。 榮 譽(yù)：建設(shè)部頒發(fā)的江西省寫(xiě)字樓優(yōu)秀物業(yè)管理示范單位 出 租 率：80%以上 項(xiàng)目名稱(chēng)：太平洋購(gòu)物廣場(chǎng)商務(wù)大廈 項(xiàng)目地址：中山路與象山路交匯處 物業(yè)類(lèi)型：商務(wù)公寓、寫(xiě)字兩用。 物業(yè)檔次：中高檔，27層 總 面 積：25000-3000 M2 戶(hù) 型：全框架結(jié)構(gòu)，可自由組合成80 M2，300 M2，500 M2不同面積辦公區(qū)。 樓層布局和功能：1-4層北京華聯(lián)超市、5-27層為公寓、寫(xiě)字樓。 配套設(shè)施：高級(jí)電梯、智能消防系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線(xiàn)監(jiān)控系統(tǒng) 售價(jià)：4800-5000元/ M2（5-27層） 付款方式：現(xiàn)款；按揭（8成30年） 客戶(hù)對(duì)象及特征：各類(lèi)公司，商務(wù)人士，投資者。 營(yíng)銷(xiāo)缺陷：1. 寫(xiě)字樓宣傳定位普通，無(wú)個(gè)性。2．宣傳推廣力度不夠。 項(xiàng)目名稱(chēng)：地王廣場(chǎng) 項(xiàng)目地址：中山路 占地面積：7826 M2 發(fā)展商：江西福泰房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 建筑設(shè)計(jì)：泛華（廣東）工程有限公司 物業(yè)類(lèi)型：商場(chǎng)，休閑，酒店式公寓，寫(xiě)字辦公。 物業(yè)檔次：中高檔，地下兩層，地上29層。 戶(hù)型：全框架結(jié)構(gòu)，可自由組合成60 M2-300 M2不同面積的辦公區(qū)。 樓層布局和功能：1-7層商場(chǎng)整體招租做商業(yè)。8-29層為公寓、寫(xiě)字樓。 售價(jià)：45000-46000元/ M2（1-5層）、4950元/ M2（均價(jià)）（8-29層） 付款方式：現(xiàn)款；按揭（8成30年） 客戶(hù)對(duì)象及特征：各類(lèi)公司，商務(wù)人士 ，投資者。 三、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 我們認(rèn)為，江旅大廈的價(jià)格定位最基本的三個(gè)原則是：一要考慮項(xiàng)目成本和盈利目標(biāo)，二要分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的成本、價(jià)格和產(chǎn)品，三要考慮客戶(hù)需求和目標(biāo)客戶(hù)的預(yù)期價(jià)值。 1．南昌寫(xiě)字樓價(jià)格走勢(shì) 南昌的寫(xiě)字樓價(jià)格以江信國(guó)際大廈為標(biāo)志，形成南昌寫(xiě)字樓最高租價(jià)──68元/㎡月。但由于南昌真正意義上的寫(xiě)字樓出現(xiàn)較晚且少之又少；另外，南昌大部分企業(yè)都處于創(chuàng)業(yè)階段，他們對(duì)寫(xiě)字樓要求并不高，甚至在住宅樓里辦公；因此，南昌近幾年的寫(xiě)字樓出租價(jià)格總體來(lái)說(shuō)并不高，高中低大概在70、30—40、20元/㎡月，且比較平穩(wěn)，但總體來(lái)說(shuō)，穩(wěn)中有升。 2．租金定價(jià)依據(jù) 項(xiàng)目定價(jià)以市場(chǎng)比較定價(jià)法為主。市場(chǎng)比較法的重點(diǎn)是比較實(shí)例的選取，即兩宗物業(yè)之間具有可比性，為了使比較實(shí)例的選取科學(xué)、準(zhǔn)確，我們根據(jù)江旅國(guó)際大廈的特點(diǎn)，選取了南昌目前寫(xiě)字樓典范──江信國(guó)際大廈、南昌早期寫(xiě)字樓——華財(cái)大廈、南昌寫(xiě)字樓換代產(chǎn)品——國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)。 為了使江旅國(guó)際大廈的價(jià)格定位更加科學(xué)和準(zhǔn)確，我們選擇了如下幾個(gè)修正因素： （1）地段因素 北京西路由于省政府的坐落，商業(yè)辦公氛圍濃厚，且道路交通十分暢通，同時(shí)江信國(guó)際大廈臨近廣場(chǎng)，屬于廣場(chǎng)商業(yè)核心區(qū)；華財(cái)大廈利用沿江路的出行方便，另外還有撫河景觀帶；國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)位于四向交通的壇子口，交通位置較優(yōu)越，同時(shí)與紅谷灘新區(qū)聯(lián)系較近；相比較，本項(xiàng)目在地段方面并無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)。 （2）周邊配套 本項(xiàng)目周邊配套相對(duì)較完善，賓館、酒店、公園、娛樂(lè)等等。 （3）規(guī)劃因素 江信國(guó)際大廈規(guī)劃上僅為單純的寫(xiě)字樓；華財(cái)大廈則為商、住一體；國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)是個(gè)組團(tuán)式高層建筑群，分商務(wù)、公寓、酒店三大區(qū)，既獨(dú)立又互為一體，能滿(mǎn)足生活、事業(yè)、休閑的全面需求，自成為城市的商務(wù)中心；本項(xiàng)目基本上為純寫(xiě)字樓，但仍有首層為商業(yè)；因此項(xiàng)目規(guī)劃上，本項(xiàng)目不如江信國(guó)際大廈單純、不如國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)全面。 （4）品質(zhì)因素 江旅國(guó)際大廈國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)5A級(jí)的品質(zhì)顯然優(yōu)于華財(cái)大廈等，與江信國(guó)際大廈相當(dāng)。 3．項(xiàng)目定價(jià) 綜合考慮項(xiàng)目自身因素及南昌寫(xiě)字樓市場(chǎng)因素，建議項(xiàng)目租金定價(jià)：40—50元/㎡月，水電及物業(yè)費(fèi)另計(jì)。 四、項(xiàng)目推廣策略 （一）客戶(hù)定位 目前本項(xiàng)目基本定位于江西首家旅游超市，因此基本目標(biāo)客戶(hù)為：省內(nèi)（南昌市）各旅行社及相關(guān)行業(yè)，包括票務(wù)代辦機(jī)構(gòu)、銀行、保險(xiǎn)、運(yùn)輸?shù)汝P(guān)聯(lián)行業(yè)。 南昌本土有實(shí)力的公司以及處于發(fā)展快速上升期的成長(zhǎng)型公司。 鑒于本項(xiàng)目綜合品質(zhì)，國(guó)際5A級(jí)品質(zhì)，因此不排除有實(shí)力的大中型公司整層辦公。 （二）推廣策略 1．項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)點(diǎn) 省旅游局各部門(mén)進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)辦公，全面提升商務(wù)形象 標(biāo)準(zhǔn)5A級(jí)的甲級(jí)商務(wù)辦公大廈 優(yōu)越自然人文環(huán)境，南昌高端生態(tài)型辦公樓 江西首家特色主題寫(xiě)字樓---旅游服務(wù)超市 成熟的商業(yè)配套，南昌市主要餐飲、休閑、旅游住宿中心 南昌首創(chuàng)觀光電梯寫(xiě)字樓---身份和地位得以彰顯 板式寫(xiě)字摟，自然采光、通風(fēng)俱佳----健康保證 現(xiàn)代新穎外立面---南昌標(biāo)志性建筑 物業(yè)增值服務(wù)---北京萬(wàn)通物業(yè)管理公司提供定制服務(wù) 2．總體推廣策略 定制營(yíng)銷(xiāo)──以客戶(hù)需求為市場(chǎng)導(dǎo)向的營(yíng)銷(xiāo)方式 所謂定制營(yíng)銷(xiāo)，是市場(chǎng)細(xì)分的極限程度。它的理論依據(jù)是：因?yàn)槊课豢蛻?hù)都有自己特有的需求和欲望，所以每位客戶(hù)都可成為一個(gè)潛在的獨(dú)立市場(chǎng)。賣(mài)方可以針對(duì)每位客戶(hù)來(lái)設(shè)計(jì)不同的產(chǎn)品，制定相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃。 定制營(yíng)銷(xiāo)的基礎(chǔ)： ◎客戶(hù)期望自己購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)品能反映出自己的個(gè)性 ◎可以讓客戶(hù)參與制造完全符合自己需要的產(chǎn)品 ◎可以對(duì)銷(xiāo)售條件（如付款方式）進(jìn)行定制 通過(guò)萬(wàn)通集團(tuán)的加盟引入對(duì)江旅國(guó)際大廈進(jìn)行全面的定制服務(wù)： 第一， 萬(wàn)通集團(tuán)成熟的國(guó)際型建筑專(zhuān)業(yè)定制服務(wù)，為定制營(yíng)銷(xiāo)的運(yùn)用創(chuàng)造了條件； 第二， 江旅國(guó)際大廈進(jìn)行主體改造，工程設(shè)計(jì)及設(shè)備、功能均具有一定的修改空間，從而形成了一定市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； 第三， 主要客戶(hù)人群已鎖定，特定行業(yè)特定客戶(hù)的特定需求可知，使定制營(yíng)銷(xiāo)的運(yùn)用成為可能。 3．宣傳策略 概念定位 在江旅國(guó)際大廈傳播推廣中，建議應(yīng)用概念傳播，加大概念炒作 核心概念定位 南昌高端生態(tài)商務(wù)空間 分概念定位 1．形象概念 強(qiáng)勢(shì)品牌，領(lǐng)跑商務(wù)未來(lái) 2．區(qū)位概念 位置優(yōu)越，同步國(guó)際商務(wù)速度 3．環(huán)境概念 自然調(diào)節(jié)綠色商務(wù)空間 4．推廣概念 南昌首創(chuàng)——觀光電梯商務(wù)大廈 5．價(jià)值概念 高人一籌，科技領(lǐng)先（層高3.6米） 國(guó)際化5A級(jí)，智能化系統(tǒng) 6．配套概念 成熟的社區(qū)完善的配套 餐飲、酒店、百貨、醫(yī)院、銀行、公園…… 造就了福州路的璀璨、繁華。 4．媒體組合 ☆ 報(bào)紙媒體：《南昌晚報(bào)》、《江南都市報(bào)》、《江西商報(bào)》 ☆ 宣傳資料：三折頁(yè)、DM單 ☆ 電視廣告 ☆ 網(wǎng)絡(luò)商務(wù)平臺(tái) ☆ 戶(hù)外廣告：工地圍墻、廣告牌、戶(hù)外指示牌 ☆ 自辦媒體：《旅游信息快報(bào)》 自辦媒體——《旅游信息快報(bào)》 依托江西省旅游局資源優(yōu)勢(shì)，建議自辦媒體，針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)專(zhuān)門(mén)派送，并配合夾報(bào)擴(kuò)大傳播。 ——自辦媒體命名為《旅游信息快報(bào)》，突出商務(wù)特征，每月發(fā)行一期。 ——具體內(nèi)容包括旅游經(jīng)濟(jì)綜述、發(fā)展前景展望、專(zhuān)家學(xué)者點(diǎn)評(píng)、消費(fèi)者心聲、萬(wàn)通商務(wù)快遞，期間穿插軟文及硬廣告。 ——未來(lái)可在旅游公司及商務(wù)寫(xiě)字樓中派發(fā)，并借此全面提升江旅國(guó)際大廈的品牌形象。 5．系列報(bào)廣 系列一 主 題：江旅國(guó)際大廈——南昌高端生態(tài)商務(wù)空間 隨 文：身居高處，方感天地之博大，生命尊貴； 襟懷萬(wàn)象，方可洞察世間真理，包容天下； 自然調(diào)節(jié)綠色商務(wù)空間 江旅國(guó)際大廈，成就您事業(yè)的顛峰， 實(shí)力與氣概、尊貴與從容在此彰顯。 商務(wù)坐標(biāo) 江旅國(guó)際大廈，位于福州路人民公園正對(duì)面;商務(wù)氣氛濃郁，配套設(shè)施完善；交通極其便利；全面提升商務(wù)速度，是時(shí)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新坐標(biāo)。 商務(wù)環(huán)境 依托周邊大型酒店、商業(yè)賣(mài)場(chǎng)、金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)及通訊運(yùn)營(yíng)商，全力推出高檔商務(wù)寫(xiě)字間。整合片區(qū)商務(wù)功能，成就價(jià)值非凡的CBD辦公環(huán)境。 商務(wù)規(guī)劃 敞開(kāi)式辦公樓層，根據(jù)需要自由組合隔斷，為更多客戶(hù)提供靈活多變的個(gè)性辦公空間。 商務(wù)配套 n 層高3．6米，天然高度，空氣清新流通；更大商務(wù)空間，讓思想自由飛翔。 n 外墻全部采用鍍膜中空玻璃，能有效阻隔室內(nèi)外熱量的交換，保持恒定室溫，提高室內(nèi)舒適度。 n 全部配置戶(hù)式中央空調(diào)，自由掌控；新風(fēng)供應(yīng)，帶來(lái)24小時(shí)清醒頭腦及清新感受。 n 國(guó)際化5A級(jí)，智能化系統(tǒng)：綜合布線(xiàn)系統(tǒng)、樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、通訊自動(dòng)化系統(tǒng)、保安自動(dòng)化系統(tǒng)、消防自動(dòng)化系統(tǒng)、衛(wèi)星接收及閉路電視系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡(luò) 系列二 主 題：南昌高端生態(tài)商務(wù)空間，城市形象、您的形象 隨 文：今天，形象力已成為企業(yè)成功的保障，暢游商海的風(fēng)帆。江旅國(guó)際大廈CBD區(qū)位、綠色空間，定使您的企業(yè)形象魅力大增，財(cái)富升值無(wú)可估量。 商務(wù)坐標(biāo) 江旅國(guó)際大廈，位于福州路人民公園正對(duì)面;商務(wù)氣氛濃郁，配套設(shè)施完善；交通極其便利；全面提升商務(wù)速度，是時(shí)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新坐標(biāo)。 商務(wù)環(huán)境 依托周邊大型酒店、商業(yè)賣(mài)場(chǎng)、金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)及通訊運(yùn)營(yíng)商，全力推出高檔商務(wù)寫(xiě)字間。整合片區(qū)商務(wù)功能，成就價(jià)值非凡的CBD辦公環(huán)境。 商務(wù)規(guī)劃 敞開(kāi)式辦公樓層，根據(jù)需要自由組合隔斷，為更多客戶(hù)提供靈活多變的個(gè)性辦公空間。 商務(wù)配套 n 層高3．6米，天然高度，空氣清新流通；更大商務(wù)空間，讓思想自由飛翔。 n 外墻全部采用鍍膜中空玻璃，能有效阻隔室內(nèi)外熱量的交換，保持恒定室溫，提高室內(nèi)舒適度。 n 全部配置戶(hù)式中央空調(diào)，自由掌控；新風(fēng)供應(yīng)，帶來(lái)24小時(shí)清醒頭腦及清新感受。 n 國(guó)際化5A級(jí)，智能化系統(tǒng)：綜合布線(xiàn)系統(tǒng)、樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、通訊自動(dòng)化系統(tǒng)、保安自動(dòng)化系統(tǒng)、消防自動(dòng)化系統(tǒng)、衛(wèi)星接收及閉路電視系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)