佳地?zé)岬匕褰鹨馓丈钅荆骸斗康禺a(chǎn)估價案例與分析》模擬試卷.doc

《佳地?zé)岬匕褰鹨馓丈钅荆骸斗康禺a(chǎn)估價案例與分析》模擬試卷.doc》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《佳地?zé)岬匕褰鹨馓丈钅荆骸斗康禺a(chǎn)估價案例與分析》模擬試卷.doc（7頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

2004年湖南省房地產(chǎn)估價師考前培訓(xùn)班 《房地產(chǎn)估價案例與分析》模擬試卷 一、問答題 (共3題，每題10分) (一)B公司于1998年通過招標方式獲得一塊用途為商業(yè)用地的國有土地使用權(quán)，1998年5月開始施工、預(yù)計竣工時間為2001年5月。工程于1999年7月因資金原因停建。建筑物為高層建筑，共18層，第1～4層為裙樓，用途為商業(yè)用房，5~18層為塔樓，用途為辦公用房，該建筑停工時主體己達12層，2001年5月該公司尋找到合作伙伴、委托房地產(chǎn)評估事務(wù)所對該綜合樓進行評估，核定其現(xiàn)狀價值，為合作提供依據(jù)。 請說出(1)評估該綜合樓的技術(shù)路線； (2)應(yīng)搜集、審核哪些資料? (二)相鄰房地產(chǎn)合并，其價值往往會升高，各自的增值額應(yīng)如何分配? (三)S開發(fā)商欲參加一經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)招標出讓地塊的投標報價。該出讓地塊規(guī)定用途為高級賓館、酒店、高級公寓。為獲得該地塊，作為代理S開發(fā)商投標的估價人員，你認為應(yīng)采用何種估價方法，要做哪些具體工作? 二、單項選擇題 (共2大題，4小題，每大題10分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意，請將這個答案對應(yīng)的字母填在各小題相應(yīng)的括號內(nèi)。) (一)某市政府需要征用一塊土地建一個商服中心，該塊土地使用證上記載，土地的用途為農(nóng)用地，根據(jù)估價人員實地考察，該塊土地上巳建有磚廠等附屬設(shè)施。商服中心于2003年3月開工，現(xiàn)正在建設(shè)當中，估計2004年12月完成。 (1)征地補償費應(yīng)按( )用途予以計算。 A．農(nóng)用地 B．商業(yè)用地 C．工業(yè)用地 D．當?shù)卣贫ǖ臉藴? （2)要估價屆時的售價，估價對象的狀況和房地產(chǎn)市場情況應(yīng)選擇( )。 A．估價對象的狀況和房地產(chǎn)市場情況均為2004年12月。 B．估價對象的狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場情況為2004年12月。 C．估價對象的狀況為2003年3月，房地產(chǎn)市場情況為2004年12月。 D．估價對象的狀況和房地產(chǎn)市場情況均為2003年3月。 (二)甲公司于1980年通過劃撥方式取得一塊土地，并在其上建設(shè)一棟辦公樓。1997年底公司已將該辦公樓出租給乙公司，租期至2002年底。2000年底甲公司由于資金緊張將此房地產(chǎn)到銀行抵押貸款。貸款期限兩年。 (1)此房地產(chǎn)的抵押價格為( )。 A．建筑物價格加土地的現(xiàn)時價格 B．土地的現(xiàn)時價格加建筑物的現(xiàn)值扣除應(yīng)交納的土地出讓金 C．建筑物的價值 D．等于房地產(chǎn)重置價減去建筑物的折舊費 (2)此房地產(chǎn)的建筑物價值( )。 A．等于重置價減去可修復(fù)部分的修復(fù)費用 B．等于重置價減去物質(zhì)上的、功能上的、經(jīng)濟上的折舊 C．等于重置價減去耐用年限計算的折舊額 D．等于重置價減去根據(jù)建筑物的建成時間、維護保養(yǎng)、使用情況，以及宗地周邊 狀況，最后確定折舊額。 (3)出租租約限制對評估的抵押價格的影響為( )。 A．無影響 B. 對象的價格 C．估價對象的價格 D．影響 三、指錯題 (下列估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告中存在多處錯誤，請指明其中的13處。將錯誤內(nèi)容寫在答題處的序號后面的空格處，每個錯誤對應(yīng)一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面的空格處的不計分。每指明一處錯誤得3分，本題全對的得40分) 某居住房地產(chǎn)估價報告 封面及目錄(略) 致委托方函(略) 估價師聲明(略) 估價的假設(shè)和限制條件(略) 某居住房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 一、委托方：田X X 二、估價方：x x房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 三、估價對象：田X X擁有的x x市五四西路35號4—1—301號住宅(包括生地) 四、估價目的：房地產(chǎn)抵押貸款 五、估價時點：2001年5月23日 六、估價依據(jù)：(略) 七、估價原則：(略) 八、采用的估價方法 本估價采用比較法、成本法綜合評估。 九、估價結(jié)果：2001年5月23日估價對象評估值為人民幣456000元，大寫：肆拾伍萬元整。 十、估價人員：(略) 十一、應(yīng)用時效：本評估報告使用期為三年。 x x房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司 2001年5月23日 某居住房地產(chǎn)估價技術(shù)報告 一、個別因素分析 估價對象位于x住宅小區(qū)，建筑物為七層磚混結(jié)構(gòu)。小區(qū)建成于1999年，為歐式建筑，外形典雅，色彩明麗，建筑質(zhì)量完好，院內(nèi)設(shè)有自行車棚及個人車庫，樓內(nèi)設(shè)有電梯。估價對象4－1－301號是位于建筑物內(nèi)的一套單元住宅，位于首層，室內(nèi)錯層結(jié)構(gòu)，有室內(nèi)樓梯相連，建筑面積222．95 平方米。樓上為一室兩廳，設(shè)有一封閉南陽臺，一衛(wèi)生間(設(shè)有浴缸、蹲便器、漱洗池)。室內(nèi)均為立線雕花玻璃門，設(shè)有燈池并以全木勾邊。其中，客廳全瓷地磚鋪面，設(shè)有木質(zhì)書架，客廳與南陽臺間設(shè)有雙層門(內(nèi)層為立線雕花玻璃門)，并設(shè)有木質(zhì)落地推拉長窗；過廳全瓷地磚鋪面，立線雕花玻璃吊頂，并設(shè)有壁柜，大客廳與過廳間設(shè)有立線雕花椎拉門，并有室內(nèi)樓梯通往樓下；臥室木地板鋪面，木包暖；衛(wèi)生間、洗漱間均為全瓷地磚，壁磚到頂；南陽臺鋁合金封閉。樓梯為大理石鋪面，鐵藝扶手，樓梯斜頂以立線雕花玻璃裝飾。樓下兩室一廳，獨立廚房，并設(shè)兩個封閉北陽臺(一大一小)，一衛(wèi)生間。其中，客廳全瓷地磚鋪面，北側(cè)設(shè)有立線雕花推拉門通往北陽臺，東側(cè)設(shè)有立線雕花通往臥室；兩室均為木地板。水電照設(shè)施齊全，設(shè)有暖氣、煤氣、有線電視系統(tǒng)，24h熱水。室內(nèi)一般抹灰，外設(shè)普通防盜門，并設(shè)有單元對講系統(tǒng)。被評估對象于2000年初投入使用，并取得房產(chǎn)所有權(quán)證及土地使用權(quán)證。 二、區(qū)域因素分析： 估價對象位于x x市五四西路35號4—1—301號。其所在的建筑群為1999年底新建的 住宅小區(qū)，門前有6路、104路、11路、105路、307路等公交車經(jīng)過，交通便利。小區(qū)與x x市競秀公園一墻之隔，環(huán)境幽靜；此外，小區(qū)距x x市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、燕趙大酒店、 時代商廈、人民廣場、市政府等均不遠。小區(qū)附近商業(yè)、服務(wù)業(yè)也較為繁華，這些都為居民 購物、餐飲、休閑、娛樂等提供了便利。 三、市場背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估價方法選用：根據(jù)估價對象的具體情況和估價目的，本報告采用比較法、假設(shè)開發(fā)法分別進行估價。 六、估價測算過程 1．比較法 將估價對象與較近期內(nèi)發(fā)生交易的類似實例加以比較對照，對已發(fā)生了交易的類似實例的已知價格加以修正，得出最可能實現(xiàn)的合理價格。 (1)比較實例確定 比較實例A 坐落在x x市五四西路35號的4－2－401號房產(chǎn)，建于1999年．為七層磚混結(jié)構(gòu)，房主金x x。實例A是位于建筑物內(nèi)的一套單元住宅，位于第四層，室內(nèi)錯層結(jié)構(gòu)，有室內(nèi)樓梯相連，建筑面積222.95 平方米。其中，樓上為一室兩廳，設(shè)有一封閉南陽臺、一衛(wèi)生間(設(shè)有浴缸、蹲便器、漱洗池)；樓下一室一廳，獨立廚房．并設(shè)兩個封閉北陽臺(一大一小)，一衛(wèi)生間；水衛(wèi)電照設(shè)施齊全，設(shè)有暖氣、煤氣、有線電視系統(tǒng)，24h熱水。室內(nèi)一般抹灰。4－18號車庫建筑面積18.91平方米，位于樓下院內(nèi)。該房產(chǎn)為私有房產(chǎn)。 比較實例B 坐落在XX市五四西路35號的2－1－502號房產(chǎn)建于1999年，為七層磚混結(jié)構(gòu)，房主張x x。實例B是位于建筑物內(nèi)的一套單元住宅，位于頂層，室內(nèi)三層錯層結(jié)構(gòu)，有室內(nèi)樓梯相連，建筑面積343.59平方米。其中，首層，一室一廳、一衛(wèi)生間、一北陽臺；二層為一室一廳、設(shè)有一封閉南陽臺、一衛(wèi)生間(設(shè)有浴缸、蹲便器、漱洗池)、一廚房；三層兩室 一廳、一北陽臺、一衛(wèi)生間；室內(nèi)水衛(wèi)電照設(shè)施齊全，設(shè)有暖氣、煤氣、有線電視系統(tǒng)，24h熱水。室內(nèi)高檔裝修：客廳輕鋼龍骨紙面石膏板吊頂，并設(shè)燈池，墻壁乳膠漆裝飾，設(shè)有電視墻，地面拋光大理石鋪面；臥室設(shè)有燈池，地面鋪有實木地板，墻壁乳膠漆裝飾，其中一間設(shè)自隔斷閣樓一個；餐廳、廚房、衛(wèi)生間、南北陽臺地面均鋪有全瓷地磚，墻壁壁磚到頂；客廳與陽臺間設(shè)有木質(zhì)雙開門，冰花玻璃裝飾。室內(nèi)樓梯均為鐵藝扶手、實木板鋪面；室內(nèi)門為實木門。樓下附有18.91 平方米車庫一個。樓上附有50 平方米室外陽臺一個。該房產(chǎn)為私有房產(chǎn)。 比較實例C 坐落在x x市五四西路35號的1—1—301號房產(chǎn)建于1999年，為七層磚混結(jié)構(gòu)。房主 王x x。實例c是位于建筑物內(nèi)的一套單元住宅，位于第三層，室內(nèi)錯層結(jié)構(gòu)，有室內(nèi)樓梯相連，建筑面積221．38平方米。其中，樓上為一室兩廳，設(shè)有一封閉南陽臺，一衛(wèi)生間(設(shè)有浴缸、蹲便器、漱洗池)；樓下兩室一廳，獨立廚房，并設(shè)一封閉北陽臺，一衛(wèi)生間；整棟住房水衛(wèi)電照設(shè)施齊全，設(shè)有暖氣、煤氣、有線電視系統(tǒng)，24h熱水。估價對象室內(nèi)裝修豪華：樓上小客廳磨砂吊頂，并設(shè)燈池，地面鋪設(shè)全瓷地磚，木包門與大客廳相連，大客廳石膏吊頂、設(shè)有大型燈池，墻壁刷有高檔印花壁紙，設(shè)有木質(zhì)電視墻，地面鋪設(shè)高檔大理石方磚．木質(zhì)推拉門、雙層推拉窗；樓上臥室全木壁櫥，全瓷地磚，室內(nèi)刷有高檔壁紙，南陽臺全瓷壁磚、鋁合金窗，窗外是競秀公園人工湖湖景；鐵藝扶手木質(zhì)樓梯通向樓下餐廳；餐廳設(shè)有磨砂燈池，全瓷地磚鋪地，北陽臺與南陽臺裝飾相同，樓上臥室與樓下裝飾相似；廚房與洗手間均全瓷壁磚到頂。該房產(chǎn)為私有房產(chǎn)。 考慮到上述三例所屬權(quán)益狀況與估價對象相同，可比實例的結(jié)構(gòu)、地理位置、使用功 能、交易日期與估價對象接近，四者具有較強的相同性和可比性，故選此三案例作為比較案 例。詳見表一： 表一 案例項目比較實例A（金XX）比較實例B（張XX）比較實例C（王XX）評估標的物（田XX） 1、交易日期2001.4.232001.1.222001.3.272001.5.22 2、建造日期1999199919991999 3、地段等級二類二級二類一級二類二級二類二級 4、結(jié)構(gòu)磚混磚混磚混磚混 5、用途住宅住宅住宅住宅 6、保養(yǎng)好好好好 7、交通便利便利便利便利 8、所在層數(shù)第四層第五層第三層第三層 9、建筑面積222.95M2343.59M2221.38M2222.95M2 10、單價1750元/M21800元/M22500元/M2 (2)估價計算： ①交易情況修正： 評估標的物與比較實例A、B、C的交易形式相同，無需進行修正。可比實例的交易情況修正率如下： 實例A＝100／100 實例B=100／100 實例C＝100/100 ②交易日期修正： 2001年1月至2001年5月，XX市各商業(yè)用房價格每月在前一月基礎(chǔ)上上漲0.5%， 故各宗可比實例的交易日期修正率如下： 實例A＝100 (1十0.5％)／100=100.5／100 實例B＝100 (1十0.5％4)/100=102／100 實例C＝100 (1十0.5％2)/100=101／100 ①區(qū)域因素修正； 實例A、c位于x x市五四路35號佳輝小區(qū)，B位于x x市五四路20號競秀小區(qū)，故各宗可比實例的區(qū)域因素修正率如下： 實例A=100／100 實例B=100/98 實例C=100／100 ①個別因素修正： 實例A、B、c物業(yè)管理相同，建筑日期、建筑結(jié)構(gòu)及內(nèi)部設(shè)施相似，所處層數(shù)及內(nèi)部裝飾各異，故各宗可比實例的個別因素修正率如下： 實例A=94／100 實例B=97／100 實例C=135/l00 (3)價格計算： 根據(jù)上述各項修正，列表如下： 表二 比較實例交易價格交易情況修　　正交易日期修　　正區(qū)域因素修　　正個別因素修　　正比準價格 A1750元/M2100/100100.5/100100/100100/941871.01 B1800元/M2100/100102/100100/100100/971892.78 C2500元/M2100/100101/100100/100100/1351870.37 利用直接比較法公式： 交易情況 交易日期 區(qū)域因素 個別因素 修 正 修 正 修 正 修 正 估價對象房地產(chǎn)的價格 （ ）/100 （ ）/100 100/（ ）100/ ( ) ＝可比實例交易價格 利用簡單算術(shù)平均法求評估標的物的房地產(chǎn)單價為： (1871.01十1892.78十1870.37)/3 ＝ 1878.05(元／平方米) 用比較法測算得出評估標的房地產(chǎn)的總價值為： 1878.05222.95 ＝418711(元) 2．成本法 估價測算過程： 該房產(chǎn)1999年購入價為：1850元／平方米 1850222.95 平方米=412458(元) 產(chǎn)權(quán)手續(xù)及各項收費：412458 596＝20623(元) 利息：(412458+20623) 3．7％＝16024(元) 投入裝修：70000元 扣除一年折舊：7000030％＝21000(元) 412458十20623+16024+(70000—21000)＝498105(元) 根據(jù)成本法得出評估標的房地產(chǎn)的價值為：498105元。 七、評估結(jié)果： 采用比較法得出的評估標的房地產(chǎn)的價值為418711元。 采用成本法得出的評估標的房地產(chǎn)的價值為：498105元。 對以上述兩種方法得出的結(jié)論取中間值即： (418711+498105)/2＝458408為此次評估結(jié)果。 故此次評估最后結(jié)果為：458000元。 x x房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 2001年5月23日 四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤 (本題l0分。不得在試題上改，在答題處指出錯處并改正。錯處不超過4個，后面應(yīng)用前面的錯誤計算結(jié)果導(dǎo)致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。) 某住宅開發(fā)項目土地使用年限為1998年5月1日至2068年4月30日，規(guī)劃建筑面積15000平方米，預(yù)計售價2000元/平方米。該項目于1998年9月1日開工，原定工期12個月，建筑費為1000元／平方米，管理費為建筑費的5％，建筑費與相應(yīng)管理費投入時間為：開工后前兩個季度分別為20％，后兩個季度分別為30％。假定在每個季度中間投入，年利率6％，銷售稅率和銷售費用分別為售價的6％和3％，二季度結(jié)束時開發(fā)商擬將項目轉(zhuǎn)讓。受讓方委托估算該項目1999年3月1日的價格。 采用假設(shè)開發(fā)法估價。預(yù)計項目在完工時全部售出，投資利潤率取20％，季度利率為 1.6％。該項目在1999年3月1日的價格為P，估算如下： (1)計算開發(fā)完成后的價值 200015000／(1十1.6％)2=2906.256(萬元) (2)計算建筑費 10001500030％／(1十1.6％)0.5+10001500030％／(1十1.6％)1.5 ＝446.443+439.412 ＝885.855(萬元) (3)計算管理費 885.8555％／(1十1.6％)1.5=43.251(萬元) (4)計算銷售稅費 2906.256(6％十3％)／（l+1.6％）2=253.390(萬元) (5)計算利潤 (P+885.855+43.25l+253.390)20％＝0.2P+236.499（萬元) (6)計算項目價格 P＝開發(fā)完成后的價值—建筑費—管理費—銷售稅費—利潤 ＝2906.256-885.855-43.251-253.390-0.2P-236.499 P＝1239.384(萬元) 房地產(chǎn)估價案例與分析》模擬試卷 參考答案 一、問答題 (一)（1）①成本法：土地的重新購置成本，建筑物已完成部分的重新建造成本，加上利息、利潤及相關(guān)稅費等。 ②假設(shè)開發(fā)法；通過比較法等方法預(yù)測續(xù)建完成后的房地價值，扣除尚需投入的建造成本、專業(yè)費用、利息、利潤等。 (2) ①《國有土地使用權(quán)證》。 ②《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。 ③《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。 ④《土地使用權(quán)出讓合同》及交納土地使用權(quán)出讓金憑證。 ⑤《施工許可證》。 ⑥施工圖紙、施工圖預(yù)算、施工合同。 ⑦已完工部分的工程質(zhì)量狀況證明和已完成工程量證明。 (二)增值額分配有三種方法：A．以合并前各自的單價為基礎(chǔ)進行分配；B．以合并前各自的面積為基礎(chǔ)進行分配；C．以合并前各自總價值為基礎(chǔ)進行分配。三種方法的計算結(jié)果根據(jù)影響程度大小不同，取加權(quán)平均值可得出增值分配率，其中第一種方法的計算結(jié)果應(yīng)占較大的權(quán)重比例。 (三)首先對土地的基本情況如土地的規(guī)劃條件、用途、面積等作全面的了解。其次， 通過對市場情況調(diào)查，對當?shù)馗呒壻e館、酒店、高級公寓的供求趨勢進行預(yù)測，進而對投資 項目做出決策。然后，利用假設(shè)開發(fā)法確定估價對象地塊的投標報價。 二、選擇題 (一)(1)A (2)A (二)(1)B (2)B (3)A 三、指錯題 （1）估價對象描述過于簡單。 (2) 無估價作業(yè)日期。 (3) 沒有土地使用權(quán)年限。 (4) 無價值定義。 (5) 估價結(jié)果應(yīng)為人民幣肆拾伍萬陸仟元整而不是肆拾伍萬元整。 (6) 估價報告應(yīng)用的有效期不應(yīng)為三年。估價報告應(yīng)用的有效期自完成估價報告日起原則上規(guī)定為一年，但在市場狀況變化很大的場合，估價報告應(yīng)用的有效期一般不超過半年(見《房地產(chǎn)估價規(guī)范》P78)。 {7} 無交易情況介紹。見表一。 (8) 交易日期修正錯： 實例A＝100(1十0.5％)1／100 ＝ 100.5／100 實例B＝100(1十0.5％)4／100 ＝ 102／100 實例C＝100(1十0.％)2／100 ＝ 101／100 (9) 區(qū)域因素修正錯，實例B應(yīng)為100／102。 (10)個別因素修正錯，實例A應(yīng)為100／94，B為100／97，C為100／135。 (11)個別因素修正時，可比實例c修正系數(shù)過高。見估價技術(shù)報告六、1．(2)每項修正對可比實例成交價格的調(diào)整不得超過20％，綜合調(diào)整不得超過30％(見《房地產(chǎn)估價規(guī)范》P11)。 (12)直接比較法公式錯，交易情況修正應(yīng)為100／( )。 (13)成本法技術(shù)路線錯誤。見估價技術(shù)報告六、2。 (14)估價單位名稱前后不一致。 四、改錯題 (1)計算管理費錯，應(yīng)為885.8555％＝44.293(萬元) (2)計算銷售稅費錯．應(yīng)為2906．256(6％＋3％)＝261.563(萬元) (3)計算利潤錯，應(yīng)為(P+885.855+44.293)20％＝0.2P+186.030(萬元) 城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見