房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》重點(diǎn)預(yù)習(xí).doc

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2009房地產(chǎn)估價(jià)師考前輔導(dǎo)精講班 《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值-2（上） 一、大綱要求 考試目的 本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)價(jià)格的含義、形成條件、特征，房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)供求的關(guān)系，房地產(chǎn)價(jià)格、價(jià)值的種類以及每種價(jià)格、價(jià)值的含義等的了解、熟悉和掌握程度。 考試要求 1．了解房地產(chǎn)價(jià)格的含義； 2．熟悉房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件； 3．熟悉房地產(chǎn)價(jià)格的特征；了解地價(jià)與一般物品價(jià)格的不同； 4．熟悉房地產(chǎn)需求； 5．熟悉房地產(chǎn)均衡價(jià)格；來源：建設(shè)工程教育網(wǎng) 6．熟悉房地產(chǎn)供給； 7．熟悉房地產(chǎn)供求與價(jià)格關(guān)系的特殊性； 8．熟悉價(jià)值、使用價(jià)值和交換價(jià)值； 9．掌握成交價(jià)格、市場價(jià)格、理論價(jià)格和評估價(jià)值； 10．掌握市場價(jià)值和非市場價(jià)值 11．掌握買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)值； 12．了解原始價(jià)值、賬面價(jià)值、公允價(jià)值和市場價(jià)值； 13．了解市場調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)； 14．熟悉基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格； 15．熟悉土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格； 16．掌握總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)； 17．熟悉現(xiàn)貨價(jià)格、期貨價(jià)格及現(xiàn)房價(jià)格、期房價(jià)格；來源：建設(shè)工程教育網(wǎng) 18．熟悉起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)； 19．熟悉評估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)。 二、內(nèi)容講解 第三章　房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值 第四節(jié)　房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類 現(xiàn)實(shí)生活中經(jīng)常出現(xiàn)這種情形：多個(gè)不同的名稱可能指的是同一種事物，同一個(gè)名稱可能指的是多種不同的事物。科學(xué)的研究，要求盡可能避免混亂和含糊的用語。因此，進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)，必須弄清房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類以及每種房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的確切含義，以正確地理解和選用所接觸到的價(jià)格和價(jià)值，把握需要評估的房地產(chǎn)價(jià)值的內(nèi)涵。 縱觀古今中外，房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類繁多，名稱也不完全一致，有的還是特定房地產(chǎn)制度政策或特定歷史階段的產(chǎn)物。不同的房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值，所起的作用不盡相同；在評估不同的價(jià)值類型時(shí)，應(yīng)采用的依據(jù)和考慮的因素也不盡相同。來源：建設(shè)工程教育來源：建設(shè)工程教育網(wǎng)網(wǎng) 下面不是將每種房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值單獨(dú)一一介紹，而是將相關(guān)的幾種價(jià)格或價(jià)值放到一起進(jìn)行介紹。這樣做雖然會出現(xiàn)個(gè)別重復(fù)現(xiàn)象，但有助于更好地比較和理解，而且在不同的地方，介紹的角度也會有所不同。 一、價(jià)值、使用價(jià)值和交換價(jià)值 價(jià)值一詞在日常生活中的含義很廣，例如歷史價(jià)值、藝術(shù)價(jià)值、學(xué)術(shù)價(jià)值、價(jià)值觀、“人生的價(jià)值是什么”中的價(jià)值等等。在房地產(chǎn)估價(jià)中，所涉及的價(jià)值主要是經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇的價(jià)值。在經(jīng)濟(jì)學(xué)里，廣義的價(jià)值分為使用價(jià)值和交換價(jià)值。其中，使用價(jià)值是指物品能滿足人們某種需要的效用；交換價(jià)值是指一種商品同另一種商品相交換的量的關(guān)系或比例，即交換價(jià)值表現(xiàn)為一定數(shù)量的其他商品。在現(xiàn)代社會，交換價(jià)值通常用貨幣來衡量，因此，交換價(jià)值一般表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣。人們在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中通常簡稱的價(jià)值，一般指的是交換價(jià)值；在房地產(chǎn)估價(jià)中通常所講的價(jià)值，也是指交換價(jià)值。 任何一種物品能夠成為商品，首先必須是有用物，能用來滿足人們的某種需要。沒有使用價(jià)值的物品不會被交換對方所接受，也就不能成為商品，不會有交換價(jià)值。因此，使用價(jià)值是交換價(jià)值的前提，即沒有使用價(jià)值肯定就沒有交換價(jià)值。但是反過來不一定成立，即沒有交換價(jià)值不一定沒有使用價(jià)值。例如空氣，缺了它人們就不能存活，但通常情況下它沒有交換價(jià)值。作為商品的房地產(chǎn)，既有使用價(jià)值也有交換價(jià)值。 就使用價(jià)值與交換價(jià)值相對而言，房地產(chǎn)估價(jià)是評估房地產(chǎn)的交換價(jià)值。但在房地產(chǎn)估價(jià)中首先應(yīng)對有關(guān)房地產(chǎn)使用價(jià)值的房地產(chǎn)質(zhì)量、功能、完損程度、產(chǎn)權(quán)等進(jìn)行“鑒定”，因?yàn)檫@些影響著房地產(chǎn)交換價(jià)值的大小。就如同對古董、名家藝術(shù)品、珠寶玉石進(jìn)行估價(jià)，如果不知其真?zhèn)蝸碓矗航ㄔO(shè)工程教育網(wǎng)和品質(zhì)，肯定評估不出其真實(shí)的價(jià)值。因此，日本把估價(jià)稱為鑒定評價(jià)是有其一定道理的。來源：建設(shè)工程教育網(wǎng) 5．房地產(chǎn)估價(jià)中的價(jià)值，一般是指（?。?。（2002年試題） A．使用價(jià)值 B．交換價(jià)值 C．投資價(jià)值 D．賬面價(jià)值 答案：B 6．就使用價(jià)值與交換價(jià)值相對而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評估的是房地產(chǎn)的交換價(jià)值。（?。?004年考試題） 答案：√ 二、成交價(jià)格、市場價(jià)格、理論價(jià)格和評估價(jià)值 （一）成交價(jià)格 成交價(jià)格簡稱成交價(jià)，是指在一筆房地產(chǎn)交易中交易雙方實(shí)際達(dá)成交易—買者同意支付、賣者同意接受，或者買者付出、賣者收取的貨幣或?qū)嵨?、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益。成交價(jià)格是一個(gè)已經(jīng)完成的事實(shí)，是個(gè)別價(jià)格，通常隨著交易者的財(cái)力、動(dòng)機(jī)、對交易對象和市場行情的了解程度、購買或出售的急迫程度、討價(jià)還價(jià)能力、交易雙方之間的關(guān)系、賣者的價(jià)格策略等的不同而不同。 理解成交價(jià)格，應(yīng)對其形成機(jī)制，即賣價(jià)、買價(jià)、成交價(jià)三者的關(guān)系有所了解：來源：建設(shè)工程教育網(wǎng) （1）賣價(jià)也可稱為供給價(jià)格，是站在賣者的角度，指賣者出售房地產(chǎn)時(shí)所愿意接受的價(jià)格。由于賣者想盡量多賣一些錢，賣者出售房地產(chǎn)時(shí)總有一個(gè)內(nèi)心愿意接受的最低價(jià)格（簡稱最低賣價(jià)），買者的出價(jià)必須高于這個(gè)最低價(jià)格他才愿意出售，其心態(tài)是在此價(jià)格之上越高越好。 （2）買價(jià)也可稱為需求價(jià)格，是站在買者的角度，指買者購買房地產(chǎn)時(shí)所愿意支付的價(jià)格。由于買者想盡量少花一些錢，買者購買房地產(chǎn)時(shí)總有一個(gè)內(nèi)心愿意支付的最高價(jià)格（簡稱最高買價(jià)），賣者的要價(jià)必須低于這個(gè)最高價(jià)格他才愿意購買，其心態(tài)是在此價(jià)格之下越低越好。 （3）賣價(jià)和買價(jià)都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價(jià)格。在實(shí)際交易中，只有當(dāng)最高買價(jià)高于或等于最低賣價(jià)時(shí)，交易才可能成功。因此，在一筆成功的房地產(chǎn)交易中最低賣價(jià)、最高買價(jià)、成交價(jià)三者的關(guān)系為： 最高買價(jià)≥成交價(jià)≥最低賣價(jià) 在圖3-4（a）中，因?yàn)樽罡哔I價(jià)低于最低賣價(jià)，所以交易不能成功。在圖3-4（b）中，因?yàn)樽罡哔I價(jià)高于最低賣價(jià)，所以交易可能成功，并由最低賣價(jià)和最高買價(jià)構(gòu)成了成交價(jià)格的可能區(qū)間。賣者和買者通常只知道該區(qū)間中自己的那一端，并都試圖了解對方的那一端（但通常不成功）。實(shí)際的成交價(jià)將落在這一區(qū)間的某個(gè)位置，至于是剛好為最低賣價(jià)或最高買價(jià)還是在它們之間，取決于買賣雙方相對的議價(jià)能力和技巧，特別是該種房地產(chǎn)市場是處于買方市場還是賣方市場。買方市場是供大于求、相對過剩、買方掌握著主動(dòng)權(quán)的市場。賣方市場是求大于供、相對短缺、賣方掌握著主動(dòng)權(quán)的市場。在買方市場下，成交價(jià)會偏向最低賣價(jià)；在賣方市場下，成交價(jià)會偏向最高買價(jià)。 成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的，因此可將成交價(jià)格區(qū)分為正常成交價(jià)格和非正常成交價(jià)格。正常成交價(jià)格是指交易雙方在公開市場、信息通暢、平等自愿、誠實(shí)無欺、沒有利害關(guān)系下進(jìn)行交易所形成的價(jià)格，不受諸如壟斷或強(qiáng)迫交易、對交易對象或市場行情不了解等不良因素的影響；反之，則為非正常成交價(jià)格。嚴(yán)格地說，正常成交價(jià)格的形成條件有以下7個(gè)：①公開市場。②交易對象本身具備市場性。③眾多的買者和賣者。買者和賣者的數(shù)量都必須相當(dāng)多才不至于使買者或賣者的個(gè)別情況影響價(jià)格，即他們都應(yīng)是價(jià)格的被動(dòng)接受者，其中的任何一個(gè)買者或賣者對價(jià)格都沒有控制的力量，沒有顯著的影響力。④買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿。⑤理性且自私的經(jīng)濟(jì)行為。這又被稱為“經(jīng)濟(jì)人假定”；其含義有二，即“人是理性的，也是自私的”。具體在交易中，指交易雙方均是謹(jǐn)慎的，價(jià)格不受任何一方感情沖動(dòng)的影響；賣者總想多賣一些錢，買者總想少付一些錢。⑥買者和賣者都具有完全信息。這是指買者和賣者都充分了解交易對象的性能和特點(diǎn)，充分了解市場行情。⑦適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。即有適當(dāng)長的時(shí)間尋找合適的買者或賣者，而不是急于出售或急于購買。 成交價(jià)格還可以按照交易方式的不同來劃分，例如，按照土地使用權(quán)出讓方式的不同，可以將土地使用權(quán)出讓的成交價(jià)分為招標(biāo)成交價(jià)、拍賣成交價(jià)、掛牌成交價(jià)和協(xié)議成交價(jià)。招標(biāo)成交價(jià)是指采取招標(biāo)方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價(jià)格，拍賣成交價(jià)是指采取拍賣方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價(jià)格，掛牌成交價(jià)是指來源：建設(shè)工程教育網(wǎng)采取掛牌方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價(jià)格，協(xié)議成交價(jià)是指采取協(xié)議方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價(jià)格。在目前國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓來看，協(xié)議出讓方式由于是政府對于那些需要扶持的高科技項(xiàng)目等提供土地的方式，一般會降低地價(jià)。招標(biāo)出讓方式由于不僅考慮投標(biāo)報(bào)價(jià)，通常還考慮投標(biāo)人的開發(fā)建設(shè)方案和資信等，中標(biāo)人不一定是投標(biāo)報(bào)價(jià)最高者，所以有一定的抑制地價(jià)的作用，但主要以投標(biāo)報(bào)價(jià)高低確定中標(biāo)人的招標(biāo)出讓方式有抬高地價(jià)的作用。拍賣出讓方式由于“價(jià)高者得”，所以最能抬高地價(jià)。因此，在通常情況下采取協(xié)議方式出讓的地價(jià)最低，其次是招標(biāo)方式，拍賣方式出讓的地價(jià)最高。造成這種差異的原因，主要是三種出讓方式的地價(jià)形成機(jī)制不同、地塊位置的好壞不同，（拍賣、招標(biāo)出讓的地塊一般位置較好）、缺乏經(jīng)驗(yàn)、人為因素的干擾及管理體制約缺陷等。 7．在實(shí)際交易中，只有當(dāng)買者所愿意支付的最高價(jià)格（　）賣者所愿意接受的最低價(jià)格時(shí)，交易才會成功。（2003年試題） A．高于 B．等于來源：建設(shè)工程教育網(wǎng) C．低于 D．不高于 E．不等于 答案：AB （二）市場價(jià)格 市場價(jià)格簡稱市價(jià)，是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價(jià)格，是該類房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果（如平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)）。 （三）理論價(jià)格 理論價(jià)格是在經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或者真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。在經(jīng)濟(jì)學(xué)里有許多詞來表達(dá)它，如價(jià)值、內(nèi)在價(jià)值、自然價(jià)值、自然價(jià)格等。但理論價(jià)格也不是靜止不變的。 價(jià)格與供求是互動(dòng)的：一方面，價(jià)格是由供給力量與需求力量相互作用決定的；另一方面，供給量與需求量又受價(jià)格的影響，通過價(jià)格調(diào)節(jié)達(dá)到均衡。市場價(jià)格和理論價(jià)格相比，市場價(jià)格是短期均衡價(jià)格，理論價(jià)格是長期均衡價(jià)格；市場價(jià)格的正常波動(dòng)是由真實(shí)需求與真實(shí)供給相互作用造成的。凡是影響真實(shí)需求與真實(shí)供給的因素，如居民收入、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本等的變化，都可能使市場價(jià)格發(fā)生波動(dòng)。因此，在正常市場或正常經(jīng)濟(jì)發(fā)展下，市場價(jià)格基本上與理論價(jià)格相吻合，圍繞著理論價(jià)格上下波動(dòng)，不會偏離太遠(yuǎn)。但在市場參與者普遍不理性的情況下，市場價(jià)格可能會較大、較長時(shí)期脫離理論價(jià)格，例如在投機(jī)需求帶領(lǐng)下或在非理性預(yù)期下形成不正常的過高價(jià)格。 一般地說，成交價(jià)格圍繞著市場價(jià)格而上下波動(dòng)，市場價(jià)格又圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)（即小波動(dòng)圍繞著大波動(dòng)而上下波動(dòng)，大波動(dòng)又圍繞著更大的波動(dòng)而上下波動(dòng)），它們之間的關(guān)系可見圖3-5。 就成交價(jià)格、市場價(jià)格、理論價(jià)格三者相對而言，房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)的市場價(jià)格。 （四）評估價(jià)值 評估價(jià)值（appraisa lvalue）也稱為評估價(jià)格、估計(jì)價(jià)值，簡稱評估值、評估價(jià)，是指估價(jià)師通過估價(jià)活動(dòng)所得出的估價(jià)對象的價(jià)值。評估價(jià)值可以根據(jù)所采用的估價(jià)方法的不同而有不同的稱呼。例如，通常把市場法、收益法、成本法求得的價(jià)值分別稱為比準(zhǔn)價(jià)格收益價(jià)格和積算價(jià)格。 從某種意義上講，成本法測算出的價(jià)值傾向于最低賣價(jià)，收益法測算出的價(jià)值傾向于最高買價(jià)，市場法測算出的價(jià)值傾向于成交價(jià)格。此外，收益法測算出的價(jià)值趨向于理論價(jià)格，市場法測算出的價(jià)值趨向于市場價(jià)格。當(dāng)房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時(shí)，市場法、收益法和成本法測算出的價(jià)值基本一致。在房地產(chǎn)價(jià)格存在泡沫的情況下，市場法測算出的價(jià)值會大大高于收益法測算出的價(jià)值。換句話說，如果市場法測算出的價(jià)值大大高于收益法測算出的價(jià)值，則說明房地產(chǎn)的價(jià)值被市場高估或者存在一定的泡沫。當(dāng)成本法測算出的價(jià)值（在不考慮外部折舊的情況下）大大高于市場法或收益法測算出的價(jià)值，則說明房地產(chǎn)供大于求或者市場不景氣；反之，則說明房地產(chǎn)供不應(yīng)求或者市場景氣。 評估價(jià)值雖然不是事實(shí)，但當(dāng)為交易目的而估價(jià)時(shí)，評估價(jià)值與成交價(jià)格卻有著密切的關(guān)系。由于缺乏完全市場，房地產(chǎn)交易往往需要專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)為交易當(dāng)事人提供要價(jià)或出價(jià)的參考依據(jù)，或者提供議價(jià)的基礎(chǔ)。在這種情況下，房地產(chǎn)的評估價(jià)值往往會成為房地產(chǎn)的成交價(jià)格。但值得注意的是，由于估價(jià)師的專業(yè)知識、經(jīng)驗(yàn)、職業(yè)道德等情況的不同，同一宗房地產(chǎn)，不同的估價(jià)師評估出的價(jià)值往往不同。但稱職的估價(jià)師所評估出的價(jià)值應(yīng)當(dāng)是基本一致的，彼此之間的差異會在合理的誤差范圍內(nèi)。 由上可見，要求評估的是客觀合理的價(jià)值，而實(shí)際評估出的可能是帶有房地產(chǎn)估價(jià)師個(gè)人主觀因素的價(jià)值，這兩者又都可能與估價(jià)對象在市場上真正交易的成交價(jià)格不同。但從理論上講，一個(gè)良好的評估價(jià)值＝正常成交價(jià)格＝市場價(jià)格。 三、市場價(jià)值和非市場價(jià)值 不論何種類型的房地產(chǎn)評估價(jià)值均是推測估價(jià)對象在一定條件下最可能的價(jià)格。這是一組按照價(jià)值前提或者說評估價(jià)值的本質(zhì)來劃分的房地產(chǎn)價(jià)值。 （一）市場價(jià)值 市場價(jià)值（market value MV）過去稱為公開市場價(jià)值（open market value MV），是多數(shù)估價(jià)項(xiàng)目需要評估的價(jià)值類型，國內(nèi)外對它有許多定義，這些定義雖然表述上不完全一致，但內(nèi)涵基本相同，是指估價(jià)對象在滿足下列條件下進(jìn)行交易最可能的價(jià)格： （1）交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的—賣者不是被迫地將房地產(chǎn)賣給個(gè)定的買者，買者不是被迫地從特定的賣者那里購買房地產(chǎn)。 （2）交易雙方是出于利己動(dòng)機(jī)進(jìn)行交易的—交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求各自最大的利益。 （3）交易雙方是理性而謹(jǐn)慎的，并且了解交易對象、知曉市場行情—交易雙方都是理性的，掌握充分的信息，賣方不是盲目地出售，買方不是盲目地購買。 （4）交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易—賣方不是急于出售，買方不是急于購買，交易對象在市場上進(jìn)行了合理時(shí)間的展示。 （5）不存在買者因特殊興趣而給予附加出價(jià)—例如，房地產(chǎn)開發(fā)商可能對相鄰的一宗狹長地塊比別人更感興趣，因?yàn)橛辛诉@塊土地，他就能更充分地進(jìn)行整體開發(fā)。 市場價(jià)值還有一些隱含條件，包括：①最高最佳使用；②繼續(xù)使用（對于企業(yè)而言即為持續(xù)經(jīng)營）；③市場參與者的集體觀念和行為。 如果給市場價(jià)值下個(gè)簡要的定義，那么它是理性而謹(jǐn)慎的交易雙方，處于利己動(dòng)機(jī)，有較充裕的時(shí)間，在了解交易對象，知曉市場行情下自愿進(jìn)行交易最可能的價(jià)格。 征收國有土地上單位和個(gè)人的房屋雖然是強(qiáng)制性的，不符合上述市場價(jià)值形成條件中的“交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的”，但因?yàn)橐耙婪ńo予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益”，所以，房屋征收估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。 8．公開市場價(jià)值是指下列條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格（　）。（2006年試題） A．賣方和買方掌握必要的市場信息 B．賣方具有必要的專業(yè)知識，并了解交易對象 C．買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價(jià) D．賣方和買方追求各自利益的最大化 E．賣方和買方急于完成交易 答案：AD 9．城市房屋拆遷是強(qiáng)制性的，其行為不符合市場價(jià)值形成中的交易雙方自愿進(jìn)行交易的條件，所以城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)采用非市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。（　）（2003、2007年試題） 答案： 2009房地產(chǎn)估價(jià)師考前輔導(dǎo)精講班 《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值-2（下） （二）非市場價(jià)值 在實(shí)際估價(jià)中，有些估價(jià)項(xiàng)目的要求評估的是在不符合市場價(jià)值形成的條件中的一個(gè)或多個(gè)條件下最可能的價(jià)格。凡不符合上述市場價(jià)值形成條件中任意一條的價(jià)值，均為非市場價(jià)值。因此，非市場價(jià)值不是一種價(jià)值，而對市場價(jià)值以外的各種價(jià)值的一個(gè)概況性稱呼。非市場價(jià)值主要有快速變現(xiàn)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、在用價(jià)值、殘余價(jià)值和投資價(jià)值。市場價(jià)值和這五種非市場價(jià)值，可以說是六種基本價(jià)值類型。它們是一組按照價(jià)值前提或者說是評估價(jià)值的本質(zhì)來劃分的價(jià)值。 1．快速變現(xiàn)值 快速變現(xiàn)值是指不符合市場價(jià)值形成條件中的“交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易”下最可能的價(jià)格。由于房地產(chǎn)難以變現(xiàn)，如果交易時(shí)間較短（如銷售期短于正?；蚝侠淼匿N售期），則其最可能的價(jià)格較低，因此快速變現(xiàn)價(jià)值通常低于市場價(jià)值。例如，賣者因某種原因急于脫手房地產(chǎn)而要求評估的價(jià)值即為快速變現(xiàn)價(jià)值。 2．謹(jǐn)慎價(jià)值 謹(jǐn)慎價(jià)值是指在存在不確定性因素的情況下遵守謹(jǐn)慎原則評估出的價(jià)值。謹(jǐn)慎原則見本書第五章第七節(jié)。謹(jǐn)慎價(jià)值通常低于市場價(jià)值。例如，為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，要求評估的房地產(chǎn)抵押價(jià)值即為謹(jǐn)慎價(jià)值。 3．在用價(jià)值 在用價(jià)值是指在現(xiàn)狀使用下的價(jià)值。現(xiàn)狀使用包括目前的用途、規(guī)模、檔次等，它可能是最高最佳使用，也可能不是最高最佳使用。在用價(jià)值一般低于市場價(jià)值。但如果現(xiàn)狀使用是最高最佳使用的，則在用價(jià)值等于市場價(jià)值。 4．殘余價(jià)值 殘余價(jià)值是指在非繼續(xù)使用條件下的價(jià)值。它一般低于市場價(jià)值。例如，某個(gè)針對特定品牌進(jìn)行了裝飾裝修的餐廳，當(dāng)不再作為該種品牌的餐廳繼續(xù)經(jīng)營而出售時(shí)，該種裝飾裝修不但不會增加該餐廳的價(jià)值，反而會減少該餐廳的價(jià)值。因此，此時(shí)殘余價(jià)值會低于市場價(jià)值。但在征收國有土地上單位和個(gè)人的房屋情況下，雖然該餐廳也不會繼續(xù)經(jīng)營下去，但要假設(shè)繼續(xù)經(jīng)營來評估其市場價(jià)值，并據(jù)此給予拆遷補(bǔ)償。 5．投資價(jià)值 投資價(jià)值一詞有兩種含義：一是指值得投資，例如人們在為某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目或某項(xiàng)資產(chǎn)做銷售宣傳時(shí)，經(jīng)常稱其具有投資價(jià)值；二是指從某個(gè)特定的投資者（即某個(gè)具體的投資者）的角度來衡量的價(jià)值。這里所講的投資價(jià)值指的是后者。因此，某一房地產(chǎn)的投資價(jià)值，是指某個(gè)特定的投資者（如某個(gè)具體的購買者）基于個(gè)人的需要或意愿，對該房地產(chǎn)所評估出的價(jià)值。與此相比，該房地產(chǎn)的市場價(jià)值，是指該房地產(chǎn)對于一個(gè)典型的投資者（市場上抽象的一般投資者，他代表了市場上大多數(shù)人的觀點(diǎn)）的價(jià)值。即市場價(jià)值來源于市場參與者的共同價(jià)值判斷，是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值；投資價(jià)值是對特定的投資者而言的，是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)，市場價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值會因投資者的不同而不同。 6．在某一時(shí)點(diǎn)，投資價(jià)值是唯一的，而市場價(jià)值因投資者的不同而不同。（?。?003年考試試題） 答案： 7．房地產(chǎn)估價(jià)師從某個(gè)特定投資者的角度出發(fā)評估出的價(jià)值屬于（?。?。（2007年試題） A．市場價(jià)值 B．清算價(jià)值 C．快速變現(xiàn)價(jià)值 D．投資價(jià)值 答案：D 同一房地產(chǎn)之所以對不同的投資者有不同的投資價(jià)值，是因?yàn)椴煌耐顿Y者可能在開發(fā)建設(shè)成本或經(jīng)營費(fèi)用方面的優(yōu)勢不同、納稅狀況不同、對未來的信心不同等。所有這些因素都會影響投資者對該房地產(chǎn)未來收益能力的估計(jì)，從而影響投資者對該房地產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)。如果所有的投資者都作出相同的假設(shè)，也面臨相同的環(huán)境狀況，則投資價(jià)值與市場價(jià)值就會相等，但實(shí)際上很少出現(xiàn)這種情況。 評估投資價(jià)值與評估市場價(jià)值的方法一般是相同的：所不同的主要是參數(shù)取值。例如，投資價(jià)值與市場價(jià)值都可以采用收益法來評估—價(jià)值是預(yù)期未來凈收益的現(xiàn)值之和，但其中選取參數(shù)的立場不同。以折現(xiàn)率為例，評估市場價(jià)值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對應(yīng)的社會一般報(bào)酬率（即典型的投資者所要求的報(bào)酬率）；而評估投資價(jià)值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是某個(gè)特定的投資者所要求的最低報(bào)酬率（通常稱為最低期望收益率）。這個(gè)特定的投資者所要求的最低報(bào)酬率，可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對應(yīng)的社會一般報(bào)酬率。在凈收益方面，評估投資價(jià)值時(shí)通常采用的是稅后凈收益，即要扣除所得稅，而評估市場價(jià)值時(shí)通常采用的是稅前凈收益，即不扣除所得稅。另外，不同的投資者對未來凈收益的估計(jì)，有的可能是樂觀的，有的可能是悲觀的；而評估市場價(jià)值時(shí)，要求對未來凈收益的估計(jì)是客觀的。 投資者評估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值大于或等于該房地產(chǎn)的市場價(jià)格，是其投資行為（或交易）能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當(dāng)投資價(jià)值大于市場價(jià)格時(shí)，說明值得投資（購買）；反之，說明不值得投資（購買）。換一個(gè)角度講，每個(gè)房地產(chǎn)投資者對其擬投資（購買）的房地產(chǎn)都有一個(gè)心理價(jià)位，投資價(jià)值可以看成是這個(gè)心理價(jià)位。當(dāng)市場價(jià)格低于其心理價(jià)位時(shí)，投資者趨向于增加投資；反之，他們將向市場出售過去所投資的房地產(chǎn)。 就投資價(jià)值與市場價(jià)值相對而言，房地產(chǎn)估價(jià)通常是評估房地產(chǎn)的市場價(jià)值；但作為房地產(chǎn)估價(jià)師，評估房地產(chǎn)的投資價(jià)值為投資者決策提供參考，也是其服務(wù)的重要領(lǐng)域。例如，政府舉行國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓，有意購買者可能委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其能承受的最高購買價(jià)格，例如為其確定投標(biāo)報(bào)價(jià)提供參考依據(jù)。這就是一種投資價(jià)值評估。 8．在評估投資價(jià)值時(shí)，折現(xiàn)率是（　）。（2001年試題） A．社會一般的收益率 B．收益法中的資本化率 C．投資者要求的滿意收益率 D．投資者要求的最低收益率 答案：D 9．在評估投資價(jià)值時(shí)，采用的折現(xiàn)率是某個(gè)特定投資者所要求的，它應(yīng)高于與該房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度相對應(yīng)的社會一般報(bào)酬率。（?。?004年考試題） 答案： 四、買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)值 買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)值是一組房地產(chǎn)交易或有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為類型來劃分的房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值。 （一）買賣價(jià)格 買賣價(jià)格也稱為銷售價(jià)格，簡稱買賣價(jià)，是房地產(chǎn)權(quán)利人采取買賣方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人，由房地產(chǎn)權(quán)利人（作為賣方）收取或他人（作為買方）支付的貨幣或?qū)嵨?、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益。 （二）租賃價(jià)格 租賃價(jià)格通常稱為租金。有時(shí)稱為租價(jià)，在土地或以土地為主的情況下一般稱為地租，在土地與建筑物合在一起的情況下一般稱為房租，是房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付或出租人向承租人收取的貨幣或?qū)嵨?、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益。 在過去“提高公房租金”的城鎮(zhèn)住房制度改革中，把房租分為市場租金、商品租金、成本租金、準(zhǔn)成本租金和福利租金。其中，市場租金也稱為協(xié)議租金，是指由市場供求狀況決定的租金。商品租金也稱為全價(jià)租金，是指以房地產(chǎn)價(jià)值為基礎(chǔ)確定的租金，由房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤八項(xiàng)因素構(gòu)成。成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營成本確定的租金，由房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅五項(xiàng)因素構(gòu)成。準(zhǔn)成本租金是指接近但還達(dá)不到成本租金水平的租金。福利租金是指象征性收取的很低水平的租金。 真正的房租構(gòu)成因素應(yīng)當(dāng)包括：①地租；②房屋折舊費(fèi)，包括建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備和裝飾裝修的折舊費(fèi)；③維修費(fèi)；④管理費(fèi)；⑤投資利息；⑥保險(xiǎn)費(fèi)；⑦房地產(chǎn)稅（是房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收。目前屬于這種性質(zhì)的稅收有房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅）；⑧租賃費(fèi)用，如租賃代理費(fèi)；⑨租賃稅費(fèi)，如營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、租賃手續(xù)費(fèi)；⑩利潤。 實(shí)際中的房租可能包含著上述真正的房租構(gòu)成因素之外的費(fèi)用，例如可能包含家具設(shè)備使用費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、供暖費(fèi)、通信費(fèi)、有線電視費(fèi)等；也可能未包含上述真正的房租構(gòu)成因素的費(fèi)用，例如出租人與承租人約定維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等由承租人負(fù)擔(dān)。房租有的按使用面積計(jì)算，有的按建筑面積計(jì)算，有的按套或幢計(jì)算。其中，住宅一般是按使用面積或套計(jì)租，非住宅一般是按建筑面積計(jì)租。房租也有日租金、月租金和年租金。房租還有定額租金、定率租金（也稱為分成租金、百分比租金，零售商業(yè)用房通常采用這種租金）等。此外，還應(yīng)注意租賃價(jià)格與租賃權(quán)價(jià)格（承租人權(quán)益價(jià)值）是兩個(gè)不同的概念。 （三）抵押價(jià)值 在房地產(chǎn)抵押貸款中，一邊是未償還的貸款余額，一邊是抵押房地產(chǎn)的價(jià)值，貸款人希望在整個(gè)抵押期間，抵押房地產(chǎn)無論是在設(shè)立抵押權(quán)時(shí)的價(jià)值，還是隨著時(shí)間的流逝而變化直至實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)的價(jià)值，都要大于未償還的貸款余額，因?yàn)橹挥羞@樣才可能保障貸款收回。因此從理論上講，房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)是債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價(jià)款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。法定優(yōu)先受償款是假定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款以及其他法定優(yōu)先受償款，但不包括訴訟費(fèi)用、拍賣費(fèi)用、估價(jià)費(fèi)用、營業(yè)稅等拍賣、變賣的費(fèi)用和稅金。 但在實(shí)際房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，因在估價(jià)時(shí)尚難以明確設(shè)立抵押權(quán)的日期、貸款期限、貸款償還方式、債務(wù)人是否如期償還，以及不如期償還時(shí)將抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣的時(shí)間等估價(jià)所必要的前提條件，所以房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估只能演變?yōu)樵u估抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償款后的余額，通常具體為估價(jià)作業(yè)日期內(nèi)或者房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查看估價(jià)對象期間的某個(gè)日期（原則上為完成估價(jià)對象實(shí)地查看之日），假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。所謂估價(jià)作業(yè)日期，是指估價(jià)的起止日期，具體是自正式接受估價(jià)委托之日起至出具估價(jià)報(bào)告之日止的時(shí)間。此時(shí)的法定優(yōu)先受償款具體為假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~。而為了彌補(bǔ)這種抵押價(jià)值評估的缺陷，保障貸款收回，要求房地產(chǎn)抵押估價(jià)包括“估價(jià)對象變現(xiàn)能力分析”，向估價(jià)報(bào)告使用者作“估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時(shí)間變化對房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響”、“定期或者在房地產(chǎn)市場價(jià)格變化較快時(shí)對房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評估”等提示。當(dāng)房地產(chǎn)的抵押價(jià)值小于未償還的貸款余額時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求抵押人提供與不足的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)?；蛘咛崆扒鍍攤鶆?wù)。 下列公式將有助于對抵押價(jià)值的正確理解： 可見，抵押價(jià)值既不是經(jīng)過貸款成數(shù)“打折”或者扣除拍賣、變賣的費(fèi)用和稅金后的“凈值”，也不是不扣除法定優(yōu)先受償款下的“完全價(jià)值”。 ［例3-1］某商品住宅在建工程的建設(shè)用地面積25000㎡，擬建500套住宅，總建筑面積50000㎡，已完成總投資的80%。開發(fā)商以5000元/㎡的價(jià)格預(yù)售了其中100套，建筑面積共計(jì)10000㎡，預(yù)購人按房價(jià)的70%辦理了個(gè)人住房抵押貸款。開發(fā)商曾將該在建工程抵押貸款，目前該筆貸款余額為260萬元。開發(fā)商目前支付給施工單位的工程款比施工單位的實(shí)際投入少200萬元?，F(xiàn)評估該在建工程不存在預(yù)售期房且未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為2000萬元。當(dāng)?shù)赝愒诮üこ痰牡盅嘿J款成數(shù)一般為65%。請求取該在建工程的再次抵押價(jià)值。 ［解］該在建工程的再次抵押價(jià)值求取如下： 10．某已抵押房地產(chǎn)因債權(quán)實(shí)現(xiàn)需要強(qiáng)制處分而由法院委托估價(jià)，則估價(jià)結(jié)果通常是該房地產(chǎn)完整權(quán)利下的價(jià)值。（?。?007年試題） 答案： （四）保險(xiǎn)價(jià)值 保險(xiǎn)價(jià)值（insurable value）是將房地產(chǎn)投保時(shí)，為確定保險(xiǎn)金額提供參考依據(jù)而評估的價(jià)值。評估保險(xiǎn)價(jià)值時(shí)，估價(jià)對象的范圍應(yīng)視所投保的險(xiǎn)種而定。例如，投?；馂?zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，僅是有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物的價(jià)值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價(jià)值，通常具體是指建筑物的重建成本（或重置成本）和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失（如租金損失）。 12．評估房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，通常包括（?。＃?002年試題） A．重置成本＋土地使用權(quán)價(jià)值 B．重置成本＋土地使用權(quán)價(jià)值＋重置期間的經(jīng)濟(jì)損失 C．有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物價(jià)值＋可能的連帶損失 D．建筑安裝工程費(fèi)＋建造期間的經(jīng)濟(jì)損失 答案：C （五）計(jì)稅價(jià)值 計(jì)稅價(jià)值（assessed value）也稱為課稅價(jià)值，有些場合稱為計(jì)稅租金，是為稅務(wù)機(jī)關(guān)核定計(jì)稅依據(jù)提供參考而評估的房地產(chǎn)價(jià)值或租金。具體的計(jì)稅價(jià)值如何，要視稅種而定。例如，1986年9月15日國務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值或房產(chǎn)的租金收入，因此，房產(chǎn)稅的計(jì)稅價(jià)值是評估的房產(chǎn)原值或房產(chǎn)租金。1951年8月8日中央人民政府政務(wù)院（現(xiàn)國務(wù)院的前身）發(fā)布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，城市房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)，或者標(biāo)準(zhǔn)房地價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)房地租價(jià)。其中的標(biāo)準(zhǔn)房地價(jià)應(yīng)按房地坐落地區(qū)、房屋建筑情況并參酌當(dāng)?shù)匾话惴康鼗旌腺I賣價(jià)格分區(qū)、分類、分級評定。因此，當(dāng)時(shí)的城市房地產(chǎn)稅的計(jì)稅價(jià)值即是房地產(chǎn)市場價(jià)值或市場租金。除了房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅，征收土地增值稅、契稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅等，也需要評估有關(guān)計(jì)稅價(jià)值為稅務(wù)機(jī)關(guān)核定計(jì)稅依據(jù)提供參考。 （六）征收價(jià)值 征收價(jià)值是為國家征收房地產(chǎn)確定補(bǔ)償金額提供參考而評估的被征收房地產(chǎn)的價(jià)值。 美國雷利巴洛維教授在《土地資源經(jīng)濟(jì)學(xué)—不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》一書中的下列一段描述，較好地說明了房地產(chǎn)的成本、售價(jià)、抵押價(jià)值、課稅價(jià)值、征收價(jià)值之間的聯(lián)系和區(qū)別：不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的一些重要概念，可以用一個(gè)經(jīng)營者花費(fèi)5萬美元購置一塊建筑場地，然后再花費(fèi)20萬美元修建一幢辦公樓的例子來說明。這時(shí)他在他的財(cái)產(chǎn)中已投入25萬美元，表示投資成本的總和。當(dāng)他將該財(cái)產(chǎn)作為抵押貸款評估時(shí)，該財(cái)產(chǎn)只會有21萬美元的貸款價(jià)值，估稅員以13萬美元估定財(cái)產(chǎn)收稅價(jià)值。如果該財(cái)產(chǎn)所有者決定出售該財(cái)產(chǎn)，在與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人談妥以后，他決定標(biāo)價(jià)30萬美元。然而，在他確實(shí)得到標(biāo)價(jià)以前，他會發(fā)現(xiàn)自己的財(cái)產(chǎn)正是某種公共項(xiàng)目所需要的，可以得到27．5萬美元的征收價(jià)值。上面這5個(gè)數(shù)字中，每一個(gè)數(shù)字都代表著一種經(jīng)濟(jì)價(jià)值的衡量，每一個(gè)數(shù)字都有一種解釋和合理性。