房地產(chǎn)估價師《案例與分析》真題及答案

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1、問答題 (一) 某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬將其開發(fā)建設(shè)中的綜合樓一幢綜合樓作為抵押物向銀行申請貸 款，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該在建工程的抵押價值。注冊房地產(chǎn)評估師在實地查勘時獲 知該綜合樓的主體結(jié)構(gòu)已封頂，后續(xù)建設(shè)工程正在進行，建安工程整體形象進度達 65%， 擬選用假設(shè)開發(fā)法作為其中一種估價方法。請問： 1. 【題干】假設(shè)開發(fā)法的估價前提有哪幾種本次估價應(yīng)選擇哪種估價前提 【答案】假設(shè)開發(fā)法的估價前提有 3種：(1)估價對象仍然由其業(yè)主開發(fā)完成，這種估 價前提稱為“業(yè)主自行開發(fā)前提” ；(2)估價對象要被其業(yè)主資源轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，這 種估價前提稱為“自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提” ；(3)估價對

2、象要被迫轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，這種估 價前提稱為“被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”。 本次估價是房地產(chǎn)抵押估價，應(yīng)采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。 2. 【題干】在各種不同的估價前提下，假設(shè)開發(fā)法的測算主要有哪些差別 【答案】在不同的估價前提下，假設(shè)開發(fā)法測算的主要差別包括： (1) 預(yù)測出的后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期的長短不同。自行開發(fā)前提下，后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期就是正 常的后續(xù)建設(shè)期；而自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提和被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下，需要考慮轉(zhuǎn)讓的正常期 限，從而導(dǎo)致后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期發(fā)生變化。 (2) 后續(xù)開發(fā)的必要支出不同。自行開發(fā)前提下，指考慮后續(xù)開發(fā)的必要支出 ；而自愿 轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提和被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下，通常會產(chǎn)生新的“前期

3、費用”，在估價后續(xù)開發(fā)的 (3) 測算出的待開發(fā)房地產(chǎn)價值不同。一般情況下，自己開發(fā)前提下評估出的價值要 大自愿轉(zhuǎn)讓前提下的價值，自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值要大于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的 價值。 (二) 甲公司擬議其擁有的房地產(chǎn)作價與乙公司合資，委托房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估該房地產(chǎn)于 2015年6月5日的市場價值。房地產(chǎn)估價機構(gòu)采用比較法和成本法進行測算，并于 2015 年6月15日出具評估報告，其中載明估價報告使用期限為 1年。后甲乙兩公司合資事項 因故延期，于2016年9月20日重新啟動。由于原估價報告使用期限已過，鑒于在此期間 房地產(chǎn)市場并無明顯變化，甲公司要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)直接更改

4、原估價報告中的價值時 點、報告出具日期及報告使用期限，保留原估價結(jié)果后出具新的評估報告。請問： 1. 【題干】房地產(chǎn)估價結(jié)構(gòu)可否滿足甲公司的上述要求請簡述理由。 【答案】房地產(chǎn)估價報告不能滿足甲公司的上述要求。原估價報告使用期限已過，不 能直接使用原估價報告，超過使用期限的，需要重新進行估價、并出具新的估價報告。 2. 【題干】針對本案情況，在前次估價的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)估價機構(gòu)重新出具估價報告 應(yīng)補充哪些外部作業(yè)工作對原估價報告中兩種估價方法的測算內(nèi)容必須做出哪些具體調(diào)整 【答案】房地產(chǎn)估價機構(gòu)重新出具估價報告應(yīng)補充的外部作業(yè)工作包括： (1) 通過市場調(diào)查收集相似房地產(chǎn)的交易實例

5、資料、建安造價資料、房地產(chǎn)開發(fā)市政 配套費用等規(guī)費資料、開發(fā)利潤率資料等；收集房地產(chǎn)實物狀況和權(quán)益狀況的資料。 (2) 通過實地勘查確定建筑物折舊。 對原估價報告中兩種估價方法的測算內(nèi)容需要做出的調(diào)整包括: (1) 比較法：根據(jù)交易實例資料對可比實例成交價格進行調(diào)整；對可比房地產(chǎn)狀況進行 調(diào)整，主要是對房地產(chǎn)實物狀況和權(quán)益狀況進行調(diào)整，因為不知道這一年中估價對象是否 產(chǎn)生了新的債權(quán)債務(wù)，需要重點對房地產(chǎn)權(quán)益狀況進行調(diào)整。 (2) 成本法：首先需要調(diào)整折舊，然后根據(jù)建安造價資料、房地產(chǎn)開發(fā)市政配套費用 等規(guī)費資料，開發(fā)利潤率資料對各項成本和開發(fā)利潤率進行調(diào)整，計算建筑物重新構(gòu)建價 格。

6、 三、 李某于2015年6月向甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下稱甲公司)購置了一處商鋪，2015年9 月交房，裝修后即投入使用。同年 12月該房屋出現(xiàn)局部基礎(chǔ)沉陷，部分墻體開裂等質(zhì)量 問題，不能繼續(xù)使用。經(jīng)雙方協(xié)商，由甲公司負責(zé)修復(fù)并承擔(dān)其他損害賠償。 2016年6 月該房屋修復(fù)工程全部完成，已排除相關(guān)安全隱患，房屋達到正常使用條件，但雙方就其 他損害賠償問題未達成一致意見。雙方協(xié)商后決定委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)就其他損害賠償 的內(nèi)容及具體賠償金額提出建議并進行評估。 問題： 1. 【題干】若停業(yè)損失僅限于房屋修復(fù)期間的租金收益損失，請簡述采用報酬資本化 法測算的過程。 【答案】報酬資本金化測

7、算過程：(1)測算收益期；(2)確定月租金收益和運營費用，計 算月凈收益；(3)確定報酬率;(4)計算租金收益損失。 2. 【題干】除房屋修復(fù)費用和停業(yè)損失外，該項目損害賠償還應(yīng)包括哪些內(nèi)容 【答案】除房屋修復(fù)費用和停業(yè)損失外，該項目損害賠償還應(yīng)包括的內(nèi)容有： (1)房屋 使用人周轉(zhuǎn)安置費用；(2)房屋耐久性降低、導(dǎo)致剩余收益年限縮短的損失;(3)修復(fù)對臨近房 屋損壞的補償；(4)施工影響的補償；(5)修復(fù)后對承租人的心理減價；(6)補償協(xié)商長期未能得 到解決而消耗的相關(guān)費用。 單選題 (一) 1. 某臨街五層住宅樓，一梯兩戶，共 10套住宅，每套建筑面積相同，經(jīng)主題業(yè)主協(xié) 商一致并

8、報相關(guān)部門批注，在住宅樓屋頂安裝了可使用 10年的廣告位。收益歸全體業(yè)主 所有。目前該廣告位已對外出租，年租金 2萬元，剩余租賃期3年。合同約定租金按年支 付，違約金5萬元，現(xiàn)業(yè)主欲轉(zhuǎn)讓其位于樓頂?shù)囊惶鬃≌?，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行估 價，房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托進行了市場調(diào)查，了解到該地區(qū)無廣告位的類似住宅租售實 例較多，類似屋頂廣告位市場需求旺盛，年租金 3萬元。 1.【題干】本次住宅轉(zhuǎn)讓估價的估價對象范圍應(yīng)為 ()。 【選項】 A. 該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權(quán) B. 該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權(quán) C. 該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權(quán) D. 該頂層住宅和屋

9、頂廣告位的收益權(quán) 【答案】B 【解析】業(yè)主轉(zhuǎn)讓其位于頂層的一套住宅，轉(zhuǎn)讓估價時，估價對象范圍包括該住宅及 歸屬于該住宅的廣告位的收益權(quán)，該住宅樓共 10套，歸屬于該層住宅的是1/10的廣告位 的收益權(quán)。 2. 【題干】該估價項目最適宜采用的估價技術(shù)思路為 () 【選項】 A. 采用比較法、收益法評估住宅的市場價值 B. 采用比較法、收益法評估住宅和相應(yīng)廣告位的市場價值 C. 采用比較法、收益法評估住宅的市場價值，收益法評估相應(yīng)廣告位的收益權(quán)價值 D. 采用比較法、收益法評估住宅市場價值后，考慮廣告位的增值影響 【答案】C 【解析】該區(qū)域無廣告位的類似住宅租售實例較多，采

10、用比較法、收益法評估住宅的 市場價值，該廣告位現(xiàn)已出租，用收益法評估相應(yīng)廣告位的收益權(quán)價值。 3. 【題干】采用收益法評估該屋頂廣告位價值，最適宜的技術(shù)思路為 （）。 【選項】 A. 按市場租金評估該廣告位收益價值 B. 租約期內(nèi)按租約租金，租約期外按市場租金，評估該廣告位收益價值 C. 按市場租金評估該廣告位收益價值，再減去違約成本 D. 租約期內(nèi)按租約租金，租約期外按市場租金，評估該廣告位收益價值，再減去違約 成本 【答案】B 【解析】評估有租約限制的房地產(chǎn)價值，評估出租 ****益價值，租金期間應(yīng)采用租賃 合同約定的租金，即實際租金；租賃期間屆滿后應(yīng)采用市場租金。 4.

11、 【題干】對該套住宅進行房地產(chǎn)抵押估價，則估價對象范圍應(yīng)為 （）。 【選項】 A. 該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權(quán) B. 該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權(quán) C. 該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權(quán) D. 該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權(quán) 【答案】A 【解析】抵押價值評估時，估價對象為該頂層住宅，歸屬于該住宅的廣告位的收益權(quán) 不能單獨使用、也不可以獨立變現(xiàn)，不屬于抵押估價的范圍。 （二） 某房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托，為征收補償需要而評估一處位于市區(qū)的平方價值。該房 屋登記建筑面積為200m2，帶有院落，建有圍墻，院內(nèi)有一口水井。征收決定公告后， 業(yè)主在院內(nèi)自行搭建了 2

12、0m2的簡易房。 5. 【題干】本次估價的對象應(yīng)包括（）。 【選項】 A. 土地使用權(quán)、平房、簡易房、水井 B. 土地使用權(quán)、平房、水井 C. 土地使用權(quán)、平房、水井、圍墻 D. 土地使用權(quán)、平房、簡易房、水井、圍墻 【答案】C 【解析】征收估價對象范圍包括合法的被征收建筑物及占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán) 和其他不動產(chǎn)，不包括違法建筑和超過批準期限的臨時建筑。被征收的房屋價值評估不得 遺漏、虛構(gòu)評估對象。 6. 【題干】本估價項目最適宜采用的估計技術(shù)思路為 （） 【選項】 A. 采用批量估價方法進行評估 B. 采用標(biāo)準價調(diào)整法進行評估 C. 選用適宜估價方法進行個案評估

13、 D. 采用假設(shè)開發(fā)法進行個案評估 【答案】C 【解析】該平房有院落屬于個案，應(yīng)選用適宜估價方法進行個案評估。 【考點】 7. 【題干】采用比較估價時，適宜選為可比實例的是 （）。 【選項】 A. 周邊帶院落的類似平房 B. 周邊不帶院落的類似平房 C. 周邊新建商品住宅 D. 周邊成套二手住宅 【答案】A 【解析】選取可比實例的要求之一是可比實例房地產(chǎn)應(yīng)與估價對象房地產(chǎn)相似，具體 應(yīng)滿足下列要求：與估價對象區(qū)位相近、與估價對象用途相同、與估價對象權(quán)利性質(zhì)相 同、與估價對象檔次相同、與估價對象規(guī)模相當(dāng)。本題中，估價對象是帶有院落的平房， 因此應(yīng)選擇周圍帶院落的類似平房

14、作為可比實例。 （三） 甲公司擁有總建筑面積為 5320m2、土地面積為10000m2的廠區(qū)，土地性質(zhì)為出讓 工業(yè)用地。廠區(qū)圍墻內(nèi)建有5棟建筑物，其中，一棟辦公用房，建筑面積為 2000m2;兩棟 生產(chǎn)車間，建筑面積均為1500m2;鍋爐房和門衛(wèi)房各一棟，建筑面積分別為 200m2、 30m2。2014年11月甲公司因籌措資金需要向銀行申請了抵押貸款，還款方式為按月等 額還款，還款期限至2018年12月。2015年10月甲公司將廠區(qū)全部出租給乙公司使用， 租期10年，每年租金固定不變。乙公司承租后經(jīng)甲公司同意臨時加建了一棟職工宿舍 樓。2016年7月，甲公司因債務(wù)問題擬轉(zhuǎn)讓該廠區(qū)。 8.

15、 【題干】若甲公司抵押貸款時以整體房地產(chǎn)作為抵押物，最適宜采用的估價方法為 ()。 【選項】 A. 比較法和收益法 B. 成本法和假設(shè)開發(fā)法 C. 比較法和成本法 D. 收益法和成本法 【答案】D 【解析】工業(yè)房地產(chǎn)估價時采用較多的是成本法；甲公司將廠區(qū)全部出租給乙公司使 用，適宜選用收益法估價，因此以整體房地產(chǎn)作為抵押物時，最適宜采用的估價方法為收 益法和成本法。 9. 【題干】若甲公司抵押貸款時以部分房地產(chǎn)作為抵押物，最適宜作為抵押物的是 ()。 【選項】 A. 5棟共計5230m2的建筑物 B. 10000m2 土地使用權(quán) C. 鍋爐房和門衛(wèi)房的建筑物及其分攤的

16、土地使用權(quán) D. 生產(chǎn)車間的建筑物及其分攤的土地使用權(quán) 【答案】D 【解析】以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時該國有土地上的房 屋同時抵押；以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用 權(quán)同時抵押。 10. 【題干】甲公司轉(zhuǎn)讓該廠區(qū)時，評估其轉(zhuǎn)讓價值的內(nèi)涵為 （）。 【選項】 A. 土地使用權(quán)價值及全部建筑價值 B. 全部房地產(chǎn)價值-房地產(chǎn)因抵押、出租造成的價值減損額 C. 合法產(chǎn)權(quán)的全部房地產(chǎn)價值-承租人權(quán)益損失-貨款余額 D. 合法產(chǎn)權(quán)的全部房地產(chǎn)價值-承租人租金損失-貸款余額 【答案】C 【解析】轉(zhuǎn)讓價值=合法產(chǎn)權(quán)下的全部房地產(chǎn)價值-承租人權(quán)益損失-貸款余額?