房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》真題及答案

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1、問答題 (一) 某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬將其開發(fā)建設(shè)中的綜合樓一幢綜合樓作為抵押物向銀行申請貸 款，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該在建工程的抵押價(jià)值。注冊房地產(chǎn)評(píng)估師在實(shí)地查勘時(shí)獲 知該綜合樓的主體結(jié)構(gòu)已封頂，后續(xù)建設(shè)工程正在進(jìn)行，建安工程整體形象進(jìn)度達(dá) 65%， 擬選用假設(shè)開發(fā)法作為其中一種估價(jià)方法。請問： 1. 【題干】假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提有哪幾種本次估價(jià)應(yīng)選擇哪種估價(jià)前提 【答案】假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提有 3種：(1)估價(jià)對象仍然由其業(yè)主開發(fā)完成，這種估 價(jià)前提稱為“業(yè)主自行開發(fā)前提” ；(2)估價(jià)對象要被其業(yè)主資源轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，這 種估價(jià)前提稱為“自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提” ；(3)估價(jià)對

2、象要被迫轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，這種估 價(jià)前提稱為“被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”。 本次估價(jià)是房地產(chǎn)抵押估價(jià)，應(yīng)采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。 2. 【題干】在各種不同的估價(jià)前提下，假設(shè)開發(fā)法的測算主要有哪些差別 【答案】在不同的估價(jià)前提下，假設(shè)開發(fā)法測算的主要差別包括： (1) 預(yù)測出的后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期的長短不同。自行開發(fā)前提下，后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期就是正 常的后續(xù)建設(shè)期；而自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提和被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下，需要考慮轉(zhuǎn)讓的正常期 限，從而導(dǎo)致后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期發(fā)生變化。 (2) 后續(xù)開發(fā)的必要支出不同。自行開發(fā)前提下，指考慮后續(xù)開發(fā)的必要支出 ；而自愿 轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提和被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下，通常會(huì)產(chǎn)生新的“前期

3、費(fèi)用”，在估價(jià)后續(xù)開發(fā)的 (3) 測算出的待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值不同。一般情況下，自己開發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值要 大自愿轉(zhuǎn)讓前提下的價(jià)值，自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值要大于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的 價(jià)值。 (二) 甲公司擬議其擁有的房地產(chǎn)作價(jià)與乙公司合資，委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估該房地產(chǎn)于 2015年6月5日的市場價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)采用比較法和成本法進(jìn)行測算，并于 2015 年6月15日出具評(píng)估報(bào)告，其中載明估價(jià)報(bào)告使用期限為 1年。后甲乙兩公司合資事項(xiàng) 因故延期，于2016年9月20日重新啟動(dòng)。由于原估價(jià)報(bào)告使用期限已過，鑒于在此期間 房地產(chǎn)市場并無明顯變化，甲公司要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)直接更改

4、原估價(jià)報(bào)告中的價(jià)值時(shí) 點(diǎn)、報(bào)告出具日期及報(bào)告使用期限，保留原估價(jià)結(jié)果后出具新的評(píng)估報(bào)告。請問： 1. 【題干】房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)構(gòu)可否滿足甲公司的上述要求請簡述理由。 【答案】房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告不能滿足甲公司的上述要求。原估價(jià)報(bào)告使用期限已過，不 能直接使用原估價(jià)報(bào)告，超過使用期限的，需要重新進(jìn)行估價(jià)、并出具新的估價(jià)報(bào)告。 2. 【題干】針對本案情況，在前次估價(jià)的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)重新出具估價(jià)報(bào)告 應(yīng)補(bǔ)充哪些外部作業(yè)工作對原估價(jià)報(bào)告中兩種估價(jià)方法的測算內(nèi)容必須做出哪些具體調(diào)整 【答案】房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)重新出具估價(jià)報(bào)告應(yīng)補(bǔ)充的外部作業(yè)工作包括： (1) 通過市場調(diào)查收集相似房地產(chǎn)的交易實(shí)例

5、資料、建安造價(jià)資料、房地產(chǎn)開發(fā)市政 配套費(fèi)用等規(guī)費(fèi)資料、開發(fā)利潤率資料等；收集房地產(chǎn)實(shí)物狀況和權(quán)益狀況的資料。 (2) 通過實(shí)地勘查確定建筑物折舊。 對原估價(jià)報(bào)告中兩種估價(jià)方法的測算內(nèi)容需要做出的調(diào)整包括: (1) 比較法：根據(jù)交易實(shí)例資料對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整；對可比房地產(chǎn)狀況進(jìn)行 調(diào)整，主要是對房地產(chǎn)實(shí)物狀況和權(quán)益狀況進(jìn)行調(diào)整，因?yàn)椴恢肋@一年中估價(jià)對象是否 產(chǎn)生了新的債權(quán)債務(wù)，需要重點(diǎn)對房地產(chǎn)權(quán)益狀況進(jìn)行調(diào)整。 (2) 成本法：首先需要調(diào)整折舊，然后根據(jù)建安造價(jià)資料、房地產(chǎn)開發(fā)市政配套費(fèi)用 等規(guī)費(fèi)資料，開發(fā)利潤率資料對各項(xiàng)成本和開發(fā)利潤率進(jìn)行調(diào)整，計(jì)算建筑物重新構(gòu)建價(jià) 格。

6、 三、 李某于2015年6月向甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下稱甲公司)購置了一處商鋪，2015年9 月交房，裝修后即投入使用。同年 12月該房屋出現(xiàn)局部基礎(chǔ)沉陷，部分墻體開裂等質(zhì)量 問題，不能繼續(xù)使用。經(jīng)雙方協(xié)商，由甲公司負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)其他損害賠償。 2016年6 月該房屋修復(fù)工程全部完成，已排除相關(guān)安全隱患，房屋達(dá)到正常使用條件，但雙方就其 他損害賠償問題未達(dá)成一致意見。雙方協(xié)商后決定委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)就其他損害賠償 的內(nèi)容及具體賠償金額提出建議并進(jìn)行評(píng)估。 問題： 1. 【題干】若停業(yè)損失僅限于房屋修復(fù)期間的租金收益損失，請簡述采用報(bào)酬資本化 法測算的過程。 【答案】報(bào)酬資本金化測

7、算過程：(1)測算收益期；(2)確定月租金收益和運(yùn)營費(fèi)用，計(jì) 算月凈收益；(3)確定報(bào)酬率;(4)計(jì)算租金收益損失。 2. 【題干】除房屋修復(fù)費(fèi)用和停業(yè)損失外，該項(xiàng)目損害賠償還應(yīng)包括哪些內(nèi)容 【答案】除房屋修復(fù)費(fèi)用和停業(yè)損失外，該項(xiàng)目損害賠償還應(yīng)包括的內(nèi)容有： (1)房屋 使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用；(2)房屋耐久性降低、導(dǎo)致剩余收益年限縮短的損失;(3)修復(fù)對臨近房 屋損壞的補(bǔ)償；(4)施工影響的補(bǔ)償；(5)修復(fù)后對承租人的心理減價(jià)；(6)補(bǔ)償協(xié)商長期未能得 到解決而消耗的相關(guān)費(fèi)用。 單選題 (一) 1. 某臨街五層住宅樓，一梯兩戶，共 10套住宅，每套建筑面積相同，經(jīng)主題業(yè)主協(xié) 商一致并

8、報(bào)相關(guān)部門批注，在住宅樓屋頂安裝了可使用 10年的廣告位。收益歸全體業(yè)主 所有。目前該廣告位已對外出租，年租金 2萬元，剩余租賃期3年。合同約定租金按年支 付，違約金5萬元，現(xiàn)業(yè)主欲轉(zhuǎn)讓其位于樓頂?shù)囊惶鬃≌蟹康禺a(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估 價(jià)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托進(jìn)行了市場調(diào)查，了解到該地區(qū)無廣告位的類似住宅租售實(shí) 例較多，類似屋頂廣告位市場需求旺盛，年租金 3萬元。 1.【題干】本次住宅轉(zhuǎn)讓估價(jià)的估價(jià)對象范圍應(yīng)為 ()。 【選項(xiàng)】 A. 該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權(quán) B. 該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權(quán) C. 該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權(quán) D. 該頂層住宅和屋

9、頂廣告位的收益權(quán) 【答案】B 【解析】業(yè)主轉(zhuǎn)讓其位于頂層的一套住宅，轉(zhuǎn)讓估價(jià)時(shí)，估價(jià)對象范圍包括該住宅及 歸屬于該住宅的廣告位的收益權(quán)，該住宅樓共 10套，歸屬于該層住宅的是1/10的廣告位 的收益權(quán)。 2. 【題干】該估價(jià)項(xiàng)目最適宜采用的估價(jià)技術(shù)思路為 () 【選項(xiàng)】 A. 采用比較法、收益法評(píng)估住宅的市場價(jià)值 B. 采用比較法、收益法評(píng)估住宅和相應(yīng)廣告位的市場價(jià)值 C. 采用比較法、收益法評(píng)估住宅的市場價(jià)值，收益法評(píng)估相應(yīng)廣告位的收益權(quán)價(jià)值 D. 采用比較法、收益法評(píng)估住宅市場價(jià)值后，考慮廣告位的增值影響 【答案】C 【解析】該區(qū)域無廣告位的類似住宅租售實(shí)例較多，采

10、用比較法、收益法評(píng)估住宅的 市場價(jià)值，該廣告位現(xiàn)已出租，用收益法評(píng)估相應(yīng)廣告位的收益權(quán)價(jià)值。 3. 【題干】采用收益法評(píng)估該屋頂廣告位價(jià)值，最適宜的技術(shù)思路為 （）。 【選項(xiàng)】 A. 按市場租金評(píng)估該廣告位收益價(jià)值 B. 租約期內(nèi)按租約租金，租約期外按市場租金，評(píng)估該廣告位收益價(jià)值 C. 按市場租金評(píng)估該廣告位收益價(jià)值，再減去違約成本 D. 租約期內(nèi)按租約租金，租約期外按市場租金，評(píng)估該廣告位收益價(jià)值，再減去違約 成本 【答案】B 【解析】評(píng)估有租約限制的房地產(chǎn)價(jià)值，評(píng)估出租 ****益價(jià)值，租金期間應(yīng)采用租賃 合同約定的租金，即實(shí)際租金；租賃期間屆滿后應(yīng)采用市場租金。 4.

11、 【題干】對該套住宅進(jìn)行房地產(chǎn)抵押估價(jià)，則估價(jià)對象范圍應(yīng)為 （）。 【選項(xiàng)】 A. 該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權(quán) B. 該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權(quán) C. 該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權(quán) D. 該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權(quán) 【答案】A 【解析】抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，估價(jià)對象為該頂層住宅，歸屬于該住宅的廣告位的收益權(quán) 不能單獨(dú)使用、也不可以獨(dú)立變現(xiàn)，不屬于抵押估價(jià)的范圍。 （二） 某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托，為征收補(bǔ)償需要而評(píng)估一處位于市區(qū)的平方價(jià)值。該房 屋登記建筑面積為200m2，帶有院落，建有圍墻，院內(nèi)有一口水井。征收決定公告后， 業(yè)主在院內(nèi)自行搭建了 2

12、0m2的簡易房。 5. 【題干】本次估價(jià)的對象應(yīng)包括（）。 【選項(xiàng)】 A. 土地使用權(quán)、平房、簡易房、水井 B. 土地使用權(quán)、平房、水井 C. 土地使用權(quán)、平房、水井、圍墻 D. 土地使用權(quán)、平房、簡易房、水井、圍墻 【答案】C 【解析】征收估價(jià)對象范圍包括合法的被征收建筑物及占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán) 和其他不動(dòng)產(chǎn)，不包括違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑。被征收的房屋價(jià)值評(píng)估不得 遺漏、虛構(gòu)評(píng)估對象。 6. 【題干】本估價(jià)項(xiàng)目最適宜采用的估計(jì)技術(shù)思路為 （） 【選項(xiàng)】 A. 采用批量估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估 B. 采用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法進(jìn)行評(píng)估 C. 選用適宜估價(jià)方法進(jìn)行個(gè)案評(píng)估

13、 D. 采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行個(gè)案評(píng)估 【答案】C 【解析】該平房有院落屬于個(gè)案，應(yīng)選用適宜估價(jià)方法進(jìn)行個(gè)案評(píng)估。 【考點(diǎn)】 7. 【題干】采用比較估價(jià)時(shí)，適宜選為可比實(shí)例的是 （）。 【選項(xiàng)】 A. 周邊帶院落的類似平房 B. 周邊不帶院落的類似平房 C. 周邊新建商品住宅 D. 周邊成套二手住宅 【答案】A 【解析】選取可比實(shí)例的要求之一是可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)與估價(jià)對象房地產(chǎn)相似，具體 應(yīng)滿足下列要求：與估價(jià)對象區(qū)位相近、與估價(jià)對象用途相同、與估價(jià)對象權(quán)利性質(zhì)相 同、與估價(jià)對象檔次相同、與估價(jià)對象規(guī)模相當(dāng)。本題中，估價(jià)對象是帶有院落的平房， 因此應(yīng)選擇周圍帶院落的類似平房

14、作為可比實(shí)例。 （三） 甲公司擁有總建筑面積為 5320m2、土地面積為10000m2的廠區(qū)，土地性質(zhì)為出讓 工業(yè)用地。廠區(qū)圍墻內(nèi)建有5棟建筑物，其中，一棟辦公用房，建筑面積為 2000m2;兩棟 生產(chǎn)車間，建筑面積均為1500m2;鍋爐房和門衛(wèi)房各一棟，建筑面積分別為 200m2、 30m2。2014年11月甲公司因籌措資金需要向銀行申請了抵押貸款，還款方式為按月等 額還款，還款期限至2018年12月。2015年10月甲公司將廠區(qū)全部出租給乙公司使用， 租期10年，每年租金固定不變。乙公司承租后經(jīng)甲公司同意臨時(shí)加建了一棟職工宿舍 樓。2016年7月，甲公司因債務(wù)問題擬轉(zhuǎn)讓該廠區(qū)。 8.

15、 【題干】若甲公司抵押貸款時(shí)以整體房地產(chǎn)作為抵押物，最適宜采用的估價(jià)方法為 ()。 【選項(xiàng)】 A. 比較法和收益法 B. 成本法和假設(shè)開發(fā)法 C. 比較法和成本法 D. 收益法和成本法 【答案】D 【解析】工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)采用較多的是成本法；甲公司將廠區(qū)全部出租給乙公司使 用，適宜選用收益法估價(jià)，因此以整體房地產(chǎn)作為抵押物時(shí)，最適宜采用的估價(jià)方法為收 益法和成本法。 9. 【題干】若甲公司抵押貸款時(shí)以部分房地產(chǎn)作為抵押物，最適宜作為抵押物的是 ()。 【選項(xiàng)】 A. 5棟共計(jì)5230m2的建筑物 B. 10000m2 土地使用權(quán) C. 鍋爐房和門衛(wèi)房的建筑物及其分?jǐn)偟?/p>

16、土地使用權(quán) D. 生產(chǎn)車間的建筑物及其分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán) 【答案】D 【解析】以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國有土地上的房 屋同時(shí)抵押；以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用 權(quán)同時(shí)抵押。 10. 【題干】甲公司轉(zhuǎn)讓該廠區(qū)時(shí)，評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)值的內(nèi)涵為 （）。 【選項(xiàng)】 A. 土地使用權(quán)價(jià)值及全部建筑價(jià)值 B. 全部房地產(chǎn)價(jià)值-房地產(chǎn)因抵押、出租造成的價(jià)值減損額 C. 合法產(chǎn)權(quán)的全部房地產(chǎn)價(jià)值-承租人權(quán)益損失-貨款余額 D. 合法產(chǎn)權(quán)的全部房地產(chǎn)價(jià)值-承租人租金損失-貸款余額 【答案】C 【解析】轉(zhuǎn)讓價(jià)值=合法產(chǎn)權(quán)下的全部房地產(chǎn)價(jià)值-承租人權(quán)益損失-貸款余額?