房地產(chǎn)估價師理論與方法真題

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1、 2016年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考試真題 一、單項選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案只有 1個最符合 題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號 ） 1. 【題干】關(guān)于房地產(chǎn)估價誤差的說法，錯誤的是 （）。 A. 房地產(chǎn)估價難免會有誤差 B. 房地產(chǎn)評估價值與實際成交價的差異即為估價誤差 C. 不應采用一股物理測量的誤差標準來要求估價的誤差標準 D. 可通過嚴格履行估價程序來減小估價誤差 【答案】B 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。判斷一個評估 價值的誤差大小或準確性，理論上是將它與真實價值進行比較，實際中一股 是將它與合格的估價師的重新估價結(jié)果進行比較。由于真

2、實價值不可得知， 出現(xiàn)了替代真實價值的兩種選擇，即實際成交價格和合格的估價師的重新估 價結(jié)果。參見教材 P9【考點】 2. ［題干】關(guān)于房地產(chǎn)估價結(jié)栗的說法，獵誤的是 （）。 A. 估價結(jié)果是通過估價活動得出的估價對象價值或價格及提供的相關(guān)專 業(yè)意見 B. 注冊房地產(chǎn)估價師在完成估價之前應征求估價委托人對估價結(jié)果的意 見 C. 估價結(jié)果可能與估價對象在市場上進行交易的成交價格有所不同 D. 估價結(jié)果可能受注冊房地產(chǎn)估價師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響 ［答案】B ［解析】本題考查的是估價結(jié)果。不能在未估價之前就征求 委托人或估價利害關(guān)系人對估價結(jié)果的意見。參見教材 P35。 ［考點】

3、 3. ［題干】估價中應盡量采用多種估價方法，其主要原因是 （）。 A. 估價對象適宜采用多種方法估價 B. 各種估價方法都有一定的局限性 C. 各種估價方法之間具有理論統(tǒng)一性 D. 難以通過分析排除不適用的估價方法 ［答案】B ［解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價的持點。要求在估價中盡 量采用多種估價方法進行估價，就是考慮到不同估價方法都有局限。參見教 材P10o［考點】 4. ［題干】下列引起某商業(yè)房地產(chǎn)價格上漲的因索中，不屬于該商業(yè)房 地產(chǎn)價格自然增值因表的是 （）。 A. 該商業(yè)房地產(chǎn)所在地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展、人□增加 B. 該商業(yè)房地產(chǎn)附近修建地鐵、交通條件改善 C. 該商業(yè)房

4、地產(chǎn)所在區(qū)域規(guī)劃為城市中央商務(wù)區(qū) D. 該商業(yè)房地產(chǎn)擁有者聘用了優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè) ［答案】D ［解析】本題考查的是保值增值。外部經(jīng)濟、需求增加導致 稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價格上漲，是真正的房地 產(chǎn)自然增值。參見教材 P65o ［考點】 5. ［題干】下列估價對象區(qū)位狀況的描述中，不屬子位置狀況描述的是 （）。 A. 估價對象距離機場 35公里 B. 估價對象東面臨街，所臨街道為城市主干道 C. 估價對象建筑物坐北朝南 D. 估價對象附近有三條公交線路經(jīng)過 ［答案】D ［解析】本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述。房地產(chǎn)區(qū)位狀況 描述中的位置描述包括坐落、方位

5、、與相關(guān)場所的距離、臨街狀況、朝向、 樓層。參見教材P78o ［考點】 6. ［題干】下列影響房地產(chǎn)供求變化的因表中，不會引起房地產(chǎn)需求量 增加的是（）。 A. 消費者的收入水平增加 B. 該種房地產(chǎn)的價格水平下降 C. 該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升 D. 消費者預期該種房地產(chǎn)價格上漲 【答案】C【解析】本題考查的是房地產(chǎn)需求。一般地說，某種房地產(chǎn) 的價格如果上漲了，對其需求就會減少。參見教材 P8&【考點】 7. 【題干】購買一套建筑面積為 120，單價為18000元/的住宅，下列付 款方式，名義價格和實際價格相符的是 （）。 A. 于成交日期一年后一次性支付所有款項

6、B. 于成交日期一次性付清，給予 5%的優(yōu)惠 C. 于成交日期支付50萬元，余款在第一年年末支付 D. 首付50%余款以期限10年、年利率7%按月等額本息還款的泜押貸 款支付 【答案】D【解析】本題考查的是名義價格和實際價格。選項 D的名義價 格和實際價格是相等的，都是 216無元。參見教材 P113【考點】 8. ［題干】距離是衡量房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣最常見、最簡單的指標，其中相 對科字的距離指標是（）。 A. 空間直線距離 B. 交通線路距離 C. 交通時間距離 D. 經(jīng)濟距離 【答案】D【解析】本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因索。經(jīng)濟距離是更科字但 較復雜的一種距離，它是把交通時間

7、、交通費用統(tǒng)一用貨幣來衡量，以反映 距離。參見教材P132?！究键c】 9. 【題干】下列影響一套住房價格的因索中， 不屬于實物因索的是（）。 【選項】 A. 朝向 B. 保溫 C. 隔音 D. 戶型 【答案】A【解析】本題考查的是房地產(chǎn)實物因索。朝向是區(qū)位因索。 參見教材P125?！究键c】 10. 【題干】關(guān)子房地產(chǎn)估價合法原則及其運用的說法，正確的是 （）。 A. 只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象 B. 估價對象狀況必須是實際狀況 C. 以公益為目的字校教學樓可以作為抵押評估對象 D. 估價結(jié)果應是在依法判走的估價對象狀況下的價值或價格 【答案】D【解析】本題考查

8、的是合法原則。合法原則要求估價結(jié)果是 在依法判走的估價對象狀況下的價值或價格。參見教材 P155。 【考點】 11. 【題干】評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的價值時， 價值時點和估價對象的 狀況匹Ig正確的是（）。 A. 價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為現(xiàn)在狀況 B. 價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為未來狀況 C. 價值時點為未來，估價對象狀況為現(xiàn)在狀況 D. 價值時點為未來，估價對象狀況為未來狀況 【答案】B【解析】本題考查的是價值時點原則。在評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換 房屋的價值時，應持別注意兩點： （1）價值時點應與評估被征收房屋價值的 價值時點一致。（2）估價對象狀況，如期房的區(qū)位、用途

9、、建筑面積、建筑結(jié) 構(gòu)等，以房屋證收部門向房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具書面意見說明的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換 房屋狀況為依據(jù)。參見教材 P162。 【考點】 13.【題干】評估建筑面積為的住宅在 2016年9月30日前市場價格，下 列交易實例中最適合作為可比實例的是 （） 交易實例建筑面積（m2）用途成交價格（元/m2）成交日期區(qū)域交易情況 A. 甲 B. 乙 C. 丙 D. 丁 【答案】B【解析】本題考查的是?？杀葘嵗穷愃品康禺a(chǎn)中真實成交且 符合一走條件的，具體是指交易實例中交易方式適合估價目的、成交日期接 近價值時點、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的估價對象的類似房 地產(chǎn)等財產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益

10、。參見教材 P173。 【考點】 18. [題干】關(guān)于建筑物經(jīng)濟壽命說法，正確的是 （）。 A. 經(jīng)濟壽命主要由建筑物的質(zhì)量及地基穩(wěn)定性決定 B. 正常情況下，經(jīng)濟壽命長子自然壽命 C. 經(jīng)濟壽命與周圍環(huán)境，房地產(chǎn)市場狀況有關(guān) D. 建筑物更新改造后，自然壽命可以延長而經(jīng)濟壽命不變 【答案】C【解析】本題考查的是收益期和持有期的測算。建筑物經(jīng)濟 壽命主要甶市場決走，同類建筑物在不同地區(qū)的經(jīng)濟壽命可能不同，一般是 在建筑物設(shè)計使用年限的基礎(chǔ)上，根據(jù)建筑物的施工、使用、維護和更新改 造等狀況，以及周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場狀況等進行綜合分析判斷得出的。參 見教材P235。 【考點】 19.

11、 [題干】房地產(chǎn)的有租約限制價值等于 （）。 A. 無租約現(xiàn)值價值減承租 ****益價值 B. 出租****益價值加承租****益價值 C. 無租約現(xiàn)值價值減出租****益價值 D. 出租****益價值減承租****益價值 【答案】A【解析】本題考查的是出租 ****益價值。出租****益價值也 稱為有租約限制價值，無租約限制價值 =出租****益價值+承租****益價值， 所以有租約限制價值 =無租約限制價值-承租****益價值。參見教材 P106。 20. 【題干】運用市場提取法求取的報酬率可能與估價對象未來收益風險 不完全一致，其根本原因是 （）。 A. 能夠獲得的交易實

12、例數(shù)量較多 B. 所取得的報酬率是利用過去的數(shù)量求取的 C. 利用試錯法和內(nèi)插法求取報酬率時存在計算誤差 D. 可比實例采用了典型買者和賣者的期望報酬率并進行適當調(diào)整 【答案】B【解析】本題考查的是報酬率的求取方法。市場提取法求出 的報酬率反映的是人們頭腦巾過去而非未來的風險判斷，它可能不是估價對 象未來各期收益風險的可靠指針。參見教材 P250。 【考點】 21. 【題干】某房地產(chǎn)的年凈收益為 60萬元，建筑物價值為 200萬元，建筑 物資本化率為12% 土地使用年限為30年，土地報財率為6%該房地產(chǎn)的價 值為（）萬元。 【答案】C【解析】本題考查的是剩余技術(shù)。建筑物年收益額 =

13、建筑物 現(xiàn)值X建筑物的資本化率 =200X12%=24那么土地的年收益額 =60-24=36，土 地的價值=36x（P/A，6% 30）=38x1/6%x[1-1/]=495.53. 合計，房地產(chǎn)價值 =200+495.53=695.53萬元。參見教材 P257【考點】 24.【題干】通過房祖求取房地產(chǎn)凈收益，不應扣除 （）。 A. 空罝損失 B. 房產(chǎn)稅 C. 房屋折舊費 D. 房屋保險費 【答案】C【解析】本題考查的是凈收益的測算。運營費用是指維持房 地產(chǎn)正常使用或營業(yè)的必要支出， 包括房地產(chǎn)稅、房屋保險費、物業(yè)服務(wù)費、 管理費用、維修費、水電費等。參見教材 P2

14、3 &【考點】 26.［題干】下列引起房地產(chǎn)貶值直的因索中，屬于功能折舊的是 （）。 A. 寫字樓層高偏低 B?廠房受酸雨腐蝕 C. 住宅庫存量過大 D. 在建工程基礎(chǔ)不均勻沉降 【答案】A【解析】本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。功能折舊 也稱為無形損耗，是指因建筑物功能不足或過剩造成的建筑物價值減損。導 致建筑物功能不足或過剩的原因可能是科字技術(shù)進步， 人們的消費觀念改變， 過去的建筑標準過低，建筑設(shè)計上的缺陷等。參見教材 P296。 29. ［題干】關(guān)于假設(shè)開發(fā)法估價中開發(fā)經(jīng)營期、建設(shè)期、經(jīng)營期等之間關(guān) 系的說法，錯誤的是（）。 A. 開發(fā)經(jīng)營期可分為建設(shè)期和經(jīng)營期

15、 B. 建設(shè)期的起點與開發(fā)經(jīng)營期的起點相同 C. 經(jīng)營期可具體分為銷售期和運營期 D. 建設(shè)期和經(jīng)營期不會重疊 【答案】D【解析】本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期。在銷售 （含預售）的情 形下，建設(shè)期和經(jīng)營期有重疊。參見教材 P330【考點】 30. 【題干】當房地產(chǎn)價格持續(xù)上升或持續(xù)下降且各期上升或下降的數(shù)額 大致相同，宜選擇的估價方法是 （）。 A. 平均增減量去 B. 平均發(fā)展速度法 C. 移動平均法 D. 指數(shù)修句法 【答案】A【解析】本題考查的是平均增減量法。運用平均增減量法進 行預測的條件是，房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，并且各 期上升或下降的數(shù)額大致相同

16、，否則就不宜采用這種方法。參見教材 P349。 【考點】 33. 【題干】在國有土地上房屋征收評估中， 對已出租的房地產(chǎn)不考慮租 賃因索的影響。這一估價假設(shè)屬于 （）。 A. 未走事項假設(shè) B. 背離事實假設(shè) C. 不相一致假設(shè) D. 依據(jù)不足假設(shè) 【答案】B【解析】本題考查的是估價報告的組成。背離事實假設(shè)，是 指因估價目的的特殊需要、交易條件設(shè)定或約定，對估價對象狀況所做的與 估價對象在價值時點的狀況不一致的合理假定。例如，在國有土地上房屋證 收評估中，評估被征收房屋的價值不考慮被證收房屋租賃、抵押、查封等因 索的影響。參見教材 P413。 【考點】 34. 【題干】關(guān)子價

17、值時點的說法，錯誤的是 （）。 A. 價值時點可以是過去、現(xiàn)在或?qū)? B. 價值時點是甶估價目的決走的 C. 價值時點應與估價對象狀況對應的時點一致 D. 價值時點與實地查勘日期可以不一致 【答案】C【解析】本題考查的是價值時點原則。選項 C錯誤，價值時 點不一走與估價對象狀況對應的時點一致。參見教材 P162表5-1。 35. 【題干】關(guān)于估價師聲明的說法，正確的是 （）。 A. 估價師聲明是注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)的免責聲明 B. 估價師聲明中應對勤勉盡責估價做出承諾和保證 C. 未參與估價的注冊房地產(chǎn)估價師可以在估價師聲明上簽名 D.估價師聲明中應對估

18、價結(jié)果成立的條件作出提示和說明 【答案】B【解析】本題考查的是估價報告的組成。估價師聲明應寫明所 有參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師對其估價職業(yè)道德、專業(yè)勝任能力和勤勉盡 責估價等的承諾和保證。參見教材 P412【考點】 二、多項選擇題 1. 【題干】關(guān)于房地產(chǎn)估價要素的說法，正確的有 （）。 A. 估價目的取決于估價委托人對估價的實際需求 B. 估價對象由估價委托人和估價目的雙重決定 C?選取估價依據(jù)應有針對性，主要是根據(jù)估價對象和價值類型選取 D. 估價原則應根據(jù)價值類型和估價目的進行選擇 E. 估價程序是指完成估價項目所需要的各項工作進行的先后次序，不得 交叉或反復 【答案】

19、ABDE【解析】本題考查的是估價目的。在估價中選取股價依 據(jù)應有針對性，主要是根據(jù)估價目的和估價對象來選取。【考點】 三、判斷題 2. ［題干】房屋被征用為臨時安置用房，半年后返還時發(fā)現(xiàn)局部毀損， 補償金額應包括使用上的補償和相當于被征用房屋價值的補償。 （） ［選項】 A. A B. B ［答案】B ［解析】本題考查的是房地產(chǎn)征收征用的需要。 房地產(chǎn)被征用后毀損的, 補償金額應包括使用上的補償和相當于被征用房地產(chǎn)毀損前后價值之差的補 償；房地產(chǎn)被征用后滅失的， 補償金額應包括使用上的補償和相當于被征用房 地產(chǎn)價值的補償。 ［考點】 3. ［題干】某宗建筑用地紅線內(nèi)的給水

20、、排水、電力等基礎(chǔ)設(shè)施屬于該 宗土地的實物因素。（） ［選項】 A. A B. B ［答案】B ［解析】本題考查的是房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位的含義。如果是該房地 產(chǎn)內(nèi)部（用地紅線內(nèi)）的配套設(shè)施，則應屬于該房地產(chǎn)的實物因素。 ［考點】 4. ［題干】房地產(chǎn)投?；馂娘L險時的保險價值，通常不應包含不可能損 毀的土地價值。（） ［選項】 A. A B. B ［答案】A ［解析】本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計 稅價值和征收價值。投?；馂碾U時的保險價值，僅是有可能遭受火災損毀的 建筑物的價值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價值，通常 具體是指建筑物

21、的重置成本或重建成本和修復期間的經(jīng)濟損失 （如停產(chǎn)停業(yè) 損失、租金損失等）。 ［考點】 5. ［題干】在賣方市場下，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，通常會使房地 產(chǎn)價格下降。（） ［選項】 A. A B. B 【答案】B 【解析】本題考查的是稅收制度政策。一般地說，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié) 的稅收，會增加房地產(chǎn)開發(fā)成本， 從而會推動房地產(chǎn)價格上漲；相反，會使房 地產(chǎn)價格下降。 【考點】 6. 【題干】房地產(chǎn)市場價值評估應同時遵循獨立、客觀、公共原則，合 法原則，價值時點原則，替代原則，最高最佳利用原則。 （） 【答案】A【解析】本題考查的是房地產(chǎn)評估原則的含義。市場價值評

22、估應遵循獨立、客觀、公正原則，合法原則，價值時點原則，替代原則，最 高最利用原則。 【考點】 7. 【題干】房地產(chǎn)市場狀況調(diào)整不僅是交易日期調(diào)整，還包括一些其他 因素調(diào)整。（） 【答案】B【解析】本題考查的是市場狀況調(diào)整的含義。市場狀況調(diào)整 也成為交易日期調(diào)整。 【考點】 8. 【題干】比較法估價中進行房地產(chǎn)狀況調(diào)查，是把可比實例在其成交 日期的自身狀況下的價格， 調(diào)整為在價值時點的估價對象狀況下的價格。 （） 【答案】A【解析】本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義。進行房地產(chǎn) 狀況調(diào)整，是把可比實例在其自身下的價格，調(diào)整為在估價對象狀況下的價 格。 【考點】 10. 【題干】有獨特設(shè)

23、計或者只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)的房地 產(chǎn)通常采用成本法估價。（） 【答案】A 【解析】本題考查的是有獨特設(shè)計或者只針對特定使用者 的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，以及單獨的建筑物或者其裝飾裝修部分， 通常也是采用成本法估價。 【考點】 11. 【題干】運用分解法求取建筑物折舊時， 只存在不可修復的功能落后 折舊，不存在可修復的功能落后折舊。 （） 【答案】B 【解析】本題考查的是分解法。將物質(zhì)折舊項目分為可修 復項目和不可修復項目兩類。 【考點】 12. 【題干】在假設(shè)開發(fā)法的動態(tài)分析法中， 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值是 未來開發(fā)完成時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。 （） 【答

24、案】B【解析】本題考查的是假設(shè)開發(fā)法。但在動態(tài)分析法中，對于 未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，通常是預測它在未來開發(fā)完成之 時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值；但房地產(chǎn)市場較好而適宜預售的，則是預測它 在預售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值 ；當房地產(chǎn)市場不好而需要延遲銷售的， 則是預測它在延遲銷售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值?！究键c】 13. 【題干】運用平均發(fā)展速度法預測房地產(chǎn)價格時， 可對過去各期的發(fā) 展速度予以加權(quán)計算，權(quán)重應根據(jù)各期發(fā)展速度的大小，由小到大來確定。 （） 【答案】B【解析】本題考查的是平均發(fā)展速度法。由于越接近所預測 的價格對應的時間的發(fā)展速度對預測越重要，所以如果能用

25、不同的權(quán)重對過 去各期的發(fā)展速度予以加權(quán)后再計算其平均發(fā)展速度，就能使預測的價格更 接近或符合實際。至于在預測時究竟應采用哪種權(quán)重予以加權(quán)，一般需要根 據(jù)房地產(chǎn)價格的變動過程和趨勢以及房地產(chǎn)估價師的經(jīng)驗來判斷確定。 【考點】 14. 【題干】基準地價修正法估價結(jié)果的準確性， 主要取決于基準地價的 準確性以及調(diào)整系數(shù)的完整性和合理性。 （） 【答案】A【解析】本題考查的是基準地價修正法?；鶞实貎r修正法的 估價結(jié)果的準確性，主要取決于基準地價的準確性以及調(diào)整系數(shù)的完整性和 合理性。 【考點】 15. 【題干】在界定估價對象的范圍時，要特別注意是否不包括屬于房地 產(chǎn)的財產(chǎn)和包括房地產(chǎn)以外

26、的財產(chǎn)。 （） 【答案】A【解析】本題考查的是估價對象的確定。在界定估價對象的 范圍時，要特別注意是否不包括屬于房地產(chǎn)的財產(chǎn)和包括房地產(chǎn)以外的財產(chǎn)， 已經(jīng)同一標的物在抵押、征收、自愿轉(zhuǎn)讓、司法拍賣等不同的估價目的下， 估價對象的范圍可能應有所不同。 【考點】 問答題 (一)某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬將其開發(fā)建設(shè)中的綜合樓一幢綜合樓作為抵 押物向銀行申請貸款，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該在建工程的抵押價值。注 冊房地產(chǎn)評估師在實地查勘時獲知該綜合樓的主體結(jié)構(gòu)已封頂，后續(xù)建設(shè)工 程正在進行，建安工程整體形象進度達 65%擬選用假設(shè)開發(fā)法作為其中一 種估價方法。請問： 1. 【題干】假設(shè)開發(fā)法的估價

27、前提有哪幾種 ？本次估價應選擇哪種估價前 提？ 【答案】假設(shè)開發(fā)法的估價前提有 3種：(1)估價對象仍然由其業(yè)主開發(fā) 完成，這種估價前提稱為“業(yè)主自行開發(fā)前提” ；(2)估價對象要被其業(yè)主資 源轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，這種估價前提稱為“自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提” ；(3)估價 對象要被迫轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成， 這種估價前提稱為“被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”。 本次估價是房地產(chǎn)抵押估價，應采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。 2. 【題干】在各種不同的估價前提下，假設(shè)開發(fā)法的測算主要有哪些差 別？ 【答案】在不同的估價前提下，假設(shè)開發(fā)法測算的主要差別包括： (1) 預測出的后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期的長短不同。 自行開發(fā)前提下，

28、后續(xù)開發(fā)經(jīng) 營期就是正常的后續(xù)建設(shè)期 ；而自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提和被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下， 需 要考慮轉(zhuǎn)讓的正常期限，從而導致后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期發(fā)生變化。 (2) 后續(xù)開發(fā)的必要支出不同。 自行開發(fā)前提下，指考慮后續(xù)開發(fā)的必要 支出；而自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提和被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下， 通常會產(chǎn)生新的“前期費 用”，在估價后續(xù)開發(fā)的必要支出時，還應加上這部分的“前期費用”。 (3)測算出的待開發(fā)房地產(chǎn)價值不同。 般情況下，自己開發(fā)前提下評估 出的價值要大自愿轉(zhuǎn)讓前提下的價值，自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值要大于 被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值。 (二)甲公司擬議其擁有的房地產(chǎn)作價與乙公司合資，委托房地產(chǎn)評估機

29、構(gòu)評估該房地產(chǎn)于 2015年6月5日的市場價值。房地產(chǎn)估價機構(gòu)采用比較法 和成本法進行測算，并于 2015年6月15日出具評估報告，其中載明估價報 告使用期限為1年。后甲乙兩公司合資事項因故延期，于 2016年9月20日 重新啟動。由于原估價報告使用期限已過，鑒于在此期間房地產(chǎn)市場并無明 顯變化，甲公司要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)直接更改原估價報告中的價值時點、報 告出具日期及報告使用期限，保留原估價結(jié)果后出具新的評估報告。請問： 1. 【題干】房地產(chǎn)估價結(jié)構(gòu)可否滿足甲公司的上述要求 ？請簡述理由。 【答案】房地產(chǎn)估價報告不能滿足甲公司的上述要求。原估價報告使用 期限已過，不能直接使用原估價報

30、告， 超過使用期限的，需要重新進行估價、 并出具新的估價報告。 2. ［題干】針對本案情況，在前次估價的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)估價機構(gòu)重新 出具估價報告應補充哪些外部作業(yè)工作 ？對原估價報告中兩種估價方法的測 算內(nèi)容必須做出哪些具體調(diào)整 ？ ［答案】房地產(chǎn)估價機構(gòu)重新出具估價報告應補充的外部作業(yè)工作包括： (1)通過市場調(diào)查收集相似房地產(chǎn)的交易實例資料、 建安造價資料、房地 產(chǎn)開發(fā)市政配套費用等規(guī)費資料、開發(fā)利潤率資料等；收集房地產(chǎn)實物狀況和 權(quán)益狀況的資料。 (2)通過實地勘查確定建筑物折舊。 對原估價報告中兩種估價方法的測算內(nèi)容需要做出的調(diào)整包括： (1)比較法：根據(jù)交易實例資料對

31、可比實例成交價格進行調(diào)整 ；對可比房 地產(chǎn)狀況進行調(diào)整，主要是對房地產(chǎn)實物狀況和權(quán)益狀況進行調(diào)整，因為不 知道這一年中估價對象是否產(chǎn)生了新的債權(quán)債務(wù)，需要重點對房地產(chǎn)權(quán)益狀 況進行調(diào)整。 (2)成本法：首先需要調(diào)整折舊， 然后根據(jù)建安造價資料、 房地產(chǎn)開發(fā)市 政配套費用等規(guī)費資料，開發(fā)利潤率資料對各項成本和開發(fā)利潤率進行調(diào)整， 計算建筑物重新構(gòu)建價格。 三、 李某于2015年6月向甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下稱甲公司)購置了一 處商鋪，2015年9月交房，裝修后即投入使用。同年 12月該房屋出現(xiàn)局部 基礎(chǔ)沉陷，部分墻體開裂等質(zhì)量問題，不能繼續(xù)使用。經(jīng)雙方協(xié)商，由甲公 司負責修復并

32、承擔其他損害賠償。 2016年6月該房屋修復工程全部完成，已 排除相關(guān)安全隱患，房屋達到正常使用條件，但雙方就其他損害賠償問題未 達成一致意見。雙方協(xié)商后決定委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)就其他損害賠償?shù)膬?nèi) 容及具體賠償金額提出建議并進行評估。 問題： 1. 【題干】若停業(yè)損失僅限于房屋修復期間的租金收益損失，請簡述采 用報酬資本化法測算的過程。 【答案】報酬資本金化測算過程：(1)測算收益期；(2)確定月租金收益和 運營費用，計算月凈收益；(3)確定報酬率；(4)計算租金收益損失。 【考點】 2. ［題干】除房屋修復費用和停業(yè)損失外，該項目損害賠償還應包括哪 些內(nèi)容？ ［答案】除房屋修復費用和停業(yè)損失外，該項目損害賠償還應包括的內(nèi) 容有：(1)房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費用；(2)房屋耐久性降低、導致剩余收益年限 縮短的損失；(3)修復對臨近房屋損壞的補償；(4)施工影響的補償;(5)修復后 對承租人的心理減價；(6)補償協(xié)商長期未能得到解決而消耗的相關(guān)費用。