房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法真題

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1、 2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考試真題 一、單項(xiàng)選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案只有 1個(gè)最符合 題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào) ） 1. 【題干】關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)誤差的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是 （）。 A. 房地產(chǎn)估價(jià)難免會(huì)有誤差 B. 房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值與實(shí)際成交價(jià)的差異即為估價(jià)誤差 C. 不應(yīng)采用一股物理測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn) D. 可通過(guò)嚴(yán)格履行估價(jià)程序來(lái)減小估價(jià)誤差 【答案】B 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。判斷一個(gè)評(píng)估 價(jià)值的誤差大小或準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較，實(shí)際中一股 是將它與合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較。由于真

2、實(shí)價(jià)值不可得知， 出現(xiàn)了替代真實(shí)價(jià)值的兩種選擇，即實(shí)際成交價(jià)格和合格的估價(jià)師的重新估 價(jià)結(jié)果。參見教材 P9【考點(diǎn)】 2. ［題干】關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)栗的說(shuō)法，獵誤的是 （）。 A. 估價(jià)結(jié)果是通過(guò)估價(jià)活動(dòng)得出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格及提供的相關(guān)專 業(yè)意見 B. 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在完成估價(jià)之前應(yīng)征求估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)結(jié)果的意 見 C. 估價(jià)結(jié)果可能與估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上進(jìn)行交易的成交價(jià)格有所不同 D. 估價(jià)結(jié)果可能受注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響 ［答案】B ［解析】本題考查的是估價(jià)結(jié)果。不能在未估價(jià)之前就征求 委托人或估價(jià)利害關(guān)系人對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見。參見教材 P35。 ［考點(diǎn)】

3、 3. ［題干】估價(jià)中應(yīng)盡量采用多種估價(jià)方法，其主要原因是 （）。 A. 估價(jià)對(duì)象適宜采用多種方法估價(jià) B. 各種估價(jià)方法都有一定的局限性 C. 各種估價(jià)方法之間具有理論統(tǒng)一性 D. 難以通過(guò)分析排除不適用的估價(jià)方法 ［答案】B ［解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的持點(diǎn)。要求在估價(jià)中盡 量采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，就是考慮到不同估價(jià)方法都有局限。參見教 材P10o［考點(diǎn)】 4. ［題干】下列引起某商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因索中，不屬于該商業(yè)房 地產(chǎn)價(jià)格自然增值因表的是 （）。 A. 該商業(yè)房地產(chǎn)所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人□增加 B. 該商業(yè)房地產(chǎn)附近修建地鐵、交通條件改善 C. 該商業(yè)房

4、地產(chǎn)所在區(qū)域規(guī)劃為城市中央商務(wù)區(qū) D. 該商業(yè)房地產(chǎn)擁有者聘用了優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè) ［答案】D ［解析】本題考查的是保值增值。外部經(jīng)濟(jì)、需求增加導(dǎo)致 稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，是真正的房地 產(chǎn)自然增值。參見教材 P65o ［考點(diǎn)】 5. ［題干】下列估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況的描述中，不屬子位置狀況描述的是 （）。 A. 估價(jià)對(duì)象距離機(jī)場(chǎng) 35公里 B. 估價(jià)對(duì)象東面臨街，所臨街道為城市主干道 C. 估價(jià)對(duì)象建筑物坐北朝南 D. 估價(jià)對(duì)象附近有三條公交線路經(jīng)過(guò) ［答案】D ［解析】本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述。房地產(chǎn)區(qū)位狀況 描述中的位置描述包括坐落、方位

5、、與相關(guān)場(chǎng)所的距離、臨街狀況、朝向、 樓層。參見教材P78o ［考點(diǎn)】 6. ［題干】下列影響房地產(chǎn)供求變化的因表中，不會(huì)引起房地產(chǎn)需求量 增加的是（）。 A. 消費(fèi)者的收入水平增加 B. 該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平下降 C. 該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升 D. 消費(fèi)者預(yù)期該種房地產(chǎn)價(jià)格上漲 【答案】C【解析】本題考查的是房地產(chǎn)需求。一般地說(shuō)，某種房地產(chǎn) 的價(jià)格如果上漲了，對(duì)其需求就會(huì)減少。參見教材 P8&【考點(diǎn)】 7. 【題干】購(gòu)買一套建筑面積為 120，單價(jià)為18000元/的住宅，下列付 款方式，名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格相符的是 （）。 A. 于成交日期一年后一次性支付所有款項(xiàng)

6、B. 于成交日期一次性付清，給予 5%的優(yōu)惠 C. 于成交日期支付50萬(wàn)元，余款在第一年年末支付 D. 首付50%余款以期限10年、年利率7%按月等額本息還款的泜押貸 款支付 【答案】D【解析】本題考查的是名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。選項(xiàng) D的名義價(jià) 格和實(shí)際價(jià)格是相等的，都是 216無(wú)元。參見教材 P113【考點(diǎn)】 8. ［題干】距離是衡量房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣最常見、最簡(jiǎn)單的指標(biāo)，其中相 對(duì)科字的距離指標(biāo)是（）。 A. 空間直線距離 B. 交通線路距離 C. 交通時(shí)間距離 D. 經(jīng)濟(jì)距離 【答案】D【解析】本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因索。經(jīng)濟(jì)距離是更科字但 較復(fù)雜的一種距離，它是把交通時(shí)間

7、、交通費(fèi)用統(tǒng)一用貨幣來(lái)衡量，以反映 距離。參見教材P132?！究键c(diǎn)】 9. 【題干】下列影響一套住房?jī)r(jià)格的因索中， 不屬于實(shí)物因索的是（）。 【選項(xiàng)】 A. 朝向 B. 保溫 C. 隔音 D. 戶型 【答案】A【解析】本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物因索。朝向是區(qū)位因索。 參見教材P125?！究键c(diǎn)】 10. 【題干】關(guān)子房地產(chǎn)估價(jià)合法原則及其運(yùn)用的說(shuō)法，正確的是 （）。 A. 只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象 B. 估價(jià)對(duì)象狀況必須是實(shí)際狀況 C. 以公益為目的字校教學(xué)樓可以作為抵押評(píng)估對(duì)象 D. 估價(jià)結(jié)果應(yīng)是在依法判走的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格 【答案】D【解析】本題考查

8、的是合法原則。合法原則要求估價(jià)結(jié)果是 在依法判走的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格。參見教材 P155。 【考點(diǎn)】 11. 【題干】評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的價(jià)值時(shí)， 價(jià)值時(shí)點(diǎn)和估價(jià)對(duì)象的 狀況匹Ig正確的是（）。 A. 價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在狀況 B. 價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為未來(lái)狀況 C. 價(jià)值時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在狀況 D. 價(jià)值時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)對(duì)象狀況為未來(lái)狀況 【答案】B【解析】本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。在評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換 房屋的價(jià)值時(shí)，應(yīng)持別注意兩點(diǎn)： （1）價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)與評(píng)估被征收房屋價(jià)值的 價(jià)值時(shí)點(diǎn)一致。（2）估價(jià)對(duì)象狀況，如期房的區(qū)位、用途

9、、建筑面積、建筑結(jié) 構(gòu)等，以房屋證收部門向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具書面意見說(shuō)明的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換 房屋狀況為依據(jù)。參見教材 P162。 【考點(diǎn)】 13.【題干】評(píng)估建筑面積為的住宅在 2016年9月30日前市場(chǎng)價(jià)格，下 列交易實(shí)例中最適合作為可比實(shí)例的是 （） 交易實(shí)例建筑面積（m2）用途成交價(jià)格（元/m2）成交日期區(qū)域交易情況 A. 甲 B. 乙 C. 丙 D. 丁 【答案】B【解析】本題考查的是?？杀葘?shí)例是類似房地產(chǎn)中真實(shí)成交且 符合一走條件的，具體是指交易實(shí)例中交易方式適合估價(jià)目的、成交日期接 近價(jià)值時(shí)點(diǎn)、成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的估價(jià)對(duì)象的類似房 地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益

10、。參見教材 P173。 【考點(diǎn)】 18. [題干】關(guān)于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命說(shuō)法，正確的是 （）。 A. 經(jīng)濟(jì)壽命主要由建筑物的質(zhì)量及地基穩(wěn)定性決定 B. 正常情況下，經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)子自然壽命 C. 經(jīng)濟(jì)壽命與周圍環(huán)境，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況有關(guān) D. 建筑物更新改造后，自然壽命可以延長(zhǎng)而經(jīng)濟(jì)壽命不變 【答案】C【解析】本題考查的是收益期和持有期的測(cè)算。建筑物經(jīng)濟(jì) 壽命主要甶市場(chǎng)決走，同類建筑物在不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)壽命可能不同，一般是 在建筑物設(shè)計(jì)使用年限的基礎(chǔ)上，根據(jù)建筑物的施工、使用、維護(hù)和更新改 造等狀況，以及周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等進(jìn)行綜合分析判斷得出的。參 見教材P235。 【考點(diǎn)】 19.

11、 [題干】房地產(chǎn)的有租約限制價(jià)值等于 （）。 A. 無(wú)租約現(xiàn)值價(jià)值減承租 ****益價(jià)值 B. 出租****益價(jià)值加承租****益價(jià)值 C. 無(wú)租約現(xiàn)值價(jià)值減出租****益價(jià)值 D. 出租****益價(jià)值減承租****益價(jià)值 【答案】A【解析】本題考查的是出租 ****益價(jià)值。出租****益價(jià)值也 稱為有租約限制價(jià)值，無(wú)租約限制價(jià)值 =出租****益價(jià)值+承租****益價(jià)值， 所以有租約限制價(jià)值 =無(wú)租約限制價(jià)值-承租****益價(jià)值。參見教材 P106。 20. 【題干】運(yùn)用市場(chǎng)提取法求取的報(bào)酬率可能與估價(jià)對(duì)象未來(lái)收益風(fēng)險(xiǎn) 不完全一致，其根本原因是 （）。 A. 能夠獲得的交易實(shí)

12、例數(shù)量較多 B. 所取得的報(bào)酬率是利用過(guò)去的數(shù)量求取的 C. 利用試錯(cuò)法和內(nèi)插法求取報(bào)酬率時(shí)存在計(jì)算誤差 D. 可比實(shí)例采用了典型買者和賣者的期望報(bào)酬率并進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整 【答案】B【解析】本題考查的是報(bào)酬率的求取方法。市場(chǎng)提取法求出 的報(bào)酬率反映的是人們頭腦巾過(guò)去而非未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)判斷，它可能不是估價(jià)對(duì) 象未來(lái)各期收益風(fēng)險(xiǎn)的可靠指針。參見教材 P250。 【考點(diǎn)】 21. 【題干】某房地產(chǎn)的年凈收益為 60萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為 200萬(wàn)元，建筑 物資本化率為12% 土地使用年限為30年，土地報(bào)財(cái)率為6%該房地產(chǎn)的價(jià) 值為（）萬(wàn)元。 【答案】C【解析】本題考查的是剩余技術(shù)。建筑物年收益額 =

13、建筑物 現(xiàn)值X建筑物的資本化率 =200X12%=24那么土地的年收益額 =60-24=36，土 地的價(jià)值=36x（P/A，6% 30）=38x1/6%x[1-1/]=495.53. 合計(jì)，房地產(chǎn)價(jià)值 =200+495.53=695.53萬(wàn)元。參見教材 P257【考點(diǎn)】 24.【題干】通過(guò)房祖求取房地產(chǎn)凈收益，不應(yīng)扣除 （）。 A. 空罝損失 B. 房產(chǎn)稅 C. 房屋折舊費(fèi) D. 房屋保險(xiǎn)費(fèi) 【答案】C【解析】本題考查的是凈收益的測(cè)算。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是指維持房 地產(chǎn)正常使用或營(yíng)業(yè)的必要支出， 包括房地產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、 管理費(fèi)用、維修費(fèi)、水電費(fèi)等。參見教材 P2

14、3 &【考點(diǎn)】 26.［題干】下列引起房地產(chǎn)貶值直的因索中，屬于功能折舊的是 （）。 A. 寫字樓層高偏低 B?廠房受酸雨腐蝕 C. 住宅庫(kù)存量過(guò)大 D. 在建工程基礎(chǔ)不均勻沉降 【答案】A【解析】本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。功能折舊 也稱為無(wú)形損耗，是指因建筑物功能不足或過(guò)剩造成的建筑物價(jià)值減損。導(dǎo) 致建筑物功能不足或過(guò)剩的原因可能是科字技術(shù)進(jìn)步， 人們的消費(fèi)觀念改變， 過(guò)去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，建筑設(shè)計(jì)上的缺陷等。參見教材 P296。 29. ［題干】關(guān)于假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中開發(fā)經(jīng)營(yíng)期、建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期等之間關(guān) 系的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。 A. 開發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期

15、 B. 建設(shè)期的起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)相同 C. 經(jīng)營(yíng)期可具體分為銷售期和運(yùn)營(yíng)期 D. 建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期不會(huì)重疊 【答案】D【解析】本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期。在銷售 （含預(yù)售）的情 形下，建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期有重疊。參見教材 P330【考點(diǎn)】 30. 【題干】當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升或持續(xù)下降且各期上升或下降的數(shù)額 大致相同，宜選擇的估價(jià)方法是 （）。 A. 平均增減量去 B. 平均發(fā)展速度法 C. 移動(dòng)平均法 D. 指數(shù)修句法 【答案】A【解析】本題考查的是平均增減量法。運(yùn)用平均增減量法進(jìn) 行預(yù)測(cè)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，并且各 期上升或下降的數(shù)額大致相同

16、，否則就不宜采用這種方法。參見教材 P349。 【考點(diǎn)】 33. 【題干】在國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估中， 對(duì)已出租的房地產(chǎn)不考慮租 賃因索的影響。這一估價(jià)假設(shè)屬于 （）。 A. 未走事項(xiàng)假設(shè) B. 背離事實(shí)假設(shè) C. 不相一致假設(shè) D. 依據(jù)不足假設(shè) 【答案】B【解析】本題考查的是估價(jià)報(bào)告的組成。背離事實(shí)假設(shè)，是 指因估價(jià)目的的特殊需要、交易條件設(shè)定或約定，對(duì)估價(jià)對(duì)象狀況所做的與 估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況不一致的合理假定。例如，在國(guó)有土地上房屋證 收評(píng)估中，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值不考慮被證收房屋租賃、抵押、查封等因 索的影響。參見教材 P413。 【考點(diǎn)】 34. 【題干】關(guān)子價(jià)

17、值時(shí)點(diǎn)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是 （）。 A. 價(jià)值時(shí)點(diǎn)可以是過(guò)去、現(xiàn)在或?qū)?lái) B. 價(jià)值時(shí)點(diǎn)是甶估價(jià)目的決走的 C. 價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象狀況對(duì)應(yīng)的時(shí)點(diǎn)一致 D. 價(jià)值時(shí)點(diǎn)與實(shí)地查勘日期可以不一致 【答案】C【解析】本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。選項(xiàng) C錯(cuò)誤，價(jià)值時(shí) 點(diǎn)不一走與估價(jià)對(duì)象狀況對(duì)應(yīng)的時(shí)點(diǎn)一致。參見教材 P162表5-1。 35. 【題干】關(guān)于估價(jià)師聲明的說(shuō)法，正確的是 （）。 A. 估價(jià)師聲明是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的免責(zé)聲明 B. 估價(jià)師聲明中應(yīng)對(duì)勤勉盡責(zé)估價(jià)做出承諾和保證 C. 未參與估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師可以在估價(jià)師聲明上簽名 D.估價(jià)師聲明中應(yīng)對(duì)估

18、價(jià)結(jié)果成立的條件作出提示和說(shuō)明 【答案】B【解析】本題考查的是估價(jià)報(bào)告的組成。估價(jià)師聲明應(yīng)寫明所 有參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)其估價(jià)職業(yè)道德、專業(yè)勝任能力和勤勉盡 責(zé)估價(jià)等的承諾和保證。參見教材 P412【考點(diǎn)】 二、多項(xiàng)選擇題 1. 【題干】關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)要素的說(shuō)法，正確的有 （）。 A. 估價(jià)目的取決于估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)的實(shí)際需求 B. 估價(jià)對(duì)象由估價(jià)委托人和估價(jià)目的雙重決定 C?選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)有針對(duì)性，主要是根據(jù)估價(jià)對(duì)象和價(jià)值類型選取 D. 估價(jià)原則應(yīng)根據(jù)價(jià)值類型和估價(jià)目的進(jìn)行選擇 E. 估價(jià)程序是指完成估價(jià)項(xiàng)目所需要的各項(xiàng)工作進(jìn)行的先后次序，不得 交叉或反復(fù) 【答案】

19、ABDE【解析】本題考查的是估價(jià)目的。在估價(jià)中選取股價(jià)依 據(jù)應(yīng)有針對(duì)性，主要是根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象來(lái)選取?！究键c(diǎn)】 三、判斷題 2. ［題干】房屋被征用為臨時(shí)安置用房，半年后返還時(shí)發(fā)現(xiàn)局部毀損， 補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房屋價(jià)值的補(bǔ)償。 （） ［選項(xiàng)】 A. A B. B ［答案】B ［解析】本題考查的是房地產(chǎn)征收征用的需要。 房地產(chǎn)被征用后毀損的, 補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)毀損前后價(jià)值之差的補(bǔ) 償；房地產(chǎn)被征用后滅失的， 補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房 地產(chǎn)價(jià)值的補(bǔ)償。 ［考點(diǎn)】 3. ［題干】某宗建筑用地紅線內(nèi)的給水

20、、排水、電力等基礎(chǔ)設(shè)施屬于該 宗土地的實(shí)物因素。（） ［選項(xiàng)】 A. A B. B ［答案】B ［解析】本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。如果是該房地 產(chǎn)內(nèi)部（用地紅線內(nèi)）的配套設(shè)施，則應(yīng)屬于該房地產(chǎn)的實(shí)物因素。 ［考點(diǎn)】 4. ［題干】房地產(chǎn)投?；馂?zāi)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，通常不應(yīng)包含不可能損 毀的土地價(jià)值。（） ［選項(xiàng)】 A. A B. B ［答案】A ［解析】本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì) 稅價(jià)值和征收價(jià)值。投?；馂?zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，僅是有可能遭受火災(zāi)損毀的 建筑物的價(jià)值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價(jià)值，通常 具體是指建筑物

21、的重置成本或重建成本和修復(fù)期間的經(jīng)濟(jì)損失 （如停產(chǎn)停業(yè) 損失、租金損失等）。 ［考點(diǎn)】 5. ［題干】在賣方市場(chǎng)下，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，通常會(huì)使房地 產(chǎn)價(jià)格下降。（） ［選項(xiàng)】 A. A B. B 【答案】B 【解析】本題考查的是稅收制度政策。一般地說(shuō)，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié) 的稅收，會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)成本， 從而會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲；相反，會(huì)使房 地產(chǎn)價(jià)格下降。 【考點(diǎn)】 6. 【題干】房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估應(yīng)同時(shí)遵循獨(dú)立、客觀、公共原則，合 法原則，價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則，替代原則，最高最佳利用原則。 （） 【答案】A【解析】本題考查的是房地產(chǎn)評(píng)估原則的含義。市場(chǎng)價(jià)值評(píng)

22、估應(yīng)遵循獨(dú)立、客觀、公正原則，合法原則，價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則，替代原則，最 高最利用原則。 【考點(diǎn)】 7. 【題干】房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調(diào)整不僅是交易日期調(diào)整，還包括一些其他 因素調(diào)整。（） 【答案】B【解析】本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)整的含義。市場(chǎng)狀況調(diào)整 也成為交易日期調(diào)整。 【考點(diǎn)】 8. 【題干】比較法估價(jià)中進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)查，是把可比實(shí)例在其成交 日期的自身狀況下的價(jià)格， 調(diào)整為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格。 （） 【答案】A【解析】本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義。進(jìn)行房地產(chǎn) 狀況調(diào)整，是把可比實(shí)例在其自身下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià) 格。 【考點(diǎn)】 10. 【題干】有獨(dú)特設(shè)

23、計(jì)或者只針對(duì)特定使用者的特殊需要而開發(fā)的房地 產(chǎn)通常采用成本法估價(jià)。（） 【答案】A 【解析】本題考查的是有獨(dú)特設(shè)計(jì)或者只針對(duì)特定使用者 的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，以及單獨(dú)的建筑物或者其裝飾裝修部分， 通常也是采用成本法估價(jià)。 【考點(diǎn)】 11. 【題干】運(yùn)用分解法求取建筑物折舊時(shí)， 只存在不可修復(fù)的功能落后 折舊，不存在可修復(fù)的功能落后折舊。 （） 【答案】B 【解析】本題考查的是分解法。將物質(zhì)折舊項(xiàng)目分為可修 復(fù)項(xiàng)目和不可修復(fù)項(xiàng)目?jī)深悺?【考點(diǎn)】 12. 【題干】在假設(shè)開發(fā)法的動(dòng)態(tài)分析法中， 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值是 未來(lái)開發(fā)完成時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。 （） 【答

24、案】B【解析】本題考查的是假設(shè)開發(fā)法。但在動(dòng)態(tài)分析法中，對(duì)于 未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，通常是預(yù)測(cè)它在未來(lái)開發(fā)完成之 時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值；但房地產(chǎn)市場(chǎng)較好而適宜預(yù)售的，則是預(yù)測(cè)它 在預(yù)售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值 ；當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不好而需要延遲銷售的， 則是預(yù)測(cè)它在延遲銷售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。【考點(diǎn)】 13. 【題干】運(yùn)用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)， 可對(duì)過(guò)去各期的發(fā) 展速度予以加權(quán)計(jì)算，權(quán)重應(yīng)根據(jù)各期發(fā)展速度的大小，由小到大來(lái)確定。 （） 【答案】B【解析】本題考查的是平均發(fā)展速度法。由于越接近所預(yù)測(cè) 的價(jià)格對(duì)應(yīng)的時(shí)間的發(fā)展速度對(duì)預(yù)測(cè)越重要，所以如果能用

25、不同的權(quán)重對(duì)過(guò) 去各期的發(fā)展速度予以加權(quán)后再計(jì)算其平均發(fā)展速度，就能使預(yù)測(cè)的價(jià)格更 接近或符合實(shí)際。至于在預(yù)測(cè)時(shí)究竟應(yīng)采用哪種權(quán)重予以加權(quán)，一般需要根 據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程和趨勢(shì)以及房地產(chǎn)估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)來(lái)判斷確定。 【考點(diǎn)】 14. 【題干】基準(zhǔn)地價(jià)修正法估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性， 主要取決于基準(zhǔn)地價(jià)的 準(zhǔn)確性以及調(diào)整系數(shù)的完整性和合理性。 （） 【答案】A【解析】本題考查的是基準(zhǔn)地價(jià)修正法?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法的 估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性，主要取決于基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確性以及調(diào)整系數(shù)的完整性和 合理性。 【考點(diǎn)】 15. 【題干】在界定估價(jià)對(duì)象的范圍時(shí)，要特別注意是否不包括屬于房地 產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)和包括房地產(chǎn)以外

26、的財(cái)產(chǎn)。 （） 【答案】A【解析】本題考查的是估價(jià)對(duì)象的確定。在界定估價(jià)對(duì)象的 范圍時(shí)，要特別注意是否不包括屬于房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)和包括房地產(chǎn)以外的財(cái)產(chǎn)， 已經(jīng)同一標(biāo)的物在抵押、征收、自愿轉(zhuǎn)讓、司法拍賣等不同的估價(jià)目的下， 估價(jià)對(duì)象的范圍可能應(yīng)有所不同。 【考點(diǎn)】 問(wèn)答題 (一)某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬將其開發(fā)建設(shè)中的綜合樓一幢綜合樓作為抵 押物向銀行申請(qǐng)貸款，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該在建工程的抵押價(jià)值。注 冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師在實(shí)地查勘時(shí)獲知該綜合樓的主體結(jié)構(gòu)已封頂，后續(xù)建設(shè)工 程正在進(jìn)行，建安工程整體形象進(jìn)度達(dá) 65%擬選用假設(shè)開發(fā)法作為其中一 種估價(jià)方法。請(qǐng)問(wèn)： 1. 【題干】假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)

27、前提有哪幾種 ？本次估價(jià)應(yīng)選擇哪種估價(jià)前 提？ 【答案】假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提有 3種：(1)估價(jià)對(duì)象仍然由其業(yè)主開發(fā) 完成，這種估價(jià)前提稱為“業(yè)主自行開發(fā)前提” ；(2)估價(jià)對(duì)象要被其業(yè)主資 源轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱為“自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提” ；(3)估價(jià) 對(duì)象要被迫轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成， 這種估價(jià)前提稱為“被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”。 本次估價(jià)是房地產(chǎn)抵押估價(jià)，應(yīng)采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。 2. 【題干】在各種不同的估價(jià)前提下，假設(shè)開發(fā)法的測(cè)算主要有哪些差 別？ 【答案】在不同的估價(jià)前提下，假設(shè)開發(fā)法測(cè)算的主要差別包括： (1) 預(yù)測(cè)出的后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短不同。 自行開發(fā)前提下，

28、后續(xù)開發(fā)經(jīng) 營(yíng)期就是正常的后續(xù)建設(shè)期 ；而自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提和被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下， 需 要考慮轉(zhuǎn)讓的正常期限，從而導(dǎo)致后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期發(fā)生變化。 (2) 后續(xù)開發(fā)的必要支出不同。 自行開發(fā)前提下，指考慮后續(xù)開發(fā)的必要 支出；而自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提和被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下， 通常會(huì)產(chǎn)生新的“前期費(fèi) 用”，在估價(jià)后續(xù)開發(fā)的必要支出時(shí)，還應(yīng)加上這部分的“前期費(fèi)用”。 (3)測(cè)算出的待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值不同。 般情況下，自己開發(fā)前提下評(píng)估 出的價(jià)值要大自愿轉(zhuǎn)讓前提下的價(jià)值，自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值要大于 被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值。 (二)甲公司擬議其擁有的房地產(chǎn)作價(jià)與乙公司合資，委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)

29、構(gòu)評(píng)估該房地產(chǎn)于 2015年6月5日的市場(chǎng)價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)采用比較法 和成本法進(jìn)行測(cè)算，并于 2015年6月15日出具評(píng)估報(bào)告，其中載明估價(jià)報(bào) 告使用期限為1年。后甲乙兩公司合資事項(xiàng)因故延期，于 2016年9月20日 重新啟動(dòng)。由于原估價(jià)報(bào)告使用期限已過(guò)，鑒于在此期間房地產(chǎn)市場(chǎng)并無(wú)明 顯變化，甲公司要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)直接更改原估價(jià)報(bào)告中的價(jià)值時(shí)點(diǎn)、報(bào) 告出具日期及報(bào)告使用期限，保留原估價(jià)結(jié)果后出具新的評(píng)估報(bào)告。請(qǐng)問(wèn)： 1. 【題干】房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)構(gòu)可否滿足甲公司的上述要求 ？請(qǐng)簡(jiǎn)述理由。 【答案】房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告不能滿足甲公司的上述要求。原估價(jià)報(bào)告使用 期限已過(guò)，不能直接使用原估價(jià)報(bào)

30、告， 超過(guò)使用期限的，需要重新進(jìn)行估價(jià)、 并出具新的估價(jià)報(bào)告。 2. ［題干】針對(duì)本案情況，在前次估價(jià)的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)重新 出具估價(jià)報(bào)告應(yīng)補(bǔ)充哪些外部作業(yè)工作 ？對(duì)原估價(jià)報(bào)告中兩種估價(jià)方法的測(cè) 算內(nèi)容必須做出哪些具體調(diào)整 ？ ［答案】房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)重新出具估價(jià)報(bào)告應(yīng)補(bǔ)充的外部作業(yè)工作包括： (1)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查收集相似房地產(chǎn)的交易實(shí)例資料、 建安造價(jià)資料、房地 產(chǎn)開發(fā)市政配套費(fèi)用等規(guī)費(fèi)資料、開發(fā)利潤(rùn)率資料等；收集房地產(chǎn)實(shí)物狀況和 權(quán)益狀況的資料。 (2)通過(guò)實(shí)地勘查確定建筑物折舊。 對(duì)原估價(jià)報(bào)告中兩種估價(jià)方法的測(cè)算內(nèi)容需要做出的調(diào)整包括： (1)比較法：根據(jù)交易實(shí)例資料對(duì)

31、可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整 ；對(duì)可比房 地產(chǎn)狀況進(jìn)行調(diào)整，主要是對(duì)房地產(chǎn)實(shí)物狀況和權(quán)益狀況進(jìn)行調(diào)整，因?yàn)椴? 知道這一年中估價(jià)對(duì)象是否產(chǎn)生了新的債權(quán)債務(wù)，需要重點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)益狀 況進(jìn)行調(diào)整。 (2)成本法：首先需要調(diào)整折舊， 然后根據(jù)建安造價(jià)資料、 房地產(chǎn)開發(fā)市 政配套費(fèi)用等規(guī)費(fèi)資料，開發(fā)利潤(rùn)率資料對(duì)各項(xiàng)成本和開發(fā)利潤(rùn)率進(jìn)行調(diào)整， 計(jì)算建筑物重新構(gòu)建價(jià)格。 三、 李某于2015年6月向甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下稱甲公司)購(gòu)置了一 處商鋪，2015年9月交房，裝修后即投入使用。同年 12月該房屋出現(xiàn)局部 基礎(chǔ)沉陷，部分墻體開裂等質(zhì)量問(wèn)題，不能繼續(xù)使用。經(jīng)雙方協(xié)商，由甲公 司負(fù)責(zé)修復(fù)并

32、承擔(dān)其他損害賠償。 2016年6月該房屋修復(fù)工程全部完成，已 排除相關(guān)安全隱患，房屋達(dá)到正常使用條件，但雙方就其他損害賠償問(wèn)題未 達(dá)成一致意見。雙方協(xié)商后決定委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)就其他損害賠償?shù)膬?nèi) 容及具體賠償金額提出建議并進(jìn)行評(píng)估。 問(wèn)題： 1. 【題干】若停業(yè)損失僅限于房屋修復(fù)期間的租金收益損失，請(qǐng)簡(jiǎn)述采 用報(bào)酬資本化法測(cè)算的過(guò)程。 【答案】報(bào)酬資本金化測(cè)算過(guò)程：(1)測(cè)算收益期；(2)確定月租金收益和 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，計(jì)算月凈收益；(3)確定報(bào)酬率；(4)計(jì)算租金收益損失。 【考點(diǎn)】 2. ［題干】除房屋修復(fù)費(fèi)用和停業(yè)損失外，該項(xiàng)目損害賠償還應(yīng)包括哪 些內(nèi)容？ ［答案】除房屋修復(fù)費(fèi)用和停業(yè)損失外，該項(xiàng)目損害賠償還應(yīng)包括的內(nèi) 容有：(1)房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用；(2)房屋耐久性降低、導(dǎo)致剩余收益年限 縮短的損失；(3)修復(fù)對(duì)臨近房屋損壞的補(bǔ)償；(4)施工影響的補(bǔ)償;(5)修復(fù)后 對(duì)承租人的心理減價(jià)；(6)補(bǔ)償協(xié)商長(zhǎng)期未能得到解決而消耗的相關(guān)費(fèi)用。