房地產(chǎn)估價(jià)師考試系列：房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例改錯(cuò)總結(jié)

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1、案例分析應(yīng)試方法、技巧及全真模擬題 一、 內(nèi)容提要： 案例分析應(yīng)試方法、技巧，全真模擬題精講。 二、主要內(nèi)容： 第一部分　案例分析應(yīng)試方法、技巧 《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》這門課是房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法以及其他有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的基本概念、基本知識(shí)的綜合運(yùn)用，要求考生既要全面掌握估價(jià)理論和方法又要具有較豐富的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)案例與分析》試題包括問(wèn)答題、選擇題、指錯(cuò)題和改錯(cuò)題四種類型。 (一)問(wèn)答題和單項(xiàng)選擇題 問(wèn)答題和單項(xiàng)選擇題約占考題總分的50％，主要考查考生是否熟悉房地產(chǎn)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)與估價(jià)目的之間的關(guān)系，掌握各種主要房地產(chǎn)估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)與難點(diǎn)，掌握各種目的、

2、各種類型房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)及適用法律法規(guī)等。 (二)指錯(cuò)題和改錯(cuò)題 指錯(cuò)題和改錯(cuò)題約占考題總分的50％，是用指錯(cuò)、改錯(cuò)這種形式綜合考查考生對(duì)估價(jià)報(bào)告的寫作能力、估價(jià)方法的掌握程度(公式是否正確，參數(shù)是否準(zhǔn)確、計(jì)算是否正確等等)。 估價(jià)報(bào)告中的錯(cuò)誤種類繁多、不勝枚舉，是很難一一列出的，在這里作一個(gè)歸納總結(jié)，供大家在復(fù)習(xí)時(shí)參考，不夠完善之處，大家可以根據(jù)自己的估價(jià)實(shí)踐適當(dāng)補(bǔ)充。 1．估價(jià)報(bào)告內(nèi)容不完整，行文用詞不當(dāng) (1)估價(jià)報(bào)告內(nèi)容不完整，常見(jiàn)的有以下幾種情況： ①缺少委托估價(jià)方有關(guān)項(xiàng)目，如單位名稱、法人代表及住所(單位委托)或個(gè)人姓名和住所等(個(gè)人委托)； ②缺少受理估價(jià)方有關(guān)項(xiàng)

3、目，如名稱、住所，特別是估價(jià)資格等級(jí)； ③對(duì)估價(jià)對(duì)象沒(méi)有描述或描述不清(具體包括：估價(jià)對(duì)象名稱、坐落、面積、形狀、四至、用途、現(xiàn)狀、樓層、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、建成年月、規(guī)劃限制條件、建筑物利用現(xiàn)狀、建筑物建成年月、產(chǎn)權(quán)狀況沒(méi)有描述或描述不清（權(quán)屬性質(zhì)和土地使用年限）等等)； ④缺少估價(jià)目的或估價(jià)目的含糊不清； ⑤缺少估價(jià)時(shí)點(diǎn)； ⑥缺少價(jià)值定義或價(jià)值定義中價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)值內(nèi)涵表述不確切； ⑦估價(jià)依據(jù)不全和估價(jià)方法沒(méi)有說(shuō)明定義； ⑧缺少估價(jià)作業(yè)日期； ⑨估價(jià)結(jié)果缺少大寫、單價(jià)或貨幣單位等，用外幣表示時(shí)缺少相應(yīng)的匯率，等等。 ⑩缺估價(jià)原則 (2)行文、遣詞用句不當(dāng) 主要包括：①名詞

4、術(shù)語(yǔ)不準(zhǔn)確，如把估價(jià)日期錯(cuò)寫成估價(jià)期日。②用詞帶有強(qiáng)烈的感情色彩，如“該地區(qū)發(fā)展?jié)摿εc其他地區(qū)相比，不可同日而語(yǔ)”，這樣過(guò)分吹噓估價(jià)對(duì)象而貶低其他的做法是不可取的。③語(yǔ)意含糊，如“估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)每平方米建筑面積的價(jià)格大約在800元左右”。“大約”這樣的詞出現(xiàn)在估價(jià)結(jié)論中是不妥當(dāng)?shù)?但在表達(dá)一些判斷或推理時(shí)除外)。④邏輯不嚴(yán)謹(jǐn)，主要表現(xiàn)在前后沒(méi)有呼應(yīng)(如前面說(shuō)了上座率90％，后面計(jì)算時(shí)又沒(méi)有考慮進(jìn)去)，⑤數(shù)據(jù)來(lái)源沒(méi)有出處或是有錯(cuò)(如房地產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅的稅率錯(cuò)誤)。⑥判斷推理沒(méi)有充足的理由(如簡(jiǎn)單地下結(jié)論，卻沒(méi)有充足的理由支持結(jié)論)。 2．估價(jià)方法選擇不當(dāng) 例如，拆遷評(píng)估一般應(yīng)采用市場(chǎng)比較法，而

5、在估價(jià)報(bào)告中卻采用了其他估價(jià)方法且未說(shuō)明原因。根據(jù)2004年1月1日起實(shí)施的《房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》，“拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法。不具備采用市場(chǎng)比較法條件的，可以采用其他估價(jià)方法，并在估價(jià)報(bào)告中充分說(shuō)明原因”。 　3．估價(jià)方法應(yīng)用錯(cuò)誤 　(1)公式選用錯(cuò)誤 例如：收益法公式選用錯(cuò)誤，有限年限估價(jià)卻采用了無(wú)限年限公式。又如：比較法修正時(shí)修正系數(shù)的分子分母顛倒，用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算時(shí)未考慮銷售稅費(fèi)等。 (2)參數(shù)錯(cuò)誤 收益法中收益年限選用錯(cuò)誤。 (3)計(jì)算錯(cuò)誤 指一些簡(jiǎn)單的數(shù)學(xué)計(jì)算錯(cuò)誤，多層商業(yè)用房建筑面積累加后不等于總建筑面積等。還有些是較難看出的計(jì)算錯(cuò)誤。如用收益法算出了估價(jià)對(duì)

6、象 房地產(chǎn)的總體價(jià)值，卻又加上了其高檔裝修的成本價(jià)，或是又扣除了折舊費(fèi)用，實(shí)際上是進(jìn)行了重復(fù)計(jì)算。 (4)概念錯(cuò)誤 指估價(jià)方法中某些概念的理解錯(cuò)誤。如：成本法中的成本指的是客觀成本，卻采用了實(shí)際成本；收益法中的凈收益，指的是正常凈收益，卻采用了個(gè)別收益；比較法中案例選取少于3個(gè)，或案例交易時(shí)間過(guò)早、與估價(jià)對(duì)象在某項(xiàng)修正因素上差異超出標(biāo)準(zhǔn)等。此外，還容易常犯的概念錯(cuò)誤有：土地使用年限和建筑物經(jīng)濟(jì)壽命與折舊的關(guān)系問(wèn)題；環(huán)比指數(shù)與定基指數(shù)的區(qū)別問(wèn)題等等。 從以上分析不難看出，《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》是其他系列教材特別是《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》中基本知識(shí)、基本理論的綜合應(yīng)用。在應(yīng)試復(fù)習(xí)時(shí)應(yīng)著重

7、注意以下幾點(diǎn)： 第一，徹底地弄懂四大估價(jià)方法及基準(zhǔn)地價(jià)修正法是學(xué)好本門課的前提。因?yàn)闊o(wú)論是何種題型，均是從不同的側(cè)面考查考生對(duì)估價(jià)方法的理解程度、比較選擇和應(yīng)用技能，所以，通過(guò)具體的案例分析反復(fù)地研究各種估價(jià)方法應(yīng)是復(fù)習(xí)的重中之重。 第二，從以往的考題看，商業(yè)房地產(chǎn)和居住房地產(chǎn)估價(jià)是考試的主要內(nèi)容，另外中加強(qiáng)了《規(guī)范》內(nèi)容，系統(tǒng)學(xué)習(xí)《規(guī)范》勢(shì)在必行。所以復(fù)習(xí)時(shí)應(yīng)通過(guò)具體的案例不同估價(jià)目的，重點(diǎn)分析各類房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)，勿要眉毛胡子一把抓。 第三，房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)質(zhì)上是估價(jià)人員正確的認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)客觀存在的價(jià)值并將其科學(xué)地表達(dá)出來(lái)。影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素非常復(fù)雜，所以，弄清影響不同用途房地產(chǎn)價(jià)值的主

8、要因素是十分必要的，這在一定程度上也就決定了某些需要收集的估價(jià)資料。 第四，案例分析考題千變?nèi)f化，很難猜題，所以，復(fù)習(xí)時(shí)應(yīng)邊學(xué)習(xí)邊總結(jié)，舉一反三、融會(huì)貫通。圍繞案例分析，應(yīng)學(xué)會(huì)什么情況選用何種估價(jià)方法，針對(duì)選擇的估價(jià)方法應(yīng)收集哪些主要資料，正確處理估價(jià)方法具體運(yùn)用中各個(gè)環(huán)節(jié)的關(guān)鍵問(wèn)題。 第五，精讀大量的較規(guī)范的案例，并在自己的工作估價(jià)實(shí)踐中及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提高估價(jià)報(bào)告的寫作能力。 第六，考試答卷時(shí)，應(yīng)利用開卷考試這一特點(diǎn)。對(duì)于問(wèn)答題，應(yīng)力求內(nèi)容完整、重點(diǎn)突出、條理清晰。對(duì)于改錯(cuò)題，應(yīng)看清題意，是只要求指明錯(cuò)誤，還是要求既指明錯(cuò)誤并且改正?是否倒扣分等等。 《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》

9、一、綜述： 1、問(wèn)答：考估價(jià)的基本事項(xiàng)，估價(jià)目的、對(duì)象、時(shí)點(diǎn)（市場(chǎng)變化對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響），價(jià)值內(nèi)涵，技術(shù)路線，方法運(yùn)用過(guò)程中應(yīng)注意的問(wèn)題（如參數(shù)應(yīng)選取客觀值，計(jì)算折舊時(shí)應(yīng)用有效經(jīng)過(guò)年數(shù)和經(jīng)濟(jì)壽命）等。 2、單選：考適用法律、適用方法、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵。 3、挑錯(cuò)：考對(duì)估價(jià)的一般要求，對(duì)報(bào)告的熟悉程度，基本原理的一般應(yīng)用，估價(jià)方法掌握。 4、改錯(cuò)：考估價(jià)方法在應(yīng)用中的難點(diǎn)。 第一節(jié)：?jiǎn)柎鸺皢芜x題: 問(wèn)答題答題技巧： 1、解決的辦法是：仔細(xì)研究正確答案是分哪幾點(diǎn)分別回答的，他的思路是怎樣的。順著它的思路走，才能解決問(wèn)題。 2、另外，問(wèn)答題一般每題都有3~5個(gè)小點(diǎn)，在數(shù)量上也要有個(gè)

10、底。 3、條理清楚，論點(diǎn)突出，明顯 4、結(jié)構(gòu)清晰： 1 房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線： 確定房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過(guò)程。 1、什么是技術(shù)路線？路線的三個(gè)方面 2 價(jià)格內(nèi)涵，由目的確定 3 估價(jià)思路，由原則原理確定 4 估價(jià)方法，由估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類型、估價(jià)方法的適用條件及所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量決定。 2、技術(shù)路線與估價(jià)要求事項(xiàng)的關(guān)系？ ?、倥c估價(jià)方法：每種方法都體現(xiàn)了一種技術(shù)路線（p6） 　 ②與估價(jià)對(duì)象：估價(jià)技術(shù)路線反映了估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格形成過(guò)程。 　 ③與估價(jià)目的：目的決定內(nèi)涵，從而決定路線。對(duì)估價(jià)依據(jù)、估價(jià)所考慮的因素、采用的

11、價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)及估價(jià)方法均有影響。 ※ a、估價(jià)對(duì)象實(shí)體、權(quán)利狀況、區(qū)位與價(jià)值內(nèi)涵有密切關(guān)系。 b、不同類型房地產(chǎn)適用不同的估價(jià)方法，有不同技術(shù)路線。 d、估價(jià)對(duì)象狀況（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、舊建〉④房地、未來(lái)狀況的房地產(chǎn)要在未來(lái)狀況規(guī)劃狀況或是最佳利用下評(píng)估⑤含有其它資產(chǎn)的房地產(chǎn)） ④與估價(jià)時(shí)點(diǎn)：估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性。估價(jià)對(duì)象在不同的時(shí)點(diǎn)狀態(tài)是不同的。 ⑤與估價(jià)原則：技術(shù)路線反映價(jià)格形成過(guò)程，估價(jià)原則體現(xiàn)了價(jià)格形成原理，因而制定路線要遵守估價(jià)原則。 ⑥以上各項(xiàng)在確定技術(shù)路線時(shí)要全面考慮相關(guān)事項(xiàng)。 3、估價(jià)路線的確

12、定過(guò)程： 1 確定估價(jià)的基本事項(xiàng)（對(duì)象、目的、時(shí)點(diǎn)）；《規(guī)范》4.0.2條 2 確定價(jià)格內(nèi)涵（一定要先說(shuō)清楚）； 3 選擇適宜方法、途徑 4 方法應(yīng)用要點(diǎn)或者需要特殊處理的地方 二、價(jià)格解釋對(duì)價(jià)格有爭(zhēng)議、疑惑 1（對(duì)兩種正確結(jié)果分別解釋）哪些是影響價(jià)格的因素？ 2 從影響價(jià)格的因素入手 3 目的不同，價(jià)格類型不同； 4 時(shí)點(diǎn)不同，價(jià)格不同。（動(dòng)態(tài)價(jià)格）<市場(chǎng)環(huán)境、供求狀況均要變；估價(jià)對(duì)象也會(huì)變化><期限、成新、房地產(chǎn)狀況>； 5 交易狀況是否變化<權(quán)力束在限制約束下，交易狀況不同>； 6 估價(jià)原則<是否改變用途，最高最佳使用、違章建筑、臨時(shí)建筑〉； 7 估價(jià)方法<兩個(gè)機(jī)

13、構(gòu)評(píng)估，不同方法產(chǎn)生價(jià)格差異〉 三、 資料的搜集。 資料反映形成價(jià)格的影響因素，哪些因素對(duì)價(jià)格有影響就搜集哪些資料（影響的程度、方向、關(guān)系不同，要有針對(duì)性） 1、 一般資料： （1） 項(xiàng)目的有關(guān)資料：①估價(jià)目的（委托方提供）；②委托方基本情況（法人、住址、聯(lián)系電話）； ③項(xiàng)目有關(guān)文件。 （2） 估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的資料：① 一般性的；② 地區(qū)性的；③ 本類型房地產(chǎn)資料（商業(yè)、特殊物業(yè)） （3） 估價(jià)對(duì)象狀況的資料：土地的、房屋的位置、面積、權(quán)利狀況…… （4） 估價(jià)對(duì)象區(qū)域條件資料：① 交通。② 環(huán)境。③ 繁華程度。 （5） 相關(guān)法律、法規(guī)、政策。 2、 不同估價(jià)方

14、法應(yīng)收集的主要資料 （1） 市場(chǎng)法：① 交易實(shí)例及實(shí)例房地產(chǎn)狀況。② 不同交易情況價(jià)格差異的資料。③ 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)及利率方面的資料。④ 房地產(chǎn)狀況修正的有關(guān)技術(shù)資料。 （2） 成本法：① 土地取得成本方面的資料。② 土地開發(fā)和房屋建設(shè)方面的資料。③ 管理費(fèi)用方面的資料。④ 利息率、利潤(rùn)率、稅費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)方面的資料。⑤ 建筑物成新度、重新購(gòu)建價(jià)格方面的資料。⑥ 建筑物的折舊方面的資料。 （3） 收益法：① 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益或租賃收的資料。② 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)和類似房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用資料。③ 折舊、剩余收益年限等資料。④ 報(bào)酬率方面的資料。 （4） 假設(shè)開發(fā)法：① 同類房地產(chǎn)市

15、場(chǎng)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)狀況、未來(lái)趨勢(shì)。② 同類房地產(chǎn)市場(chǎng)售價(jià)。③ 同類項(xiàng)目開發(fā)周期、開發(fā)費(fèi)用。④ 同類項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)或收益資料。⑤ 折現(xiàn)率確定的有關(guān)資料。 估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式 A.0.1封面 （標(biāo)題：）房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 估價(jià)項(xiàng)目名稱：應(yīng)說(shuō)明項(xiàng)目全稱 委托方：應(yīng)說(shuō)明委托方全稱，個(gè)人委托的為個(gè)人的姓名 估價(jià)方：估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱 估價(jià)人員：參加本次估價(jià)的人員的姓名 估價(jià)作業(yè)日期：估價(jià)的起止年月日，即正式接受委托至完成估價(jià)報(bào)告之日。 估價(jià)報(bào)告編號(hào)：本報(bào)告書在估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部的編號(hào) A.0.2目錄 （標(biāo)題：）目錄 一、致委托方函……………………………………………………* * 頁(yè) 二、估價(jià)師聲明…………

16、…………………………………………* * 頁(yè) 三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件………………………………………* * 頁(yè) 四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告…………………………………………………* * 頁(yè) 五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告…………………………………………………* * 頁(yè) 六、附件……………………………………………………………* * 頁(yè) A.0.3致委托方函 （標(biāo)題：）致委托方函 致函對(duì)象（委托方的全稱） 致函正文（說(shuō)明估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)結(jié)果） 致函落款（估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱，并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，法定代表人簽名、蓋章） 致函日期（為致函的年月日） A.0.4估價(jià)師聲明 （標(biāo)題：）估價(jià)師聲明

17、我們鄭重聲明： 1我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。 2本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。 3我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有（或有已載明的）利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有（或有已載明的）個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。 4我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。 5我們已（或沒(méi)有）對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘（在本聲明中應(yīng)清楚地說(shuō)明哪些估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，哪些估價(jià)人員沒(méi)有對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘）。 6沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)

18、告提供了重要專業(yè)幫助（若有例外，應(yīng)說(shuō)明提供重要專業(yè)幫助者的姓名）。 7（其他需要聲明的事項(xiàng)） 參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名、蓋章（至少有一名） A.0.5估價(jià)的假設(shè)和限制條件： （標(biāo)題：）估價(jià)的假設(shè)和限制條件 （說(shuō)明本次估價(jià)的假設(shè)前提，未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無(wú)法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)，估價(jià)中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，本估價(jià)報(bào)告使用的限制條件） A.0.6估價(jià)結(jié)果報(bào)告 （標(biāo)題：）房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 [估價(jià)報(bào)告編號(hào)(與封面上的編號(hào)一致)] （一）委托方（說(shuō)明本估價(jià)項(xiàng)目的委托單位的全稱、法定代表人和住所，個(gè)人委托的為個(gè)人的姓名和住所） （二）估價(jià)方（說(shuō)明本估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)

19、機(jī)構(gòu)的全稱、法定代表人、住所、估價(jià)資格等級(jí)） （三）估價(jià)對(duì)象（概要說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的狀況，包括物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況。其中，對(duì)土地的說(shuō)明應(yīng)包括：名稱、坐落、面積、形狀、四至、周圍環(huán)境、景觀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)、水文狀況、規(guī)劃限制條件、利用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況；對(duì)建筑物的說(shuō)明應(yīng)包括：名稱、坐落、面積、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)施完備、平面布置、工程質(zhì)量、建成年月、維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況、公共配套設(shè)施完備程度、利用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況） （四）估價(jià)目的（說(shuō)明本次估價(jià)的目的和應(yīng)用方向） （五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)（說(shuō)明所評(píng)估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值對(duì)應(yīng)的年月日） （六）價(jià)值定義（說(shuō)明本次估價(jià)采用的價(jià)值標(biāo)

20、準(zhǔn)或價(jià)值內(nèi)涵） （七）估價(jià)依據(jù)（說(shuō)明本次估價(jià)依據(jù)的本房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，國(guó)家和地方的法律、法規(guī)，委托方提供的有關(guān)資料，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和搜集的有關(guān)資料） （八）估價(jià)原則（說(shuō)明本次估價(jià)遵循的房地產(chǎn)估價(jià)原則） （九）估價(jià)方法（說(shuō)明本次估價(jià)的思路和采用的方法以及這些估價(jià)方法的定義） （十）估價(jià)結(jié)果（說(shuō)明本次估價(jià)的最終結(jié)果，應(yīng)分別說(shuō)明總價(jià)和單價(jià)，并附大寫金額。若用外幣表示，應(yīng)說(shuō)明估價(jià)時(shí)點(diǎn)中國(guó)人民銀行公布的人民幣市場(chǎng)匯率中間價(jià)，并注明所折合的人民幣價(jià)格） （十一）估價(jià)人員（列出所有參加本次估價(jià)的人員姓名、估價(jià)資格或職稱，并由本人簽名、蓋章） （十二）估價(jià)作業(yè)日期（說(shuō)明本次估價(jià)的起止年月日）

21、 （十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（說(shuō)明本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期，可表達(dá)為到某個(gè)年月日止，也可表達(dá)為多長(zhǎng)期限，如一年） A.0.7估價(jià)技術(shù)報(bào)告 （標(biāo)題：）房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 （一）個(gè)別因素分析（詳細(xì)說(shuō)明、分析估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素） （二）區(qū)域因素分析（詳細(xì)說(shuō)明、分析估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素） （三）市場(chǎng)背景分析（詳細(xì)說(shuō)明、分析類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況，包括過(guò)去、現(xiàn)在和可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)） （四）最高最佳使用分析（詳細(xì)分析、說(shuō)明估價(jià)對(duì)象最高最佳使用） （五）估價(jià)方法選用（詳細(xì)說(shuō)明估價(jià)的思路和采用的方法及其理由） （六）估價(jià)測(cè)算過(guò)程（詳細(xì)說(shuō)明測(cè)算過(guò)程，參數(shù)確定等） （七）估價(jià)結(jié)果確定（詳細(xì)說(shuō)明估價(jià)結(jié)果

22、及其確定的理由） A.0.8附件 （標(biāo)題：）附件 估價(jià)對(duì)象的位置圖，四至和周圍環(huán)境圖，土地形狀圖，外觀和內(nèi)部照片，項(xiàng)目有關(guān)批準(zhǔn)文件，產(chǎn)權(quán)證明，估價(jià)中引用的其他專用文件資料，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資格證明等。 A.0.9制作要求： 估價(jià)報(bào)告應(yīng)做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應(yīng)有較好的質(zhì)量。紙張大小應(yīng)采用A4紙規(guī)格。 方法選用上的錯(cuò)誤 1、只使用了一種估價(jià)方法(規(guī)范5.1.2條) 2、能用市場(chǎng)法的沒(méi)有用(規(guī)范5.1.4條) 3、收益性房地產(chǎn)的估價(jià),未選用收益法作為一種方法(規(guī)范5.1.5條) 4、具有投資開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià),未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種方法(規(guī)范5.1.6

23、條) 5、適宜采用多種方法的,沒(méi)有采用多種方法進(jìn)行估價(jià) 6、估價(jià)方法的選用沒(méi)有結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)規(guī)定 7、選用方法不適用的（各種估價(jià)方法的適用條件） 市場(chǎng)法 1、選取可比實(shí)例應(yīng)符合下列條件(《理論》113頁(yè)) （1）處于同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū) （2）用途相同 （3）規(guī)模相當(dāng)（0.5≤實(shí)例/對(duì)象≤2） （4）檔次相當(dāng) （5）建筑結(jié)構(gòu)相同 （6）權(quán)利性質(zhì)相同 （7）時(shí)間接近(不超過(guò)1年) （8）交易類型與估價(jià)目的吻合 （9）應(yīng)為正常成交價(jià)或可修正為正常成交價(jià) （10）土地、建筑物、房地產(chǎn)相互匹配 （11）比較實(shí)例的數(shù)量不夠 2、建立價(jià)格可比

24、基礎(chǔ)時(shí)出錯(cuò) ①統(tǒng)一付款方式：注意名義價(jià)格實(shí)際價(jià)格成交價(jià)格 ②統(tǒng)一面積內(nèi)涵：建筑面積與使用面積、套內(nèi)面積等概念的內(nèi)涵 ③統(tǒng)一化為單價(jià)：有時(shí)需要對(duì)總價(jià)先進(jìn)行調(diào)整（《理論》116頁(yè)） ④統(tǒng)一幣種單位：注意匯率的方向 ⑤統(tǒng)一面積單位： 3、單項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整幅度超過(guò)了20%，或者各項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的綜合調(diào)整超過(guò)了30% 4、房地產(chǎn)狀況調(diào)整時(shí)，包括區(qū)位、實(shí)體、權(quán)益三方面；有時(shí)要進(jìn)行年限修正、容積率修正、樓層調(diào)整。（《理論》131頁(yè)）（見(jiàn)《案例》P247） 5、修正系數(shù)的確定沒(méi)有充足的理由 6、修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒 7、比較修正的方

25、向錯(cuò)誤 8、交易情況修正時(shí)表述不誤，應(yīng)說(shuō)“可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常價(jià)格高（低）多少”見(jiàn)《理論》（P197） 9、將期內(nèi)平均上升或下降與逐期平均上升或下降混淆 10、日期調(diào)整時(shí)指數(shù)選取不合適 11、可比實(shí)例成交日期應(yīng)精確到年月日或年月，日期調(diào)整時(shí)取100/100時(shí)，應(yīng)說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定或無(wú)波動(dòng) 12、環(huán)比與定基混淆 13、區(qū)域因素與個(gè)別因素混淆不清 14、區(qū)域因素與個(gè)別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒(méi)有結(jié)合估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的差異 15、區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒(méi)有與評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)結(jié)合起來(lái) 16、區(qū)域因素比較修正的內(nèi)涵理解錯(cuò)誤 17、比較修正項(xiàng)目有漏項(xiàng)，如地下室、

26、車庫(kù)等其他因素 18、間接因素與直接比較混淆不清 19、獲得價(jià)格與成交價(jià)格（《案例》P197） 20、區(qū)域、實(shí)物、權(quán)益修正時(shí)應(yīng)明確具體事項(xiàng)。 收益法 1、收益期限確定錯(cuò)誤 2、沒(méi)有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價(jià)格評(píng)估的依據(jù) 3、對(duì)于客觀收益沒(méi)有考慮到未來(lái)的變化 4、沒(méi)有考慮收租率、入住率、滿客率、公共流通比 5、收益計(jì)算中有關(guān)面積套錯(cuò) 6、凈收益一般以年為單位，看是否前后一致，是否有漏乘12、365等。 7、凈收益與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不一致（參見(jiàn)《案例》P204《理論》P162） 8、凈收益中未扣除無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值或正常利潤(rùn)、超額利潤(rùn)等（例加油站、百年老店、賓館，參見(jiàn)《案例》P93、P2

27、54） 9、價(jià)值重復(fù)計(jì)算，大堂、自用部分不應(yīng)單獨(dú)計(jì)算價(jià)值。（P216） 10、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不包含抵押貸款還本付息額、建筑物折舊費(fèi)、土地提攤費(fèi)，不包含所得稅、改擴(kuò)建費(fèi)用，但包含壽命比建筑物壽命短的設(shè)備、裝修的折舊費(fèi)，如電梯、鍋爐、地毯等。 《規(guī)范》5.3.8對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià),應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來(lái)可獲得收益的年限,選用對(duì)應(yīng)的有限年的收益法公式計(jì)算,凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。 對(duì)于土地和建筑物合一的估價(jià)對(duì)象,當(dāng)建筑物耐用年長(zhǎng)于或等于土地使用權(quán)年限時(shí),應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來(lái)可獲收益的年限,選用對(duì)應(yīng)的有限年的收益法公式計(jì)算,凈收益

28、中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。 對(duì)于土地和建筑物合一的估價(jià)對(duì)象,當(dāng)建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時(shí),可采用下列方式之一處理： （1）先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來(lái)可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有限年的收益法公式計(jì)算，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷；然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限的折現(xiàn)值。 （2）將未來(lái)可獲收益的年限設(shè)想為無(wú)限年，選用無(wú)限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。 11、正常費(fèi)用的測(cè)算錯(cuò)誤 A、費(fèi)用的測(cè)算遺漏了項(xiàng)目或增加了不合理的項(xiàng)目。 （1）將一次性支付的費(fèi)用及與總收益不直接相關(guān)的費(fèi)用作為

29、獲取客觀收益的直接必要的費(fèi)用。 （2）對(duì)于租賃房地產(chǎn)采用收益法評(píng)估時(shí)，正常費(fèi)用中稅金的計(jì)算只計(jì)算了房產(chǎn)稅，而沒(méi)有計(jì)算營(yíng)業(yè)稅及其附加和土地使用稅。 （3）自己經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)，在正常費(fèi)用的計(jì)算中遺漏了經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。 （4）把所得稅也作為總費(fèi)用的一個(gè)組成部分。 B、費(fèi)用的計(jì)算中計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)錯(cuò)誤。 C、費(fèi)用的計(jì)算方法錯(cuò)誤。 D、參數(shù)確定錯(cuò)誤。 E、總費(fèi)用包含了折舊費(fèi)。 F、帶租約的轉(zhuǎn)讓的評(píng)估。租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項(xiàng)沒(méi)有按租賃合同的約定 G、租賃收入包括租金收入、保證金或押金的利息收入，扣除費(fèi)用項(xiàng)目要分析租約?？鄢M(fèi)用項(xiàng)目一般為維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金（房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅及附加、土地使用稅）

30、12、資本化率確定錯(cuò)誤 A、資本化率選定錯(cuò)誤 B、功能或用途不同的房地產(chǎn)選用了相同的資本化率 C、安全利率選擇錯(cuò)誤 D、把物價(jià)上漲和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作為資本化率 E、Y選定缺乏依據(jù)和過(guò)程 F、建筑物、土地、房地產(chǎn)三者資本化率不匹配 G、不同收益類型（期間收益與未來(lái)轉(zhuǎn)售收益）應(yīng)采用不同的資本化率 13、收益穩(wěn)定方可用V=A/Y[1-1/（1+Y）n] 14、收益法的公式是假設(shè)凈收益相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)發(fā)生在期末。若凈收益發(fā)生在期初，則有A末=A初（1+Y）。 15、銷售稅費(fèi)計(jì)稅依據(jù)為銷售收入 16、未考慮租約的影響 成本法 1、區(qū)分實(shí)際成本與客觀成本 2、結(jié)合市場(chǎng)供求分析確定評(píng)估出

31、的積算價(jià)格 3、對(duì)于過(guò)舊的建筑物不大適用成本法 4、新開發(fā)的土地、新建房地產(chǎn)可采用成本法，一般不扣除折舊，但應(yīng)進(jìn)行工程質(zhì)量、環(huán)境等因素調(diào)整。 5、成本法中房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成：①土地取得成本②開發(fā)成本③管理費(fèi)用④投資利息⑤銷售費(fèi)用、稅金⑥開發(fā)利潤(rùn)（參見(jiàn)《理論》P146） 6、自有資金利息不計(jì)入利潤(rùn)，而計(jì)入成本。 7、利潤(rùn)基數(shù)與利潤(rùn)率不對(duì)應(yīng)；《規(guī)范》5.4.2開發(fā)利潤(rùn)應(yīng)以土地取得費(fèi)用和開發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤(rùn)率水平來(lái)求取。 8、關(guān)于重新購(gòu)建價(jià)格：①必須是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的②必須是客觀的③是全新狀態(tài)下的；《規(guī)范》5.4.3具體估價(jià)中估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格或重建價(jià)格構(gòu)成

32、內(nèi)容，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，在5.4.2條列舉的價(jià)格構(gòu)成內(nèi)容基礎(chǔ)上酌情增減，并在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明。 9、重置價(jià)格≠重建價(jià)格，兩者適用條件不同（參見(jiàn)《理論》P153） 10、建筑物折舊（2005版新增經(jīng)濟(jì)折舊和功能折舊的計(jì)算，《理論》159頁(yè)） ①可修復(fù)項(xiàng)目，修復(fù)費(fèi)用為折舊額 不可折舊額，可分為短壽命、長(zhǎng)壽命項(xiàng)目（《理論》P143例5-7） ②經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)年限的關(guān)系（《理論》P145、《規(guī)范》5.4.11條） ③殘值率或成新率確定有誤 ④建筑物重置價(jià)格中已包含利息、利稅，不再重計(jì)。 ⑤舊有房地產(chǎn)未扣除折舊額⑥《規(guī)范》5.4.9……估價(jià)人員都應(yīng)親臨現(xiàn)場(chǎng)…… 11、銷售稅費(fèi)計(jì)算

33、基數(shù)為銷售收入 12、積算價(jià)格中有必要時(shí)應(yīng)扣除由于舊有建筑物的存在而導(dǎo)致的土地價(jià)值損失。（《規(guī)范》5.4.11條） 13、建筑物耐用年限應(yīng)從竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)。 假設(shè)開發(fā)法 1、必須有明確的規(guī)劃條件，若無(wú)條件仍需估價(jià)，應(yīng)推測(cè)，并將最可能的規(guī)劃條件列為“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”，并在報(bào)告中作特別提示，說(shuō)明估價(jià)結(jié)果對(duì)它的依賴性。 2、假設(shè)開發(fā)法要求有一個(gè)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件。 3、傳統(tǒng)方法計(jì)息、利潤(rùn)，折現(xiàn)時(shí)利息、利潤(rùn)不出現(xiàn) 4、計(jì)息時(shí)計(jì)息周期確定 5、假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)點(diǎn)，即開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn) 6、開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值推算 ①市場(chǎng)法②長(zhǎng)期趨勢(shì)法③收益法（應(yīng)折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上來(lái)） 7、

34、銷售稅費(fèi)一般不計(jì)息 8、不應(yīng)忽略某些無(wú)形收益（P224） 9、總建筑費(fèi)沒(méi)有折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn) 其他 1、房地產(chǎn)概念（混淆房地、建筑物、土地及實(shí)物、區(qū)位、權(quán)益交待不清） 2、樓面地價(jià)、容積率、建筑密度等指標(biāo)的相互推導(dǎo)中出錯(cuò) 樓面地價(jià)=土地總價(jià)/總建筑面積=土地單價(jià)/容積率 建筑密度=建筑物基底占地總面積/總用地面積 3、保險(xiǎn)估價(jià)中不含土地價(jià)值 4、保險(xiǎn)估價(jià)中價(jià)格內(nèi)涵表述中應(yīng)明示是否包含間接損失 5、入股估價(jià)應(yīng)說(shuō)明入股后的用途 6、注意計(jì)稅方式是否正確，如房產(chǎn)稅要減去原值的10-30%，個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租居民用房4%，營(yíng)業(yè)稅3%，所得稅10%，房屋保險(xiǎn)費(fèi)不大于8‰。 7、對(duì)照《

35、規(guī)范》看估價(jià)報(bào)告案例是否符合規(guī)范格式，內(nèi)容描述項(xiàng)目是否完全、合適，書寫方式，用詞稱呼、符號(hào)、序號(hào)、術(shù)語(yǔ)、大寫、錯(cuò)別字等是否準(zhǔn)確。 8、察看估價(jià)方法是否與估價(jià)目的，估價(jià)對(duì)象適用，估價(jià)技術(shù)路線是否正確 9、估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否準(zhǔn)確 10 、檢查計(jì)算是否正確，前后數(shù)據(jù)是否照應(yīng)一致 11、對(duì)采用的方法是否有合理的說(shuō)明和理由 12、任何一項(xiàng)數(shù)據(jù)都應(yīng)有來(lái)源依據(jù)，必要時(shí)說(shuō)明 13、注意利息的計(jì)算方式，期限 14、報(bào)告有效期應(yīng)以報(bào)告完成之日為準(zhǔn) 15、現(xiàn)實(shí)用途和法定用途相符 16、注意對(duì)價(jià)格的稱謂是否錯(cuò)誤（比準(zhǔn)，收益，積算） 17、基準(zhǔn)地價(jià)修正法應(yīng)說(shuō)明地價(jià)的內(nèi)涵 房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告常見(jiàn)錯(cuò)誤類型88例

36、 （一）報(bào)告書結(jié)構(gòu)方面的錯(cuò)誤 1、報(bào)告書漏項(xiàng)（如：缺少估價(jià)時(shí)點(diǎn)、法人代表簽字、估價(jià)原則、評(píng)估依據(jù)、報(bào)告有效期、缺附件等）。 2、報(bào)告書用語(yǔ)不規(guī)范：如將估價(jià)時(shí)點(diǎn)寫成估價(jià)時(shí)間，“坐落”寫成“座落”等?；蛘哂檬闱檎Z(yǔ)言。 3、估價(jià)時(shí)點(diǎn)設(shè)定不正確。如：拆遷評(píng)估應(yīng)當(dāng)設(shè)定在拆遷許可證頒布之日，而不是實(shí)地查勘之日。對(duì)原估價(jià)結(jié)論有異議的評(píng)估，時(shí)點(diǎn)應(yīng)為原報(bào)告書時(shí)點(diǎn)。期房?jī)r(jià)值時(shí)點(diǎn)是現(xiàn)在。 4、報(bào)告有效期除說(shuō)明一年外，還要說(shuō)明從何時(shí)計(jì)算（即：從報(bào)告出具之日起計(jì)算），或者有效的時(shí)間段。 5、如果考題中出現(xiàn)“估價(jià)師聲明”的具體內(nèi)容，要特別注意是否有2位估價(jià)師簽字（抵押報(bào)告及拆遷評(píng)估報(bào)告），則該地方是否

37、分別注明誰(shuí)進(jìn)行了實(shí)地查勘，誰(shuí)沒(méi)查勘。 6、如果考題中出現(xiàn)“假設(shè)和限制條件”的具體內(nèi)容，要注意不能假設(shè)估價(jià)對(duì)象報(bào)經(jīng)規(guī)范批準(zhǔn)改變了用途，或者假設(shè)有合法產(chǎn)權(quán)。 7、估價(jià)對(duì)象分析時(shí)描述不全（應(yīng)從區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物狀況3方面說(shuō)明） ⑴缺少房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述（如：沒(méi)說(shuō)明土地使用權(quán)性質(zhì)、土地取得時(shí)間、已使用年限，剩余年限。房屋所有權(quán)情況等）； ⑵土地實(shí)物描述不全面（如：沒(méi)說(shuō)明坐落、地形、地勢(shì)、四至環(huán)境、土地開發(fā)利用狀況）； ⑶建筑物實(shí)物描述不全面（沒(méi)說(shuō)明分棟建筑面積、規(guī)劃條件等）； ⑷區(qū)位狀況描述不具體，如：位于一棟建筑物中的某一套待估房地產(chǎn)區(qū)位狀況中未說(shuō)明樓層朝向。 ⑸租賃情況交待

38、不清（如：沒(méi)說(shuō)明租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃期限）。 8、缺市場(chǎng)背景分析。 9、缺最高最佳使用分析。 10選用的估價(jià)方法不妥（應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象類型、估價(jià)方法適用的對(duì)象、收集到的資料來(lái)確定。如：一般情況下優(yōu)先選用市場(chǎng)法（在市場(chǎng)活躍，成交案例較多情況下）；有收益的商業(yè)房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用收益法；在建工程常選用假設(shè)開發(fā)法、成本法；單純的土地評(píng)估選用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、假設(shè)開發(fā)法；抵押目的評(píng)估優(yōu)先成本法，拆遷評(píng)估首選市場(chǎng)法，不能用市場(chǎng)法的必須說(shuō)明理由等。）。 11、未說(shuō)明每種估價(jià)方法的定義、步驟。 12、如果是特殊房地產(chǎn)，要說(shuō)明是否經(jīng)過(guò)了報(bào)批，是否可以做抵押物。 13、抵押價(jià)值的定義不是公開市場(chǎng)價(jià)值。應(yīng)

39、當(dāng)是公開市場(chǎng)價(jià)值減去估價(jià)師知悉的優(yōu)先受償額后的剩余價(jià)值。 14、保險(xiǎn)評(píng)估不能將土地價(jià)值記入（投保時(shí)，保險(xiǎn)金額不能超過(guò)建筑物的價(jià)值）。 15、劃撥方式取得的土地使用權(quán)抵押要扣除出讓金。 16、拖欠工程款的房地產(chǎn)抵押價(jià)值要扣除拖欠工程款（未拖欠的，要在報(bào)告的附件中提供未拖欠工程款的證明）。 17、再次抵押的房地產(chǎn)抵押價(jià)值要扣除已擔(dān)保債權(quán)。 18、投資價(jià)值評(píng)估，則很多地方與普通市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估不一樣（見(jiàn)《理論方法》第70頁(yè)）。評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，要扣除所得稅。 19、拆遷評(píng)估對(duì)估價(jià)對(duì)象用途與面積的認(rèn)定要符合有關(guān)拆遷評(píng)估規(guī)定（《理論方法》第97頁(yè)）。 20、未說(shuō)明估價(jià)結(jié)果確定的理由（各

40、種方法得出的結(jié)果差別不大時(shí)可用簡(jiǎn)單算術(shù)平均。否則，用加權(quán)平均，且權(quán)數(shù)不宜大于0.7小于0.3。特殊處理要說(shuō)明原因）。 21、拆遷評(píng)估的結(jié)論應(yīng)當(dāng)是完整權(quán)利狀況下的價(jià)值，不應(yīng)當(dāng)再扣除抵押、租賃、查封等影響。 22、法院委托的司法評(píng)估的估價(jià)結(jié)論應(yīng)當(dāng)是完整權(quán)利狀況下的價(jià)值，不應(yīng)當(dāng)再扣除抵押、租賃、查封等影響。 ●單純的地價(jià)評(píng)估要分別表示出單位地價(jià)、總地價(jià)、樓面地價(jià)3種價(jià)格。 23、對(duì)司法委托拍賣評(píng)估的，一般只給出市場(chǎng)價(jià)值。不給拍賣底價(jià)，拍賣底價(jià)由法院參考評(píng)估結(jié)果制定。 （二）各種評(píng)估方法中的錯(cuò)誤： ⑴比較法 24、可比實(shí)例選擇不當(dāng)（如：地段要相近，用途、交易類型要相同，實(shí)例的

41、面積不能過(guò)大過(guò)小、規(guī)模應(yīng)當(dāng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的1.5-2范圍內(nèi)，裝修設(shè)備應(yīng)當(dāng)相當(dāng)。權(quán)利性質(zhì)要相同，交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)要接近，不能相隔過(guò)長(zhǎng)。如：超過(guò)1年）；可比實(shí)例數(shù)量要3個(gè)以上。 25、可比實(shí)例的幣種未說(shuō)明，或未化成同一幣種。 26、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)時(shí)，匯率選擇錯(cuò)誤（應(yīng)按可比實(shí)例成交時(shí)的匯率）。 27、非正常交易情況的要進(jìn)行交易情況修正，修正時(shí)要注意，拍賣、招標(biāo)的并不一定比協(xié)議價(jià)格高，如有部分費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁的要進(jìn)行修正。 28、日期修正計(jì)算錯(cuò)誤。 29、區(qū)域因素修正時(shí)，可比實(shí)例應(yīng)當(dāng)是原成交日期的狀況，估計(jì)對(duì)象是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況。 30、區(qū)域（或個(gè)別）因素修正時(shí)，將修正方向搞反，分子

42、分母顛倒。 31、區(qū)域（或個(gè)別）因素修正時(shí)，漏項(xiàng)。如土地未作年期修正，比較案例與估價(jià)對(duì)象的土地等級(jí)不同，卻未做修正。 32、修正系數(shù)取值與區(qū)域（或個(gè)別）因素描述不一致。如：在比較情況說(shuō)明時(shí)判斷有差異應(yīng)予修正，但在實(shí)際計(jì)算中未修正，或情況說(shuō)明表中無(wú)差異，而計(jì)算時(shí)卻修正了。 33、修正幅度過(guò)大，單項(xiàng)修正超過(guò)20%。 34、計(jì)算結(jié)果有錯(cuò)；比如：只考慮了地上部分的價(jià)格，未計(jì)算出地下車庫(kù)的價(jià)格，遺漏了部分房地產(chǎn)的價(jià)值。 35、不同性質(zhì)的房地產(chǎn)（如：居住、工業(yè)等），其因素修正時(shí)選取的側(cè)重點(diǎn)和權(quán)重應(yīng)不同（《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》）P131。 ⑵收益法 36、收益是通過(guò)租賃收入計(jì)算，

43、如果通過(guò)商業(yè)收入計(jì)算，則費(fèi)用計(jì)算時(shí)要扣除商業(yè)利潤(rùn)。 37、出租房地產(chǎn)的租賃收入除租金外，還應(yīng)包括租賃保證金或者押金的利息收入。 38、求有效毛收入時(shí)，除有租約限制的外，都要采用客觀收入（不能僅依據(jù)估價(jià)對(duì)象實(shí)際收入或某一個(gè)案例的收入情況確定）。 39、如果有已出租（已簽租賃合同）情況，要根據(jù)租賃合同的約定，分租賃期內(nèi)（采用約定租金）和租賃期外（采用市場(chǎng)租金）兩種情況，按不同的租金標(biāo)準(zhǔn)分別計(jì)算。 40、要分析未來(lái)收益變化的趨勢(shì)，不能只看當(dāng)前收益情況。 41、采用比較法求客觀收入時(shí)，幾個(gè)比較實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象有可比性。 42、計(jì)算潛在毛收入時(shí)套用的天數(shù)錯(cuò)誤、面積錯(cuò)誤（應(yīng)扣減的未

44、扣減），按使用面積計(jì)租的，要按使用面積系數(shù)將建筑面積換算成使用面積后再計(jì)算租金。 43、計(jì)算有效毛收入時(shí)未考慮（或只有部分考慮了，漏掉另一部分）空置率（或入住率、出租率），如果空置率為0或者入住率為100%就不合理，至少要說(shuō)明原因。 44、無(wú)形收益不應(yīng)單獨(dú)計(jì)算，而應(yīng)當(dāng)通過(guò)選取較低的報(bào)酬率來(lái)體現(xiàn)。 45、計(jì)算費(fèi)用時(shí)，出租的房地產(chǎn)，房產(chǎn)稅應(yīng)按租金12%計(jì)算。 46、計(jì)算費(fèi)用時(shí)要根據(jù)和約上是否轉(zhuǎn)嫁了部分費(fèi)用，來(lái)決定是否有漏項(xiàng)或者多項(xiàng)，如：漏管理費(fèi)用（直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)漏扣商業(yè)利潤(rùn)），計(jì)算費(fèi)用時(shí)多項(xiàng)（如：不能將折舊費(fèi)、土地?cái)偺豳M(fèi)、抵押貸款還本付息額、改擴(kuò)建費(fèi)、所得稅等計(jì)入）（《房地產(chǎn)估價(jià)

45、理論與方法》）P206。 47、某些計(jì)費(fèi)基數(shù)未說(shuō)明基數(shù)數(shù)值的來(lái)源。 48、計(jì)算管理費(fèi)時(shí)，押金的利息不應(yīng)計(jì)算管理費(fèi)。沒(méi)說(shuō)明當(dāng)?shù)匾?guī)定的管理費(fèi)中是否包括水、電、汽、熱等費(fèi)用。 49、計(jì)算保險(xiǎn)費(fèi)時(shí)，應(yīng)按建筑物現(xiàn)值為計(jì)算基數(shù)，而不是重置價(jià)值或年租金收入。 50、資本化率的選取未說(shuō)明求取方法和來(lái)源。 51、報(bào)酬率選取不當(dāng)（應(yīng)選取一年期定期存款利率或一年期國(guó)債利率做無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。再加上風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償、管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償、缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償，減去投資帶來(lái)的優(yōu)惠等，見(jiàn)書216頁(yè)或采用市場(chǎng)提取法計(jì)算）。 52、收益年限的確定未說(shuō)明來(lái)源（一般是因?yàn)榍懊嫒鄙贆?quán)利描述造成的）收益年限確定錯(cuò)誤，當(dāng)建筑物耐用年限和

46、土地剩余年限不一致時(shí)，處理方式也不同。（見(jiàn)《理論方法》213頁(yè)）。 53、計(jì)算公式錯(cuò)誤或計(jì)算過(guò)程錯(cuò)誤。 54、最終綜合確定估價(jià)結(jié)果時(shí)沒(méi)說(shuō)明理由。 55、評(píng)估結(jié)論沒(méi)有大寫?；驘o(wú)單價(jià)。 56、將價(jià)格類型說(shuō)錯(cuò)（比準(zhǔn)價(jià)格、收益價(jià)格、積算價(jià)格）。 57、抵押評(píng)估時(shí)，未說(shuō)明未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值的影響。 ⑶假設(shè)開發(fā)法 一般用于待開發(fā)的土地、在建工程、可裝修改造（或可改變用途）的舊房三種情況下的評(píng)估。 房地產(chǎn)價(jià)值＝開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)交稅費(fèi)。 58、不同類型的房地產(chǎn)應(yīng)報(bào)據(jù)市場(chǎng)情況分別估算

47、未來(lái)樓價(jià)，一般通過(guò)市場(chǎng)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、收益法。注意一定要是“未來(lái)”的情況下的價(jià)格，不能簡(jiǎn)單地將估價(jià)對(duì)象或者比較案例的往年數(shù)據(jù)直接算術(shù)平均得到，必須分析房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格變化的趨勢(shì)。 59、在對(duì)未來(lái)的樓價(jià)計(jì)算中，要注意采用總建筑面積計(jì)算，而不是采用可銷售面積計(jì)算。 60、開發(fā)期的確定要說(shuō)明理由如：根據(jù)類似開發(fā)項(xiàng)目用市場(chǎng)法得出，或按**市造價(jià)管理站的定額規(guī)定查得。 61、續(xù)建成本和管理費(fèi)用是采用類似市場(chǎng)法的方法來(lái)求取，并考慮未來(lái)建材、設(shè)備、人工費(fèi)等變化可能對(duì)其產(chǎn)生的影響。 62、續(xù)建成本應(yīng)包括續(xù)建建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用、開發(fā)過(guò)程中的稅費(fèi)、室外道路管網(wǎng)及綠化等工程費(fèi)等，不僅僅是建安工程費(fèi)。

48、 63、注意計(jì)算續(xù)建費(fèi)中的建安工程時(shí)，不能滿打滿算，必須扣減已完工部分的價(jià)格，即要與實(shí)際完工進(jìn)度相符。 64、投資利潤(rùn)和投資利息只有靜態(tài)計(jì)算方法時(shí)才使用。動(dòng)態(tài)方法時(shí)只要扣除在建成本、管理費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、買方購(gòu)買稅費(fèi)4項(xiàng)內(nèi)容。 65、不能遺漏應(yīng)扣除項(xiàng)（如：開發(fā)利潤(rùn)、投資利息、銷售費(fèi)用、投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。評(píng)估毛地時(shí)還應(yīng)扣除拆遷安置費(fèi)）。 66、利息計(jì)算時(shí)，銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)不能計(jì)算。 67、利息計(jì)算時(shí)，均勻發(fā)生的續(xù)建費(fèi)用等計(jì)息在期中，即：要將時(shí)間段除以2。而待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值計(jì)息起點(diǎn)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)。 68、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)只能以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值為基數(shù)計(jì)算，不能以續(xù)

49、建成本等為基數(shù)計(jì)算。 69、開發(fā)利潤(rùn)估算時(shí)，要注意計(jì)算基數(shù)與利潤(rùn)率的對(duì)應(yīng)。利潤(rùn)計(jì)算的基數(shù)要完整。按直接成本利潤(rùn)率計(jì)算時(shí)，直接成本應(yīng)包括土地及建筑物兩部分的成本。注意不能遺漏土地部分的利潤(rùn)（或稱作“未計(jì)算購(gòu)買估價(jià)對(duì)象的投資利潤(rùn)”） 。 70、利潤(rùn)率選取錯(cuò)誤。開發(fā)利潤(rùn)估算時(shí)，利潤(rùn)率不應(yīng)當(dāng)選取建造估價(jià)對(duì)象的**開發(fā)商的實(shí)際利潤(rùn)率，而就當(dāng)選取行業(yè)的平均利潤(rùn)率。 71、投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)是按待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率測(cè)算的。 ⑷成本法 A、舊房、房地產(chǎn)價(jià)格＝重新購(gòu)建價(jià)格-折舊 B、新建房地產(chǎn)（或者新開發(fā)土地）。房地產(chǎn)價(jià)值＝土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售

50、稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn) 72、費(fèi)用構(gòu)成不完整、漏項(xiàng)（如：缺正常利稅、未考慮銷售稅費(fèi)）。 73、成本計(jì)算時(shí)采用的是項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生額，未說(shuō)明是否符合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時(shí)社會(huì)一般成本（即要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本、采用重置成本，不能用重建成本）。 土地成本一般可運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取。 74、開發(fā)成本一般包括勘察設(shè)計(jì)等前期工程費(fèi)、開發(fā)建設(shè)過(guò)程中的稅費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等。注意不要漏項(xiàng)。 75、計(jì)算各種費(fèi)用（如管理費(fèi)、投資利息、利潤(rùn)計(jì)算）時(shí)，建筑面積取值一般為總建筑面積，而不是可銷售面積。 76、計(jì)算各種費(fèi)用（如管理費(fèi)、投資利息、利潤(rùn)計(jì)算）時(shí)，如果計(jì)算基數(shù)是開發(fā)成本，應(yīng)包括土地和建筑物兩部分的開發(fā)

51、成本，而不僅僅是建筑物的開發(fā)成本。 77、成本法計(jì)算貸款利息時(shí)應(yīng)用復(fù)利，不能用單利?；鶖?shù)為土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用。 78、成本法計(jì)算貸款利息時(shí)計(jì)算期有錯(cuò)（均勻投入的計(jì)息在期中，即：要將時(shí)間段除以2，而待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值計(jì)息起點(diǎn)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)。）。 79、計(jì)算公式有錯(cuò)（積算價(jià)格＝重新購(gòu)建價(jià)格-折舊）。 80、要根據(jù)市場(chǎng)供求分析為來(lái)最終確定評(píng)估值（體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)折舊的確定上）。 81、開發(fā)利潤(rùn)計(jì)算時(shí)，不同的利潤(rùn)率要對(duì)應(yīng)不同的計(jì)算基數(shù)（《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P145）。 直接成本利潤(rùn)率對(duì)應(yīng)的基數(shù)（土地取得成本＋開發(fā)成本） 投資利潤(rùn)率對(duì)應(yīng)的基數(shù)（土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用） 成本利潤(rùn)率對(duì)應(yīng)的基數(shù)（土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋銷售稅費(fèi)） 銷售利潤(rùn)率對(duì)應(yīng)的基數(shù)（開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值） 82、折舊年限確定錯(cuò)誤。 83、未考慮建筑物經(jīng)濟(jì)壽命對(duì)建筑物價(jià)值的影響。 計(jì)算折舊時(shí)，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì) ⑴建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限，按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)。 ⑵建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限，按建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)加上土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算折舊（《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P165）。