房地產(chǎn)估價師考試系列：房地產(chǎn)估價師考試案例改錯總結(jié)

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1、案例分析應(yīng)試方法、技巧及全真模擬題 一、 內(nèi)容提要： 案例分析應(yīng)試方法、技巧，全真模擬題精講。 二、主要內(nèi)容： 第一部分　案例分析應(yīng)試方法、技巧 《房地產(chǎn)估價案例與分析》這門課是房地產(chǎn)估價理論與方法以及其他有關(guān)房地產(chǎn)估價的基本概念、基本知識的綜合運(yùn)用，要求考生既要全面掌握估價理論和方法又要具有較豐富的估價實踐經(jīng)驗?！斗康禺a(chǎn)估價案例與分析》試題包括問答題、選擇題、指錯題和改錯題四種類型。 (一)問答題和單項選擇題 問答題和單項選擇題約占考題總分的50％，主要考查考生是否熟悉房地產(chǎn)的價值標(biāo)準(zhǔn)與估價目的之間的關(guān)系，掌握各種主要房地產(chǎn)估價方法的實質(zhì)與難點(diǎn)，掌握各種目的、

2、各種類型房地產(chǎn)估價的特點(diǎn)及適用法律法規(guī)等。 (二)指錯題和改錯題 指錯題和改錯題約占考題總分的50％，是用指錯、改錯這種形式綜合考查考生對估價報告的寫作能力、估價方法的掌握程度(公式是否正確，參數(shù)是否準(zhǔn)確、計算是否正確等等)。 估價報告中的錯誤種類繁多、不勝枚舉，是很難一一列出的，在這里作一個歸納總結(jié)，供大家在復(fù)習(xí)時參考，不夠完善之處，大家可以根據(jù)自己的估價實踐適當(dāng)補(bǔ)充。 1．估價報告內(nèi)容不完整，行文用詞不當(dāng) (1)估價報告內(nèi)容不完整，常見的有以下幾種情況： ①缺少委托估價方有關(guān)項目，如單位名稱、法人代表及住所(單位委托)或個人姓名和住所等(個人委托)； ②缺少受理估價方有關(guān)項

3、目，如名稱、住所，特別是估價資格等級； ③對估價對象沒有描述或描述不清(具體包括：估價對象名稱、坐落、面積、形狀、四至、用途、現(xiàn)狀、樓層、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、建成年月、規(guī)劃限制條件、建筑物利用現(xiàn)狀、建筑物建成年月、產(chǎn)權(quán)狀況沒有描述或描述不清（權(quán)屬性質(zhì)和土地使用年限）等等)； ④缺少估價目的或估價目的含糊不清； ⑤缺少估價時點(diǎn)； ⑥缺少價值定義或價值定義中價值標(biāo)準(zhǔn)或價值內(nèi)涵表述不確切； ⑦估價依據(jù)不全和估價方法沒有說明定義； ⑧缺少估價作業(yè)日期； ⑨估價結(jié)果缺少大寫、單價或貨幣單位等，用外幣表示時缺少相應(yīng)的匯率，等等。 ⑩缺估價原則 (2)行文、遣詞用句不當(dāng) 主要包括：①名詞

4、術(shù)語不準(zhǔn)確，如把估價日期錯寫成估價期日。②用詞帶有強(qiáng)烈的感情色彩，如“該地區(qū)發(fā)展?jié)摿εc其他地區(qū)相比，不可同日而語”，這樣過分吹噓估價對象而貶低其他的做法是不可取的。③語意含糊，如“估價對象房地產(chǎn)每平方米建筑面積的價格大約在800元左右”?！按蠹s”這樣的詞出現(xiàn)在估價結(jié)論中是不妥當(dāng)?shù)?但在表達(dá)一些判斷或推理時除外)。④邏輯不嚴(yán)謹(jǐn)，主要表現(xiàn)在前后沒有呼應(yīng)(如前面說了上座率90％，后面計算時又沒有考慮進(jìn)去)，⑤數(shù)據(jù)來源沒有出處或是有錯(如房地產(chǎn)稅、營業(yè)稅的稅率錯誤)。⑥判斷推理沒有充足的理由(如簡單地下結(jié)論，卻沒有充足的理由支持結(jié)論)。 2．估價方法選擇不當(dāng) 例如，拆遷評估一般應(yīng)采用市場比較法，而

5、在估價報告中卻采用了其他估價方法且未說明原因。根據(jù)2004年1月1日起實施的《房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》，“拆遷估價一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因”。 　3．估價方法應(yīng)用錯誤 　(1)公式選用錯誤 例如：收益法公式選用錯誤，有限年限估價卻采用了無限年限公式。又如：比較法修正時修正系數(shù)的分子分母顛倒，用假設(shè)開發(fā)法測算時未考慮銷售稅費(fèi)等。 (2)參數(shù)錯誤 收益法中收益年限選用錯誤。 (3)計算錯誤 指一些簡單的數(shù)學(xué)計算錯誤，多層商業(yè)用房建筑面積累加后不等于總建筑面積等。還有些是較難看出的計算錯誤。如用收益法算出了估價對

6、象 房地產(chǎn)的總體價值，卻又加上了其高檔裝修的成本價，或是又扣除了折舊費(fèi)用，實際上是進(jìn)行了重復(fù)計算。 (4)概念錯誤 指估價方法中某些概念的理解錯誤。如：成本法中的成本指的是客觀成本，卻采用了實際成本；收益法中的凈收益，指的是正常凈收益，卻采用了個別收益；比較法中案例選取少于3個，或案例交易時間過早、與估價對象在某項修正因素上差異超出標(biāo)準(zhǔn)等。此外，還容易常犯的概念錯誤有：土地使用年限和建筑物經(jīng)濟(jì)壽命與折舊的關(guān)系問題；環(huán)比指數(shù)與定基指數(shù)的區(qū)別問題等等。 從以上分析不難看出，《房地產(chǎn)估價案例與分析》是其他系列教材特別是《房地產(chǎn)估價理論與方法》中基本知識、基本理論的綜合應(yīng)用。在應(yīng)試復(fù)習(xí)時應(yīng)著重

7、注意以下幾點(diǎn)： 第一，徹底地弄懂四大估價方法及基準(zhǔn)地價修正法是學(xué)好本門課的前提。因為無論是何種題型，均是從不同的側(cè)面考查考生對估價方法的理解程度、比較選擇和應(yīng)用技能，所以，通過具體的案例分析反復(fù)地研究各種估價方法應(yīng)是復(fù)習(xí)的重中之重。 第二，從以往的考題看，商業(yè)房地產(chǎn)和居住房地產(chǎn)估價是考試的主要內(nèi)容，另外中加強(qiáng)了《規(guī)范》內(nèi)容，系統(tǒng)學(xué)習(xí)《規(guī)范》勢在必行。所以復(fù)習(xí)時應(yīng)通過具體的案例不同估價目的，重點(diǎn)分析各類房地產(chǎn)估價的特點(diǎn)，勿要眉毛胡子一把抓。 第三，房地產(chǎn)估價實質(zhì)上是估價人員正確的認(rèn)識房地產(chǎn)客觀存在的價值并將其科學(xué)地表達(dá)出來。影響房地產(chǎn)價值的因素非常復(fù)雜，所以，弄清影響不同用途房地產(chǎn)價值的主

8、要因素是十分必要的，這在一定程度上也就決定了某些需要收集的估價資料。 第四，案例分析考題千變?nèi)f化，很難猜題，所以，復(fù)習(xí)時應(yīng)邊學(xué)習(xí)邊總結(jié)，舉一反三、融會貫通。圍繞案例分析，應(yīng)學(xué)會什么情況選用何種估價方法，針對選擇的估價方法應(yīng)收集哪些主要資料，正確處理估價方法具體運(yùn)用中各個環(huán)節(jié)的關(guān)鍵問題。 第五，精讀大量的較規(guī)范的案例，并在自己的工作估價實踐中及時總結(jié)經(jīng)驗，提高估價報告的寫作能力。 第六，考試答卷時，應(yīng)利用開卷考試這一特點(diǎn)。對于問答題，應(yīng)力求內(nèi)容完整、重點(diǎn)突出、條理清晰。對于改錯題，應(yīng)看清題意，是只要求指明錯誤，還是要求既指明錯誤并且改正?是否倒扣分等等。 《房地產(chǎn)估價案例與分析》

9、一、綜述： 1、問答：考估價的基本事項，估價目的、對象、時點(diǎn)（市場變化對估價結(jié)果的影響），價值內(nèi)涵，技術(shù)路線，方法運(yùn)用過程中應(yīng)注意的問題（如參數(shù)應(yīng)選取客觀值，計算折舊時應(yīng)用有效經(jīng)過年數(shù)和經(jīng)濟(jì)壽命）等。 2、單選：考適用法律、適用方法、估價時點(diǎn)、價值內(nèi)涵。 3、挑錯：考對估價的一般要求，對報告的熟悉程度，基本原理的一般應(yīng)用，估價方法掌握。 4、改錯：考估價方法在應(yīng)用中的難點(diǎn)。 第一節(jié)：問答及單選題: 問答題答題技巧： 1、解決的辦法是：仔細(xì)研究正確答案是分哪幾點(diǎn)分別回答的，他的思路是怎樣的。順著它的思路走，才能解決問題。 2、另外，問答題一般每題都有3~5個小點(diǎn)，在數(shù)量上也要有個

10、底。 3、條理清楚，論點(diǎn)突出，明顯 4、結(jié)構(gòu)清晰： 1 房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線： 確定房地產(chǎn)價格內(nèi)涵和價格形成過程。 1、什么是技術(shù)路線？路線的三個方面 2 價格內(nèi)涵，由目的確定 3 估價思路，由原則原理確定 4 估價方法，由估價對象房地產(chǎn)的類型、估價方法的適用條件及所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量決定。 2、技術(shù)路線與估價要求事項的關(guān)系？ 　①與估價方法：每種方法都體現(xiàn)了一種技術(shù)路線（p6） 　 ②與估價對象：估價技術(shù)路線反映了估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程。 　 ③與估價目的：目的決定內(nèi)涵，從而決定路線。對估價依據(jù)、估價所考慮的因素、采用的

11、價值標(biāo)準(zhǔn)及估價方法均有影響。 ※ a、估價對象實體、權(quán)利狀況、區(qū)位與價值內(nèi)涵有密切關(guān)系。 b、不同類型房地產(chǎn)適用不同的估價方法，有不同技術(shù)路線。 d、估價對象狀況（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、舊建〉④房地、未來狀況的房地產(chǎn)要在未來狀況規(guī)劃狀況或是最佳利用下評估⑤含有其它資產(chǎn)的房地產(chǎn)） ④與估價時點(diǎn)：估價結(jié)論具有很強(qiáng)的時間相關(guān)性和時效性。估價對象在不同的時點(diǎn)狀態(tài)是不同的。 ⑤與估價原則：技術(shù)路線反映價格形成過程，估價原則體現(xiàn)了價格形成原理，因而制定路線要遵守估價原則。 ⑥以上各項在確定技術(shù)路線時要全面考慮相關(guān)事項。 3、估價路線的確

12、定過程： 1 確定估價的基本事項（對象、目的、時點(diǎn)）；《規(guī)范》4.0.2條 2 確定價格內(nèi)涵（一定要先說清楚）； 3 選擇適宜方法、途徑 4 方法應(yīng)用要點(diǎn)或者需要特殊處理的地方 二、價格解釋對價格有爭議、疑惑 1（對兩種正確結(jié)果分別解釋）哪些是影響價格的因素？ 2 從影響價格的因素入手 3 目的不同，價格類型不同； 4 時點(diǎn)不同，價格不同。（動態(tài)價格）<市場環(huán)境、供求狀況均要變；估價對象也會變化><期限、成新、房地產(chǎn)狀況>； 5 交易狀況是否變化<權(quán)力束在限制約束下，交易狀況不同>； 6 估價原則<是否改變用途，最高最佳使用、違章建筑、臨時建筑〉； 7 估價方法<兩個機(jī)

13、構(gòu)評估，不同方法產(chǎn)生價格差異〉 三、 資料的搜集。 資料反映形成價格的影響因素，哪些因素對價格有影響就搜集哪些資料（影響的程度、方向、關(guān)系不同，要有針對性） 1、 一般資料： （1） 項目的有關(guān)資料：①估價目的（委托方提供）；②委托方基本情況（法人、住址、聯(lián)系電話）； ③項目有關(guān)文件。 （2） 估價時點(diǎn)房地產(chǎn)市場狀況的資料：① 一般性的；② 地區(qū)性的；③ 本類型房地產(chǎn)資料（商業(yè)、特殊物業(yè)） （3） 估價對象狀況的資料：土地的、房屋的位置、面積、權(quán)利狀況…… （4） 估價對象區(qū)域條件資料：① 交通。② 環(huán)境。③ 繁華程度。 （5） 相關(guān)法律、法規(guī)、政策。 2、 不同估價方

14、法應(yīng)收集的主要資料 （1） 市場法：① 交易實例及實例房地產(chǎn)狀況。② 不同交易情況價格差異的資料。③ 房地產(chǎn)價格指數(shù)及利率方面的資料。④ 房地產(chǎn)狀況修正的有關(guān)技術(shù)資料。 （2） 成本法：① 土地取得成本方面的資料。② 土地開發(fā)和房屋建設(shè)方面的資料。③ 管理費(fèi)用方面的資料。④ 利息率、利潤率、稅費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)方面的資料。⑤ 建筑物成新度、重新購建價格方面的資料。⑥ 建筑物的折舊方面的資料。 （3） 收益法：① 估價對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)經(jīng)營收益或租賃收的資料。② 估價對象房地產(chǎn)和類似房地產(chǎn)的經(jīng)營費(fèi)用資料。③ 折舊、剩余收益年限等資料。④ 報酬率方面的資料。 （4） 假設(shè)開發(fā)法：① 同類房地產(chǎn)市

15、場現(xiàn)有競爭狀況、未來趨勢。② 同類房地產(chǎn)市場售價。③ 同類項目開發(fā)周期、開發(fā)費(fèi)用。④ 同類項目開發(fā)利潤或收益資料。⑤ 折現(xiàn)率確定的有關(guān)資料。 估價報告的規(guī)范格式 A.0.1封面 （標(biāo)題：）房地產(chǎn)估價報告 估價項目名稱：應(yīng)說明項目全稱 委托方：應(yīng)說明委托方全稱，個人委托的為個人的姓名 估價方：估價機(jī)構(gòu)全稱 估價人員：參加本次估價的人員的姓名 估價作業(yè)日期：估價的起止年月日，即正式接受委托至完成估價報告之日。 估價報告編號：本報告書在估價機(jī)構(gòu)內(nèi)部的編號 A.0.2目錄 （標(biāo)題：）目錄 一、致委托方函……………………………………………………* * 頁 二、估價師聲明…………

16、…………………………………………* * 頁 三、估價的假設(shè)和限制條件………………………………………* * 頁 四、估價結(jié)果報告…………………………………………………* * 頁 五、估價技術(shù)報告…………………………………………………* * 頁 六、附件……………………………………………………………* * 頁 A.0.3致委托方函 （標(biāo)題：）致委托方函 致函對象（委托方的全稱） 致函正文（說明估價對象、估價目的、估價時點(diǎn)、估價結(jié)果） 致函落款（估價機(jī)構(gòu)全稱，并加蓋估價機(jī)構(gòu)公章，法定代表人簽名、蓋章） 致函日期（為致函的年月日） A.0.4估價師聲明 （標(biāo)題：）估價師聲明

17、我們鄭重聲明： 1我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。 2本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中的估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 3我們與本估價報告中的估價對象沒有（或有已載明的）利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有（或有已載明的）個人利害關(guān)系或偏見。 4我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。 5我們已（或沒有）對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查勘（在本聲明中應(yīng)清楚地說明哪些估價人員對估價對象進(jìn)行了實地查勘，哪些估價人員沒有對估價對象進(jìn)行實地查勘）。 6沒有人對本估價報

18、告提供了重要專業(yè)幫助（若有例外，應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名）。 7（其他需要聲明的事項） 參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章（至少有一名） A.0.5估價的假設(shè)和限制條件： （標(biāo)題：）估價的假設(shè)和限制條件 （說明本次估價的假設(shè)前提，未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)，估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，本估價報告使用的限制條件） A.0.6估價結(jié)果報告 （標(biāo)題：）房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 [估價報告編號(與封面上的編號一致)] （一）委托方（說明本估價項目的委托單位的全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人的姓名和住所） （二）估價方（說明本估價項目的估價

19、機(jī)構(gòu)的全稱、法定代表人、住所、估價資格等級） （三）估價對象（概要說明估價對象的狀況，包括物質(zhì)實體狀況和權(quán)益狀況。其中，對土地的說明應(yīng)包括：名稱、坐落、面積、形狀、四至、周圍環(huán)境、景觀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)、水文狀況、規(guī)劃限制條件、利用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況；對建筑物的說明應(yīng)包括：名稱、坐落、面積、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)施完備、平面布置、工程質(zhì)量、建成年月、維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況、公共配套設(shè)施完備程度、利用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況） （四）估價目的（說明本次估價的目的和應(yīng)用方向） （五）估價時點(diǎn)（說明所評估的客觀合理價格或價值對應(yīng)的年月日） （六）價值定義（說明本次估價采用的價值標(biāo)

20、準(zhǔn)或價值內(nèi)涵） （七）估價依據(jù)（說明本次估價依據(jù)的本房地產(chǎn)估價規(guī)范，國家和地方的法律、法規(guī)，委托方提供的有關(guān)資料，估價機(jī)構(gòu)和估價人員掌握和搜集的有關(guān)資料） （八）估價原則（說明本次估價遵循的房地產(chǎn)估價原則） （九）估價方法（說明本次估價的思路和采用的方法以及這些估價方法的定義） （十）估價結(jié)果（說明本次估價的最終結(jié)果，應(yīng)分別說明總價和單價，并附大寫金額。若用外幣表示，應(yīng)說明估價時點(diǎn)中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格） （十一）估價人員（列出所有參加本次估價的人員姓名、估價資格或職稱，并由本人簽名、蓋章） （十二）估價作業(yè)日期（說明本次估價的起止年月日）

21、 （十三）估價報告應(yīng)用的有效期（說明本估價報告應(yīng)用的有效期，可表達(dá)為到某個年月日止，也可表達(dá)為多長期限，如一年） A.0.7估價技術(shù)報告 （標(biāo)題：）房地產(chǎn)估價技術(shù)報告 （一）個別因素分析（詳細(xì)說明、分析估價對象的個別因素） （二）區(qū)域因素分析（詳細(xì)說明、分析估價對象的區(qū)域因素） （三）市場背景分析（詳細(xì)說明、分析類似房地產(chǎn)的市場狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來） （四）最高最佳使用分析（詳細(xì)分析、說明估價對象最高最佳使用） （五）估價方法選用（詳細(xì)說明估價的思路和采用的方法及其理由） （六）估價測算過程（詳細(xì)說明測算過程，參數(shù)確定等） （七）估價結(jié)果確定（詳細(xì)說明估價結(jié)果

22、及其確定的理由） A.0.8附件 （標(biāo)題：）附件 估價對象的位置圖，四至和周圍環(huán)境圖，土地形狀圖，外觀和內(nèi)部照片，項目有關(guān)批準(zhǔn)文件，產(chǎn)權(quán)證明，估價中引用的其他專用文件資料，估價人員和估價機(jī)構(gòu)的資格證明等。 A.0.9制作要求： 估價報告應(yīng)做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應(yīng)有較好的質(zhì)量。紙張大小應(yīng)采用A4紙規(guī)格。 方法選用上的錯誤 1、只使用了一種估價方法(規(guī)范5.1.2條) 2、能用市場法的沒有用(規(guī)范5.1.4條) 3、收益性房地產(chǎn)的估價,未選用收益法作為一種方法(規(guī)范5.1.5條) 4、具有投資開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價,未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種方法(規(guī)范5.1.6

23、條) 5、適宜采用多種方法的,沒有采用多種方法進(jìn)行估價 6、估價方法的選用沒有結(jié)合估價對象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)規(guī)定 7、選用方法不適用的（各種估價方法的適用條件） 市場法 1、選取可比實例應(yīng)符合下列條件(《理論》113頁) （1）處于同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū) （2）用途相同 （3）規(guī)模相當(dāng)（0.5≤實例/對象≤2） （4）檔次相當(dāng) （5）建筑結(jié)構(gòu)相同 （6）權(quán)利性質(zhì)相同 （7）時間接近(不超過1年) （8）交易類型與估價目的吻合 （9）應(yīng)為正常成交價或可修正為正常成交價 （10）土地、建筑物、房地產(chǎn)相互匹配 （11）比較實例的數(shù)量不夠 2、建立價格可比

24、基礎(chǔ)時出錯 ①統(tǒng)一付款方式：注意名義價格實際價格成交價格 ②統(tǒng)一面積內(nèi)涵：建筑面積與使用面積、套內(nèi)面積等概念的內(nèi)涵 ③統(tǒng)一化為單價：有時需要對總價先進(jìn)行調(diào)整（《理論》116頁） ④統(tǒng)一幣種單位：注意匯率的方向 ⑤統(tǒng)一面積單位： 3、單項修正對可比實例成交價格的調(diào)整幅度超過了20%，或者各項修正對可比實例成交價格的綜合調(diào)整超過了30% 4、房地產(chǎn)狀況調(diào)整時，包括區(qū)位、實體、權(quán)益三方面；有時要進(jìn)行年限修正、容積率修正、樓層調(diào)整。（《理論》131頁）（見《案例》P247） 5、修正系數(shù)的確定沒有充足的理由 6、修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒 7、比較修正的方

25、向錯誤 8、交易情況修正時表述不誤，應(yīng)說“可比實例成交價格比其正常價格高（低）多少”見《理論》（P197） 9、將期內(nèi)平均上升或下降與逐期平均上升或下降混淆 10、日期調(diào)整時指數(shù)選取不合適 11、可比實例成交日期應(yīng)精確到年月日或年月，日期調(diào)整時取100/100時，應(yīng)說明房地產(chǎn)市場穩(wěn)定或無波動 12、環(huán)比與定基混淆 13、區(qū)域因素與個別因素混淆不清 14、區(qū)域因素與個別因素具體比較修正項目的選擇沒有結(jié)合估價對象與可比實例的差異 15、區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有與評估對象的特點(diǎn)結(jié)合起來 16、區(qū)域因素比較修正的內(nèi)涵理解錯誤 17、比較修正項目有漏項，如地下室、

26、車庫等其他因素 18、間接因素與直接比較混淆不清 19、獲得價格與成交價格（《案例》P197） 20、區(qū)域、實物、權(quán)益修正時應(yīng)明確具體事項。 收益法 1、收益期限確定錯誤 2、沒有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價格評估的依據(jù) 3、對于客觀收益沒有考慮到未來的變化 4、沒有考慮收租率、入住率、滿客率、公共流通比 5、收益計算中有關(guān)面積套錯 6、凈收益一般以年為單位，看是否前后一致，是否有漏乘12、365等。 7、凈收益與估價時點(diǎn)不一致（參見《案例》P204《理論》P162） 8、凈收益中未扣除無形資產(chǎn)價值或正常利潤、超額利潤等（例加油站、百年老店、賓館，參見《案例》P93、P2

27、54） 9、價值重復(fù)計算，大堂、自用部分不應(yīng)單獨(dú)計算價值。（P216） 10、運(yùn)營費(fèi)用不包含抵押貸款還本付息額、建筑物折舊費(fèi)、土地提攤費(fèi)，不包含所得稅、改擴(kuò)建費(fèi)用，但包含壽命比建筑物壽命短的設(shè)備、裝修的折舊費(fèi)，如電梯、鍋爐、地毯等。 《規(guī)范》5.3.8對于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價,應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來可獲得收益的年限,選用對應(yīng)的有限年的收益法公式計算,凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。 對于土地和建筑物合一的估價對象,當(dāng)建筑物耐用年長于或等于土地使用權(quán)年限時,應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限,選用對應(yīng)的有限年的收益法公式計算,凈收益

28、中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。 對于土地和建筑物合一的估價對象,當(dāng)建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時,可采用下列方式之一處理： （1）先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有限年的收益法公式計算，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷；然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限的折現(xiàn)值。 （2）將未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。 11、正常費(fèi)用的測算錯誤 A、費(fèi)用的測算遺漏了項目或增加了不合理的項目。 （1）將一次性支付的費(fèi)用及與總收益不直接相關(guān)的費(fèi)用作為

29、獲取客觀收益的直接必要的費(fèi)用。 （2）對于租賃房地產(chǎn)采用收益法評估時，正常費(fèi)用中稅金的計算只計算了房產(chǎn)稅，而沒有計算營業(yè)稅及其附加和土地使用稅。 （3）自己經(jīng)營的房地產(chǎn)，在正常費(fèi)用的計算中遺漏了經(jīng)營利潤。 （4）把所得稅也作為總費(fèi)用的一個組成部分。 B、費(fèi)用的計算中計費(fèi)基礎(chǔ)錯誤。 C、費(fèi)用的計算方法錯誤。 D、參數(shù)確定錯誤。 E、總費(fèi)用包含了折舊費(fèi)。 F、帶租約的轉(zhuǎn)讓的評估。租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項沒有按租賃合同的約定 G、租賃收入包括租金收入、保證金或押金的利息收入，扣除費(fèi)用項目要分析租約?？鄢M(fèi)用項目一般為維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險費(fèi)、稅金（房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及附加、土地使用稅）

30、12、資本化率確定錯誤 A、資本化率選定錯誤 B、功能或用途不同的房地產(chǎn)選用了相同的資本化率 C、安全利率選擇錯誤 D、把物價上漲和經(jīng)濟(jì)增長作為資本化率 E、Y選定缺乏依據(jù)和過程 F、建筑物、土地、房地產(chǎn)三者資本化率不匹配 G、不同收益類型（期間收益與未來轉(zhuǎn)售收益）應(yīng)采用不同的資本化率 13、收益穩(wěn)定方可用V=A/Y[1-1/（1+Y）n] 14、收益法的公式是假設(shè)凈收益相對于估價時點(diǎn)發(fā)生在期末。若凈收益發(fā)生在期初，則有A末=A初（1+Y）。 15、銷售稅費(fèi)計稅依據(jù)為銷售收入 16、未考慮租約的影響 成本法 1、區(qū)分實際成本與客觀成本 2、結(jié)合市場供求分析確定評估出

31、的積算價格 3、對于過舊的建筑物不大適用成本法 4、新開發(fā)的土地、新建房地產(chǎn)可采用成本法，一般不扣除折舊，但應(yīng)進(jìn)行工程質(zhì)量、環(huán)境等因素調(diào)整。 5、成本法中房地產(chǎn)的價格構(gòu)成：①土地取得成本②開發(fā)成本③管理費(fèi)用④投資利息⑤銷售費(fèi)用、稅金⑥開發(fā)利潤（參見《理論》P146） 6、自有資金利息不計入利潤，而計入成本。 7、利潤基數(shù)與利潤率不對應(yīng)；《規(guī)范》5.4.2開發(fā)利潤應(yīng)以土地取得費(fèi)用和開發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤率水平來求取。 8、關(guān)于重新購建價格：①必須是估價時點(diǎn)的②必須是客觀的③是全新狀態(tài)下的；《規(guī)范》5.4.3具體估價中估價對象的重置價格或重建價格構(gòu)成

32、內(nèi)容，應(yīng)根據(jù)實際情況，在5.4.2條列舉的價格構(gòu)成內(nèi)容基礎(chǔ)上酌情增減，并在估價報告中予以說明。 9、重置價格≠重建價格，兩者適用條件不同（參見《理論》P153） 10、建筑物折舊（2005版新增經(jīng)濟(jì)折舊和功能折舊的計算，《理論》159頁） ①可修復(fù)項目，修復(fù)費(fèi)用為折舊額 不可折舊額，可分為短壽命、長壽命項目（《理論》P143例5-7） ②經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)年限的關(guān)系（《理論》P145、《規(guī)范》5.4.11條） ③殘值率或成新率確定有誤 ④建筑物重置價格中已包含利息、利稅，不再重計。 ⑤舊有房地產(chǎn)未扣除折舊額⑥《規(guī)范》5.4.9……估價人員都應(yīng)親臨現(xiàn)場…… 11、銷售稅費(fèi)計算

33、基數(shù)為銷售收入 12、積算價格中有必要時應(yīng)扣除由于舊有建筑物的存在而導(dǎo)致的土地價值損失。（《規(guī)范》5.4.11條） 13、建筑物耐用年限應(yīng)從竣工驗收合格之日起計。 假設(shè)開發(fā)法 1、必須有明確的規(guī)劃條件，若無條件仍需估價，應(yīng)推測，并將最可能的規(guī)劃條件列為“估價的假設(shè)和限制條件”，并在報告中作特別提示，說明估價結(jié)果對它的依賴性。 2、假設(shè)開發(fā)法要求有一個良好的社會經(jīng)濟(jì)條件。 3、傳統(tǒng)方法計息、利潤，折現(xiàn)時利息、利潤不出現(xiàn) 4、計息時計息周期確定 5、假設(shè)開發(fā)法估價時點(diǎn)，即開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn) 6、開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值推算 ①市場法②長期趨勢法③收益法（應(yīng)折算到估價時點(diǎn)上來） 7、

34、銷售稅費(fèi)一般不計息 8、不應(yīng)忽略某些無形收益（P224） 9、總建筑費(fèi)沒有折現(xiàn)到估價時點(diǎn) 其他 1、房地產(chǎn)概念（混淆房地、建筑物、土地及實物、區(qū)位、權(quán)益交待不清） 2、樓面地價、容積率、建筑密度等指標(biāo)的相互推導(dǎo)中出錯 樓面地價=土地總價/總建筑面積=土地單價/容積率 建筑密度=建筑物基底占地總面積/總用地面積 3、保險估價中不含土地價值 4、保險估價中價格內(nèi)涵表述中應(yīng)明示是否包含間接損失 5、入股估價應(yīng)說明入股后的用途 6、注意計稅方式是否正確，如房產(chǎn)稅要減去原值的10-30%，個人按市場價格出租居民用房4%，營業(yè)稅3%，所得稅10%，房屋保險費(fèi)不大于8‰。 7、對照《

35、規(guī)范》看估價報告案例是否符合規(guī)范格式，內(nèi)容描述項目是否完全、合適，書寫方式，用詞稱呼、符號、序號、術(shù)語、大寫、錯別字等是否準(zhǔn)確。 8、察看估價方法是否與估價目的，估價對象適用，估價技術(shù)路線是否正確 9、估價時點(diǎn)是否準(zhǔn)確 10 、檢查計算是否正確，前后數(shù)據(jù)是否照應(yīng)一致 11、對采用的方法是否有合理的說明和理由 12、任何一項數(shù)據(jù)都應(yīng)有來源依據(jù)，必要時說明 13、注意利息的計算方式，期限 14、報告有效期應(yīng)以報告完成之日為準(zhǔn) 15、現(xiàn)實用途和法定用途相符 16、注意對價格的稱謂是否錯誤（比準(zhǔn)，收益，積算） 17、基準(zhǔn)地價修正法應(yīng)說明地價的內(nèi)涵 房地產(chǎn)評估報告常見錯誤類型88例

36、 （一）報告書結(jié)構(gòu)方面的錯誤 1、報告書漏項（如：缺少估價時點(diǎn)、法人代表簽字、估價原則、評估依據(jù)、報告有效期、缺附件等）。 2、報告書用語不規(guī)范：如將估價時點(diǎn)寫成估價時間，“坐落”寫成“座落”等?；蛘哂檬闱檎Z言。 3、估價時點(diǎn)設(shè)定不正確。如：拆遷評估應(yīng)當(dāng)設(shè)定在拆遷許可證頒布之日，而不是實地查勘之日。對原估價結(jié)論有異議的評估，時點(diǎn)應(yīng)為原報告書時點(diǎn)。期房價值時點(diǎn)是現(xiàn)在。 4、報告有效期除說明一年外，還要說明從何時計算（即：從報告出具之日起計算），或者有效的時間段。 5、如果考題中出現(xiàn)“估價師聲明”的具體內(nèi)容，要特別注意是否有2位估價師簽字（抵押報告及拆遷評估報告），則該地方是否

37、分別注明誰進(jìn)行了實地查勘，誰沒查勘。 6、如果考題中出現(xiàn)“假設(shè)和限制條件”的具體內(nèi)容，要注意不能假設(shè)估價對象報經(jīng)規(guī)范批準(zhǔn)改變了用途，或者假設(shè)有合法產(chǎn)權(quán)。 7、估價對象分析時描述不全（應(yīng)從區(qū)位、權(quán)益、實物狀況3方面說明） ⑴缺少房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述（如：沒說明土地使用權(quán)性質(zhì)、土地取得時間、已使用年限，剩余年限。房屋所有權(quán)情況等）； ⑵土地實物描述不全面（如：沒說明坐落、地形、地勢、四至環(huán)境、土地開發(fā)利用狀況）； ⑶建筑物實物描述不全面（沒說明分棟建筑面積、規(guī)劃條件等）； ⑷區(qū)位狀況描述不具體，如：位于一棟建筑物中的某一套待估房地產(chǎn)區(qū)位狀況中未說明樓層朝向。 ⑸租賃情況交待

38、不清（如：沒說明租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃期限）。 8、缺市場背景分析。 9、缺最高最佳使用分析。 10選用的估價方法不妥（應(yīng)根據(jù)估價對象類型、估價方法適用的對象、收集到的資料來確定。如：一般情況下優(yōu)先選用市場法（在市場活躍，成交案例較多情況下）；有收益的商業(yè)房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用收益法；在建工程常選用假設(shè)開發(fā)法、成本法；單純的土地評估選用基準(zhǔn)地價修正法、假設(shè)開發(fā)法；抵押目的評估優(yōu)先成本法，拆遷評估首選市場法，不能用市場法的必須說明理由等。）。 11、未說明每種估價方法的定義、步驟。 12、如果是特殊房地產(chǎn)，要說明是否經(jīng)過了報批，是否可以做抵押物。 13、抵押價值的定義不是公開市場價值。應(yīng)

39、當(dāng)是公開市場價值減去估價師知悉的優(yōu)先受償額后的剩余價值。 14、保險評估不能將土地價值記入（投保時，保險金額不能超過建筑物的價值）。 15、劃撥方式取得的土地使用權(quán)抵押要扣除出讓金。 16、拖欠工程款的房地產(chǎn)抵押價值要扣除拖欠工程款（未拖欠的，要在報告的附件中提供未拖欠工程款的證明）。 17、再次抵押的房地產(chǎn)抵押價值要扣除已擔(dān)保債權(quán)。 18、投資價值評估，則很多地方與普通市場價值評估不一樣（見《理論方法》第70頁）。評估投資價值時，要扣除所得稅。 19、拆遷評估對估價對象用途與面積的認(rèn)定要符合有關(guān)拆遷評估規(guī)定（《理論方法》第97頁）。 20、未說明估價結(jié)果確定的理由（各

40、種方法得出的結(jié)果差別不大時可用簡單算術(shù)平均。否則，用加權(quán)平均，且權(quán)數(shù)不宜大于0.7小于0.3。特殊處理要說明原因）。 21、拆遷評估的結(jié)論應(yīng)當(dāng)是完整權(quán)利狀況下的價值，不應(yīng)當(dāng)再扣除抵押、租賃、查封等影響。 22、法院委托的司法評估的估價結(jié)論應(yīng)當(dāng)是完整權(quán)利狀況下的價值，不應(yīng)當(dāng)再扣除抵押、租賃、查封等影響。 ●單純的地價評估要分別表示出單位地價、總地價、樓面地價3種價格。 23、對司法委托拍賣評估的，一般只給出市場價值。不給拍賣底價，拍賣底價由法院參考評估結(jié)果制定。 （二）各種評估方法中的錯誤： ⑴比較法 24、可比實例選擇不當(dāng)（如：地段要相近，用途、交易類型要相同，實例的

41、面積不能過大過小、規(guī)模應(yīng)當(dāng)在估價對象規(guī)模的1.5-2范圍內(nèi)，裝修設(shè)備應(yīng)當(dāng)相當(dāng)。權(quán)利性質(zhì)要相同，交易日期與估價時點(diǎn)要接近，不能相隔過長。如：超過1年）；可比實例數(shù)量要3個以上。 25、可比實例的幣種未說明，或未化成同一幣種。 26、建立價格可比基礎(chǔ)時，匯率選擇錯誤（應(yīng)按可比實例成交時的匯率）。 27、非正常交易情況的要進(jìn)行交易情況修正，修正時要注意，拍賣、招標(biāo)的并不一定比協(xié)議價格高，如有部分費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁的要進(jìn)行修正。 28、日期修正計算錯誤。 29、區(qū)域因素修正時，可比實例應(yīng)當(dāng)是原成交日期的狀況，估計對象是估價時點(diǎn)的狀況。 30、區(qū)域（或個別）因素修正時，將修正方向搞反，分子

42、分母顛倒。 31、區(qū)域（或個別）因素修正時，漏項。如土地未作年期修正，比較案例與估價對象的土地等級不同，卻未做修正。 32、修正系數(shù)取值與區(qū)域（或個別）因素描述不一致。如：在比較情況說明時判斷有差異應(yīng)予修正，但在實際計算中未修正，或情況說明表中無差異，而計算時卻修正了。 33、修正幅度過大，單項修正超過20%。 34、計算結(jié)果有錯；比如：只考慮了地上部分的價格，未計算出地下車庫的價格，遺漏了部分房地產(chǎn)的價值。 35、不同性質(zhì)的房地產(chǎn)（如：居住、工業(yè)等），其因素修正時選取的側(cè)重點(diǎn)和權(quán)重應(yīng)不同（《房地產(chǎn)估價理論與方法》）P131。 ⑵收益法 36、收益是通過租賃收入計算，

43、如果通過商業(yè)收入計算，則費(fèi)用計算時要扣除商業(yè)利潤。 37、出租房地產(chǎn)的租賃收入除租金外，還應(yīng)包括租賃保證金或者押金的利息收入。 38、求有效毛收入時，除有租約限制的外，都要采用客觀收入（不能僅依據(jù)估價對象實際收入或某一個案例的收入情況確定）。 39、如果有已出租（已簽租賃合同）情況，要根據(jù)租賃合同的約定，分租賃期內(nèi)（采用約定租金）和租賃期外（采用市場租金）兩種情況，按不同的租金標(biāo)準(zhǔn)分別計算。 40、要分析未來收益變化的趨勢，不能只看當(dāng)前收益情況。 41、采用比較法求客觀收入時，幾個比較實例應(yīng)與估價對象有可比性。 42、計算潛在毛收入時套用的天數(shù)錯誤、面積錯誤（應(yīng)扣減的未

44、扣減），按使用面積計租的，要按使用面積系數(shù)將建筑面積換算成使用面積后再計算租金。 43、計算有效毛收入時未考慮（或只有部分考慮了，漏掉另一部分）空置率（或入住率、出租率），如果空置率為0或者入住率為100%就不合理，至少要說明原因。 44、無形收益不應(yīng)單獨(dú)計算，而應(yīng)當(dāng)通過選取較低的報酬率來體現(xiàn)。 45、計算費(fèi)用時，出租的房地產(chǎn)，房產(chǎn)稅應(yīng)按租金12%計算。 46、計算費(fèi)用時要根據(jù)和約上是否轉(zhuǎn)嫁了部分費(fèi)用，來決定是否有漏項或者多項，如：漏管理費(fèi)用（直接經(jīng)營型房地產(chǎn)漏扣商業(yè)利潤），計算費(fèi)用時多項（如：不能將折舊費(fèi)、土地攤提費(fèi)、抵押貸款還本付息額、改擴(kuò)建費(fèi)、所得稅等計入）（《房地產(chǎn)估價

45、理論與方法》）P206。 47、某些計費(fèi)基數(shù)未說明基數(shù)數(shù)值的來源。 48、計算管理費(fèi)時，押金的利息不應(yīng)計算管理費(fèi)。沒說明當(dāng)?shù)匾?guī)定的管理費(fèi)中是否包括水、電、汽、熱等費(fèi)用。 49、計算保險費(fèi)時，應(yīng)按建筑物現(xiàn)值為計算基數(shù)，而不是重置價值或年租金收入。 50、資本化率的選取未說明求取方法和來源。 51、報酬率選取不當(dāng)（應(yīng)選取一年期定期存款利率或一年期國債利率做無風(fēng)險報酬率。再加上風(fēng)險補(bǔ)償、管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償、缺乏流動性補(bǔ)償，減去投資帶來的優(yōu)惠等，見書216頁或采用市場提取法計算）。 52、收益年限的確定未說明來源（一般是因為前面缺少權(quán)利描述造成的）收益年限確定錯誤，當(dāng)建筑物耐用年限和

46、土地剩余年限不一致時，處理方式也不同。（見《理論方法》213頁）。 53、計算公式錯誤或計算過程錯誤。 54、最終綜合確定估價結(jié)果時沒說明理由。 55、評估結(jié)論沒有大寫。或無單價。 56、將價格類型說錯（比準(zhǔn)價格、收益價格、積算價格）。 57、抵押評估時，未說明未來市場變化風(fēng)險和短期強(qiáng)制處分等因素對抵押價值的影響。 ⑶假設(shè)開發(fā)法 一般用于待開發(fā)的土地、在建工程、可裝修改造（或可改變用途）的舊房三種情況下的評估。 房地產(chǎn)價值＝開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)交稅費(fèi)。 58、不同類型的房地產(chǎn)應(yīng)報據(jù)市場情況分別估算

47、未來樓價，一般通過市場法、長期趨勢法、收益法。注意一定要是“未來”的情況下的價格，不能簡單地將估價對象或者比較案例的往年數(shù)據(jù)直接算術(shù)平均得到，必須分析房地產(chǎn)未來價格變化的趨勢。 59、在對未來的樓價計算中，要注意采用總建筑面積計算，而不是采用可銷售面積計算。 60、開發(fā)期的確定要說明理由如：根據(jù)類似開發(fā)項目用市場法得出，或按**市造價管理站的定額規(guī)定查得。 61、續(xù)建成本和管理費(fèi)用是采用類似市場法的方法來求取，并考慮未來建材、設(shè)備、人工費(fèi)等變化可能對其產(chǎn)生的影響。 62、續(xù)建成本應(yīng)包括續(xù)建建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用、開發(fā)過程中的稅費(fèi)、室外道路管網(wǎng)及綠化等工程費(fèi)等，不僅僅是建安工程費(fèi)。

48、 63、注意計算續(xù)建費(fèi)中的建安工程時，不能滿打滿算，必須扣減已完工部分的價格，即要與實際完工進(jìn)度相符。 64、投資利潤和投資利息只有靜態(tài)計算方法時才使用。動態(tài)方法時只要扣除在建成本、管理費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、買方購買稅費(fèi)4項內(nèi)容。 65、不能遺漏應(yīng)扣除項（如：開發(fā)利潤、投資利息、銷售費(fèi)用、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。評估毛地時還應(yīng)扣除拆遷安置費(fèi)）。 66、利息計算時，銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)不能計算。 67、利息計算時，均勻發(fā)生的續(xù)建費(fèi)用等計息在期中，即：要將時間段除以2。而待開發(fā)房地產(chǎn)價值計息起點(diǎn)是估價時點(diǎn)。 68、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)只能以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值為基數(shù)計算，不能以續(xù)

49、建成本等為基數(shù)計算。 69、開發(fā)利潤估算時，要注意計算基數(shù)與利潤率的對應(yīng)。利潤計算的基數(shù)要完整。按直接成本利潤率計算時，直接成本應(yīng)包括土地及建筑物兩部分的成本。注意不能遺漏土地部分的利潤（或稱作“未計算購買估價對象的投資利潤”） 。 70、利潤率選取錯誤。開發(fā)利潤估算時，利潤率不應(yīng)當(dāng)選取建造估價對象的**開發(fā)商的實際利潤率，而就當(dāng)選取行業(yè)的平均利潤率。 71、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)是按待開發(fā)房地產(chǎn)價值的一定比率測算的。 ⑷成本法 A、舊房、房地產(chǎn)價格＝重新購建價格-折舊 B、新建房地產(chǎn)（或者新開發(fā)土地）。房地產(chǎn)價值＝土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售

50、稅費(fèi)+開發(fā)利潤 72、費(fèi)用構(gòu)成不完整、漏項（如：缺正常利稅、未考慮銷售稅費(fèi)）。 73、成本計算時采用的是項目實際發(fā)生額，未說明是否符合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時社會一般成本（即要區(qū)分實際成本和客觀成本、采用重置成本，不能用重建成本）。 土地成本一般可運(yùn)用基準(zhǔn)地價修正法求取。 74、開發(fā)成本一般包括勘察設(shè)計等前期工程費(fèi)、開發(fā)建設(shè)過程中的稅費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等。注意不要漏項。 75、計算各種費(fèi)用（如管理費(fèi)、投資利息、利潤計算）時，建筑面積取值一般為總建筑面積，而不是可銷售面積。 76、計算各種費(fèi)用（如管理費(fèi)、投資利息、利潤計算）時，如果計算基數(shù)是開發(fā)成本，應(yīng)包括土地和建筑物兩部分的開發(fā)

51、成本，而不僅僅是建筑物的開發(fā)成本。 77、成本法計算貸款利息時應(yīng)用復(fù)利，不能用單利。基數(shù)為土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用。 78、成本法計算貸款利息時計算期有錯（均勻投入的計息在期中，即：要將時間段除以2，而待開發(fā)房地產(chǎn)價值計息起點(diǎn)是估價時點(diǎn)。）。 79、計算公式有錯（積算價格＝重新購建價格-折舊）。 80、要根據(jù)市場供求分析為來最終確定評估值（體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)折舊的確定上）。 81、開發(fā)利潤計算時，不同的利潤率要對應(yīng)不同的計算基數(shù)（《房地產(chǎn)估價理論與方法》P145）。 直接成本利潤率對應(yīng)的基數(shù)（土地取得成本＋開發(fā)成本） 投資利潤率對應(yīng)的基數(shù)（土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用） 成本利潤率對應(yīng)的基數(shù)（土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋銷售稅費(fèi)） 銷售利潤率對應(yīng)的基數(shù)（開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值） 82、折舊年限確定錯誤。 83、未考慮建筑物經(jīng)濟(jì)壽命對建筑物價值的影響。 計算折舊時，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命從建筑物竣工驗收合格之日起計 ⑴建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限，按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計。 ⑵建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限，按建筑物實際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)剩余年限計算折舊（《房地產(chǎn)估價理論與方法》P165）。