2014年房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析真題

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2014年考試真題 一、問答題（共3題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題號下） 　?。ㄒ唬┘追康禺a(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（以下稱甲機(jī)構(gòu)）接受人民法院委托，對建于2010年的某項(xiàng)目一期的一幢毛坯雙拼別墅進(jìn)行司法鑒定估價(jià)。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2014年8月25日，評估單價(jià)為25000元/㎡。當(dāng)事人以正在銷售的該項(xiàng)目三期毛坯別墅定價(jià)30000－35000元/㎡為由，對估價(jià)結(jié)果提出異議，人民法院為此發(fā)來質(zhì)詢函。甲機(jī)構(gòu)調(diào)查了解到該項(xiàng)目三期為臨湖獨(dú)棟別墅，2014年7月底竣工并開始銷售，銷售活動中優(yōu)惠力度較大。經(jīng)復(fù)核，甲機(jī)構(gòu)維持原估價(jià)結(jié)果，并對異議進(jìn)行了書面回復(fù)。請問： 　　1.甲機(jī)構(gòu)書面回復(fù)的致函對象是誰？ 　　2.導(dǎo)致估價(jià)對象與該項(xiàng)目三期別墅價(jià)格差異的主要原因有哪些？ 　?。ǘ┠撤康禺a(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托評估一停建住宅項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓價(jià)值，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2014年6月15日。該項(xiàng)目土地是2008年6月以出讓方式取得，2010年6月項(xiàng)目結(jié)構(gòu)封頂后因故停工。根據(jù)委托人提供的資料，項(xiàng)目實(shí)際已支出成本為2800元/㎡，包括土地取得成本、開發(fā)成本（注：應(yīng)為建設(shè)成本，下同）、管理費(fèi)用以及2008年6月至價(jià)值時(shí)點(diǎn)的投資利息。注冊房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)調(diào)查核實(shí)，認(rèn)為委托人列支的截至項(xiàng)目停工的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合當(dāng)時(shí)的市場情況，在采用成本法估價(jià)時(shí)，確定該房地產(chǎn)重置成本為2800元/㎡。請問： 　　1.上述確定該房地產(chǎn)重置成本的過程有哪些錯(cuò)誤？ 　　2.在正確確定重置成本后，還應(yīng)考慮哪些因素才能測算出成本價(jià)值？ 　　（三）某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在開展估價(jià)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)時(shí)，設(shè)定同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)，對某工廠整體房地產(chǎn)分別進(jìn)行抵押估價(jià)和征收評估。合理的估價(jià)結(jié)果為抵押價(jià)值3000萬元，被征收房屋補(bǔ)償價(jià)值4000萬元。估價(jià)對象全廠區(qū)擁有國有土地使用證，地上建有10幢房屋。第1～6幢辦理了房屋所有權(quán)證，其中第1～2幢長期出租，第3～6幢自用；第7～10幢自用但未辦理權(quán)屬登記，估價(jià)對象不存在任何法定優(yōu)先受償款。請問： 　　1.該項(xiàng)目抵押估價(jià)和征收評估的估價(jià)對象房屋范圍分別包括哪些？ 　　2.造成該項(xiàng)目抵押價(jià)值和征收補(bǔ)償價(jià)值差異的主要原因有哪些？ 1、【參考答案】 　　1.甲機(jī)構(gòu)復(fù)函的致函對象是人民法院。因?yàn)榧讬C(jī)構(gòu)是受人民法院委托作的評估。 　　2.主要原因有：①項(xiàng)目三期是臨湖別墅，景觀視野比估價(jià)對象好，價(jià)格自然會高些。②項(xiàng)目三期是獨(dú)棟別墅，從市場定位、使用便利舒適性等方面要比估價(jià)對象（雙拼別墅）要高些、好些，價(jià)格自然也會高些。③項(xiàng)目三期定價(jià)雖高過估價(jià)對象，但優(yōu)惠力度較大，評估定價(jià)的依據(jù)是實(shí)際成交價(jià)格而不是銷售定價(jià)。④項(xiàng)目三期是2014年7月底竣工的，成新率高于估價(jià)對象，不論是用成本法還是比較法估價(jià)，這一點(diǎn)都是一個(gè)減價(jià)因素。⑤項(xiàng)目三期建筑設(shè)計(jì)、開發(fā)成本可能與估價(jià)對象不同，在用成本法計(jì)算時(shí)，這一點(diǎn)可能是其價(jià)格較高的原因之一。 2、【參考答案】 　　1.錯(cuò)誤有：①不能按照各項(xiàng)成本費(fèi)用在過去發(fā)生時(shí)的實(shí)際或正常水平來估算，而應(yīng) 　　該按照在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的各項(xiàng)費(fèi)用的客觀正常水平來估算。②“開發(fā)成本”包含土地取得成本、管理費(fèi)用、建設(shè)成本、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和投資利息共六項(xiàng)，不能將開發(fā)成本與土地取得成本、管理費(fèi)等并列。③該房地產(chǎn)重置成本構(gòu)成除上述開發(fā)成本外，還應(yīng)有開發(fā)利潤一項(xiàng)。④投資利息的計(jì)息期起點(diǎn)為應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目費(fèi)用發(fā)生時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是建設(shè)期的終點(diǎn)。 　　2.在確定重置成本后，還應(yīng)考慮建筑物折舊因素，扣減后得出估價(jià)對象成本價(jià)值。 3、【參考答案】 　　1.抵押估價(jià)的估價(jià)對象房屋為第1～6幢辦理了房屋所有權(quán)證的房屋，征收評估的估價(jià)對象房屋為第1～10幢房屋。因?yàn)榈盅耗康墓纼r(jià)對象要辦理他項(xiàng)權(quán)登記，沒有辦理房屋所有權(quán)證不能登記。 　　2.在估價(jià)對象不存在法定優(yōu)先受償款前提下，抵押價(jià)值低于征收補(bǔ)償價(jià)值主要原因有：①抵押價(jià)值要遵循謹(jǐn)慎原則，比正常市場價(jià)值低，征收補(bǔ)償價(jià)值是市場價(jià)值，并且不考慮估價(jià)對象是否設(shè)定了他項(xiàng)權(quán)、是否有租賃權(quán)，或者被查封等因素。②征收補(bǔ)償價(jià)值包含的建筑物數(shù)量多于抵押價(jià)值的。 　　二、單項(xiàng)選擇題（共3大題，10小題，每小題2分，每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請將這個(gè)答案對應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號內(nèi)） 　?。ㄒ唬┠撤康禺a(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托，對市中心某大廈地下一、二層進(jìn)行房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估，目的是為委托人辦理續(xù)期貸款提供價(jià)值參考依據(jù)。該大廈地下一層為各類獨(dú)立餐飲店面，目前處于滿租狀態(tài)，租期一般為三年，部分早期進(jìn)駐的店面租金水平低于同層其他類似店面15%左右，這部分店面剩余租期基本都在半年以內(nèi)，地下一層其他店面租金與市場水平接近。地下二層為車位，均可獨(dú)立出售，目前業(yè)主對外出租。 　　1.采用比較法測算地下一層房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，若選擇該大廈首層作為可比實(shí)例，則必須進(jìn)行（?。?。 　　A.交易情況修正 　　B.市場狀況調(diào)整 　　C.實(shí)物狀況調(diào)整 　　D.區(qū)位狀況調(diào)整 　　 2.采用收益法測算地下一層租金收益時(shí)，正確的做法是（?。?。 　　A.應(yīng)充分考慮各店面租約租金的限制 　　B.只需考慮低租金店面剩余租期內(nèi)租約租金的限制 　　C.若低租金的優(yōu)惠條件不可延續(xù)，則不需考慮租約租金的限制 　　D.不考慮各店面租約租金的限制，以目前市場租金水平為準(zhǔn) 　　 3.采用比較法評估地下二層車位價(jià)值時(shí)，權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容可不包括（?。?。 　　A.土地使用期限 　　B.規(guī)劃條件 　　C.租約限制 　　D.原抵押權(quán)的優(yōu)先受償款 　?。ǘ┠呈幸?guī)定自2013年4月1日起對二手房交易中的個(gè)人所得稅由原來按照交易總額的1%計(jì)征，調(diào)整為按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征，張某于2013年4月15日出售了其擁有的一套住房，稅務(wù)部門認(rèn)為其申報(bào)的成交價(jià)格較正常市場價(jià)格明顯偏低。房屋登記資料顯示該套住房為張某于2009年8月27購得。為合理確定張某應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅額，稅務(wù)部門委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估該套住房的市場價(jià)值。 　　4.根據(jù)估價(jià)目的，本估價(jià)項(xiàng)目的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)是（?。?。 　　A.2009年8月27日 　　B.2013年4月1日 　　C.2013年4月15日 　　D.2009年8月27日和2013年4月15日 　　 5.注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告的（?。﹥?nèi)容中對該稅收政策調(diào)整進(jìn)行闡述。 　　A.估價(jià)假設(shè)與限制條件 　　B.市場背景描述與分析 　　C.風(fēng)險(xiǎn)提示說明 　　D.估價(jià)測算過程 　　 6.關(guān)于該市稅收政策調(diào)整可能產(chǎn)生的影響分析，不恰當(dāng)?shù)氖牵ā。? 　　A.將在一定程度上抑制房地產(chǎn)投資投機(jī)性需求 　　B.部分剛性需求購房者將轉(zhuǎn)向新建商品住房市場 　　C.二手房市場交易量增加，房價(jià)上漲勢頭將趨緩 　　D.將在一定程度上催熱該市房地產(chǎn)租賃市場 　　（三）某市土地管理部門掛牌整體出讓一宗面積為20萬平方米、容積率為2.5的住宅用地，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司擬取得該宗土地后分三期進(jìn)行滾動開發(fā)，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其能承受的最高掛牌出讓地價(jià)。注冊房地產(chǎn)估價(jià)師擬選用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法（注：應(yīng)為動態(tài)分析法，下同）進(jìn)行估價(jià)。 　　7.采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，正確的是（　）。 　　A.對宗地整體估價(jià)，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開發(fā)活動起始點(diǎn) 　　B.對宗地整體估價(jià)，將各期開發(fā)投資分別計(jì)息至各期開發(fā)活動結(jié)束點(diǎn) 　　C.對宗地整體估價(jià)，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個(gè)開發(fā)活動起始點(diǎn) 　　D.對三期分別估價(jià)，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開發(fā)活動起始點(diǎn)后加總 　　 8.在確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)采取（?。?。 　　A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)的住宅市場價(jià)格 　　B.三期開發(fā)完成后的住宅市場價(jià)格，折現(xiàn)至價(jià)值時(shí)點(diǎn) 　　C.各期開始銷售時(shí)的市場價(jià)格，分別折現(xiàn)至價(jià)值時(shí)點(diǎn) 　　D.各期各年銷售時(shí)的平均市場價(jià)格，分別折現(xiàn)至價(jià)值時(shí)點(diǎn) 　　 9.在計(jì)算扣除項(xiàng)時(shí)，除開發(fā)成本、管理費(fèi)用外，還應(yīng)當(dāng)包括（?。?。 　　A.銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤 　　B.銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和投資利息 　　C.銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和購地稅費(fèi) 　　D.銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和企業(yè)所得稅 　　 10.關(guān)于該估價(jià)項(xiàng)目的說法，正確的是（　）。 　　A.測算投資利息時(shí)應(yīng)當(dāng)采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的利率 　　B.評估單價(jià)應(yīng)當(dāng)?shù)扔趦r(jià)值時(shí)點(diǎn)類似地塊的平均交易單價(jià) 　　C.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算結(jié)果大于靜態(tài)分析法測算結(jié)果 　　D.折現(xiàn)率可以根據(jù)委托人的目標(biāo)要求來設(shè)定 1【答案】D 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。區(qū)位狀況調(diào)整主要有位置（包括所處的方位、與相關(guān)場所的距離、臨街狀況、樓層、朝向）、交通條件、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等影響。對地下一層估價(jià)選首層作為可比實(shí)例，必須進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整。參見《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材P196。 2【答案】C 【解析】本題考查的是凈收益測算應(yīng)注意的問題。最符合題意答案為選項(xiàng)C，在租約期內(nèi)應(yīng)采用租約租金，租約期外采用市場租金，但要先分析原租約租金是否合理、是否與正?？陀^市場租金偏差過大，如果偏差過大則雙方均可能毀約，對這種租約租金不能直接使用，要進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整?？傊褪遣捎玫淖饧s租金與市場租金偏差不會太大。由于低租金店面剩余租期僅半年，如沒有延續(xù)條款，則可以直接按市場租金考慮。參見《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材P243。 3【答案】D 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。權(quán)益狀況調(diào)整包括規(guī)劃條件、土地使用期限、租賃或占用情況等。參見《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材P196。 4【答案】D 【解析】本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)。評估“轉(zhuǎn)讓所得”就要評估出張某原購房時(shí)市場價(jià)格和現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓時(shí)的市場價(jià)格，因此價(jià)值時(shí)點(diǎn)有兩個(gè)。 5【答案】B 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫作。稅收政策調(diào)整是明確發(fā)生事實(shí)，不能放在估價(jià)假設(shè)與限制條件中，征稅目的估價(jià)不用風(fēng)險(xiǎn)提示，應(yīng)放在市場背景描述與分析中。參見教材P20。 6【答案】C 【解析】本題考查的是稅收政策調(diào)整產(chǎn)生的影響。此項(xiàng)稅收政策調(diào)整目的是提高存量房轉(zhuǎn)讓成本，對轉(zhuǎn)讓方提高稅賦，客觀上也會抑制需求，因此選項(xiàng)A、B、D并行不悖，但選項(xiàng)C與其他三項(xiàng)相悖。 7【答案】C 【解析】本題考查的是動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的產(chǎn)生。動態(tài)分析法是要將未來凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)（在本題中是取得土地的時(shí)點(diǎn)）的，選項(xiàng)D錯(cuò)在不同時(shí)點(diǎn)的價(jià)格不能直接相加。參見《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材P323。 8【答案】D 【解析】本題考查的是動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別。動態(tài)分析法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)之后未來某時(shí)點(diǎn)下開發(fā)完成后狀況下的價(jià)值，不是價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，因此選項(xiàng)A不對，選項(xiàng)B、C、D中最合適的是D。參見《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材P323。 9【答案】C 【解析】本題考查的是動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別。動態(tài)分析法中是不能出現(xiàn)開發(fā)利潤和投資利息的，另外，企業(yè)所得稅也不會出現(xiàn)。參見《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材P323。 10【答案】D 【解析】本題考查的是投資價(jià)值評估。這是投資價(jià)值評估，選項(xiàng)C說法沒有依據(jù)。 　　三、下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請指明其中的13處（每指明1處錯(cuò)誤得3分，本題全對得40分。請?jiān)诖痤}紙上作答。每個(gè)錯(cuò)誤對應(yīng)1個(gè)序號，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計(jì)分） 　　 房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告 　　估價(jià)項(xiàng)目名稱：股份有限公司位于市產(chǎn)業(yè)園路號房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估 　　估價(jià)委托人：股份有限公司 　　估價(jià)機(jī)構(gòu)：房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 　　注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：（注冊號：） 　　　　　　　　　　?。ㄗ蕴枺海? 　　估價(jià)作業(yè)期：2011年9月18日至9月27日 　　估價(jià)報(bào)告編號：估字[2011]第號 　　目錄（略） 　　致估價(jià)委托人函（略） 　　注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明（略） 　　估價(jià)假設(shè)和限制條件（略） 　　估價(jià)結(jié)果報(bào)告 　　一、估價(jià)委托人（略） 　　二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略） 　　三、估價(jià)目的 　　為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。 　　四、估價(jià)對象 　　1.估價(jià)對象范圍 　　估價(jià)對象為位于市產(chǎn)業(yè)園路號生產(chǎn)基地的3幢建筑物及其占用的土地使用權(quán)，總建筑面積為12263.24㎡，土地面積為8860.06㎡。納入本次抵押的估價(jià)對象包括房屋的所有權(quán)和所占用的土地在剩余使用期限的使用權(quán)，以及確保其正常使用功能不可分割的基本設(shè)備設(shè)施和裝修。 　　2.估價(jià)對象概況 　　（1）位置及環(huán)境狀況（略） 　?。?）建筑物狀況 　　估價(jià)對象建筑物共3幢，其中第1、2幢為生物制藥車間，均為一層鋼混結(jié)構(gòu)。層高4.5m，建筑面積均為6100㎡；第3幢為動力中心，一層磚混結(jié)構(gòu)，層高3.5m，建筑面積為63.24㎡。建筑物外墻均為深灰涂料，內(nèi)墻涂料刷白，水泥砂漿頂棚，水泥地地面；水電衛(wèi)齊全，塑鋼門窗。估價(jià)對象整體保養(yǎng)狀況較好。 　?。?）土地狀況 　　估價(jià)對象房地產(chǎn)所在宗地開發(fā)程度已達(dá)到“五通一平”（宗地紅線外通路、通電、通信、通上水、通下水，宗地紅線內(nèi)場地平整）。估價(jià)對象宗地形狀規(guī)則，地勢平坦，地質(zhì)狀況良好。 　　3.權(quán)利狀況 　?。?）房屋所有權(quán)情況（略） 　　（2）土地使用權(quán)情況（略） 　?。?）他項(xiàng)權(quán)利狀況 　　根據(jù)委托人提供的《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》和《法定優(yōu)先受償權(quán)利情況證明》顯示，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象無尚未注銷的他項(xiàng)權(quán)利登記，即估價(jià)對象法定優(yōu)先受償款為0。 　　根據(jù)估價(jià)人員實(shí)地查勘情況，估價(jià)對象房地產(chǎn)中第2幢車間已出租，由于委托人未提供相關(guān)租賃合同，估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的租賃價(jià)格不詳，故本次評估未考慮估價(jià)對象租約對房地產(chǎn)價(jià)格的影響。 　　五、價(jià)值時(shí)點(diǎn) 　　2011年9月14日，與實(shí)地查勘日一致。 　　六、價(jià)值類型 　　房地產(chǎn)抵押價(jià)值等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。 　　七、估價(jià)依據(jù) 　　（一）國家和地方政府相關(guān)法律法規(guī)（略） 　?。ǘ┓康禺a(chǎn)估價(jià)技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn) 　　1.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》； 　　2.《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》； 　　3.《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》。 　?。ㄈ┕纼r(jià)委托人提供的有關(guān)資料 　　1.《房屋所有權(quán)證》； 　　2.《國有土地使用證》； 　　3.委托人提供的其他有關(guān)資料。 　?。ㄋ模┕纼r(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)地查勘、市場調(diào)查獲得的資料（略） 　　八、估價(jià)原則（略） 　　九、估價(jià)方法 　　房地產(chǎn)估價(jià)方法有比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法五種方法。估價(jià)人員遵循估價(jià)原則，根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)和估價(jià)目的，結(jié)合鄰近地區(qū)市場狀況調(diào)查和估價(jià)對象實(shí)地查勘情況，在認(rèn)真分析研究所掌握的資料基礎(chǔ)上，最終選用成本法與收益法兩種方法進(jìn)行評估。（方法定義略） 　　十、估價(jià)結(jié)果 　　估價(jià)人員本著獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則，遵循估價(jià)原則，在進(jìn)行實(shí)地查勘、廣泛收集有關(guān)市場信息和估價(jià)對象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價(jià)對象公開市場價(jià)值的各項(xiàng)因素，結(jié)合估價(jià)對象特點(diǎn)和使用現(xiàn)狀，按照科學(xué)的估價(jià)程序，選用比較法和收益法進(jìn)行測算，最終確定估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)2011年9月14日假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值為人民幣3301.26萬元，估價(jià)師知悉的估價(jià)對象至價(jià)值時(shí)點(diǎn)的法定優(yōu)先受償款為0。 　　估價(jià)對象房地產(chǎn)抵押價(jià)值為人民幣3301.26萬元（大寫：人民幣叁仟叁佰零壹萬貳仟陸佰元整）。 　　十一、估價(jià)人員（略） 　　十二、估價(jià)作業(yè)期（略） 　　十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（略） 　　十四、風(fēng)險(xiǎn)提示（略） 　　十五、變現(xiàn)能力分析（略） 　　估價(jià)技術(shù)報(bào)告 　　一、估價(jià)對象實(shí)物狀況描述與分析（略） 　　二、估價(jià)對象區(qū)位狀況描述與分析（略） 　　三、估價(jià)對象權(quán)益狀況描述與分析（略） 　　四、市場背景描述與分析 　　五、最高最佳利用分析（略） 　　六、估價(jià)方法適用性分析（略） 　　七、估價(jià)測算過程 　?。ㄒ唬┏杀痉? 　　成本法是求取價(jià)值對象（注：嚴(yán)格說應(yīng)為估價(jià)對象）在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。其基本公式為： 　　房地產(chǎn)價(jià)值＝重新購建價(jià)格－建筑物折舊 　　房地重新購建價(jià)格＝土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤 　　1.土地取得成本 　　采用成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法評估土地使用權(quán)價(jià)格，同時(shí)考慮買方應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的相關(guān)稅費(fèi)后，土地取得成本為7836797元（測算過程略）。 　　2.開發(fā)成本 　　開發(fā)成本主要包括勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)。 　?。?）建筑安裝工程費(fèi) 　　建筑安裝工程費(fèi)包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用、設(shè)備設(shè)施費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)用等。 　　A.建筑物建安費(fèi) 　　根據(jù)《關(guān)于發(fā)布市建筑安裝工程2011年1季度造價(jià)指數(shù)的通知》，鋼混結(jié)構(gòu)建筑物建安綜合造價(jià)為1150元/㎡，包括建安造價(jià)、基礎(chǔ)工程費(fèi)、設(shè)備設(shè)施安裝費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)等。則： 　　估價(jià)對象建筑物建安費(fèi)為12263.241150＝14102726（元）。 　　B.附屬工程費(fèi) 　　附屬工程是指房屋周圍的圍墻、水池水景、建筑小品、綠化等。估價(jià)對象為工業(yè)廠房，用于生產(chǎn)。根據(jù)工業(yè)建筑設(shè)計(jì)和規(guī)劃要求，結(jié)合現(xiàn)狀，綜合確定估價(jià)對象附屬工程費(fèi)按建筑面積分?jǐn)傆?jì)65元/m2，則附屬工程費(fèi)為795204元。 　　建筑安裝工程費(fèi)為上述兩項(xiàng)之和，即14102726＋795204＝14897930（元）。 　?。?）勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) 　　1）勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 　　按造價(jià)的6.23%計(jì)算，為928141元。（依據(jù)略） 　　2）前期工程費(fèi) 　　按建筑面積計(jì)122元/m2，共計(jì)1496115元。（依據(jù)略） 　　上述兩項(xiàng)合計(jì)為2424256元。 　　（3）不可預(yù)見費(fèi) 　　根據(jù)房地產(chǎn)市場狀況及開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模，不可預(yù)見費(fèi)一般為開發(fā)成本的1%～3%，本次評估確定其比率為3%。前述（1）（2）項(xiàng)之和的3%，為446938元。 　　3.管理費(fèi)用 　　管理費(fèi)用為前述各項(xiàng)之和的3%，為768155元。 　?。ㄒ罁?jù)略） 　　4.銷售費(fèi)用 　　銷售費(fèi)用通常按照開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率來測算，但估價(jià)對象為專業(yè)廠房，由業(yè)主自行委托設(shè)計(jì)，故本次不考慮銷售費(fèi)用。 　　5.投資利息 　　投資利息是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實(shí)現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息，開發(fā)期為0.75年。（依據(jù)略） 　　利息率取價(jià)值時(shí)點(diǎn)同期銀行1年期貸款利率6.56%。 　　假定土地取得成本、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、前期工程費(fèi)和開發(fā)期間稅費(fèi)在開工前一次性投入，開發(fā)成本中建筑安裝工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)以及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，則： 　　投資利息＝（土地取得成本＋勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)＋開發(fā)期間稅費(fèi)）[（1＋利率）開發(fā)年限－1][（建筑安裝工程費(fèi)＋附屬工程費(fèi)＋不可預(yù)見費(fèi)＋開發(fā)期間稅費(fèi)＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用）（1＋利率）開發(fā)年限/2－1]＝829443（元） 　　6.銷售稅費(fèi) 　　銷售稅費(fèi)為銷售收入的5.85%，另當(dāng)?shù)匦陆ǚ亲≌灰拙C合服務(wù)費(fèi)為11元/m2，則：銷售稅費(fèi)＝P5.85%＋1112263.24（依據(jù)略） 　　7.開發(fā)利潤 　　根據(jù)市生物醫(yī)藥行業(yè)平均利潤率的調(diào)查和估價(jià)對象實(shí)際情況，取平均利潤率，為15%，則： 　　開發(fā)利潤＝（土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi)）成本利潤率＝（27203519＋P5.85%＋1112263.24）15% 　　8.估價(jià)對象房地產(chǎn)重新購建價(jià)格的確定 　　房地產(chǎn)重新購建價(jià)格＝土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤 　　解得：P＝34539073（元） 　　9.建筑物折舊的確定 　　建筑物折舊＝建筑物重新購建價(jià)格（1－成新率）。 　　經(jīng)計(jì)算，建筑物折舊為1410273元。（測算過程略） 　　10.成本法評估結(jié)果確定 　　房地產(chǎn)價(jià)格＝房地產(chǎn)重新購建價(jià)格－建筑物折舊 　　＝34539073－1410273 　?。?3128800（元） 　　則：房地產(chǎn)單價(jià)＝3312880012263.24≈2701（元/m2） 　?。ǘ┦找娣? 　　1.基本原理 　　收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 　　房地產(chǎn)收益為有限年期的收益法公式為： 　　V＝A/Y[1－（1＋Y）－n] 　　式中，V為房地產(chǎn)價(jià)格，A為房地產(chǎn)凈收益，Y為房地產(chǎn)報(bào)酬率，n為房地產(chǎn)收益年限。 　　2.測算過程 　　本次評估采用房地產(chǎn)出租方式計(jì)算房地產(chǎn)年凈收益。公式為： 　　房地產(chǎn)年凈收益＝房地產(chǎn)年總收益－房地產(chǎn)年總費(fèi)用 　?。?）確定房地產(chǎn)年總收益 　　房地產(chǎn)年總收益是指出租房地產(chǎn)在正常情況下應(yīng)取得的持續(xù)而穩(wěn)定的客觀年收益，包括租金收入、保證金和押金利息收入。 　　根據(jù)估價(jià)人員對估價(jià)對象所在區(qū)域類似房地產(chǎn)出租情況的調(diào)查（調(diào)查結(jié)果表略），綜合確定估價(jià)對象平均租金為每月20元/m2，正?？罩寐蕿?%，租金損失率為1%，則房地產(chǎn)年總收益為： 　　201212263.24（1－1%）（1－1%）＝2884608（元） 　?。?）確定房地產(chǎn)年總費(fèi)用 　?、俟芾碣M(fèi) 　　結(jié)合估價(jià)對象具體情況確定管理費(fèi)費(fèi)率為1.5%（依據(jù)略），則年管理費(fèi)為： 　　28846081.5%＝43269（元） 　?、诰S修費(fèi) 　　維修費(fèi)按房屋重置價(jià)格的2%計(jì)算（依據(jù)略），估價(jià)對象房屋重置價(jià)格為14102726元，則年維修費(fèi)為：141027262%＝282055（元） 　?、鄯课菽瓯ｋU(xiǎn)費(fèi) 　　保險(xiǎn)費(fèi)按房屋現(xiàn)值的2‰計(jì)算（依據(jù)略），估價(jià)對象房屋現(xiàn)值為12791453元，則房屋年保險(xiǎn)費(fèi)為：127914532‰＝25385（元） 　?、苣陸?yīng)交稅金 　　主要包括房產(chǎn)稅和營業(yè)稅及附加，根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定，估價(jià)對象應(yīng)繳稅金合計(jì)為租金收入的13.68%，則年應(yīng)交稅金為：288460813.68%＝394614（元） 　　則：房地產(chǎn)年總費(fèi)用＝①＋②＋③＋④＝745323（元） 　?。?）確定房地產(chǎn)年凈收益 　　房地產(chǎn)年凈收益＝房地產(chǎn)年總收益－房地產(chǎn)年總費(fèi)用 　　＝2884608－745323 　?。?139285（元） 　?。?）確定報(bào)酬率 　　估價(jià)對象為工業(yè)用房，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鰻顩r，租金價(jià)格波動較小，故其風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較小，結(jié)合工業(yè)用房報(bào)酬率調(diào)查，確定以一年期貸款利率6%為估價(jià)對象房地產(chǎn)報(bào)酬率。 　?。?）確定房地產(chǎn)價(jià)格 　　截至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對象地上建筑物有效使用年限約為9年。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，鋼混結(jié)構(gòu)用房的耐用年限為50年，則其剩余年限約為41年，經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查勘，估價(jià)對象維護(hù)保養(yǎng)狀況尚可，建筑物結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，整體使用功能正常，確定其尚可使用年限為45年。估價(jià)對象土地使用權(quán)終止日期為2055年9月1日，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，土地剩余使用年限為43.96年。 　　根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，房地產(chǎn)收益年限應(yīng)當(dāng)取建筑物耐用年限和土地剩余年限中的較短年限，故確定估價(jià)對象剩余使用年限為43.96年。本次評估假設(shè)上述房地產(chǎn)年經(jīng)營收益相應(yīng)費(fèi)用在剩余使用年限內(nèi)保持不變，房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，報(bào)酬率每年不變，則估價(jià)對象房地產(chǎn)總價(jià)為： 　　V＝A/Y[1－（1＋Y）－n] 　?。?139285/6.0%[1－（1＋6.0%）－43.96] 　?。?2902609（元） 　　3.收益法評估結(jié)果確定 　　房地產(chǎn)單價(jià)＝32902609/12263.24≈2683（元/m2） 　?。ㄈ┕纼r(jià)對象市場價(jià)值 　　根據(jù)上述測算，成本法測算結(jié)果為2701元/m2，收益法測算結(jié)果為2683元/m2；兩種方法的結(jié)果差異較小，估價(jià)人員最終確定以兩種方法的算術(shù)平均值作為估價(jià)對象房地產(chǎn)市場價(jià)值的最終評估結(jié)果，則： 　　估價(jià)對象房地產(chǎn)單價(jià)＝（2701＋2683）/2≈2692（元/m2） 　　估價(jià)對象房地產(chǎn)總價(jià)＝269212263.24≈3301.26（萬元） 　　（四）估價(jià)對象抵押價(jià)值 　　根據(jù)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》《國有土地使用證》和《法定優(yōu)先受償權(quán)利情況證明》，估價(jià)對象至價(jià)值時(shí)點(diǎn)的法定優(yōu)先受償款為0，故： 　　房地產(chǎn)抵押價(jià)值＝3301.26－0＝3301.26（萬元） 　　八、估價(jià)結(jié)果確定 　　估價(jià)人員本著獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則，最終確定估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值為人民幣3301.26萬元，估價(jià)師知悉的估價(jià)對象至價(jià)值時(shí)點(diǎn)的法定優(yōu)先受償款為0。 　　估價(jià)對象房地產(chǎn)抵押價(jià)值為人民幣3301.26萬元（大寫：人民幣叁仟叁佰零壹萬貳仟陸佰元整），單價(jià)：人民幣2692元/m2。 　　【答案】 　　1.封面中應(yīng)是“估價(jià)報(bào)告出具日期”而不是“估價(jià)作業(yè)期”。 　　2.“致估價(jià)委托人函”應(yīng)放在“目錄”之前。 　　3.估價(jià)對象介紹中缺少建筑物建成年份。 　　4.價(jià)值類型描述不規(guī)范不全面，應(yīng)為“房地產(chǎn)抵押價(jià)值等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款”，另外最好還應(yīng)對“假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值”和“房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款”作進(jìn)一步描述。 　　5.估價(jià)依據(jù)中缺《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》。 　　6.嚴(yán)格講，在估價(jià)依據(jù)中，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》應(yīng)放在“國家和地方政府相關(guān)法律法規(guī)”中。 　　7.估價(jià)方法中缺少選用成本法和收益法的理由。 　　8.估價(jià)結(jié)果中“選用比較法和收益法進(jìn)行測算”錯(cuò)誤，應(yīng)是“選用成本法和收益法進(jìn)行測算”。 　　9.嚴(yán)格講，在估價(jià)結(jié)果中“本著獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則”與“遵循估價(jià)原則”重復(fù)。 　　10.估價(jià)結(jié)果中缺少單價(jià)表示或者說未說明不列單價(jià)的理由。 　　11.估價(jià)結(jié)果報(bào)告中缺少“注冊房地產(chǎn)估價(jià)師”及其親筆簽名。 　　12.估價(jià)結(jié)果報(bào)告中缺少“實(shí)地查勘期”。 　　13.成本法計(jì)算中，建筑物建安費(fèi)中第3幢建筑物應(yīng)按磚混結(jié)構(gòu)造價(jià)計(jì)算。 　　14.成本法計(jì)算中，開發(fā)成本（建設(shè)成本）中缺“其他工程費(fèi)”。 　　15.成本法計(jì)算中，開發(fā)成本（建設(shè)成本）中缺“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)”的計(jì)算。 　　16.成本法計(jì)算中，銷售費(fèi)用不考慮的理由不正確或者說應(yīng)考慮銷售費(fèi)用。 　　17.成本法計(jì)算中，投資利息中的銷售費(fèi)用應(yīng)說明是在開發(fā)完成之前發(fā)生的。 　　18.成本法計(jì)算中，開發(fā)利潤率取值不能依據(jù)市生物醫(yī)藥行業(yè)平均利潤率，而應(yīng)依據(jù)此類工業(yè)廠房開發(fā)建設(shè)的平均利潤率水平。 　　19.開發(fā)利潤計(jì)算中，成本利潤率計(jì)算基數(shù)中不應(yīng)有“銷售稅費(fèi)”一項(xiàng)。 　　20.收益法計(jì)算中，房地產(chǎn)年總收益中缺少押金或租賃保證金利息收入。 　　21.收益法計(jì)算中，租金內(nèi)涵未說明或者說確定房地產(chǎn)年總費(fèi)用項(xiàng)目構(gòu)成未說明理由。 　　22.收益法計(jì)算中，維修費(fèi)計(jì)算時(shí)未說明估價(jià)對象房屋重置價(jià)格確定理由。 　　23.收益法計(jì)算中，保險(xiǎn)費(fèi)計(jì)算時(shí)未說明估價(jià)對象房屋現(xiàn)值確定理由。 　　24.收益法計(jì)算中，未說明年凈收益是保守估計(jì)值。 　　25.報(bào)酬率確定中，一年期貸款利率應(yīng)為6.56%而不是6%。 　　26.收益法計(jì)算中，未說明在土地使用權(quán)出讓合同中約定不可續(xù)期，且當(dāng)土地使用權(quán)期限屆滿時(shí)，對收回的建筑物不予補(bǔ)償。 　　27.確定最終估價(jià)結(jié)果時(shí)，對兩種方法結(jié)果采用算術(shù)平均的理由說明不充分不嚴(yán)謹(jǐn)。 　　28.估價(jià)報(bào)告缺最后一大項(xiàng)（第八項(xiàng)）：附件。 　　四、指出并改正下列房地產(chǎn)估價(jià)文書的錯(cuò)誤（本題10分。錯(cuò)處不超過4個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)1處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò)） 　　本次估價(jià)背景情況如下： 　　某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托評估某住宅小區(qū)一幢22層臨街商住樓底層商鋪的抵押價(jià)值，該商鋪目前由業(yè)主出租給他人經(jīng)營便利店，接受委托后，經(jīng)與業(yè)主王聯(lián)系，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師張與協(xié)助估價(jià)人員李對估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘，查勘作業(yè)環(huán)節(jié)由李負(fù)責(zé)記錄，最后整理形成下述實(shí)地查勘記錄表。 　　經(jīng)營性房地產(chǎn)實(shí)地查勘記錄表 房地產(chǎn)基本情況 名稱與坐落 市人民路號花園小區(qū)6幢102室 四至 東：6幢101室；南：小區(qū)綠地 西：6幢103室；北：人民路 所屬樓層/總層數(shù) 1/22 朝向 南 建筑結(jié)構(gòu) 磚混 層高 3.5m 建筑年份 2005年 維護(hù)保養(yǎng) 良好 建筑面積 146m2 土地分?jǐn)偯娣e 32m2 證載用途 商業(yè) 現(xiàn)用狀況 出租 臨街面寬 12m 進(jìn)深 10.4m 　　續(xù)表 房地產(chǎn)外部環(huán)境 商業(yè)氣氛 離市級商業(yè)中心較遠(yuǎn)，單位與區(qū)級商業(yè)中心輻射圈內(nèi) 客流量一般，主要為周邊小區(qū)居民 交通便捷度 距地鐵人民路站出口約300m 公交12、16、56路等8條線路在小區(qū)北門設(shè)有站點(diǎn) 公共設(shè)施 周邊設(shè)有銀行、超市、餐館、農(nóng)貿(mào)市場、幼兒園、公園等公共設(shè)施 　　續(xù)表 房地產(chǎn)內(nèi)部狀況 設(shè)備設(shè)施 項(xiàng)目 使用現(xiàn)狀 給水排水系統(tǒng) 正常 供電系統(tǒng) 正常 消防系統(tǒng)：消防檢測，煙感報(bào)警 正常 供暖及空調(diào)系統(tǒng)：集中供暖，獨(dú)立空調(diào) 正常 　　續(xù)表 房地產(chǎn)內(nèi)部狀況 裝修情況 項(xiàng)目 完損狀況 外墻：防水涂料 完好 內(nèi)墻：普通乳膠漆 完好 屋頂：普通乳膠漆 完好 地面：普通地磚 完好 大門：鋁合金地軸門 完好 窗：鋁合金窗、不銹鋼防盜格柵 完好 　　領(lǐng)勘人：王 查勘人：李 　　實(shí)地查勘期：2014年6月15日 　 　【答案】 　　1.朝向?yàn)槟喜粚?，?yīng)為北。 　　2.建筑結(jié)構(gòu)不可能是磚混，應(yīng)為鋼混結(jié)構(gòu)。 　　3.缺少租約情況記錄，如租期、租金、付款方式等。 　　4.查勘人中缺注冊房地產(chǎn)估價(jià)師張的簽字。 　　謝謝大家！ 　　 第11頁