2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《經(jīng)營(yíng)與管理》真題及答案

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一、單項(xiàng)選擇題 1.【題干】每宗房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值不同，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有(　)。 【選項(xiàng)】 A.用途廣泛性 B.異質(zhì)性 C.弱流動(dòng)性 D.長(zhǎng)壽命性 【答案】B 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的異質(zhì)性，也導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的地位和價(jià)值不可能一致。 【考點(diǎn)】 2.【題干】與購(gòu)買股票相比，部分投資者更愿意投資房地產(chǎn)的主要原因是(　)。 【選項(xiàng)】 A.房地產(chǎn)投資更易變現(xiàn) B.房地產(chǎn)投資所需資金少 C.房地產(chǎn)投資收益更高 D.房地產(chǎn)能保值增值 【答案】D 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)投資具有保值增值的特性。 【考點(diǎn)】 3.【題干】能承受較大投資風(fēng)險(xiǎn)并期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者通常會(huì)選擇(　)。 【選項(xiàng)】 A.進(jìn)入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益型房地產(chǎn)投資 B.尚未進(jìn)入穩(wěn)定期的收益型房地產(chǎn)投資 C.機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)投資 D.剛竣工的收益型房地產(chǎn)投資 【答案】C 【解析】本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響。能承受較大投資風(fēng)險(xiǎn)、期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者，則選擇機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)投資。 【考點(diǎn)】 4.【題干】若房地產(chǎn)市場(chǎng)的平均收益率為15%，國(guó)債的收益率為5%，商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為1.4，則商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期收益率為(　)。 【選項(xiàng)】 A.14% B.19% C.21% D.22% 【答案】B 【解析】本題考查的是投資組合理論。資產(chǎn)預(yù)期收益率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率+市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)(平均收益率-無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率)=5%+1.4(15%-5%)=19% 【考點(diǎn)】 5.【題干】下列市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)中，反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展總體狀況的是(　)。 【選項(xiàng)】 A.開發(fā)強(qiáng)度系數(shù) B.土地轉(zhuǎn)化率 C.住房可支付性指數(shù) D.住房市場(chǎng)指數(shù) 【答案】A 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)。開發(fā)強(qiáng)度系數(shù)，是指房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP或固定資產(chǎn)投資的比例，反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的總體狀況。 【考點(diǎn)】 6.【題干】房地產(chǎn)自然周期中的平衡點(diǎn)，通常是從歷史多個(gè)周期變化的資料中計(jì)算出的長(zhǎng)期(　)。 【選項(xiàng)】 A.平均空置率 B.平均吸納率 C.平均交易量 D.平均租售價(jià)格 【答案】A 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)。從歷史多個(gè)周期變化的資料中計(jì)算出的長(zhǎng)期平均空置率(又稱合理空置率或結(jié)構(gòu)空置率)，就是房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中的平衡點(diǎn)。 【考點(diǎn)】 7.【題干】房地產(chǎn)市場(chǎng)上新建商品房過(guò)度開發(fā)的誘因不包括(　)。 【選項(xiàng)】 A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差 B.購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差 C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的博弈和非理性行為 D.房地產(chǎn)開發(fā)資金的易得性 【答案】B 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)泡沫與過(guò)度開發(fā)。過(guò)度開發(fā)的誘因主要有三個(gè)方面，即開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差、開放商之間的博弈和非理性行為以及開發(fā)資金的易得性。 【考點(diǎn)】 16.【題干】張某將現(xiàn)有資金存入銀行，期望10年后增長(zhǎng)1倍，若每半年復(fù)利計(jì)息一次，則年名義存款利率為(　)。 【選項(xiàng)】 A.7.05% B.7.17% C.14.10% D.14.34% 【答案】A 【解析】本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。有題意列公式F=P(1+r/m)10m=2P，則(1+r/2)20=2，得r=7.05%。 【考點(diǎn)】 17.【題干】某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%，預(yù)計(jì)未來(lái)3年年初回收額分別為100萬(wàn)元、150萬(wàn)元和80萬(wàn)元。若改為按年等額回收，則每年年末回收金額為(　)萬(wàn)元。 【選項(xiàng)】 A.110.00 B.110.47 C.119.31 D.172.43 【答案】C 【解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。P=100+150/1.08+80/1.082=307.476，A=307.4760.081.083/(1.083-1)=119.31。 【考點(diǎn)】 18.【題干】某倉(cāng)庫(kù)出租期為15年，年租金于每年年初收取。若租金收入的現(xiàn)值和為30萬(wàn)元，年租金增長(zhǎng)率為2%，年折現(xiàn)率為5%，則第1年的租金收入是(　)元。 【選項(xiàng)】 A.23096.67 B.24308.23 C.24754.28 D.25523.64 【答案】B 【解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。因?yàn)槟曜饨鹗怯诿磕甑哪瓿跏杖。訮=A1{1-[(1+s)/(1+i)]n}(1+i)/(i-s)，求出A1就是所求的結(jié)果。 【考點(diǎn)】 19.【題干】李某向銀行貸款30萬(wàn)元購(gòu)買了一套的住宅，該筆貸款的期限為20年，貸款年利潤(rùn)為6%，按月等額還本付息。如果李某于11年年初一次性提前償還本金10萬(wàn)元，則從第11年開始的月還款額為(　)元。 【選項(xiàng)】 A.948.72 B.1039.09 C.1200.58 D.2149.29 【答案】B 【解析】本題考查的是復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用。月利率=6%/12=0.5%，n=1220=240個(gè)月，P=30萬(wàn)元，A1=P[i(1+i)n]/[(1+i)n-1]=300000[0.5%(1+0.5%)240]/[(1+0.5%)240-1]=2149.293元，第11年年初一次性提前償還本金10萬(wàn)元，折算為第11年年初至第20年每月的額度為A2=100000[0.5%(1+0.5%)120]/[(1+0.5%)120-1]=1110.205元，則從第11年開始的月還款額為A=A1-A2=2149.293-1110.205=1039.09元。 【考點(diǎn)】 20.【題干】某銀行發(fā)放了一筆年利率7.5%、期限15年、那年等額還本付息的貸款，若年還款額為36000元，則該筆貸款第10年的投資回報(bào)是(　)元。 【選項(xiàng)】 A.10923.89 B.12673.39 C.23326.61 D.25076.11 【答案】A 【解析】本題考查的是投資回收與投資回報(bào)。投資回報(bào)是指投資者所投入的資本在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所獲得的報(bào)酬。P=A/i[1-1/(1+i)n]=36000/7.5%[1-1/(1+7.5%)5]=145651.857元，第10年投資回報(bào)=Pi=145651.8577.5%=10923.89。 【考點(diǎn)】 21.【題干】某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目總投資5000萬(wàn)元，其中資金投入2000萬(wàn)元，其余投入為借貸資金。如果借貸資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用水平為10%，資本金投資收益率為22%，則項(xiàng)目全部投資收益率為(　)。 【選項(xiàng)】 A.12.00% B.14.00% C.14.80% D.17.20% 【答案】C 【解析】本題考查的是全部投資和資本金評(píng)價(jià)指標(biāo)的差異。借貸金=5000-2000=3000萬(wàn)元，假定全部投資收益率為R，則3000萬(wàn)元借貸資金產(chǎn)生的收益=3000R，借貸資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用=300010%=300萬(wàn)元，2000萬(wàn)元的資本金產(chǎn)生的收益=2000R，資本金收益率水平=(2000R+3000R-300)/2000=22%。解得R=14.8%。 【考點(diǎn)】 22.【題干】在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)開發(fā)成本時(shí)，不計(jì)算利息的費(fèi)用是(　)。 【選項(xiàng)】 A.建造費(fèi)用 B.融資費(fèi)用 C.其他工程費(fèi)用 D.專業(yè)人員費(fèi)用 【答案】B 【解析】本題考查的是成本利潤(rùn)率與銷售利潤(rùn)率。在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)開發(fā)成本時(shí)，融資費(fèi)用不需要計(jì)算利息。 【考點(diǎn)】 二、多項(xiàng)選擇題 1.【題干】確定折現(xiàn)率的理想方法是采用資金的機(jī)會(huì)成本加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，下列收益率或利率中可視作機(jī)會(huì)成本的有(　)。 【選項(xiàng)】 A.國(guó)債收益率 B.銀行存款利率 C.市場(chǎng)平均投資收益率 D.銀行貸款利率 E.銀行同業(yè)拆借利率 【答案】AB 【解析】本題考查的是資產(chǎn)定價(jià)模型。確定折現(xiàn)率的理想方法是采用資金的機(jī)會(huì)成本加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。所謂資金的機(jī)會(huì)成本，是資金在某一段時(shí)間內(nèi)最安全和最高的投資機(jī)會(huì)的收益率。這個(gè)收益率差不多=上述無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的收益率，例如國(guó)債的收益率或銀行存款利率等。 【考點(diǎn)】 2.【題干】下列房地產(chǎn)成本費(fèi)用中，應(yīng)計(jì)入竣工房屋價(jià)值的有(　)。 【選項(xiàng)】 A.房屋基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)的投資 B.土地購(gòu)置費(fèi)用 C.城市公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) D.房屋水、電、衛(wèi)等附屬工程的投資 E.廠房?jī)?nèi)的工藝設(shè)備購(gòu)置和安裝費(fèi)用 【答案】AD 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)?？⒐し课莸膬r(jià)值一般按房屋設(shè)計(jì)和預(yù)算規(guī)定的內(nèi)容計(jì)算。包括竣工房屋本身的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價(jià)值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預(yù)算內(nèi)的設(shè)備(如電梯、通風(fēng)設(shè)備等)的購(gòu)置和安裝費(fèi)用;不包括廠房?jī)?nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的購(gòu)置和安裝、工藝設(shè)備基礎(chǔ)的建造、辦公和生活家具的購(gòu)置等費(fèi)用，購(gòu)置土地的費(fèi)用，征收補(bǔ)償費(fèi)和場(chǎng)地平整的費(fèi)用及城市建設(shè)配套投資。 【考點(diǎn)】 3.【題干】關(guān)于房地產(chǎn)空間市場(chǎng)的說(shuō)法，正確的有(　)。 【選項(xiàng)】 A.存在的目的是為獲取房地產(chǎn)投資收益 B.需求者是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè) C.需求者可以通過(guò)租賃來(lái)滿足其需求 D.供給來(lái)源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng) E.供求關(guān)系不會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)中的需求 【答案】BCD 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與資產(chǎn)市場(chǎng)。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，在房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)被當(dāng)作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易，其目的是獲得投資收益;選項(xiàng)E錯(cuò)誤，空間市場(chǎng)的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時(shí)決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平，從而影響資產(chǎn)市場(chǎng)中的需求。 【考點(diǎn)】 4.【題干】關(guān)于工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)的說(shuō)法，正確的有(　)。 【選項(xiàng)】 A.法律、法規(guī)規(guī)定不宜公開招標(biāo)的，可采取邀請(qǐng)招標(biāo) B.招標(biāo)項(xiàng)目必須編制標(biāo)底 C.采用工程量清單招標(biāo)的，工程量清單必須作為招標(biāo)文件的組成部分 D.采用工程量清單招標(biāo)的，應(yīng)編制招標(biāo)控制價(jià) E.招標(biāo)控制價(jià)必須保密 【答案】ACD 【解析】本題考查的是工程建設(shè)招標(biāo)。選相關(guān)A正確，法律、法規(guī)規(guī)定不宜公開招標(biāo)的，可采取邀請(qǐng)招標(biāo);選項(xiàng)B錯(cuò)誤，招標(biāo)人可根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)決定是否編制標(biāo)底。編制標(biāo)底的額，標(biāo)底編制過(guò)程和標(biāo)底必須保密。且一個(gè)工程只能編制一個(gè)標(biāo)底;選項(xiàng)C正確，根據(jù)《建設(shè)工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》(GB　50500——2008)規(guī)定：全部使用國(guó)有資金或國(guó)有資金投資為主的工程建設(shè)項(xiàng)目，必須采用工程量清單計(jì)價(jià)。還要求采用工程量清單方式招標(biāo)，工程量清單必須作為招標(biāo)文件的組成部分，其準(zhǔn)確性和完整性由招標(biāo)人負(fù)責(zé);選項(xiàng)D正確，采用工程量清單招標(biāo)的，應(yīng)編制招標(biāo)控制價(jià);選項(xiàng)E錯(cuò)誤，招標(biāo)控制價(jià)相當(dāng)于招標(biāo)人的采購(gòu)預(yù)算，同時(shí)要求其不能超過(guò)批準(zhǔn)的概算。從招標(biāo)控制價(jià)的作用，我們看出其不同于標(biāo)底，無(wú)需保密。 【考點(diǎn)】 5.【題干】根據(jù)消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品不同屬性的重視程度，可將市場(chǎng)細(xì)分為(　)。 【選項(xiàng)】 A.同質(zhì)偏好市場(chǎng) B.異質(zhì)偏好市場(chǎng) C.分散偏好市場(chǎng) D.集群偏好市場(chǎng) E.個(gè)體偏好市場(chǎng) 【答案】ACD 【解析】本題考查的是市場(chǎng)細(xì)分。產(chǎn)品屬性是影響消費(fèi)者購(gòu)買行為的重要因素，根據(jù)消費(fèi)者對(duì)不同屬性的重視程度，可以分為三種偏好模式，即同質(zhì)偏好、分散偏好和集群偏好，相應(yīng)的就會(huì)形成不同偏好的細(xì)分市場(chǎng)。 【考點(diǎn)】 6.【題干】作為一種競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，市場(chǎng)定位的主要方式有(　)。 【選項(xiàng)】 A.產(chǎn)品定位 B.避強(qiáng)定位 C.競(jìng)爭(zhēng)性定位 D.對(duì)抗性定位 E.重新定位 【答案】BDE 【解析】本題考查的是市場(chǎng)定位。市場(chǎng)定位作為一種競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，現(xiàn)實(shí)了一種產(chǎn)品或一家企業(yè)同類似的產(chǎn)品或企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。定位方式不同，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)不同。主要定位方式有三種：避強(qiáng)定位，指避開強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的定位方式;對(duì)抗性定位，指與最強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手“對(duì)著干”的定位方式;重新定位，指對(duì)銷路少、市場(chǎng)反應(yīng)差的產(chǎn)品進(jìn)行二次定位。 【考點(diǎn)】 7.【題干】關(guān)于名義利率和實(shí)際利率關(guān)系的說(shuō)法，正確的有(　)。 【選項(xiàng)】 A.名義利率越大，計(jì)息周期越長(zhǎng)，名義利率與實(shí)際利率的差異就越大 B.當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m=1時(shí)，名義利率等于實(shí)際利率 C.當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí)，名義利率小于實(shí)際利率 D.當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)趨向于無(wú)窮時(shí)，名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系為：i=er-1 E.名義利率比實(shí)際利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值 【答案】BCD 【解析】本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大;選項(xiàng)E錯(cuò)誤，實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值。 【考點(diǎn)】 8.【題干】房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的主要表現(xiàn)形式有(　)。 【選項(xiàng)】 A.銷售收入 B.租金收益 C.開發(fā)利潤(rùn) D.物業(yè)增值 E.股權(quán)增加 【答案】BDE 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式。對(duì)置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)在租金收益、物業(yè)增值或股權(quán)增加等方面。租金通常表現(xiàn)為月租金收入，而增值和股權(quán)增加效果則既可在處置(轉(zhuǎn)讓)物業(yè)時(shí)實(shí)現(xiàn)，也可以針對(duì)物業(yè)的再融資行為中實(shí)現(xiàn)(如申請(qǐng)二次抵押貸款)。 【考點(diǎn)】 9.【題干】關(guān)于現(xiàn)金回報(bào)率的說(shuō)法，正確的有(　)。 【選項(xiàng)】 A.現(xiàn)金回報(bào)率是年凈收入與初始權(quán)益資本的比率 B.現(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率與稅后現(xiàn)金回報(bào)率 C.現(xiàn)金回報(bào)率考慮了還本付息的影響 D.現(xiàn)金回報(bào)率中的現(xiàn)金報(bào)酬包含了物業(yè)升值帶來(lái)的收益 E.現(xiàn)金回報(bào)率能反映置業(yè)投資項(xiàng)目的盈利能力 【答案】BCE 【解析】本題考查的是現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，投資回報(bào)率是每年所獲得的凈收益與初始投入的收益資本的比率;選項(xiàng)B正確，現(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率與稅后現(xiàn)金回報(bào)率;選項(xiàng)C正確，現(xiàn)金回報(bào)率考慮了還本付息的影響;選項(xiàng)D錯(cuò)誤，投資回報(bào)率考慮了物業(yè)升值帶來(lái)的收益，現(xiàn)金回報(bào)率的現(xiàn)金報(bào)酬不包含物業(yè)升值帶來(lái)的收益;選項(xiàng)E正確，現(xiàn)金回報(bào)率能反映置業(yè)投資項(xiàng)目的盈利能力 【考點(diǎn)】 10.【題干】下列不確定性因素中，影響房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的結(jié)果的有(　)。 【選項(xiàng)】 A.權(quán)益投資比率 B.空置率 C.土地費(fèi)用 D.容積率 E.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 【答案】ABE 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定因素。對(duì)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，影響其投資經(jīng)濟(jì)效果的主要不確定因素包括：購(gòu)買價(jià)格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、有效面積系數(shù)和貸款利率等。 【考點(diǎn)】 12.【題干】若房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，以財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值判斷風(fēng)險(xiǎn)正確的有(　)。 【選項(xiàng)】 A.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越大，風(fēng)險(xiǎn)越小 B.累積概率值越大，風(fēng)險(xiǎn)越小 C.標(biāo)準(zhǔn)差越小，風(fēng)險(xiǎn)越小 D.標(biāo)準(zhǔn)差越大，風(fēng)險(xiǎn)越小 E.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越小，風(fēng)險(xiǎn)越小 【答案】BE 【解析】本題考查的是概率分析中的期望值法。選項(xiàng)B正確，計(jì)算凈現(xiàn)值大于或者等于零時(shí)的累積概率，累積概率值越大，項(xiàng)目所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越小;選項(xiàng)E正確，標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越小，風(fēng)險(xiǎn)越小。凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差所反映每年各種情況下凈現(xiàn)值的離散程度和整個(gè)項(xiàng)目壽命周期各年凈現(xiàn)值的離散程度，在一定的程度上，能夠說(shuō)明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小。但由于凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差的大小受凈現(xiàn)值期望值影響甚大，兩者基本上呈同方向變動(dòng)。因此，單純以凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差大小衡量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性高低，有時(shí)會(huì)得出不正確的答案。 13.【題干】房地產(chǎn)投資項(xiàng)目初步可行性研究要解決的主要問(wèn)題是(　)。 【選項(xiàng)】 A.做出是否投資的決定 B.對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行詳細(xì)測(cè)算 C.是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要 D.有哪些關(guān)鍵問(wèn)題需要進(jìn)行輔助研究 E.系統(tǒng)比較項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 【答案】ACD 【解析】本題考查的是可行性研究的工作階段。初步可行性研究亦稱為“預(yù)可行性研究”，在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。主要解決的問(wèn)題包括：(1)分析機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定;(2)是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要;(3)有哪些關(guān)鍵問(wèn)題需要進(jìn)行輔助研究。 14.【題干】下列房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式中，屬于債務(wù)融資的有(　)。 【選項(xiàng)】 A.銀行信貸 B.商業(yè)信用 C.租賃融資 D.租賃融資 E.發(fā)行股票 【答案】ABCD 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。債務(wù)主要包括銀行信貸、商業(yè)信用、企業(yè)債券、租賃融資等類型。 15.【題干】在寫字樓物業(yè)管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定寫字樓租金時(shí)，需要考慮的主要問(wèn)題有(　)。 【選項(xiàng)】 A.寫字樓可出租或可使用面積的計(jì)算 B.寫字樓基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金之間的關(guān)系 C.出租單元的室內(nèi)裝修 D.租戶的財(cái)務(wù)狀況 E.出租單元擬經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 【答案】ABC 【解析】本題考查的是寫字樓租金的確定、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定寫字樓租金時(shí)，一般要認(rèn)真考慮以下三個(gè)方面的因素：計(jì)算可出租或可使用面積;基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金;出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修。