吉林省年上半年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價案例與分析》知識：房地產(chǎn)估價報告的寫作考試試卷

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. 吉林省2017年上半年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價案例與分析》知識：房地產(chǎn)估價報告的寫作考試試卷 本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。 一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、某綜合辦公樓建設期為3年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，現(xiàn)補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，上地使用權(quán)出讓年限為50年，建筑物剩余經(jīng)濟壽命為35年，則計算該建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應為年。(題干中假設土地出讓合同未約定不可續(xù)期) A：35 B：45 C：48 D：50 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 2、當宏觀經(jīng)濟進入周期循環(huán)的波谷時，各國政府一般采用__性的貨幣政策和財政政策抑制經(jīng)濟衰退。 A．擴張 B．適度從緊 C．緊縮 D．穩(wěn)健 3、房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工許可證由__向發(fā)證機關(guān)申請領(lǐng)取。 A．施工單位 B．建設單位 C．監(jiān)理單位 D．設計單位 4、估價對象房地產(chǎn)2006年的租金收入為500萬元，經(jīng)營費用為租金收入的30％，從2007年開始年收入增長2％，經(jīng)營費用增長1．5％，該房地產(chǎn)剩余使用年限為35年，該類房地產(chǎn)的報酬率為8％，則該房地產(chǎn)2007年1月1日的收益價格為。 A：2044．87萬元 B：4296．54萬元 C：5526．56萬元 D：7337．33萬元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 5、某房地產(chǎn)開發(fā)項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經(jīng)濟合理性進行比較，則比較的基礎是該項目的．(2005年試題) A：損益表 B：資金來源與運用表 C：資本金現(xiàn)金流量表 D：全部投入現(xiàn)金流量表 E：借款合同 6、在一個場地或幾個場地上，按照一個總體設計進行施工并受總概(預)算控制的各個工程項目的總和，是指。 A：建設項目 B：單位工程 C：分項工程 D：工程項目 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 7、某購房人為購買住房申請了住房抵押貸款20萬元，年貸款利率為12％，如果他今后10年內(nèi)按月等額償還此項貸款，若其總收入的30％可以用于住房支出，則他的月收入額需達到元才有足夠的償還能力。 A：9 876．35 B：9 564．72 C：9 421．67 D：9 375．81 E：借款合同 8、指以發(fā)行者的不動產(chǎn)或有價證券作為抵押品而發(fā)行的債券。 A：信用債券 B：抵押債券 C：質(zhì)押債券 D：擔保債券 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 9、下列影響房地產(chǎn)市場運行環(huán)境的因素中，屬于經(jīng)濟環(huán)境的因素是__。 A．城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局 B．人口數(shù)量與結(jié)構(gòu) C．土地資源狀況 D．建筑技術(shù)進步 10、對出租物業(yè)來說，最主要的收入記錄是__。 A．空置率水平 B．租金清單 C．押金收入 D．欠租清單 11、住房公積金管理的基本原則是__。 A．低存低貸 B．住房公積金管理委員會決策、住房公積金管理中心運作、銀行專戶、財政監(jiān)督 C．維護住房公積金所有人的合法權(quán)益 D．通過安全運作實現(xiàn)合理增值 12、招標人采用公開招標方式的，應當發(fā)布。 A：招標公告 B：招標通知 C：招標意見 D：招標公示 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章 13、保險合同的客體為__。 A．保險人 B．保險利益 C．保險金額 D．被保險人 14、開發(fā)商應當自建設工程竣工驗收合格之日起__日內(nèi)，將有關(guān)部門開具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。 A．7 B．10 C．15 D．20 15、下列關(guān)于環(huán)境噪聲污染特征的表述中，不正確的是。 A：環(huán)境噪聲污染是能量污染 B：環(huán)境噪聲污染是感覺公害 C：環(huán)境噪聲污染具有局限性和集中性 D：隨著離噪聲源距離的增加和受建筑物及綠化林帶的阻擋，聲能量衰減 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 16、張某取得了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格，按照規(guī)定，張某報名參加房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試可免試科目。 A：《房地產(chǎn)經(jīng)紀相關(guān)知識》 B：《房地產(chǎn)基本政策與制度》 C：《房地產(chǎn)經(jīng)紀實務》 D：《房地產(chǎn)經(jīng)紀概論》 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 17、如果__，就可以使用平均發(fā)展速度，采用該平均發(fā)展速度進行預測。 A．房地產(chǎn)價格時間序列的逐期發(fā)展速度大致相同 B．房地產(chǎn)價格的變動呈現(xiàn)一定的規(guī)律性 C．房地產(chǎn)價格時間序列逐期升高或下降 D．房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的數(shù)額大致接近 18、監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)根據(jù)其人員素質(zhì)、專業(yè)技能、管理水平、資金數(shù)量及實際業(yè)績分為三級。 A：一、二、三 B：甲、乙、丙 C：A、B、C D：1、2、3 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 19、某在建工程規(guī)劃建筑面積為12400㎡，土地使用期限為40年，從開工之日起計算．項目建設期為2年，建成后半年可全部出租，按可出租面積計算的月租金為60元／㎡，可出租面積為建筑面積的65％，正常出租率為90％，運營費用為有效毛收入的25％．目前項目已建設1年，約完成了總投資的60％．假設報酬率為8％．折現(xiàn)率為14％，則該在建工程續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值現(xiàn)值為．[2007年號題] A：2281．83萬元 B：2474．60萬元 C：3798．30萬元 D：4119．18萬元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 20、某寫字樓預計持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元，資本化率為8％，則該寫字樓目前的收益價格為。 A：4858萬元 B：5200萬元 C：2700萬元 D：6264萬元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 21、豪華住宅用地的土地使用權(quán)出讓的最高年限為年。 A：40 B：50 C：60 D：70 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 22、某房地產(chǎn)在2006年3月的價格為2009元/m2，現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價格。已知該類房地產(chǎn) 2006年3月至9月的價格指數(shù)分別為：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上個月為基數(shù)100），則該房地產(chǎn)2006年9月的價格為（）元/m2。 A．2700.8 B．2800.1 C．2800.8 D．2817.7 23、一個物業(yè)管理區(qū)域應當成立一個委員會，業(yè)主委員會一般由__名的單數(shù)業(yè)主擔任。 A．2～7 B．3～11 C．5～11 D．6～13 24、__是整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中最重要的一個環(huán)節(jié)。 A．投資機會選擇與決策分析 B．前期工作 C．建設階段 D．租售階段 25、我國目前有關(guān)部門把公司或企業(yè)發(fā)行的債券統(tǒng)稱為公司債券，并且明文規(guī)定，發(fā)行的主體僅限于我國境內(nèi)的。 A：個人企業(yè) B：合伙企業(yè) C：集體所有制企業(yè) D：全民所有制企業(yè) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、土地使用稅的課稅對象是范圍內(nèi)的土地。 A：城市 B：縣城 C：建制鎮(zhèn) D：工礦區(qū) E：農(nóng)村 2、房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費者對物業(yè)品牌的認知價值來制定價格的方法，屬于__。 A．成本導向定價法 B．購買者導向定價法 C．競爭導向定價法 D．市場導向定價法 3、某家擬購買一套住宅，單價為3000元/m2，該家庭的月收入為6000元，其中30%可用來支付房款，銀行可為其提供15年期的住房抵押貸款，貸款年利率為6%，抵押貸款價值比例最大為80%，問根據(jù)該家庭的支付能力最多可以購買__平方米的住宅 A．36.72 B．45.32 C．88.88 D．97.86 4、動態(tài)投資回收期是指項目以__所需的時間。 A．經(jīng)營收入抵償全部投資 B．全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出 C．凈收益抵償全部投資 D．凈收益現(xiàn)值抵償全部投資 5、《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國家機關(guān)用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地確屬必需的，可以由__以上人民政府依法批準__。 A．縣級，劃撥 B．省級，劃撥 C．省級，出讓 D．縣級，出讓 6、下列關(guān)于房屋租賃市場稅收政策，表述正確的是。 A：對個人出租住房取得的所得稅按5％的稅率征收個人所得稅 B：對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅 C：對個人出租住房，不區(qū)分用途，在3％稅率的基礎上減半征收營業(yè)稅 D：對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4％的稅率征收房產(chǎn)稅 E：對個人出租住房，不區(qū)分用途，免征城鎮(zhèn)土地使用稅 7、基本完好房的判定標準是__。 A．九、八成 B．八、七成 C．七、六成 D．六、五成 8、下列指標中，反映房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)濟效果的有。(2008年試題) A：銷售稅費 B：租金收益 C：物業(yè)增值 D：股權(quán)增值 E：抵押貸款規(guī)模 9、零售商業(yè)物業(yè)租金調(diào)整可以基于來進行調(diào)整。 A：消費者價格指數(shù) B：零售物價指數(shù) C：業(yè)主的要求 D：租賃雙方商定的定期調(diào)整比率 E：同類物業(yè)的租金水平 10、房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售利潤率的正確表達式是__。 A．銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入 B．銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)價值 C．銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)成本 D．銷售利潤率=銷售利潤/項目總投資 11、下列屬于目前我國劃撥土地轉(zhuǎn)讓政策的有。 A：報有批準權(quán)的人民政府審批準予轉(zhuǎn)讓的，應當由出讓方辦理建設用地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金 B：報有批準權(quán)的人民政府審批準予轉(zhuǎn)讓的，應當由受讓方辦理建設用地使用權(quán)手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金 C：可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應將所獲得的收益中的土地收益上繳國家 D：可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應將所獲得的所有收益上繳國家 E：在辦理出讓手續(xù)的同時，轉(zhuǎn)讓方應將所獲得的收益上繳國家 12、下列各房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于用益物權(quán)的有。 A：抵押權(quán) B：租賃權(quán) C：地役權(quán) D：土地承包經(jīng)營權(quán) E：宅基地使用權(quán) 13、受理拆遷估價技術(shù)鑒定后，估價專家委員會應派__單數(shù)成員組成鑒定組。 A．3人(含3人)以上 B．5人(含5人)以上 C．7人(含7人)以上 D．9人(含9人)以上 14、，除業(yè)主大會另有決定外，都應當轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用。 A：住宅專項維修資金的存儲利息 B：利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益 C：住宅共用設施設備報廢后回收的殘值 D：物業(yè)服務企業(yè)的支出節(jié)余 E：利用住宅共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益 15、甲寫字樓購買價格為300萬元，年凈經(jīng)營收入為60萬元，年還本付息額為20萬元；乙寫字樓購買價格為600萬元，年凈經(jīng)營收入為50萬元，年還本付息額為40萬元。若不考慮其他因素的影響，則甲、乙兩寫字樓投資的現(xiàn)金回報率的關(guān)系為（） A．甲＞乙 B．甲＜乙 C．甲=乙 D．無法判斷 16、建筑物的功能折舊原因不包括__。 A．自然環(huán)境惡化 B．消費觀念變更 C．設備陳舊落后 D．城市規(guī)劃改變 E．政府政策變化 17、由于風險較高，土地購置貸款的金額通常不超過土地評估價值的__。 A．40%～50% B．50%～60% C．60%～70% D．70%～80% 18、某類商品住宅價格變動的比率大于其需求量變動的比率，據(jù)此可以判斷為該類商品住宅的需求。 A：完全無彈性 B：為單一彈性 C：富有彈性 D：缺乏彈性 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 19、按照企業(yè)采取某些措施和行動后競爭者的不同反應，可以將競爭者劃分為__。 A．隨機型競爭者 B．兇猛型競爭者 C．選擇型競爭者 D．從容不迫型競爭者 E．軟弱型競爭者 20、中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展急需擴展房地產(chǎn)__渠道，以擺脫過分依賴商業(yè)銀行貸款的局面。 A．間接融資 B．直接融資 C．基金融資 D．債券融資 21、下列市場調(diào)查的內(nèi)容中，屬于可控因素調(diào)查的是。 A：市場營銷因素調(diào)查 B：消費者及消費者行為調(diào)查 C：技術(shù)發(fā)展調(diào)查 D：國內(nèi)外市場環(huán)境調(diào)查 E：借款合同 22、某房地產(chǎn)開發(fā)項目從購買土地使用權(quán)到竣工驗收共用了3年時間，建成后用于出租經(jīng)營，預計經(jīng)濟壽命為40年，土地使用權(quán)年限為50年，則該項目的經(jīng)營期為年。 A：37 B：40 C：43 D：50 E：借款合同 23、下列房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價參數(shù)中，屬于評價標準類基礎參數(shù)的是。 A：出租率 B：貸款利率 C：基準收益率 D：資本金投入比例 E：借款合同 24、在房地產(chǎn)市場的分類中，一級市場是指__。 A．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場 B．新建商品房租售市場 C．土地使用權(quán)出讓市場 D．土地使用權(quán)出讓市場和新建商品房租售市場 25、根據(jù)工程量清單計價法，建筑安裝工程費中的間接費包括。 A：人工費 B：材料費 C：企業(yè)管理費 D：施工機械使用費 E：規(guī)費 8 .