《房地產估價案例與分析》真題及答案.doc

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2009年《房地產估價案例與分析》 一、問答題（共3題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應的題號下） 　?。ㄒ唬┘追康禺a估價機構（以下簡稱甲機構）于2007年8月出具了一份房地產抵押估價報告，銀行據此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月，因借款人不能如期償還貸款，處置該抵押房地產時實現的價格比甲機構當時的評估價值低很多，銀行認為甲機構存在高估，并委托乙房地產估價機構對甲機構2007年8月出具的估價報告進行復核估價。 　　請問：1.復核估價時應如何確定估價時點、估價對象狀況及房地產市場狀況？ 　　 2.復核估價的估價目的和價值定義應如何表述？ 　?。ǘ〖坠緸橘徺I某在建工程項目委托乙房地產估價機構評估其市場價值，估價結果為7500萬元。購得該項目后，甲公司對原設計方案進行了修改并取得了政府主管部門的批準。該項目重新開工半年后，甲公司為籌措資金擬以該在建工程向銀行申請抵押貸款，委托丙房地產估價機構評估其抵押價值，估價結果為9000萬元。 　　請問：若上述兩個估價結果均是合理的，產生兩者差異的原因有哪些？ ?。ㄈ┠吵鞘幸?guī)劃建設一條環(huán)城公路，經過某商品住宅小區(qū)南側。該小區(qū)已建成使用3年，共有15幢多層住宅樓，總建筑面積為14000㎡。建設環(huán)城公路需占用該小區(qū)500㎡綠地，并拆除一幢面積為900㎡的住宅樓。政府擬按規(guī)定進行有關補償和賠償，委托房地產估價機構進行評估。 　　請問：理論上政府補償和賠償的內容應包括哪些方面？ 二、單選題（共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有1個最符合題意，請將這個答案對應的字母填在答題紙各小題相應的括號內） 　　（一） 　　某商品住宅開發(fā)項目，征收土地面積5000㎡，其中建設用地面積4500㎡，代征地面積500㎡，規(guī)劃建筑面積為15000㎡。甲房地產開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）于2008年10月18日以出讓方式取得該項目用地，支付了地價款和3%的契稅，取得了國有土地使用證。至2009年10月18日，該項目已投入70%的建設資金，完成了主體結構，預計1年后可全部竣工。甲公司擬以該在建工程申請抵押貸款，委托乙房地產估價機構評估其于2009年10月18日的抵押價值。經調查，目前該區(qū)域同類商品住宅的平均售價為6650元/㎡，且按每月1%遞增；平均投資利潤率為8%,貸款年利率為7.47%,折現率為10%. 　　1.下列關于在建工程抵押的表述中，正確的是（ ）。 　　A.在建工程只有當已投入的建設資金超過總投資的35%時才可以設定抵押 　　B.在建工程只有當主體工程結構封頂時才可以設定抵押 　　C.在建工程抵押權實現時，設定抵押權后新增建設的部分不能處置 　　D.在建工程抵押權實現時，優(yōu)先受償順序為購房款、建筑工程款、銀行債權 　　2.若采用成本法和假設開發(fā)法中的傳統方法對該在建工程進行估價，下列關于投資利潤率選取的表述中，正確的是（ ）。 　　A.成本法和假設開發(fā)法采用的投資利潤率相同 　　B.成本法采用的投資潤率高于假設開發(fā)法的投資利潤率 　　C.成本法采用的投資利潤率低于假設開發(fā)法的投資利潤率 　　D.成本法和假設開發(fā)法采用的投資利潤率不可比較 　　3.采用成本法估價時，土地部分以基準地價修正法計算的單價為2300元/㎡，則土地總價為（ ）?！　.1035.0　　B.1066.1　　C.1150.0　　D.1184.5 　　4.采用假設開發(fā)法中的現金流量折現法估價時，開發(fā)完成后的房地產價值在估價時點為（ ）。　　A.9734.2　　B.10218.3　　C.10407.5　　D.10458.8 　?。ǘ? 　　甲公司擁有一宗面積為80000㎡的工業(yè)用地，地上建有面積為50000㎡的廠房及10000㎡的自用辦公樓。新一輪城市規(guī)劃已將該區(qū)域調整為城市住宅區(qū)。 　　5.甲公司因申請抵押貸款委托房地產估價機構評估該宗房地產的價值，受托房地產估價機構應（ ）。 　　A.按工業(yè)用途估價 　　B.按居住用途估價 　　C.按工業(yè)用途評估廠房價值，按辦公用途評估自用辦公樓價值 　　D.先分別按工業(yè)用途和居住用途估價，然后予以綜合 　　6.受托房地產估價機構對該宗房地產進行抵押估價時，正確的思路是（ ）。 　　A.地價按照工業(yè)用地評估，廠房價值按照重置價格采用成本法評估，辦公樓參照周邊寫字樓的售價等進行評估 　　B.按照建筑面積分攤廠房和辦公樓各自占用的土地面積，分工業(yè)和辦公兩種用途分別評估各部分房地產的價值 　　C.地價按照工業(yè)用地評估，廠房和辦公樓按照重置價格采用成本法評估 　　D.根據城市規(guī)劃的要求，按照最高最佳使用原則，地價按照住宅用地評估，廠房和辦公樓按照重置價格采用成本法評估 　　7.如果政府征收該宗房地產，則依法應給予甲公司的拆遷補償為（ ）。 　　A.被拆遷房屋及其占用范圍內的土地價值 　　B.被拆遷房屋占用范圍內的土地價值和停產停業(yè)損失 　　C.被拆遷房屋的價值和停產停業(yè)損失 　　D.被拆遷房屋及其占用范圍內的土地價值和停產停業(yè)損失 　?。ㄈ? 　　甲公司擁有一宗登記用途為工業(yè)的房地產，建成于2004年，現狀用于商業(yè)，于2007年作為抵押物申請了抵押貸款?，F甲公司擬以該宗房地產再次申請抵押貸款，委托乙房地產估價機構評估其再次抵押價值。經調查，該宗房地產不存在其他法定優(yōu)先受償款。 　　8.下列關于該宗房地產抵押估價的假設和限制條件分析中，不合理的假設是（ ）。 　　A.估價對象產權明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場上自由轉讓 　　B.估價對象法定用途為工業(yè)，現狀用途為商業(yè)，遵循最高最佳使用原則，設定估價對象用途為商業(yè) 　　C.該地區(qū)房地產市場狀況保持穩(wěn)定，未發(fā)生重大變化或實質性改變 　　D.本次評估假設估價對象無基礎、結構等方面的重大質量問題 　　9.對該宗工業(yè)房地產進行區(qū)位因素分析時，一般不重點分析的因素是（ ）。 　　A.交通條件　　B.產業(yè)集聚度　　C.基礎設施完備程度　　D.公共設施完備程度 　　10.該宗房地產的再次抵押價值為（ ）。 　　A.首次抵押時的價值-首次抵押貸款余額 　　B.再次抵押時的價值-首次抵押貸款余額 　　C.再次抵押時的價值-已抵押貸款額/貸款成數 　　D.再次抵押時的價值-已抵押貸款余額/貸款成數 三、下列房地產估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明1處錯誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應1個序號，未將錯誤內容寫在序號后面空格處的不計分） 　　四、估價目的 　　為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。 　　五、估價時點 　　2009年6月30日 　　六、價值定義 　　房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。 　　七、估價依據 　?。ㄒ唬┯嘘P法律、法規(guī)、政策文件和技術規(guī)范 　　1.《中華人民共和國物權法》。 　　2.《中華人民共和國擔保法》。 　　3.《中華人民共和國城市房地產管理法》。 　　4.《中華人民共和國土地管理法》。 　　5.《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。 　　6.《城市房地產抵押管理辦法》。 　　7.《房地產估價規(guī)范》。 　?。ǘ┪蟹教峁┑挠嘘P資料（略） 　?。ㄈ┕纼r方掌握的有關資料 　　1.估價對象所在區(qū)域同類型房地產交易資料。 　　2.估價對象所在區(qū)域同類型房地產出租資料。 　　3.國家及當地有關稅費法規(guī)。 　　4.其他政策文件等。 　　八、估價原則 　　本估價報告在遵循獨立、客觀、公正原則的前提下，具體依據如下法則： 　　1.合法原則（略）。 　　2.最高最佳使用原則（略）。 　　3.替代原則（略）。 　　4.估價時點原則（略）。 　　九、估價方法 　　因估價對象為經營性物業(yè)，周邊同類項目市場較為發(fā)達，比較容易調查房地產市場同類項目交易價格、市場租金及租賃過程中發(fā)生的各項費用，故本次采用市場法、收益法兩種方法進行估價。綜合兩種估價方法的測算結果，最終確定估價結果。 　　兩種估價方法定義如下：（略）。 　　十、估價結果（略） 　　十一、估價人員（略） 　　十二、估價作業(yè)日期（略） 　　十三、風險提示（略） 　　十四、估價報告應用的有效期（略） 房地產估價技術報告 　　一、個別因素分析（略） 　　二、區(qū)域因素分析（略） 　　三、市場背景分析（略） 　　四、最高最佳使用分析（略） 　　五、估價方法選用（略） 　　六、估價測算過程（略） 　?。ㄒ唬┦袌龇? 　　市場法是將估價對象與在估價時點近期發(fā)生過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格作適當的處理來求取估價對象價值的方法。 　　計算公式： 　　估價對象市場價格=可比實例價格交易情況修正系數交易日期修正系數區(qū)域因素修正系數個別因素修正系數 　　1.可比實例選擇 　　區(qū)域市場同類項目售價等數據組見下表：（略）。 　　根據替代原則，結合估價對象實際情況，選取以下三個項目作為可比實例： 　　可比實例A:銀行大廈，位于金融街B區(qū)7號，鋼筋混凝土結構，寫字樓用途，占地面積為10971.27㎡，建筑面積為98741.45㎡，地上二十層，地下二層，交易單價為17272元/㎡（按建筑面積計算，下同），交易時間為2009年4月。 　　可比實例B:新新大廈，位于金融街C區(qū)2號，鋼筋混凝土結構，寫字樓用途，占地面積為5699.77㎡，建筑面積為34198.63㎡，地上十五層，地下二層，交易單價為16700元/㎡，交易時間為2007年10月。 　　可比實例C:中正大廈，位于金融街D區(qū)3號，鋼筋混凝土結構，寫字樓用途，占地面積為9752.56㎡，建筑面積為83773㎡，地上二十三層，地下三層，交易單價為17578元/㎡，交易時間為2008年5月。 2.房地產比較因素條件說明表 　　附 件（略） 四、指出并改正下面估價報告片段中的錯誤（本題10分。錯處不超過四個。如將正確的內容改錯，則每改錯1處倒扣2.5分。本題最多扣至0分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯）。以下為某房地產抵押估價報告中變現能力分析內容的片段： 　　變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。 　　影響房地產變現能力的因素主要有： 　　1.通用性：通用性就是房地產能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。 　　估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。 　　2.獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產，越影響房地產的使用，變現能力越弱。 　　估價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。 　　3.可分割轉讓性：所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產，變現能力相對較強；反之，變現能力就較弱。 　　估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉讓。 　　4.房地產開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結構已建至裙樓四層，正進行施工。 　　由于在建工程不確定因素較多，估價對象變現能力較強。 　　5.價值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價值越大、規(guī)模越大的房地產，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現能力弱。 　　估價對象建筑面積大，總價高，變現能力較弱。 　　6.區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產，變現能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產比市區(qū)的房地產變現能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內的商業(yè)用房變現能力弱。 　　估價對象位于商務圈，較繁華，區(qū)位狀況較好，變現能力較強。 　　綜合分析以上影響因素，估價對象房地產變現能力較強。假定在估價時點拍賣或者變賣，受各種因素影響，其最可能實現的價格一般比評估的正常市場價值要低，預計約為評估價值的70%左右。 參 考 答 案 一、問答題（共3題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應的題號下） 　　（一）答：1.復核估價時，若甲機構在確定估價時點時無誤，應以甲機構的估價時點為復核估價的估價時點。估價對象的產權性質、使用性質、建筑物狀況、周圍環(huán)境等估價對象狀況以及房地產市場狀況，也應以原估價時點時的狀況為準。 　　2.復核估價的估價目的可表述為：受銀行委托，對甲機構出具的房地產抵押估價結果進行復核；價值定義可表述為：在甲機構出具的房地產抵押估價報告的估價時點時的房地產市場狀況和估價對象狀況下，確定估價對象客觀合理的抵押價值。 　?。ǘ┐穑?.估價時點不同。乙估價機構評估在建工程的估價時點與丙估價機構評估估價對象抵押價值的估價時點相距半年以上，由于時間的變化，房地產市場行情會發(fā)生變化，房地產價值也會發(fā)生變化。 　　2.估價目的和價值類型不同。乙估價機構的估價目的是轉讓目的，評估的是估價對象的市場價值，而丙估價機構的估價目的是抵押貸款目的，評估的是估價對象的抵押價值，僅就估價目的和價值類型不同而言，兩個價格之間會有差異。 　　3.設計方案變更。由于甲公司修改了原設計方案并經過政府主管部門批準，估價對象用途、規(guī)模均有可能發(fā)生了改變，僅從改變設計方案角度看，改變前后價值也會有差異。 　　4.購買后投入建設資金。項目購買后投入建設資金建設半年，估價對象價值與購買價值會有差異。 　?。ㄈ┐穑?.政府應對占用的小區(qū)500㎡綠地進行賠償，依據《中華人民共和國物權法》第六章第七十三條之規(guī)定，建筑區(qū)劃內的綠地屬于小區(qū)全體業(yè)主所有，即使是市政建設需要占用，也應給予小區(qū)全體業(yè)主綠地損失賠償費，同時，由于修建環(huán)城公路，給小區(qū)業(yè)主帶來的噪聲污染、出行不便也應給予相應賠償。 　　2.《中華人民共和國物權法》第四十二條規(guī)定，征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。政府應對被拆除的900㎡的住宅樓的業(yè)主（或產權人）依法進行補償。理論上的補償內容包含：被拆除的住宅樓的房地產補償費（含被拆除的住宅樓室內業(yè)主自行裝修裝飾的補償費）、搬遷補助費、過渡補助費，安置補助費（針對住房困難的低收入家庭的）等。 二、單選題（共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有1個最符合題意，請將這個答案對應的字母填在答題紙各小題相應的括號內） 　　1.D 2.D 3.D 4.B 5.A 6.C 7.D 8.B 9.D 10.D 三、下列房地產估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處 40分 參考答案： 　　1.致委托人函中缺估價對象的詳細說明。 　　2.致委托人函中缺估價報告應用有效期。 　　3.致委托人函中缺估價對象的法定優(yōu)先受償款和抵押價值說明（或者說給出了估價對象的市場價值但沒有給出抵押價值）。 　　4.估價對象權利狀況描述不全，未交代是否有共有權人、是否設立抵押權、缺房屋所有權情況說明。 　　5.估價對象中土地使用權出讓起始年份未說明或介紹。 　　6.估價對象中缺區(qū)位狀況介紹或說明。 　　7.估價對象中缺現狀使用情況說明，如是否有出租情形、各層使用情況（含地下第三層）等。 　　8.估價依據中缺《房地產抵押估價指導意見》。 　　9.估價原則中缺謹慎原則。 　　10.估價結果報告中缺變現能力分析。 　　11.市場法中對可比實例的介紹中缺少是否有地下車庫的說明。 　　12.市場法計算中可比實例B交易時間與估價時點相距近兩年，不宜選作可比實例。 　　13.市場法計算中可比實例C交易時間與估價時點相距一年以上，也不宜選作可比實例。 　　14.可比實例B成交規(guī)模小，與估價對象規(guī)模不相當，不宜作為可比實例。 　　15.市場法計算時缺少對距市中心距離的調整（或應對可比實例"距市中心距離"進行調整）。 　　16.周邊景觀應屬于區(qū)域因素。 　　17.市場法計算中可比實例B、C的交易日期調整系數分子分母顛倒了，分子應為100,分母分別為102和99. 　　18.市場法計算中缺權益狀況說明和調整。 　　19.市場法計算中缺地上樓層和地下樓層不同的調整。 　　20.市場法修正系數計算應說明理由。 　　21.市場法計算中缺地上車位的價值計算。 　　22.地下車庫價格僅用收益法一種方法計算未說明不選用其他方法的理由（或在市場法中缺地下車庫的計算）。 　　23.估價結果中缺法定優(yōu)先受償款和抵押價值說明。 四、指出并改正下面估價報告片段中的錯誤。10分 　　1.在通用性表述中，"標準廠房比特殊廠房的通用性差"的說法錯誤，應為"標準廠房比特殊廠房的通用性強". 　　2.在房地產開發(fā)程度表述中，"由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現能力較強"的說法錯誤，應為"由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現能力較弱". 　　3.缺少變現時間長短的說明。 　　4.缺少變現費用、稅金的種類、數額和清償順序的說明。 　看似短暫的一生，其間的色彩，波折，卻是紛呈的，深不可測的，所以才有人拼盡一切阻隔，在路漫漫中，上下而求索。 　　不管平庸也好，風生水起也罷，其實誰的人生不是頂著風雨在前行，都在用平凡的身體支撐著一個看不見的靈魂？ 　　有時候行到風不推身體也飄搖，雨不流淚水也濕過衣衫，而讓我們始終堅持的除了一份信念：風雨總會過去，晴朗總會伴著彩虹掛在天邊。 　　一定還有比信念還牢固的東西支撐著我們，那就是流動在心底的愛，一份拳拳之愛，或許卑微，卻是我們執(zhí)著存在這個世界上，可以跨越任何險阻的勇氣、力量和最美麗的理由。 　　人生的途程積累了一定的距離，每個人都成了哲學家。因為生活會讓我們慢慢懂得：低頭是為了抬頭，行走是為了更好地休憩，不閱盡滄桑怎會大度，沒慣見成敗怎會寵辱不驚，不歷經糾結怎會活得舒展？ 　　看清才會原諒，有時的無動于衷，不是不屑，不是麻木，而是不值得。有時痛苦，不是怕失去，不是沒得到，而是因為自私，不肯放手，不是自己的，也不想給。 　　人生到最后，有的人把自己活成了富翁，有的人卻一無所有。 　　梭羅說：一個人富裕程度如何，要看他能放下多少東西。大千世界，我們總是想要的太多，以為自己得到的太少。是啊，一個貧窮的人怎么會輕易舍得拋下自己的所有呢？到了一定年齡，才會明白一個人對物質生活的過多貪求，反而讓自己的心靈變得愈加貧窮。 　　人生到了最后，其實活出的只是一個靈魂的高度，清風明月，花香草色，便是一袖山水，滿目清澈。放下從前，放下過去，從容地走入當下，和自己的內心交流，和自己的靈魂對話，聽時光走過的聲音，嗅聞它御風而過的芳香…… 　　如果兜兜轉轉了大半個人生的你，此刻依然覺得自己很貧窮，那么愿一無所有的你， 　看似短暫的一生，其間的色彩，波折，卻是紛呈的，深不可測的，所以才有人拼盡一切阻隔，在路漫漫中，上下而求索。 　　不管平庸也好，風生水起也罷，其實誰的人生不是頂著風雨在前行，都在用平凡的身體支撐著一個看不見的靈魂？ 　　有時候行到風不推身體也飄搖，雨不流淚水也濕過衣衫，而讓我們始終堅持的除了一份信念：風雨總會過去，晴朗總會伴著彩虹掛在天邊。 　　一定還有比信念還牢固的東西支撐著我們，那就是流動在心底的愛，一份拳拳之愛，或許卑微，卻是我們執(zhí)著存在這個世界上，可以跨越任何險阻的勇氣、力量和最美麗的理由。 　　人生的途程積累了一定的距離，每個人都成了哲學家。因為生活會讓我們慢慢懂得：低頭是為了抬頭，行走是為了更好地休憩，不閱盡滄桑怎會大度，沒慣見成敗怎會寵辱不驚，不歷經糾結怎會活得舒展？ 　　看清才會原諒，有時的無動于衷，不是不屑，不是麻木，而是不值得。有時痛苦，不是怕失去，不是沒得到，而是因為自私，不肯放手，不是自己的，也不想給。 　　人生到最后，有的人把自己活成了富翁，有的人卻一無所有。 　　梭羅說：一個人富裕程度如何，要看他能放下多少東西。大千世界，我們總是想要的太多，以為自己得到的太少。是啊，一個貧窮的人怎么會輕易舍得拋下自己的所有呢？到了一定年齡，才會明白一個人對物質生活的過多貪求，反而讓自己的心靈變得愈加貧窮。 　　人生到了最后，其實活出的只是一個靈魂的高度，清風明月，花香草色，便是一袖山水，滿目清澈。放下從前，放下過去，從容地走入當下，和自己的內心交流，和自己的靈魂對話，聽時光走過的聲音，嗅聞它御風而過的芳香…… 　　如果兜兜轉轉了大半個人生的你，此刻依然覺得自己很貧窮，那么愿一無所有的你，