《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》真題及答案.doc
《《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》真題及答案.doc》由會(huì)員分享,可在線閱讀,更多相關(guān)《《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》真題及答案.doc(17頁珍藏版)》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。
2009年《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》 一、問答題(共3題,每題10分。請(qǐng)將答案寫在答題紙對(duì)應(yīng)的題號(hào)下) ?。ㄒ唬┘追康禺a(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)(以下簡稱甲機(jī)構(gòu))于2007年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告,銀行據(jù)此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月,因借款人不能如期償還貸款,處置該抵押房地產(chǎn)時(shí)實(shí)現(xiàn)的價(jià)格比甲機(jī)構(gòu)當(dāng)時(shí)的評(píng)估價(jià)值低很多,銀行認(rèn)為甲機(jī)構(gòu)存在高估,并委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)甲機(jī)構(gòu)2007年8月出具的估價(jià)報(bào)告進(jìn)行復(fù)核估價(jià)。 請(qǐng)問:1.復(fù)核估價(jià)時(shí)應(yīng)如何確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場狀況? 2.復(fù)核估價(jià)的估價(jià)目的和價(jià)值定義應(yīng)如何表述? (二) 甲公司為購買某在建工程項(xiàng)目委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場價(jià)值,估價(jià)結(jié)果為7500萬元。購得該項(xiàng)目后,甲公司對(duì)原設(shè)計(jì)方案進(jìn)行了修改并取得了政府主管部門的批準(zhǔn)。該項(xiàng)目重新開工半年后,甲公司為籌措資金擬以該在建工程向銀行申請(qǐng)抵押貸款,委托丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其抵押價(jià)值,估價(jià)結(jié)果為9000萬元。 請(qǐng)問:若上述兩個(gè)估價(jià)結(jié)果均是合理的,產(chǎn)生兩者差異的原因有哪些? ?。ㄈ┠吵鞘幸?guī)劃建設(shè)一條環(huán)城公路,經(jīng)過某商品住宅小區(qū)南側(cè)。該小區(qū)已建成使用3年,共有15幢多層住宅樓,總建筑面積為14000㎡。建設(shè)環(huán)城公路需占用該小區(qū)500㎡綠地,并拆除一幢面積為900㎡的住宅樓。政府?dāng)M按規(guī)定進(jìn)行有關(guān)補(bǔ)償和賠償,委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。 請(qǐng)問:理論上政府補(bǔ)償和賠償?shù)膬?nèi)容應(yīng)包括哪些方面? 二、單選題(共3大題,10小題,每小題2分。每小題的備選答案中只有1個(gè)最符合題意,請(qǐng)將這個(gè)答案對(duì)應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi)) (一) 某商品住宅開發(fā)項(xiàng)目,征收土地面積5000㎡,其中建設(shè)用地面積4500㎡,代征地面積500㎡,規(guī)劃建筑面積為15000㎡。甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)于2008年10月18日以出讓方式取得該項(xiàng)目用地,支付了地價(jià)款和3%的契稅,取得了國有土地使用證。至2009年10月18日,該項(xiàng)目已投入70%的建設(shè)資金,完成了主體結(jié)構(gòu),預(yù)計(jì)1年后可全部竣工。甲公司擬以該在建工程申請(qǐng)抵押貸款,委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其于2009年10月18日的抵押價(jià)值。經(jīng)調(diào)查,目前該區(qū)域同類商品住宅的平均售價(jià)為6650元/㎡,且按每月1%遞增;平均投資利潤率為8%,貸款年利率為7.47%,折現(xiàn)率為10%. 1.下列關(guān)于在建工程抵押的表述中,正確的是( )。 A.在建工程只有當(dāng)已投入的建設(shè)資金超過總投資的35%時(shí)才可以設(shè)定抵押 B.在建工程只有當(dāng)主體工程結(jié)構(gòu)封頂時(shí)才可以設(shè)定抵押 C.在建工程抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí),設(shè)定抵押權(quán)后新增建設(shè)的部分不能處置 D.在建工程抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí),優(yōu)先受償順序?yàn)橘彿靠?、建筑工程款、銀行債權(quán) 2.若采用成本法和假設(shè)開發(fā)法中的傳統(tǒng)方法對(duì)該在建工程進(jìn)行估價(jià),下列關(guān)于投資利潤率選取的表述中,正確的是( )。 A.成本法和假設(shè)開發(fā)法采用的投資利潤率相同 B.成本法采用的投資潤率高于假設(shè)開發(fā)法的投資利潤率 C.成本法采用的投資利潤率低于假設(shè)開發(fā)法的投資利潤率 D.成本法和假設(shè)開發(fā)法采用的投資利潤率不可比較 3.采用成本法估價(jià)時(shí),土地部分以基準(zhǔn)地價(jià)修正法計(jì)算的單價(jià)為2300元/㎡,則土地總價(jià)為( )?! .1035.0 B.1066.1 C.1150.0 D.1184.5 4.采用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價(jià)時(shí),開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值在估價(jià)時(shí)點(diǎn)為( )?! .9734.2 B.10218.3 C.10407.5 D.10458.8 ?。ǘ? 甲公司擁有一宗面積為80000㎡的工業(yè)用地,地上建有面積為50000㎡的廠房及10000㎡的自用辦公樓。新一輪城市規(guī)劃已將該區(qū)域調(diào)整為城市住宅區(qū)。 5.甲公司因申請(qǐng)抵押貸款委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該宗房地產(chǎn)的價(jià)值,受托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)( )。 A.按工業(yè)用途估價(jià) B.按居住用途估價(jià) C.按工業(yè)用途評(píng)估廠房價(jià)值,按辦公用途評(píng)估自用辦公樓價(jià)值 D.先分別按工業(yè)用途和居住用途估價(jià),然后予以綜合 6.受托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該宗房地產(chǎn)進(jìn)行抵押估價(jià)時(shí),正確的思路是( )。 A.地價(jià)按照工業(yè)用地評(píng)估,廠房價(jià)值按照重置價(jià)格采用成本法評(píng)估,辦公樓參照周邊寫字樓的售價(jià)等進(jìn)行評(píng)估 B.按照建筑面積分?jǐn)倧S房和辦公樓各自占用的土地面積,分工業(yè)和辦公兩種用途分別評(píng)估各部分房地產(chǎn)的價(jià)值 C.地價(jià)按照工業(yè)用地評(píng)估,廠房和辦公樓按照重置價(jià)格采用成本法評(píng)估 D.根據(jù)城市規(guī)劃的要求,按照最高最佳使用原則,地價(jià)按照住宅用地評(píng)估,廠房和辦公樓按照重置價(jià)格采用成本法評(píng)估 7.如果政府征收該宗房地產(chǎn),則依法應(yīng)給予甲公司的拆遷補(bǔ)償為( )。 A.被拆遷房屋及其占用范圍內(nèi)的土地價(jià)值 B.被拆遷房屋占用范圍內(nèi)的土地價(jià)值和停產(chǎn)停業(yè)損失 C.被拆遷房屋的價(jià)值和停產(chǎn)停業(yè)損失 D.被拆遷房屋及其占用范圍內(nèi)的土地價(jià)值和停產(chǎn)停業(yè)損失 ?。ㄈ? 甲公司擁有一宗登記用途為工業(yè)的房地產(chǎn),建成于2004年,現(xiàn)狀用于商業(yè),于2007年作為抵押物申請(qǐng)了抵押貸款?,F(xiàn)甲公司擬以該宗房地產(chǎn)再次申請(qǐng)抵押貸款,委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其再次抵押價(jià)值。經(jīng)調(diào)查,該宗房地產(chǎn)不存在其他法定優(yōu)先受償款。 8.下列關(guān)于該宗房地產(chǎn)抵押估價(jià)的假設(shè)和限制條件分析中,不合理的假設(shè)是( )。 A.估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)明晰,手續(xù)齊全,可在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓 B.估價(jià)對(duì)象法定用途為工業(yè),現(xiàn)狀用途為商業(yè),遵循最高最佳使用原則,設(shè)定估價(jià)對(duì)象用途為商業(yè) C.該地區(qū)房地產(chǎn)市場狀況保持穩(wěn)定,未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變 D.本次評(píng)估假設(shè)估價(jià)對(duì)象無基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問題 9.對(duì)該宗工業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行區(qū)位因素分析時(shí),一般不重點(diǎn)分析的因素是( )。 A.交通條件 B.產(chǎn)業(yè)集聚度 C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度 D.公共設(shè)施完備程度 10.該宗房地產(chǎn)的再次抵押價(jià)值為( )。 A.首次抵押時(shí)的價(jià)值-首次抵押貸款余額 B.再次抵押時(shí)的價(jià)值-首次抵押貸款余額 C.再次抵押時(shí)的價(jià)值-已抵押貸款額/貸款成數(shù) D.再次抵押時(shí)的價(jià)值-已抵押貸款余額/貸款成數(shù) 三、下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤,請(qǐng)指明其中的13處(每指明1處錯(cuò)誤得3分,本題全對(duì)得40分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)1個(gè)序號(hào),未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分) 四、估價(jià)目的 為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。 五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2009年6月30日 六、價(jià)值定義 房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值,等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。 七、估價(jià)依據(jù) ?。ㄒ唬┯嘘P(guān)法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)范 1.《中華人民共和國物權(quán)法》。 2.《中華人民共和國擔(dān)保法》。 3.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。 4.《中華人民共和國土地管理法》。 5.《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。 6.《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》。 7.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。 ?。ǘ┪蟹教峁┑挠嘘P(guān)資料(略) (三)估價(jià)方掌握的有關(guān)資料 1.估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域同類型房地產(chǎn)交易資料。 2.估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域同類型房地產(chǎn)出租資料。 3.國家及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)稅費(fèi)法規(guī)。 4.其他政策文件等。 八、估價(jià)原則 本估價(jià)報(bào)告在遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的前提下,具體依據(jù)如下法則: 1.合法原則(略)。 2.最高最佳使用原則(略)。 3.替代原則(略)。 4.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則(略)。 九、估價(jià)方法 因估價(jià)對(duì)象為經(jīng)營性物業(yè),周邊同類項(xiàng)目市場較為發(fā)達(dá),比較容易調(diào)查房地產(chǎn)市場同類項(xiàng)目交易價(jià)格、市場租金及租賃過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,故本次采用市場法、收益法兩種方法進(jìn)行估價(jià)。綜合兩種估價(jià)方法的測算結(jié)果,最終確定估價(jià)結(jié)果。 兩種估價(jià)方法定義如下:(略)。 十、估價(jià)結(jié)果(略) 十一、估價(jià)人員(略) 十二、估價(jià)作業(yè)日期(略) 十三、風(fēng)險(xiǎn)提示(略) 十四、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期(略) 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 一、個(gè)別因素分析(略) 二、區(qū)域因素分析(略) 三、市場背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估價(jià)方法選用(略) 六、估價(jià)測算過程(略) ?。ㄒ唬┦袌龇? 市場法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較,對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。 計(jì)算公式: 估價(jià)對(duì)象市場價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù) 1.可比實(shí)例選擇 區(qū)域市場同類項(xiàng)目售價(jià)等數(shù)據(jù)組見下表:(略)。 根據(jù)替代原則,結(jié)合估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況,選取以下三個(gè)項(xiàng)目作為可比實(shí)例: 可比實(shí)例A:銀行大廈,位于金融街B區(qū)7號(hào),鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),寫字樓用途,占地面積為10971.27㎡,建筑面積為98741.45㎡,地上二十層,地下二層,交易單價(jià)為17272元/㎡(按建筑面積計(jì)算,下同),交易時(shí)間為2009年4月。 可比實(shí)例B:新新大廈,位于金融街C區(qū)2號(hào),鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),寫字樓用途,占地面積為5699.77㎡,建筑面積為34198.63㎡,地上十五層,地下二層,交易單價(jià)為16700元/㎡,交易時(shí)間為2007年10月。 可比實(shí)例C:中正大廈,位于金融街D區(qū)3號(hào),鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),寫字樓用途,占地面積為9752.56㎡,建筑面積為83773㎡,地上二十三層,地下三層,交易單價(jià)為17578元/㎡,交易時(shí)間為2008年5月。 2.房地產(chǎn)比較因素條件說明表 附 件(略) 四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片段中的錯(cuò)誤(本題10分。錯(cuò)處不超過四個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò),則每改錯(cuò)1處倒扣2.5分。本題最多扣至0分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答,不得在試卷上改錯(cuò))。以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段: 變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí),在沒有過多損失的條件下,將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。 影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有: 1.通用性:通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用,適用多種用途。一般地說,通用性越差,用途越專業(yè)化的房地產(chǎn),使用者的范圍越窄,越不容易找到買者,變現(xiàn)能力越弱。例如,標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。 估價(jià)對(duì)象中,大型商場部分通用性一般;辦公樓部分通用性較好。 2.獨(dú)立使用性:獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說,獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn),越影響房地產(chǎn)的使用,變現(xiàn)能力越弱。 估價(jià)對(duì)象為大型商場及辦公樓,設(shè)計(jì)功能齊全,獨(dú)立使用性均較好。 3.可分割轉(zhuǎn)讓性:所謂可分割轉(zhuǎn)讓性,是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng);反之,變現(xiàn)能力就較弱。 估價(jià)對(duì)象為在建的大型商場及辦公樓,適宜分割轉(zhuǎn)讓。 4.房地產(chǎn)開發(fā)程度:估價(jià)對(duì)象為在建工程,至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等,上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層,正進(jìn)行施工。 由于在建工程不確定因素較多,估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。 5.價(jià)值、規(guī)模大小:一般地說,總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn),所需的資金越多,越不容易找到買主,變現(xiàn)能力越弱。例如,大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。 估價(jià)對(duì)象建筑面積大,總價(jià)高,變現(xiàn)能力較弱。 6.區(qū)位:一般地說,處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn),變現(xiàn)能力越弱。例如,郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱,商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。 估價(jià)對(duì)象位于商務(wù)圈,較繁華,區(qū)位狀況較好,變現(xiàn)能力較強(qiáng)。 綜合分析以上影響因素,估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)變現(xiàn)能力較強(qiáng)。假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣,受各種因素影響,其最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格一般比評(píng)估的正常市場價(jià)值要低,預(yù)計(jì)約為評(píng)估價(jià)值的70%左右。 參 考 答 案 一、問答題(共3題,每題10分。請(qǐng)將答案寫在答題紙對(duì)應(yīng)的題號(hào)下) ?。ㄒ唬┐穑?.復(fù)核估價(jià)時(shí),若甲機(jī)構(gòu)在確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)無誤,應(yīng)以甲機(jī)構(gòu)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為復(fù)核估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)。估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況、周圍環(huán)境等估價(jià)對(duì)象狀況以及房地產(chǎn)市場狀況,也應(yīng)以原估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準(zhǔn)。 2.復(fù)核估價(jià)的估價(jià)目的可表述為:受銀行委托,對(duì)甲機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核;價(jià)值定義可表述為:在甲機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告的估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況和估價(jià)對(duì)象狀況下,確定估價(jià)對(duì)象客觀合理的抵押價(jià)值。 ?。ǘ┐穑?.估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同。乙估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估在建工程的估價(jià)時(shí)點(diǎn)與丙估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值的估價(jià)時(shí)點(diǎn)相距半年以上,由于時(shí)間的變化,房地產(chǎn)市場行情會(huì)發(fā)生變化,房地產(chǎn)價(jià)值也會(huì)發(fā)生變化。 2.估價(jià)目的和價(jià)值類型不同。乙估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)目的是轉(zhuǎn)讓目的,評(píng)估的是估價(jià)對(duì)象的市場價(jià)值,而丙估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)目的是抵押貸款目的,評(píng)估的是估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值,僅就估價(jià)目的和價(jià)值類型不同而言,兩個(gè)價(jià)格之間會(huì)有差異。 3.設(shè)計(jì)方案變更。由于甲公司修改了原設(shè)計(jì)方案并經(jīng)過政府主管部門批準(zhǔn),估價(jià)對(duì)象用途、規(guī)模均有可能發(fā)生了改變,僅從改變?cè)O(shè)計(jì)方案角度看,改變前后價(jià)值也會(huì)有差異。 4.購買后投入建設(shè)資金。項(xiàng)目購買后投入建設(shè)資金建設(shè)半年,估價(jià)對(duì)象價(jià)值與購買價(jià)值會(huì)有差異。 ?。ㄈ┐穑?.政府應(yīng)對(duì)占用的小區(qū)500㎡綠地進(jìn)行賠償,依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第六章第七十三條之規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于小區(qū)全體業(yè)主所有,即使是市政建設(shè)需要占用,也應(yīng)給予小區(qū)全體業(yè)主綠地?fù)p失賠償費(fèi),同時(shí),由于修建環(huán)城公路,給小區(qū)業(yè)主帶來的噪聲污染、出行不便也應(yīng)給予相應(yīng)賠償。 2.《中華人民共和國物權(quán)法》第四十二條規(guī)定,征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償,維護(hù)被征收人的合法權(quán)益;征收個(gè)人住宅的,還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。政府應(yīng)對(duì)被拆除的900㎡的住宅樓的業(yè)主(或產(chǎn)權(quán)人)依法進(jìn)行補(bǔ)償。理論上的補(bǔ)償內(nèi)容包含:被拆除的住宅樓的房地產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)(含被拆除的住宅樓室內(nèi)業(yè)主自行裝修裝飾的補(bǔ)償費(fèi))、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、過渡補(bǔ)助費(fèi),安置補(bǔ)助費(fèi)(針對(duì)住房困難的低收入家庭的)等。 二、單選題(共3大題,10小題,每小題2分。每小題的備選答案中只有1個(gè)最符合題意,請(qǐng)將這個(gè)答案對(duì)應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi)) 1.D 2.D 3.D 4.B 5.A 6.C 7.D 8.B 9.D 10.D 三、下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤,請(qǐng)指明其中的13處 40分 參考答案: 1.致委托人函中缺估價(jià)對(duì)象的詳細(xì)說明。 2.致委托人函中缺估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期。 3.致委托人函中缺估價(jià)對(duì)象的法定優(yōu)先受償款和抵押價(jià)值說明(或者說給出了估價(jià)對(duì)象的市場價(jià)值但沒有給出抵押價(jià)值)。 4.估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況描述不全,未交代是否有共有權(quán)人、是否設(shè)立抵押權(quán)、缺房屋所有權(quán)情況說明。 5.估價(jià)對(duì)象中土地使用權(quán)出讓起始年份未說明或介紹。 6.估價(jià)對(duì)象中缺區(qū)位狀況介紹或說明。 7.估價(jià)對(duì)象中缺現(xiàn)狀使用情況說明,如是否有出租情形、各層使用情況(含地下第三層)等。 8.估價(jià)依據(jù)中缺《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》。 9.估價(jià)原則中缺謹(jǐn)慎原則。 10.估價(jià)結(jié)果報(bào)告中缺變現(xiàn)能力分析。 11.市場法中對(duì)可比實(shí)例的介紹中缺少是否有地下車庫的說明。 12.市場法計(jì)算中可比實(shí)例B交易時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相距近兩年,不宜選作可比實(shí)例。 13.市場法計(jì)算中可比實(shí)例C交易時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相距一年以上,也不宜選作可比實(shí)例。 14.可比實(shí)例B成交規(guī)模小,與估價(jià)對(duì)象規(guī)模不相當(dāng),不宜作為可比實(shí)例。 15.市場法計(jì)算時(shí)缺少對(duì)距市中心距離的調(diào)整(或應(yīng)對(duì)可比實(shí)例"距市中心距離"進(jìn)行調(diào)整)。 16.周邊景觀應(yīng)屬于區(qū)域因素。 17.市場法計(jì)算中可比實(shí)例B、C的交易日期調(diào)整系數(shù)分子分母顛倒了,分子應(yīng)為100,分母分別為102和99. 18.市場法計(jì)算中缺權(quán)益狀況說明和調(diào)整。 19.市場法計(jì)算中缺地上樓層和地下樓層不同的調(diào)整。 20.市場法修正系數(shù)計(jì)算應(yīng)說明理由。 21.市場法計(jì)算中缺地上車位的價(jià)值計(jì)算。 22.地下車庫價(jià)格僅用收益法一種方法計(jì)算未說明不選用其他方法的理由(或在市場法中缺地下車庫的計(jì)算)。 23.估價(jià)結(jié)果中缺法定優(yōu)先受償款和抵押價(jià)值說明。 四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片段中的錯(cuò)誤。10分 1.在通用性表述中,"標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差"的說法錯(cuò)誤,應(yīng)為"標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性強(qiáng)". 2.在房地產(chǎn)開發(fā)程度表述中,"由于在建工程不確定性因素較多,估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較強(qiáng)"的說法錯(cuò)誤,應(yīng)為"由于在建工程不確定性因素較多,估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較弱". 3.缺少變現(xiàn)時(shí)間長短的說明。 4.缺少變現(xiàn)費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序的說明。 看似短暫的一生,其間的色彩,波折,卻是紛呈的,深不可測的,所以才有人拼盡一切阻隔,在路漫漫中,上下而求索。 不管平庸也好,風(fēng)生水起也罷,其實(shí)誰的人生不是頂著風(fēng)雨在前行,都在用平凡的身體支撐著一個(gè)看不見的靈魂? 有時(shí)候行到風(fēng)不推身體也飄搖,雨不流淚水也濕過衣衫,而讓我們始終堅(jiān)持的除了一份信念:風(fēng)雨總會(huì)過去,晴朗總會(huì)伴著彩虹掛在天邊。 一定還有比信念還牢固的東西支撐著我們,那就是流動(dòng)在心底的愛,一份拳拳之愛,或許卑微,卻是我們執(zhí)著存在這個(gè)世界上,可以跨越任何險(xiǎn)阻的勇氣、力量和最美麗的理由。 人生的途程積累了一定的距離,每個(gè)人都成了哲學(xué)家。因?yàn)樯顣?huì)讓我們慢慢懂得:低頭是為了抬頭,行走是為了更好地休憩,不閱盡滄桑怎會(huì)大度,沒慣見成敗怎會(huì)寵辱不驚,不歷經(jīng)糾結(jié)怎會(huì)活得舒展? 看清才會(huì)原諒,有時(shí)的無動(dòng)于衷,不是不屑,不是麻木,而是不值得。有時(shí)痛苦,不是怕失去,不是沒得到,而是因?yàn)樽运?,不肯放手,不是自己的,也不想給。 人生到最后,有的人把自己活成了富翁,有的人卻一無所有。 梭羅說:一個(gè)人富裕程度如何,要看他能放下多少東西。大千世界,我們總是想要的太多,以為自己得到的太少。是啊,一個(gè)貧窮的人怎么會(huì)輕易舍得拋下自己的所有呢?到了一定年齡,才會(huì)明白一個(gè)人對(duì)物質(zhì)生活的過多貪求,反而讓自己的心靈變得愈加貧窮。 人生到了最后,其實(shí)活出的只是一個(gè)靈魂的高度,清風(fēng)明月,花香草色,便是一袖山水,滿目清澈。放下從前,放下過去,從容地走入當(dāng)下,和自己的內(nèi)心交流,和自己的靈魂對(duì)話,聽時(shí)光走過的聲音,嗅聞它御風(fēng)而過的芳香…… 如果兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)了大半個(gè)人生的你,此刻依然覺得自己很貧窮,那么愿一無所有的你, 看似短暫的一生,其間的色彩,波折,卻是紛呈的,深不可測的,所以才有人拼盡一切阻隔,在路漫漫中,上下而求索。 不管平庸也好,風(fēng)生水起也罷,其實(shí)誰的人生不是頂著風(fēng)雨在前行,都在用平凡的身體支撐著一個(gè)看不見的靈魂? 有時(shí)候行到風(fēng)不推身體也飄搖,雨不流淚水也濕過衣衫,而讓我們始終堅(jiān)持的除了一份信念:風(fēng)雨總會(huì)過去,晴朗總會(huì)伴著彩虹掛在天邊。 一定還有比信念還牢固的東西支撐著我們,那就是流動(dòng)在心底的愛,一份拳拳之愛,或許卑微,卻是我們執(zhí)著存在這個(gè)世界上,可以跨越任何險(xiǎn)阻的勇氣、力量和最美麗的理由。 人生的途程積累了一定的距離,每個(gè)人都成了哲學(xué)家。因?yàn)樯顣?huì)讓我們慢慢懂得:低頭是為了抬頭,行走是為了更好地休憩,不閱盡滄桑怎會(huì)大度,沒慣見成敗怎會(huì)寵辱不驚,不歷經(jīng)糾結(jié)怎會(huì)活得舒展? 看清才會(huì)原諒,有時(shí)的無動(dòng)于衷,不是不屑,不是麻木,而是不值得。有時(shí)痛苦,不是怕失去,不是沒得到,而是因?yàn)樽运剑豢戏攀?,不是自己的,也不想給。 人生到最后,有的人把自己活成了富翁,有的人卻一無所有。 梭羅說:一個(gè)人富裕程度如何,要看他能放下多少東西。大千世界,我們總是想要的太多,以為自己得到的太少。是啊,一個(gè)貧窮的人怎么會(huì)輕易舍得拋下自己的所有呢?到了一定年齡,才會(huì)明白一個(gè)人對(duì)物質(zhì)生活的過多貪求,反而讓自己的心靈變得愈加貧窮。 人生到了最后,其實(shí)活出的只是一個(gè)靈魂的高度,清風(fēng)明月,花香草色,便是一袖山水,滿目清澈。放下從前,放下過去,從容地走入當(dāng)下,和自己的內(nèi)心交流,和自己的靈魂對(duì)話,聽時(shí)光走過的聲音,嗅聞它御風(fēng)而過的芳香…… 如果兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)了大半個(gè)人生的你,此刻依然覺得自己很貧窮,那么愿一無所有的你,- 1.請(qǐng)仔細(xì)閱讀文檔,確保文檔完整性,對(duì)于不預(yù)覽、不比對(duì)內(nèi)容而直接下載帶來的問題本站不予受理。
- 2.下載的文檔,不會(huì)出現(xiàn)我們的網(wǎng)址水印。
- 3、該文檔所得收入(下載+內(nèi)容+預(yù)覽)歸上傳者、原創(chuàng)作者;如果您是本文檔原作者,請(qǐng)點(diǎn)此認(rèn)領(lǐng)!既往收益都?xì)w您。
下載文檔到電腦,查找使用更方便
5 積分
下載 |
- 配套講稿:
如PPT文件的首頁顯示word圖標(biāo),表示該P(yáng)PT已包含配套word講稿。雙擊word圖標(biāo)可打開word文檔。
- 特殊限制:
部分文檔作品中含有的國旗、國徽等圖片,僅作為作品整體效果示例展示,禁止商用。設(shè)計(jì)者僅對(duì)作品中獨(dú)創(chuàng)性部分享有著作權(quán)。
- 關(guān) 鍵 詞:
- 房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析 房地產(chǎn) 估價(jià) 案例 分析 答案
鏈接地址:http://kudomayuko.com/p-12739299.html