房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)案例和分析》真題.doc

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房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)案例和分析》真題 一、問答題（共3題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題號下） （一）2010年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房屋出租給乙公司，租賃期限為20年。租賃合同約定，租賃期滿后所有裝修與房屋一同由甲公司無償收回。乙公司承租后，將該房屋裝修改造成酒樓，并加蓋了廚房，現(xiàn)該區(qū)域被列入拆遷范圍，某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托對該房屋進(jìn)行拆遷估價(jià)。 請問： 1．拆遷估價(jià)中如何考慮甲、乙雙方簽訂的租賃合同？ 2．拆遷估價(jià)中如何確定該房屋的用途、面積？ 3．拆遷估價(jià)中如何考慮乙公司的裝修補(bǔ)償？ （二）近期，某城市房地產(chǎn)市場發(fā)生較大變化，房地產(chǎn)成交量明顯萎縮，住宅市場價(jià)格出現(xiàn)下跌趨勢，某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了該市一處住宅小區(qū)在建工程的房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)，請問：結(jié)合該市房地產(chǎn)狀況，采用假設(shè)開發(fā)法評估該在建工程的抵押價(jià)值應(yīng)注意哪些問題？ （三）某工廠坐落于城市中心區(qū)域，有廠房數(shù)幢，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥的國有建設(shè)用地使用權(quán)，用途為工業(yè)用地。最新城市規(guī)劃將該地塊調(diào)整為商業(yè)用地，政府現(xiàn)對該地塊進(jìn)行收購儲備，委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行有關(guān)估價(jià)。 請問： 1．評估該宗房地產(chǎn)收購價(jià)格時(shí)，如何界定土地用途？適宜選用哪些估價(jià)方法？ 2．政府收購該宗房地產(chǎn)后，將其變?yōu)槌鲎屖斓剡€需投入哪些費(fèi)用？ 3．評估該宗熟地出讓價(jià)格時(shí)，如何界定土地用途？適宜選用哪些估價(jià)方法？ 二、單項(xiàng)選擇題（共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有1個(gè)最符合題意，請將這個(gè)答案對應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號內(nèi)） （一）甲公司于2008年以出讓方式取得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，開發(fā)建設(shè)商業(yè)樓。商業(yè)樓分為A座、B座，規(guī)劃總建筑面積分別為66000㎡、69000㎡.總層數(shù)為地上4層，地下1層，2010年6月該商業(yè)樓通過竣工驗(yàn)收并備案。其中A座總建筑面積為65000㎡，地下1層出租給乙公司經(jīng)營超市，租賃期限為15年，租金為2.10元/（㎡D）；地上一～四層出租給丙公司經(jīng)營商場，租賃期限為10年，租金為2.50元/（㎡D）；B座總建筑面積為67500㎡，辦理了銷售許可證，其中8000㎡已售出，該項(xiàng)目工程款總金額為40500萬元，施工方按合同約定支付了工程款5％的質(zhì)量保證金，截至目前已付工程款93％。現(xiàn)因融資需要，甲公司擬以該商業(yè)樓申請抵押貸款。 1．A座、B座合計(jì)抵押建筑面積為（ ?。┅O。 A．124500 B．127000 C．132500 D．135000 2.據(jù)調(diào)查，該商業(yè)樓A座地下一層的客觀租金水平為2.0形（㎡D），地上一～四層的客觀租金水平為3.0元/（㎡D），則用收益法測算該商業(yè)樓A座抵押價(jià)值時(shí)，關(guān)于租金取值的說法，正確的是（ ?。? A．租約期內(nèi)和租約期外都取客觀租金 B．根據(jù)謹(jǐn)慎原則，租約期內(nèi)取租約租金，租約期外取租約租金和客觀租金中較低者 C．根據(jù)謹(jǐn)慎原則，租約期內(nèi)和租約期外均取租約租金和客觀租金中較低者 D．租約期內(nèi)取租約租金，租約期外取客觀租金 3．該商業(yè)樓抵押價(jià)值評估中法定優(yōu)先受償款應(yīng)為（ ?。┤f元。 A．810 B．132025 C．2835 D．4860 （二）甲公司開發(fā)建設(shè)的某工業(yè)項(xiàng)目，土地面積為20000㎡，2007年11月取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，規(guī)劃建設(shè)廠房5幢，食堂、浴室、辦公樓各1幢，總建筑面積為25000㎡。2008年6月甲公司取得了其中的辦公樓和3幢廠房的建設(shè)工程施工許可證，總建筑面積為16500㎡，至2008年12月辦公樓已完成主體結(jié)構(gòu)。3幢廠房尚未完成屋架施工，此后項(xiàng)目停工至今，在此期間，2009年5月甲公司自行建設(shè)了2間宿舍，共計(jì)500㎡。因經(jīng)營不善，甲公司現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目以償還債務(wù)，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估該項(xiàng)目于2010年6月30日的市場價(jià)值。 4．采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，應(yīng)按照（ ?。┣疤徇M(jìn)行估價(jià)。 A．自己開發(fā) B．溢價(jià)轉(zhuǎn)讓 C．被迫轉(zhuǎn)讓 D．自愿轉(zhuǎn)讓 5．采用成本法估價(jià)，求取土地重新取得價(jià)格時(shí)，容積率應(yīng)采用（ ?。? A．0.03 B．0.83 C．0.85 D．1.25 6．采用成本法估價(jià)時(shí)，可計(jì)入開發(fā)成本的是（ ?。?。 A．辦公樓開發(fā)費(fèi)用 B．食堂開發(fā)費(fèi)用 C．宿舍開發(fā)費(fèi)用 D．浴室開發(fā)費(fèi)用 7．采用成本法估價(jià)時(shí)，應(yīng)（ ?。?。 A．按照預(yù)算額測算在建工程價(jià)值 B．按工程已結(jié)算額測算在建工程價(jià)值 C．按綜合完成的形象進(jìn)度測算在建工程價(jià)值 D．結(jié)合綜合完成的形象進(jìn)度和折舊因素，測算在建工程價(jià)值　　　　 三、下列估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請指明其中的13處（每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對得40分。請?jiān)诖痤}紙上作答。每個(gè)錯(cuò)誤對應(yīng)一個(gè)序號，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計(jì)分） 封面（略） 目錄（略） 致委托人函（略） 有限公司： 受貴公司委托，我們對貴公司擁有的位于市街號一層（房屋所有權(quán)證號：字第號，建筑面積為339.29㎡）商業(yè)用房的抵押價(jià)值進(jìn)行評估，為貴公司向金融機(jī)構(gòu)申請抵押貸款確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)。 我公司派注冊房地產(chǎn)估價(jià)師到估價(jià)對象所在地進(jìn)行實(shí)地查看和市場調(diào)查，估價(jià)人員在結(jié)合有關(guān)資料的基礎(chǔ)上，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，分析了影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，經(jīng)過測算并結(jié)合估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，確定估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年4月21日滿足本報(bào)告估價(jià)“假設(shè)和限制條件”下的抵押價(jià)值如下（見表1）： 表1　估價(jià)對象估價(jià)結(jié)果一覽表 房屋坐落　房屋所有權(quán)證號　用途　面積/㎡　評估單價(jià) /（元/㎡）　評估總價(jià)/萬元　 假定未設(shè)立法定優(yōu) 先受償權(quán)下的價(jià)值　市街號　字第號　商業(yè)　339.29　14478.96　491.26　 工程款優(yōu)先受償權(quán)價(jià)值　-　O　0　 房地產(chǎn)估價(jià)師知悉　已抵押擔(dān)保債權(quán)價(jià)值　-　0　0　 的法定優(yōu)先受償款　其他　-　O　0　 合計(jì)　-　O　0　 抵押　小寫　　　14478.96　491.26　 價(jià)值　大寫　人民幣肆佰玖拾壹萬貳仟陸佰元整　　　　　 注：估價(jià)對象抵押價(jià)值=估價(jià)對象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值-房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。 房地產(chǎn)估價(jià)有限公司（蓋章） 法人代表： 二O 0九年五月二十二日 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明（略） 估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略） 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 一、估價(jià)委托人（略） 二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略） 三、估價(jià)對象 （一）實(shí)物狀況 估價(jià)對象所處房地產(chǎn)是一幢集商鋪、酒樓、茶樓、客房、辦公用房為一體的綜合性大樓，該建筑于2007年建成并投入使用，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共5層，其中一～二層為商鋪和酒樓，三層為茶樓，四～五層為客房及辦公用房。 大樓外墻粉色墻磚，一～三層為大面積玻璃窗，四～五層為玻璃幕墻；內(nèi)部設(shè)備有中央空調(diào)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、一部電梯、二部消防樓梯。 估價(jià)對象位于大樓的第一層，建筑面積為339.29㎡，層高為5.4m。目前出租用作酒樓，餐區(qū)及操作間地面鋪地磚，墻面刷乳膠漆。 經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查看，估價(jià)對象房屋主體結(jié)構(gòu)完好，基礎(chǔ)設(shè)施完備，維護(hù)保養(yǎng)較好，處于正常使用狀態(tài)。 （二）權(quán)益狀況 估價(jià)對象為有限公司擁有的位于市街號一層的商業(yè)用房。 估價(jià)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》記載內(nèi)容為：房屋所有權(quán)證號：字第號；房屋所有權(quán)人：有限公司；房屋坐落：略；產(chǎn)別：私產(chǎn)；幢號：；房號：；結(jié)構(gòu)：框架；房屋總層數(shù)：5層；所在層數(shù)：一層；建筑面積：339.29㎡；設(shè)計(jì)用途：商業(yè)；登記日期：2007年6月6日。 估價(jià)委托人提供的整棟商業(yè)樓《國有土地使用證》記載內(nèi)容為：土地證號：第號；土地使用者：有限公司；坐落：略；地號：略；地類（用途）：商業(yè)用地；使用權(quán)類型：出讓；使用權(quán)面積：3065.30㎡；終止日期：2046年4月20日；登記日期：2006年4月21日。 至估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象土地使用權(quán)剩余年限為37年。依據(jù)估價(jià)對象委托人提供的資料及估價(jià)人員實(shí)地查看情況，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對象已出租用作酒樓，除此以外無其他項(xiàng)權(quán)利限制。 四、區(qū)位狀況（略） 五、估價(jià)目的 為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。 六、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2009年4月21日。 七、價(jià)值定義 本報(bào)告所稱抵押價(jià)值是指估價(jià)對象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償款權(quán)下的價(jià)值，減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償后的價(jià)值。 八、估價(jià)依據(jù)（略） 九、估價(jià)原則（略） 十、估價(jià)方法（略） 十一、估價(jià)結(jié)果 經(jīng)過綜合分析，確定估價(jià)對象的抵押價(jià)值為總價(jià)人民幣491.26萬元，單價(jià)14478.96 元/㎡. 十二、估價(jià)對象變現(xiàn)能力分析（略） 十三、估價(jià)人員（略） 十四、估價(jià)作業(yè)日期 2009年4月21日至2009年5月22日 十五、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（略） 房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 2009年5月22日 附件（略） 一、個(gè)別因素分析（略） 二、區(qū)域因素分析（略） 三、市場背景分析（略） 四、利用分析（略） 五、估價(jià)方法選用（略） 六、估價(jià)測算過程 1.收益法 收益法是基于預(yù)期原理，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將預(yù)期的估價(jià)對象房地產(chǎn)未來各年的正常收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。其基本計(jì)算公式為： 式中 V--收益價(jià)格； Ai--相對于估價(jià)時(shí)點(diǎn)而言的未來第i期末的凈收益； Y--房地產(chǎn)的報(bào)酬率（折現(xiàn)率）。 （1）確定房地產(chǎn)收益 1）租約期內(nèi)房地產(chǎn)收益 估價(jià)對象已出租，租約期至2013年4月20日。根據(jù)估價(jià)對象租賃合同，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起算，租約期內(nèi)房地產(chǎn)年有效毛收入見表2. 表2　租約期內(nèi)年有效毛收入一覽表 （單位：元/㎡） 時(shí)間　有效毛收入　 2009.4.21～2010.4.20　50 12=600　 2010.4.21～2011.4.20　5512=660　 2011.4.21～2012.4.20　6012=720　 2012.4.21～2013.4.20　60 12=720　 往：租金按建筑面積計(jì)算，收入均為年末取得。 2）租約期外房地產(chǎn)收益 根據(jù)市場行情測算，目前估價(jià)對象按建筑面積計(jì)算的正常市場租金為70～75元/（㎡月）（計(jì)算過程略），且租金水平呈逐年遞增趨勢，遞增比率為每年2％～5％，由此，預(yù)測估價(jià)對象租約期外第一年的客觀毛租金為100元/（㎡月），且按每年3％的比率遞增。根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鲆话闱闆r，空置率取2％，假設(shè)上述收益變化趨勢在未來使用年限里相對穩(wěn)定。則租約期外第一年的有效毛收入為10012（1-2％）=1176（元/㎡）。 （2）確定年運(yùn)營費(fèi)用 運(yùn)營費(fèi)用包括：管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金，計(jì)算結(jié)果見表3（計(jì)算過程略）。 （3）確定年凈收益 計(jì)算公式：估價(jià)對象年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營費(fèi)用 則估價(jià)對象年凈收益見表3. 表3　估價(jià)對象年凈收益計(jì)算一覽表（單位：元/㎡） 時(shí)間　年有效毛收入①　管理費(fèi)用②　維修費(fèi)③　保險(xiǎn)費(fèi)④　稅金⑤　年運(yùn)營費(fèi)用⑥=②+③+④+⑤　年收益⑦=①-⑥　 2009.4.21～2010.4.20　600　18　18　1.2　105.6　142.8　457.2　 2010.4.21～2011.4.20　660　19.8　18　1.2　116.16　155.16　504.84　 2011.4.21～2012.4.20　720　21.6　18　1.2　126.72　167.52　552.48　 2012.4.21-2013.4.20　720　21.6　18　1.2　126.72　167.52　552.48　 （4）確定報(bào)酬率 綜合考慮，確定報(bào)酬率為7％（計(jì)算過程略）。 （5）確定估價(jià)對象收益價(jià)格估價(jià)對象收益價(jià)格為： =16740.50（元/㎡）。 2．市場法 市場法是估價(jià)對象與近期發(fā)生交易的類似實(shí)例進(jìn)行對照比較，對已發(fā)生交易的類似實(shí)例的已知價(jià)格加以修正，得出估價(jià)對象最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格的估價(jià)方法。其基本計(jì)算公式為： 比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例房地產(chǎn)的價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù) （1）可比實(shí)例相關(guān)情況可比實(shí)例比較因素一覽表見表4. （2）建立可比價(jià)格基礎(chǔ)（略） （3）選取比較因素及因素條件說明 根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB./T 50291-1999）及項(xiàng)目特點(diǎn)，本次比較因素選擇交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素。 1）交易情況 交易情況是指交易行為中是否包含特殊因素，是否為正常交易。 2）交易日期 交易日期是指可比實(shí)例成交時(shí)間，由于房地產(chǎn)市場的波動(dòng)，不同成交時(shí)間的類似房地產(chǎn)，其成交價(jià)格存在差異。 3）區(qū)域因素和個(gè)別因素 估價(jià)對象為商業(yè)房地產(chǎn)，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場特點(diǎn)，本次選取的區(qū)域因素包括繁華程度、交通條件、城市規(guī)劃限制和環(huán)境等。個(gè)別因素包括臨街狀況、距區(qū)域商業(yè)中心距離、距公交站點(diǎn)距離、層高、面積、形狀、開間、成新率等。 4）估價(jià)對象與可比實(shí)例比較因素情況見表5. 表5　估價(jià)對象與可比實(shí)例比較因素情況 影響因素　估價(jià)對象　可比實(shí)例1　可比實(shí)例2　可比實(shí)例3　 交易情況　正?！≌！≌！≌！? 交易日期　2009.4.21　2009.3.15　2008.12.30　2009.2.22　 繁華　商業(yè)區(qū)域　小區(qū)級　小區(qū)級　小區(qū)級　小區(qū)級　 程度　商業(yè)設(shè)施聚集狀況　小區(qū)級綜合專業(yè)商場　小區(qū)級綜合專業(yè)商場　小區(qū)級綜合專業(yè)商場　小區(qū)級綜合專業(yè)商場　 區(qū)域因素　 交通條件　公交便捷程度　1-2路公交線　1～2路公交線　1～2路公交線　1～2路公交線　 交通通達(dá)程度　雙向二車道　雙向二車道　雙向二車道　雙向二車道　 城市規(guī)劃限制　 功能分區(qū) 商業(yè)、住宅 商業(yè)、住宅 商業(yè)、住宅 商業(yè)、住宅 環(huán)境 區(qū)域環(huán)境 環(huán)境欠整潔，但經(jīng)營 氣氛良好　環(huán)境欠整潔，但經(jīng)營 氣氛良好　環(huán)境欠整潔，但經(jīng)營 氣氛良好　環(huán)境欠整潔，但經(jīng)營 氣氛良好　 臨街　臨街道路類型　城市主、次干道　城市主、次干道　城市主、次干道　城市主、次干道　 　狀況　臨街位置　城市主、次干道　城市主、次干道　城市主、次干道　城市主、次干道　 距區(qū)域 商業(yè)中心距離　 100～5001”i”1　 100～500m　 100～500m　 100一500m　 個(gè)別因素 距公交站點(diǎn)距離　小于50m　小于50m　小于50m　小于50m　 層高　5.4m　5.4m　4.5m　4.5m　 面積　面積適中，對現(xiàn)實(shí)用途無影響，同時(shí)也利于未來用途改變　 形狀　形狀規(guī)則　形狀規(guī)則　形狀規(guī)則　形狀規(guī)則　 開間（寬度與進(jìn)深比）　1：1.2　1：1　1：0.8　1：0.8　 成新率　八至九成新　七至八成新　七至八成新　七至八成新　 根據(jù)估價(jià)對象與可比實(shí)例比較因素情況表，建立估價(jià)對象與可比實(shí)例因素修正系數(shù)，見表6. 表6　估價(jià)對象與可比實(shí)例因素修正系數(shù) 影響因素　估價(jià)對象　可比實(shí)例1　可比實(shí)例2　可比實(shí)例3　 　　商業(yè)區(qū)級別　O　O　O　0　 繁華程度 商業(yè)設(shè)施聚集度　 O　 O　 0　 O　 區(qū)　　　公交便捷程度　O　O　O　O　 域 因 素　交通條件 交通通達(dá)程度　 O 0 O O 城市規(guī)劃限制　功能分區(qū)　O　0　O　O　 環(huán)境　區(qū)域環(huán)境　0　0　O　0　 小計(jì)　0　0　0　O　 　　臨街道路類型　0　O　0　0　 臨街狀況 臨街位置　 O　 O　 O　 O　 個(gè)　距區(qū)域商業(yè)中心距離　0　O　O　+1.5　 別　距公交站點(diǎn)距離　O　O　O　O　 因 素　層高　　　　　-1　-1　 面積　O　O　O　O　 開間（寬度與進(jìn)深比）　　　+1　+2　+2　 成新率　　　-1　-1　-1　 小計(jì)　0　0　O　1.5　 5）建立可比實(shí)例體系 上述修正因素比較為間接修正，現(xiàn)將可比實(shí)例的交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素與估價(jià)對象相比較，建立直接比較關(guān)系，見表7. 表7　比較因素修正 項(xiàng)目　可比實(shí)例1　可比實(shí)例2　可比實(shí)例3　 單價(jià)/（元/㎡）　12461.54　12272.73　12096.77　 交易情況修正系數(shù)　100/100　100/100　100/100　 交易日期修正　100/100　100/1oo　100/100　 區(qū)域因素　100/100　100/100　100/100　 個(gè)別因素　100/100　100/100　100/101.5　 比準(zhǔn)價(jià)格/（元/㎡）　12461.54　12272.73　11918.00　 取上述可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格的平均值作為市場法的比準(zhǔn)結(jié)果，即估價(jià)對象比準(zhǔn)價(jià)格為：（12461.54+12272.73+11918.00）/3=12217.42（元/㎡）。 3.估價(jià)結(jié)果確定 綜合考慮收益法、市場法的測算結(jié)果，結(jié)合估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，決定采用兩種方法測算結(jié)果的簡單算術(shù)平均值作為估價(jià)對象的房地產(chǎn)市場價(jià)值評估結(jié)果，即： 評估單價(jià)=（16740.50+12217.42）/2=14478.96（元/㎡）。 評估總價(jià)=14478.96339.29=491.26（萬元）。 總價(jià)大寫：人民幣肆佰玖拾壹萬貳仟陸佰元整。 二O O九年五月二十二日 四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤（本題10分。錯(cuò)處不超過4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò)） 本次估價(jià)背景情況如下： 估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。估價(jià)委托人為房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師在實(shí)地查看和市場調(diào)查時(shí)，從估價(jià)對象的施工方建筑安裝公司獲取了相關(guān)成本等資料。 以下為該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中估價(jià)的假設(shè)和限制條件內(nèi)容片斷： （一）估價(jià)的假設(shè)條件 1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年6月18日的房地產(chǎn)市場為公平、平等、自愿的交易市場。 2.本報(bào)告假定估價(jià)對象在合法前提下，按設(shè)計(jì)的商業(yè)用途使用能夠產(chǎn)生效益，并在未來可持續(xù)經(jīng)營。 3.本次估價(jià)以建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提，若提供資料及數(shù)據(jù)失實(shí)，由此產(chǎn)生的估價(jià)結(jié)果失真，本估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。 4.估價(jià)對象土地用途為商貿(mào)綜合用地，證載土地使用權(quán)終止日期為2053年6月19日，剩余使用年限為44年。 遵循合法原則和謹(jǐn)慎原則，本報(bào)告估價(jià)對象為商業(yè)房地產(chǎn)（未單獨(dú)辦理土地權(quán)屬證書），設(shè)定其土地使用權(quán)年限自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起為40年。 5.估價(jià)對象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足其剩余使用年限內(nèi)的正常使用要求，并得到有效使用。 6.估價(jià)委托人擁有估價(jià)對象完全權(quán)益，包括房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)。 7.任何有關(guān)估價(jià)對象的運(yùn)作方式、程序應(yīng)符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)政策等。 8.我們于2009年6月25日至26日對估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查看，不能確認(rèn)估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)，點(diǎn)的狀況與實(shí)地查看之曰的狀況保持一致，提醒估價(jià)委托人使用估價(jià)報(bào)告時(shí)注意。 9．注冊房地產(chǎn)估價(jià)師在進(jìn)行實(shí)地查看時(shí)，觀察到估價(jià)對象外部完整正常，但不能確定其有無內(nèi)部缺陷，本報(bào)告假設(shè)其建筑質(zhì)量可以維持正常的使用壽命。 （二）估價(jià)的限制條件 1.本次估價(jià)目的僅為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)，不對其他目的負(fù)責(zé)任，超出此范同使用報(bào)告，本估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。 2.估價(jià)結(jié)果未考慮將來可能發(fā)生的資產(chǎn)處置、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等費(fèi)用對其抵押價(jià)值的影響。 3.根據(jù) 市當(dāng)前房地產(chǎn)市場的特征，本房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期為半年，即自本報(bào)告估價(jià)時(shí)點(diǎn)起半年內(nèi)有效。在應(yīng)用有效期內(nèi)，如果房地產(chǎn)市場發(fā)生重大變化，并對房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生明顯影響，應(yīng)重新進(jìn)行估價(jià)。 4.本報(bào)告僅供委托人使用，未經(jīng)本公司同意，不得向估價(jià)委托人和估價(jià)報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供。本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上。