房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》試題及答案卷一.pdf

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2019 年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》試題及答案（卷一） 判斷題 1、房地產(chǎn)市場運行環(huán)境的影響因素中，社會因素、經(jīng)濟因素和 技術(shù)因素，是影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本因素。 ( ) 2、住房問題的社會政治性特征，使得任何政府均將住房政策作 為其施政綱領(lǐng)中的重要內(nèi)容。 ( ) 3、經(jīng)濟師從事開發(fā)投資企業(yè)的經(jīng)濟核算等多方面工作，從全局 的角度為項目投資提出財務(wù)安排或稅收方面的建議。 ( ) 4、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)是從經(jīng)濟發(fā)展階段出發(fā)，考察房地產(chǎn)市場中住宅、 寫字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間或某一特定物業(yè)類型中不同 檔次產(chǎn)品或產(chǎn)品細分之間的供給比例或交易比例關(guān)系， 分析其產(chǎn)品結(jié) 構(gòu)布局的合理程度。 ( ) 5、不同類型房地產(chǎn)在投資決策、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、產(chǎn)品功 能、 面向客戶的類型等方面均存在較大的差異， 因此可以按照房地產(chǎn) 的用途，將其分解為若干子市場。 ( ) 6、 房地產(chǎn)的不可移動性， 表明其對地區(qū)性需求的依賴程度很大， 這決定了房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場， 因此按地域范圍對房地產(chǎn)市場進 行劃分是最常見的劃分方式。 ( ) 7、一般來說， 市場所包括的地域范圍越大，其研究的深度越淺， 研究成果對房地產(chǎn)投資者的實際意義越大。 ( ) 8、房屋施工面積是指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積，不包 括報告期竣工和報告期施工后又停建緩建的房屋面積。 ( ) 9、空置率是指報告期末已竣工、尚未銷售或出租的建筑面積與 當(dāng)期竣工建筑面積的比值。 ( ) 10、在實際核算中，國內(nèi)生產(chǎn)總值有三種計算方法，即生產(chǎn)法、 收入法和支出法。 ( ) 答案 判斷題 1、 【正確答案】 錯 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境。地產(chǎn)市場 運行環(huán)境的影響因素中，社會因素、經(jīng)濟因素和政策因素，是影響房 地產(chǎn)市場發(fā)展的基本因素。參見教材 P31。 2、 【正確答案】 對 【答案解析】 本題考查的是影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的力量。住房 問題的社會政治性特征， 使得任何政府均將住房政策作為其施政綱領(lǐng) 中的重要內(nèi)容。參見教材 P33。 3、 【正確答案】 錯 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場的參與者。會計師從事 開發(fā)投資企業(yè)的經(jīng)濟核算等多方面工作， 從全局的角度為項目投資提 出財務(wù)安排或稅收方面的建議。參見教材 P35。 4、 【正確答案】 對 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)是從經(jīng) 濟發(fā)展階段出發(fā)， 考察房地產(chǎn)市場中住宅、 寫字樓和商業(yè)用房等不同 物業(yè)類型之間或某一特定物業(yè)類型中不同檔次產(chǎn)品或產(chǎn)品細分之間 的供給比例或交易比例關(guān)系， 分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。 參見 教材 P37。 5、 【正確答案】 對 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場細分。不同類型房地產(chǎn) 在投資決策、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、產(chǎn)品功能、面向客戶的類型等方 面均存在較大的差異， 因此需要按照房地產(chǎn)的用途， 將其分解為若干 子市場。參見教材 P38。 6、 【正確答案】 錯 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場細分。房地產(chǎn)的不可移 動性， 表明其對地區(qū)性需求的依賴程度很大， 這決定了房地產(chǎn)市場是 地區(qū)性市場， 人們認識和把握房地產(chǎn)市場的狀況， 也多從地域概念開 始， 因此按地域范圍對房地產(chǎn)市場進行劃分， 是房地產(chǎn)市場劃分的主 要方式。 地域所包括的范圍可大可小， 由于房地產(chǎn)市場主要集中在城 市化地區(qū)，所以最常見的是按城市劃分。參見教材 P38。 7、 【正確答案】 錯 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場細分。一般來說，市場 所包括的地域范圍越大， 其研究的深度就越淺， 研究成果對投資者的 實際意義也就越小。參見教材 P38。 8、 【正確答案】 錯 【答案解析】 本題考查的是供給指標。房屋施工面積是指報告 期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。 報告期竣工和報告期施工后又停建緩 建的房屋面積仍包括在施工面積中。參見教材 P40。 9、 【正確答案】 錯 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場指標?？罩寐适侵笀蟾?期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。參見教材 P40。 10、 【正確答案】 對 【答案解析】 本題考查的是需求指標。在實際核算中，國內(nèi)生 產(chǎn)總值有三種計算方法， 即生產(chǎn)法、 收入法和支出法。 參見教材 P41。 多項選擇題 1、下列關(guān)于房地產(chǎn)和房地產(chǎn)市場的描述，正確的有 ( )。 A、傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)市場，是指當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動 B、因為土地和地上建筑物不能移動，所以不可以被某個人或單 位擁有 C、電子商務(wù)時代的到來，交易雙方不再需要到一個特定的場所 去交易 D、房地產(chǎn)市場由參與房地產(chǎn)交易的當(dāng)事人、作為交易對象的房 地產(chǎn)資產(chǎn)以及交易制度、促進交易的組織機構(gòu)等構(gòu)成 E、房地產(chǎn)是一種特殊的商品，不可移動性是其與勞動力、資本 及其他類型商品的最大區(qū)別 2、影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本因素有 ( )。 A、社會因素 B、經(jīng)濟因素 C、資源因素 D、政策因素 E、技術(shù)因素 3、影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的主要力量包括 ( )。 A、金融業(yè)的發(fā)展 B、生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變 C、人文環(huán)境的變化 D、社會環(huán)境的變化 E、政治制度的變遷 4、政府在房地產(chǎn)市場中的主要職能有 ( )。 A、制定市場規(guī)則 B、進行市場監(jiān)管 C、確定土地利用條件 D、制定商品房價格 E、提供商業(yè)貸款 5、 當(dāng)承包商僅作為營造商時， 其利潤僅與 ( )有關(guān)， 承擔(dān)的風(fēng)險 相對較少。 A、土地成本 B、建造成本 C、資金籌措 D、施工周期 E、市場營銷 6、 從宏觀上說， 在進行房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析時， 通常應(yīng)分析 ( )。 A、總量結(jié)構(gòu) B、區(qū)域結(jié)構(gòu) C、租買結(jié)構(gòu) D、供求結(jié)構(gòu) E、物理結(jié)構(gòu) 7、 上海市公寓租賃市場， 是按房地產(chǎn)市場細分的 ( )標準劃分的。 A、按地域細分 B、按房地產(chǎn)用途細分 C、按增量存量細分 D、按交易方式細分 E、按目標市場細分 8、下列選項中，屬于工業(yè)物業(yè)市場的有 ( )。 A、普通住宅 B、公寓市場 C、休閑旅游設(shè)施 D、倉儲用房市場 E、工業(yè)寫字樓 9、下列房地產(chǎn)成本費用中，應(yīng)計入竣工房屋價值的有 ( )。 A、房屋基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)的投資 B、土地購置費用 C、城市公共配套設(shè)施建設(shè)費 D、房屋水、電、衛(wèi)等附屬工程的投資 E、廠房內(nèi)的工藝設(shè)備購置和安裝費用 10、房屋施工面積包括 ( )幾項。 A、報告期新開工的面積 B、上期開工跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積 C、上期已停建在報告期恢復(fù)施工的房屋面積 D、上期已經(jīng)停建本期未恢復(fù)施工的面積 E、上期開始施工跨入本期未施工的面積 單選題 多項選擇題 1、 【正確答案】 CDE 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場的含義。選項 A 錯誤， 傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)市場，是指從事房地產(chǎn)交易活動的場所 ;選項 B 錯誤， 雖然土地和地上建筑物不能移動， 但可以被某個人或單位擁有。 參見教材 P30。 2、 【正確答案】 ABD 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境。房地產(chǎn)市 場運行環(huán)境的影響因素中，社會因素、經(jīng)濟因素和政策因素，是影響 房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本因素。參見教材 P31。 3、 【正確答案】 ABCE 【答案解析】 本題考查的是影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的力量。影響 房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的主要力量包括： (1)金融業(yè)的發(fā)展 ;(2)信息、通訊技 術(shù)水平的提高和交通條件的改善 ;(3)生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變 ;(4)人文 環(huán)境的變化 ;(5)自然環(huán)境的變化 ;(6)政治制度的變遷。參見教材 P32～ 33。 4、 【正確答案】 AB 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場的參與者。政府及政府 機構(gòu)在參與房地產(chǎn)市場運行的過程中， 既有制定規(guī)則的權(quán)力， 又有監(jiān) 督、管理的職能，在有些方面還會提供有關(guān)服務(wù)。參見教材 P34。 5、 【正確答案】 BD 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場的參與者。當(dāng)承包商僅 作為營造商時， 其利潤僅與建造成本及施工周期有關(guān)， 承擔(dān)的風(fēng)險相 對較少。參見教材 P35。 6、 【正確答案】 ABCD 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。為了從宏觀角度 把握房地產(chǎn)市場的特點， 有關(guān)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的分析， 也常常采用對 有關(guān)市場指標進行數(shù)量比例關(guān)系分析的方法。此時的房地產(chǎn)市場結(jié) 構(gòu)，包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)和租 買結(jié)構(gòu)等維度。參見教材 P37。 7、 【正確答案】 ABD 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場細分。上海市是按地域 細分，公寓是按用途細分，租賃是按交易方式細分。參見教材 P38～ 39。 8、 【正確答案】 DE 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場細分。按照房地產(chǎn)市場 的用途， 可將房地產(chǎn)市場分解為若干子市場， 如工業(yè)物業(yè)市場包括標 準工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字樓、倉 儲用房市場等。選項 AB 屬于居住物業(yè)市場。參見教材 P38。 9、 【正確答案】 AD 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場指標?？⒐し课莸膬r值 一般按房屋設(shè)計和預(yù)算規(guī)定的內(nèi)容計算。包括竣工房屋本身的基礎(chǔ)、 結(jié)構(gòu)、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價值，也包括作 為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預(yù)算內(nèi)的設(shè)備 (如電梯、通 風(fēng)設(shè)備等 )的購置和安裝費用 ;不包括廠房內(nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的 購置和安裝、工藝設(shè)備基礎(chǔ)的建造、辦公和生活家具的購置等費用， 購置土地的費用，征收補償費和場地平整的費用及城市建設(shè)配套投 資。參見教材 P39。 10、 【正確答案】 ABC 【答案解析】 本題考查的是供給指標。房屋施工面積是指報告 期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。 包括報告期新開工的面積和上期開工 跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積， 以及上期已停建在報告期恢復(fù)施工 的房屋面積。參見教材 P40。 單選題 1、導(dǎo)致房地產(chǎn)質(zhì)量離散、交易分散、不頻繁且私密性強，使賣 方對房地產(chǎn)信息的了解程度要遠遠高于買方的特性不包括 ( )。 A、交易復(fù)雜性 B、異質(zhì)性 C、位置固定性 D、價值量大 2、房地產(chǎn)的價格機制是通過 ( )發(fā)揮作用的。 A、市場 B、法律 C、開發(fā)商 D、房屋購買者 3、如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價持續(xù)大幅度上漲，那么 該類型物業(yè)的出租需求就會 ( )。 A、減少 B、增加 C、不變 D、同步遞減 4、房地產(chǎn)市場存在資產(chǎn)市場和 ( )兩個層面。 A、信托市場 B、證券市場 C、資本市場 D、空間市場 5、下列選項中，屬于導(dǎo)致房地產(chǎn)周期循環(huán)的制度原因是 ( )。 A、非理性預(yù)期 B、預(yù)售制度的期貨效應(yīng) C、容積率的控制 D、市場信息不充分 6、需求比供給增長快，空置率繼續(xù)下降，租金增長率上漲，這 種狀況發(fā)生在房地產(chǎn)市場自然周期的 ( )。 A、第一階段 B、第二階段 C、第三階段 D、第四階段 7、房地產(chǎn)市場自然周期中，在需求增長率由大于變?yōu)樾∮诠┙o 增長率的轉(zhuǎn)折點上，空置率由 ( )。 A、上升到下降 B、下降到上升 C、高于合理空置率到低于合理空置率 D、低于合理空置率到高于合理空置率 8、 在房地產(chǎn)市場周期循環(huán)中， 供給增長速度高于需求增長速度， 空置率上升并逐漸接近合理水平， 這一階段處于房地產(chǎn)市場自然周期 的 ( )。 A、第一階段 B、第二階段 C、第三階段 D、第四階段 9、從房地產(chǎn)市場的投資周期來看，房地產(chǎn)市場資本流量的顯著 增加通常發(fā)生在房地產(chǎn)市場自然周期的 ( )。 A、第一階段 B、第二階段的后半段 C、第三階段的后半段 D、第四階段 10、 下列關(guān)于房地產(chǎn)市場自然周期與投資周期關(guān)系的表述中， 正 確的是 ( )。 A、自然周期與投資周期同步變化 B、投資周期在第一階段和第三階段超前于自然周期 C、投資周期在第一階段和第二階段超前于自然周期 D、投資周期在第三階段和第四階段超前于自然周期 答案 1、 【正確答案】 A 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場的特性。由于房地產(chǎn)具 有的位置固定性、異質(zhì)性、 弱流動性和價值量大等特性，導(dǎo)致房地產(chǎn) 質(zhì)量離散、交易分散、不頻繁且私密性強，使賣方對房地產(chǎn)信息的了 解程度要遠遠高于買方， 進而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場中存在更嚴重的信息不 對稱問題。參見教材 P46。 2、 【正確答案】 A 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場的功能。價格機制是通 過市場發(fā)揮作用的。參見教材 P46。 3、 【正確答案】 B 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場的功能。某類物業(yè)或可 替代物業(yè)間的租售價格比發(fā)生變化、 售價太高， 對出租住宅的需求就 會增加。參見教材 P47。 4、 【正確答案】 D 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)空間市場與資產(chǎn)市場。房地 產(chǎn)市場也存在資產(chǎn)市場和空間市場這兩個層面。參見教材 P48。 5、 【正確答案】 B 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場的景氣循環(huán)。選項 A 屬 于生產(chǎn)者與消費者心理因素的影響 ;選項 C 屬于政策因素影響 ;選項 D 與制度因素并列。制度因素的影響，如預(yù)售制度的期貨效應(yīng)、中介等 房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)制度的健全程度等。參見教材 P50。 6、 【正確答案】 B 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場的自然周期?？罩寐世^ 續(xù)下降，說明屬于第一、二階段。租金增長率上升，說明屬于第二階 段。參見教材 P51。 7、 【正確答案】 B 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場的自然周期。該轉(zhuǎn)折點 為 C點， C 點的空置率最小，正好是由下降到上升的一個拐點。參見 教材 P51。 8、 【正確答案】 C 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場的自然周期?？罩寐噬?升，表明一定是從上向下的走勢，第三或第四階段，而上升接近合理 水平，就是快到達中間的線。如果是第四階段，它的趨勢是快要達到 最高空置率。參見教材 P51～ 52。 9、 【正確答案】 B 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場的自然周期。從第二階 段開始，就有新項目開工，即有資本流入，到了第二階段的后半段， 由于投資者不斷購買存量房地產(chǎn)和投入新項目開發(fā)， 資本流量顯著增 加。參見教材 P52～ 53。 10、 【正確答案】 D 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場的自然周期。投資周期 在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期的變化， 在三四周期則超 前于市場自然周期。參見教材 P53。 單項選擇題 1、下列選項中，用于監(jiān)測土地供應(yīng)與住房供應(yīng)之間的關(guān)系，反 映土地轉(zhuǎn)化為房屋效率的指標是 ( )。 A、土地轉(zhuǎn)化率 B、開發(fā)強度系數(shù) C、開發(fā)投資杠桿率 D、住房市場指數(shù) 2、房地產(chǎn)開發(fā)投資與 GDP或固定資產(chǎn)投資的比例是 ( )。 A、住房可支付指數(shù) B、開發(fā)投資杠桿率 C、開發(fā)強度系數(shù) D、土地轉(zhuǎn)化率 3、預(yù)售面積，是指報告期內(nèi) ( )的房屋建筑面積。 A、已正式交付使用 B、已正式簽訂商品房預(yù)售合同 C、已正式簽訂商品房交易合同 D、已正式竣工驗收合格 4、某銷售型住房市場年初的住房存量為 120 萬套，其中可供租 售住房 6 萬套，本年新竣工住房 15 萬套，銷售住房 12 萬套，則吸納 周期為 ( )年。 A、 0.50 B、 1.25 C、 1.75 D、 3.64 5、 某市 2013 年存量商品住宅的吸納率為 50%， 該市同期存量商 品住宅的吸納周期是 ( )。 A、 1 年 B、 2 年 C、 1 個月 D、 2 個月 6、關(guān)于房地產(chǎn)市場吸納周期的說法，錯誤的是 ( )。 A、吸納周期是把房屋從準備租售到租售完成所需的時間 B、吸納周期反映可供租售量全部被市場吸納所需的時間 C、在新建商品房銷售市場中，吸納周期又稱為銷售周期 D、吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù) 7、 某房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資為 10000萬元， 其中自有資金為 4000 萬元，通過發(fā)行債券獲得 2000 萬元，其余為銀行貸款，該項目開發(fā) 投資杠桿率為 ( )。 A、 0.40 B、 0.60 C、 2.50 D、 5.00 8、 ( )是反映房地產(chǎn)開發(fā)商對未來市場預(yù)期的指標， 根據(jù)開發(fā)商 對當(dāng)前銷售、 未來 6 個月內(nèi)銷售量的預(yù)期以及開發(fā)商對潛在購買者數(shù) 量預(yù)期的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造。 A、住房市場指數(shù) B、住房價格合理性指數(shù) C、房地產(chǎn)價格指數(shù) D、房地產(chǎn)眾數(shù)價格 9、由于市場信息的缺乏，房地產(chǎn)市場交易通常需要房地產(chǎn)估價 師或房地產(chǎn)經(jīng)紀人等專業(yè)人員提供服務(wù)， 這體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場特性中 的 ( )。 A、市場信息的不對稱性 B、市場需求的廣泛性 C、市場需求的多樣性 D、市場交易的復(fù)雜性 10、 下列選項中， 不屬于解決房地產(chǎn)市場信息不對稱問題的主要 途徑的是 ( )。 A、發(fā)展房地產(chǎn)估價等專業(yè)服務(wù) B、政府加強房地產(chǎn)市場信息的發(fā)布工作 C、加強開發(fā)商的管理體制 D、提高房地產(chǎn)市場的透明度 答案 單項選擇題 1、 【正確答案】 A 【答案解析】 本題考查的是市場監(jiān)測與預(yù)警指標。土地轉(zhuǎn)化率， 用于監(jiān)測土地供應(yīng)與住房供應(yīng)之間的關(guān)系，反映土地轉(zhuǎn)化為房屋效 率。參見教材 P43。 2、 【正確答案】 C 【答案解析】 本題考查的是市場監(jiān)測與預(yù)警指標。開發(fā)強度系 數(shù)是指房地產(chǎn)開發(fā)投資占 GDP 的比例，反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀 經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的狀況。參見教材 P43。 3、 【正確答案】 B 【答案解析】 本題考查的是市場交易指標。預(yù)售面積，是指報 告期內(nèi)已正式簽訂商品房預(yù)售合同的房屋建筑面積。參見教材 P43。 4、 【正確答案】 C 【答案解析】 本題考查的是市場交易指標。吸納周期 =可供租售 量 /吸納量 =(6+15)/12=1.75(年 )。參見教材 P43。 5、 【正確答案】 B 【答案解析】 本題考查的是市場交易指標。吸納周期在數(shù)值上 等于吸納率的倒數(shù)，吸納周期 =1/吸納率。參見教材 P43。 6、 【正確答案】 A 【答案解析】 本題考查的是市場交易指標。吸納周期是指按報 告期內(nèi)的吸納速度計算， 同期可供租售量可以全部被市場吸納所需要 花費的時間，在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)。在新建商品房銷售市場， 吸納周期又稱為銷售周期。參見教材 P43。 7、 【正確答案】 C 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場監(jiān)測與預(yù)警指標。開發(fā) 投資杠桿率是指房地產(chǎn)開發(fā)投資與開發(fā)商投入的權(quán)益資本的比率， 開 發(fā)投資杠桿率 =10000/4000=2.5。參見教材 P43。 8、 【正確答案】 A 【答案解析】 本題考查的是市場監(jiān)測與預(yù)警指標。住房市場指 數(shù)是反映房地產(chǎn)開發(fā)商對未來市場預(yù)期的指標。 根據(jù)開發(fā)商對當(dāng)前銷 售、 未來 6 個月內(nèi)銷售量的預(yù)期以及開發(fā)商對潛在購買者數(shù)量預(yù)期的 調(diào)查結(jié)果構(gòu)造。參見教材 P44。 9、 【正確答案】 D 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場的特性。由于房地產(chǎn)市 場上的商品本身不能移動，交易是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及其再界定 ;房 地產(chǎn)交易通常需要經(jīng)過復(fù)雜和嚴密的法律程序， 耗費時間比較長， 交 易費用通常也比較多 ;加之市場信息的缺乏，市場交易通常需要房地 產(chǎn)估價師或房地產(chǎn)經(jīng)紀人等專業(yè)人員提供服務(wù)。參見教材 P45。 10、 【正確答案】 C 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場的特性。解決房地產(chǎn)市 場信息不對稱問題的主要途徑，就是發(fā)展房地產(chǎn)估價等專業(yè)服務(wù)業(yè)， 政府加強房地產(chǎn)市場信息的發(fā)布工作， 提高房地產(chǎn)市場的透明度。 參 見教材 P46。 單項選擇題 1、下列選項中，不屬于房地產(chǎn)市場體系參與要素的是 ( )。 A、交易當(dāng)事人 B、作為交易對象的房地產(chǎn)資產(chǎn) C、房地產(chǎn)交易需求 D、交易組織機構(gòu) 2、 ( )是指影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的土地、 能源、 環(huán)境和生態(tài)等自 然資源條件。 A、政治環(huán)境 B、資源環(huán)境 C、技術(shù)環(huán)境 D、國際環(huán)境 3、下列房地產(chǎn)市場運行環(huán)境中，屬于經(jīng)濟環(huán)境因素的是 ( )。 A、城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局 B、人口數(shù)量結(jié)構(gòu) C、土地資源狀況 D、建筑技術(shù)進步 4、下列選項中，不屬于造價工程師或經(jīng)濟師在房地產(chǎn)開發(fā)過程 中主要工作的是 ( )。 A、工程建設(shè)前的開發(fā)成本估算、工程成本預(yù)算 B、工程竣工后的工程結(jié)算 C、簽發(fā)與合同有關(guān)的各項任務(wù) D、工程招標階段編制工程標底 5、 ( )從事開發(fā)投資企業(yè)的經(jīng)濟核算等多方面的工作， 從全局的 角度為項目投資提出財務(wù)安排或稅收方面的建議， 包括財務(wù)預(yù)算、 工 程預(yù)算、付稅與清賬、合同監(jiān)督、提供付款方式等，并及時向開發(fā)投 資企業(yè)的負責(zé)人通報財務(wù)狀況。 A、會計師 B、建筑師 C、工程師 D、律師 6、由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動性和異質(zhì)性，且市場集中度 較低，因此房地產(chǎn)市場具有明顯的 ( )特征。 A、壟斷競爭 B、寡頭壟斷 C、壟斷 D、競爭 7、 房地產(chǎn)市場的 ( )特征， 給予房地產(chǎn)供給者一定程度的銷售控 制能力，包括銷售時間控制、銷售數(shù)量控制和銷售價格控制等。 A、移動 B、異質(zhì) C、壟斷競爭 D、買賣 8、從房地產(chǎn)市場整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān) 系，考察房地產(chǎn)供給和需求之間的總量差距的是 ( )。 A、產(chǎn)品結(jié)構(gòu) B、總量結(jié)構(gòu) C、供求結(jié)構(gòu) D、投資結(jié)構(gòu) 9、房地產(chǎn)市場分析中，根據(jù)投資者參與房地產(chǎn)市場投資的不同 目的和方式， 分析不同投資目的或方式之間的比例關(guān)系及其動態(tài)變化 的是 ( )。 A、區(qū)域結(jié)構(gòu)分心 B、租買結(jié)構(gòu)分析 C、供求結(jié)構(gòu)縫隙 D、投資結(jié)構(gòu)分析 10、下列選項中不屬于居住物業(yè)市場的是 ( )。 A、普通住宅 B、別墅 C、休閑旅游設(shè)施 D、公寓市場 答案 單項選擇題 1、 【正確答案】 C 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場的含義。房地產(chǎn)市場由 參與房地產(chǎn)交易的當(dāng)事人、作為交易對象的房地產(chǎn)資產(chǎn)以及交易制 度、促進交易的組織機構(gòu)等構(gòu)成。參見教材 P30。 2、 【正確答案】 B 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境。資源環(huán)境 是指影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的土地、 能源、 環(huán)境和生態(tài)等自然資源條件。 參見教材 P31。 3、 【正確答案】 A 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境。選項 B 是 社會環(huán)境因素， 選項 C是資源環(huán)境因素， 選項 D 是技術(shù)環(huán)境因素。 經(jīng) 濟環(huán)境是指在整個經(jīng)濟系統(tǒng)內(nèi)， 存在于房地產(chǎn)業(yè)之外， 而又對房地產(chǎn) 市場有影響的經(jīng)濟因素和經(jīng)濟活動。 例如城市或區(qū)域總體經(jīng)濟發(fā)展水 平、就業(yè)狀況、居民收入與支付能力、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局、基礎(chǔ)設(shè)施狀 況、利率和通貨膨脹率等。參見教材 P31。 4、 【正確答案】 C 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場的參與者。在房地產(chǎn)開 發(fā)過程中，造價工程師或經(jīng)濟師可服務(wù)于開發(fā)商、承包商、工程監(jiān)理 機構(gòu)或造價咨詢機構(gòu)。其主要負責(zé)： (1)工程建設(shè)前的開發(fā)成本估算、 工程成本預(yù)算 ;(2)工程招標階段編制工程標底 ;(3)工程施工過程中的 成本控制、成本管理和合同管理 ;(4)工程竣工后的工程結(jié)算。參見教 材 P35。 5、 【正確答案】 A 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場的參與者。會計師從事 開發(fā)投資企業(yè)的經(jīng)濟核算等多方面的工作， 從全局的角度為項目投資 提出財務(wù)安排或稅收方面的建議，包括財務(wù)預(yù)算、工程預(yù)算、付稅與 清賬、合同監(jiān)督、 提供付款方式等，并及時向開發(fā)投資企業(yè)的負責(zé)人 通報財務(wù)狀況。參見教材 P35。 6、 【正確答案】 A 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。由于房地產(chǎn)具有 明顯的不可移動性和異質(zhì)性， 且市場集中度較低， 因此房地產(chǎn)市場具 有明顯的壟斷競爭特征。參見教材 P36。 7、 【正確答案】 C 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)市場的壟 斷競爭特征， 給予房地產(chǎn)供給者一定程度的銷售控制能力， 包括銷售 時間控制、銷售數(shù)量控制和銷售價格控制等。參見教材 P36～ 37。 8、 【正確答案】 B 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。總量結(jié)構(gòu)，從房 地產(chǎn)市場整體出發(fā)， 分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系， 考察房地 產(chǎn)供給和需求之間的總量差距。參見教材 P37。 9、 【正確答案】 D 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。投資結(jié)構(gòu)：根據(jù) 投資者參與房地產(chǎn)市場投資的不同目的和方式， 分析不同投資目的或 方式之間的比例關(guān)系及其動態(tài)變化。參見教材 P37。 10、 【正確答案】 C 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場細分。選項 C 屬于商業(yè) 物業(yè)市場。按照房地產(chǎn)的用途，可以分解為居住物業(yè)市場 (含普通住 宅、別壁、公寓市場等 )、商業(yè)物業(yè)市場 ((寫字樓、零售商場或店鋪、 休閑旅游設(shè)施、酒店市場等 )、工業(yè)物業(yè)市場 (標準工業(yè)廠房、高新技 術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字摟、倉儲用房市場等 )、特 殊物業(yè)市場、土地市場等。參見教材 P38。 判斷題 1、從生產(chǎn)力角度來考察，投資是企業(yè)發(fā)展的第一原動力。 ( ) 2、圍繞持有房地產(chǎn)或房地產(chǎn)權(quán)益的投資活動是人類最早的投資 活動之一，是因為這種投資活動源于出租經(jīng)營目的。 ( ) 3、商品房開發(fā)投資和保障性住房建設(shè)投資都屬于房地產(chǎn)投資， 無論何種類型的房地產(chǎn)投資，其目的都是為了營利。 ( ) 4、商業(yè)物業(yè)的租金水平取決于其所處的地段，與投資者管理商業(yè) 物業(yè)的能力無關(guān)。 ( ) 5、對房地產(chǎn)的使用功能進行適時調(diào)整，可使所投資的房地產(chǎn)保 值和增值。 ( ) 6、缺乏房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗且具有低風(fēng)險偏好的投資者，往往 傾向于購買處于優(yōu)良區(qū)位的新竣工甚至尚未竣工的物業(yè)。 ( ) 7、房地產(chǎn)投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益， 因此往往成為大型機構(gòu)投資者間接投資房地產(chǎn)的重要工具。 ( ) 8、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過發(fā)行股票獲取開發(fā)項目所需資金屬于直 接融資。 ( ) 9、房地產(chǎn)投資變現(xiàn)性強。 ( ) 10、一般來說，標準差越小，各種可能收益的分布就越分散，投 資風(fēng)險也就越大。 反之， 標準差越大， 各種可能收益的分布就越集中， 風(fēng)險就越小。 ( ) 答案 判斷題 1、 【正確答案】 對 【答案解析】 本題考查的是投資概述。從生產(chǎn)力角度來考察， 投資是企業(yè)發(fā)展的第一原動力，因為企業(yè)的建立和發(fā)展都離不開投 資，企業(yè)的運行也離不開投資活動。參見教材 P3。 2、 【正確答案】 錯 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。圍繞持有房地產(chǎn) 或房地產(chǎn)權(quán)益的投資活動是人類最早的投資活動之一， 不管這種投資 活動是源于自用還是出租經(jīng)營為目的。參見教材 P4。 3、 【正確答案】 錯 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。根據(jù)房地產(chǎn)投資 主體不同，房地產(chǎn)投資可分為政府投資、非營利機構(gòu)投資、企業(yè)投資 和個人投資。 不同投資主體的投資目的有顯著差異， 政府投資和非盈 利機構(gòu)投資更注重房地產(chǎn)投資的社會效益和環(huán)境生態(tài)效益， 如公共租 賃住房投資、 綠色住宅示范項目投資等。 企業(yè)投資和個人投資則更注 重經(jīng)濟效益，如寫字摟投資、商品住宅投資等。參見教材 P4。 4、 【正確答案】 錯 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。商業(yè)物業(yè)投資的 收益主要來自物業(yè)的出租經(jīng)營收入和物業(yè)資產(chǎn)升值， 且收益水平與投 資者管理商用物業(yè)的能力密切相關(guān)。參見教材 P5。 5、 【正確答案】 對 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的收益是 在使用過程中產(chǎn)生的， 投資者通過及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能， 使之 適合房地產(chǎn)市場的需求特征， 不僅能增加房地產(chǎn)投資的當(dāng)前收益， 還 能保持甚至提升其所投資房地產(chǎn)的價值。參見教材 P8。 6、 【正確答案】 錯 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)直接投資。缺乏房地產(chǎn)投資 管理經(jīng)驗且具有低風(fēng)險偏好的投資者， 往往傾向于購買處于黃金地段 的優(yōu)質(zhì)成熟物業(yè)， 這類物業(yè)的購買價格高、 收益水平較低但風(fēng)險也低。 參見教材 P11。 7、 【正確答案】 對 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)間接投資。 REITs選擇投資的 領(lǐng)域非常廣泛， 其投資涉及許多地區(qū)的各種不同類型的房地產(chǎn)權(quán)益和 抵押資產(chǎn)。 由于有專業(yè)投資管理者負責(zé)經(jīng)營管理， 其收益水平也大大 高于一般的股票收益，因而 REITs股票往往成為個人投資者以及大型 機構(gòu)投資者 (包括退休基金、慈善基金、保險公司、銀行信托部門和 共同基金等 )間接投資房地產(chǎn)的重要工具。參見教材 P12。 8、 【正確答案】 對 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)間接投資。為了降低融資成 本，越來越多的大型房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)希望通過資本市場直接融 資，以支持其開發(fā)投資計劃。房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場直接融資，有 首次公開發(fā)行 (IPO)、 配股、 公開增發(fā)或定向增發(fā)、發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券等 形式。參見教材 P12。 9、 【正確答案】 錯 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資的利弊。房地產(chǎn)投資變 現(xiàn)性差。參見教材 P15。 10、 【正確答案】 錯 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概念。一般來說， 標準差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險也就越小。反 之，標準差越大，各種可能收益的分布就越分散，風(fēng)險就越大。參見 教材 P16。 單選題 1、能承受較大投資風(fēng)險并期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者通 常會選擇 ( )。 A、進入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益型房地產(chǎn)投資 B、尚未進入穩(wěn)定期的收益型房地產(chǎn)投資 C、機會型房地產(chǎn)投資 D、剛竣工的收益型房地產(chǎn)投資 2、 某項置業(yè)投資的年限是 10 年， 那么對 10 年期限內(nèi)和 10 年后 轉(zhuǎn)售價格的預(yù)測就要困難得多， 預(yù)測的準確程度也會差很多， 這反映 的是 ( )風(fēng)險。 A、通貨膨脹 B、未來運營費用 C、時間 D、持有期 3、香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會決議，在大陸的投資 不能超過其全部投資的 10%，這是基于 ( )的考慮結(jié)果。 A、風(fēng)險投資 B、投資組合 C、風(fēng)險轉(zhuǎn)移 D、占領(lǐng)世界投資市場 4、以發(fā)展工業(yè)物業(yè)見長的香港天安中國投資有限公司在其經(jīng)營 策略中要求必須投資一定比例的商用物業(yè)和居住物業(yè)， 這是通過投資 項目的 ( )組合來分散投資風(fēng)險。 A、地理區(qū)域 B、時間分布 C、物業(yè)類型 D、收益形式 5、假設(shè)銀行一年期存款利率為 2.28%，貸款利率為 5.85%，投資 市場的平均收益率為 12%， 房地產(chǎn)投資市場的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)為 0.6，則房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率為 ( )。 A、 4.42% B、 8.11% C、 8.13% D、 9.54% 6、 假如市場的整體平均收益率是 10%， 無風(fēng)險資產(chǎn)收益率為 5%,， 一個投資項目的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)是 0.5，則其預(yù)期收益率為 ( )。 A、 8.5% B、 4.5% C、 5% D、 7.5% 7、如果整個投資市場的平均收益率為 20%，國家債券的收益率 為 10%，而房地產(chǎn)投資市場相對于整個投資市場的風(fēng)險相關(guān)系數(shù)為 0.4，則房地產(chǎn)投資評估模型中所用的折現(xiàn)率為 ( )。 A、 8% B、 4% C、 14% D、 12% 8、如果整個投資市場的平均收益率為 15%，國債收益率為 9%， 房地產(chǎn)投資市場相對于整個投資市場的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)為 0.23， 則按資本資產(chǎn)定價模型計算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率是 ( )。 A、 10.38% B、 11.07% C、 12.45% D、 13.62% 9、某投資市場的平均收益率為 15%，銀行貸款利率為 5.5%，國 債收益率為 3%，房地產(chǎn)投資市場的風(fēng)險相關(guān)系數(shù)為 0.3。那么，當(dāng)前 房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為 ( )。 A、 5.7% B、 6.6% C、 7.9% D、 9.4% 多選題 1、房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險包括 ( )。 A、時間風(fēng)險 B、機會成本風(fēng)險 C、持有期風(fēng)險 D、政治風(fēng)險 E、或然損失風(fēng)險 2 、按照風(fēng)險大小和收益水平高低，對房地產(chǎn)投資分類及各自 特點的說法中，正確的有 ( )。 A、分為收益型、收益加增值型和機會型 B、房地產(chǎn)開發(fā)投資屬于收益加增值型 C、對于剛剛竣工的收益性物業(yè)的投資屬于收益型投資 D、能承受較大投資風(fēng)險、期望獲得較高收益的適合選擇機會型 投資 E、收益型投資以獲取穩(wěn)定的租金為目的 3、關(guān)于投資組合理論的說法，正確的有 ( )。 A、投資組合理論所做出的減少風(fēng)險的方法并不能使投資組合變 成毫無風(fēng)險 B、通過投資組合理論可以將系統(tǒng)風(fēng)險因素減少甚至近于完全抵 銷 C、投資組合理論的目標是尋找在一個固定的預(yù)期收益率下使風(fēng) 險最小，或是在一個預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險水平下，使收益最大化 D、對于相同的宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化，不同投資項目的收益會有不 同的反應(yīng) E、大型機構(gòu)投資者進行房地產(chǎn)投資時，非常注重研究其地區(qū)分 布、時間分布以及項目類型分布的合理性 答案 單選題 1、 【正確答案】 C 【答案解析】 本題考查的是風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響。能 承受較大投資風(fēng)險、 期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者， 則選擇機會 型房地產(chǎn)投資。參見教材 P22。 2、 【正確答案】 D 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險。持有期風(fēng) 險是指與房地產(chǎn)投資持有時間相關(guān)的風(fēng)險。 一般來說， 投資項目的壽 命周期越長， 可能遇到的影響項目收益的不確定因素就越多。 參見教 材 P22。 3、 【正確答案】 B 【答案解析】 本題考查的是投資組合理論。大型機構(gòu)投資者進 行房地產(chǎn)投資時， 非常注重研究其地區(qū)分布、 時間分布以及項目類型 分布的合理性， 以期既不冒太大的風(fēng)險， 又不失去獲取較高收益的機 會。例如，香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會決議中，要求在中 國內(nèi)地的投資不能超過其全部投資的 10% ;以發(fā)展工業(yè)物業(yè)見長的香 港天安中國投資有限公司在其經(jīng)營策略中要求必須投資一定比例的 商用物業(yè)和居住物業(yè)，以分散投資風(fēng)險。參見教材 P24。 4、 【正確答案】 C 【答案解析】 本題考查的是投資組合理論。大型機構(gòu)投資者進 行房地產(chǎn)投資時， 非常注重研究其地區(qū)分布、 時間分布以及項目類型 分布的合理性， 以期既不冒太大的風(fēng)險， 又不失去獲取較高收益的機 會。例如，香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會決議中，要求在中 國內(nèi)地的投資不能超過其全部投資的 10%;以發(fā)展工業(yè)物業(yè)見長的香 港天安中國投資有限公司在其經(jīng)營策略中要求必須投資一定比例的 商用物業(yè)和居住物業(yè)，以分散投資風(fēng)險。參見教材 P24。 5、 【正確答案】 B 【答案解析】 本題考查的是投資組合理論。預(yù)期收益率 E(Rj)=2.28%+0.6 (12%-2.28%)=8.112%。注意無風(fēng)險收益率在我國為 一年期存款利率，在國外一般指國債收益。參見教材 P25。 6、 【正確答案】 D 【答案解析】 本題考查的是投資組合理論。預(yù)期收益率 =無風(fēng)險 資產(chǎn)的收益率 +系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù) (市場整體平均收益率 -無風(fēng)險 資產(chǎn)的收益率 )=5%+0.5 (10%-5%)=7.5%。參見教材 P26。 7、 【正確答案】 C 【答案解析】 本題考查的是投資組合理論。方法一：公式作法。 折現(xiàn)率 =無風(fēng)險投資收益率 +市場風(fēng)險系數(shù) (市場的平均收益率 -無風(fēng) 險投資收益率 )=10%+0.4 (20%-10%)=14%。方法二：帶有技術(shù)含量的 排除法。 該折現(xiàn)率一定大于無風(fēng)險投資收益率， 即大于 10%， 選項 A、 B可立即排除。參見教材 P26。 8、 【正確答案】 A 【答案解析】 本題考查的是資本資產(chǎn)定價模型。折現(xiàn)率 =無風(fēng)險 投資收益率 +市場風(fēng)險系數(shù) (市場的平均收益率 -無風(fēng)險投資收益 率 )=9%+0.23(15%-9%)=10.38%。參見教材 P27。 9、 【正確答案】 B 【答案解析】 本題考查的是資本資產(chǎn)定價模型。預(yù)期收益率 R= 無風(fēng)險投資收益率 +市場風(fēng)險系數(shù) (市場的平均收益率 -無風(fēng)險投資 收益率 )=3%+0.3 (15%-3%)=6.6%。參見教材 P28。 多選題 1、 【正確答案】 ABC 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險。房地產(chǎn)投 資的個別風(fēng)險包括收益現(xiàn)金流量風(fēng)險、 未來運營費用風(fēng)險、 資本價值 風(fēng)險、機會成本風(fēng)險、時間風(fēng)險、持有期風(fēng)險。參見教材 P21～ 22。 、 【正確答案】 ADE 【答案解析】 本題考查的是風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響。選 項 B 錯誤， 房地產(chǎn)開發(fā)投資一般屬于機會型房地產(chǎn)投資 ;選項 C錯誤， 對于剛剛竣工的收益性物業(yè)的投資屬于收益加增值型房地產(chǎn)投資。 參 見教材 P22。 3、 【正確答案】 ACDE 【答案解析】 本題考查的是投資組合理論。選項 B 錯誤，通過 投資組合理論， 可以將個別風(fēng)險因素減少甚至近于完全抵銷， 但系統(tǒng) 風(fēng)險因素仍然存在。參見教材 P25。