房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》試題及答案卷一.pdf

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2019 年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》試題及答案（卷一） 判斷題 1、房地產(chǎn)市場運行環(huán)境的影響因素中，社會因素、經(jīng)濟因素和 技術因素，是影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本因素。 ( ) 2、住房問題的社會政治性特征，使得任何政府均將住房政策作 為其施政綱領中的重要內(nèi)容。 ( ) 3、經(jīng)濟師從事開發(fā)投資企業(yè)的經(jīng)濟核算等多方面工作，從全局 的角度為項目投資提出財務安排或稅收方面的建議。 ( ) 4、產(chǎn)品結構是從經(jīng)濟發(fā)展階段出發(fā)，考察房地產(chǎn)市場中住宅、 寫字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間或某一特定物業(yè)類型中不同 檔次產(chǎn)品或產(chǎn)品細分之間的供給比例或交易比例關系， 分析其產(chǎn)品結 構布局的合理程度。 ( ) 5、不同類型房地產(chǎn)在投資決策、規(guī)劃設計、工程建設、產(chǎn)品功 能、 面向客戶的類型等方面均存在較大的差異， 因此可以按照房地產(chǎn) 的用途，將其分解為若干子市場。 ( ) 6、 房地產(chǎn)的不可移動性， 表明其對地區(qū)性需求的依賴程度很大， 這決定了房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場， 因此按地域范圍對房地產(chǎn)市場進 行劃分是最常見的劃分方式。 ( ) 7、一般來說， 市場所包括的地域范圍越大，其研究的深度越淺， 研究成果對房地產(chǎn)投資者的實際意義越大。 ( ) 8、房屋施工面積是指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積，不包 括報告期竣工和報告期施工后又停建緩建的房屋面積。 ( ) 9、空置率是指報告期末已竣工、尚未銷售或出租的建筑面積與 當期竣工建筑面積的比值。 ( ) 10、在實際核算中，國內(nèi)生產(chǎn)總值有三種計算方法，即生產(chǎn)法、 收入法和支出法。 ( ) 答案 判斷題 1、 【正確答案】 錯 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境。地產(chǎn)市場 運行環(huán)境的影響因素中，社會因素、經(jīng)濟因素和政策因素，是影響房 地產(chǎn)市場發(fā)展的基本因素。參見教材 P31。 2、 【正確答案】 對 【答案解析】 本題考查的是影響房地產(chǎn)市場轉變的力量。住房 問題的社會政治性特征， 使得任何政府均將住房政策作為其施政綱領 中的重要內(nèi)容。參見教材 P33。 3、 【正確答案】 錯 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場的參與者。會計師從事 開發(fā)投資企業(yè)的經(jīng)濟核算等多方面工作， 從全局的角度為項目投資提 出財務安排或稅收方面的建議。參見教材 P35。 4、 【正確答案】 對 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場結構。產(chǎn)品結構是從經(jīng) 濟發(fā)展階段出發(fā)， 考察房地產(chǎn)市場中住宅、 寫字樓和商業(yè)用房等不同 物業(yè)類型之間或某一特定物業(yè)類型中不同檔次產(chǎn)品或產(chǎn)品細分之間 的供給比例或交易比例關系， 分析其產(chǎn)品結構布局的合理程度。 參見 教材 P37。 5、 【正確答案】 對 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場細分。不同類型房地產(chǎn) 在投資決策、規(guī)劃設計、工程建設、產(chǎn)品功能、面向客戶的類型等方 面均存在較大的差異， 因此需要按照房地產(chǎn)的用途， 將其分解為若干 子市場。參見教材 P38。 6、 【正確答案】 錯 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場細分。房地產(chǎn)的不可移 動性， 表明其對地區(qū)性需求的依賴程度很大， 這決定了房地產(chǎn)市場是 地區(qū)性市場， 人們認識和把握房地產(chǎn)市場的狀況， 也多從地域概念開 始， 因此按地域范圍對房地產(chǎn)市場進行劃分， 是房地產(chǎn)市場劃分的主 要方式。 地域所包括的范圍可大可小， 由于房地產(chǎn)市場主要集中在城 市化地區(qū)，所以最常見的是按城市劃分。參見教材 P38。 7、 【正確答案】 錯 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場細分。一般來說，市場 所包括的地域范圍越大， 其研究的深度就越淺， 研究成果對投資者的 實際意義也就越小。參見教材 P38。 8、 【正確答案】 錯 【答案解析】 本題考查的是供給指標。房屋施工面積是指報告 期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。 報告期竣工和報告期施工后又停建緩 建的房屋面積仍包括在施工面積中。參見教材 P40。 9、 【正確答案】 錯 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場指標?？罩寐适侵笀蟾?期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。參見教材 P40。 10、 【正確答案】 對 【答案解析】 本題考查的是需求指標。在實際核算中，國內(nèi)生 產(chǎn)總值有三種計算方法， 即生產(chǎn)法、 收入法和支出法。 參見教材 P41。 多項選擇題 1、下列關于房地產(chǎn)和房地產(chǎn)市場的描述，正確的有 ( )。 A、傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)市場，是指當前的房地產(chǎn)交易活動 B、因為土地和地上建筑物不能移動，所以不可以被某個人或單 位擁有 C、電子商務時代的到來，交易雙方不再需要到一個特定的場所 去交易 D、房地產(chǎn)市場由參與房地產(chǎn)交易的當事人、作為交易對象的房 地產(chǎn)資產(chǎn)以及交易制度、促進交易的組織機構等構成 E、房地產(chǎn)是一種特殊的商品，不可移動性是其與勞動力、資本 及其他類型商品的最大區(qū)別 2、影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本因素有 ( )。 A、社會因素 B、經(jīng)濟因素 C、資源因素 D、政策因素 E、技術因素 3、影響房地產(chǎn)市場轉變的主要力量包括 ( )。 A、金融業(yè)的發(fā)展 B、生產(chǎn)和工作方式的轉變 C、人文環(huán)境的變化 D、社會環(huán)境的變化 E、政治制度的變遷 4、政府在房地產(chǎn)市場中的主要職能有 ( )。 A、制定市場規(guī)則 B、進行市場監(jiān)管 C、確定土地利用條件 D、制定商品房價格 E、提供商業(yè)貸款 5、 當承包商僅作為營造商時， 其利潤僅與 ( )有關， 承擔的風險 相對較少。 A、土地成本 B、建造成本 C、資金籌措 D、施工周期 E、市場營銷 6、 從宏觀上說， 在進行房地產(chǎn)市場結構分析時， 通常應分析 ( )。 A、總量結構 B、區(qū)域結構 C、租買結構 D、供求結構 E、物理結構 7、 上海市公寓租賃市場， 是按房地產(chǎn)市場細分的 ( )標準劃分的。 A、按地域細分 B、按房地產(chǎn)用途細分 C、按增量存量細分 D、按交易方式細分 E、按目標市場細分 8、下列選項中，屬于工業(yè)物業(yè)市場的有 ( )。 A、普通住宅 B、公寓市場 C、休閑旅游設施 D、倉儲用房市場 E、工業(yè)寫字樓 9、下列房地產(chǎn)成本費用中，應計入竣工房屋價值的有 ( )。 A、房屋基礎和結構的投資 B、土地購置費用 C、城市公共配套設施建設費 D、房屋水、電、衛(wèi)等附屬工程的投資 E、廠房內(nèi)的工藝設備購置和安裝費用 10、房屋施工面積包括 ( )幾項。 A、報告期新開工的面積 B、上期開工跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積 C、上期已停建在報告期恢復施工的房屋面積 D、上期已經(jīng)停建本期未恢復施工的面積 E、上期開始施工跨入本期未施工的面積 單選題 多項選擇題 1、 【正確答案】 CDE 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場的含義。選項 A 錯誤， 傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)市場，是指從事房地產(chǎn)交易活動的場所 ;選項 B 錯誤， 雖然土地和地上建筑物不能移動， 但可以被某個人或單位擁有。 參見教材 P30。 2、 【正確答案】 ABD 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境。房地產(chǎn)市 場運行環(huán)境的影響因素中，社會因素、經(jīng)濟因素和政策因素，是影響 房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本因素。參見教材 P31。 3、 【正確答案】 ABCE 【答案解析】 本題考查的是影響房地產(chǎn)市場轉變的力量。影響 房地產(chǎn)市場轉變的主要力量包括： (1)金融業(yè)的發(fā)展 ;(2)信息、通訊技 術水平的提高和交通條件的改善 ;(3)生產(chǎn)和工作方式的轉變 ;(4)人文 環(huán)境的變化 ;(5)自然環(huán)境的變化 ;(6)政治制度的變遷。參見教材 P32～ 33。 4、 【正確答案】 AB 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場的參與者。政府及政府 機構在參與房地產(chǎn)市場運行的過程中， 既有制定規(guī)則的權力， 又有監(jiān) 督、管理的職能，在有些方面還會提供有關服務。參見教材 P34。 5、 【正確答案】 BD 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場的參與者。當承包商僅 作為營造商時， 其利潤僅與建造成本及施工周期有關， 承擔的風險相 對較少。參見教材 P35。 6、 【正確答案】 ABCD 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場結構。為了從宏觀角度 把握房地產(chǎn)市場的特點， 有關房地產(chǎn)市場結構的分析， 也常常采用對 有關市場指標進行數(shù)量比例關系分析的方法。此時的房地產(chǎn)市場結 構，包括總量結構、區(qū)域結構、產(chǎn)品結構、供求結構、投資結構和租 買結構等維度。參見教材 P37。 7、 【正確答案】 ABD 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場細分。上海市是按地域 細分，公寓是按用途細分，租賃是按交易方式細分。參見教材 P38～ 39。 8、 【正確答案】 DE 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場細分。按照房地產(chǎn)市場 的用途， 可將房地產(chǎn)市場分解為若干子市場， 如工業(yè)物業(yè)市場包括標 準工業(yè)廠房、高新技術產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字樓、倉 儲用房市場等。選項 AB 屬于居住物業(yè)市場。參見教材 P38。 9、 【正確答案】 AD 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場指標?？⒐し课莸膬r值 一般按房屋設計和預算規(guī)定的內(nèi)容計算。包括竣工房屋本身的基礎、 結構、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價值，也包括作 為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預算內(nèi)的設備 (如電梯、通 風設備等 )的購置和安裝費用 ;不包括廠房內(nèi)的工藝設備、工藝管線的 購置和安裝、工藝設備基礎的建造、辦公和生活家具的購置等費用， 購置土地的費用，征收補償費和場地平整的費用及城市建設配套投 資。參見教材 P39。 10、 【正確答案】 ABC 【答案解析】 本題考查的是供給指標。房屋施工面積是指報告 期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。 包括報告期新開工的面積和上期開工 跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積， 以及上期已停建在報告期恢復施工 的房屋面積。參見教材 P40。 單選題 1、導致房地產(chǎn)質(zhì)量離散、交易分散、不頻繁且私密性強，使賣 方對房地產(chǎn)信息的了解程度要遠遠高于買方的特性不包括 ( )。 A、交易復雜性 B、異質(zhì)性 C、位置固定性 D、價值量大 2、房地產(chǎn)的價格機制是通過 ( )發(fā)揮作用的。 A、市場 B、法律 C、開發(fā)商 D、房屋購買者 3、如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價持續(xù)大幅度上漲，那么 該類型物業(yè)的出租需求就會 ( )。 A、減少 B、增加 C、不變 D、同步遞減 4、房地產(chǎn)市場存在資產(chǎn)市場和 ( )兩個層面。 A、信托市場 B、證券市場 C、資本市場 D、空間市場 5、下列選項中，屬于導致房地產(chǎn)周期循環(huán)的制度原因是 ( )。 A、非理性預期 B、預售制度的期貨效應 C、容積率的控制 D、市場信息不充分 6、需求比供給增長快，空置率繼續(xù)下降，租金增長率上漲，這 種狀況發(fā)生在房地產(chǎn)市場自然周期的 ( )。 A、第一階段 B、第二階段 C、第三階段 D、第四階段 7、房地產(chǎn)市場自然周期中，在需求增長率由大于變?yōu)樾∮诠┙o 增長率的轉折點上，空置率由 ( )。 A、上升到下降 B、下降到上升 C、高于合理空置率到低于合理空置率 D、低于合理空置率到高于合理空置率 8、 在房地產(chǎn)市場周期循環(huán)中， 供給增長速度高于需求增長速度， 空置率上升并逐漸接近合理水平， 這一階段處于房地產(chǎn)市場自然周期 的 ( )。 A、第一階段 B、第二階段 C、第三階段 D、第四階段 9、從房地產(chǎn)市場的投資周期來看，房地產(chǎn)市場資本流量的顯著 增加通常發(fā)生在房地產(chǎn)市場自然周期的 ( )。 A、第一階段 B、第二階段的后半段 C、第三階段的后半段 D、第四階段 10、 下列關于房地產(chǎn)市場自然周期與投資周期關系的表述中， 正 確的是 ( )。 A、自然周期與投資周期同步變化 B、投資周期在第一階段和第三階段超前于自然周期 C、投資周期在第一階段和第二階段超前于自然周期 D、投資周期在第三階段和第四階段超前于自然周期 答案 1、 【正確答案】 A 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場的特性。由于房地產(chǎn)具 有的位置固定性、異質(zhì)性、 弱流動性和價值量大等特性，導致房地產(chǎn) 質(zhì)量離散、交易分散、不頻繁且私密性強，使賣方對房地產(chǎn)信息的了 解程度要遠遠高于買方， 進而導致房地產(chǎn)市場中存在更嚴重的信息不 對稱問題。參見教材 P46。 2、 【正確答案】 A 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場的功能。價格機制是通 過市場發(fā)揮作用的。參見教材 P46。 3、 【正確答案】 B 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場的功能。某類物業(yè)或可 替代物業(yè)間的租售價格比發(fā)生變化、 售價太高， 對出租住宅的需求就 會增加。參見教材 P47。 4、 【正確答案】 D 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)空間市場與資產(chǎn)市場。房地 產(chǎn)市場也存在資產(chǎn)市場和空間市場這兩個層面。參見教材 P48。 5、 【正確答案】 B 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場的景氣循環(huán)。選項 A 屬 于生產(chǎn)者與消費者心理因素的影響 ;選項 C 屬于政策因素影響 ;選項 D 與制度因素并列。制度因素的影響，如預售制度的期貨效應、中介等 房地產(chǎn)專業(yè)服務制度的健全程度等。參見教材 P50。 6、 【正確答案】 B 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場的自然周期?？罩寐世^ 續(xù)下降，說明屬于第一、二階段。租金增長率上升，說明屬于第二階 段。參見教材 P51。 7、 【正確答案】 B 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場的自然周期。該轉折點 為 C點， C 點的空置率最小，正好是由下降到上升的一個拐點。參見 教材 P51。 8、 【正確答案】 C 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場的自然周期?？罩寐噬?升，表明一定是從上向下的走勢，第三或第四階段，而上升接近合理 水平，就是快到達中間的線。如果是第四階段，它的趨勢是快要達到 最高空置率。參見教材 P51～ 52。 9、 【正確答案】 B 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場的自然周期。從第二階 段開始，就有新項目開工，即有資本流入，到了第二階段的后半段， 由于投資者不斷購買存量房地產(chǎn)和投入新項目開發(fā)， 資本流量顯著增 加。參見教材 P52～ 53。 10、 【正確答案】 D 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場的自然周期。投資周期 在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期的變化， 在三四周期則超 前于市場自然周期。參見教材 P53。 單項選擇題 1、下列選項中，用于監(jiān)測土地供應與住房供應之間的關系，反 映土地轉化為房屋效率的指標是 ( )。 A、土地轉化率 B、開發(fā)強度系數(shù) C、開發(fā)投資杠桿率 D、住房市場指數(shù) 2、房地產(chǎn)開發(fā)投資與 GDP或固定資產(chǎn)投資的比例是 ( )。 A、住房可支付指數(shù) B、開發(fā)投資杠桿率 C、開發(fā)強度系數(shù) D、土地轉化率 3、預售面積，是指報告期內(nèi) ( )的房屋建筑面積。 A、已正式交付使用 B、已正式簽訂商品房預售合同 C、已正式簽訂商品房交易合同 D、已正式竣工驗收合格 4、某銷售型住房市場年初的住房存量為 120 萬套，其中可供租 售住房 6 萬套，本年新竣工住房 15 萬套，銷售住房 12 萬套，則吸納 周期為 ( )年。 A、 0.50 B、 1.25 C、 1.75 D、 3.64 5、 某市 2013 年存量商品住宅的吸納率為 50%， 該市同期存量商 品住宅的吸納周期是 ( )。 A、 1 年 B、 2 年 C、 1 個月 D、 2 個月 6、關于房地產(chǎn)市場吸納周期的說法，錯誤的是 ( )。 A、吸納周期是把房屋從準備租售到租售完成所需的時間 B、吸納周期反映可供租售量全部被市場吸納所需的時間 C、在新建商品房銷售市場中，吸納周期又稱為銷售周期 D、吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù) 7、 某房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資為 10000萬元， 其中自有資金為 4000 萬元，通過發(fā)行債券獲得 2000 萬元，其余為銀行貸款，該項目開發(fā) 投資杠桿率為 ( )。 A、 0.40 B、 0.60 C、 2.50 D、 5.00 8、 ( )是反映房地產(chǎn)開發(fā)商對未來市場預期的指標， 根據(jù)開發(fā)商 對當前銷售、 未來 6 個月內(nèi)銷售量的預期以及開發(fā)商對潛在購買者數(shù) 量預期的調(diào)查結果構造。 A、住房市場指數(shù) B、住房價格合理性指數(shù) C、房地產(chǎn)價格指數(shù) D、房地產(chǎn)眾數(shù)價格 9、由于市場信息的缺乏，房地產(chǎn)市場交易通常需要房地產(chǎn)估價 師或房地產(chǎn)經(jīng)紀人等專業(yè)人員提供服務， 這體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場特性中 的 ( )。 A、市場信息的不對稱性 B、市場需求的廣泛性 C、市場需求的多樣性 D、市場交易的復雜性 10、 下列選項中， 不屬于解決房地產(chǎn)市場信息不對稱問題的主要 途徑的是 ( )。 A、發(fā)展房地產(chǎn)估價等專業(yè)服務 B、政府加強房地產(chǎn)市場信息的發(fā)布工作 C、加強開發(fā)商的管理體制 D、提高房地產(chǎn)市場的透明度 答案 單項選擇題 1、 【正確答案】 A 【答案解析】 本題考查的是市場監(jiān)測與預警指標。土地轉化率， 用于監(jiān)測土地供應與住房供應之間的關系，反映土地轉化為房屋效 率。參見教材 P43。 2、 【正確答案】 C 【答案解析】 本題考查的是市場監(jiān)測與預警指標。開發(fā)強度系 數(shù)是指房地產(chǎn)開發(fā)投資占 GDP 的比例，反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀 經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的狀況。參見教材 P43。 3、 【正確答案】 B 【答案解析】 本題考查的是市場交易指標。預售面積，是指報 告期內(nèi)已正式簽訂商品房預售合同的房屋建筑面積。參見教材 P43。 4、 【正確答案】 C 【答案解析】 本題考查的是市場交易指標。吸納周期 =可供租售 量 /吸納量 =(6+15)/12=1.75(年 )。參見教材 P43。 5、 【正確答案】 B 【答案解析】 本題考查的是市場交易指標。吸納周期在數(shù)值上 等于吸納率的倒數(shù)，吸納周期 =1/吸納率。參見教材 P43。 6、 【正確答案】 A 【答案解析】 本題考查的是市場交易指標。吸納周期是指按報 告期內(nèi)的吸納速度計算， 同期可供租售量可以全部被市場吸納所需要 花費的時間，在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)。在新建商品房銷售市場， 吸納周期又稱為銷售周期。參見教材 P43。 7、 【正確答案】 C 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場監(jiān)測與預警指標。開發(fā) 投資杠桿率是指房地產(chǎn)開發(fā)投資與開發(fā)商投入的權益資本的比率， 開 發(fā)投資杠桿率 =10000/4000=2.5。參見教材 P43。 8、 【正確答案】 A 【答案解析】 本題考查的是市場監(jiān)測與預警指標。住房市場指 數(shù)是反映房地產(chǎn)開發(fā)商對未來市場預期的指標。 根據(jù)開發(fā)商對當前銷 售、 未來 6 個月內(nèi)銷售量的預期以及開發(fā)商對潛在購買者數(shù)量預期的 調(diào)查結果構造。參見教材 P44。 9、 【正確答案】 D 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場的特性。由于房地產(chǎn)市 場上的商品本身不能移動，交易是房地產(chǎn)產(chǎn)權的流轉及其再界定 ;房 地產(chǎn)交易通常需要經(jīng)過復雜和嚴密的法律程序， 耗費時間比較長， 交 易費用通常也比較多 ;加之市場信息的缺乏，市場交易通常需要房地 產(chǎn)估價師或房地產(chǎn)經(jīng)紀人等專業(yè)人員提供服務。參見教材 P45。 10、 【正確答案】 C 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場的特性。解決房地產(chǎn)市 場信息不對稱問題的主要途徑，就是發(fā)展房地產(chǎn)估價等專業(yè)服務業(yè)， 政府加強房地產(chǎn)市場信息的發(fā)布工作， 提高房地產(chǎn)市場的透明度。 參 見教材 P46。 單項選擇題 1、下列選項中，不屬于房地產(chǎn)市場體系參與要素的是 ( )。 A、交易當事人 B、作為交易對象的房地產(chǎn)資產(chǎn) C、房地產(chǎn)交易需求 D、交易組織機構 2、 ( )是指影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的土地、 能源、 環(huán)境和生態(tài)等自 然資源條件。 A、政治環(huán)境 B、資源環(huán)境 C、技術環(huán)境 D、國際環(huán)境 3、下列房地產(chǎn)市場運行環(huán)境中，屬于經(jīng)濟環(huán)境因素的是 ( )。 A、城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結構與布局 B、人口數(shù)量結構 C、土地資源狀況 D、建筑技術進步 4、下列選項中，不屬于造價工程師或經(jīng)濟師在房地產(chǎn)開發(fā)過程 中主要工作的是 ( )。 A、工程建設前的開發(fā)成本估算、工程成本預算 B、工程竣工后的工程結算 C、簽發(fā)與合同有關的各項任務 D、工程招標階段編制工程標底 5、 ( )從事開發(fā)投資企業(yè)的經(jīng)濟核算等多方面的工作， 從全局的 角度為項目投資提出財務安排或稅收方面的建議， 包括財務預算、 工 程預算、付稅與清賬、合同監(jiān)督、提供付款方式等，并及時向開發(fā)投 資企業(yè)的負責人通報財務狀況。 A、會計師 B、建筑師 C、工程師 D、律師 6、由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動性和異質(zhì)性，且市場集中度 較低，因此房地產(chǎn)市場具有明顯的 ( )特征。 A、壟斷競爭 B、寡頭壟斷 C、壟斷 D、競爭 7、 房地產(chǎn)市場的 ( )特征， 給予房地產(chǎn)供給者一定程度的銷售控 制能力，包括銷售時間控制、銷售數(shù)量控制和銷售價格控制等。 A、移動 B、異質(zhì) C、壟斷競爭 D、買賣 8、從房地產(chǎn)市場整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結構關 系，考察房地產(chǎn)供給和需求之間的總量差距的是 ( )。 A、產(chǎn)品結構 B、總量結構 C、供求結構 D、投資結構 9、房地產(chǎn)市場分析中，根據(jù)投資者參與房地產(chǎn)市場投資的不同 目的和方式， 分析不同投資目的或方式之間的比例關系及其動態(tài)變化 的是 ( )。 A、區(qū)域結構分心 B、租買結構分析 C、供求結構縫隙 D、投資結構分析 10、下列選項中不屬于居住物業(yè)市場的是 ( )。 A、普通住宅 B、別墅 C、休閑旅游設施 D、公寓市場 答案 單項選擇題 1、 【正確答案】 C 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場的含義。房地產(chǎn)市場由 參與房地產(chǎn)交易的當事人、作為交易對象的房地產(chǎn)資產(chǎn)以及交易制 度、促進交易的組織機構等構成。參見教材 P30。 2、 【正確答案】 B 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境。資源環(huán)境 是指影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的土地、 能源、 環(huán)境和生態(tài)等自然資源條件。 參見教材 P31。 3、 【正確答案】 A 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境。選項 B 是 社會環(huán)境因素， 選項 C是資源環(huán)境因素， 選項 D 是技術環(huán)境因素。 經(jīng) 濟環(huán)境是指在整個經(jīng)濟系統(tǒng)內(nèi)， 存在于房地產(chǎn)業(yè)之外， 而又對房地產(chǎn) 市場有影響的經(jīng)濟因素和經(jīng)濟活動。 例如城市或區(qū)域總體經(jīng)濟發(fā)展水 平、就業(yè)狀況、居民收入與支付能力、產(chǎn)業(yè)與結構布局、基礎設施狀 況、利率和通貨膨脹率等。參見教材 P31。 4、 【正確答案】 C 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場的參與者。在房地產(chǎn)開 發(fā)過程中，造價工程師或經(jīng)濟師可服務于開發(fā)商、承包商、工程監(jiān)理 機構或造價咨詢機構。其主要負責： (1)工程建設前的開發(fā)成本估算、 工程成本預算 ;(2)工程招標階段編制工程標底 ;(3)工程施工過程中的 成本控制、成本管理和合同管理 ;(4)工程竣工后的工程結算。參見教 材 P35。 5、 【正確答案】 A 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場的參與者。會計師從事 開發(fā)投資企業(yè)的經(jīng)濟核算等多方面的工作， 從全局的角度為項目投資 提出財務安排或稅收方面的建議，包括財務預算、工程預算、付稅與 清賬、合同監(jiān)督、 提供付款方式等，并及時向開發(fā)投資企業(yè)的負責人 通報財務狀況。參見教材 P35。 6、 【正確答案】 A 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場結構。由于房地產(chǎn)具有 明顯的不可移動性和異質(zhì)性， 且市場集中度較低， 因此房地產(chǎn)市場具 有明顯的壟斷競爭特征。參見教材 P36。 7、 【正確答案】 C 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場結構。房地產(chǎn)市場的壟 斷競爭特征， 給予房地產(chǎn)供給者一定程度的銷售控制能力， 包括銷售 時間控制、銷售數(shù)量控制和銷售價格控制等。參見教材 P36～ 37。 8、 【正確答案】 B 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場結構?？偭拷Y構，從房 地產(chǎn)市場整體出發(fā)， 分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結構關系， 考察房地 產(chǎn)供給和需求之間的總量差距。參見教材 P37。 9、 【正確答案】 D 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場結構。投資結構：根據(jù) 投資者參與房地產(chǎn)市場投資的不同目的和方式， 分析不同投資目的或 方式之間的比例關系及其動態(tài)變化。參見教材 P37。 10、 【正確答案】 C 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場細分。選項 C 屬于商業(yè) 物業(yè)市場。按照房地產(chǎn)的用途，可以分解為居住物業(yè)市場 (含普通住 宅、別壁、公寓市場等 )、商業(yè)物業(yè)市場 ((寫字樓、零售商場或店鋪、 休閑旅游設施、酒店市場等 )、工業(yè)物業(yè)市場 (標準工業(yè)廠房、高新技 術產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字摟、倉儲用房市場等 )、特 殊物業(yè)市場、土地市場等。參見教材 P38。 判斷題 1、從生產(chǎn)力角度來考察，投資是企業(yè)發(fā)展的第一原動力。 ( ) 2、圍繞持有房地產(chǎn)或房地產(chǎn)權益的投資活動是人類最早的投資 活動之一，是因為這種投資活動源于出租經(jīng)營目的。 ( ) 3、商品房開發(fā)投資和保障性住房建設投資都屬于房地產(chǎn)投資， 無論何種類型的房地產(chǎn)投資，其目的都是為了營利。 ( ) 4、商業(yè)物業(yè)的租金水平取決于其所處的地段，與投資者管理商業(yè) 物業(yè)的能力無關。 ( ) 5、對房地產(chǎn)的使用功能進行適時調(diào)整，可使所投資的房地產(chǎn)保 值和增值。 ( ) 6、缺乏房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗且具有低風險偏好的投資者，往往 傾向于購買處于優(yōu)良區(qū)位的新竣工甚至尚未竣工的物業(yè)。 ( ) 7、房地產(chǎn)投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益， 因此往往成為大型機構投資者間接投資房地產(chǎn)的重要工具。 ( ) 8、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過發(fā)行股票獲取開發(fā)項目所需資金屬于直 接融資。 ( ) 9、房地產(chǎn)投資變現(xiàn)性強。 ( ) 10、一般來說，標準差越小，各種可能收益的分布就越分散，投 資風險也就越大。 反之， 標準差越大， 各種可能收益的分布就越集中， 風險就越小。 ( ) 答案 判斷題 1、 【正確答案】 對 【答案解析】 本題考查的是投資概述。從生產(chǎn)力角度來考察， 投資是企業(yè)發(fā)展的第一原動力，因為企業(yè)的建立和發(fā)展都離不開投 資，企業(yè)的運行也離不開投資活動。參見教材 P3。 2、 【正確答案】 錯 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。圍繞持有房地產(chǎn) 或房地產(chǎn)權益的投資活動是人類最早的投資活動之一， 不管這種投資 活動是源于自用還是出租經(jīng)營為目的。參見教材 P4。 3、 【正確答案】 錯 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。根據(jù)房地產(chǎn)投資 主體不同，房地產(chǎn)投資可分為政府投資、非營利機構投資、企業(yè)投資 和個人投資。 不同投資主體的投資目的有顯著差異， 政府投資和非盈 利機構投資更注重房地產(chǎn)投資的社會效益和環(huán)境生態(tài)效益， 如公共租 賃住房投資、 綠色住宅示范項目投資等。 企業(yè)投資和個人投資則更注 重經(jīng)濟效益，如寫字摟投資、商品住宅投資等。參見教材 P4。 4、 【正確答案】 錯 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。商業(yè)物業(yè)投資的 收益主要來自物業(yè)的出租經(jīng)營收入和物業(yè)資產(chǎn)升值， 且收益水平與投 資者管理商用物業(yè)的能力密切相關。參見教材 P5。 5、 【正確答案】 對 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的收益是 在使用過程中產(chǎn)生的， 投資者通過及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能， 使之 適合房地產(chǎn)市場的需求特征， 不僅能增加房地產(chǎn)投資的當前收益， 還 能保持甚至提升其所投資房地產(chǎn)的價值。參見教材 P8。 6、 【正確答案】 錯 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)直接投資。缺乏房地產(chǎn)投資 管理經(jīng)驗且具有低風險偏好的投資者， 往往傾向于購買處于黃金地段 的優(yōu)質(zhì)成熟物業(yè)， 這類物業(yè)的購買價格高、 收益水平較低但風險也低。 參見教材 P11。 7、 【正確答案】 對 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)間接投資。 REITs選擇投資的 領域非常廣泛， 其投資涉及許多地區(qū)的各種不同類型的房地產(chǎn)權益和 抵押資產(chǎn)。 由于有專業(yè)投資管理者負責經(jīng)營管理， 其收益水平也大大 高于一般的股票收益，因而 REITs股票往往成為個人投資者以及大型 機構投資者 (包括退休基金、慈善基金、保險公司、銀行信托部門和 共同基金等 )間接投資房地產(chǎn)的重要工具。參見教材 P12。 8、 【正確答案】 對 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)間接投資。為了降低融資成 本，越來越多的大型房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)希望通過資本市場直接融 資，以支持其開發(fā)投資計劃。房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場直接融資，有 首次公開發(fā)行 (IPO)、 配股、 公開增發(fā)或定向增發(fā)、發(fā)行可轉換債券等 形式。參見教材 P12。 9、 【正確答案】 錯 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資的利弊。房地產(chǎn)投資變 現(xiàn)性差。參見教材 P15。 10、 【正確答案】 錯 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資風險的概念。一般來說， 標準差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風險也就越小。反 之，標準差越大，各種可能收益的分布就越分散，風險就越大。參見 教材 P16。 單選題 1、能承受較大投資風險并期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者通 常會選擇 ( )。 A、進入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益型房地產(chǎn)投資 B、尚未進入穩(wěn)定期的收益型房地產(chǎn)投資 C、機會型房地產(chǎn)投資 D、剛竣工的收益型房地產(chǎn)投資 2、 某項置業(yè)投資的年限是 10 年， 那么對 10 年期限內(nèi)和 10 年后 轉售價格的預測就要困難得多， 預測的準確程度也會差很多， 這反映 的是 ( )風險。 A、通貨膨脹 B、未來運營費用 C、時間 D、持有期 3、香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會決議，在大陸的投資 不能超過其全部投資的 10%，這是基于 ( )的考慮結果。 A、風險投資 B、投資組合 C、風險轉移 D、占領世界投資市場 4、以發(fā)展工業(yè)物業(yè)見長的香港天安中國投資有限公司在其經(jīng)營 策略中要求必須投資一定比例的商用物業(yè)和居住物業(yè)， 這是通過投資 項目的 ( )組合來分散投資風險。 A、地理區(qū)域 B、時間分布 C、物業(yè)類型 D、收益形式 5、假設銀行一年期存款利率為 2.28%，貸款利率為 5.85%，投資 市場的平均收益率為 12%， 房地產(chǎn)投資市場的系統(tǒng)性市場風險系數(shù)為 0.6，則房地產(chǎn)投資的預期收益率為 ( )。 A、 4.42% B、 8.11% C、 8.13% D、 9.54% 6、 假如市場的整體平均收益率是 10%， 無風險資產(chǎn)收益率為 5%,， 一個投資項目的系統(tǒng)性市場風險系數(shù)是 0.5，則其預期收益率為 ( )。 A、 8.5% B、 4.5% C、 5% D、 7.5% 7、如果整個投資市場的平均收益率為 20%，國家債券的收益率 為 10%，而房地產(chǎn)投資市場相對于整個投資市場的風險相關系數(shù)為 0.4，則房地產(chǎn)投資評估模型中所用的折現(xiàn)率為 ( )。 A、 8% B、 4% C、 14% D、 12% 8、如果整個投資市場的平均收益率為 15%，國債收益率為 9%， 房地產(chǎn)投資市場相對于整個投資市場的系統(tǒng)性市場風險系數(shù)為 0.23， 則按資本資產(chǎn)定價模型計算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率是 ( )。 A、 10.38% B、 11.07% C、 12.45% D、 13.62% 9、某投資市場的平均收益率為 15%，銀行貸款利率為 5.5%，國 債收益率為 3%，房地產(chǎn)投資市場的風險相關系數(shù)為 0.3。那么，當前 房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為 ( )。 A、 5.7% B、 6.6% C、 7.9% D、 9.4% 多選題 1、房地產(chǎn)投資的個別風險包括 ( )。 A、時間風險 B、機會成本風險 C、持有期風險 D、政治風險 E、或然損失風險 2 、按照風險大小和收益水平高低，對房地產(chǎn)投資分類及各自 特點的說法中，正確的有 ( )。 A、分為收益型、收益加增值型和機會型 B、房地產(chǎn)開發(fā)投資屬于收益加增值型 C、對于剛剛竣工的收益性物業(yè)的投資屬于收益型投資 D、能承受較大投資風險、期望獲得較高收益的適合選擇機會型 投資 E、收益型投資以獲取穩(wěn)定的租金為目的 3、關于投資組合理論的說法，正確的有 ( )。 A、投資組合理論所做出的減少風險的方法并不能使投資組合變 成毫無風險 B、通過投資組合理論可以將系統(tǒng)風險因素減少甚至近于完全抵 銷 C、投資組合理論的目標是尋找在一個固定的預期收益率下使風 險最小，或是在一個預設可接受的風險水平下，使收益最大化 D、對于相同的宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化，不同投資項目的收益會有不 同的反應 E、大型機構投資者進行房地產(chǎn)投資時，非常注重研究其地區(qū)分 布、時間分布以及項目類型分布的合理性 答案 單選題 1、 【正確答案】 C 【答案解析】 本題考查的是風險對房地產(chǎn)投資決策的影響。能 承受較大投資風險、 期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者， 則選擇機會 型房地產(chǎn)投資。參見教材 P22。 2、 【正確答案】 D 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資的個別風險。持有期風 險是指與房地產(chǎn)投資持有時間相關的風險。 一般來說， 投資項目的壽 命周期越長， 可能遇到的影響項目收益的不確定因素就越多。 參見教 材 P22。 3、 【正確答案】 B 【答案解析】 本題考查的是投資組合理論。大型機構投資者進 行房地產(chǎn)投資時， 非常注重研究其地區(qū)分布、 時間分布以及項目類型 分布的合理性， 以期既不冒太大的風險， 又不失去獲取較高收益的機 會。例如，香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會決議中，要求在中 國內(nèi)地的投資不能超過其全部投資的 10% ;以發(fā)展工業(yè)物業(yè)見長的香 港天安中國投資有限公司在其經(jīng)營策略中要求必須投資一定比例的 商用物業(yè)和居住物業(yè)，以分散投資風險。參見教材 P24。 4、 【正確答案】 C 【答案解析】 本題考查的是投資組合理論。大型機構投資者進 行房地產(chǎn)投資時， 非常注重研究其地區(qū)分布、 時間分布以及項目類型 分布的合理性， 以期既不冒太大的風險， 又不失去獲取較高收益的機 會。例如，香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會決議中，要求在中 國內(nèi)地的投資不能超過其全部投資的 10%;以發(fā)展工業(yè)物業(yè)見長的香 港天安中國投資有限公司在其經(jīng)營策略中要求必須投資一定比例的 商用物業(yè)和居住物業(yè)，以分散投資風險。參見教材 P24。 5、 【正確答案】 B 【答案解析】 本題考查的是投資組合理論。預期收益率 E(Rj)=2.28%+0.6 (12%-2.28%)=8.112%。注意無風險收益率在我國為 一年期存款利率，在國外一般指國債收益。參見教材 P25。 6、 【正確答案】 D 【答案解析】 本題考查的是投資組合理論。預期收益率 =無風險 資產(chǎn)的收益率 +系統(tǒng)性市場風險系數(shù) (市場整體平均收益率 -無風險 資產(chǎn)的收益率 )=5%+0.5 (10%-5%)=7.5%。參見教材 P26。 7、 【正確答案】 C 【答案解析】 本題考查的是投資組合理論。方法一：公式作法。 折現(xiàn)率 =無風險投資收益率 +市場風險系數(shù) (市場的平均收益率 -無風 險投資收益率 )=10%+0.4 (20%-10%)=14%。方法二：帶有技術含量的 排除法。 該折現(xiàn)率一定大于無風險投資收益率， 即大于 10%， 選項 A、 B可立即排除。參見教材 P26。 8、 【正確答案】 A 【答案解析】 本題考查的是資本資產(chǎn)定價模型。折現(xiàn)率 =無風險 投資收益率 +市場風險系數(shù) (市場的平均收益率 -無風險投資收益 率 )=9%+0.23(15%-9%)=10.38%。參見教材 P27。 9、 【正確答案】 B 【答案解析】 本題考查的是資本資產(chǎn)定價模型。預期收益率 R= 無風險投資收益率 +市場風險系數(shù) (市場的平均收益率 -無風險投資 收益率 )=3%+0.3 (15%-3%)=6.6%。參見教材 P28。 多選題 1、 【正確答案】 ABC 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資的個別風險。房地產(chǎn)投 資的個別風險包括收益現(xiàn)金流量風險、 未來運營費用風險、 資本價值 風險、機會成本風險、時間風險、持有期風險。參見教材 P21～ 22。 、 【正確答案】 ADE 【答案解析】 本題考查的是風險對房地產(chǎn)投資決策的影響。選 項 B 錯誤， 房地產(chǎn)開發(fā)投資一般屬于機會型房地產(chǎn)投資 ;選項 C錯誤， 對于剛剛竣工的收益性物業(yè)的投資屬于收益加增值型房地產(chǎn)投資。 參 見教材 P22。 3、 【正確答案】 ACDE 【答案解析】 本題考查的是投資組合理論。選項 B 錯誤，通過 投資組合理論， 可以將個別風險因素減少甚至近于完全抵銷， 但系統(tǒng) 風險因素仍然存在。參見教材 P25。