綠城烏鎮(zhèn)雅園養(yǎng)老房產(chǎn)運營管理模式研究

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浙江財經(jīng)大學本科生畢業(yè)論文 設(shè)計 I 綠城烏鎮(zhèn)雅園養(yǎng)老房產(chǎn)運營管理模式研究 摘要 我國已進入到老齡化高峰期 老齡化趨勢嚴峻 國家提倡 以居家養(yǎng)老為 基礎(chǔ) 社區(qū)為依托 機構(gòu)為支撐 構(gòu)建 9073 養(yǎng)老格局 養(yǎng)老房產(chǎn)的開發(fā)與建設(shè)十 分急需 研究本課題的意義在于提高老年人的晚年生活質(zhì)量 完善我國養(yǎng)老地產(chǎn)運營 管理模式 本文以綠城烏鎮(zhèn)雅園為中心 調(diào)查 分析其運營管理模式 從住宅產(chǎn)品設(shè) 計特點 運營模式 資金來源 配套設(shè)施等方面總結(jié)分析其成功的原因 通過案例研 究 比較研究 問卷調(diào)查等研究方法 得出綠城烏鎮(zhèn)雅園在養(yǎng)老地產(chǎn)運營管理模式上 的優(yōu)點 以及通過烏鎮(zhèn)雅園項目折射出的我國在養(yǎng)老房產(chǎn)領(lǐng)域上現(xiàn)存的幾個急需解決 的問題 為我國之后的養(yǎng)老房產(chǎn)提供可以借鑒的寶貴經(jīng)驗 關(guān)鍵詞 烏鎮(zhèn)雅園 養(yǎng)老房產(chǎn) 運營管理 養(yǎng)老模式 Exploring the Operation and Management Mode of Greentown Wuzhe n Graceland s Endowment Real Estate Abstract China has entered the peak period of aging and the aging trend is grim Our country advocates the idea of take the elderly at home as a base rely on the community districts supported by institutions and aims to build 9073 pension pattern the development and construction of pension estate is much needed The significance of this study is to improve the quality of life of the elderly in his later years and improve the operation and management mode of China s endowment real estate In this paper I investigate and analyze the operation and management mode of Greentown Wuzhen Graceland And then I summarize and analyzed the reasons for its success in terms of residential product design features operation mode sources of funding facilities etc Through case studies comparative studies questionnaires research methods I conclude the advantages in the operation and management mode of Greentown Wuzhen Graceland as well as existing urgent problems in the field of China s endowment real estate Most importantly it can offer valuable lessons for our country s endowment real estate Key words Wuzhen Graceland pension premises operations management pension model 浙江財經(jīng)大學本科生畢業(yè)論文 設(shè)計 II 目 錄 1 引言 1 1 1 研究的背景與意義 1 1 1 1 研究的背景 1 1 1 2 研究的意義 1 1 2 國內(nèi)外研究概況 2 1 2 1 國外研究概況 2 1 2 2 國內(nèi)研究概況 3 1 2 3 國內(nèi)外經(jīng)典案例 4 1 3 研究方法 5 2 養(yǎng)老房產(chǎn)運營管理模式概述 5 2 1 我國養(yǎng)老房產(chǎn)入住模式 5 2 1 1 租 5 2 1 2 售 5 2 1 3 反按揭 5 2 2 我國養(yǎng)老房產(chǎn)的運營管理 6 2 2 1 住宅建設(shè)與社區(qū)管理相結(jié)合 6 2 2 2 住宅建設(shè)與社區(qū)管理相分離 6 3 烏鎮(zhèn)雅園簡介 6 3 1 項目概況 6 3 2 運營理念 7 3 3 運營資金 7 3 3 1 內(nèi)部資金 7 3 3 2 外部資金 7 4 綠城烏鎮(zhèn)雅園特色 7 4 1 配套設(shè)施 7 4 2 主要客戶 8 4 3 裝修設(shè)計 9 4 3 1 室內(nèi)設(shè)計細節(jié) 9 4 3 2 室外設(shè)計細節(jié) 9 4 4 物業(yè)管理 9 浙江財經(jīng)大學本科生畢業(yè)論文 設(shè)計 III 4 5 特色配套 10 4 5 1 頤樂學院 10 4 5 2 醫(yī)療公園 10 4 6 烏鎮(zhèn)雅園與國內(nèi)外案例比較 11 5 烏鎮(zhèn)雅園日常運營管理研究 12 5 1 服務(wù)標準 12 5 1 1 收費服務(wù) 12 5 1 2 免費服務(wù) 13 5 1 3 服務(wù)改善與增加服務(wù) 13 5 2 合作運營商 13 5 3 園區(qū)日常管理 14 5 3 1 人員配備 14 5 3 2 各場所營業(yè)時間 14 6 烏鎮(zhèn)雅園的貢獻 14 7 我國養(yǎng)老房產(chǎn)不足改進 16 8 總結(jié) 17 參考文獻 18 附錄 問卷調(diào)查 19 浙江財經(jīng)大學本科生畢業(yè)論文 設(shè)計 1 1 引言 1 1 研究的背景與意義 1 1 1 研究的背景 在中國傳統(tǒng)文化美德中 孝為先行 百善孝為先 這句話就充分說明了中國人對 孝 對老年人的態(tài)度 1 我國老齡化趨勢嚴峻 60 歲以上的老人已經(jīng)超過 2 億 占到了我國總?cè)丝诘?15 中國實行的計劃生育導(dǎo)致 421 的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加 增加子女壓力 家庭矛盾 也隨之增加 同時 隨著社會的發(fā)展和老年人觀念的轉(zhuǎn)變 越來越多的老年人更加希 望可以度過美好的老年生活 并且不想麻煩子女 所以獨居老人的比重不斷上升 由此可見 421 家庭的增加以及老齡化趨勢的發(fā)展導(dǎo)致養(yǎng)老機構(gòu)床位嚴重不足 這就催生出了養(yǎng)老地產(chǎn) 養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)于企業(yè) 政府 家庭 社會 都是具有一定 的貢獻 養(yǎng)老地產(chǎn) 是 養(yǎng)老 地產(chǎn) 的一種復(fù)合的開發(fā)模式 這種模式是將房地產(chǎn)開發(fā) 與創(chuàng)造消費者生活方式密切結(jié)合 將房地產(chǎn)業(yè)和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)進行整合 從而將某種 具有號召力又具有貼近性的生活方式完整地鑲嵌到房地產(chǎn)的規(guī)劃 開發(fā) 運營和服務(wù) 的整個流程之中 為消費者創(chuàng)造出充分體現(xiàn)生活感受和文化價值的復(fù)合人居生活 2 我 國現(xiàn)在主要的養(yǎng)老地產(chǎn)分別為普通型養(yǎng)老院 醫(yī)護型養(yǎng)老院 老年公寓和養(yǎng)老社區(qū)四 種養(yǎng)老地產(chǎn)模式 但是 國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)起步不久 沒有足夠的經(jīng)驗和 雖然國外發(fā)達國家的養(yǎng)老地 產(chǎn)已經(jīng)比較完善 但不同于中國國情 中國急需養(yǎng)老經(jīng)驗 本文以綠城烏鎮(zhèn)雅園的養(yǎng)老運營管理模式為例 分析總結(jié)其現(xiàn)階段取得成功的原 因以及從它折射出我國養(yǎng)老地產(chǎn)市場存在的不足 為我國之后的養(yǎng)老地產(chǎn)項目提供可 行性建議和經(jīng)驗 1 1 2 研究的意義 1 實踐意義 我國老齡化社會 城市老齡化已很嚴峻 急需民間資本進入養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展 以此來緩解社會養(yǎng)老壓力 我國前不久在提出的 以房養(yǎng)老 這一養(yǎng)老觀念在社會上 浙江財經(jīng)大學本科生畢業(yè)論文 設(shè)計 2 引起了很大的反響和爭議 隨著社會的發(fā)展 養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)揮著越來越重要的作用 我研究這一課題的意義可 以歸納為以下四點 1 緩解了子女養(yǎng)老壓力 提高了社會效率 2 老年人可以度過美好的晚年 有利于他們的身心健康 3 養(yǎng)老服務(wù)更加完善與科學 提高老年人晚年的生活質(zhì)量 4 通過本文的研究 研究分析出綠城烏鎮(zhèn)雅園這一養(yǎng)老地產(chǎn)項目取得驕人成績 的原因 并且與其他養(yǎng)老地產(chǎn)相比較 探討我國養(yǎng)老地產(chǎn)大環(huán)境下需改進的地方 為 我國的養(yǎng)老房產(chǎn)市場提供優(yōu)秀的經(jīng)驗與建議 2 理論意義 在對養(yǎng)老地產(chǎn)運營管理模式的研究上 極大多數(shù)的研究是以開發(fā)商的盈利角度為 中心 而忽視了養(yǎng)老房產(chǎn)的服務(wù)主體 老年人的實際感受以及需求 本文以綠城烏鎮(zhèn) 雅園為研究對象 以其的運營理念 運營資金以及其產(chǎn)品設(shè)計 特色配套等為出發(fā)點 探索分析烏鎮(zhèn)雅園的人性化養(yǎng)老服務(wù) 更多的從老年人本身出發(fā)同時通過烏鎮(zhèn)雅園與 國內(nèi)外經(jīng)典案例比較分析得出我國養(yǎng)老房產(chǎn)存在的不足與需要改進的地方 最終目標 是在為老年人更好的服務(wù)的同時實現(xiàn)養(yǎng)老房產(chǎn)盈利 1 2 國內(nèi)外研究概況 1 2 1 國外研究概況 國外特別是國外發(fā)達國家如美 英 日等國進入老齡化社會較早 經(jīng)過多年的發(fā) 展 其養(yǎng)老房產(chǎn)相對于中國也是相對成熟 美國的養(yǎng)老房產(chǎn)模式的特點是管理者與擁 有者分離 有助于解決一些后續(xù)的高專業(yè)性的矛盾糾紛 英國的養(yǎng)老房產(chǎn)的市場集中 度非常高 最大的養(yǎng)老房產(chǎn)開發(fā)商占了很大的市場 幾乎處于壟斷狀態(tài) 日本的養(yǎng)老 房產(chǎn)的特色是精細化的養(yǎng)老設(shè)施和完備化的養(yǎng)老服務(wù) 且日本的養(yǎng)房地產(chǎn)大多的運營 模式為出租 國外著名的養(yǎng)老房產(chǎn)項目如美國太陽城 日本 京都老人之家 英國戴 那姆花園小區(qū)等 在國外 養(yǎng)老保險制度在養(yǎng)老房產(chǎn)運營模式逐漸成熟完善 并且在養(yǎng)老方面發(fā)揮 著很大的作用 Jos A Azevedo Pereira David P Newton Dean APa xson 2003 提出 養(yǎng)老房產(chǎn)倒按揭運營模式 即以房養(yǎng)老 也稱為住房反向抵押貸款 3 因為國情不同 中國的 以房養(yǎng)老 在 2013 年才逐漸被國人所熟知 并且對這種運營方式進行嘗試和 試點 并且逐漸向全國推行 倒按揭大大減輕了老年人的壓力 有利于提高老年人的 生活質(zhì)量 Howard A Winklevoss 1986 在他的 Continuing Care Retirement 浙江財經(jīng)大學本科生畢業(yè)論文 設(shè)計 3 Communities 一文中介紹了 CCRC 社區(qū)這一概念 即持續(xù)照料退休社區(qū) 通過為老年 人提供自理 介護 介助一體化的居住設(shè)施和服務(wù) 使老年人在健康狀況和自理能力 變化時 依然可以在熟悉的環(huán)境中繼續(xù)居住 并獲得與身體狀況相對應(yīng)的照料服務(wù) 4 這種養(yǎng)老模式在國外非常受歡迎 如美國太陽城 對于負擔不起高額的養(yǎng)老費用的老 人 Christine E Bishop 1991 描述了低成本的持續(xù)護理退休社區(qū)的功能 5 國外的發(fā)達國家 不同文化及社會體制下的各國的養(yǎng)老模式不盡相同 在美國 政府支持是開發(fā)養(yǎng)老房產(chǎn)的有力保障 6 美國崇尚自由市場經(jīng)濟 強調(diào)政府不應(yīng)過多干 預(yù)市場 政府僅為低收入提供福利性住宅 而其他養(yǎng)老房產(chǎn)項目以開發(fā)商為主導(dǎo) 以 盈利為目的 北歐追求社會公平 貧富差距小 其養(yǎng)老房產(chǎn)運營管理模式是由政府及 非盈利慈善機構(gòu)出資 聘用專業(yè)服務(wù)公司對其進行管理 日本深受西方尤其是美國經(jīng) 濟理論及模式影響 以開發(fā)商為主導(dǎo) 政府輔助 同時更多注重家庭親情 兩代居盛 行 我國需要學習國外養(yǎng)老房產(chǎn)運營管理模式中的一些優(yōu)秀的和可借鑒的地方 在更 多方面不斷創(chuàng)新 找到適合我國國情的養(yǎng)老房產(chǎn)運營管理模式 1 2 2 國內(nèi)研究概況 養(yǎng)老房產(chǎn)是根據(jù)老年人居住的特點及要求 并且結(jié)合養(yǎng)老這一社會主題和地產(chǎn)的 商業(yè)概念所形成的一種概念 產(chǎn)品主要是針對老年人 適宜老年人生活的一種住宅建 筑 這個建筑需具備為老年人長期生活提供經(jīng)濟供養(yǎng) 生活照料和精神慰藉三種基本 功能 但是現(xiàn)在大多的研究偏向于房地產(chǎn)的盈利 忽視了老年人的實際需求 王忠 2011 對養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式進行了解構(gòu) 闡述了養(yǎng)老地產(chǎn)是一種 養(yǎng)老 地產(chǎn) 的復(fù)合開發(fā)模式 并提出了中國的養(yǎng)老房產(chǎn)基本是學習了美國的 CCRC 社區(qū) 核心是集娛樂 酒店式服務(wù) 生活護理和醫(yī)療護理為一體 7 孫秀娟 2011 在她的碩 士論文中闡述了養(yǎng)老房產(chǎn)的入住模式主要是 租 售 反按揭 三種 得出通過 租 售 反按揭 三種組合入住模式可以使老年人入住老年住宅的方式更加靈活 對開發(fā) 商及入住的老年人是雙贏的關(guān)系 并且她提出了 戰(zhàn)略聯(lián)盟管理模式 即開發(fā)商和一 些專業(yè)化的公司建立合作關(guān)系 進行養(yǎng)老地產(chǎn)的日常運營管理 8 我國的養(yǎng)老房產(chǎn)起步的時間不長 同時也意味著面臨很多問題 李珊 2014 提 出了兩個問題 一是利潤低 融資難 二是專業(yè)化服務(wù)欠缺 9 目前 只有少數(shù)開發(fā)商 承擔了后期的養(yǎng)老社區(qū)運營服務(wù) 這類開發(fā)商的資源整合能力強 而一般的開發(fā)商都 不具備后期運營的能力 這對養(yǎng)老地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展提出了巨大的挑戰(zhàn) 養(yǎng)老房產(chǎn)的 產(chǎn)業(yè)鏈特別是健康產(chǎn)業(yè)鏈是養(yǎng)老地產(chǎn)的核心部分 需尋求養(yǎng)老服務(wù)與產(chǎn)業(yè)鏈的融合方 浙江財經(jīng)大學本科生畢業(yè)論文 設(shè)計 4 式 從而達到養(yǎng)老房產(chǎn)的有機運作 董偉源 2014 為養(yǎng)老地產(chǎn)所提供的建議有三條 第一 養(yǎng)老社區(qū)的結(jié)構(gòu)創(chuàng)新 加入幼兒園 合住區(qū)等混合多元結(jié)構(gòu) 第二 國家養(yǎng)老 保險制度與養(yǎng)老房產(chǎn)服務(wù)的結(jié)合 第三 更多主題社區(qū)模式的開發(fā) 10 在養(yǎng)老建筑面臨的挑戰(zhàn)與出路主題沙龍中 很多學者都發(fā)表了自己的見解 提出 了自己的觀點 朱帥君指出如果可以選擇 老人都寧愿待在自己的家里 區(qū)老年住宅 一定是因為有必須去的原因 所以希望可以讓老人在人生的后半段在老年住宅有繼續(xù) 追求的目標 蔡宇澄表示如果將養(yǎng)生康復(fù)和養(yǎng)老結(jié)合起來 發(fā)掘現(xiàn)在公立醫(yī)院的土地 潛力 再輔以專業(yè)的運營結(jié)構(gòu) 將是很好的一種方式 吳瑞君提出養(yǎng)老建筑類型應(yīng)該 適應(yīng)多元化養(yǎng)老模式 重點放在居家養(yǎng)老建筑的設(shè)計 建設(shè)和改造 其他學者也紛紛 侃侃而談 分別表達了自己的觀點 物業(yè)管理在養(yǎng)老社區(qū)的運營管理中發(fā)揮著巨大的作用 楊艷雪 崔婷婷 2010 研究發(fā)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)中的物業(yè)管理存在服務(wù)不夠全面和完善 物業(yè)專業(yè)人員不足 法律 法規(guī)等不完善等問題 11 最后引導(dǎo)得出的解決方案為提高物業(yè)養(yǎng)老服務(wù)水平以及采用 物業(yè)服務(wù)公司集成化養(yǎng)老服務(wù)模式 1 2 3 國內(nèi)外經(jīng)典案例 1 國內(nèi)案例 上海親和源 上海親和源不同于傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老院 它的整個建筑全部采用無 障礙的理念設(shè)計 體現(xiàn)了以人為本 親和源是個既獨立又開放 但又接軌社會的老年 生活社區(qū) 社區(qū)內(nèi)含 12 幢多層電梯住宅樓 共計 838 套居室 可入住 1600 位老人 親和源同國內(nèi)外多家知名品牌企業(yè)合作 與開發(fā)商打造成戰(zhàn)略聯(lián)盟 建立專業(yè)化養(yǎng)老 服務(wù)平臺 采用會員制運營模式 租售結(jié)合 通過會員制的運營構(gòu)建俱樂部服務(wù)模式 2 國外案例 美國太陽城 美國太陽城是美國乃至世界上著名的專供退休老人居住和療養(yǎng)的社 區(qū) 由 Del Webb 公司于 1961 年開始建設(shè) 經(jīng)過 40 多年的發(fā)展與完善 已成為美國開 發(fā)老年社區(qū)的著名品牌 太陽城養(yǎng)老社區(qū)在美國類似于 連鎖 在美國多個州均有太 陽城 如亞利桑那州太陽城 佛羅里達州太陽城等 太陽城客戶定位為 55 歲以上的健 康活躍老人 社區(qū)為了滿足不同類型與不同觀念老人的需求 建造設(shè)計了不同的戶型 以及各式各樣的配套設(shè)施 社區(qū)內(nèi)商業(yè)配套設(shè)施齊全 12 太陽城中心現(xiàn)有來自全美及 世界各地的住戶 4 萬余人 且增長趨勢不斷上升 整個社區(qū)內(nèi)建有 太陽城中心 國王之殿 湖中之塔 庭院 和 阿斯頓花園 以及 自由廣場 六大居住社 浙江財經(jīng)大學本科生畢業(yè)論文 設(shè)計 5 區(qū) 六大居住社區(qū)共同使用銀行 教堂等公共配套設(shè)施 連體別墅中的一套住宅價位 從 9 萬美元到 20 萬美元不等 并且可以選擇全部 部分或不需公共維護保養(yǎng)的住宅 太陽城每位老人每年所要支付綜合會所的費用大約為 140 美元 但我國的人口密度遠遠高于美國 不適宜建造類似太陽城這樣低密度 單體的老 年住宅產(chǎn)品 建筑形式應(yīng)以多層以及小高層為主 1 3 研究方法 本論文采用的研究方法有案例分析法 比較研究法 問卷調(diào)查法 其中問卷調(diào)查 是關(guān)于綠城烏鎮(zhèn)雅園居民滿意度的調(diào)查 此次共發(fā)放問卷 150 份 回收 124 份 回收 率為 83 其中有效問卷為 100 份 有效問卷回收率為 67 2 養(yǎng)老房產(chǎn)運營管理模式概述 2 1 我國養(yǎng)老房產(chǎn)入住模式 目前 我國市場上養(yǎng)老房產(chǎn)的入住模式主要包括租 售 反按揭三種模式 2 1 1 租 即會員制模式 老年住戶得現(xiàn)繳納定金才能入住公寓或者老年社區(qū) 在繳納定金 后 老年住戶每月還要繳納一定金額的租金 最先繳納的定金會在最后退還給住戶 采用這種入住方式的開發(fā)商不僅進行了養(yǎng)老房產(chǎn)的前期開發(fā) 并且承擔了后期的運營 資金回籠周期較長 2 1 2 售 養(yǎng)老房產(chǎn)項目完工后 直接出售給老年客戶 老年住戶在開發(fā)商交付后入住的一 種方式 這種入住方式對于開發(fā)商來說可以較快將資金回籠 而且對于后期的養(yǎng)老服 務(wù)不承擔責任和義務(wù) 牽涉較少 2 1 3 反按揭 這一模式是把退休老人的產(chǎn)權(quán)房抵押給保險公司 保險公司根據(jù)房屋的品質(zhì)和價 值進行評估 將房屋價值與老人的平均剩余壽命相除 這樣計算出來每個月需要給老 浙江財經(jīng)大學本科生畢業(yè)論文 設(shè)計 6 人多少錢 13 反按揭這種模式在國外已是很流行 但在中國才剛剛開始起步和嘗試 反按揭入住方式最大的目標群體是那類有房產(chǎn)但是收入不高的中低產(chǎn)家庭 隨著社會 的發(fā)展 這類家庭在未來的老年人群體所占比例會越來越大 2 2 我國養(yǎng)老房產(chǎn)的運營管理 2 2 1 住宅建設(shè)與社區(qū)管理相結(jié)合 該種運營模式的優(yōu)勢在于 開發(fā)商通過經(jīng)營老年社區(qū)而拓展出一種立體的開發(fā)經(jīng) 營方式 住宅與服務(wù) 醫(yī)療 旅游 度假等產(chǎn)品全方位結(jié)合 這種復(fù)合地產(chǎn)項目的利 潤來源不止是住宅產(chǎn)品 還來源于完善的配套服務(wù)可以為物業(yè)帶來增值效應(yīng) 14 住宅 建設(shè)與社區(qū)管理相結(jié)合的運營管理模式所承受的壓力比單純投資開發(fā)住宅的模式大很 多 因為其投入的資金多 資金回籠周期長 而且開發(fā)商需要整合多種社會資源來維 持養(yǎng)老社區(qū)的正常運營 如老年大學 護理院 運動健身場所等機構(gòu) 開發(fā)商還需面 對投資風險和后期的運營管理風險 特別是醫(yī)療護理方面 有強大的社會資源整合能 力的開發(fā)商可采取這種模式 2 2 2 住宅建設(shè)與社區(qū)管理相分離 將住宅與物業(yè)管理權(quán)進行銷售 這種模式的開發(fā)商只要完成產(chǎn)品的銷售任務(wù) 就 相當于已完成這一項目 此運營模式運作相對簡單 資金回籠周期快 投資風險較小 為傳統(tǒng)土地開發(fā)運營模式 3 烏鎮(zhèn)雅園簡介 3 1 項目概況 綠城烏鎮(zhèn)雅園位于嘉興桐鄉(xiāng)市的烏鎮(zhèn)國際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園內(nèi) 占地面積 433000 平 方米 建筑面積 500000 平方米 容積率 1 16 綠化率 30 項目坐落在五星級旅游度 假景區(qū) 烏鎮(zhèn) 綠城烏鎮(zhèn)雅園的投資商是雅達國際控股有限公司和綠城房地產(chǎn)集團有 限公司 共同成立項目公司浙江雅達置業(yè)有限公司 園區(qū)內(nèi)住宅為多層普通住宅 高 層普通住宅和排屋別墅三種類型 目前開發(fā)的一期和二期包括多層普通住宅和排屋別 墅 高層住宅還未動工 多層普通住宅有 56 平方米 72 平方米 90 平方米和 128 平 方米 4 個戶型 滿足不同層次的老人和家庭的需求 浙江財經(jīng)大學本科生畢業(yè)論文 設(shè)計 7 項目配套有建筑面積近 2 萬平方米臨摹古代書院布局形制頤樂學院 內(nèi)有社區(qū)商 業(yè)區(qū) 餐飲服務(wù)區(qū) 老年大學教學區(qū) 運動休閑娛樂區(qū)等配套建筑 3 2 運營理念 以我們的想象力 創(chuàng)造力 實踐力 為老年人創(chuàng)造美好的世界 使老年人老有 所養(yǎng) 老有所學 老有所樂 老有所為 在滿足不同層次養(yǎng)老需求的前提下 實現(xiàn)經(jīng) 濟利益和社會價值 15 3 3 運營資金 3 3 1 內(nèi)部資金 內(nèi)部資金來源可分為一次性收入和長期性經(jīng)營收入 1 一次性收入來源是將烏鎮(zhèn)雅園內(nèi)的公寓和連排別墅出售于業(yè)主 2 長期性經(jīng)營收入分為商業(yè)出租收益和配套設(shè)施的使用收益 3 物業(yè)管理費 3 3 2 外部資金 1 國家政策資金支持 我國在政策上鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)進軍養(yǎng)老業(yè) 在 養(yǎng)老地 產(chǎn) 的土地價格和審批上都給予最大程度上的扶持 土地出讓金適當降低 但是在土 地使用上對其進行限制 不準進行商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與運營 在稅收方面 我國對養(yǎng)老 業(yè)的支持力度達到了空前的高度 對于涉及到養(yǎng)老方面的稅收都給與不同程度的減免 對養(yǎng)老服務(wù)業(yè)甚至給與一定額度的補貼 從而保證養(yǎng)老業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展 2 銀行貸款 在我國 銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道和途徑 房產(chǎn)項 目開發(fā)離不開銀行的支持 烏鎮(zhèn)雅園也不例外 在其前期開發(fā)與后期運營上 都離不 開銀行貸款 3 民間資本 中國近幾年來經(jīng)濟發(fā)展迅速 民間資本非常雄厚 民間資本對于 房地產(chǎn)投資很是青睞 在對于投資房地產(chǎn)項目上非常活躍 浙江財經(jīng)大學本科生畢業(yè)論文 設(shè)計 8 4 綠城烏鎮(zhèn)雅園特色 4 1 配套設(shè)施 養(yǎng)老房產(chǎn)不僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)商一家的事業(yè) 而是涵蓋交通 住宅 醫(yī)療 護理 養(yǎng)生 休閑 娛樂 運動 購物的產(chǎn)業(yè)鏈條 尤其是醫(yī)療護理行業(yè) 是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈首 當其沖的主角 16 配套設(shè)施包括德國醫(yī)療公園 超市 頤樂學院等 頤樂學院包含了動態(tài)教學樓 靜態(tài)教學樓 辦公樓 行政會展樓 大禮堂 社區(qū)商業(yè) 健康促進館 游泳體育館 西餐廳 食堂 棋樂軒 小會堂 靜修堂 雙語幼兒園 醫(yī)務(wù)樓 迎賓閣等十六幢樓 室外還有一個小型操場 這些配套設(shè)施集中在一個區(qū)域 4 2 主要客戶 通過問卷調(diào)查與實地走訪 得出烏鎮(zhèn)雅園的客戶主要為以下三類 第一類是中高端階層的老年客群 此類客戶有足夠的經(jīng)濟保障 追求自由和獨立的 生活態(tài)度和享受豐富多姿的夕陽時光 如子女不在身邊或者獨居的老年群體 第二類是度假療養(yǎng)兼投資的中青年客群 購買烏鎮(zhèn)雅園一是可以讓父母居住養(yǎng)老養(yǎng) 生 二是可以兼顧自己的度假休閑生活 三是為自己將來養(yǎng)生養(yǎng)老居住做準備 第三類是客戶為自由職業(yè)工作者 包括畫家 學者 藝術(shù)家等 他們追求健康生態(tài) 休閑養(yǎng)生生活 住戶的年齡分布主要在 50 歲以上 其中 50 70 歲之間的住戶占了將近 50 表 4 1 烏鎮(zhèn)雅園住戶年齡分布表 30歲以下 30 50 50 70 70歲以上 0 10 20 30 40 50 60 比重 通過調(diào)查 75 的小區(qū)住戶已退休 25 尚在工作 且 5 即將退休 75 25 已 退 休 未 退 休 浙江財經(jīng)大學本科生畢業(yè)論文 設(shè)計 9 圖 4 1 烏鎮(zhèn)雅園住戶退休比例圖 4 3 裝修設(shè)計 綠城烏鎮(zhèn)雅園開發(fā)建造時呈現(xiàn)出許多設(shè)計亮點和細節(jié)打造 民國風格建筑 江南 園林式景觀營造 多項適老化設(shè)計 全裝全配優(yōu)居空間等等 特別是風雨連廊 無障 礙設(shè)計 擔架電梯 緊急求助按鈕等人性化細節(jié)打造 更是將關(guān)愛老年人體現(xiàn)得盡致 淋漓 4 3 1 室內(nèi)設(shè)計細節(jié) 1 入戶門口一米左右高度的位置 設(shè)置了置物架 老年人在開門的時候可以將物 品放置在上面 入戶門是比普通住房更寬 方面坐輪椅的老年人進出 進門后 為了 考慮能使輪椅正常通行 在設(shè)計上加寬了室內(nèi)通道 室內(nèi)家具都采用圓角磨光處理 保證了老年人的無障礙通行以及保護老年人 2 廚房里 櫥柜低了很多 伸手可及 采用了下拉式拉籃 方便老年人使用 下 櫥柜底部都是抬高的 考慮到坐輪椅的老年人 3 洗手間 地面鋪設(shè)防滑磚 淋浴區(qū)沒有高低差 多處裝有扶手 馬桶邊上還有 一鍵緊急求助按鈕 4 臥室里的一張雙人床上 采用了兩個床墊 這是考慮到很多老年人有分床睡的 習慣 分別睡在兩個床墊 即使有人翻身也不會影響到另一個人的睡眠 這樣做避免 分床睡帶來的不溫馨的感覺 4 3 2 室外設(shè)計細節(jié) 1 全區(qū)全通達連廊系統(tǒng) 風雨連廊連接園區(qū)各處 實現(xiàn)園區(qū)全室內(nèi)步行系統(tǒng) 2 連廊內(nèi)休憩座椅 連廊下設(shè)置座椅 形成休憩空間 3 一鍵緊急求助按鈕 連廊交叉口 休憩亭等存在個人獨自活動情況的空間及存 在安全隱患地段設(shè)置緊急求助按鈕 4 定點視屏監(jiān)控 戶外緊急求助與攝像機聯(lián)動 實現(xiàn)安全監(jiān)控 5 大尺度公共走道 公共走道可容納兩臺輪椅并排通過 4 4 物業(yè)管理 物業(yè)管理 是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) 由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服 浙江財經(jīng)大學本科生畢業(yè)論文 設(shè)計 10 務(wù)合同約定 對房屋及配套的設(shè)施設(shè)配和相關(guān)場地進行維修 養(yǎng)護 管理 維護物業(yè) 管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動 17 綠城烏鎮(zhèn)雅園的物業(yè)是浙江綠城物業(yè)管 理有限公司 隸屬于綠城控股集團 綠城物業(yè)在業(yè)界口碑極好 獲得了廣大業(yè)主的肯 定 連續(xù)三年獲得 中國物業(yè)服務(wù)客戶滿意度 第一名的稱號 烏鎮(zhèn)雅園的物業(yè)公司 共配備 76 人 除保安和保潔外 70 大專學歷以上 平均年齡 29 8 歲 呈現(xiàn)高素質(zhì) 年 輕化 在對烏鎮(zhèn)雅園的問卷調(diào)查中 住戶對物業(yè)的平均打分為 8 分 處于滿意程度 烏鎮(zhèn)雅園配置綠城物業(yè) 更大程度保證了園區(qū)的正常運作與服務(wù)完善 4 5 特色配套 綠城烏鎮(zhèn)雅園有兩個特色配套 即頤樂學院和醫(yī)療公園 在調(diào)查問卷中 也是這 兩個配套最受住戶歡迎 4 5 1 頤樂學院 頤樂學院是以學校的組織方式來開展適合中老年住戶身心健康的活動和課程 頤樂學院由綠城頤樂教育投資管理有限公司負責運營 與浙大 杭師院等高校建 立戰(zhàn)略合作關(guān)系 共同研究不斷變化中的老年需求等新課題 為 學院式養(yǎng)老 這種 新模式找到科學的理論新依據(jù) 頤樂學院包括課程學習和社團活動兩部分 基于對頤樂學院的各項課程實踐的總 結(jié) 并將結(jié)合烏鎮(zhèn)頤樂學院學員生活習慣和興趣愛好等綜合評估 學院規(guī)劃設(shè)置健康 養(yǎng)生系 人文社科系 藝術(shù)系 休閑體育系和生活系 5 大系 涉及書法 繪畫 太極 拳 棋牌 舞蹈 電腦等課程 同時組織和引導(dǎo)成立學生社團如繪畫攝影社團 棋牌 社團等 為老年人的興趣發(fā)展提供條件 創(chuàng)造相互交流的空間 頤樂學院的頤養(yǎng)健康服務(wù)包含四個內(nèi)容 1 360 健康體檢 通過各項綜合體檢 對學員的健康情況作出全面的評估 并建 立健康檔案 上傳到網(wǎng)站 及時子女不在身邊 也能隨時了解父母的身體狀況 2 持續(xù)性的健康監(jiān)測 學員可以隨時了解自己的健康狀況 如血壓 血糖 體脂 等 3 24 小時健康管家服務(wù) 不但可以對學員的身體狀況做到及時的提醒 還可以在 學員身體不適的時候 第一時間上門服務(wù) 4 健康促進服務(wù) 當學員身體出現(xiàn)不適時可以前往位于頤樂學院的健康促進館進 行檢查和咨詢 浙江財經(jīng)大學本科生畢業(yè)論文 設(shè)計 11 4 5 2 醫(yī)療公園 醫(yī)療公園主要提供園區(qū)的醫(yī)護服務(wù) 為一些生活不能自理的老人提供半護理和全 護理服務(wù) 但此項服務(wù)不包含在物業(yè)費和學費中 需要單獨收取額外的費用 建筑面 積為 6 萬平方米的醫(yī)療公園于 2014 年建成并開始營業(yè) 內(nèi)設(shè) 350 個醫(yī)護床位 由德國 醫(yī)療專家組成的運營團隊根據(jù)德國高端康復(fù)醫(yī)療品牌 Medical park 的商業(yè)模式和管理 理念 負責醫(yī)院運營 并整合第三方資源 提供上門照護服務(wù) 具有全天候呼叫中心 和生活秘書 隨時為老年人服務(wù) 醫(yī)療公園為烏鎮(zhèn)雅園加分 因為其先進的醫(yī)療設(shè)備 專業(yè)的醫(yī)療團隊 完善的醫(yī) 前醫(yī)后服務(wù) 為老年人的健康增加了一層保障 4 6 烏鎮(zhèn)雅園與國內(nèi)外案例比較 通過對烏鎮(zhèn)雅園的研究與了解 與上文中提到的國內(nèi)外的經(jīng)典案例上海親和源和美國 太陽城進行對比 表 4 2 綠城烏鎮(zhèn)雅園與上海親和源比較 主要客戶群 運營主體 運營方式 運營模式 產(chǎn)品特色 上海親和源 高收入中老年 客戶 民辦公助 開發(fā)商為運 營主體 政 府機構(gòu)協(xié)助 租售結(jié)合 住宅建設(shè)與社 區(qū)管理相結(jié)合 配套設(shè)施齊全 綠城烏鎮(zhèn)雅園 中高端老年客 戶 自由職業(yè) 者 中青年客 群 開發(fā)商 只售不租 住宅建設(shè)與社 區(qū)管理相結(jié)合 配套齊全 最 大特色為雅達 的醫(yī)療公園和 頤樂學院 并 且整個社區(qū)全 方面采用無障 礙設(shè)計 從表 4 2 中可以發(fā)現(xiàn)上海親和源與烏鎮(zhèn)雅園的主要的一大客戶群都為中高端老年 客戶 具有一定的消費能力 能夠承受養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)的消費水平 以及參加社區(qū)內(nèi)的社 團活動 這為養(yǎng)老房產(chǎn)的運營提供支持 而烏鎮(zhèn)雅園還有另外兩類客戶 一類為自由 職業(yè)者 另一類為中青年客群 這與烏鎮(zhèn)雅園所處的地理位置 旅游勝地烏鎮(zhèn)不無關(guān) 系 上海烏鎮(zhèn)雅園運營方式的運營為只售不租 相比較于上海親和源的租售結(jié)合 其 優(yōu)勢為資金回籠較快 在相應(yīng)的配套設(shè)施上 綠城相對于乃至中國的其他養(yǎng)老房產(chǎn)項 浙江財經(jīng)大學本科生畢業(yè)論文 設(shè)計 12 目的優(yōu)勢為具有特色的 頤樂學院 以及設(shè)施齊全 醫(yī)療水平極高的 醫(yī)療公園 表 4 3 綠城烏鎮(zhèn)雅園和美國太陽城比較 主要客戶群 運營主體 運營方式 運營模式 產(chǎn)品特色 美國太陽城 55 歲以上老 人 以開發(fā)商為 主 社區(qū)委 員會為輔 租售結(jié)合 住宅建設(shè)與社 區(qū)管理相結(jié)合 超過 350 家俱 樂部 7 個娛樂 中心 綠城烏鎮(zhèn)雅園 中高端老年客 戶 自由職業(yè) 者 中青年客 群 開發(fā)商 只售不租 住宅建設(shè)與社 區(qū)管理相結(jié)合 配套齊全 最 大特色為雅達 的醫(yī)療公園和 頤樂學院 并 且整個社區(qū)全 方面采用無障 礙設(shè)計 美國太陽城是世界上著名的養(yǎng)老房產(chǎn)項目 它的客戶群只能為 55 歲以上的老人 且設(shè)施設(shè)配齊全 其開發(fā)商在美國養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域已形成成熟的市場 烏鎮(zhèn)雅園應(yīng)該借 鑒美國太陽城的優(yōu)秀經(jīng)驗 成立社區(qū)委員會來維持社區(qū)的運營 5 烏鎮(zhèn)雅園日常運營管理研究 5 1 服務(wù)標準 烏鎮(zhèn)雅園的服務(wù)有收費和免費兩種 5 1 1 收費服務(wù) 1 用餐服務(wù) 烏鎮(zhèn)雅園每戶都設(shè)有廚房 在園區(qū)內(nèi)設(shè)有食堂 老年人可以根據(jù)自己需要選擇用 餐地點 食堂用餐費用另收 食堂具有送餐服務(wù) 每次收取一定的送餐費 2 物業(yè)服務(wù) 烏鎮(zhèn)雅園物業(yè)費多層統(tǒng)一為 3 5 元 平米 別墅為 4 元 平米 物業(yè)服務(wù)包括對房 屋配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修 養(yǎng)護 管理 維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境和相 浙江財經(jīng)大學本科生畢業(yè)論文 設(shè)計 13 關(guān)秩序的活動 3 生活醫(yī)療服務(wù) 對于生活半自理或者完全不能自理的老年人 需要醫(yī)療護理服務(wù) 主要依托醫(yī)療 公園 需要單獨收費 4 學習服務(wù) 學習服務(wù)包括健康學習和頤樂學習 服務(wù)收費需辦理 3500 5000 元的年卡 通過 學習 學員獲取學分 學分可以換取免費的服務(wù) 如免費打掃衛(wèi)生 免費體檢等 5 其他服務(wù) 其他服務(wù)如家政服務(wù) 健身房 劇院都需收取一定的費用 5 1 2 免費服務(wù) 1 免費班車 園區(qū)每天有烏鎮(zhèn)往返杭州和烏鎮(zhèn)的大巴車 2 免費電瓶車 在園區(qū)內(nèi)設(shè)立電瓶車服務(wù) 方便業(yè)主前往頤樂學院學習和活動 或者朋友間串門走動 3 積分換取免費服務(wù) 老人甚至可以根據(jù)自己的身體狀況選擇承擔諸如社區(qū)綠 化 安保和餐飲等方面的部分工作 園區(qū)會根據(jù)他們所從事的工作給予他們相應(yīng)的積 分 目前老人可以憑積分在頤樂學院中換取課程 后期還計劃將積分的使用范圍擴展 到園區(qū)內(nèi)包括餐飲 購物 休閑娛樂和醫(yī)療保健等所有消費內(nèi)容中 同時頤樂學院的 學員通過學習獲得的積分可以換取免費打掃衛(wèi)生 免費體檢等服務(wù) 4 組團服務(wù)點 每兩幢樓之間有一個組團服務(wù)點 提供日常的健康管理檢測點 包括測量血壓 血糖 體溫等 這些費用已包含在物業(yè)費中 不另收取費用 5 1 3 服務(wù)改善與增加服務(wù) 根據(jù)問卷調(diào)查 發(fā)現(xiàn) 90 的業(yè)主對園區(qū)的服務(wù)持滿意態(tài)度 10 持比較滿意態(tài)度 但是不少也給出了改善意見 1 增加烏鎮(zhèn)往返杭州 上海免費班車的班次 2 在園區(qū)內(nèi)增加一個小型菜市場 方便老年人買菜 3 在園區(qū)各支通道增加路燈數(shù)量 為老年人夜晚出行提供照明 4 適當降低園區(qū)的物價水平 目前園區(qū)的物價相對于外界偏高 5 2 合作運營商 烏鎮(zhèn)雅園對園區(qū)內(nèi)的合作運營商的選擇條件比較苛刻 浙江財經(jīng)大學本科生畢業(yè)論文 設(shè)計 14 醫(yī)療是老年人最為重視的項目 18 在養(yǎng)老地產(chǎn)的主要配套設(shè)施 醫(yī)療配套的選擇 上 綠城選擇了專注于康復(fù)醫(yī)療和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的雅達國際控股有限公司 雅達國際擁有 雄厚的股東背景和資本實力 運用國際先進的運營管理理念和創(chuàng)新機制 并結(jié)合德國 高端康復(fù)醫(yī)療機構(gòu)的商業(yè)模式和頂級醫(yī)療資源 致力于將烏鎮(zhèn)雅園適合中國國情的連 鎖養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園的樣板典范 綠城烏鎮(zhèn)雅園最大的特色的頤樂學院是由綠城頤樂教育投資管理有限公司負責運 營 自頤樂學院創(chuàng)建以來 已在綠城旗下 34 個社區(qū)進行運營 積累了豐富的辦學經(jīng)驗 綠城烏鎮(zhèn)雅園摒棄傳統(tǒng)養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)模式 首創(chuàng)中國學院式頤樂養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運營模 式 致力于老年人豐富老年人的晚年生活 園區(qū)內(nèi)的健身房和游泳館的運營商為嘉興桐鄉(xiāng)本地品牌 星洲健身房 在桐鄉(xiāng)當 地具有良好的口碑和一定的影響力 園區(qū)內(nèi)的超市運營商為緣森超市 緣森超市在業(yè)內(nèi)具有很高的評價 不過從問卷 調(diào)查中發(fā)現(xiàn) 緣森超市的價格偏高 且在商品種類特別是果蔬缺少 5 3 園區(qū)日常管理 5 3 1 人員配備 烏鎮(zhèn)雅園物業(yè)人員配備 76 人 其中安保人員 35 人 在非節(jié)假日 這么多的安保 人員能夠保障園區(qū)的正常秩序 但一到節(jié)假日 從各地來烏鎮(zhèn)雅園探親的家屬增加 進出車輛與人員有時得不到有序的管理 在烏鎮(zhèn)雅園曾經(jīng)出現(xiàn)了失竊與斗毆事件 在 物業(yè)安保上 應(yīng)加強安保人員的數(shù)量與法律意識等素質(zhì)的加強 烏鎮(zhèn)雅園園區(qū)護理院 共配備醫(yī)護人員 17 人 其中醫(yī)生 5 人 護士 12 人 護理院的人員配置滿足園區(qū)的日 常運作 頤樂學院現(xiàn)有從高校聘請教師 10 余位 負責教授營養(yǎng) 社科 藝術(shù) 體育等 課程 并且每個學員都有機會當老師 經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)有近 60 的老師來自小區(qū)內(nèi)有特長 的業(yè)主 5 3 2 各場所營業(yè)時間 大多配套設(shè)施營業(yè)時間與老年人的作息相符合 如健身房 頤樂學院等都是早上 七點開始營業(yè) 晚上八點半打樣 但超市 護理院全天 24 小時開門 物業(yè)安保人員三 班倒 確保園區(qū)的安全 浙江財經(jīng)大學本科生畢業(yè)論文 設(shè)計 15 6 烏鎮(zhèn)雅園的貢獻 烏鎮(zhèn)雅園現(xiàn)階段所取得的成績非常傲人 其已開發(fā)的一期和二期都已售罄 通過 對烏鎮(zhèn)雅園的走訪和住戶的交流 其成功的原因可歸納為以下幾點 1 綠城品牌效應(yīng) 綠城房產(chǎn)在業(yè)界的頗受好評 其建造的項目在質(zhì)量 細節(jié)設(shè)計 和環(huán)境綠化下了功夫 積累了一眾追隨客戶和潛在客戶 2 綠城烏鎮(zhèn)雅園社區(qū)中的配套設(shè)施齊全 尤其是學院式養(yǎng)老頗受老人歡迎 可以 使老人體現(xiàn)自我價值 老有所學 老有所用 3 項目坐落在風景優(yōu)美的烏鎮(zhèn) 環(huán)境舒適宜人 適合養(yǎng)老與旅游度假 4 完善的醫(yī)療服務(wù)和醫(yī)療體系 5 小區(qū)物業(yè)服務(wù)到位 同時烏鎮(zhèn)雅園為我國養(yǎng)老業(yè)提供了新的發(fā)展思路 1 民間資本應(yīng)當被靈活應(yīng)用 我國居民總數(shù)在世界上排名前列 這意味著我國 民間蘊藏著巨大資金總量 我國人民投資渠道較少 沒有合適的渠道進行投資 所以 如何盤活巨大的民間資本就成了一門學問 地產(chǎn)養(yǎng)老 需要大量的投資 因此 兩者 的結(jié)合使得該項目能夠順利完成 其中綠城烏鎮(zhèn)雅園項目就是利用了社會融資和合作 開發(fā)才有了雄厚的資本進行開發(fā) 否則 如此浩大的工程 單單依靠綠城集團是無法 完成的 2 轉(zhuǎn)變居民養(yǎng)老理念 家庭式養(yǎng)老是目前我國養(yǎng)老的主流 并且在一定的時間 內(nèi) 這種養(yǎng)老方式還會繼續(xù)大量存在 如何引導(dǎo)老年群體將晚年生活移入房地產(chǎn)開發(fā) 商的養(yǎng)老社區(qū) 這個問題的解決需要從根本上轉(zhuǎn)變居民的養(yǎng)老理念 隨著社會的發(fā)展 我國老齡化人群也開始轉(zhuǎn)變自我的養(yǎng)老觀念也開始了轉(zhuǎn)變 為了不拖累兒女 老人們 也開始希望能夠進入公共養(yǎng)老機構(gòu) 綠城烏鎮(zhèn)雅園的出現(xiàn)讓人們重新認識了養(yǎng)老房產(chǎn) 以及社區(qū)養(yǎng)老 對養(yǎng)老社區(qū)有了新的定義 3 學院式養(yǎng)老 開創(chuàng)先河 在提供基礎(chǔ)的日常生活與醫(yī)療服務(wù)之外 在園區(qū) 中以學校為組織形態(tài) 開展符合老年人生理和心理特征的學習 活動為核心內(nèi)容的一 種新型養(yǎng)老模式 實現(xiàn)老年人物質(zhì)與精神的 雙贏晚年 從而推動家庭 社會的和諧 發(fā)展 頤樂學院將現(xiàn)有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中強調(diào)的健康 生活服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槌Ｒ?guī)必備內(nèi)容 重視老 年人學習 旨在通過學習 填補老人在老年生活中的空虛 將老年人的精神需求提升 到與物質(zhì)需求的同等水平高度 體現(xiàn)了在我國以往養(yǎng)老房產(chǎn)所忽略的人性關(guān)懷 老年 人可以在烏鎮(zhèn)雅園找到社會歸屬感 體現(xiàn)自我價值 浙江財經(jīng)大學本科生畢業(yè)論文 設(shè)計 16 4 提供養(yǎng)老房產(chǎn)運營管理模板 綠城烏鎮(zhèn)雅園類似日本 京都老人之家 是 一個建立在醫(yī)院上的養(yǎng)老院 又類似美國的 大學村 但烏鎮(zhèn)雅園更有特色 是一所 擁有大學的建立在醫(yī)院上的養(yǎng)老院 讓老年人老有所醫(yī) 老有所學 老有所用 建立旅游 休閑度假 養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈 初步完善了產(chǎn)業(yè)服務(wù)配套 最終目標之 一是推向全國 成為養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的示范基地 為我國的養(yǎng)老地產(chǎn)提供優(yōu)秀的模板 在項目盈利方面 烏鎮(zhèn)雅園堅持認為養(yǎng)老地產(chǎn)的利潤來于后期的運營即商業(yè)配套 建筑與設(shè)施的開發(fā)和招商引資 而不在于養(yǎng)老地產(chǎn)的住宅開發(fā)銷售 烏鎮(zhèn)雅園通過后 期運營這一載體來支援養(yǎng)老項目的正常運作 達到總體上的收支平衡或盈利 7 我國養(yǎng)老房產(chǎn)不足改進 我國養(yǎng)老房產(chǎn)現(xiàn)在所面臨的問題有盈利模式不清 政策支持不足 融資渠道不暢 等問題 換而言之 我國的養(yǎng)老房產(chǎn)還在處于摸索階段 因此首要的任務(wù)是推進養(yǎng)老 產(chǎn)業(yè)鏈的形成 從而促進養(yǎng)老房產(chǎn)的建設(shè)與開發(fā) 19 1 加大國家政策支持力度 政府對房地產(chǎn)開發(fā)市場進行管制的基本制度 主要包 括房地產(chǎn)開發(fā)市場準入制度 土地使用管制制度 投融資管制制度 質(zhì)量管制制度 20 但是對于剛起步的養(yǎng)老房產(chǎn) 國家政策不夠明朗 完善的國家政策法律體系是我國養(yǎng) 老房產(chǎn)發(fā)展最重要的保障 我國現(xiàn)階段的養(yǎng)老房產(chǎn)還在處于摸索階段 沒有國家政策 的扶持根本看不到希望 因此 政府必須建立以及完善有關(guān)養(yǎng)老房產(chǎn)方面的法律法規(guī) 在養(yǎng)老項目的土地政策 稅收 融資等方面出臺相應(yīng)的法律法規(guī) 讓我國的養(yǎng)老房產(chǎn) 有法可循 有法可依 逐步走上正軌 2 探索適合我國養(yǎng)老房產(chǎn)的運營模式 我國現(xiàn)階段養(yǎng)老房產(chǎn)的運營模式主要為租 售 租售相結(jié)合 反按揭等幾種模式 售 可以快速回籠資金 但是對于一般中小房 企來說 放棄了養(yǎng)老地產(chǎn)后期的運營權(quán) 租 這一模式資金回籠相對緩慢 增加了開 發(fā)商的資金壓力 租售結(jié)合可能是比較理想的方式 但銷售與持有的比例需要探索與 研究 一個合理有效的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營模式對養(yǎng)老房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展至為重要 21 3 擴大運營資金渠道 房地產(chǎn)項目對資金的依賴非常大 尤其是 多資源 長產(chǎn) 業(yè)鏈 的養(yǎng)老地產(chǎn) 其需要的資金更加大 在傳統(tǒng)的銀行貸款 民間資本又是一種可 能 民間資本包括海外基金 養(yǎng)老基金等 拓寬了融資渠道 為養(yǎng)老房產(chǎn)的正常運營 提供了保障 浙江財經(jīng)大學本科生畢業(yè)論文 設(shè)計 17 8 總結(jié) 養(yǎng)老房產(chǎn)在我國剛剛起步 各項機制與法律法規(guī) 國家政策還在不斷摸索與完善 之中 我國的養(yǎng)老地產(chǎn)水準參差不齊 綠城烏鎮(zhèn)雅園作為我國養(yǎng)老房產(chǎn)的經(jīng)典力作 無論在產(chǎn)品細節(jié)上的設(shè)計 園區(qū)日常物業(yè)的管理 首創(chuàng)學院式養(yǎng)老 引進先進醫(yī)療團 隊 等等 無不體現(xiàn)以 老 為本 詮釋了人文主義思想 其運營管理模式特別是合 作運營商的選擇與管理 運營資金的來源渠道以及頤樂學院等配套的運營更是為我國 的養(yǎng)老房產(chǎn)做了典范 綠城烏鎮(zhèn)雅園成功的運營與良好的口碑使我國的 夕陽 事業(yè) 看到了 朝霞 浙江財經(jīng)大學本科生畢業(yè)論文 設(shè)計 18 參考文獻 1 徐小兵 從文化因素淺析我國的傳統(tǒng)養(yǎng)老模式 J 知識經(jīng)濟 2010 13 2 李剛 基于復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)理念的體育主題地產(chǎn)探究 J 市場論壇 2007 3 Jos A Azevedo Pereira David P Newton Dean A Paxson Fixed Rate Endowment Mortgage and Mortgage Indemnity Valuation J The Journal of Real Estate Finance 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D 山東大學 2012 浙江財經(jīng)大學本科生畢業(yè)論文 設(shè)計 19 19 朱新泉 朱世家 我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式的幾點思考 J 中國外資 2011 19 20 鄭翔 政府管制房地產(chǎn)開發(fā)市場法律制度發(fā)展回顧和評述 J 生產(chǎn)力研究 2009 22 21 翟鵬成 中國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式研究 D 重慶大學 2013 附錄 問卷調(diào)查 尊敬的先生 女士 您好 感謝您參加我們的關(guān)于綠城烏鎮(zhèn)雅園居民滿意度的調(diào)查問卷 論文收集的 數(shù)據(jù)結(jié)果僅用于本次論文研究 您的建議與看法直接影響此次調(diào)查 因此請您根據(jù)您 的實際情況如實回答 感謝您對此次調(diào)查的配合和支持 1 您的年齡 A 30 歲以下 B 30 50 C 50 70 D 70 歲以上 2 是否已退休 A 是 B 否 3 您對小區(qū)物業(yè)滿意度打幾分 4 您最滿意小區(qū)哪一個配套設(shè)施 A 頤樂學院 B 健身房 C 劇院 D 其他 5 您對小區(qū)的服務(wù)滿意嗎 A 不滿意 B 比較滿意 C 滿意 6 您認為哪些服務(wù)需要改善 哪些服務(wù)需要增加 7 小區(qū)的物業(yè)費您能接受嗎 A 不能接受 B 可以接受 8 小區(qū)內(nèi)物價水平 A 偏低 B 正常 C 偏高 9 您選擇烏鎮(zhèn)雅園的原因