綠城烏鎮(zhèn)雅園養(yǎng)老房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式研究

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浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)本科生畢業(yè)論文 設(shè)計(jì) I 綠城烏鎮(zhèn)雅園養(yǎng)老房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式研究 摘要 我國(guó)已進(jìn)入到老齡化高峰期 老齡化趨勢(shì)嚴(yán)峻 國(guó)家提倡 以居家養(yǎng)老為 基礎(chǔ) 社區(qū)為依托 機(jī)構(gòu)為支撐 構(gòu)建 9073 養(yǎng)老格局 養(yǎng)老房產(chǎn)的開發(fā)與建設(shè)十 分急需 研究本課題的意義在于提高老年人的晚年生活質(zhì)量 完善我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng) 管理模式 本文以綠城烏鎮(zhèn)雅園為中心 調(diào)查 分析其運(yùn)營(yíng)管理模式 從住宅產(chǎn)品設(shè) 計(jì)特點(diǎn) 運(yùn)營(yíng)模式 資金來源 配套設(shè)施等方面總結(jié)分析其成功的原因 通過案例研 究 比較研究 問卷調(diào)查等研究方法 得出綠城烏鎮(zhèn)雅園在養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式上 的優(yōu)點(diǎn) 以及通過烏鎮(zhèn)雅園項(xiàng)目折射出的我國(guó)在養(yǎng)老房產(chǎn)領(lǐng)域上現(xiàn)存的幾個(gè)急需解決 的問題 為我國(guó)之后的養(yǎng)老房產(chǎn)提供可以借鑒的寶貴經(jīng)驗(yàn) 關(guān)鍵詞 烏鎮(zhèn)雅園 養(yǎng)老房產(chǎn) 運(yùn)營(yíng)管理 養(yǎng)老模式 Exploring the Operation and Management Mode of Greentown Wuzhe n Graceland s Endowment Real Estate Abstract China has entered the peak period of aging and the aging trend is grim Our country advocates the idea of take the elderly at home as a base rely on the community districts supported by institutions and aims to build 9073 pension pattern the development and construction of pension estate is much needed The significance of this study is to improve the quality of life of the elderly in his later years and improve the operation and management mode of China s endowment real estate In this paper I investigate and analyze the operation and management mode of Greentown Wuzhen Graceland And then I summarize and analyzed the reasons for its success in terms of residential product design features operation mode sources of funding facilities etc Through case studies comparative studies questionnaires research methods I conclude the advantages in the operation and management mode of Greentown Wuzhen Graceland as well as existing urgent problems in the field of China s endowment real estate Most importantly it can offer valuable lessons for our country s endowment real estate Key words Wuzhen Graceland pension premises operations management pension model 浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)本科生畢業(yè)論文 設(shè)計(jì) II 目 錄 1 引言 1 1 1 研究的背景與意義 1 1 1 1 研究的背景 1 1 1 2 研究的意義 1 1 2 國(guó)內(nèi)外研究概況 2 1 2 1 國(guó)外研究概況 2 1 2 2 國(guó)內(nèi)研究概況 3 1 2 3 國(guó)內(nèi)外經(jīng)典案例 4 1 3 研究方法 5 2 養(yǎng)老房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式概述 5 2 1 我國(guó)養(yǎng)老房產(chǎn)入住模式 5 2 1 1 租 5 2 1 2 售 5 2 1 3 反按揭 5 2 2 我國(guó)養(yǎng)老房產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理 6 2 2 1 住宅建設(shè)與社區(qū)管理相結(jié)合 6 2 2 2 住宅建設(shè)與社區(qū)管理相分離 6 3 烏鎮(zhèn)雅園簡(jiǎn)介 6 3 1 項(xiàng)目概況 6 3 2 運(yùn)營(yíng)理念 7 3 3 運(yùn)營(yíng)資金 7 3 3 1 內(nèi)部資金 7 3 3 2 外部資金 7 4 綠城烏鎮(zhèn)雅園特色 7 4 1 配套設(shè)施 7 4 2 主要客戶 8 4 3 裝修設(shè)計(jì) 9 4 3 1 室內(nèi)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié) 9 4 3 2 室外設(shè)計(jì)細(xì)節(jié) 9 4 4 物業(yè)管理 9 浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)本科生畢業(yè)論文 設(shè)計(jì) III 4 5 特色配套 10 4 5 1 頤樂學(xué)院 10 4 5 2 醫(yī)療公園 10 4 6 烏鎮(zhèn)雅園與國(guó)內(nèi)外案例比較 11 5 烏鎮(zhèn)雅園日常運(yùn)營(yíng)管理研究 12 5 1 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 12 5 1 1 收費(fèi)服務(wù) 12 5 1 2 免費(fèi)服務(wù) 13 5 1 3 服務(wù)改善與增加服務(wù) 13 5 2 合作運(yùn)營(yíng)商 13 5 3 園區(qū)日常管理 14 5 3 1 人員配備 14 5 3 2 各場(chǎng)所營(yíng)業(yè)時(shí)間 14 6 烏鎮(zhèn)雅園的貢獻(xiàn) 14 7 我國(guó)養(yǎng)老房產(chǎn)不足改進(jìn) 16 8 總結(jié) 17 參考文獻(xiàn) 18 附錄 問卷調(diào)查 19 浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)本科生畢業(yè)論文 設(shè)計(jì) 1 1 引言 1 1 研究的背景與意義 1 1 1 研究的背景 在中國(guó)傳統(tǒng)文化美德中 孝為先行 百善孝為先 這句話就充分說明了中國(guó)人對(duì) 孝 對(duì)老年人的態(tài)度 1 我國(guó)老齡化趨勢(shì)嚴(yán)峻 60 歲以上的老人已經(jīng)超過 2 億 占到了我國(guó)總?cè)丝诘?15 中國(guó)實(shí)行的計(jì)劃生育導(dǎo)致 421 的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加 增加子女壓力 家庭矛盾 也隨之增加 同時(shí) 隨著社會(huì)的發(fā)展和老年人觀念的轉(zhuǎn)變 越來越多的老年人更加希 望可以度過美好的老年生活 并且不想麻煩子女 所以獨(dú)居老人的比重不斷上升 由此可見 421 家庭的增加以及老齡化趨勢(shì)的發(fā)展導(dǎo)致養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位嚴(yán)重不足 這就催生出了養(yǎng)老地產(chǎn) 養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)于企業(yè) 政府 家庭 社會(huì) 都是具有一定 的貢獻(xiàn) 養(yǎng)老地產(chǎn) 是 養(yǎng)老 地產(chǎn) 的一種復(fù)合的開發(fā)模式 這種模式是將房地產(chǎn)開發(fā) 與創(chuàng)造消費(fèi)者生活方式密切結(jié)合 將房地產(chǎn)業(yè)和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行整合 從而將某種 具有號(hào)召力又具有貼近性的生活方式完整地鑲嵌到房地產(chǎn)的規(guī)劃 開發(fā) 運(yùn)營(yíng)和服務(wù) 的整個(gè)流程之中 為消費(fèi)者創(chuàng)造出充分體現(xiàn)生活感受和文化價(jià)值的復(fù)合人居生活 2 我 國(guó)現(xiàn)在主要的養(yǎng)老地產(chǎn)分別為普通型養(yǎng)老院 醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院 老年公寓和養(yǎng)老社區(qū)四 種養(yǎng)老地產(chǎn)模式 但是 國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)起步不久 沒有足夠的經(jīng)驗(yàn)和 雖然國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的養(yǎng)老地 產(chǎn)已經(jīng)比較完善 但不同于中國(guó)國(guó)情 中國(guó)急需養(yǎng)老經(jīng)驗(yàn) 本文以綠城烏鎮(zhèn)雅園的養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)管理模式為例 分析總結(jié)其現(xiàn)階段取得成功的原 因以及從它折射出我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)存在的不足 為我國(guó)之后的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目提供可 行性建議和經(jīng)驗(yàn) 1 1 2 研究的意義 1 實(shí)踐意義 我國(guó)老齡化社會(huì) 城市老齡化已很嚴(yán)峻 急需民間資本進(jìn)入養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展 以此來緩解社會(huì)養(yǎng)老壓力 我國(guó)前不久在提出的 以房養(yǎng)老 這一養(yǎng)老觀念在社會(huì)上 浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)本科生畢業(yè)論文 設(shè)計(jì) 2 引起了很大的反響和爭(zhēng)議 隨著社會(huì)的發(fā)展 養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)揮著越來越重要的作用 我研究這一課題的意義可 以歸納為以下四點(diǎn) 1 緩解了子女養(yǎng)老壓力 提高了社會(huì)效率 2 老年人可以度過美好的晚年 有利于他們的身心健康 3 養(yǎng)老服務(wù)更加完善與科學(xué) 提高老年人晚年的生活質(zhì)量 4 通過本文的研究 研究分析出綠城烏鎮(zhèn)雅園這一養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目取得驕人成績(jī) 的原因 并且與其他養(yǎng)老地產(chǎn)相比較 探討我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)大環(huán)境下需改進(jìn)的地方 為 我國(guó)的養(yǎng)老房產(chǎn)市場(chǎng)提供優(yōu)秀的經(jīng)驗(yàn)與建議 2 理論意義 在對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式的研究上 極大多數(shù)的研究是以開發(fā)商的盈利角度為 中心 而忽視了養(yǎng)老房產(chǎn)的服務(wù)主體 老年人的實(shí)際感受以及需求 本文以綠城烏鎮(zhèn) 雅園為研究對(duì)象 以其的運(yùn)營(yíng)理念 運(yùn)營(yíng)資金以及其產(chǎn)品設(shè)計(jì) 特色配套等為出發(fā)點(diǎn) 探索分析烏鎮(zhèn)雅園的人性化養(yǎng)老服務(wù) 更多的從老年人本身出發(fā)同時(shí)通過烏鎮(zhèn)雅園與 國(guó)內(nèi)外經(jīng)典案例比較分析得出我國(guó)養(yǎng)老房產(chǎn)存在的不足與需要改進(jìn)的地方 最終目標(biāo) 是在為老年人更好的服務(wù)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老房產(chǎn)盈利 1 2 國(guó)內(nèi)外研究概況 1 2 1 國(guó)外研究概況 國(guó)外特別是國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家如美 英 日等國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)較早 經(jīng)過多年的發(fā) 展 其養(yǎng)老房產(chǎn)相對(duì)于中國(guó)也是相對(duì)成熟 美國(guó)的養(yǎng)老房產(chǎn)模式的特點(diǎn)是管理者與擁 有者分離 有助于解決一些后續(xù)的高專業(yè)性的矛盾糾紛 英國(guó)的養(yǎng)老房產(chǎn)的市場(chǎng)集中 度非常高 最大的養(yǎng)老房產(chǎn)開發(fā)商占了很大的市場(chǎng) 幾乎處于壟斷狀態(tài) 日本的養(yǎng)老 房產(chǎn)的特色是精細(xì)化的養(yǎng)老設(shè)施和完備化的養(yǎng)老服務(wù) 且日本的養(yǎng)房地產(chǎn)大多的運(yùn)營(yíng) 模式為出租 國(guó)外著名的養(yǎng)老房產(chǎn)項(xiàng)目如美國(guó)太陽(yáng)城 日本 京都老人之家 英國(guó)戴 那姆花園小區(qū)等 在國(guó)外 養(yǎng)老保險(xiǎn)制度在養(yǎng)老房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式逐漸成熟完善 并且在養(yǎng)老方面發(fā)揮 著很大的作用 Jos A Azevedo Pereira David P Newton Dean APa xson 2003 提出 養(yǎng)老房產(chǎn)倒按揭運(yùn)營(yíng)模式 即以房養(yǎng)老 也稱為住房反向抵押貸款 3 因?yàn)閲?guó)情不同 中國(guó)的 以房養(yǎng)老 在 2013 年才逐漸被國(guó)人所熟知 并且對(duì)這種運(yùn)營(yíng)方式進(jìn)行嘗試和 試點(diǎn) 并且逐漸向全國(guó)推行 倒按揭大大減輕了老年人的壓力 有利于提高老年人的 生活質(zhì)量 Howard A Winklevoss 1986 在他的 Continuing Care Retirement 浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)本科生畢業(yè)論文 設(shè)計(jì) 3 Communities 一文中介紹了 CCRC 社區(qū)這一概念 即持續(xù)照料退休社區(qū) 通過為老年 人提供自理 介護(hù) 介助一體化的居住設(shè)施和服務(wù) 使老年人在健康狀況和自理能力 變化時(shí) 依然可以在熟悉的環(huán)境中繼續(xù)居住 并獲得與身體狀況相對(duì)應(yīng)的照料服務(wù) 4 這種養(yǎng)老模式在國(guó)外非常受歡迎 如美國(guó)太陽(yáng)城 對(duì)于負(fù)擔(dān)不起高額的養(yǎng)老費(fèi)用的老 人 Christine E Bishop 1991 描述了低成本的持續(xù)護(hù)理退休社區(qū)的功能 5 國(guó)外的發(fā)達(dá)國(guó)家 不同文化及社會(huì)體制下的各國(guó)的養(yǎng)老模式不盡相同 在美國(guó) 政府支持是開發(fā)養(yǎng)老房產(chǎn)的有力保障 6 美國(guó)崇尚自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì) 強(qiáng)調(diào)政府不應(yīng)過多干 預(yù)市場(chǎng) 政府僅為低收入提供福利性住宅 而其他養(yǎng)老房產(chǎn)項(xiàng)目以開發(fā)商為主導(dǎo) 以 盈利為目的 北歐追求社會(huì)公平 貧富差距小 其養(yǎng)老房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式是由政府及 非盈利慈善機(jī)構(gòu)出資 聘用專業(yè)服務(wù)公司對(duì)其進(jìn)行管理 日本深受西方尤其是美國(guó)經(jīng) 濟(jì)理論及模式影響 以開發(fā)商為主導(dǎo) 政府輔助 同時(shí)更多注重家庭親情 兩代居盛 行 我國(guó)需要學(xué)習(xí)國(guó)外養(yǎng)老房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式中的一些優(yōu)秀的和可借鑒的地方 在更 多方面不斷創(chuàng)新 找到適合我國(guó)國(guó)情的養(yǎng)老房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式 1 2 2 國(guó)內(nèi)研究概況 養(yǎng)老房產(chǎn)是根據(jù)老年人居住的特點(diǎn)及要求 并且結(jié)合養(yǎng)老這一社會(huì)主題和地產(chǎn)的 商業(yè)概念所形成的一種概念 產(chǎn)品主要是針對(duì)老年人 適宜老年人生活的一種住宅建 筑 這個(gè)建筑需具備為老年人長(zhǎng)期生活提供經(jīng)濟(jì)供養(yǎng) 生活照料和精神慰藉三種基本 功能 但是現(xiàn)在大多的研究偏向于房地產(chǎn)的盈利 忽視了老年人的實(shí)際需求 王忠 2011 對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式進(jìn)行了解構(gòu) 闡述了養(yǎng)老地產(chǎn)是一種 養(yǎng)老 地產(chǎn) 的復(fù)合開發(fā)模式 并提出了中國(guó)的養(yǎng)老房產(chǎn)基本是學(xué)習(xí)了美國(guó)的 CCRC 社區(qū) 核心是集娛樂 酒店式服務(wù) 生活護(hù)理和醫(yī)療護(hù)理為一體 7 孫秀娟 2011 在她的碩 士論文中闡述了養(yǎng)老房產(chǎn)的入住模式主要是 租 售 反按揭 三種 得出通過 租 售 反按揭 三種組合入住模式可以使老年人入住老年住宅的方式更加靈活 對(duì)開發(fā) 商及入住的老年人是雙贏的關(guān)系 并且她提出了 戰(zhàn)略聯(lián)盟管理模式 即開發(fā)商和一 些專業(yè)化的公司建立合作關(guān)系 進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)的日常運(yùn)營(yíng)管理 8 我國(guó)的養(yǎng)老房產(chǎn)起步的時(shí)間不長(zhǎng) 同時(shí)也意味著面臨很多問題 李珊 2014 提 出了兩個(gè)問題 一是利潤(rùn)低 融資難 二是專業(yè)化服務(wù)欠缺 9 目前 只有少數(shù)開發(fā)商 承擔(dān)了后期的養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù) 這類開發(fā)商的資源整合能力強(qiáng) 而一般的開發(fā)商都 不具備后期運(yùn)營(yíng)的能力 這對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展提出了巨大的挑戰(zhàn) 養(yǎng)老房產(chǎn)的 產(chǎn)業(yè)鏈特別是健康產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)丘B(yǎng)老地產(chǎn)的核心部分 需尋求養(yǎng)老服務(wù)與產(chǎn)業(yè)鏈的融合方 浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)本科生畢業(yè)論文 設(shè)計(jì) 4 式 從而達(dá)到養(yǎng)老房產(chǎn)的有機(jī)運(yùn)作 董偉源 2014 為養(yǎng)老地產(chǎn)所提供的建議有三條 第一 養(yǎng)老社區(qū)的結(jié)構(gòu)創(chuàng)新 加入幼兒園 合住區(qū)等混合多元結(jié)構(gòu) 第二 國(guó)家養(yǎng)老 保險(xiǎn)制度與養(yǎng)老房產(chǎn)服務(wù)的結(jié)合 第三 更多主題社區(qū)模式的開發(fā) 10 在養(yǎng)老建筑面臨的挑戰(zhàn)與出路主題沙龍中 很多學(xué)者都發(fā)表了自己的見解 提出 了自己的觀點(diǎn) 朱帥君指出如果可以選擇 老人都寧愿待在自己的家里 區(qū)老年住宅 一定是因?yàn)橛斜仨毴サ脑?所以希望可以讓老人在人生的后半段在老年住宅有繼續(xù) 追求的目標(biāo) 蔡宇澄表示如果將養(yǎng)生康復(fù)和養(yǎng)老結(jié)合起來 發(fā)掘現(xiàn)在公立醫(yī)院的土地 潛力 再輔以專業(yè)的運(yùn)營(yíng)結(jié)構(gòu) 將是很好的一種方式 吳瑞君提出養(yǎng)老建筑類型應(yīng)該 適應(yīng)多元化養(yǎng)老模式 重點(diǎn)放在居家養(yǎng)老建筑的設(shè)計(jì) 建設(shè)和改造 其他學(xué)者也紛紛 侃侃而談 分別表達(dá)了自己的觀點(diǎn) 物業(yè)管理在養(yǎng)老社區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理中發(fā)揮著巨大的作用 楊艷雪 崔婷婷 2010 研究發(fā)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)中的物業(yè)管理存在服務(wù)不夠全面和完善 物業(yè)專業(yè)人員不足 法律 法規(guī)等不完善等問題 11 最后引導(dǎo)得出的解決方案為提高物業(yè)養(yǎng)老服務(wù)水平以及采用 物業(yè)服務(wù)公司集成化養(yǎng)老服務(wù)模式 1 2 3 國(guó)內(nèi)外經(jīng)典案例 1 國(guó)內(nèi)案例 上海親和源 上海親和源不同于傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老院 它的整個(gè)建筑全部采用無 障礙的理念設(shè)計(jì) 體現(xiàn)了以人為本 親和源是個(gè)既獨(dú)立又開放 但又接軌社會(huì)的老年 生活社區(qū) 社區(qū)內(nèi)含 12 幢多層電梯住宅樓 共計(jì) 838 套居室 可入住 1600 位老人 親和源同國(guó)內(nèi)外多家知名品牌企業(yè)合作 與開發(fā)商打造成戰(zhàn)略聯(lián)盟 建立專業(yè)化養(yǎng)老 服務(wù)平臺(tái) 采用會(huì)員制運(yùn)營(yíng)模式 租售結(jié)合 通過會(huì)員制的運(yùn)營(yíng)構(gòu)建俱樂部服務(wù)模式 2 國(guó)外案例 美國(guó)太陽(yáng)城 美國(guó)太陽(yáng)城是美國(guó)乃至世界上著名的專供退休老人居住和療養(yǎng)的社 區(qū) 由 Del Webb 公司于 1961 年開始建設(shè) 經(jīng)過 40 多年的發(fā)展與完善 已成為美國(guó)開 發(fā)老年社區(qū)的著名品牌 太陽(yáng)城養(yǎng)老社區(qū)在美國(guó)類似于 連鎖 在美國(guó)多個(gè)州均有太 陽(yáng)城 如亞利桑那州太陽(yáng)城 佛羅里達(dá)州太陽(yáng)城等 太陽(yáng)城客戶定位為 55 歲以上的健 康活躍老人 社區(qū)為了滿足不同類型與不同觀念老人的需求 建造設(shè)計(jì)了不同的戶型 以及各式各樣的配套設(shè)施 社區(qū)內(nèi)商業(yè)配套設(shè)施齊全 12 太陽(yáng)城中心現(xiàn)有來自全美及 世界各地的住戶 4 萬余人 且增長(zhǎng)趨勢(shì)不斷上升 整個(gè)社區(qū)內(nèi)建有 太陽(yáng)城中心 國(guó)王之殿 湖中之塔 庭院 和 阿斯頓花園 以及 自由廣場(chǎng) 六大居住社 浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)本科生畢業(yè)論文 設(shè)計(jì) 5 區(qū) 六大居住社區(qū)共同使用銀行 教堂等公共配套設(shè)施 連體別墅中的一套住宅價(jià)位 從 9 萬美元到 20 萬美元不等 并且可以選擇全部 部分或不需公共維護(hù)保養(yǎng)的住宅 太陽(yáng)城每位老人每年所要支付綜合會(huì)所的費(fèi)用大約為 140 美元 但我國(guó)的人口密度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于美國(guó) 不適宜建造類似太陽(yáng)城這樣低密度 單體的老 年住宅產(chǎn)品 建筑形式應(yīng)以多層以及小高層為主 1 3 研究方法 本論文采用的研究方法有案例分析法 比較研究法 問卷調(diào)查法 其中問卷調(diào)查 是關(guān)于綠城烏鎮(zhèn)雅園居民滿意度的調(diào)查 此次共發(fā)放問卷 150 份 回收 124 份 回收 率為 83 其中有效問卷為 100 份 有效問卷回收率為 67 2 養(yǎng)老房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式概述 2 1 我國(guó)養(yǎng)老房產(chǎn)入住模式 目前 我國(guó)市場(chǎng)上養(yǎng)老房產(chǎn)的入住模式主要包括租 售 反按揭三種模式 2 1 1 租 即會(huì)員制模式 老年住戶得現(xiàn)繳納定金才能入住公寓或者老年社區(qū) 在繳納定金 后 老年住戶每月還要繳納一定金額的租金 最先繳納的定金會(huì)在最后退還給住戶 采用這種入住方式的開發(fā)商不僅進(jìn)行了養(yǎng)老房產(chǎn)的前期開發(fā) 并且承擔(dān)了后期的運(yùn)營(yíng) 資金回籠周期較長(zhǎng) 2 1 2 售 養(yǎng)老房產(chǎn)項(xiàng)目完工后 直接出售給老年客戶 老年住戶在開發(fā)商交付后入住的一 種方式 這種入住方式對(duì)于開發(fā)商來說可以較快將資金回籠 而且對(duì)于后期的養(yǎng)老服 務(wù)不承擔(dān)責(zé)任和義務(wù) 牽涉較少 2 1 3 反按揭 這一模式是把退休老人的產(chǎn)權(quán)房抵押給保險(xiǎn)公司 保險(xiǎn)公司根據(jù)房屋的品質(zhì)和價(jià) 值進(jìn)行評(píng)估 將房屋價(jià)值與老人的平均剩余壽命相除 這樣計(jì)算出來每個(gè)月需要給老 浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)本科生畢業(yè)論文 設(shè)計(jì) 6 人多少錢 13 反按揭這種模式在國(guó)外已是很流行 但在中國(guó)才剛剛開始起步和嘗試 反按揭入住方式最大的目標(biāo)群體是那類有房產(chǎn)但是收入不高的中低產(chǎn)家庭 隨著社會(huì) 的發(fā)展 這類家庭在未來的老年人群體所占比例會(huì)越來越大 2 2 我國(guó)養(yǎng)老房產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理 2 2 1 住宅建設(shè)與社區(qū)管理相結(jié)合 該種運(yùn)營(yíng)模式的優(yōu)勢(shì)在于 開發(fā)商通過經(jīng)營(yíng)老年社區(qū)而拓展出一種立體的開發(fā)經(jīng) 營(yíng)方式 住宅與服務(wù) 醫(yī)療 旅游 度假等產(chǎn)品全方位結(jié)合 這種復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目的利 潤(rùn)來源不止是住宅產(chǎn)品 還來源于完善的配套服務(wù)可以為物業(yè)帶來增值效應(yīng) 14 住宅 建設(shè)與社區(qū)管理相結(jié)合的運(yùn)營(yíng)管理模式所承受的壓力比單純投資開發(fā)住宅的模式大很 多 因?yàn)槠渫度氲馁Y金多 資金回籠周期長(zhǎng) 而且開發(fā)商需要整合多種社會(huì)資源來維 持養(yǎng)老社區(qū)的正常運(yùn)營(yíng) 如老年大學(xué) 護(hù)理院 運(yùn)動(dòng)健身場(chǎng)所等機(jī)構(gòu) 開發(fā)商還需面 對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)和后期的運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn) 特別是醫(yī)療護(hù)理方面 有強(qiáng)大的社會(huì)資源整合能 力的開發(fā)商可采取這種模式 2 2 2 住宅建設(shè)與社區(qū)管理相分離 將住宅與物業(yè)管理權(quán)進(jìn)行銷售 這種模式的開發(fā)商只要完成產(chǎn)品的銷售任務(wù) 就 相當(dāng)于已完成這一項(xiàng)目 此運(yùn)營(yíng)模式運(yùn)作相對(duì)簡(jiǎn)單 資金回籠周期快 投資風(fēng)險(xiǎn)較小 為傳統(tǒng)土地開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式 3 烏鎮(zhèn)雅園簡(jiǎn)介 3 1 項(xiàng)目概況 綠城烏鎮(zhèn)雅園位于嘉興桐鄉(xiāng)市的烏鎮(zhèn)國(guó)際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園內(nèi) 占地面積 433000 平 方米 建筑面積 500000 平方米 容積率 1 16 綠化率 30 項(xiàng)目坐落在五星級(jí)旅游度 假景區(qū) 烏鎮(zhèn) 綠城烏鎮(zhèn)雅園的投資商是雅達(dá)國(guó)際控股有限公司和綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有 限公司 共同成立項(xiàng)目公司浙江雅達(dá)置業(yè)有限公司 園區(qū)內(nèi)住宅為多層普通住宅 高 層普通住宅和排屋別墅三種類型 目前開發(fā)的一期和二期包括多層普通住宅和排屋別 墅 高層住宅還未動(dòng)工 多層普通住宅有 56 平方米 72 平方米 90 平方米和 128 平 方米 4 個(gè)戶型 滿足不同層次的老人和家庭的需求 浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)本科生畢業(yè)論文 設(shè)計(jì) 7 項(xiàng)目配套有建筑面積近 2 萬平方米臨摹古代書院布局形制頤樂學(xué)院 內(nèi)有社區(qū)商 業(yè)區(qū) 餐飲服務(wù)區(qū) 老年大學(xué)教學(xué)區(qū) 運(yùn)動(dòng)休閑娛樂區(qū)等配套建筑 3 2 運(yùn)營(yíng)理念 以我們的想象力 創(chuàng)造力 實(shí)踐力 為老年人創(chuàng)造美好的世界 使老年人老有 所養(yǎng) 老有所學(xué) 老有所樂 老有所為 在滿足不同層次養(yǎng)老需求的前提下 實(shí)現(xiàn)經(jīng) 濟(jì)利益和社會(huì)價(jià)值 15 3 3 運(yùn)營(yíng)資金 3 3 1 內(nèi)部資金 內(nèi)部資金來源可分為一次性收入和長(zhǎng)期性經(jīng)營(yíng)收入 1 一次性收入來源是將烏鎮(zhèn)雅園內(nèi)的公寓和連排別墅出售于業(yè)主 2 長(zhǎng)期性經(jīng)營(yíng)收入分為商業(yè)出租收益和配套設(shè)施的使用收益 3 物業(yè)管理費(fèi) 3 3 2 外部資金 1 國(guó)家政策資金支持 我國(guó)在政策上鼓勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)軍養(yǎng)老業(yè) 在 養(yǎng)老地 產(chǎn) 的土地價(jià)格和審批上都給予最大程度上的扶持 土地出讓金適當(dāng)降低 但是在土 地使用上對(duì)其進(jìn)行限制 不準(zhǔn)進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與運(yùn)營(yíng) 在稅收方面 我國(guó)對(duì)養(yǎng)老 業(yè)的支持力度達(dá)到了空前的高度 對(duì)于涉及到養(yǎng)老方面的稅收都給與不同程度的減免 對(duì)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)甚至給與一定額度的補(bǔ)貼 從而保證養(yǎng)老業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展 2 銀行貸款 在我國(guó) 銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道和途徑 房產(chǎn)項(xiàng) 目開發(fā)離不開銀行的支持 烏鎮(zhèn)雅園也不例外 在其前期開發(fā)與后期運(yùn)營(yíng)上 都離不 開銀行貸款 3 民間資本 中國(guó)近幾年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速 民間資本非常雄厚 民間資本對(duì)于 房地產(chǎn)投資很是青睞 在對(duì)于投資房地產(chǎn)項(xiàng)目上非?；钴S 浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)本科生畢業(yè)論文 設(shè)計(jì) 8 4 綠城烏鎮(zhèn)雅園特色 4 1 配套設(shè)施 養(yǎng)老房產(chǎn)不僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)商一家的事業(yè) 而是涵蓋交通 住宅 醫(yī)療 護(hù)理 養(yǎng)生 休閑 娛樂 運(yùn)動(dòng) 購(gòu)物的產(chǎn)業(yè)鏈條 尤其是醫(yī)療護(hù)理行業(yè) 是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)?當(dāng)其沖的主角 16 配套設(shè)施包括德國(guó)醫(yī)療公園 超市 頤樂學(xué)院等 頤樂學(xué)院包含了動(dòng)態(tài)教學(xué)樓 靜態(tài)教學(xué)樓 辦公樓 行政會(huì)展樓 大禮堂 社區(qū)商業(yè) 健康促進(jìn)館 游泳體育館 西餐廳 食堂 棋樂軒 小會(huì)堂 靜修堂 雙語幼兒園 醫(yī)務(wù)樓 迎賓閣等十六幢樓 室外還有一個(gè)小型操場(chǎng) 這些配套設(shè)施集中在一個(gè)區(qū)域 4 2 主要客戶 通過問卷調(diào)查與實(shí)地走訪 得出烏鎮(zhèn)雅園的客戶主要為以下三類 第一類是中高端階層的老年客群 此類客戶有足夠的經(jīng)濟(jì)保障 追求自由和獨(dú)立的 生活態(tài)度和享受豐富多姿的夕陽(yáng)時(shí)光 如子女不在身邊或者獨(dú)居的老年群體 第二類是度假療養(yǎng)兼投資的中青年客群 購(gòu)買烏鎮(zhèn)雅園一是可以讓父母居住養(yǎng)老養(yǎng) 生 二是可以兼顧自己的度假休閑生活 三是為自己將來養(yǎng)生養(yǎng)老居住做準(zhǔn)備 第三類是客戶為自由職業(yè)工作者 包括畫家 學(xué)者 藝術(shù)家等 他們追求健康生態(tài) 休閑養(yǎng)生生活 住戶的年齡分布主要在 50 歲以上 其中 50 70 歲之間的住戶占了將近 50 表 4 1 烏鎮(zhèn)雅園住戶年齡分布表 30歲以下 30 50 50 70 70歲以上 0 10 20 30 40 50 60 比重 通過調(diào)查 75 的小區(qū)住戶已退休 25 尚在工作 且 5 即將退休 75 25 已 退 休 未 退 休 浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)本科生畢業(yè)論文 設(shè)計(jì) 9 圖 4 1 烏鎮(zhèn)雅園住戶退休比例圖 4 3 裝修設(shè)計(jì) 綠城烏鎮(zhèn)雅園開發(fā)建造時(shí)呈現(xiàn)出許多設(shè)計(jì)亮點(diǎn)和細(xì)節(jié)打造 民國(guó)風(fēng)格建筑 江南 園林式景觀營(yíng)造 多項(xiàng)適老化設(shè)計(jì) 全裝全配優(yōu)居空間等等 特別是風(fēng)雨連廊 無障 礙設(shè)計(jì) 擔(dān)架電梯 緊急求助按鈕等人性化細(xì)節(jié)打造 更是將關(guān)愛老年人體現(xiàn)得盡致 淋漓 4 3 1 室內(nèi)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié) 1 入戶門口一米左右高度的位置 設(shè)置了置物架 老年人在開門的時(shí)候可以將物 品放置在上面 入戶門是比普通住房更寬 方面坐輪椅的老年人進(jìn)出 進(jìn)門后 為了 考慮能使輪椅正常通行 在設(shè)計(jì)上加寬了室內(nèi)通道 室內(nèi)家具都采用圓角磨光處理 保證了老年人的無障礙通行以及保護(hù)老年人 2 廚房里 櫥柜低了很多 伸手可及 采用了下拉式拉籃 方便老年人使用 下 櫥柜底部都是抬高的 考慮到坐輪椅的老年人 3 洗手間 地面鋪設(shè)防滑磚 淋浴區(qū)沒有高低差 多處裝有扶手 馬桶邊上還有 一鍵緊急求助按鈕 4 臥室里的一張雙人床上 采用了兩個(gè)床墊 這是考慮到很多老年人有分床睡的 習(xí)慣 分別睡在兩個(gè)床墊 即使有人翻身也不會(huì)影響到另一個(gè)人的睡眠 這樣做避免 分床睡帶來的不溫馨的感覺 4 3 2 室外設(shè)計(jì)細(xì)節(jié) 1 全區(qū)全通達(dá)連廊系統(tǒng) 風(fēng)雨連廊連接園區(qū)各處 實(shí)現(xiàn)園區(qū)全室內(nèi)步行系統(tǒng) 2 連廊內(nèi)休憩座椅 連廊下設(shè)置座椅 形成休憩空間 3 一鍵緊急求助按鈕 連廊交叉口 休憩亭等存在個(gè)人獨(dú)自活動(dòng)情況的空間及存 在安全隱患地段設(shè)置緊急求助按鈕 4 定點(diǎn)視屏監(jiān)控 戶外緊急求助與攝像機(jī)聯(lián)動(dòng) 實(shí)現(xiàn)安全監(jiān)控 5 大尺度公共走道 公共走道可容納兩臺(tái)輪椅并排通過 4 4 物業(yè)管理 物業(yè)管理 是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) 由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服 浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)本科生畢業(yè)論文 設(shè)計(jì) 10 務(wù)合同約定 對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)配和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修 養(yǎng)護(hù) 管理 維護(hù)物業(yè) 管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng) 17 綠城烏鎮(zhèn)雅園的物業(yè)是浙江綠城物業(yè)管 理有限公司 隸屬于綠城控股集團(tuán) 綠城物業(yè)在業(yè)界口碑極好 獲得了廣大業(yè)主的肯 定 連續(xù)三年獲得 中國(guó)物業(yè)服務(wù)客戶滿意度 第一名的稱號(hào) 烏鎮(zhèn)雅園的物業(yè)公司 共配備 76 人 除保安和保潔外 70 大專學(xué)歷以上 平均年齡 29 8 歲 呈現(xiàn)高素質(zhì) 年 輕化 在對(duì)烏鎮(zhèn)雅園的問卷調(diào)查中 住戶對(duì)物業(yè)的平均打分為 8 分 處于滿意程度 烏鎮(zhèn)雅園配置綠城物業(yè) 更大程度保證了園區(qū)的正常運(yùn)作與服務(wù)完善 4 5 特色配套 綠城烏鎮(zhèn)雅園有兩個(gè)特色配套 即頤樂學(xué)院和醫(yī)療公園 在調(diào)查問卷中 也是這 兩個(gè)配套最受住戶歡迎 4 5 1 頤樂學(xué)院 頤樂學(xué)院是以學(xué)校的組織方式來開展適合中老年住戶身心健康的活動(dòng)和課程 頤樂學(xué)院由綠城頤樂教育投資管理有限公司負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng) 與浙大 杭師院等高校建 立戰(zhàn)略合作關(guān)系 共同研究不斷變化中的老年需求等新課題 為 學(xué)院式養(yǎng)老 這種 新模式找到科學(xué)的理論新依據(jù) 頤樂學(xué)院包括課程學(xué)習(xí)和社團(tuán)活動(dòng)兩部分 基于對(duì)頤樂學(xué)院的各項(xiàng)課程實(shí)踐的總 結(jié) 并將結(jié)合烏鎮(zhèn)頤樂學(xué)院學(xué)員生活習(xí)慣和興趣愛好等綜合評(píng)估 學(xué)院規(guī)劃設(shè)置健康 養(yǎng)生系 人文社科系 藝術(shù)系 休閑體育系和生活系 5 大系 涉及書法 繪畫 太極 拳 棋牌 舞蹈 電腦等課程 同時(shí)組織和引導(dǎo)成立學(xué)生社團(tuán)如繪畫攝影社團(tuán) 棋牌 社團(tuán)等 為老年人的興趣發(fā)展提供條件 創(chuàng)造相互交流的空間 頤樂學(xué)院的頤養(yǎng)健康服務(wù)包含四個(gè)內(nèi)容 1 360 健康體檢 通過各項(xiàng)綜合體檢 對(duì)學(xué)員的健康情況作出全面的評(píng)估 并建 立健康檔案 上傳到網(wǎng)站 及時(shí)子女不在身邊 也能隨時(shí)了解父母的身體狀況 2 持續(xù)性的健康監(jiān)測(cè) 學(xué)員可以隨時(shí)了解自己的健康狀況 如血壓 血糖 體脂 等 3 24 小時(shí)健康管家服務(wù) 不但可以對(duì)學(xué)員的身體狀況做到及時(shí)的提醒 還可以在 學(xué)員身體不適的時(shí)候 第一時(shí)間上門服務(wù) 4 健康促進(jìn)服務(wù) 當(dāng)學(xué)員身體出現(xiàn)不適時(shí)可以前往位于頤樂學(xué)院的健康促進(jìn)館進(jìn) 行檢查和咨詢 浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)本科生畢業(yè)論文 設(shè)計(jì) 11 4 5 2 醫(yī)療公園 醫(yī)療公園主要提供園區(qū)的醫(yī)護(hù)服務(wù) 為一些生活不能自理的老人提供半護(hù)理和全 護(hù)理服務(wù) 但此項(xiàng)服務(wù)不包含在物業(yè)費(fèi)和學(xué)費(fèi)中 需要單獨(dú)收取額外的費(fèi)用 建筑面 積為 6 萬平方米的醫(yī)療公園于 2014 年建成并開始營(yíng)業(yè) 內(nèi)設(shè) 350 個(gè)醫(yī)護(hù)床位 由德國(guó) 醫(yī)療專家組成的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)根據(jù)德國(guó)高端康復(fù)醫(yī)療品牌 Medical park 的商業(yè)模式和管理 理念 負(fù)責(zé)醫(yī)院運(yùn)營(yíng) 并整合第三方資源 提供上門照護(hù)服務(wù) 具有全天候呼叫中心 和生活秘書 隨時(shí)為老年人服務(wù) 醫(yī)療公園為烏鎮(zhèn)雅園加分 因?yàn)槠湎冗M(jìn)的醫(yī)療設(shè)備 專業(yè)的醫(yī)療團(tuán)隊(duì) 完善的醫(yī) 前醫(yī)后服務(wù) 為老年人的健康增加了一層保障 4 6 烏鎮(zhèn)雅園與國(guó)內(nèi)外案例比較 通過對(duì)烏鎮(zhèn)雅園的研究與了解 與上文中提到的國(guó)內(nèi)外的經(jīng)典案例上海親和源和美國(guó) 太陽(yáng)城進(jìn)行對(duì)比 表 4 2 綠城烏鎮(zhèn)雅園與上海親和源比較 主要客戶群 運(yùn)營(yíng)主體 運(yùn)營(yíng)方式 運(yùn)營(yíng)模式 產(chǎn)品特色 上海親和源 高收入中老年 客戶 民辦公助 開發(fā)商為運(yùn) 營(yíng)主體 政 府機(jī)構(gòu)協(xié)助 租售結(jié)合 住宅建設(shè)與社 區(qū)管理相結(jié)合 配套設(shè)施齊全 綠城烏鎮(zhèn)雅園 中高端老年客 戶 自由職業(yè) 者 中青年客 群 開發(fā)商 只售不租 住宅建設(shè)與社 區(qū)管理相結(jié)合 配套齊全 最 大特色為雅達(dá) 的醫(yī)療公園和 頤樂學(xué)院 并 且整個(gè)社區(qū)全 方面采用無障 礙設(shè)計(jì) 從表 4 2 中可以發(fā)現(xiàn)上海親和源與烏鎮(zhèn)雅園的主要的一大客戶群都為中高端老年 客戶 具有一定的消費(fèi)能力 能夠承受養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)的消費(fèi)水平 以及參加社區(qū)內(nèi)的社 團(tuán)活動(dòng) 這為養(yǎng)老房產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)提供支持 而烏鎮(zhèn)雅園還有另外兩類客戶 一類為自由 職業(yè)者 另一類為中青年客群 這與烏鎮(zhèn)雅園所處的地理位置 旅游勝地烏鎮(zhèn)不無關(guān) 系 上海烏鎮(zhèn)雅園運(yùn)營(yíng)方式的運(yùn)營(yíng)為只售不租 相比較于上海親和源的租售結(jié)合 其 優(yōu)勢(shì)為資金回籠較快 在相應(yīng)的配套設(shè)施上 綠城相對(duì)于乃至中國(guó)的其他養(yǎng)老房產(chǎn)項(xiàng) 浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)本科生畢業(yè)論文 設(shè)計(jì) 12 目的優(yōu)勢(shì)為具有特色的 頤樂學(xué)院 以及設(shè)施齊全 醫(yī)療水平極高的 醫(yī)療公園 表 4 3 綠城烏鎮(zhèn)雅園和美國(guó)太陽(yáng)城比較 主要客戶群 運(yùn)營(yíng)主體 運(yùn)營(yíng)方式 運(yùn)營(yíng)模式 產(chǎn)品特色 美國(guó)太陽(yáng)城 55 歲以上老 人 以開發(fā)商為 主 社區(qū)委 員會(huì)為輔 租售結(jié)合 住宅建設(shè)與社 區(qū)管理相結(jié)合 超過 350 家俱 樂部 7 個(gè)娛樂 中心 綠城烏鎮(zhèn)雅園 中高端老年客 戶 自由職業(yè) 者 中青年客 群 開發(fā)商 只售不租 住宅建設(shè)與社 區(qū)管理相結(jié)合 配套齊全 最 大特色為雅達(dá) 的醫(yī)療公園和 頤樂學(xué)院 并 且整個(gè)社區(qū)全 方面采用無障 礙設(shè)計(jì) 美國(guó)太陽(yáng)城是世界上著名的養(yǎng)老房產(chǎn)項(xiàng)目 它的客戶群只能為 55 歲以上的老人 且設(shè)施設(shè)配齊全 其開發(fā)商在美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域已形成成熟的市場(chǎng) 烏鎮(zhèn)雅園應(yīng)該借 鑒美國(guó)太陽(yáng)城的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn) 成立社區(qū)委員會(huì)來維持社區(qū)的運(yùn)營(yíng) 5 烏鎮(zhèn)雅園日常運(yùn)營(yíng)管理研究 5 1 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 烏鎮(zhèn)雅園的服務(wù)有收費(fèi)和免費(fèi)兩種 5 1 1 收費(fèi)服務(wù) 1 用餐服務(wù) 烏鎮(zhèn)雅園每戶都設(shè)有廚房 在園區(qū)內(nèi)設(shè)有食堂 老年人可以根據(jù)自己需要選擇用 餐地點(diǎn) 食堂用餐費(fèi)用另收 食堂具有送餐服務(wù) 每次收取一定的送餐費(fèi) 2 物業(yè)服務(wù) 烏鎮(zhèn)雅園物業(yè)費(fèi)多層統(tǒng)一為 3 5 元 平米 別墅為 4 元 平米 物業(yè)服務(wù)包括對(duì)房 屋配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修 養(yǎng)護(hù) 管理 維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境和相 浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)本科生畢業(yè)論文 設(shè)計(jì) 13 關(guān)秩序的活動(dòng) 3 生活醫(yī)療服務(wù) 對(duì)于生活半自理或者完全不能自理的老年人 需要醫(yī)療護(hù)理服務(wù) 主要依托醫(yī)療 公園 需要單獨(dú)收費(fèi) 4 學(xué)習(xí)服務(wù) 學(xué)習(xí)服務(wù)包括健康學(xué)習(xí)和頤樂學(xué)習(xí) 服務(wù)收費(fèi)需辦理 3500 5000 元的年卡 通過 學(xué)習(xí) 學(xué)員獲取學(xué)分 學(xué)分可以換取免費(fèi)的服務(wù) 如免費(fèi)打掃衛(wèi)生 免費(fèi)體檢等 5 其他服務(wù) 其他服務(wù)如家政服務(wù) 健身房 劇院都需收取一定的費(fèi)用 5 1 2 免費(fèi)服務(wù) 1 免費(fèi)班車 園區(qū)每天有烏鎮(zhèn)往返杭州和烏鎮(zhèn)的大巴車 2 免費(fèi)電瓶車 在園區(qū)內(nèi)設(shè)立電瓶車服務(wù) 方便業(yè)主前往頤樂學(xué)院學(xué)習(xí)和活動(dòng) 或者朋友間串門走動(dòng) 3 積分換取免費(fèi)服務(wù) 老人甚至可以根據(jù)自己的身體狀況選擇承擔(dān)諸如社區(qū)綠 化 安保和餐飲等方面的部分工作 園區(qū)會(huì)根據(jù)他們所從事的工作給予他們相應(yīng)的積 分 目前老人可以憑積分在頤樂學(xué)院中換取課程 后期還計(jì)劃將積分的使用范圍擴(kuò)展 到園區(qū)內(nèi)包括餐飲 購(gòu)物 休閑娛樂和醫(yī)療保健等所有消費(fèi)內(nèi)容中 同時(shí)頤樂學(xué)院的 學(xué)員通過學(xué)習(xí)獲得的積分可以換取免費(fèi)打掃衛(wèi)生 免費(fèi)體檢等服務(wù) 4 組團(tuán)服務(wù)點(diǎn) 每?jī)纱睒侵g有一個(gè)組團(tuán)服務(wù)點(diǎn) 提供日常的健康管理檢測(cè)點(diǎn) 包括測(cè)量血壓 血糖 體溫等 這些費(fèi)用已包含在物業(yè)費(fèi)中 不另收取費(fèi)用 5 1 3 服務(wù)改善與增加服務(wù) 根據(jù)問卷調(diào)查 發(fā)現(xiàn) 90 的業(yè)主對(duì)園區(qū)的服務(wù)持滿意態(tài)度 10 持比較滿意態(tài)度 但是不少也給出了改善意見 1 增加烏鎮(zhèn)往返杭州 上海免費(fèi)班車的班次 2 在園區(qū)內(nèi)增加一個(gè)小型菜市場(chǎng) 方便老年人買菜 3 在園區(qū)各支通道增加路燈數(shù)量 為老年人夜晚出行提供照明 4 適當(dāng)降低園區(qū)的物價(jià)水平 目前園區(qū)的物價(jià)相對(duì)于外界偏高 5 2 合作運(yùn)營(yíng)商 烏鎮(zhèn)雅園對(duì)園區(qū)內(nèi)的合作運(yùn)營(yíng)商的選擇條件比較苛刻 浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)本科生畢業(yè)論文 設(shè)計(jì) 14 醫(yī)療是老年人最為重視的項(xiàng)目 18 在養(yǎng)老地產(chǎn)的主要配套設(shè)施 醫(yī)療配套的選擇 上 綠城選擇了專注于康復(fù)醫(yī)療和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的雅達(dá)國(guó)際控股有限公司 雅達(dá)國(guó)際擁有 雄厚的股東背景和資本實(shí)力 運(yùn)用國(guó)際先進(jìn)的運(yùn)營(yíng)管理理念和創(chuàng)新機(jī)制 并結(jié)合德國(guó) 高端康復(fù)醫(yī)療機(jī)構(gòu)的商業(yè)模式和頂級(jí)醫(yī)療資源 致力于將烏鎮(zhèn)雅園適合中國(guó)國(guó)情的連 鎖養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園的樣板典范 綠城烏鎮(zhèn)雅園最大的特色的頤樂學(xué)院是由綠城頤樂教育投資管理有限公司負(fù)責(zé)運(yùn) 營(yíng) 自頤樂學(xué)院創(chuàng)建以來 已在綠城旗下 34 個(gè)社區(qū)進(jìn)行運(yùn)營(yíng) 積累了豐富的辦學(xué)經(jīng)驗(yàn) 綠城烏鎮(zhèn)雅園摒棄傳統(tǒng)養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)模式 首創(chuàng)中國(guó)學(xué)院式頤樂養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)模 式 致力于老年人豐富老年人的晚年生活 園區(qū)內(nèi)的健身房和游泳館的運(yùn)營(yíng)商為嘉興桐鄉(xiāng)本地品牌 星洲健身房 在桐鄉(xiāng)當(dāng) 地具有良好的口碑和一定的影響力 園區(qū)內(nèi)的超市運(yùn)營(yíng)商為緣森超市 緣森超市在業(yè)內(nèi)具有很高的評(píng)價(jià) 不過從問卷 調(diào)查中發(fā)現(xiàn) 緣森超市的價(jià)格偏高 且在商品種類特別是果蔬缺少 5 3 園區(qū)日常管理 5 3 1 人員配備 烏鎮(zhèn)雅園物業(yè)人員配備 76 人 其中安保人員 35 人 在非節(jié)假日 這么多的安保 人員能夠保障園區(qū)的正常秩序 但一到節(jié)假日 從各地來烏鎮(zhèn)雅園探親的家屬增加 進(jìn)出車輛與人員有時(shí)得不到有序的管理 在烏鎮(zhèn)雅園曾經(jīng)出現(xiàn)了失竊與斗毆事件 在 物業(yè)安保上 應(yīng)加強(qiáng)安保人員的數(shù)量與法律意識(shí)等素質(zhì)的加強(qiáng) 烏鎮(zhèn)雅園園區(qū)護(hù)理院 共配備醫(yī)護(hù)人員 17 人 其中醫(yī)生 5 人 護(hù)士 12 人 護(hù)理院的人員配置滿足園區(qū)的日 常運(yùn)作 頤樂學(xué)院現(xiàn)有從高校聘請(qǐng)教師 10 余位 負(fù)責(zé)教授營(yíng)養(yǎng) 社科 藝術(shù) 體育等 課程 并且每個(gè)學(xué)員都有機(jī)會(huì)當(dāng)老師 經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)有近 60 的老師來自小區(qū)內(nèi)有特長(zhǎng) 的業(yè)主 5 3 2 各場(chǎng)所營(yíng)業(yè)時(shí)間 大多配套設(shè)施營(yíng)業(yè)時(shí)間與老年人的作息相符合 如健身房 頤樂學(xué)院等都是早上 七點(diǎn)開始營(yíng)業(yè) 晚上八點(diǎn)半打樣 但超市 護(hù)理院全天 24 小時(shí)開門 物業(yè)安保人員三 班倒 確保園區(qū)的安全 浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)本科生畢業(yè)論文 設(shè)計(jì) 15 6 烏鎮(zhèn)雅園的貢獻(xiàn) 烏鎮(zhèn)雅園現(xiàn)階段所取得的成績(jī)非常傲人 其已開發(fā)的一期和二期都已售罄 通過 對(duì)烏鎮(zhèn)雅園的走訪和住戶的交流 其成功的原因可歸納為以下幾點(diǎn) 1 綠城品牌效應(yīng) 綠城房產(chǎn)在業(yè)界的頗受好評(píng) 其建造的項(xiàng)目在質(zhì)量 細(xì)節(jié)設(shè)計(jì) 和環(huán)境綠化下了功夫 積累了一眾追隨客戶和潛在客戶 2 綠城烏鎮(zhèn)雅園社區(qū)中的配套設(shè)施齊全 尤其是學(xué)院式養(yǎng)老頗受老人歡迎 可以 使老人體現(xiàn)自我價(jià)值 老有所學(xué) 老有所用 3 項(xiàng)目坐落在風(fēng)景優(yōu)美的烏鎮(zhèn) 環(huán)境舒適宜人 適合養(yǎng)老與旅游度假 4 完善的醫(yī)療服務(wù)和醫(yī)療體系 5 小區(qū)物業(yè)服務(wù)到位 同時(shí)烏鎮(zhèn)雅園為我國(guó)養(yǎng)老業(yè)提供了新的發(fā)展思路 1 民間資本應(yīng)當(dāng)被靈活應(yīng)用 我國(guó)居民總數(shù)在世界上排名前列 這意味著我國(guó) 民間蘊(yùn)藏著巨大資金總量 我國(guó)人民投資渠道較少 沒有合適的渠道進(jìn)行投資 所以 如何盤活巨大的民間資本就成了一門學(xué)問 地產(chǎn)養(yǎng)老 需要大量的投資 因此 兩者 的結(jié)合使得該項(xiàng)目能夠順利完成 其中綠城烏鎮(zhèn)雅園項(xiàng)目就是利用了社會(huì)融資和合作 開發(fā)才有了雄厚的資本進(jìn)行開發(fā) 否則 如此浩大的工程 單單依靠綠城集團(tuán)是無法 完成的 2 轉(zhuǎn)變居民養(yǎng)老理念 家庭式養(yǎng)老是目前我國(guó)養(yǎng)老的主流 并且在一定的時(shí)間 內(nèi) 這種養(yǎng)老方式還會(huì)繼續(xù)大量存在 如何引導(dǎo)老年群體將晚年生活移入房地產(chǎn)開發(fā) 商的養(yǎng)老社區(qū) 這個(gè)問題的解決需要從根本上轉(zhuǎn)變居民的養(yǎng)老理念 隨著社會(huì)的發(fā)展 我國(guó)老齡化人群也開始轉(zhuǎn)變自我的養(yǎng)老觀念也開始了轉(zhuǎn)變 為了不拖累兒女 老人們 也開始希望能夠進(jìn)入公共養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 綠城烏鎮(zhèn)雅園的出現(xiàn)讓人們重新認(rèn)識(shí)了養(yǎng)老房產(chǎn) 以及社區(qū)養(yǎng)老 對(duì)養(yǎng)老社區(qū)有了新的定義 3 學(xué)院式養(yǎng)老 開創(chuàng)先河 在提供基礎(chǔ)的日常生活與醫(yī)療服務(wù)之外 在園區(qū) 中以學(xué)校為組織形態(tài) 開展符合老年人生理和心理特征的學(xué)習(xí) 活動(dòng)為核心內(nèi)容的一 種新型養(yǎng)老模式 實(shí)現(xiàn)老年人物質(zhì)與精神的 雙贏晚年 從而推動(dòng)家庭 社會(huì)的和諧 發(fā)展 頤樂學(xué)院將現(xiàn)有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中強(qiáng)調(diào)的健康 生活服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槌Ｒ?guī)必備內(nèi)容 重視老 年人學(xué)習(xí) 旨在通過學(xué)習(xí) 填補(bǔ)老人在老年生活中的空虛 將老年人的精神需求提升 到與物質(zhì)需求的同等水平高度 體現(xiàn)了在我國(guó)以往養(yǎng)老房產(chǎn)所忽略的人性關(guān)懷 老年 人可以在烏鎮(zhèn)雅園找到社會(huì)歸屬感 體現(xiàn)自我價(jià)值 浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)本科生畢業(yè)論文 設(shè)計(jì) 16 4 提供養(yǎng)老房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模板 綠城烏鎮(zhèn)雅園類似日本 京都老人之家 是 一個(gè)建立在醫(yī)院上的養(yǎng)老院 又類似美國(guó)的 大學(xué)村 但烏鎮(zhèn)雅園更有特色 是一所 擁有大學(xué)的建立在醫(yī)院上的養(yǎng)老院 讓老年人老有所醫(yī) 老有所學(xué) 老有所用 建立旅游 休閑度假 養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈 初步完善了產(chǎn)業(yè)服務(wù)配套 最終目標(biāo)之 一是推向全國(guó) 成為養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的示范基地 為我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)提供優(yōu)秀的模板 在項(xiàng)目盈利方面 烏鎮(zhèn)雅園堅(jiān)持認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)的利潤(rùn)來于后期的運(yùn)營(yíng)即商業(yè)配套 建筑與設(shè)施的開發(fā)和招商引資 而不在于養(yǎng)老地產(chǎn)的住宅開發(fā)銷售 烏鎮(zhèn)雅園通過后 期運(yùn)營(yíng)這一載體來支援養(yǎng)老項(xiàng)目的正常運(yùn)作 達(dá)到總體上的收支平衡或盈利 7 我國(guó)養(yǎng)老房產(chǎn)不足改進(jìn) 我國(guó)養(yǎng)老房產(chǎn)現(xiàn)在所面臨的問題有盈利模式不清 政策支持不足 融資渠道不暢 等問題 換而言之 我國(guó)的養(yǎng)老房產(chǎn)還在處于摸索階段 因此首要的任務(wù)是推進(jìn)養(yǎng)老 產(chǎn)業(yè)鏈的形成 從而促進(jìn)養(yǎng)老房產(chǎn)的建設(shè)與開發(fā) 19 1 加大國(guó)家政策支持力度 政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)進(jìn)行管制的基本制度 主要包 括房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度 土地使用管制制度 投融資管制制度 質(zhì)量管制制度 20 但是對(duì)于剛起步的養(yǎng)老房產(chǎn) 國(guó)家政策不夠明朗 完善的國(guó)家政策法律體系是我國(guó)養(yǎng) 老房產(chǎn)發(fā)展最重要的保障 我國(guó)現(xiàn)階段的養(yǎng)老房產(chǎn)還在處于摸索階段 沒有國(guó)家政策 的扶持根本看不到希望 因此 政府必須建立以及完善有關(guān)養(yǎng)老房產(chǎn)方面的法律法規(guī) 在養(yǎng)老項(xiàng)目的土地政策 稅收 融資等方面出臺(tái)相應(yīng)的法律法規(guī) 讓我國(guó)的養(yǎng)老房產(chǎn) 有法可循 有法可依 逐步走上正軌 2 探索適合我國(guó)養(yǎng)老房產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式 我國(guó)現(xiàn)階段養(yǎng)老房產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式主要為租 售 租售相結(jié)合 反按揭等幾種模式 售 可以快速回籠資金 但是對(duì)于一般中小房 企來說 放棄了養(yǎng)老地產(chǎn)后期的運(yùn)營(yíng)權(quán) 租 這一模式資金回籠相對(duì)緩慢 增加了開 發(fā)商的資金壓力 租售結(jié)合可能是比較理想的方式 但銷售與持有的比例需要探索與 研究 一個(gè)合理有效的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)模式對(duì)養(yǎng)老房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展至為重要 21 3 擴(kuò)大運(yùn)營(yíng)資金渠道 房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)資金的依賴非常大 尤其是 多資源 長(zhǎng)產(chǎn) 業(yè)鏈 的養(yǎng)老地產(chǎn) 其需要的資金更加大 在傳統(tǒng)的銀行貸款 民間資本又是一種可 能 民間資本包括海外基金 養(yǎng)老基金等 拓寬了融資渠道 為養(yǎng)老房產(chǎn)的正常運(yùn)營(yíng) 提供了保障 浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)本科生畢業(yè)論文 設(shè)計(jì) 17 8 總結(jié) 養(yǎng)老房產(chǎn)在我國(guó)剛剛起步 各項(xiàng)機(jī)制與法律法規(guī) 國(guó)家政策還在不斷摸索與完善 之中 我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)水準(zhǔn)參差不齊 綠城烏鎮(zhèn)雅園作為我國(guó)養(yǎng)老房產(chǎn)的經(jīng)典力作 無論在產(chǎn)品細(xì)節(jié)上的設(shè)計(jì) 園區(qū)日常物業(yè)的管理 首創(chuàng)學(xué)院式養(yǎng)老 引進(jìn)先進(jìn)醫(yī)療團(tuán) 隊(duì) 等等 無不體現(xiàn)以 老 為本 詮釋了人文主義思想 其運(yùn)營(yíng)管理模式特別是合 作運(yùn)營(yíng)商的選擇與管理 運(yùn)營(yíng)資金的來源渠道以及頤樂學(xué)院等配套的運(yùn)營(yíng)更是為我國(guó) 的養(yǎng)老房產(chǎn)做了典范 綠城烏鎮(zhèn)雅園成功的運(yùn)營(yíng)與良好的口碑使我國(guó)的 夕陽(yáng) 事業(yè) 看到了 朝霞 浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)本科生畢業(yè)論文 設(shè)計(jì) 18 參考文獻(xiàn) 1 徐小兵 從文化因素淺析我國(guó)的傳統(tǒng)養(yǎng)老模式 J 知識(shí)經(jīng)濟(jì) 2010 13 2 李剛 基于復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)理念的體育主題地產(chǎn)探究 J 市場(chǎng)論壇 2007 3 Jos A Azevedo Pereira David P Newton Dean A Paxson Fixed Rate Endowment Mortgage and Mortgage Indemnity Valuation J The Journal of Real Estate Finance and Economics 2003 2 3 4 Howard A Winklevoss Continuing Care Retirement Communities J Journal of Housing For the Elderly 1986 1 2 5 Christine E Bishop Features of Lower Cost Continuing Care Retirement Communities J Journal of Housing For the Elderly 1991 6 武甲曉 美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)啟示 J 合作經(jīng)濟(jì)與科技 2012 01 7 王忠 養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式解構(gòu) J 現(xiàn)代物業(yè) 2011 8 孫秀娟 我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式研究 D 北京交通大學(xué) 2011 9 李珊 基于 BOT 框架的養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式思考 J 當(dāng)代經(jīng)濟(jì) 2014 10 董偉源 中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式探索及建議 J 全國(guó)商情 2014 11 楊艷雪 崔婷婷 發(fā)展我國(guó)居家養(yǎng)老物業(yè)服務(wù)的策略探析 J 價(jià)值工程 2010 12 趙繼舜 中國(guó)老年住宅的市場(chǎng)需求與開發(fā)研究 D 對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué) 2007 13 黃雪輝 關(guān)注時(shí)下養(yǎng)老地產(chǎn)熱 J 科技智囊 2010 08 14 吳新堅(jiān) 養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式探討 J 城市開發(fā) 2011 15 馬明 韋顏秋 我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式發(fā)展對(duì)策研究 J 中國(guó)國(guó)情國(guó)力 2013 05 16 丁皓 我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式及建議 J 中國(guó)經(jīng)貿(mào)導(dǎo)刊 2014 17 孫峻 李進(jìn)濤 物業(yè)管理 設(shè)施管理和資產(chǎn)管理模式的比較分析 J 中國(guó)房地 產(chǎn) 2009 年 18 李繼華 中小房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入高端養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)商業(yè)模式研究 D 山東大學(xué) 2012 浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)本科生畢業(yè)論文 設(shè)計(jì) 19 19 朱新泉 朱世家 我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式的幾點(diǎn)思考 J 中國(guó)外資 2011 19 20 鄭翔 政府管制房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)法律制度發(fā)展回顧和評(píng)述 J 生產(chǎn)力研究 2009 22 21 翟鵬成 中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式研究 D 重慶大學(xué) 2013 附錄 問卷調(diào)查 尊敬的先生 女士 您好 感謝您參加我們的關(guān)于綠城烏鎮(zhèn)雅園居民滿意度的調(diào)查問卷 論文收集的 數(shù)據(jù)結(jié)果僅用于本次論文研究 您的建議與看法直接影響此次調(diào)查 因此請(qǐng)您根據(jù)您 的實(shí)際情況如實(shí)回答 感謝您對(duì)此次調(diào)查的配合和支持 1 您的年齡 A 30 歲以下 B 30 50 C 50 70 D 70 歲以上 2 是否已退休 A 是 B 否 3 您對(duì)小區(qū)物業(yè)滿意度打幾分 4 您最滿意小區(qū)哪一個(gè)配套設(shè)施 A 頤樂學(xué)院 B 健身房 C 劇院 D 其他 5 您對(duì)小區(qū)的服務(wù)滿意嗎 A 不滿意 B 比較滿意 C 滿意 6 您認(rèn)為哪些服務(wù)需要改善 哪些服務(wù)需要增加 7 小區(qū)的物業(yè)費(fèi)您能接受嗎 A 不能接受 B 可以接受 8 小區(qū)內(nèi)物價(jià)水平 A 偏低 B 正常 C 偏高 9 您選擇烏鎮(zhèn)雅園的原因