房地產(chǎn)估價師考試真題答案.doc

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2003年全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試——房地產(chǎn)基本制度與政策試卷 　　一、單項選擇題(共40題，每題0.5分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。） 　　1、《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》決定，從(　C　)開始，全國城鎮(zhèn)停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。 　　A．1997年下半年 　　B．1998年上半年 　　C．1998年下半年 　　D．1999年 　　2、下列用地中，不宜劃撥供給的是(　C　)。 　　A．部隊伙房建設(shè)用地 　　B．工商管理所辦公樓建設(shè)用地 　　C．上市公司保衛(wèi)科值班室建設(shè)用地 　　D．科技博物館擴建項目建設(shè)用地 　　3、土地使用權(quán)出讓合同由(　D　)與土地使用者簽訂。 　　A．市人民政府 　　B．縣人民政府 　　C．省人民政府土地管理部門 　　D．市、縣人民政府土地管理部門 　　4、土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當至遲于屆滿前(　D　)申請續(xù)期。 　　A．15日 　　B．3個月 　　C．6個月 　　D．1年 　　5、拆除租賃房屋時，如果被拆遷人與承租人未就解除租約達成協(xié)議，房屋拆遷補償方式是(　C　)。 　　A．面積結(jié)算 　　B．貨幣補償 　　C．產(chǎn)權(quán)調(diào)換 　　D．貨幣補償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換 　　6、拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，補償方式為(　B　)。 　　A．產(chǎn)權(quán)調(diào)換 　　B．貨幣補償 　　C．產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補償 　　D．不予補償 　　7、某開發(fā)公司經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準變更規(guī)劃設(shè)計方案，導(dǎo)致商品房戶型發(fā)生變化，并在10日內(nèi)書面通知了買受人，買受人接通知后未作表示，2個月后買受人提出退房，按規(guī)定買受人( A )。 　　A．有權(quán)退房，但應(yīng)承擔違約責任　 　　B．有權(quán)要求開發(fā)公司承擔違約責任 　　C．有權(quán)要求開發(fā)公司賠償損失 　　D．無權(quán)退房 　　8、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)當自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起(　A　)日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。 　　A．30 　　B．45 　　C．60 　　D．90 　　9、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》確定的城市規(guī)劃區(qū)是指(　D　)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域。 　　A．城市市區(qū)、郊區(qū) 　　B．城市市區(qū)、城市行政區(qū)域內(nèi) 　　C．城前市區(qū)、郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi) 　　D．城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi) 　　10、某縣是國家級歷史文化名城，該縣單獨編制的歷史文化名城保護規(guī)劃，應(yīng)報(　D　)審批。 　　A．上一級城市人民政府 　　B．省人民政府 　　C．國務(wù)院 　　D．建設(shè)部、國家文物局 　　11、建設(shè)單位領(lǐng)取施工許可證后，因故不能按期開工，可申請延期，延期(　C　)。 　　A．以一次為限，不超過3個月 　　B．以一次為限，不超過6個月 　　C．以兩次為限，每次不超過3個月 　　D．以兩次為限，每次不超過6個月 　　12、按照《住房置業(yè)擔保管理試行辦法》的規(guī)定，住房置業(yè)擔保公司提供的擔保是(　C?。?。 　　A．一般保證 　　B．貸款人、保證人分擔責任的比例保證 　　C．連帶責任保證 　　D．信譽保證 　　13、下列有關(guān)住房置業(yè)擔保公司的表述中，不正確的是(　B　)。 　　A．有不少于1000萬元人民幣的實有資本　 　　B．貨幣形態(tài)的實有資本只能存入城市房地產(chǎn)行政主管部門指定的國有獨資銀行 　　C．設(shè)立擔保公司，應(yīng)當報經(jīng)城市房地產(chǎn)行政主管部門審核，并經(jīng)城市人民政府批準后，方可向工商行政管理部門申請設(shè)立登記 　　D．一個城市原則上只設(shè)一個擔保公司 　　14、下列有關(guān)房地產(chǎn)抵押的表述中，不正確的是(　D　)。 　　A．以兩宗以上房地產(chǎn)沒定同一抵押權(quán)的，可以視為同一抵押物 　　B．預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證 　　C．抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準 　　D．鄉(xiāng)、村企業(yè)廠區(qū)內(nèi)大宗無地上建筑物的空閑土地使用權(quán)可以單獨設(shè)定抵押 　　15、下列有關(guān)房屋權(quán)屬登記的表述中，正確的是(　D　)。 　　A．新建的房屋，申清人應(yīng)當在房屋竣工后60日內(nèi)向登記機關(guān)提出申請 　　B．城郊農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員集體轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，原集體土地全部轉(zhuǎn)為國有土地，原集體土地上的房屋權(quán)利人應(yīng)當自這一事實發(fā)生之日起90日內(nèi)申請登記 　　C．房屋權(quán)屬登記機關(guān)自受理登記已申請之日起10日內(nèi)應(yīng)當決定是否予以登記，對暫緩登記、不予登記的，應(yīng)當書面通知權(quán)利人或權(quán)利申請人 　　D．房屋權(quán)屬證書遺失的，權(quán)利人應(yīng)當及時登報聲明作廢，并向登記機關(guān)申請補發(fā)，登記機關(guān)應(yīng)當作出補發(fā)公告，經(jīng)6個月無異議的方可予以補發(fā)房屋權(quán)屬證書 　　16、下列有關(guān)丘的表述中，不正確的是(　C　)。 　　A．一個地塊屬于一個產(chǎn)權(quán)單元時稱為獨妒丘 　　B．房地產(chǎn)權(quán)屬檔案中，房地產(chǎn)卡片一般按丘的順序填制 　　C．組合丘一定大于獨立丘 　　D．房屋權(quán)屬證書中應(yīng)注明丘號 　　17、下列有關(guān)房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)的規(guī)定中，不正確的表述是(　C　)。 　　A．未經(jīng)注冊擅自以房地產(chǎn)估價帥名義從事估價業(yè)務(wù)的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門責令其停止違法活動，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元人民幣的罰款 　　B．房地產(chǎn)估價師準許他人以自己的名義執(zhí)行房地產(chǎn)。估價師業(yè)務(wù)，沒有違法所得的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門責令其停止違法活動，并可處以1萬元以下的罰款 　　C．中介服務(wù)人員索取他人則物或者非法收受他人財物，故意提供虛假評估報告，情節(jié)嚴重的，處5年以上10年以下的有期徒刑，并處罰金 　　D．中介服務(wù)人員嚴重不負責任，出具的評估報告有重大失實，造成嚴重后果的，處5年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金 　　18、三級房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，其專職房地產(chǎn)估價專業(yè)人員占職工總數(shù)的(　D　)以上。 　　A．40％ 　　B．50％ 　　C．60％ 　　D．70％ 　　19、物業(yè)管理的招標方式通常采取(　B　)。 　　A．公開招標、委托招標 　　B．公開招標、邀請招標 　　C．邀請招標、協(xié)議招標 　　D．委托招標、協(xié)議招標 　　20、業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，結(jié)余維修基金(　B　)。 　　A．按業(yè)主個人繳存比例退還給業(yè)主 　　B．不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶 　　C．上交房地產(chǎn)行政主管部門 　　D．由轉(zhuǎn)讓雙方協(xié)商 　　21下列表述中，正確的是(　C　)。 　　A．凡是中國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人都是房產(chǎn)稅的課稅對象 （外國人除外） 　　B．房產(chǎn)稅、土地使用稅是比例稅率，土地增值稅則是累進稅率　建設(shè)工程教育網(wǎng)信息 　　C．耕地占用稅是對占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人征收的一種稅，但炸藥庫用地應(yīng)該免稅 　　D．契稅是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時，對產(chǎn)權(quán)出售人征收的一種稅，其稅率為3％～5％ 　　22、2002年某房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)年應(yīng)納稅所得額為99872元人民幣，應(yīng)按(　C　)計征企業(yè)所得稅。 　　A．11％ 　　B．18％ 　　C．27％ 　　D．33％ 　　23、下列房產(chǎn)中，可免征房產(chǎn)稅的是(D　　)。 　　A．個人所有的黃業(yè)用房 　　B．軍隊出租的房產(chǎn) 　　C．學(xué)校必辦的工廠 　　D．企業(yè)辦的各類學(xué)校自用的房 　　24、我國己初步形成(　D　)的住房金融體系。 　　A．商業(yè)性 　　B．政策性 　　C．商業(yè)性為主、政策性為輔 　　D．商業(yè)性和政策性并存 　　25、下列關(guān)于收入效應(yīng)、價格效應(yīng)和替代效應(yīng)關(guān)系的表述中，正確的等式是(　B　)。 　　A．收入效應(yīng)=價格效應(yīng)+替代效應(yīng) 　　B．價格效應(yīng)=替代效應(yīng)+收入效應(yīng) 　　C．替代效應(yīng)=收入效應(yīng)+價格效應(yīng) 　　D．替代效應(yīng)=收入效應(yīng)-價格效應(yīng) 　　26、在總產(chǎn)量曲線上，邊際產(chǎn)量達到最大值的點為(　C　)。 　　A．該曲線由向上凸轉(zhuǎn)為向下凹的拐點 　　B．該曲線由向上凸轉(zhuǎn)為向下凸的拐點 　　C．該曲線由向上回轉(zhuǎn)為向下凹的拐點 　　D．該曲線由向上回轉(zhuǎn)為向下凸的據(jù)點 　　27、當房地產(chǎn)的需求和供給同時減少后，以下能反映市場均衡價格變化的選項是(　D　)。 　　A．均衡價格上升 　　B．均衡價格下降 　　C．均衡價格不變 　　D．取決于供給和需求變動的程序 　　28、民間個人之間借貸往來作為一種信用形式，存在的局限性主要表現(xiàn)在(　C　)。 　　A．資金供求雙方直接形成債權(quán)、債務(wù)關(guān)系，債務(wù)人在經(jīng)營上會產(chǎn)生較大的壓力 　　B．融資雙方在資金數(shù)量、期限、利率等方面受到的限制比銀行信用少 　　C．融資雙方在資金數(shù)量、期限、利率等方面受到的限制比銀行信用多 　　D．資金供求雙方直接聯(lián)系，這種直接協(xié)商方式難以滿足各自的需要 　　29、在平均利潤率一定的情況下，當借貸資本供給大于需求時，利率將(　B　)， 　　A．上升 　　B．下降 　　C．不變 　　D．難以確定 　　30、將商業(yè)保險分為財產(chǎn)保險、人身保險、責任保險和信用保證保險是按照(　A　)不同而劃分的。 　　A．被保險標的 　　B．保險資金來源 　　C．保險的實施方式 　　D．保險責任承擔的次序 　　31、產(chǎn)生保險利益的前提是(　C　)。 　　A．保險合同 　　B．保險損失 　　C．保險標的 　　D．保險義務(wù) 　　32、下列證券中，風險最小的是(　A　)。 　　A．債券 　　B．普通股 　　C．優(yōu)先股 　　D．投資基金證券 　　33、關(guān)于下表中的數(shù)據(jù)表述正確的是(　B　)。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 98 101 101 101 101 99 102 97 102 99 A．上述數(shù)據(jù)的眾數(shù)為100 　　B．上述數(shù)據(jù)的眾數(shù)為101 　　C．上述數(shù)據(jù)的算術(shù)平均數(shù)為101 　　D．上述數(shù)據(jù)的中位數(shù)為101 　　34、某企業(yè)總資產(chǎn)為150萬元人民幣，負債30萬元，資本公積10萬元，留存收益10萬元，編余公積5萬元，則該企業(yè)的實收資本為(　B　)萬元。 　　A．95 　　B．100 　　C．120 　　D．175 　　35、屬于反映會計主體某一時點財務(wù)狀況的報表是(　A　)。 　　A．資產(chǎn)負債表 　　B．損益表 　　C．現(xiàn)金流量表 　　D．利潤分配表 　　36、反映企業(yè)長期償債能力的指標是(　C　)。 　　A．流動比率 　　B．速動比率 　　C．資產(chǎn)負債率 　　D．存貨周轉(zhuǎn)率 　　37、建設(shè)工程規(guī)劃許可證是(　A　)行政主管部門實施城市規(guī)劃、按照城市規(guī)劃要求管理各項建設(shè)活動的重要法律憑證。 　　A．城市規(guī)劃 　　B．城市建筑管理 　　C．土地管理 　　D．房地產(chǎn)管理 　　38、某項目施工圖設(shè)計階段，根據(jù)施工圖紙測算和確定的工程造價，稱為(　C　)。 　　A．概算造價 　　B．投資估算 　　C．預(yù)算造價 　　D．結(jié)算價 　　39、土建工程計劃利潤的計算基數(shù)是(　D　)。 　　A．人工費 　　B．真接工程費 　　C．間接費 　　D．直接工程費+間接費 　　40、房產(chǎn)分戶留作為房屋權(quán)屬證書附圖時，圖中應(yīng)標注(　D　)。 　　A．相鄰?fù)恋氐臋?quán)利界線 　　B．海拔高程 　　C．用地面積的分攤系數(shù) 　　D．套內(nèi)建筑面積與共有分攤面積 二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對得2分；錯選或多選均不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。) 　　1、下列情形中，可以不辦理出讓手續(xù)的有(　ABE　)。 　　A．民政局將辦公樓連同院落整體轉(zhuǎn)讓給交通局指揮中心 　　B．林業(yè)局將辦公樓連同院落整體轉(zhuǎn)讓給私立中學(xué)作教學(xué)樓 　　C．私有住宅轉(zhuǎn)讓后改為副食品加工車間 　　D．職工已購公有住房首次上市轉(zhuǎn)讓 　　E．國有企業(yè)按國家住房制度改革政策出售公有住房 　　2、國家無償收回劃撥土地使用權(quán)的原因有(　ABD　)。 　　A．土地使用者自動放棄土地使用權(quán) 　　B．礦場、機場等核準報廢土地 　　C．非法轉(zhuǎn)讓土地 　　D．不按批準用途使用土地 　　E．轉(zhuǎn)讓時未補交土地使用權(quán)出讓金或土地收益 　　3、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定應(yīng)辦理備案的情形有(　ABC　)。 　　A．設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 　　B．簽訂商品房預(yù)售合同 　　C．簽訂房屋租賃合同 　　D．簽訂土地使用權(quán)出讓合同 　　E．簽訂房屋拆遷補償安置協(xié)議 　　4、下列情形中，屬于房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓的有(　ABD　)。 　　A．房地產(chǎn)買賣 　　B．房地產(chǎn)入股 　　C．房地產(chǎn)繼承 　　D．房地產(chǎn)抵債 　　E．房地產(chǎn)典當 　　5、下列有關(guān)房屋建筑面積計算的表述中，正確的有(　BD　)。 　　A．層高不超過2.20m(含2.2m)的永久性建筑不計算建筑面積 　　B．大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計算建筑面積 　　C．與兩邊房屋相連無上蓋的架空通廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算建筑面積 　　D．無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算建筑面積 　　E．突出房屋墻面的無柱雨篷按其上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積 　　6、下列有關(guān)房屋權(quán)屬登記的表述中，正確的有(　ABE　)。 　　A．房屋所有權(quán)人與該房屋占用范圍內(nèi)土地的使用權(quán)人，除法律、法艦另有規(guī)定的外，必須同屬一個法人或自然人 　　B．房屋權(quán)屬檔案的收集、整理、鑒定、保管、統(tǒng)計、利用，通常稱為房屋權(quán)屬檔案工作的六個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié) 　　C．房地產(chǎn)面積測算為提高精度，邊長取至0.001，但面積確定最后取至小數(shù)點后兩位，即0.01m2 　　D．臨街底層經(jīng)營性房屋的土地使用權(quán)，包括門前人行道的部分分攤面積的土地權(quán) 　　E．房地產(chǎn)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)權(quán)利動態(tài)登記　建設(shè)工程教育網(wǎng)信息 　　7、物業(yè)管理經(jīng)費的來源除了物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的收入和利潤外，還包括(　ABCE　)。 　　A．定期收取的物業(yè)管理服務(wù)費 　　B．物業(yè)共有部位共有設(shè)施設(shè)備裝修基金 　　C．政府的扶持 　　D．對長期拖欠物業(yè)費業(yè)主的罰款 　　E．開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持 　　8、下列有關(guān)稅收的表述中，正確的有(　CE　)。 　　A．財政局對外出租的經(jīng)營用房免征房產(chǎn)稅 　　B．集體土地使用人無須繳納土地使用稅 　　C．用耕地建鄉(xiāng)政府辦公樓應(yīng)繳納耕地占用稅 　　D．土地增值稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn) 　　E．因地震毀壞住房而重新購買住房的免征契稅 　　9、下列行為中，應(yīng)當繳納契稅的有(　ACD　)。 　　A．房屋贈與 　　B．房屋繼承 　　C．以土地、房屋權(quán)屬抵債 　　D．以土地、房屋權(quán)屬投資、入股 　　E．房地產(chǎn)抵押 　　10、下列關(guān)于價格彈性的表述中，正確的有(　ADE　)。 　　A．供給價格彈性一般為正值 　　B．當供給價格彈性為無窮時，稱供給完全無彈性 　　C．需求價格彈性永遠為負值 　　D．需求價格彈性為無窮時，稱需求有完全彈性 　　E．一般來說，時間越長，需求和供給都越有彈陸 　　11、保險的基本職能是指保險在一切經(jīng)濟條件下均具有的職能，包恬(　AC　)。 　　A．分散風險職能 　　B．融通資金職能 　　C．組織經(jīng)濟補償 　　D．防災(zāi)防損職能 　　E．分配職能 　　12、對今年參加全尉房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試的人員進行統(tǒng)計，則(　BC　)。 　　A．全部參加考試人員為總體單位 　　B．全部參加考試人員為統(tǒng)汁總體 　　C．你作為考生是總體單位 　　D．你作為考生是個體 　　E．你的年齡是一個品質(zhì)標志 　　13、下列財務(wù)指標巾，反映企業(yè)營運能力的有(　BCDE　)。 　　A．資產(chǎn)負債率 　　B．存貨周轉(zhuǎn)率 　　C．存貨周轉(zhuǎn)次數(shù) 　　D．應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 　　E．應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù) 　　14、下列選項中，屬于違法建設(shè)的工程有(　ACDE　)。 　　A．未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的建設(shè)工程 　　B．臨時建設(shè)工程 　　C．違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的建設(shè)工程 　　D．城市規(guī)劃行政主管部門不按照法律規(guī)定批準建設(shè)的項目 　　E．擅自變更批準的規(guī)劃設(shè)計圖紙的建設(shè)工程 　　15、下列關(guān)房產(chǎn)圖的表述中，正確的有(　ABD　)。 　　A．房產(chǎn)分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖，其比例尺一般為1：500 　　B．房產(chǎn)分丘圖能反映丘內(nèi)所有房屋及其用地情況等各項房地產(chǎn)要素 　　C．房產(chǎn)分戶圖是表示房屋建筑結(jié)構(gòu)的細部，比例尺一般為1：100 　　D．房產(chǎn)分戶因是分丘圖的局部明細圖 　　E．分丘圖是測繪分戶圖和分幅圖的基礎(chǔ)資料 三、判斷題（共40題，每題0.5分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“√”表示正確，用“”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣0.5分，本題總分最多扣至零分。) 　　1、中國傳統(tǒng)的城市土地使用制度，是對土地實行行政劃撥、無償無限期使用、禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地的制度?！　?　對　) 　　2、國家實行土地登記制度，應(yīng)由縣級以上人民政府地管理部門剝所管轄的土地進行登記造冊?！　?　錯　) 　　3、征用農(nóng)用地的，應(yīng)先辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，再辦理征地審批手續(xù)?！　?　錯　) 　　4、經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地采取劃撥方式供應(yīng)?！　?　對　) 　　5、房屋拆遷時，拆遷期限不能超出搬遷期限?！　?　錯　) 　　6、拆除代管房屋、產(chǎn)權(quán)不明確的房屋、己設(shè)定抵押權(quán)的房屋．依法均須辦理公證手續(xù)?！　?　錯　) 　　7、城市房屋拆遷主管部門一般不得接受房屋拆遷委托，但縣級以上人民政府為對外招商引資而特別委托的除外。　　(　錯　) 　　8、房地產(chǎn)廣告中僅介紹房地產(chǎn)項目名稱的，可以不必注明開發(fā)企業(yè)名稱?！　?　對　) 　　9、房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如尚處在規(guī)劃或建設(shè)階段，必頒在廣告中注明?！　?　D　) 　　10、經(jīng)有關(guān)部門批準，建筑藝術(shù)造型有特殊要求的，對建設(shè)工程的勘察、設(shè)計可以不招標，采取直接發(fā)包?！　?　D　) 　　11、注冊監(jiān)理工程師的工作內(nèi)容是控制所監(jiān)理工程的投資．其目標是投資越省越好?！　?　C　) 　　12、建設(shè)工程發(fā)生質(zhì)量事故，有關(guān)單位應(yīng)當在24小時內(nèi)向當?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門報告?！　?　D　) 　　13、房屋租賃合同期限不得超過20年，所以租期滿20年的承租戶無權(quán)繼續(xù)承租?！　?　D　) 　　14、房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋屬于抵押財產(chǎn)?！　?　C　) 　　15、抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅，因滅失所得的賠償金，應(yīng)當作為抵押財產(chǎn)。　　(　D　) 　　16、建在幢內(nèi)或幢外與本幢相連，為多幢服務(wù)的設(shè)備、管理用房，為不應(yīng)分攤的共有建筑面積?！　?　D　) 　　17、注銷房屋權(quán)屬證書，登記機關(guān)須收回原發(fā)放的房屋權(quán)屬證書，以免貽害他人?！　?　D　) 　　18、房屋內(nèi)的大廳層高超過440m的，按其水平投影面積的2倍計算建筑面積?！　?　C　) 　　19、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)資格等級每2年審驗一次，合格的原資格等級可再延期2年?！　?　C　) 　　20、中介服務(wù)費必須由中介服務(wù)機構(gòu)統(tǒng)一收取，并給繳費人開具發(fā)票或收據(jù)?！　?　C　) 　　21、社會化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理的三個基本特征。　　(　D　) 　　22、開放性住宅小區(qū)公共|生服務(wù)收費應(yīng)不含保安費?！　?　C　) 　　23、單位按照國家和地方政府規(guī)定的比例為職工繳付的住房公積金，免征個人所得稅?！　?　D　) 　　24、居民個人擁有的普通住宅，在轉(zhuǎn)讓時暫減半計征土地增值稅?！　?　C　) 　　25、邊際成本從遞減轉(zhuǎn)入遞增恰好與邊際產(chǎn)量從遞增轉(zhuǎn)入遞減相對應(yīng)，邊際成本曲線的最低點正好對應(yīng)于邊際產(chǎn)量由遞增轉(zhuǎn)為遞減的轉(zhuǎn)折點?！　?　D　) 　　26、完全競爭市場通過各廠商平均成本最低實現(xiàn)社會成本最低?！　?　C　) 　　27、由銀行發(fā)行的大額存款單是直接金融工具的一種主要形式?！　?　C　) 　　28、外擴買賣雙方在成交后的7個營業(yè)日內(nèi)辦理交割手續(xù)的外匯交易方式稱為現(xiàn)匯交易?！　?　C　) 　　29、對于政策性保險，在保險費的繳納和保險金的給付方面，不遵循利益對等的原則。　　(　D　) 　　30、保險的近因原則中所說的近因是指對保險標的損失起決定作用的因素，是直接或間接導(dǎo)致保險標的損失的原因?！　?　C　) 　　31、證券的價格由貨幣使用中產(chǎn)生的收益與社會借貸資金利率之間的比率所決定。　　(　D　) 　　32、基金公司將所有的各種基金作為全部運行資本。　　(　C　) 　　33、在一個較長時期中，不規(guī)則波動的隨機因素往往可以相互抵消。　　(　D　) 　　34、擴大時距法是通過擴大動態(tài)序列各項指標所需的時間，從而清除因時距短而使各指標受偶然因素影響所引起的波動，以便更好地反映現(xiàn)象發(fā)展變動總趨勢的方法?！　?　D　) 　　35、中美合資企業(yè)可以選擇用美元作為記賬本位幣，相應(yīng)財務(wù)會計報告也可以提供給國境內(nèi)的使用者?！　?　C　) 　　36、只有取得所有權(quán)的資產(chǎn)才可列入企業(yè)資產(chǎn)進行核算。　　(　C　) 　　37、在編制控制性詳細規(guī)劃過程中，容積率可根據(jù)需要制定下限和上限。容積率的下限保證地塊開發(fā)的效益，防止無效益或低效益開發(fā)造成的土地浪費?！　?　D　) 　　38、磚墻的厚度尺寸為490mm?！　?　D　) 　　39、對建筑裝飾材料使用效果進行評價時，考慮建筑材料的經(jīng)濟性要有一個總體觀念，既要考慮裝飾工程一次性投資的多少，又要考慮售后服務(wù)的質(zhì)量好壞?！　?　C　) 　　40、同一般測繪比較，房地產(chǎn)測繪精度要求較高，商品房竣工后，商品房面積必須據(jù)實測算，小能直接從圖上量取?！　?　D　) 四、綜合分析題(共3失題1 5小題，每小題2分。每小題的備選答案中有一個或一個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的、得2分：錯選或多選的、不得分：少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。) 　　(一) 　　甲房地聲開發(fā)公司（以下簡稱甲公司)于2001年12月設(shè)立，注冊資本為1000萬元人民幣。2002年1月，甲公司決定開發(fā)一商品住宅小區(qū)，項目總投資8000萬元，并以出讓方式取得了該土地使用杈。甲公司在該小區(qū)開發(fā)過程中，以在建工程抵押貸款籌措建設(shè)資金。2002年7月，甲公司將該項目轉(zhuǎn)讓給乙公司。2003年9月，乙公司完成該小區(qū)開發(fā)，并通過綜合驗收。 　　1、甲公司目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級應(yīng)該為(　CD　)。 　　A．二級 　　B．三級 　　C．四級 　　D．暫定 　　2、甲公司確定該房地產(chǎn)升發(fā)項目，應(yīng)當符合(　ABD　)。 　　A．土地利用總體規(guī)劃 　　B．年度建設(shè)用地計劃 　　C．年度建設(shè)投資計劃 　　D．房地產(chǎn)開發(fā)年度汁劃 　　3、甲公司開發(fā)該小區(qū)的資本金不得低于(　A　)萬元人民幣。 　　A．1600 　　B．2400 　　C．2800 　　D．3200 　　4、下列關(guān)于甲公司以在建工程抵押和項目轉(zhuǎn)讓的表述中，正確的有(　B?　)。 　　A．在建工程抵押登記屬于土地使用權(quán)變更登記 　　B．在建工程抵押是指以依法取得的土地使用權(quán)連同在建工程已投八的資產(chǎn)沒定抵押 　　C．甲公司投入資金達到1600萬元即硼J轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)開發(fā)項目 　　D．受讓該房地產(chǎn)開發(fā)項目的乙公司，可以不具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì) 　　5、住宅小區(qū)竣工綜合驗收的內(nèi)容有(　ACD　)。 　　A．城市規(guī)劃和設(shè)計條件的落實情況 　　B．項目手冊記錄的項目進展情況 　　C．拆遷安置方案的落實情況 　　D．物業(yè)管理的落實情況 　　(二) 　　在職職工李某以抵押貸款方式在甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司)開發(fā)S住宅小區(qū)預(yù)購一套商品住房。2001年8月，李某與甲公司簽訂了購買該套商品住房的預(yù)售臺同，預(yù)售臺同中列房屋建筑面積僅約定房屋建筑面積100m2，每平方米建筑面積的價格3000元。2002年2月，S住宅小區(qū)綜臺驗收合格并交付使用經(jīng)房屋權(quán)屬登記機關(guān)確認，李某所購商品住房的套內(nèi)建筑面積為95m2，成套住房所在樓共有20套住房，套內(nèi)建筑面積總計3000／m2，需分攤的共有建筑面積為450m2。2002年3月，李某將房屋出租給土某。2003年8月，王某將房屋轉(zhuǎn)和給張某。 　　6、下列關(guān)于李某抵押貸款購房的表述中，正確的有(　B　)。 　　A．李某不可以選擇住房公積金貸款療式 　　B．甲公司開發(fā)的S住宅小區(qū)必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證，李某方可辦理預(yù)售商品房抵押貸款 　　C．預(yù)售商品房抵押．購房者獲得的只是債權(quán)，而不是房屋所有權(quán)，尚不需辦理抵押登記 　　D．預(yù)售商品房抵押自房屋交付使用時生效 　　7、李某實際應(yīng)支付的房價為(　C　)萬元。 　　A．28.50 　　B．30.00 　　C．30.90 　　D．32.76 　　8、李某出租該套住房，應(yīng)繳納的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、個人所得稅的稅率分別為(　A　)。 　　A．3％、4％、10％ 　　B．3％、5％、18％ 　　C．4％、3％、10％ 　　D．3％、3％、27％ 　　9、下列關(guān)于王某轉(zhuǎn)租該套住房的表述中，正確的有(　AD　)。 　　A．王某轉(zhuǎn)租該套住房，必須經(jīng)李某同意 　　B．王某已支付房租給李某，故李某不可以從房屋轉(zhuǎn)租中獲益 　　C．李某與王某簽訂的房屋租賃合同已登記備案，王某與張某簽訂的房屋轉(zhuǎn)租合同不必登記備案 　　D．房屋轉(zhuǎn)租期間，轉(zhuǎn)租合同隨原租賃合同解除而解除 　　(三) 　　甲房地產(chǎn)估價有限責任公司(以下簡稱甲公司)于2000年6月由8名具有房地產(chǎn)估價師資格者共同出資設(shè)立，注冊資本為200萬元人民幣。甲公司2000年經(jīng)營收入85萬元．但由于初創(chuàng)時期成本支出較大，該年度正常利潤為10萬元。2001年、2002年分別實現(xiàn)稅后利潤30萬元和50萬元。2003年6月，甲公司股東會作出兩項決定：一是采取分期付款方式購買公司辦公用房；二是自2003年7月起，按營業(yè)收入的2％購買保險。2003年7月，甲公司與某保險公司簽訂協(xié)議，通過定期購買保險，由保險公司承擔甲公司評估業(yè)務(wù)中因過失或疏忽造成他人經(jīng)濟損失應(yīng)負的經(jīng)濟賠償責任。2003年8月，甲公司與乙房地產(chǎn)開發(fā)公司達成協(xié)議，購買其200m2寫字樓用于辦公，分三年三期全部付清房款。 　　10、根據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理，甲公司2000年的經(jīng)濟成本為(　B　)萬元。 　　A．75 　　B．85 　　C．200 　　D．285 　　11、甲公司采取分期付款方式向乙房地產(chǎn)開發(fā)公司購買寫字樓的信用形式屬于(　B　)。 　　A．銀行信用 　　B．商業(yè)信用 　　C．國家信用 　　D．民間信用 　　12、甲公司向某保險公司所購買的保險屬于(　D　)。 　　A．信用保證保險 　　B．財產(chǎn)保險 　　C．人身保險 　　D．責任保險 　　13、按照《中華人民共和國公司法》規(guī)定，2002年來甲公司所提取的法定公積金累計達到(　D　)萬元。 　　A．3 　　B．4 　　C．5 　　D．8 　　14、甲公司按營業(yè)收入的2％購買保險，該2％屬于(　B?　)。 　　A．絕對指標 　　B．相對指標 　　C．平均指標 　　D．變異指標 　　15、甲公司收入(　BD　)。 　　A．只可能導(dǎo)致其資產(chǎn)增加 　　B．可能導(dǎo)致其負債減少 　　C．不可能引起其銀行存款和現(xiàn)金同時增加 　　D．導(dǎo)致其所有者權(quán)益增加 　　參考答案 　　一、單項選擇題 01、C　 02、C　 03、D　 04、D　 05、C　 06、B　 07、A　 08、A　 09、D　 10、D　 11、C　 12、C　 13、B　 14、D　 15、D　 16、C　 17、C　 18、D　 19、B　 20、B　 21、C　 22、C　 23、D　 24、D　 25、B　 26、C　 27、D　 28、C　 29、B　 30、A　 31、C　 32、A　 33、B　 34、B　 35、A　 36、C　 37、A　 38、C　 39、D　 40、D　 　　二、多項選擇題 01、ABE　 02、ABD　 03、ABC　 04、ABD　 05、BD　 06、ABE　 07、ABCE　 08、CE　 09、ACD　 10、ADE　 11、AC　 12、BC　 13、BCDE　 14、ACDE　 15、ABD　 　　三、判斷題 01、√　 02、　 03、　 04、√　 05、　 06、　 07、　 08、√　 09、√　 10、√　 11、　 12、√　 13、√　 14、　 15、√　 16、√　 17、√　 18、　 19、　 20、　 21、√　 22、　 23、√　 24、　 25、√　 26、　 27、　 28、　 29、√　 30、　 31、√　 32、　 33、√　 34、√　 35、　 36、　 37、√　 38、√　 39、　 40、√　 　　四、綜合分析題 01、CD　 02、ABD　 03、A　 04、8　 05、ACD　 06、B　 07、C　 08、A　 09、AD　 10、B　 11、B　 12、D　 13、D　 14、8　 15、BD　 03年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價案例與分析》考試真題及答案 一、綜合分析 1、某工廠為企業(yè)改制進行資產(chǎn)重組，委托估價機構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。 應(yīng)根據(jù)何種用途對該兩幢房屋進行估價（ ）。 A．根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進行估價 B．根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察結(jié)果的現(xiàn)狀用途進行估價 C．根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進行估價 D．根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進行估價 2、 某工廠為企業(yè)改制進行資產(chǎn)重組，委托估價機構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。 將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌?，?yīng)通過（ ）途徑。 A．自行改變 B．經(jīng)上級主管部門批準改變 C．經(jīng)政府房屋管理部門批準，并辦理變更手續(xù) D．經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準，并按法定程序辦理變更手續(xù) 3、 某工廠為企業(yè)改制進行資產(chǎn)重組，委托估價機構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。 該工廠若將該兩幢房屋投?；馂?zāi)險，則其為保險目的評估的價值應(yīng)為（ ）。 A．該兩幢房屋的正常市場價值 B．該兩幢建筑物的重新建造成本 C．該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價值 D．該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價值加上土地的價值 4、 甲方（開發(fā)公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建造兩幢（分別稱為A座和B座）8層共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬元，此時A座建至4層，B座建到5層，工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認為工程款實際發(fā)生1400萬元，乙方應(yīng)返還100萬元；乙方則認為工程款實際發(fā)生1580萬元，甲方尚應(yīng)再付80萬元。雙方爭執(zhí)不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價機構(gòu)對甲方實際應(yīng)支付給乙方的工程款進行評估。 確定評估結(jié)論的依據(jù)應(yīng)是（ ）。 A．以1500萬元作為評估值 B．以(1400+1580)2=1490萬元作為評估值 C．以1995年7月的預(yù)算定額、材料差價等資料為依據(jù)，按該兩幢商品房到停工之日止實際發(fā)生的工程量計算評估值。 D．以1993年7月至12月的預(yù)算定額、材料差價等資料為依據(jù)，按該兩幢商品房到停工之日止實際發(fā)生的工程量計算評估值。 5、 甲方（開發(fā)公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建造兩幢（分別稱為A座和B座）8層共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬元，此時A座建至4層，B座建到5層，工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認為工程款實際發(fā)生1400萬元，乙方應(yīng)返還100萬元；乙方則認為工程款實際發(fā)生1580萬元，甲方尚應(yīng)再付80萬元。雙方爭執(zhí)不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價機構(gòu)對甲方實際應(yīng)支付給乙方的工程款進行評估。 如果該開發(fā)公司擁有全部合法開發(fā)手續(xù)，欲將整體項目轉(zhuǎn)讓，則估價時點應(yīng)為（ ）。 A．1993年12月 B．1995年7月 C．項目轉(zhuǎn)讓日期 D．項目建成日期 6、 甲方（開發(fā)公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建造兩幢（分別稱為A座和B座）8層共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬元，此時A座建至4層，B座建到5層，工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認為工程款實際發(fā)生1400萬元，乙方應(yīng)返還100萬元；乙方則認為工程款實際發(fā)生1580萬元，甲方尚應(yīng)再付80萬元。雙方爭執(zhí)不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價機構(gòu)對甲方實際應(yīng)支付給乙方的工程款進行評估。 該商品房預(yù)計1998年5月建成，要估測建時的售價，則估價對象狀況和房地產(chǎn)市場情況應(yīng)是（ ）。 A．估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為1995年5月的狀態(tài) B．估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為1998年5月的狀態(tài) C．估價對象狀況為1998年5月的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為1995年7月的狀態(tài) D．估價對象狀況為1995年5月的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為1998年5月的狀態(tài) 7、某酒店一樓有一空調(diào)機房，建筑面積250m2?？照{(diào)主機1990年購入，當時購入價格為500萬元，同型號空調(diào)主機已累計折舊225萬元，市場價值為250萬元，拆除費用為5萬元。如改換新式空調(diào)主機（其他配套設(shè)備不需改動），則購置、安裝新式空調(diào)主機的占地面積50m2，節(jié)約的200m2面積可以提供160m2的營業(yè)面積供出租。酒店經(jīng)理委托估價師改換空調(diào)主機和置換空調(diào)機房用于出租不違反規(guī)劃要求，附近一酒店一樓出租的年客觀凈收益為營業(yè)面積4000元/m2，出租面積的裝修改造費用由承租方自負。問： 若不考慮新舊空調(diào)主機的年運營費用、折舊年限等的區(qū)別，改換空調(diào)主機的凈支出為（ ）萬元。 A．530 B．472 C．455 D．450 8、甲房地產(chǎn)公司擬投資開發(fā)一大型居住區(qū)，預(yù)計工程全部完工需要3年時間，目前市場對該類房地產(chǎn)的需求較旺，但由于周圍正在規(guī)劃或建設(shè)較多的住宅小區(qū)，預(yù)計在今后3年內(nèi)的住宅空置率會從目前的2%上升至10%左右。問： 甲公司擬其所擁有的該項目的部分土地向銀行申請抵押貸款，以下判斷中正確的是（ ）。 A．因為目前房地產(chǎn)市場需求較旺，采用假設(shè)開發(fā)法（現(xiàn)金流量法）估價時，預(yù)計未來房屋售價，可適當比同類房屋售價高 B．因為預(yù)計空置率會有較高的升幅，采用假設(shè)開發(fā)法（現(xiàn)金流量法）估價時，預(yù)計未來房屋售價，可適當予以降低 C．該部分土地的價值等于該部分土地占全部土地的份額乘以項目全部土地的價值 D．該土地的價值是甲公司獲取土地時所支付的代價 9、 賣房者甲與購房者乙一2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同（以下稱合同1）和房屋裝修合同（以下稱合同2），合同1規(guī)定甲必須于5月25日交房，且乙同時付清房款。交房后甲按賢?進行裝修，裝修工程共2個月。乙于4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費，7月25日付清剩余的30%裝修費。按規(guī)定，在向當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申報買賣成交價格時，被認定應(yīng)重新評估。請在以下問題中選擇正確的答案： 估價時點應(yīng)是（ ）。 A．2002年4月25日 B．2002年5月25日 C．2002年7月25日 D．2002年7月25日以后的某一天 10、 賣房者甲與購房者乙一2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同（以下稱合同1）和房屋裝修合同（以下稱合同2），合同1規(guī)定甲必須于5月25日交房，且乙同時付清房款。交房后甲按賢?進行裝修，裝修工程共2個月。乙于4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費，7月25日付清剩余的30%裝修費。按規(guī)定，在向當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申報買賣成交價格時，被認定應(yīng)重新評估。請在以下問題中選擇正確的答案： 估價的價值范圍應(yīng)是（ ）。 A．合同1規(guī)定的房款 B．合同1規(guī)定的90%購房款和合同2規(guī)定的裝修費的10% C．合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的裝修費的70% D．合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的全部裝修費 二、問答 11、 甲公司1993年通過有償出讓的方式獲得某宗地的使用權(quán)，土地用途為高檔住宅，樓面地價為3500元/m2。甲公司擬分兩期建設(shè)80棟別墅。當?shù)谝黄?0棟于1996年12月竣工時，因債務(wù)糾紛被法院裁定拍賣20棟還債。拍賣行委托乙房地產(chǎn)估價所評估出拍賣底價為3800元/m2。拍賣行在當月以此為依據(jù)拍賣，賣出6棟，平均價格為3860元/m2，其余14無人承接，退還給甲公司。當1996年6月第二期工程竣工后，建成的別墅以5200元/m2售出，甲公司因此而指責乙房地產(chǎn)估價所當時評估的拍賣底價過低，而且別墅的拍賣低價竟然只比樓面地價高300元/m2，遠低于其投入的建設(shè)成本，很不合理。而乙房地產(chǎn)估價所堅持當時的估價結(jié)論合理。請問，乙房地產(chǎn)估價所堅持當時估價結(jié)論的理由有哪些？ 三、問答[共0題，每題2分，總計0分] 12、 甲、乙合作投資開發(fā)一房地產(chǎn)項目，雙方各出資1000萬元，經(jīng)營收益各按50%分成。到項目建成時投資剛好用完，銷售費用也已預(yù)提。項目的總建筑面積10000m2，售價3000元/m2，銷售費用為售價的7%。銷售過程中，乙拿出一套建筑面積為100m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結(jié)算時再作處理。該項目在短期內(nèi)銷售完成，實際銷售費用與預(yù)提的銷售費用相符，實際回收價款2762.1萬元。甲提出本應(yīng)雙方各分得1380.05萬元，現(xiàn)因乙拿走一套價值30萬元的房屋，故乙實得1351.05萬元；乙認為該套房屋的實際成本為25萬元，故只應(yīng)從自己應(yīng)得的收入中扣除12.5萬元，自己應(yīng)得1368.05萬元。若不考慮所得稅因素，誰的分配方案合理？應(yīng)該如何分配？為什么？ 四、問答 13、 某評估公司受甲公司委托，對其擁有的一處自建房產(chǎn)進行評估，估價目的為抵押。該房地產(chǎn)占地面積為3500m2，總建筑面積為4500m2，2002年1月竣工。評估公司的評估結(jié)果為850元/m2。甲公司拿到報告后頗感不解，因為其實際投入的成本已達960元/m2,而且還未考慮開發(fā)利潤和利息，而評估公司認為自己的評估報告是合理的。請問評估公司有何理由認為其評估結(jié)果是合理的？ 五、指錯 14、 商務(wù)樓估價報告 報告封面及目錄（略） 致委托方函（略） 估價師聲明（略） 估價的假設(shè)和限制條件（略） 估價結(jié)果報告 一、委托方 商貿(mào)有限公司，法定代表：，住所：市路號。 二、估價方 房地產(chǎn)估價有限公司，法定代表：，住所：市路號，房地產(chǎn)估 價機構(gòu)資質(zhì)等級：級。 三、估價對象 商貿(mào)樓位于市路號，四至，屬商貿(mào)有限公司所有。 商貿(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得ⅹⅹ商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)。商務(wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積6611m2，總用地面積2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。 估價對象其他內(nèi)容描述（略） 四、估價目的 評估商務(wù)樓市場價值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價格參考依據(jù)。 五、估價時間 2003年4月1日 六、價值定義 本次估價采用公開市場價值標準。 七、估價依據(jù)（略） 八、估價方法 根據(jù)估價對象特點、估價目的、房地產(chǎn)市場狀況及對所搜集資料的分析，首先采用收益法對其進行整體估價，然后采用成本法進行評估，最后綜合兩種估價方法的計算結(jié)果，確定估價對象的最終估價結(jié)果。 九、估價結(jié)果 估價對象在2003年4月1日的市場價值為人民幣1682萬元（大寫：人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整），單價為人民幣2544元/m2（大寫：每平方米人民幣貳仟伍佰肆拾肆元整）。 十、估價人員（略） 十一、估價作業(yè)期 2003年3月10日～3月20日。 十二、估價報告應(yīng)用的有效期（略） 估價技術(shù)報告 一、個別因素分析（略） 二、區(qū)域因素分析（略） 三、市場背景分析（略） 四、最高最佳使用分析（略） 五、估價方法選用（略） 六、估價測算過程 （一）收益法估價測算過程 1.估算年有效毛收入 根據(jù)《房屋所有權(quán)證》記載，估價對象總建筑面積6611m2，其中：1～6層建筑面積各1000m2，7層建筑面積410m2，8層建筑面積201m2。1～2層、3～6層、7～8層的建筑面積與使用面積之比分別是1∶0.80、1∶0.75、1∶0.70。 估價人員通過對估價對象的類似房地產(chǎn)出租經(jīng)營的租金水平調(diào)查得知，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營情況下的每平方米使用面積月租分別為：1層100元，2層80元，3層70元，4層60元，5層40元，6層30元，7～8層20元。另外，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營情況下的空置及租金損失率分別為：1～3層10%，4～6層15%，7～8層20%。根據(jù)上述資料，估價對象有效毛收入的計算如下： ①1層年有效毛收入：A＝10001000.812＝96.00（萬元） ②2層年有效毛收入：B＝1000800.81290%＝69.12（萬元） ③3層年有效毛收入：C＝1000600.7512＝63.00（萬元） ④4層年有效毛收入：D＝1000600.751285%＝45.90（萬元） ⑤5層年有效毛收入：E＝1000400.751285%＝30.60（萬元） ⑥6層年有效毛收入：F＝1000301285%＝36.00（萬元） ⑦7、8層年有效毛收入：G＝（410+201）200.71285%＝8.21（萬元） 年有效毛收入＝A+B+C+D+E+F+G ＝96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.6+8.21＝3443.43（萬元） 2.估算年運營費用 ①年土地使用費：根據(jù)市規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)達到房地產(chǎn)用于出租經(jīng)營的應(yīng)按每年293元/m2的標準繳納土地使用費。則： 年土地使用費＝2932560＝75.01（萬元） ②年管理費：根據(jù)市規(guī)定，出租經(jīng)營物業(yè)按年租金收入的5%計支管理費。則： 年管理費＝343.435%＝17.17（萬元） ③年維修費：按年租金收入的8%計支維修費。則：年維修費＝343.438%＝27.47（萬元） ④年保險費：按年租金收入的2%計算。則：年保險費＝343.432%＝0.69（萬元） ⑤年稅費：根據(jù)市規(guī)定，出租經(jīng)營物業(yè)要繳納房地產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅及教育費附加，其中：房產(chǎn)稅為年租金收入的12%，營業(yè)稅、城市維護建設(shè)費附加為年租金收入的5.5%。則：年稅費＝343.43（12%+5.5%）＝60.10（萬元） 年運營費用＝年土地使用費+年管理費+年維修費+年保險費+年稅費 ＝75.01+17.17+27.47+0.69+60.10 ＝180.44（萬元） 3.估算年凈收入 年凈收入＝年有效毛收入－年運營費用 ＝343.43－180.44 ＝162.99（萬元） 4.確定資本化率 資本化率根據(jù)一年期的存款利率等因素確定為8%。 5.選出計算公式求出收益價格 由于估價對象的收益年限為有限年，即n＝40－5＝35年，且凈收益每年基本上固定不變,因此選用以下公式計算收益價格。 將上述相關(guān)數(shù)據(jù)：a＝162.99，r＝35代入上述公式，有： P＝1899.58(萬元) (二)成本法估價測算過程 1.估算土地價格 根據(jù)市基準地價表及基準地價修正法，估價對象土地使用權(quán)出讓期40年的基準地價為每1m2土地面積2860元，由于估價對象土地使用權(quán)從土地使用權(quán)出讓之日至估價時點已經(jīng)過5年，其減價率為5/40＝12.5%。則估價對象土地價格為： 土地價格＝2860（1－12.5%）2560 ＝640.64（萬元） 2.估算建筑現(xiàn)值 建筑物現(xiàn)值＝建筑物重置價格－建筑物折舊 ①建筑物重置價格 根據(jù)市客觀重置成本及相關(guān)因素，估價對象建筑物的重置單價（含紅線內(nèi)市政配套費用、專業(yè)費、利息、利潤）為1290元/m2。則建筑物重置總價為： 建筑物重置總價＝12906611 ＝852.82(萬元) ②建筑物折舊 根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的耐用年限為60年，殘值率為0。而估價對象建筑物已使用2年，則采用直線折舊法計算的折舊費總額為： 建筑物折舊費總額＝建筑物重置總價（1－殘值率）已使用年限/耐用年限＝852.82（1－0）2/60 ＝28.43（萬元） ③建筑物現(xiàn)值 建筑物現(xiàn)值＝852.82－28.43＝824.39（萬元） 3.估算估價對象房地產(chǎn)的價格 估價對象房地產(chǎn)價格＝土地價格+建筑物現(xiàn)值 ＝640.64+824.39 ＝1465.03（萬元） (三)估價結(jié)果的確定 以收益法的估價結(jié)果和成本法的估價結(jié)果的簡單算術(shù)平均數(shù)作為估價對象房地產(chǎn)價格的估價結(jié)果。即： 估價對象房地產(chǎn)總價＝（1899.58+1465.03）/2 ＝1682（萬元）（已取整） 估價對象房地產(chǎn)建筑面積單價＝1682/0.6611 ＝2544（元/m2）（已取整） 七、估價結(jié)果 經(jīng)過評估，某某商務(wù)樓在2003年4月1日的市場價值為人民幣1682萬元（大寫；人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整）。 附件（略） 六、改錯 15、 當?shù)?003年1月～8月房地產(chǎn)價格定基指數(shù)為： 1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051 比準價格計算： 一、交易日期修正系數(shù)： 1．KA＝99.7% 2．KB＝99.0% 3．KC＝99.2% 二、求取比準價格： 1．比準價格A＝600099.7%100/100100/98100/97100/98100/100100/100100/99100/99101/100＝6617（元/m2） 2．比準價格B＝680099.0%100/100100/102100/99100/101100/100100/100100/102101/100100/102＝6344（元/m2） 3．比準價格C＝690099.2%100/100100/103100/100100/101100/100100/100100/101101/102100/103＝6201（元/m2） 4．比準價格計算結(jié)果： （6617+6344+6201）/3＝