我國房地產(chǎn)市場社會(huì)問題及其解決途徑

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1、我國房地產(chǎn)市場社會(huì)問題及其解決途徑 　　 我國房地產(chǎn)市場的繁榮與發(fā)展始于1998年的住房制度貨幣化改革，在銀行金融創(chuàng)新與國家金融政策的支持下，全國掀起了一場轟轟烈烈的“造城運(yùn)動(dòng)”。國內(nèi)房價(jià)快速飆升，房地產(chǎn)市場利益越來越不平衡，國內(nèi)房地產(chǎn)市場所聚積的風(fēng)險(xiǎn)不斷上升。如今房地產(chǎn)市場問題已不再僅僅是某個(gè)行業(yè)的問題，或者說不是一個(gè)純粹的經(jīng)濟(jì)問題，而上升為國民普遍關(guān)心的社會(huì)問題?！　　　∫?、我國房地產(chǎn)市場存在的主要社會(huì)問題　　　　1.二元結(jié)構(gòu)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場畸形發(fā)展，房地產(chǎn)市場畸形發(fā)展加劇二元結(jié)構(gòu)　　城市化是中國經(jīng)濟(jì)向前發(fā)展過程中越不過的門檻，中國必須向

2、一元社會(huì)轉(zhuǎn)變。據(jù)有關(guān)部門估算，未來20年內(nèi)，我國城市化率將達(dá)到60%左右，即將有4億～5億人轉(zhuǎn)移到城市，而原本就居住在城市的4億多人的人均居住面積也將翻一番。因而，大部分房地產(chǎn)商據(jù)此推論我國房地產(chǎn)市場有巨大潛力。當(dāng)然，從表面上看這種推斷非常有道理，但這需要一個(gè)前提條件，即每個(gè)進(jìn)入城市的人都能買得起房子?！　∫私馕磥砟男┤藭?huì)在城市買房，可對城市和農(nóng)村的各個(gè)階層進(jìn)行分析。據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前我國城市居民有家有業(yè)有錢的人基本上都有自己的住房，他們可能還會(huì)換房，買第二或第三套房，就這部分人而言，改善性購房和投資性購房將是主流和主體。另外還有一部分是剛剛被城市化的人，他們買房的目的很簡單，就是居住。我國要在未

3、來的20年內(nèi)達(dá)到60%左右的城市化水平，必然會(huì)有大量農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移到城市。無論是高端進(jìn)入的高校學(xué)子，還是因打工和失地進(jìn)入城市的農(nóng)民工，大部分都收入較低，即使經(jīng)過積累購買力也很低，但他們對住房的需求卻非常強(qiáng)烈。我國的城市化其實(shí)是農(nóng)民工的城市化，如果沒有4億多的農(nóng)民轉(zhuǎn)移到城市，房地產(chǎn)業(yè)就不可能有大的發(fā)展，中國經(jīng)濟(jì)也就不會(huì)有質(zhì)的轉(zhuǎn)變。這部分人在城市中占有相當(dāng)大的比重，并將成為城市居住者中的大多數(shù)，必須予以高度重視?！　∪欢F(xiàn)實(shí)情況是，二元社會(huì)條件下的房地產(chǎn)市場將向兩極化方向發(fā)展。高端是城市投資性的房地產(chǎn)市場，這部分人收入高，購買力強(qiáng)，他們買房的目的不是住，而是投資增值，他們希望房價(jià)不斷上漲。而低端

4、市場上多為剛被城市化的人，他們收入低，購買力弱，買房就是為了居住。這些人希望房價(jià)穩(wěn)定或在可能的情況下降低。但收入差距較大的現(xiàn)實(shí)讓很多低收入者只能望房生畏，二元社會(huì)結(jié)構(gòu)不斷加劇?！　∥覈鴤鹘y(tǒng)的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)在當(dāng)前城市化的進(jìn)程中已經(jīng)演化成新的雙重二元結(jié)構(gòu)，即傳統(tǒng)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)與城市內(nèi)部二元結(jié)構(gòu)并列。從新型二元結(jié)構(gòu)的角度看，當(dāng)前老百姓之所以買不起房，既有房價(jià)非理性上漲的因素，也有收入太低的緣故。從長遠(yuǎn)看，雙重二元結(jié)構(gòu)的收入分配結(jié)構(gòu)不僅制約著我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，還會(huì)引發(fā)社會(huì)不安定因素，影響社會(huì)和諧。　　隨著二元社會(huì)結(jié)構(gòu)的不斷加劇，我國房地產(chǎn)價(jià)格也呈現(xiàn)出兩極化的發(fā)展趨勢。改變二元社會(huì)結(jié)構(gòu)、改善收入分配

5、兩極分化的格局將成為我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的前提?！　?.宏觀調(diào)控還未達(dá)到預(yù)期效果，影響整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境　　自2004年以來，我國開始陸陸續(xù)續(xù)地實(shí)行對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，但效果不明顯，沒有真正實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控的預(yù)期效果。房價(jià)由于對土地供給的控制仍有可能繼續(xù)升高，房地產(chǎn)商連續(xù)炒作控制輿論，房地產(chǎn)市場泡沫還有繼續(xù)發(fā)展蔓延的趨勢，影響房地產(chǎn)市場走勢的主導(dǎo)力量還在不斷增強(qiáng)，銀行貸款收縮效果不明顯。如果土地利用計(jì)劃和房屋拆遷計(jì)劃得以嚴(yán)格執(zhí)行，供需差距進(jìn)一步擴(kuò)大，房價(jià)上漲仍可能持續(xù)。部分企業(yè)開發(fā)資金短缺，供應(yīng)總量和供應(yīng)速度下降，信貸收縮加大了開發(fā)商的融資成本和風(fēng)險(xiǎn)。從投資角度看，只要房地產(chǎn)投資收益率高于存款利率

6、，資金就有可能流入房地產(chǎn)市場，房價(jià)就存在繼續(xù)上漲的理由?！　∽罱趯Ψ康禺a(chǎn)市場實(shí)行宏觀調(diào)控的大背景下，我國房地產(chǎn)價(jià)格盡管有所回落，但局部地區(qū)仍在不斷上升。房地產(chǎn)市場秩序得到了一定程度的控制，但局部地區(qū)仍較為混亂。　　3.社會(huì)資源不能均衡共享　　我國房地產(chǎn)市場存在的社會(huì)問題不是單純的房價(jià)問題，而是社會(huì)公共資源如何公平共享的問題。那些靠近政治經(jīng)濟(jì)中心的城市可以獲得相比其他城市好得多的公共服務(wù)資源，而這些資源才是房產(chǎn)最核心的價(jià)值，并體現(xiàn)到了房價(jià)上。　　房產(chǎn)的價(jià)值取決于自然、歷史、社會(huì)等因素，房產(chǎn)的價(jià)值就是公共資源的價(jià)值，公共資源的價(jià)值應(yīng)由社會(huì)共享，而不是由任何個(gè)人或機(jī)構(gòu)獨(dú)享。　　要建立一種土地價(jià)值

7、的社會(huì)共享機(jī)制，而這種機(jī)制要通過稅收來實(shí)現(xiàn)。必須強(qiáng)調(diào)的是，在這個(gè)稅收制度中收和支是同等重要的，如果所征稅金被政府用來買了轎車，蓋了大樓，稅收同樣不能解決我國房地產(chǎn)行業(yè)中存在的各種問題?！　⊥高^我國房地產(chǎn)市場的本質(zhì)，我們可以發(fā)現(xiàn)建立土地價(jià)值的社會(huì)共享機(jī)制是唯一公平有效地解決當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場社會(huì)問題的方式。在物業(yè)稅改革問題上，完全可以采取小步快走的方式，首先在特定地區(qū)、特定面積、特定價(jià)格的房產(chǎn)上開征物業(yè)稅，之后在民眾中培養(yǎng)繳納物業(yè)稅的意識，最后再進(jìn)一步優(yōu)化細(xì)化方案并加以推廣?！　∩鐣?huì)資源不能公平、均衡共享，導(dǎo)致各個(gè)城市房地產(chǎn)價(jià)格差距較大，進(jìn)而產(chǎn)生“價(jià)格洼地”，吸引投資資金和消費(fèi)資金向“洼地”積聚

8、，無形中提升了“洼地”區(qū)域房地產(chǎn)的價(jià)格，并使之超過了本土居民的承受能力?！　　　《⒔鉀Q我國房地產(chǎn)市場社會(huì)問題的途徑　　　　1.通過法律手段保障房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)　　最近幾年來，我國房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，先在沿海城市后又在內(nèi)地城市迅猛發(fā)展，但它還遠(yuǎn)未成為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中重要的支柱產(chǎn)業(yè)。這表明在今后相當(dāng)長的一段時(shí)期內(nèi)，國家還需對房地產(chǎn)業(yè)采取扶持發(fā)展的策略，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控將是國家的一項(xiàng)長期任務(wù)。國家要從全局和長遠(yuǎn)利益出發(fā)，確立房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的目標(biāo)以及實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)的法律措施。通過法律手段來保證宏觀調(diào)控的實(shí)施，主要應(yīng)在以下幾個(gè)方面加大監(jiān)管力度：　?。?）對耕地占有面積的

9、控制。我國正面臨著一場土地危機(jī)，而且這種危機(jī)還有可能因房地產(chǎn)開發(fā)的失控而加劇，因此必須處理好房地產(chǎn)開發(fā)與耕地占用之間的矛盾?？陀^地講，既要加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又要不占用耕地，這幾乎是辦不到的。現(xiàn)在的問題是要采取怎樣的措施把因房地產(chǎn)開發(fā)而占用的耕地控制在最小的限度內(nèi)。這個(gè)限度的確定必須綜合考慮現(xiàn)有耕地面積、可供開墾為耕地的土地面積、人口增長及其他建設(shè)可能占用的耕地面積等多種因素。必須把耕地的占用面積納入國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展長遠(yuǎn)規(guī)劃、五年計(jì)劃及年度計(jì)劃。同時(shí)，還要把耕地占用計(jì)劃納入指令性計(jì)劃的管理范圍，強(qiáng)化依法批地的法律意識，嚴(yán)格追究非法批地主持者的法律責(zé)任（我國《土地管理法》對批地的權(quán)限作了明確規(guī)

10、定）。　?。?）把房地產(chǎn)開發(fā)控制在城市規(guī)劃許可范圍之內(nèi)。編制城市規(guī)劃是《城市規(guī)劃法》賦予城市人民政府的一項(xiàng)重要職能。按照該法的規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。這表明房地產(chǎn)開發(fā)必須符合城市規(guī)劃的要求。在這里，與房地產(chǎn)開發(fā)緊密相關(guān)的，至少有以下兩個(gè)必須解決的問題：　　一是確保城市規(guī)劃本身的科學(xué)性。城市規(guī)劃的科學(xué)性是由一系列因素決定的，其中與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的是城市總體規(guī)劃中的城市性質(zhì)、城市建設(shè)用地布局，城市詳細(xì)規(guī)劃中的具體用地范圍、建筑密度和高度、綠化用地等控制指標(biāo)以及城市新區(qū)開發(fā)、舊區(qū)改造等因素。　　二是房地產(chǎn)開發(fā)必須符合城市規(guī)劃的要求。我國法律之所以賦予城市

11、人民政府編制城市規(guī)劃的職權(quán)，其目的就是要通過規(guī)劃確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向，實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的目標(biāo)，因此，城市規(guī)劃應(yīng)當(dāng)具備執(zhí)行的效力。就房地產(chǎn)開發(fā)而言，是指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用、房屋建設(shè)工程的選址和布局都必須符合城市規(guī)劃的要求。　?。?）確定合理的地價(jià)和房價(jià)基準(zhǔn)。地價(jià)和房價(jià)是房地產(chǎn)市場的核心問題，也是國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要經(jīng)濟(jì)杠桿。過去我國普遍存在以下兩種情況：一是地價(jià)低，尤其是涉外地價(jià)更低，從而導(dǎo)致部分土地權(quán)益的喪失；二是房價(jià)過高，有些高得驚人，超過了一般購房者的承受能力。這兩種情況的存在都不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，當(dāng)務(wù)之急是要把作為經(jīng)濟(jì)杠桿的房地產(chǎn)價(jià)格納入法制化的管

12、理范圍?！　∫苑煞ㄒ?guī)的形式規(guī)定地價(jià)和房價(jià)確立的基礎(chǔ)與標(biāo)準(zhǔn)。通常認(rèn)為地價(jià)是根據(jù)土地的位置、使用性質(zhì)、容積率、級差收益、開發(fā)成本和供求狀況等基本因素確定的。要強(qiáng)化房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)的責(zé)任意識。房地產(chǎn)價(jià)格合理與否直接關(guān)系到國家和地方、開發(fā)商和消費(fèi)者的利益，必須嚴(yán)肅對待，應(yīng)由政府定期公布宏觀指導(dǎo)價(jià)格?！　。?）控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款總量。如果說我國的房地產(chǎn)開發(fā)曾經(jīng)有過不適當(dāng)膨脹的話，那么，其中一個(gè)重要原因就是不適當(dāng)或混亂貸款的推動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)吸引大量資金流入房地產(chǎn)市場，亂拆借、亂集資、亂發(fā)放房地產(chǎn)貸款等現(xiàn)象也應(yīng)運(yùn)而生，甚至銀行也紛紛涉足房地產(chǎn)業(yè)。于是，大量資金壓在房地產(chǎn)上，該收回的不能收回，有的銀行甚至

13、還出現(xiàn)了透支現(xiàn)象，這不僅引發(fā)了房地產(chǎn)市場的混亂，還引發(fā)了金融秩序的混亂。 　　國家必須把各專業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款的規(guī)模、發(fā)行債券的額度等列入信貸計(jì)劃、證券計(jì)劃和投資計(jì)劃，以便從總量上進(jìn)行控制，銀行發(fā)放貸款不得超過計(jì)劃所確定的指標(biāo)。同時(shí)，所有房地產(chǎn)開發(fā)貸款都必須以價(jià)值與貸款額相當(dāng)?shù)膶?shí)物作為抵押或由具有擔(dān)保能力的第三人提供擔(dān)保，凡不能提供抵押或擔(dān)保的，一律不予貸款。為防止虛假抵押現(xiàn)象的發(fā)生，抵押物的真實(shí)性應(yīng)提交公證，公證機(jī)關(guān)應(yīng)對明顯的公證失誤或假公證承擔(dān)責(zé)任?！　〖訌?qiáng)對投資方向的引導(dǎo)。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)的結(jié)構(gòu)不盡合理，許多房屋不是房地產(chǎn)開發(fā)本應(yīng)保證的與重點(diǎn)建設(shè)配套的開發(fā)項(xiàng)目和居民職工住宅，而

14、是脫離國民一般消費(fèi)水平的高級公寓、高檔賓館、高級寫字樓、花園別墅、度假村甚至賽馬場、高爾夫球場等。今后，專業(yè)銀行對與重點(diǎn)建設(shè)配套的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、職工住宅項(xiàng)目、舊城改造項(xiàng)目應(yīng)優(yōu)先予以貸款；對高檔消費(fèi)建筑和占用大量土地的建筑項(xiàng)目，原則上不予貸款：而對占用耕地的高檔消費(fèi)建筑堅(jiān)決不予貸款?！　σ呀?jīng)到期而尚未返還本息的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，要進(jìn)行嚴(yán)肅認(rèn)真的清理?，F(xiàn)在不少房地產(chǎn)開發(fā)貸款不能收回，原因是多方面的，在清理中要區(qū)別對待，但對于那些因行賄受賄、濫用職權(quán)、玩忽職守而導(dǎo)致貸款本息不能收回的，一定要堅(jiān)決查處。　　2.合理完善市場結(jié)構(gòu)，從需求和供給兩個(gè)方面加大調(diào)控力度　　改革應(yīng)以市場為取向，政策制定和研究的

15、重點(diǎn)應(yīng)放在房地產(chǎn)市場的需求和供給兩個(gè)方面。改革開放以來，我國在住宅建設(shè)方面取得了偉大成就，城鎮(zhèn)居民住房條件有了較大改善。然而，客觀地講，目前我國總體居住水平還不高，住宅消費(fèi)在家庭消費(fèi)總支出中比重偏高，大多數(shù)普通百姓僅僅依靠自己的正常收入買不起房。　?。?）解決問題的關(guān)鍵還是在需求方面。在當(dāng)前轉(zhuǎn)軌時(shí)期，應(yīng)重點(diǎn)考慮市場的需求和百姓的實(shí)際消費(fèi)偏好。市場經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)要求任何決策都應(yīng)從市場的需求出發(fā)。任何政策的制定如果背離了這個(gè)大方向，其實(shí)施成本和難度都將大大提高，最終導(dǎo)致政策結(jié)果與原定政策目標(biāo)之間出現(xiàn)越來越大的偏差?！　〖纫蕛?yōu)先，又要兼顧公平。我國目前推行的住房供應(yīng)體系和經(jīng)濟(jì)適用房等有關(guān)政策認(rèn)為，我

16、國城鎮(zhèn)居民的住房結(jié)構(gòu)大致應(yīng)為：5%～10%左右是經(jīng)濟(jì)適用房，10%～15%左右是廉租屋，75%～85%左右是純商品房，經(jīng)濟(jì)適用房是解決城鎮(zhèn)居民住房問題的核心和關(guān)鍵。無疑，這一政策的出臺在很大程度上是因?yàn)榉績r(jià)過高，居民承受能力不足。然而房價(jià)過高，居民承受能力不足的個(gè)中原因非常復(fù)雜，遠(yuǎn)非單純通過貼補(bǔ)地價(jià)、限制開發(fā)商利潤率等簡單的經(jīng)濟(jì)適用房政策就可以解決的。　　事實(shí)上，消費(fèi)者需要哪類住房，是他們根據(jù)自己的收入和偏好決定并最終在市場交易中實(shí)現(xiàn)的。經(jīng)濟(jì)適用房在我國房地產(chǎn)市場建設(shè)、住房制度改革中的地位應(yīng)該是過渡性的，是權(quán)宜之計(jì)。希望將這一觀念融入政策制定中，加快我國房地產(chǎn)市場建設(shè)的進(jìn)程。然而經(jīng)濟(jì)適用房的作

17、用也不容忽視，它可以有效解決低收入者的住房問題，對緩解城市二元結(jié)構(gòu)問題具有較大作用，有利于和諧社會(huì)建設(shè)?！　。?）加強(qiáng)供給在宏觀調(diào)控中的作用不可忽視。2007年3月12日，國務(wù)院召開會(huì)議聽取北京市房地產(chǎn)市場調(diào)控情況的匯報(bào)，曾培炎副總理在講話中指出，要繼續(xù)貫徹國務(wù)院2005年26號文件和2006年37號文件部署，進(jìn)一步落實(shí)調(diào)控措施，完善配套政策，加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控：一是加大住房供應(yīng)力度；二是努力調(diào)控住房需求；三是著力解決低收入家庭住房問題：四是繼續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序?！　‘?dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控主要包括住房保障、規(guī)范市場、節(jié)地節(jié)能等幾個(gè)方面，但調(diào)整結(jié)構(gòu)、供求平衡仍然是國家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)。由于當(dāng)前

18、樓市需求依然十分旺盛，而供給卻受到了土地等資源的硬約束，所以調(diào)控的第一任務(wù)就是樓市結(jié)構(gòu)的供求平衡。在資源總量有限的情況下，政府應(yīng)積極主動(dòng)地調(diào)整結(jié)構(gòu)，優(yōu)先滿足一些自住性需求，有限滿足困難群體的住房需求，限制奢侈性需求，這是符合當(dāng)前事態(tài)發(fā)展變化和社會(huì)整體預(yù)期要求的。　　目前房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)已初步出現(xiàn)了一些調(diào)整態(tài)勢，新建商品房項(xiàng)目里中小戶型、中低價(jià)格住房比重正在逐步提高。堅(jiān)定不移地貫徹調(diào)整住房結(jié)構(gòu)的宏觀政策，實(shí)現(xiàn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的逐步優(yōu)化，從長遠(yuǎn)來看有利于住房資源配置向中低收入群體傾斜，對平衡房價(jià)等也具有較大的作用?！　?.市場的培育需要制度創(chuàng)新　　以科學(xué)發(fā)展觀為導(dǎo)向的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本制度演繹軌跡，既是宏觀經(jīng)濟(jì)

19、轉(zhuǎn)型的需要，也是促進(jìn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長與發(fā)展，提升其運(yùn)作績效的需要。所以，以科學(xué)發(fā)展觀為導(dǎo)向的制度變遷是優(yōu)化房地產(chǎn)市場資源配置的必然選擇。房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展離不開制度的激勵(lì)與約束。與房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)作相關(guān)的制度是一個(gè)有機(jī)體系，為了優(yōu)化房地產(chǎn)市場資源配置，提升房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)作績效，必須以科學(xué)發(fā)展觀為導(dǎo)向，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本制度的變遷?！　。?）進(jìn)一步建立和完善房地產(chǎn)市場交易制度。土地自然屬性的有限性導(dǎo)致了土地經(jīng)濟(jì)屬性的稀缺性，加之土地位置的固定性以及城市人口的急劇膨脹，城市土地所承受的壓力不斷增大。而目前各級地方政府受眼前利益驅(qū)動(dòng)，沒有在土地進(jìn)入市場之前處理好規(guī)劃研究與土地批租之間的關(guān)系，往往先批租后規(guī)劃

20、或規(guī)劃“管不住”批租，最終導(dǎo)致濫開發(fā)。另外，房地產(chǎn)交易市場還存在部分非法的隱形交易，嚴(yán)重?cái)_亂和破壞了房地產(chǎn)市場的秩序。因此，必須以科學(xué)發(fā)展觀為導(dǎo)向，通過有效的制度安排規(guī)范和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場交易者之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。　?。?）進(jìn)一步改革和完善住房分配制度以及房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)制度。目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中存在的諸如生產(chǎn)領(lǐng)域資金短缺、流通領(lǐng)域阻塞不暢、消費(fèi)領(lǐng)域有效需求不足等問題，主要是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)制度尤其是住房分配雙軌制的存在、房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)制度不配套、房地產(chǎn)稅費(fèi)制度不合理等制度性根源所導(dǎo)致的。原有住房福利分配制度沒有退出，住房分配貨幣化制度進(jìn)程緩慢；商品房消費(fèi)抵押貸款規(guī)模小，種類少，金融保險(xiǎn)制度創(chuàng)新不夠；

21、住房公積金制度的運(yùn)作還存在若干問題，法制化進(jìn)程較為緩慢：房地產(chǎn)證券化因涉及房地產(chǎn)開發(fā)、消費(fèi)的方方面面，其實(shí)施條件目前還不夠成熟。因此，盡管目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)尤其是住宅業(yè)的發(fā)展具有相當(dāng)大的潛力，但要將潛在的需求變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的有效需求，還需要以科學(xué)發(fā)展觀為導(dǎo)向，進(jìn)一步改革并完善住房分配制度及房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)制度。　?。?）進(jìn)一步改革和完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度。無論政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是個(gè)人交易行為的不規(guī)范，其根本原因都主要在于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度還不完善。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度是一系列確認(rèn)、調(diào)整和保護(hù)土地所有權(quán)、土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)等的法律制度的總稱。目前房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度的不完善主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主體人格化尚不明確，房

22、地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分解與規(guī)范不清，國家對房地產(chǎn)市場管理與控制不力，房屋和土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清。又如，在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明的情況下，一部分房屋所有者（同時(shí)也是房屋土地使用者）沒有依法取得土地的收益權(quán)和處分權(quán)，卻在對其所擁有的房屋行使處分權(quán)的同時(shí)也對土地行使了處分權(quán)，并獲得了土地收益。這樣，可交易的房屋產(chǎn)權(quán)與不可交易的土地產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生了矛盾，從房屋交易來看是合法的，而從土地交易來看則是不合法的，所以被稱為隱形市場。這與長期以來的房產(chǎn)低價(jià)，土地?zé)o價(jià)及房產(chǎn)、土產(chǎn)分割管理有關(guān)。兩種產(chǎn)權(quán)在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中產(chǎn)生摩擦，必然會(huì)帶來房地產(chǎn)市場運(yùn)行的低效率。因此，只有以科學(xué)發(fā)展觀為導(dǎo)向，制定合理的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度，才能保證公平競爭和市場規(guī)則的實(shí)施。同時(shí)，必須把政府行為納入制度化的運(yùn)行軌道，只有這樣才能真正解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的深層次問題?！　〕酥猓€必須以科學(xué)發(fā)展觀為導(dǎo)向，進(jìn)一步改革和完善其他有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本制度。以科學(xué)發(fā)展觀為導(dǎo)向的我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本制度的演繹取向，是從制度層面來“促進(jìn)”而非“促退”房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。 畢業(yè)論文搜集整理：