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1、2015年樓市投資收益展望1400字
時至歲末年初，新一年房地產(chǎn)市場的走勢成為全民的“哥德巴赫猜想”。根據(jù)中金標準數(shù)據(jù)的監(jiān)測數(shù)據(jù)，筆者僅對未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢及一線城市二手住宅的投資收益率走勢進行分析。
人口老齡化限制了房產(chǎn)需求方的發(fā)展
長期發(fā)展趨勢我們認為不能脫離人口因素的考量。人口老齡化的現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢確定了需求勢必趨緩。近日國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于調(diào)整城市規(guī)模劃分標準的通知》，正是結(jié)合當前城鎮(zhèn)化發(fā)展等新形勢對我國城市規(guī)模的最新劃分。該《通知》按照城區(qū)常住人口，將城市劃分為五類七檔。超大城市依仗著人口規(guī)模，市場自身的調(diào)節(jié)動能和幅度勢
2、必不如其他城市靈活。另一方面，政策導(dǎo)向型的城鎮(zhèn)化進程帶來了多項不確定因素，如何合理的量化這些人為的因素是我們近期的工作之一。
進入了自身震蕩調(diào)整的階段
在當前和未來一段時間，“三期疊加”的客觀經(jīng)濟形勢迫使房地產(chǎn)市場勢必進入一個震蕩自身調(diào)整的必然階段。經(jīng)濟引擎之一的房地產(chǎn)投資增速平穩(wěn)回落是經(jīng)濟順利邁向新常態(tài)的一個重要指標。同時為防止經(jīng)濟進一步下行，各地已經(jīng)相繼放松了限購政策，銀行也在醞釀?wù){(diào)整房貸款比例。
政策效應(yīng)只能短暫助推
明后兩年正逢“十二五”收官和“十三五”開局之年，也是我國整體經(jīng)濟趨勢適應(yīng)新增長階段的關(guān)鍵時期。結(jié)合預(yù)測數(shù)據(jù)我們判斷，新執(zhí)行的信貸政策對四季度房地產(chǎn)銷
3、售增長，特別是超大型城市會有積極作用，多少會改善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金狀況。
暫時拋開政策環(huán)境，依托大數(shù)據(jù)的支持，以超大城市上海為例，我們利用空間狀態(tài)模型對上海二手房均價未來10個月的走勢區(qū)間進行預(yù)估，50%和95%的概率區(qū)間為明年人為的市場干預(yù)留下了足夠的調(diào)整空間，結(jié)果見圖1和表1。
在此背景下，我們先對4個超大型城市今年（2013年11月-2014年11月）的二手房均價進行了優(yōu)化投資回顧分析，再結(jié)合未來10個月的預(yù)測數(shù)值，利用12個月的移動窗口回測法模擬了未來9個月各城市的均價走勢及相應(yīng)的優(yōu)化投資收益率走勢。
首先，利用拉格朗日優(yōu)化理論對超大型城市二手房均價進行了量優(yōu)分析。
4、預(yù)期收益設(shè)定為略高于一年期銀行的定期收益，即3.5%。拉格朗日優(yōu)化理論建議在投資配置方面應(yīng)該采取北京-3.53、上海3.74、廣州-0.71、深圳1.50的權(quán)重分配。我們看到，北京和廣州被建議適時地進行短賣操作，獲得的資金用于繼續(xù)增持上海和深圳的投資份額。
另一種投資優(yōu)化想法是確定一條投資收益軌跡，它能幫助我們找出最低風險下的投資組合收益率。如圖2所示，作為一個有避險傾向的投資人，在風險最小化的前提下，可以通過適當?shù)膬?yōu)化配置在2014年（2013年11月-2014年11月）獲得略多于2.00%的投資收益。
最小風險下的收益最大化
結(jié)合空間狀態(tài)預(yù)測模型提供的數(shù)值，我們對4個超大城市未來7個月的投資收益率進行了估算。我們看到在圖3的第一個月，即在今年11月可以實現(xiàn)2.08%的投資收益；12月，收益會進一步的提升，通過合理的優(yōu)化配置可以達到2.10%左右。進入2015年，超大型城市二手房價優(yōu)化投資收益會出現(xiàn)大幅度的跳水現(xiàn)象，尤其出現(xiàn)在明年1、2月份左右。
作者系中金標準數(shù)據(jù)研究員
2015年樓市投資收益展望1400字
