房地產(chǎn)估價師考試真題：估價理論與方法

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1、房地產(chǎn)估價師考試真題：估價理論與方法 房地產(chǎn)估價師考試真題：估價理論與方法 　　單項(xiàng)選擇題(每題1分、每題的備選答案中只有一個最符合題意，請?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號) 　　1、評估征收房地產(chǎn)造成的停產(chǎn)停業(yè)損失，屬于( )業(yè)務(wù)。 　　A.傳統(tǒng)價值評估 　　B.價值分配 　　C.相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評估 　　D.價值減損評估 　　2、下列房地產(chǎn)估價原則中適用于房地產(chǎn)抵押估價，而不適用于城市房屋拆遷估價是( )。 　　A.最高最佳使用原則 　　B.合法原則 　　C.替代原則 　　D.謹(jǐn)慎原則 　　3、采用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值，適用的估價前提是"被迫轉(zhuǎn)讓前提"。該估價

2、是因( )的需要。 　　A.房地產(chǎn)作價入股 　　B.法院強(qiáng)制拍賣 　　C.房地產(chǎn)稅收 　　D.房地產(chǎn)征收補(bǔ)償 　　4、某出租寫字樓的完全產(chǎn)權(quán)價值為2000萬元，出租****益價值為1600萬元，則承租****益價值為( )萬元。 　　A.-40 　　B.400 　　C.1800 　　D.3600 　　5、某地區(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的正常使用費(fèi)用分?jǐn)偟矫科矫淄恋厣希謩e為道路20元、燃?xì)?8元、供水14元、排水16元、熱力12元、供電25元、通信8元、場地平整15元，則該地區(qū)"五通一平"的正常費(fèi)用為( )元/㎡ 　　A.98 　　B.102 　　C.108 　　D.116

3、 　　6、某居民于2008年1月購買了一套建筑面積為100㎡的住宅，單價為5000元/㎡。若2008年當(dāng)?shù)赝愖≌x價格月遞增0.5%，年通貨膨脹率為5%，則2008年12月該套住宅的自然增值額為( )元。 　　A.4296.96 　　B.5560.86 　　C.5839.91 　　D.30838.91 　　7、房地產(chǎn)既與機(jī)器設(shè)備等動產(chǎn)不同，又與商標(biāo)等無形資產(chǎn)不同，是( )的結(jié)合體。 　　A.實(shí)體、權(quán)益、區(qū)位 　　B.實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位 　　C.實(shí)物、權(quán)利、位置 　　D.實(shí)體、權(quán)益、位置 　　8、某期房年后建成入住，類似現(xiàn)房的價格為5 000元/㎡，出租的年末總收益為50

4、0元/㎡，管理費(fèi)用等其他支出為100元/㎡。估計(jì)折現(xiàn)率為10%，風(fēng)險補(bǔ)償為現(xiàn)房價格的3%。該期房目前的價格為( )元/㎡。 　　A.4395 　　B.4486 　　C.4636 　　D.4850 　　9、某宗房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值為600萬元，法定優(yōu)先受償款為50萬元，貸款成數(shù)為七成，則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為( )萬元。 　　A.370 　　B.385 　　C.420 　　D.550 　　10、一套總價60萬元的住房，在實(shí)際交易中的付款方式可能有下列幾種情況： 　　(1)要求在成交日期一次性付清; 　　(2)如果在成交日期一次性付清，則給予5%的折扣;

5、 　　(3)首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款; 　　(4)約定自成交日期起一年內(nèi)一次性付清; 　　(5)自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付20萬元。 　　上述情況中，存在名義價格的是( )。 　　A.第(1)、(3)種情況 　　B.第(3)、(4)、(5)種情況 　　C.第(23、(4)種情況 　　D.第(2)、(4)、(5)種情況 　　11、一般來講，人口總量雖然不變，而隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價格總的趨勢是( )。 　　A.上漲 　　B.下跌 　　C.保持相對穩(wěn)定 　　D.先漲后跌

6、 　　12、評估某套建筑面積為120㎡ 的住宅在2008年9月底市場價值，收集了以下個交易實(shí)例，其中最適合作為可比實(shí)例的是( )。 　　A.甲 　　B 　　B.乙 　　C.丙 　　D.丁 　　13、住宅平面設(shè)計(jì)中的功能分區(qū)對房地產(chǎn)價值的影響，屬于房地產(chǎn)價值影響因素中( )。 　　A.區(qū)位因素 　　B.社會因素 　　C.實(shí)物因素 　　D.權(quán)益因素 　　14、房地產(chǎn)的規(guī)劃用途對房地產(chǎn)價值的影響，屬于房地產(chǎn)價值影響因素中的( )。 　　A.配套設(shè)施建設(shè)的限制 　　B.房地產(chǎn)使用管制 　　C.房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立和行使限制 　　D.房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制 　　15、最高

7、最佳使用包括用途、規(guī)模、集約度和檔次上的最佳、可以幫助確定估價對象最佳用途的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理是( )。 　　A.收益遞增遞減原理 　　B.均衡原理 　　C.替代原理 　　D.適合原理 　　16、某估價機(jī)構(gòu)接受保險公司的委托，對被火災(zāi)完全燒毀的.房屋進(jìn)行價值鑒定，為保險理賠提供參考價值，估價時點(diǎn)為現(xiàn)在，則其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況分別為( )。 　　A.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去 　　B.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在 　　C.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在 　　D.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去 　　17、運(yùn)用收益法評估房地產(chǎn)抵押價

8、值時，當(dāng)估計(jì)未來收益可能會高也可能會低時，一般應(yīng)采用( )的收益估計(jì)值。 　　A.較高 　　B.較低 　　C.最高 　　D.居中 　　18、為評估某房地產(chǎn)2008年10月1日的市場價格，選取的可比實(shí)例資料是：交易日期為2008年4月1日，合同約定買方支付給賣方3 500元/㎡，買賣中涉及的稅費(fèi)全部由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定賣方、買方需繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期間，該類房地產(chǎn)價格平均每月比上月上漲0.3%，則該可比實(shí)例修正、調(diào)整后的價格為( )元/㎡。 　　A.3673.20 　　B.3673.68 　　C.3

9、790.43 　　D.3790.93 　　19、甲、乙兩宗相鄰地塊，市場價值分別為60萬元和40萬元，若將兩宗土地合并則總價值為20萬元。如果甲地塊的使用權(quán)人擬購買乙地塊，則對雙方最為公平合理的正常價格應(yīng)為( )萬元。 　　A.40 　　B.48 　　C.50 　　D.60 　　20、某一交易實(shí)例房地產(chǎn)的使用面積為3 000平方英尺，成交總價為0萬美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清為基準(zhǔn)，假設(shè)美元的年利率為7%)，首付35萬美元，半年后付35萬美元，一年后付30萬美元，余款于一年半后付清。假設(shè)當(dāng)時的市場匯率為美元兌換7.7元人民幣，建筑面積與使用面積的關(guān)系為1:0.65

10、，則該交易實(shí)例以建筑面積為單位的實(shí)際價格約為( )元人民幣/㎡。(1平方英尺=0.0929 ㎡) 　　A.17484 　　B.19020 　　C.19754 　　D.20539 　　21、某宗熟地的原生地取得費(fèi)為540元/㎡，土地開發(fā)期為2年，土地開發(fā)費(fèi)第一年和第二年分別為90元/㎡和60元/㎡，貸款年利率為8%。采用成本法求取該熟地的價值時，其中的投資利息為( )元/㎡。 　　A.55.20 　　B.103.22 　　C.109.63 　　D.114.82 　　22、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120㎡，單位建筑面積的重置價格為600元/㎡，年折舊額為1440元，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率是( )。 　　A.16% 　　B.42% 　　C.58% 　　D.84% 　　23、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500㎡,層高4.1米，土地剩余使用年限為30年，不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米，建筑物重建價格為2000元/㎡。假定層高沒增加0.1m，建造費(fèi)用每平米相應(yīng)增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費(fèi)2.5萬元能源費(fèi)用。以重建價格為基礎(chǔ)估算該建筑物的價值，則應(yīng)扣除的功能折舊為( )萬元。(建筑物報酬率為10%) 　　A.11.80 　　B.16.07 　　C.23.57