XX年房地產估價師《經(jīng)營與管理》試題與答案.doc

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2011年房地產估價師《經(jīng)營與管理》試題與答案 第一部分 1．研究與發(fā)展用房屬于（　?。┪飿I(yè)。 　　A．居住 　　B．商業(yè) 　　C．工業(yè) 　　D．特殊 　　【答案】C 　　【解析】工業(yè)物業(yè)是指為人類生產活動提供空間的房地產，包括工業(yè)廠房、倉儲用房、高新技術產業(yè)用房、研究與發(fā)展用房（又稱工業(yè)寫字樓）等。 　　2．以下投資類型，不屬于間接投資的是（　?。?。 　　A．房地產抵押支持證券 　　8．購買房地產企業(yè)股票 　　C．購買房地產投資信托公司股份 　　D．合伙開發(fā)房地產項目 　　【答案】D 　　【解析】房地產間接投資主要是指將資金投入與房地產相關的權益或證券市場的行為。其形式主要有：①投資房地產企業(yè)股票或債券；②投資房地產投資信托基金；③購買住房抵押支持證券。 　　3．投資者將資金投入房地產后，失去了其他投資機會，同時也失去相應可能收益的風險是指（　?。? 　　A．時間風險 　　B．比較風險 　　C．機會成本 　　D．資本價值風險 　　【答案】B 　　【解析】比較風險又稱機會成本風險，是指投資者將資金投入房地產后，失去了其他投資機會，同時也失去了相應的可能收益時，給投資者帶來的風險。 　　4．國債的收益率為5％，房地產投資市場相對于整個投資市場的風險系數(shù)為0.4，零售商業(yè)用房、寫字樓市場相對于整個房地產投資市場的風險系數(shù)分別為1.5和1.2。根據(jù)資本資產定價模型，在進行房地產投資評估時零售商業(yè)用房、寫字樓市場所選用的折現(xiàn)率分別應為10％和（　?。?。 　　A．7％http://www.Examw.com 　　B．8％ 　　C．9％ 　　D．11％ 　　【答案】C 　　【解析】資本資產定價模型與公式E（Rj）＝Rf＋βj[E（Rm）－Rf]的意義是一致的，即式中的E（Rj）可看作房地產估價中的折現(xiàn)率R。其中，Rf指無風險資產的收益率，通常指國債收益率或銀行存款利率；E（Rm）指市場的整體平均收益率；βj指資產j的系統(tǒng)性市場風險系數(shù)。先用零售商業(yè)用房的折現(xiàn)率求出E（Rm），即10％＝5％＋1.50.4[E（Rm）－5％]，計算得E（Rm）＝13.33％；則寫字樓市場所選用的折現(xiàn)率R=5％＋1.20.4[13.33％－5％]＝9％。 　　5．某市2009年新開工的房屋建筑面積為130萬m2，2008年未完工轉入2009年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為20萬m2，2008年竣工的房屋建筑面積為100萬m2，則該市房屋的平均建設周期為（　　）年。 　　A．1.3 　　B．1.5 　　C．2 　　D．1.1 　　【答案】B 　　【解析】平均建設周期，是指某種類型的房地產開發(fā)項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度。在數(shù)值上，平均建設周期＝房屋施工面積/新竣工面積，其中房屋施工面積包括本期新開工的面積和上期開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積。所以，該市房屋的平均建設周期為：（130＋20）/100＝1.5年。 第二部分 　1．某投資商預測到政府大型公共設施的投資建設計劃，并在附近預先投資，最后取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產投資特性中的（　　）。 　　A．位置固定性 　　B．不一致性 　　C．適應性 　　D．相互影響性 　　【答案】D 　　【解析】房地產投資存在效益外溢和轉移的特點，即房地產投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎設施與市政公用設施和環(huán)境變化的影響。從過去的經(jīng)驗來看，能準確預測到政府大型公共設施建設并在附近預先投資的房地產投資者，都獲得了巨大的成功。 　　2．房地產開發(fā)投資通常屬于（　?。?，它形成了房地產市場的增量供給。 　　A．長期投資中華 考試 網(wǎng) 　　B．短期投資 　　C．中期投資 　　D．中長期投資 　　【答案】B 　　【解析】房地產開發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成了房地產市場上的增量供給。當房地產開發(fā)投資者將建成后的房地產用于出租或經(jīng)營時，短期開發(fā)投資就轉變成了長期置業(yè)投資。 　　3．按照風險大小和收益水平高低，通常將房地產投資劃分為（　?。?。 　　A．收益型、抵押型和機會型三種類型 　　B．權益型、抵押型和混合型三種類型 　　C．收益型、收益加增值型和機會型三種類型 　　D．收益型、收益加增值型和混合型三種類型 　　【答案】C來源:考試通 　　【解析】風險對房地產投資決策的第一個影響，是令投資者根據(jù)不同類型房地產投資風險的大小，確定相應的目標投資收益水平。按照風險大小和收益水平高低，通常將房地產投資劃分為收益型、收益加增值型和機會型三種類型。 　　4．確定房地產項目的折現(xiàn)率時，最適合采用的是（　?。?。 　　A．銀行的一年期貸款利率 　　B．銀行的三年期貸款利率 　　C．機會成本加該項目的風險報酬率 　　D．國家債券的收益率 　　【答案】C 　　【解析】確定折現(xiàn)率的理想方法是采用資金的機會成本加適當?shù)娘L險調整值。所謂資金的機會成本，是資金在某一段時間內最安全和最高的投資機會的收益率。這個收益率差不多等于上述無風險的收益率，例如國債的收益率或銀行存款利率等。投資者所期望的收益率應至少等于這個機會成本再加上該項目的風險報酬。 　　5．（　?。┎粚儆诜康禺a市場的專業(yè)顧問。 　　A．建筑師 　　B．精算師 　　C．工程師 　　D．律師 　　【答案】B 　　【解析】房地產市場的專業(yè)顧問人員包括：①建筑師；②工程師；③會計師；④造價工程師或經(jīng)濟師；⑤房地產估價師及房地產經(jīng)紀人；⑥律師。 第三部分 1．投資者通過房地產投資，可以獲得（　?。┑氖找婧唾Y本增值。 　　A．固定性 　　B．經(jīng)常性 　　C．偶然性 　　D．不確定性 　　【答案】B 　　【解析】從投資者的角度看，由于房地產投資具有收益、保值、增值和消費四個方面的特性，投資者就可以通過房地產投資，獲得經(jīng)常性的收益和資本增值，降低其投資組合的總體風險，抵御通貨膨脹的影響。 　　2．下列選項中不是房地產置業(yè)投資目的的是（　　）。 　　A．自用 　　B．獲得經(jīng)常性租金收入 　　C．獲得轉售收益 　　D．獲得開發(fā)利潤 　　【答案】D 　　【解析】房地產置業(yè)投資的目的一般有兩個：自用和出租。它的另外一個特點，是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項物業(yè)時，可以將其轉售給另外的置業(yè)投資者，并獲取轉售收益。獲得開發(fā)利潤屬于房地產開發(fā)投資的范疇。 　　3．進行房地產投資首先面臨的是系統(tǒng)風險，其不包括（　?。? 　　A．利率風險www.Examw.CoM 　　B．政治風險 　　C．周期風險 　　D．時間風險 　　【答案】D 　　【解析】房地產投資的系統(tǒng)風險又稱為不可分散風險或市場風險，即個別投資風險中無法在投資組合內部被分散、抵消的那一部分風險。其包括：通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現(xiàn)風險、利率風險、政策風險、政治風險和或然損失風險等。時間風險屬于個別風險。 　　4．假設在某一時間段內房地產業(yè)的預期收益率為8％，銀行的利率為5％，市場的整個平均收益率為15％，則房地產業(yè)的系統(tǒng)性市場風險系數(shù)為（　　）。 　　A．0.7 　　B．0.5 　　C．0.3 　　D．0.43 　　【答案】C 　　【解析】根據(jù)公式E（Rj）＝Rf＋βj[E（Rm）－Rf]，風險系數(shù)βj＝[E（Rj）－Rf]/[E（Rm）－Rf]＝（8％－5％）/（15％－5％）＝0.3。 　　5．下列選項中，不屬于房地產市場供給指標的是（　　）。 　　A．新竣工量 　　B．空置率 　　C．商品零售價格指數(shù) 　　D．竣工房屋價值 　　【答案】C 　　【解析】反映和描述房地產市場狀況的指標，包括供給指標、需求指標和市場交易指標三種類型。其中供給指標包括：新竣工量、滅失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面積、房屋新開工面積、平均建設周期、竣工房屋價值。 第四部分 1．投資者進行房地產投資的主要目的一般是（ ）。 　　A．獲取房地產當期收益 　　B．獲取房地產未來收益 　　C．直接從事房地產開發(fā)經(jīng)營活動 　　D．間接參與房地產開發(fā)經(jīng)營活動 　　【答案】B 　　【解析】房地產投資是指經(jīng)濟主體以獲得未來的房地產資產增值或收益為目的，預先墊付一定數(shù)量的貨幣或實物，直接或間接地從事或參與房地產開發(fā)與經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為。 　　2．投資者對房地產內部使用功能的變動（例如，在公寓內沒置自助洗衣房提供洗衣服務等），體現(xiàn)了投資者對房地產投資（ ）的重視。 　　A．各異性 　　B．適應性 　　C．相互影響性 　　D．專業(yè)管理依賴性 　　【答案】B 　　【解析】適應性是指為了適應市場環(huán)境的變化，投資者調整房地產使用功能的方便程度。適應性原則，要求房地產開發(fā)項目與當?shù)鼗騾^(qū)域的社會經(jīng)濟發(fā)展水平和消費者收入水平相適應，與所在區(qū)域房地產市場的物業(yè)檔次、標準、品質相適應，與經(jīng)市場調查分析確定的目標客戶群的消費特點和消費能力相匹配，與企業(yè)的技術和管理水平相適應。 　　3．在下列房地產投資行為中，體現(xiàn)房地產置業(yè)投資特點的有（ ）。 　　A．買地——建房——賣房 　　B．買房——經(jīng)營www．Examw.com 　　C．買房——出租——轉售 　　D．買房——出租 　　E．買地——開發(fā)——轉讓 　　【答案】BCD 　　【解析】買地——開發(fā)——轉讓，買地——建房——賣房為房地產開發(fā)投資特點。 　　4．提高貸款利率對房地產市場的影響主要有（ ）。 　　A．導致房地產實際價值下降 　　B．導致房地產實際價值上升 　　C．加大投資者債務負擔 　　D．抑制房地產市場需求 　　E．增加房地產市場需求 　　【答案】ACD 　　【解析】貸款利率升高會對房地產投資產生的影響主要表現(xiàn)為：①導致房地產實際價值的折損，利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的財務凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負值；②可能加大投資者的債務負擔，導致還貸困難；③抑制房地產市場上的需求數(shù)量，從而導致房地產價格下降。 　5．房地產投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的（ ）。 　　A．銷售收入 　　B．轉讓收入 　　C．租金收入 　　D．利息收入 　　【答案】C 　　【解析】房地產投資信托基金是指通過制定信托投資計劃，信托公司與投資者（委托人）簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益憑證或股票等方式受托投資者的資金，用于房地產投資或房地產抵押貸款投資，并委托或聘請專業(yè)機構和專業(yè)人員實施經(jīng)營管理的一種資金信托投資方式。房地產投資信托基金的投資收益主要來源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入。 第五部分 　1．當房地產開發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或（ ）時，短期開發(fā)投資就轉變成了長期置業(yè)投資。 　　A．出售 　　B．抵押 　　C．轉讓 　　D．經(jīng)營 　　【答案】D 　　【解析】房地產開發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成了房地產市場上的增量供給。當房地產開發(fā)投資者將建成后的房地產用于出租（如寫字樓、公寓、別墅、倉儲用房等）或經(jīng)營（如商場、酒店等）時，短期開發(fā)投 　　2．固定資產投資按照工作內容和實現(xiàn)方式分類，可以分為（ ）投資。 　　A．建筑安裝工程 　　B．新建和擴建 　　C．設備與工器具購置 　　D．遷建和恢復 　　E．其他費用 　　【答案】ACE 　　【解析】固定資產投資是指用于建造或購置建筑物、構筑物和機器設備等固定資產的投資。按建設性質分類，固定資產投資可分為新建、擴建、遷建和恢復四類。 　　3．從宏觀上說，在進行房地產市場結構分析時，通常應分析（ ）。 　　A．物理結構 　　B．區(qū)域結構 　　C．產品結構 　　D．供求結構 　　E．總量結構 　　【答案】BCDE 　　【解析】從宏觀上說，房地產市場結構包括總量結構、區(qū)域結構、產品結構、供求結構和投資結構。要實現(xiàn)房地產市場總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩(wěn)定的市場目標，保持房地產業(yè)與社會經(jīng)濟及相關產業(yè)協(xié)調發(fā)展，必須準確把握房地產市場上的這些主要結構關系。 　 4．某投資商預測到政府大型公共設施的投資建設計劃，并在附近預先投資，最后取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產投資特性中的（ ）。 　　A．不可移動性 B．不一致性 C．適應性 D．相互影響性 　　【答案】D 　　【解析】相互影響性是指房地產價值受到其周邊物業(yè)，城市基礎設施與市政公用設施和環(huán)境變化的影響。 　　5．不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產價值（ ）。 　　A．下降 B．上升 C．不變 D．不能確定 　　【答案】A 　　【解析】長期利率下調，預期房地產：投資風險降低，一是會導致房地產實際價值提高，利用降低的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的財務凈現(xiàn)值增加，提升房地產現(xiàn)值；二是會減少投資者的債務負擔，降低投資成本；三是會刺激房地產市場的需求增長（居民儲蓄量減少，貸款購房量由于成本降低而增加），從而會帶動投資需求上升。 第六部分 1．房地產開發(fā)商進行開發(fā)項目融資結構安排時，通常要投入占項目總投資（）的自有資金或股本金。 　　 A．15% B．20% C．30% D．40% 　　【答案】C 　　【解析】國家對房地產開發(fā)項目資本金比例的要求是30%。對房地產置業(yè)投資，資本金比例通常為購置物業(yè)時所須支付的首付款比例。 　 　2．開發(fā)商以某一價格出售“物業(yè)＋健身房會員資格＋保齡球館會員資格＋游泳池會員資格”時，該價格比這四項各自價格之和低了許多，開發(fā)商采用的是（）技巧。 　 　A．產品線定價來源:考試通 B．選擇品定價 C．補充品定價 D．產品束定價 　 【答案】D 　 【說明】新教材已刪除此題考核的知識點。 　　3．衡量房地產開發(fā)企業(yè)償債能力的主要指標包括（）。 　　A．現(xiàn)金回報率 B．利息備付率 　　C．資產負債率 D．流動比率 　　E．速動比率 　　【答案】BCDE 　　【解析】A項現(xiàn)金回報率為盈利能力指標。 　　4．通常把大型零售商業(yè)物業(yè)的輻射區(qū)域分為（）。 　　A．主要區(qū)域 B．次要區(qū)域 C．已規(guī)劃區(qū)域 D．衍射區(qū)域 E．邊界區(qū)域 　　【答案】ABE 　　【解析】通常把商業(yè)輻射區(qū)域分為三個部分：主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域。主要區(qū)域是與物業(yè)所處地點直接相鄰的區(qū)域，其營業(yè)額的60%～75%都來自該區(qū)域；次要區(qū)域是距離物業(yè)所處地點5～15km的區(qū)域（對市級購物中心而言），物業(yè)營業(yè)額的15%～20%來自該區(qū)域；邊界區(qū)域是距物業(yè)所處地點15km以外的區(qū)域，占營業(yè)額的5%～15% 　　5．某投資商預測到政府大型公共設施的投資建設計劃，并在附近預先投資，最后取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產投資特性中的（ ）。 　　A．不可移動性 B．不一致性 C．適應性 D．相互影響性 　　【答案】D 　　【解析】相互影響性是指房地產價值受到其周邊物業(yè)，城市基礎設施與市政公用設施和環(huán)境變化的影響。 第七部分 1．不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產價值（ ）。 　 　A．下降 B．上升 C．不變 D．不能確定 　　【答案】A 　　【解析】長期利率下調，預期房地產：投資風險降低，一是會導致房地產實際價值提高，利用降低的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的財務凈現(xiàn)值增加，提升房地產現(xiàn)值；二是會減少投資者的債務負擔，降低投資成本；三是會刺激房地產市場的需求增長（居民儲蓄量減少，貸款購房量由于成本降低而增加），從而會帶動投資需求上升。 　　 　　2．下列關于房地產經(jīng)濟壽命和自然壽命的說法中，正確的有（ ）。 　　A．房地產同時具有經(jīng)濟壽命和自然壽命 　　B．自然壽命一般要比經(jīng)濟壽命長 　　C．如果房地產維護狀況良好，可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個經(jīng)濟壽命 　　D．房地產的經(jīng)濟壽命與使用性質無關E．房地產的經(jīng)濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產收入大于零的持續(xù)時間 　　【答案】ABC 　　【解析】經(jīng)濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產產生的收入大于運營費用，即凈收益大于零的持續(xù)時間；自然壽命一般要比經(jīng)濟壽命長得多。如果房地產的維護狀況良好，其較長的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個經(jīng)濟壽命；房地產的經(jīng)濟壽命與其使用性質相關。 　　3．物業(yè)的資本價值在很大程度上取決于預期的收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營費用水平，未來經(jīng)營費用包括（ ）。 　　A．重新裝修費用 　　B．更新改造費用 　　C．建筑物存在內在缺陷導致結構損壞的修復費用 　　D．空置損失費用 　　E．為償債或其他原因急于將房地產變現(xiàn)時的折價損失 　　【答案】ABC源：中華考試網(wǎng) 　　【解析】空置損失費用屬于收益損失范疇，為償債或其他原因急于將房地產變現(xiàn)時的折價損失不屬于經(jīng)營性費用。 　 4．僅考慮房地產的投資特性時，一般認為購買銷售自行車的店鋪比購買生產自行車的廠房的投資風險小，這是因為前者比后者具有（ ）。 　　A．更長的經(jīng)濟壽命 B．更顯著的各異性 　　C．更強的適應性 D．更專業(yè)的物業(yè)管理 　　【答案】C 　　【解析】適應性是指為了適應市場環(huán)境的變化，投資者調整房地產使用功能的方便程度。顯然，店鋪比廠房更容易調整使用功能。 　　5．下列房地產投資風險中，屬于系統(tǒng)風險的是（ ）。 　　A．周期風險 B．比較風險 C．資本價值風險 D．時間風險 　　【答案】A 　　【解析】系統(tǒng)風險又稱為不可分散風險或市場風險，即個別投資風險中無法在投資組合內部被分散、抵消的那一部分風險，如通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現(xiàn)風險、利率風險、政策風險和或然損失風險等。房地產投資的個別風險有：收益現(xiàn)金流風險，未來運營費用風險，資本價值風險，比較風險，時間風險，持有期風險。 第八部分 1．一般來說，房地產投資風險分析主要包括（ ）等分析。 　 A．投入資金的安全性 B．項目定位的科學性 　　C．期望收益的可靠性 D．投資項目的變現(xiàn)性 　　E．資產管理的復雜性 　　【答案】ACDE 　　【解析】房地產投資的風險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的變現(xiàn)性和資產管理的復雜性四個方面。 　　2．房地產市場結構包括（ ）。 　　 A．總量結構 B．區(qū)域結構 C．產品結構 D．供求結構 　 　E．資金結構 　　【答案】ABCD 　　【解析】從宏觀上說，房地產市場結構包括總量結構、區(qū)域結構、產品結構、供求結構、投資結構和租買結構。 　 3．某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產投資具有（ ）。 　　 A．位置固定性 www．Examw.com B．各異性 C．適應性 D．相互影響性 　　【答案】D 　　【解析】相互影響性是指房地產價值受其周邊物業(yè)、城市基礎設施與市政公用設施和環(huán)境變化的影響。政府在道路、公園、博物館等公共設施方面的投資，能顯著地提高附近房地產的價值。 　　4．房地產投資的缺點是（ ）。 　　A．相對較高的收益水平 B．易于獲得金融機構的支持 　　C．抵消通貨膨脹的影響 D．投資回收期較長 　　【答案】D 　　【解析】房地產投資的缺點為變現(xiàn)性差、投資數(shù)額巨大、投資回收周期較長、需要專門的知識和經(jīng)驗。 　 5．從物理形態(tài)上劃分，作為房地產投資對象的房地產資產的類型主要有（ ）。 　 A．商住樓 B．土地 C．在建工程 D．寫字樓 　　E．建成后的物業(yè) 　 【答案】BCE 　 【解析】從物理形態(tài)上劃分，作為房地產投資對象的房地產資產，主要分為土地、建成后的物業(yè)和在建工程三種類型。