XX年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》試題與答案.doc

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2011年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》試題與答案 第一部分 1．研究與發(fā)展用房屬于（　?。┪飿I(yè)。 　　A．居住 　　B．商業(yè) 　　C．工業(yè) 　　D．特殊 　　【答案】C 　　【解析】工業(yè)物業(yè)是指為人類生產(chǎn)活動(dòng)提供空間的房地產(chǎn)，包括工業(yè)廠房、倉儲(chǔ)用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房（又稱工業(yè)寫字樓）等。 　　2．以下投資類型，不屬于間接投資的是（　?。?。 　　A．房地產(chǎn)抵押支持證券 　　8．購買房地產(chǎn)企業(yè)股票 　　C．購買房地產(chǎn)投資信托公司股份 　　D．合伙開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目 　　【答案】D 　　【解析】房地產(chǎn)間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的權(quán)益或證券市場的行為。其形式主要有：①投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券；②投資房地產(chǎn)投資信托基金；③購買住房抵押支持證券。 　　3．投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機(jī)會(huì)，同時(shí)也失去相應(yīng)可能收益的風(fēng)險(xiǎn)是指（　?。?。 　　A．時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) 　　B．比較風(fēng)險(xiǎn) 　　C．機(jī)會(huì)成本 　　D．資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) 　　【答案】B 　　【解析】比較風(fēng)險(xiǎn)又稱機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機(jī)會(huì)，同時(shí)也失去了相應(yīng)的可能收益時(shí)，給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 　　4．國債的收益率為5％，房地產(chǎn)投資市場相對(duì)于整個(gè)投資市場的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.4，零售商業(yè)用房、寫字樓市場相對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)投資市場的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)分別為1.5和1.2。根據(jù)資本資產(chǎn)定價(jià)模型，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資評(píng)估時(shí)零售商業(yè)用房、寫字樓市場所選用的折現(xiàn)率分別應(yīng)為10％和（　?。? 　　A．7％http://www.Examw.com 　　B．8％ 　　C．9％ 　　D．11％ 　　【答案】C 　　【解析】資本資產(chǎn)定價(jià)模型與公式E（Rj）＝Rf＋βj[E（Rm）－Rf]的意義是一致的，即式中的E（Rj）可看作房地產(chǎn)估價(jià)中的折現(xiàn)率R。其中，Rf指無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的收益率，通常指國債收益率或銀行存款利率；E（Rm）指市場的整體平均收益率；βj指資產(chǎn)j的系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。先用零售商業(yè)用房的折現(xiàn)率求出E（Rm），即10％＝5％＋1.50.4[E（Rm）－5％]，計(jì)算得E（Rm）＝13.33％；則寫字樓市場所選用的折現(xiàn)率R=5％＋1.20.4[13.33％－5％]＝9％。 　　5．某市2009年新開工的房屋建筑面積為130萬m2，2008年未完工轉(zhuǎn)入2009年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為20萬m2，2008年竣工的房屋建筑面積為100萬m2，則該市房屋的平均建設(shè)周期為（　　）年。 　　A．1.3 　　B．1.5 　　C．2 　　D．1.1 　　【答案】B 　　【解析】平均建設(shè)周期，是指某種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從開工到竣工交付使用所占用的時(shí)間長度。在數(shù)值上，平均建設(shè)周期＝房屋施工面積/新竣工面積，其中房屋施工面積包括本期新開工的面積和上期開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積。所以，該市房屋的平均建設(shè)周期為：（130＋20）/100＝1.5年。 第二部分 　1．某投資商預(yù)測到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)計(jì)劃，并在附近預(yù)先投資，最后取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特性中的（　?。? 　　A．位置固定性 　　B．不一致性 　　C．適應(yīng)性 　　D．相互影響性 　　【答案】D 　　【解析】房地產(chǎn)投資存在效益外溢和轉(zhuǎn)移的特點(diǎn)，即房地產(chǎn)投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。從過去的經(jīng)驗(yàn)來看，能準(zhǔn)確預(yù)測到政府大型公共設(shè)施建設(shè)并在附近預(yù)先投資的房地產(chǎn)投資者，都獲得了巨大的成功。 　　2．房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于（　　），它形成了房地產(chǎn)市場的增量供給。 　　A．長期投資中華 考試 網(wǎng) 　　B．短期投資 　　C．中期投資 　　D．中長期投資 　　【答案】B 　　【解析】房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場上的增量供給。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租或經(jīng)營時(shí)，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。 　　3．按照風(fēng)險(xiǎn)大小和收益水平高低，通常將房地產(chǎn)投資劃分為（　　）。 　　A．收益型、抵押型和機(jī)會(huì)型三種類型 　　B．權(quán)益型、抵押型和混合型三種類型 　　C．收益型、收益加增值型和機(jī)會(huì)型三種類型 　　D．收益型、收益加增值型和混合型三種類型 　　【答案】C來源:考試通 　　【解析】風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的第一個(gè)影響，是令投資者根據(jù)不同類型房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的大小，確定相應(yīng)的目標(biāo)投資收益水平。按照風(fēng)險(xiǎn)大小和收益水平高低，通常將房地產(chǎn)投資劃分為收益型、收益加增值型和機(jī)會(huì)型三種類型。 　　4．確定房地產(chǎn)項(xiàng)目的折現(xiàn)率時(shí)，最適合采用的是（　　）。 　　A．銀行的一年期貸款利率 　　B．銀行的三年期貸款利率 　　C．機(jī)會(huì)成本加該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 　　D．國家債券的收益率 　　【答案】C 　　【解析】確定折現(xiàn)率的理想方法是采用資金的機(jī)會(huì)成本加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。所謂資金的機(jī)會(huì)成本，是資金在某一段時(shí)間內(nèi)最安全和最高的投資機(jī)會(huì)的收益率。這個(gè)收益率差不多等于上述無風(fēng)險(xiǎn)的收益率，例如國債的收益率或銀行存款利率等。投資者所期望的收益率應(yīng)至少等于這個(gè)機(jī)會(huì)成本再加上該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬。 　　5．（　?。┎粚儆诜康禺a(chǎn)市場的專業(yè)顧問。 　　A．建筑師 　　B．精算師 　　C．工程師 　　D．律師 　　【答案】B 　　【解析】房地產(chǎn)市場的專業(yè)顧問人員包括：①建筑師；②工程師；③會(huì)計(jì)師；④造價(jià)工程師或經(jīng)濟(jì)師；⑤房地產(chǎn)估價(jià)師及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人；⑥律師。 第三部分 1．投資者通過房地產(chǎn)投資，可以獲得（　?。┑氖找婧唾Y本增值。 　　A．固定性 　　B．經(jīng)常性 　　C．偶然性 　　D．不確定性 　　【答案】B 　　【解析】從投資者的角度看，由于房地產(chǎn)投資具有收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的特性，投資者就可以通過房地產(chǎn)投資，獲得經(jīng)常性的收益和資本增值，降低其投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)，抵御通貨膨脹的影響。 　　2．下列選項(xiàng)中不是房地產(chǎn)置業(yè)投資目的的是（　?。?。 　　A．自用 　　B．獲得經(jīng)常性租金收入 　　C．獲得轉(zhuǎn)售收益 　　D．獲得開發(fā)利潤 　　【答案】D 　　【解析】房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個(gè)：自用和出租。它的另外一個(gè)特點(diǎn)，是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項(xiàng)物業(yè)時(shí)，可以將其轉(zhuǎn)售給另外的置業(yè)投資者，并獲取轉(zhuǎn)售收益。獲得開發(fā)利潤屬于房地產(chǎn)開發(fā)投資的范疇。 　　3．進(jìn)行房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，其不包括（　?。?。 　　A．利率風(fēng)險(xiǎn)www.Examw.CoM 　　B．政治風(fēng)險(xiǎn) 　　C．周期風(fēng)險(xiǎn) 　　D．時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) 　　【答案】D 　　【解析】房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又稱為不可分散風(fēng)險(xiǎn)或市場風(fēng)險(xiǎn)，即個(gè)別投資風(fēng)險(xiǎn)中無法在投資組合內(nèi)部被分散、抵消的那一部分風(fēng)險(xiǎn)。其包括：通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)等。時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。 　　4．假設(shè)在某一時(shí)間段內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期收益率為8％，銀行的利率為5％，市場的整個(gè)平均收益率為15％，則房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為（　?。?。 　　A．0.7 　　B．0.5 　　C．0.3 　　D．0.43 　　【答案】C 　　【解析】根據(jù)公式E（Rj）＝Rf＋βj[E（Rm）－Rf]，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)βj＝[E（Rj）－Rf]/[E（Rm）－Rf]＝（8％－5％）/（15％－5％）＝0.3。 　　5．下列選項(xiàng)中，不屬于房地產(chǎn)市場供給指標(biāo)的是（　?。? 　　A．新竣工量 　　B．空置率 　　C．商品零售價(jià)格指數(shù) 　　D．竣工房屋價(jià)值 　　【答案】C 　　【解析】反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo)，包括供給指標(biāo)、需求指標(biāo)和市場交易指標(biāo)三種類型。其中供給指標(biāo)包括：新竣工量、滅失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面積、房屋新開工面積、平均建設(shè)周期、竣工房屋價(jià)值。 第四部分 1．投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的一般是（ ）。 　　A．獲取房地產(chǎn)當(dāng)期收益 　　B．獲取房地產(chǎn)未來收益 　　C．直接從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng) 　　D．間接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng) 　　【答案】B 　　【解析】房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。 　　2．投資者對(duì)房地產(chǎn)內(nèi)部使用功能的變動(dòng)（例如，在公寓內(nèi)沒置自助洗衣房提供洗衣服務(wù)等），體現(xiàn)了投資者對(duì)房地產(chǎn)投資（ ）的重視。 　　A．各異性 　　B．適應(yīng)性 　　C．相互影響性 　　D．專業(yè)管理依賴性 　　【答案】B 　　【解析】適應(yīng)性是指為了適應(yīng)市場環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。適應(yīng)性原則，要求房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目與當(dāng)?shù)鼗騾^(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和消費(fèi)者收入水平相適應(yīng)，與所在區(qū)域房地產(chǎn)市場的物業(yè)檔次、標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)相適應(yīng)，與經(jīng)市場調(diào)查分析確定的目標(biāo)客戶群的消費(fèi)特點(diǎn)和消費(fèi)能力相匹配，與企業(yè)的技術(shù)和管理水平相適應(yīng)。 　　3．在下列房地產(chǎn)投資行為中，體現(xiàn)房地產(chǎn)置業(yè)投資特點(diǎn)的有（ ）。 　　A．買地——建房——賣房 　　B．買房——經(jīng)營www．Examw.com 　　C．買房——出租——轉(zhuǎn)售 　　D．買房——出租 　　E．買地——開發(fā)——轉(zhuǎn)讓 　　【答案】BCD 　　【解析】買地——開發(fā)——轉(zhuǎn)讓，買地——建房——賣房為房地產(chǎn)開發(fā)投資特點(diǎn)。 　　4．提高貸款利率對(duì)房地產(chǎn)市場的影響主要有（ ）。 　　A．導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值下降 　　B．導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值上升 　　C．加大投資者債務(wù)負(fù)擔(dān) 　　D．抑制房地產(chǎn)市場需求 　　E．增加房地產(chǎn)市場需求 　　【答案】ACD 　　【解析】貸款利率升高會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生的影響主要表現(xiàn)為：①導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損，利用升高的利率對(duì)現(xiàn)金流折現(xiàn)，會(huì)使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負(fù)值；②可能加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難；③抑制房地產(chǎn)市場上的需求數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。 　5．房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的（ ）。 　　A．銷售收入 　　B．轉(zhuǎn)讓收入 　　C．租金收入 　　D．利息收入 　　【答案】C 　　【解析】房地產(chǎn)投資信托基金是指通過制定信托投資計(jì)劃，信托公司與投資者（委托人）簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益憑證或股票等方式受托投資者的資金，用于房地產(chǎn)投資或房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員實(shí)施經(jīng)營管理的一種資金信托投資方式。房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入。 第五部分 　1．當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或（ ）時(shí)，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。 　　A．出售 　　B．抵押 　　C．轉(zhuǎn)讓 　　D．經(jīng)營 　　【答案】D 　　【解析】房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場上的增量供給。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租（如寫字樓、公寓、別墅、倉儲(chǔ)用房等）或經(jīng)營（如商場、酒店等）時(shí)，短期開發(fā)投 　　2．固定資產(chǎn)投資按照工作內(nèi)容和實(shí)現(xiàn)方式分類，可以分為（ ）投資。 　　A．建筑安裝工程 　　B．新建和擴(kuò)建 　　C．設(shè)備與工器具購置 　　D．遷建和恢復(fù) 　　E．其他費(fèi)用 　　【答案】ACE 　　【解析】固定資產(chǎn)投資是指用于建造或購置建筑物、構(gòu)筑物和機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)的投資。按建設(shè)性質(zhì)分類，固定資產(chǎn)投資可分為新建、擴(kuò)建、遷建和恢復(fù)四類。 　　3．從宏觀上說，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析時(shí)，通常應(yīng)分析（ ）。 　　A．物理結(jié)構(gòu) 　　B．區(qū)域結(jié)構(gòu) 　　C．產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 　　D．供求結(jié)構(gòu) 　　E．總量結(jié)構(gòu) 　　【答案】BCDE 　　【解析】從宏觀上說，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)和投資結(jié)構(gòu)。要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定的市場目標(biāo)，保持房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，必須準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場上的這些主要結(jié)構(gòu)關(guān)系。 　 4．某投資商預(yù)測到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)計(jì)劃，并在附近預(yù)先投資，最后取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特性中的（ ）。 　　A．不可移動(dòng)性 B．不一致性 C．適應(yīng)性 D．相互影響性 　　【答案】D 　　【解析】相互影響性是指房地產(chǎn)價(jià)值受到其周邊物業(yè)，城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。 　　5．不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產(chǎn)價(jià)值（ ）。 　　A．下降 B．上升 C．不變 D．不能確定 　　【答案】A 　　【解析】長期利率下調(diào)，預(yù)期房地產(chǎn)：投資風(fēng)險(xiǎn)降低，一是會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值提高，利用降低的利率對(duì)現(xiàn)金流折現(xiàn)，會(huì)使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值增加，提升房地產(chǎn)現(xiàn)值；二是會(huì)減少投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，降低投資成本；三是會(huì)刺激房地產(chǎn)市場的需求增長（居民儲(chǔ)蓄量減少，貸款購房量由于成本降低而增加），從而會(huì)帶動(dòng)投資需求上升。 第六部分 1．房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)安排時(shí)，通常要投入占項(xiàng)目總投資（）的自有資金或股本金。 　　 A．15% B．20% C．30% D．40% 　　【答案】C 　　【解析】國家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例的要求是30%。對(duì)房地產(chǎn)置業(yè)投資，資本金比例通常為購置物業(yè)時(shí)所須支付的首付款比例。 　 　2．開發(fā)商以某一價(jià)格出售“物業(yè)＋健身房會(huì)員資格＋保齡球館會(huì)員資格＋游泳池會(huì)員資格”時(shí)，該價(jià)格比這四項(xiàng)各自價(jià)格之和低了許多，開發(fā)商采用的是（）技巧。 　 　A．產(chǎn)品線定價(jià)來源:考試通 B．選擇品定價(jià) C．補(bǔ)充品定價(jià) D．產(chǎn)品束定價(jià) 　 【答案】D 　 【說明】新教材已刪除此題考核的知識(shí)點(diǎn)。 　　3．衡量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)償債能力的主要指標(biāo)包括（）。 　　A．現(xiàn)金回報(bào)率 B．利息備付率 　　C．資產(chǎn)負(fù)債率 D．流動(dòng)比率 　　E．速動(dòng)比率 　　【答案】BCDE 　　【解析】A項(xiàng)現(xiàn)金回報(bào)率為盈利能力指標(biāo)。 　　4．通常把大型零售商業(yè)物業(yè)的輻射區(qū)域分為（）。 　　A．主要區(qū)域 B．次要區(qū)域 C．已規(guī)劃區(qū)域 D．衍射區(qū)域 E．邊界區(qū)域 　　【答案】ABE 　　【解析】通常把商業(yè)輻射區(qū)域分為三個(gè)部分：主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域。主要區(qū)域是與物業(yè)所處地點(diǎn)直接相鄰的區(qū)域，其營業(yè)額的60%～75%都來自該區(qū)域；次要區(qū)域是距離物業(yè)所處地點(diǎn)5～15km的區(qū)域（對(duì)市級(jí)購物中心而言），物業(yè)營業(yè)額的15%～20%來自該區(qū)域；邊界區(qū)域是距物業(yè)所處地點(diǎn)15km以外的區(qū)域，占營業(yè)額的5%～15% 　　5．某投資商預(yù)測到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)計(jì)劃，并在附近預(yù)先投資，最后取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特性中的（ ）。 　　A．不可移動(dòng)性 B．不一致性 C．適應(yīng)性 D．相互影響性 　　【答案】D 　　【解析】相互影響性是指房地產(chǎn)價(jià)值受到其周邊物業(yè)，城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。 第七部分 1．不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產(chǎn)價(jià)值（ ）。 　 　A．下降 B．上升 C．不變 D．不能確定 　　【答案】A 　　【解析】長期利率下調(diào)，預(yù)期房地產(chǎn)：投資風(fēng)險(xiǎn)降低，一是會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值提高，利用降低的利率對(duì)現(xiàn)金流折現(xiàn)，會(huì)使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值增加，提升房地產(chǎn)現(xiàn)值；二是會(huì)減少投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，降低投資成本；三是會(huì)刺激房地產(chǎn)市場的需求增長（居民儲(chǔ)蓄量減少，貸款購房量由于成本降低而增加），從而會(huì)帶動(dòng)投資需求上升。 　　 　　2．下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命的說法中，正確的有（ ）。 　　A．房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命 　　B．自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長 　　C．如果房地產(chǎn)維護(hù)狀況良好，可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命 　　D．房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與使用性質(zhì)無關(guān)E．房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下，房地產(chǎn)收入大于零的持續(xù)時(shí)間 　　【答案】ABC 　　【解析】經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收入大于運(yùn)營費(fèi)用，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間；自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長得多。如果房地產(chǎn)的維護(hù)狀況良好，其較長的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命；房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。 　　3．物業(yè)的資本價(jià)值在很大程度上取決于預(yù)期的收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營費(fèi)用水平，未來經(jīng)營費(fèi)用包括（ ）。 　　A．重新裝修費(fèi)用 　　B．更新改造費(fèi)用 　　C．建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費(fèi)用 　　D．空置損失費(fèi)用 　　E．為償債或其他原因急于將房地產(chǎn)變現(xiàn)時(shí)的折價(jià)損失 　　【答案】ABC源：中華考試網(wǎng) 　　【解析】空置損失費(fèi)用屬于收益損失范疇，為償債或其他原因急于將房地產(chǎn)變現(xiàn)時(shí)的折價(jià)損失不屬于經(jīng)營性費(fèi)用。 　 4．僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時(shí)，一般認(rèn)為購買銷售自行車的店鋪比購買生產(chǎn)自行車的廠房的投資風(fēng)險(xiǎn)小，這是因?yàn)榍罢弑群笳呔哂校?）。 　　A．更長的經(jīng)濟(jì)壽命 B．更顯著的各異性 　　C．更強(qiáng)的適應(yīng)性 D．更專業(yè)的物業(yè)管理 　　【答案】C 　　【解析】適應(yīng)性是指為了適應(yīng)市場環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。顯然，店鋪比廠房更容易調(diào)整使用功能。 　　5．下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是（ ）。 　　A．周期風(fēng)險(xiǎn) B．比較風(fēng)險(xiǎn) C．資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) D．時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) 　　【答案】A 　　【解析】系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又稱為不可分散風(fēng)險(xiǎn)或市場風(fēng)險(xiǎn)，即個(gè)別投資風(fēng)險(xiǎn)中無法在投資組合內(nèi)部被分散、抵消的那一部分風(fēng)險(xiǎn)，如通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)有：收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)，資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)，比較風(fēng)險(xiǎn)，時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)，持有期風(fēng)險(xiǎn)。 第八部分 1．一般來說，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析主要包括（ ）等分析。 　 A．投入資金的安全性 B．項(xiàng)目定位的科學(xué)性 　　C．期望收益的可靠性 D．投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性 　　E．資產(chǎn)管理的復(fù)雜性 　　【答案】ACDE 　　【解析】房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個(gè)方面。 　　2．房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括（ ）。 　　 A．總量結(jié)構(gòu) B．區(qū)域結(jié)構(gòu) C．產(chǎn)品結(jié)構(gòu) D．供求結(jié)構(gòu) 　 　E．資金結(jié)構(gòu) 　　【答案】ABCD 　　【解析】從宏觀上說，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)和租買結(jié)構(gòu)。 　 3．某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會(huì)增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（ ）。 　　 A．位置固定性 www．Examw.com B．各異性 C．適應(yīng)性 D．相互影響性 　　【答案】D 　　【解析】相互影響性是指房地產(chǎn)價(jià)值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。政府在道路、公園、博物館等公共設(shè)施方面的投資，能顯著地提高附近房地產(chǎn)的價(jià)值。 　　4．房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)是（ ）。 　　A．相對(duì)較高的收益水平 B．易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持 　　C．抵消通貨膨脹的影響 D．投資回收期較長 　　【答案】D 　　【解析】房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)為變現(xiàn)性差、投資數(shù)額巨大、投資回收周期較長、需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。 　 5．從物理形態(tài)上劃分，作為房地產(chǎn)投資對(duì)象的房地產(chǎn)資產(chǎn)的類型主要有（ ）。 　 A．商住樓 B．土地 C．在建工程 D．寫字樓 　　E．建成后的物業(yè) 　 【答案】BCE 　 【解析】從物理形態(tài)上劃分，作為房地產(chǎn)投資對(duì)象的房地產(chǎn)資產(chǎn)，主要分為土地、建成后的物業(yè)和在建工程三種類型。