房地產(chǎn)估價師第二套《房地產(chǎn)估價理論與方法》真題附答案

《房地產(chǎn)估價師第二套《房地產(chǎn)估價理論與方法》真題附答案》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《房地產(chǎn)估價師第二套《房地產(chǎn)估價理論與方法》真題附答案（21頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1、 房地產(chǎn)估價理論與方法 真題 一、單項選擇題 1. 關(guān)于房地產(chǎn)估價誤差的說法，錯誤的是（ ）。 A. 房地產(chǎn)估價難免會有誤差 B. 房地產(chǎn)評估價值與實際成交價的差異即為估價誤差 C. 不應(yīng)采用一般物理測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價的誤差標(biāo)準(zhǔn) D. 可通過嚴(yán)格履行估價程序來減小估價誤差『正確答案』 B 『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價誤差。判斷一個評估價值的誤差大小或準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實價值進(jìn)行比較，實際中一般是將它與合格的估價師的重新估價結(jié)果進(jìn)行比較。實 際成交價格可能存在價格扭曲失真， 不一定是正常成交價格， 所以一般不作為判斷誤

2、差的標(biāo)準(zhǔn)。 參見教材 P10。 2. 關(guān)于房地產(chǎn)估價結(jié)果的說法，錯誤的是（ ）。 A. 估價結(jié)果是通過估價活動得出的估價對象價值或價格及提供的相關(guān)專業(yè)意見 B. 注冊房地產(chǎn)估價師在完成估價之前應(yīng)征求估價委托人對估價結(jié)果的意見 C. 估價結(jié)果可能與估價對象在市場上進(jìn)行交易的成交價格有所不同 D. 估價結(jié)果可能受注冊房地產(chǎn)估價師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響『正確答案』 B 『答案解析』本題考查的是估價結(jié)果。 B 不能在未估價之前就征求委托人或估價利害關(guān)系人對 估價結(jié)果的意見。違背職業(yè)道德的行為。參見教材 P36。 3. 估價中應(yīng)

3、盡量采用多種估價方法，其主要原因是（ ）。 A. 估價對象適宜采用多種方法估價 B. 各種估價方法都有一定的局限性 C. 各種估價方法之間具有理論統(tǒng)一性 D. 難以通過分析排除不適用的估價方法『正確答案』 B 『答案解析』本題考查的是估價方法。要求在估價中盡量采用多種估價方法進(jìn)行估價，就是考 慮到不同估價方法都有局限。參見教材 P36。 4. 下列引起某商業(yè)房地產(chǎn)價格上漲的因素中， 不屬于該商業(yè)房地產(chǎn)價格自然增值因素的是 （ ）。 A. 該商業(yè)房地產(chǎn)所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增加 B. 該商業(yè)房地產(chǎn)附近修建地鐵、交通條件改善 C.

4、 該商業(yè)房地產(chǎn)所在區(qū)域規(guī)劃為城市中央商務(wù)區(qū) D. 該商業(yè)房地產(chǎn)擁有者聘用了優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)『正確答案』 D 『答案解析』本題考查的是保值增值。外部經(jīng)濟(jì)、需求增加、房地產(chǎn)使用管制改變導(dǎo)致的房地 產(chǎn)價格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。 D 物業(yè)管理改善屬于投資性增值。參見教材 P67。 5. 下列估價對象區(qū)位狀況的描述中，不屬于位置狀況描述的是（ ）。 A 估價對象距離機(jī)場 35 公里 B. 估價對象東面臨街，所臨街道為城市主干道 C. 估價對象建筑物坐北朝南 第 1頁 房地產(chǎn)估價理論與方法 D. 估價對象附近

5、有三條公交線路經(jīng)過『正確答案』 D 『答案解析』 本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述。 房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述中的位置描述包括坐落、 方位、與相關(guān)場所的距離、臨街狀況、朝向、樓層。 D 是交通情況的描述，和位置情況的描述是平行關(guān)系。參見教材 P79～ 80。 6. 下列影響房地產(chǎn)供求變化的因素中，不會引起房地產(chǎn)需求量增加的是（ ）。 A. 消費(fèi)者的收入水平增加 B. 該種房地產(chǎn)的價格水平下降 C. 該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升 D. 消費(fèi)者預(yù)期該種房地產(chǎn)價格上漲『正確答案』 C 『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)需求。一般地說，某種房地產(chǎn)的價格上漲，需求

6、減少。 C 開發(fā)成本上升，會減少供給。成本上升傳導(dǎo)到價格上漲，會抑制需求。參見教材 P113。 7. 購買一套建筑面積為 120m2，單價為 18000 元/m2 的住宅，下列付款方式，名義價格和實際價格相符的是（ ）。 A. 于成交日期一年后一次性支付所有款項 B. 于成交日期一次性付清，給予5%的優(yōu)惠 C. 于成交日期支付 50 萬元，余款在第一年年末支付 D. 首付 50%，余款以期限 10 年、年利率 7%、按月等額本息還款的抵押貸款支付『正確答案』 D 『答案解析』本題考查的是名義價格和實際價格。 A 延遲付款， B 給予折扣， C

7、 也是延遲付款。 名義價格都是高于實際價格的。 D 貸款需要償還利息，其名義價格和實際價格相等，都是 216 萬元。參見教材 P106～ 107。 8. 距離是衡量房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣最常見、最簡單的指標(biāo)，其中相對科學(xué)的距離指標(biāo)是（ ）。 A. 空間直線距離 B. 交通線路距離 C. 交通時間距離 D. 經(jīng)濟(jì)距離 『正確答案』 D 『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。經(jīng)濟(jì)距離是更科學(xué)但較復(fù)雜的一種距離，它是把 交通時間、交通費(fèi)用統(tǒng)一用貨幣來衡量，以反映距離。參見教材 P132。 9. 下列影響一套住房價格的因素中

8、，不屬于實物因素的是（ ）。 A. 朝向 B. 保溫 C. 隔音 D. 戶型 『正確答案』 A 『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實物因素。朝向是區(qū)位因素。參見教材 P133。 10. 關(guān)于房地產(chǎn)估價合法原則及其運(yùn)用的說法，正確的是（ ）。 A. 只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象 B. 估價對象狀況必須是實際狀況 第 2頁 房地產(chǎn)估價理論與方法 C. 以公益為目的學(xué)校教學(xué)樓可以作為抵押評估對象 D. 估價結(jié)果應(yīng)是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格『正確答案』 D 『答案解析』本題考查的是合法原

9、則。合法原則要求評估價值是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。參見教材 P156。 11. 評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的價值時，價值時點和估價對象的狀況匹配正確的是（ ）。 A. 價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為現(xiàn)在狀況 B. 價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為未來狀況 C. 價值時點為未來，估價對象狀況為現(xiàn)在狀況 D. 價值時點為未來，估價對象狀況為未來狀況『正確答案』 B 『答案解析』本題考查的是價值時點原則。在評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值時，應(yīng)特別注意兩 點：（ 1）價值時點應(yīng)與評估被征收房屋價值的價值時點一致。（ 2）估價對象狀況，如期房的

10、區(qū)位、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)等，以房屋征收部門向房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)出具書面意見說明的 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況為依據(jù)。參見教材 P163。 12. 某商業(yè)房地產(chǎn)年凈收益在樂觀、 保守和最可能情況下的估計值分別為 6 萬元、4.2 萬元和 5.4 萬元。若收益期限為 30 年，報酬率為 6%，無法定優(yōu)先受償款。則該商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價值為（ ） 萬元。 A.57.81 B.71.58 C.74.33 D.82.59 『正確答案』 A 『答案解析』 本題考查的是謹(jǐn)慎原則。 遵循謹(jǐn)慎原則應(yīng)采用保守的較低的收益估計值。 4.2/6%[1

11、 － 1/ （1＋ 6%） 30] ＝ 57.81 。參見教材 P171。 13. 評估建筑面積為 120m2 的住宅在 2016 年 9 月 30 日前市場價格，下列交易實例中最適合作為 可比實例的是（ ）。 交易實例 建筑面積 用途 成交價格 區(qū)域 交易情況 2 （元 2 成交日期 （ m） /m ） 甲 120 居住 5800 2015.8.3 同一供需量 正常交易 乙 105 居住 6000 2016.6.30 同一供需量

12、 正常交易 丙 140 辦公 6500 2016.9.29 同一供需量 正常交易 丁 115 居住 6100 2016.7.31 不同供需量 正常交易 A. 甲 B. 乙 C. 丙 D. 丁 『正確答案』 B 『答案解析』本題考查的是可比實例?？杀葘嵗穷愃品康禺a(chǎn)中真實成交且符合一定條件的，具體是指交易實例中交易方式適合估價目的、成交日期接近價值時點、成交價格為正常價格或 可修正為正常價格的估價對象的類似房地產(chǎn)等財產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。 B 是最適合的，按照現(xiàn)在的估 價規(guī)范， A 也可以選擇。但不

13、是最佳的。參見教材 P182。 第 3頁 房地產(chǎn)估價理論與方法 14. 賣方 5 年前以貸款方式購買了一套建筑面積為 2 的住宅， 貸款總額為 45 萬元，期限為 15 85m 年，年利率固定不變?yōu)? 6%，采用等額還本利息照付方式按月還款， 現(xiàn)買賣合同約定買方付給賣方50 萬元，并承擔(dān)賣方應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)及尚未償還的購房貸款，若賣方、買方應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)分別 為正常成交價格的 6%和 4%。則該住宅的正常成交價格為（ ）元 /m2。 A.9787 B.10013 C.10282 D.1

14、0539 『正確答案』 B 『答案解析』本題考查的是統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。價值時點尚未償還的貸款本金＝ 45（ 1－ 5/15 ）＝ 30 萬元；買方實際支付 30+50=80 萬元；正常負(fù)擔(dān)下的價格＝ [（30＋ 50）/（ 1－6%）]/85 ＝1.0013 萬元 /m2＝10013 元/m2。參見教材 P187。 15. 關(guān)于比較法運(yùn)用的說法，錯誤的是（ ）。 A. 同類數(shù)量較多，有較多交易的房地產(chǎn)適用比較法估價 B. 盡量不選擇需進(jìn)行交易情況修正的交易實例作可比實例 C.

15、掛牌案例不能作為可比實例，但可作為了解市場行情的參考 D. 需修正或調(diào)整的因素越多，估價結(jié)果越合理 『正確答案』 D 『答案解析』 本題考查的是比較法適用的估價對象。 A，比較法適用的估價對象是同類數(shù)量較多、 有較多交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)； B，有特殊交易情況的交易實例一般不宜選為可比實例， 但當(dāng)可供選擇的交易實例較少而不得不選用時， 則應(yīng)對其進(jìn)行交易情況修正； C，掛牌價不能作 為估價依據(jù)，但可作為了解市場行情的參考； D 錯誤，需修正或調(diào)整的因素越多，說明可比實 例的可比性越差，估價結(jié)果越不合理。 16. 甲、乙兩家相鄰?fù)恋兀?/p>

16、 市場價格分別為 50 萬元和 70 萬元，若將該兩家土地合并為一家土地，合并后的土地市場價格為 150 萬元，如果乙宗地的擁有者購買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的要 價范圍是（ ）萬元。 A.0 ～ 50 B.50 ～65 C.50 ～80 D.62.5 ～ 150 『正確答案』 C 『答案解析』本題考查的是相鄰地塊合并增值。；甲乙兩宗地合并后增值＝ 150－（ 50＋70）＝ 30 萬元；甲分享增值的部分 30╳ [50/ （ 50+70） ]=12.5 ；土地甲的擁有者合理的要價范圍應(yīng)該是 50-62.5 萬元；可要價范圍是 50-8

17、0 萬元。參見教材 P192。 17. 某寫字樓持有期內(nèi)年均有效毛收入為 400 萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為 30%，預(yù)計持有至 5 年末出售 時的總價為 6000 萬元，銷售稅費(fèi)率為 6%，報酬率中無風(fēng)險報酬率為 6%，風(fēng)險報酬率為無風(fēng)險報酬 率的 25%，則該寫字樓目前的收益價值為（ ）。 A.5061.44 B.5546.94 C.5562.96 D.6772.85 『正確答案』 A 『答案解析』 本題考查的是報酬率的求取方法。 持有 +轉(zhuǎn)售模式； 報酬率 Y＝ 6%＋ 6% 25%＝ 7.5% 第 4頁

18、 房地產(chǎn)估價理論與方法 V＝ 400（ 1－30%） /7.5%[1 － 1/ （ 1＋ 7.5%） 5] ＋ 6000（ 1－ 6%） / （ 1＋ 7.5%） 5＝ 5061.438 萬元。參見教材 P234、 265。 18. 關(guān)于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命說法，正確的是（ ）。 A. 經(jīng)濟(jì)壽命主要由建筑物的質(zhì)量及地基穩(wěn)定性決定 B. 正常情況下，經(jīng)濟(jì)壽命長于自然壽命 C. 經(jīng)濟(jì)壽命與周圍環(huán)境，房地產(chǎn)市場狀況有關(guān) D. 建筑物更新改造后，自然壽命可以延長而經(jīng)濟(jì)壽命不變『正確答案』 C 『答案解析』本題考查的是收益期和持有期的測算。建筑物經(jīng)濟(jì)壽

19、命主要由市場決定，同類建筑物在不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)壽命可能不同，一般是在建筑物設(shè)計使用年限的基礎(chǔ)上，根據(jù)建筑物的施工、使用、維護(hù)和更新改造等狀況，以及周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場狀況等進(jìn)行綜合分析判斷得 出的。 A 是自然壽命； B 經(jīng)濟(jì)壽命都是短于自然壽命的； D 更新改造后，經(jīng)濟(jì)壽命也可能延長。 參見教材 P239。 19. 房地產(chǎn)的有租約限制價值等于（ ）。 A. 無租約現(xiàn)值價值減承租人權(quán)益價值 B. 出租人權(quán)益價值加承租人權(quán)益價值 C. 無租約現(xiàn)值價值減出租人權(quán)益價值 D. 出租人權(quán)益價值減承租人權(quán)益價值『正確答案』 A 『答案解析』本題考查

20、的是出租人權(quán)益價值。出租人權(quán)益價值（也稱有租約限制價值）；無租約限制價值＝出租人權(quán)益價值＋承租人權(quán)益價值；有租約限制價值＝無租約限制價值－承租人權(quán)益價值。參見教材 P99。 20. 運(yùn)用市場提取法求取的報酬率可能與估價對象未來收益風(fēng)險不完全一致，其根本原因是 （ ）。 A. 能夠獲得的交易實例數(shù)量較多 B. 所取得的報酬率是利用過去的數(shù)量求取的 C. 利用試錯法和內(nèi)插法求取報酬率時存在計算誤差 D. 可比實例采用了典型買者和賣者的期望報酬率并進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整『正確答案』 B 『答案解析』本題考查的是報酬率的求取方法。市場提取法求出的報酬率反映的是人

21、們頭腦中 過去而非未來的風(fēng)險判斷， 它可能不是估價對象未來各期收益風(fēng)險的可靠指針。參見教材 P265。 21. 某房地產(chǎn)的年凈收益為 60 萬元，建筑物價值為 200 萬元，建筑物資本化率為 12%，土地使 用年限為 30 年，土地報酬率為 6%，該房地產(chǎn)的價值為（ ）萬元。 A.489.99 B.495.53 C.695.53 D.800.00 『正確答案』 C 『答案解析』本題考查的是剩余技術(shù)。建筑物年收益＝建筑物現(xiàn)值建筑物的資本化率＝ 200 第 5頁 房地產(chǎn)估價理論與方法 12%

22、＝ 24；土地的年收益＝ 60－ 24＝ 36；土地的價值＝ 36（ P/A ， 6%，30）＝ 36 1/6%[1 － 1/ （1＋ 6%） 30] ＝ 495.53 。房地產(chǎn)價值＝ 200＋495.53 ＝695.53 萬元。參見教材 P277。 22. 某新建房地產(chǎn)的土地取得成本為 200 萬元，建設(shè)成本和管理費(fèi)用之和為 500 萬元，投資利息 為 50 萬元。銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)分別為重新購建價格的 3%和 6%，成本利潤率為 15%，則該房地產(chǎn) 的重新購建價格為（ ）萬元。 A.939.56 B.947.80 C.952.51

23、 D.986.84 『正確答案』 C 『答案解析』 本題考查的是重新購建價格成本。 V＝200＋ 500＋ 50＋ 3%V＋ 6%V＋（ 200＋ 500＋ 50 ＋ 3%V） 15%； V＝ 952.512 萬元。參見教材 P298。 23. 某房地產(chǎn)的土地是于 8 年前通過出讓方式取得的， 1 年后房屋建成交付使用， 容積率為 1.2 ， 目前該房地產(chǎn)的土地重新購建價格為每平方米土地面積 3000 元，建筑物重新購建價格為 2800 元 /m2， 建筑物成新率為 90%，土地使用 8 年的年期調(diào)整系數(shù)為 94%，目前該房地產(chǎn)的市場價格

24、為 （ ）元 /m2。 A.4870 B.5020 C.5340 D.5520 『正確答案』 A 『答案解析』 3000 0.94/1.2 ＋ 2800 90%＝4870 元/m2。 24. 通過房租求取房地產(chǎn)凈收益，不應(yīng)扣除（ ）。 A. 空置損失 B. 房產(chǎn)稅 C. 房屋折舊費(fèi) D. 房屋保險費(fèi)『正確答案』 C 『答案解析』本題考查的是凈收益的測算。運(yùn)營費(fèi)用是指維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)的必要支出，包括房地產(chǎn)稅、房屋保險費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)用、維修費(fèi)、水電費(fèi)等。不包括：抵押 貸款還本付息額、房屋折舊費(fèi)、改擴(kuò)建支出

25、、所得稅。參見教材 P253。 25. 某住宅建筑面積為 2 160m，土地剩余使用期限為 60 年，以建筑面積計算的土地重新購建價格 和建筑重新購建價格分別為 5000 元 /m2 和 3500 元 /m2。目前該房屋門窗，墻面地面等破損引起的折 舊為 5 萬元，戶型設(shè)計落后引起的折舊為 8 萬元，位于城市衰落地區(qū)引起的折舊為 6 萬元，若土地 報酬率為 6%，則該住宅的成本價格為（ ）萬元。 A.115.91 B.117.00 C.134.91 D.136.00 『正確答案』 B 『答案解析』本題考

26、查的是成本法。 房地產(chǎn)價值＝土地重新購建價格（成本）＋建筑物重新購建價格（成本）－折舊＝（ 5000 ＋ 3500） 160－50000－ 80000－ 60000＝ 1170000 元。參見教材 P299。 26. 下列引起房地產(chǎn)貶值的因素中，屬于功能折舊的是（ ）。 第 6頁 房地產(chǎn)估價理論與方法 A. 寫字樓層高偏低 B. 廠房受酸雨腐蝕 C. 住宅庫存量過大 D. 在建工程基礎(chǔ)不均勻沉降『正確答案』 A 『答案解析』本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。功能折舊也稱為無形損耗，是指因建筑物功能不足或

27、過剩造成的建筑物價值減損。導(dǎo)致建筑物功能不足或過剩的原因可能是科學(xué)技術(shù) 進(jìn)步，人們的消費(fèi)觀念改變，過去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過低，建筑設(shè)計上的缺陷等。 A 功能落后的折舊；BD都是物質(zhì)折舊； C 是經(jīng)濟(jì)折舊。參見教材 P312。 27. 關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中后續(xù)開發(fā)利潤的說法，正確的是（ ）。 A. 根據(jù)當(dāng)?shù)厣夏甓人行麻_發(fā)項目的平均利潤率來計算 B. 采用直接成本利潤率計算時，計算基數(shù)為后續(xù)開發(fā)建設(shè)成本 C. 靜態(tài)分析法中可用總利潤率或年平均利潤率測算后續(xù)開發(fā)利潤 D. 開發(fā)利潤率應(yīng)為扣除所得稅后的凈利潤率 『正確答案』 C 『答案解析』本題考查的是后續(xù)

28、開發(fā)的應(yīng)得利潤。 A 錯誤，開發(fā)利潤率應(yīng)當(dāng)是典型的房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)進(jìn)行特定房地產(chǎn)開發(fā)期望利潤率（平均利潤率）； B 錯誤，采用直接成本利潤率計算時， 計算基數(shù)為待開發(fā)房地產(chǎn)價值及其取得稅費(fèi)、以及后續(xù)的建設(shè)成本； D 錯誤，因為所得稅是以 企業(yè)為對象繳納，不同業(yè)務(wù)的盈虧情況不統(tǒng)一，為了便于開發(fā)利潤率的調(diào)查、估計，不應(yīng)扣除所得稅。參見教材 P348、351。 28. 采用假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法評估某住宅在建工程的市場價值，預(yù)測取得在建工程后 3 個月開始建設(shè)，建設(shè)期 1 年，假設(shè)建成后 3 個月一次售出，同類住宅現(xiàn)行市場價格為 8000 元 /m2， 預(yù)測

29、未來 2 年內(nèi)同類住宅價格每年遞增 5%。若折現(xiàn)率為 12%，則該在建工程開發(fā)完成后房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值為（ ）元 /m2。 A.7262 B.7380 C.7500 D.8670 『正確答案』 A 『答案解析』本題考查的是開發(fā)完成后的價值。 8000（ 1＋ 5%）1.5 / （1＋ 12%）1.5 ＝ 7261.84 萬元 29. 關(guān)于假設(shè)開發(fā)法估價中開發(fā)經(jīng)營期、建設(shè)期、經(jīng)營期等之間關(guān)系的說法，錯誤的是（ ）。 A. 開發(fā)經(jīng)營期可分為建設(shè)期和經(jīng)營期 B. 建設(shè)期的起點與開發(fā)經(jīng)營期的起點相同 C經(jīng)營期可具體分為銷售期和運(yùn)營期 D.

30、建設(shè)期和經(jīng)營期不會重疊 『正確答案』 D 『答案解析』本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期。 D 在預(yù)售的情形下，建設(shè)期和經(jīng)營期有重疊。參 見教材 P347。 30. 當(dāng)房地產(chǎn)價格持續(xù)上升或持續(xù)下降且各期上升或下降的數(shù)額大致相同， 宜選擇的估價方法是 （ ）。 A. 平均增減量法 B. 平均發(fā)展速度法 第 7頁 房地產(chǎn)估價理論與方法 C. 移動平均法 D. 指數(shù)修勻法『正確答案』 A 『答案解析』本題考查的是平均增減量法。運(yùn)用平均增減量法進(jìn)行預(yù)測的條件是，房地產(chǎn)價值或價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的

31、，并且各期上升或下降的數(shù)額大致相同。參見教材P388。 31. 關(guān)于路線價法的說法，錯誤的是（ ）。 A. 實際估價中同一路線價區(qū)段內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)臨街深度可以不同 B. 相同條件下臨街深度越深的地塊，累計深度價格修正率越大 C. 路線價為若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價格 D. 運(yùn)用線路價法的前提條件是街道較規(guī)整，臨街土地排列較整齊『正確答案』 A 『答案解析』本題考查的是路線價法。選項 A錯誤，實際估價中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)臨街深度通常是 路線價區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)或平均數(shù)。參見教材 P365。 32. 某工業(yè)用房占地面積 2 2

32、 5000m，容積率 1.5 ，土地單價為 2400 元 /m ?，F(xiàn)可依法變更為商業(yè)用 2 建筑面積，現(xiàn)時商業(yè)用地的樓面地價為5600 2 房并增加 2500m 元 /m 。該工業(yè)用房變更為商業(yè)用房理 論上應(yīng)補(bǔ)繳地價（ ）萬元。 A.1000 B.3000 C.3800 D4400 『正確答案』 『答案解析』本題考查的是補(bǔ)地價的測算。新容積率＝（ 50001.5 ＋ 2500）/5000 ＝ 2；補(bǔ)地價

33、 ＝ [5600 2－（ 2400/1.5 ） 1.5] 5000＝ 4400 萬元；參見教材 P382。 33. 在國有土地上房屋征收評估中， 對已出租的房地產(chǎn)不考慮租賃因素的影響。 這一估價假設(shè)屬 于（ ）。 A. 未定事項假設(shè) B. 背離事實假設(shè) C. 不相一致假設(shè) D. 依據(jù)不足假設(shè) 『正確答案』 B 『答案解析』本題考查的是估價假設(shè)。背離事實假設(shè)，應(yīng)說明因估價目的的特殊需要、交易條 件設(shè)定或約定， 對估價對象狀況所做的與估價對象在價值時點的狀況不一致的合理假定。 例如，在國有土地上房屋征收評估

34、中，評估被征收房屋的價值不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。參見教材 P419。 34. 關(guān)于價值時點的說法，錯誤的是（ ）。 A. 價值時點可以是過去、現(xiàn)在或?qū)? B. 價值時點是由估價目的決定的 C. 價值時點應(yīng)與估價對象狀況對應(yīng)的時點一致 D. 價值時點與實地查勘日期可以不一致 第 8頁 P405。 房地產(chǎn)估價理論與方法 『正確答案』 C 『答案解析』本題考查的是價值時點原則。選項 C 錯誤，價值時點不一定與估價對象狀況對應(yīng)的時點一致。參見教材 P162、 403。 35. 關(guān)于估價師聲

35、明的說法，正確的是（ ）。 A. 估價師聲明是注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的免責(zé)聲明 B. 估價師聲明中應(yīng)對勤勉盡責(zé)估價做出承諾和保證 C. 未參與估價的注冊房地產(chǎn)估價師可以在估價師聲明上簽名 D. 估價師聲明中應(yīng)對估價結(jié)果成立的條件作出提示和說明『正確答案』 B 『答案解析』 本題考查的是估價師聲明。 A 估價師聲明不是免責(zé)聲明； C 未參與估價過程的估價師肯定不能簽名； D 估價師聲明應(yīng)寫明所有參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師對其估價職業(yè)道德、專業(yè)勝任能力和勤勉盡責(zé)估價等的承諾和保證，不涉及估價結(jié)果成立的條件。 參見教材 P418。 二、多項

36、選擇題 1. 關(guān)于房地產(chǎn)估價要素的說法，正確的有（ ）。 A. 估價目的取決于估價委托人對估價的實際需要 B. 估價對象由估價委托人和估價目的雙重決定 C. 選取估價依據(jù)應(yīng)有針對性，主要是根據(jù)估價對象和價值類型選取 D. 估價原則應(yīng)根據(jù)價值類型和估價目的進(jìn)行選擇 E. 估價程序是指完成估價項目所需做的各項工作進(jìn)行的先后次序，不得交叉或反復(fù)『正確答案』 ABD 『答案解析』本題考查的是估價目的。選項 C錯誤，在估價中選取估價依據(jù)應(yīng)有針對性，主要 是根據(jù)估價目的和估價對象來選??；選項 E 錯誤，估價程序中的一些工作步驟之間不是絕對隔 開的，可以

37、有某些交叉， 有時甚至需要一定的反復(fù)， 但不得隨意簡化和省略。 參見教材 P30-33 、395。 2. 評估一套單元式住宅的抵押估價，若未做特別說明，應(yīng)包含在估價對象范圍內(nèi)的有（ ）。 A. 二次裝修時所鋪的木地板 B. 可拆卸的水凈化處理設(shè)備 C. 嵌入式固定衣柜 D. 隨建筑配置的中央空調(diào)系統(tǒng) E. 擺放在室內(nèi)的沙發(fā)『正確答案』 CD 『答案解析』 在未做特殊說明的情況下， 房地產(chǎn)的定著物要列入估價范圍， 選項 CD均屬于定著 物；選項 A 屬于建筑物實物中的特色裝飾裝修，不在抵押估價的范圍之內(nèi)。 BD均屬于動產(chǎn)，可 以拆卸移動

38、，因而不在抵押價值評估的估價范圍之列。參見教材 3. 關(guān)于成交價格、市場價格、理論和評估價值的說法，正確的有（ ）。 A. 在一筆成功的房地產(chǎn)交易中，買方最高出價≥成交價格≥賣方最低要價 B. 在買方的市場下，成交價格會偏向賣方最低要價 C. 市場價格和理論價格相比，市場價格是長期均衡價格，理論價格是短期均衡價格 D. 在正常市場或正常經(jīng)濟(jì)發(fā)展下，市場價格基本上與理論價格相吻合，圍繞著理論價格而上下 第 9頁 房地產(chǎn)估價理論與方法 波動，不會偏離太遠(yuǎn) E. 當(dāng)交易情況正常時，成交價格接近市場價格 『正確答案

39、』 ABDE 『答案解析』本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價格。選項 C錯 誤，市場價格和理論價格相比，市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格。參見教材 P87、89。 4. 關(guān)于相同條件下同一估價對象的市場價值和現(xiàn)狀價值的說法，正確的有（ ）。 A. 在合法利用下，現(xiàn)狀價值不高于市場價值 B. 在合法利用下，（市場價值一現(xiàn)狀價值）≥將現(xiàn)狀利用改變?yōu)樽罴牙玫谋匾С黾皯?yīng)得利 潤 C. 在現(xiàn)狀利用為最佳利用下，現(xiàn)狀價值等于市場價值 D. 在不是合法利用下，現(xiàn)狀價值不低于市場價值 E. 同一估價目的、

40、價值類型下，不能同時評估市場價值和現(xiàn)狀價值『正確答案』 ABC 『答案解析』本題考查的是價值類型。在合法利用下，現(xiàn)狀價值一般低于市場價值?，F(xiàn)狀利用 為最高最佳利用，現(xiàn)狀價值 =市場價值。不是合法利用，現(xiàn)狀價值有可能高于市場價值。在合法利用下，必然有（市場價值一現(xiàn)狀價值）＞將現(xiàn)狀利用改變?yōu)樽罡咦罴牙玫谋匾С黾皯?yīng)得 利潤。否則，現(xiàn)狀利用就是最高最佳利用，現(xiàn)狀價值就是市場價值。參見教材 P92-93 。 5. 下列房地產(chǎn)價格影響因素中，屬于外部因素的有（ ）。 A. 經(jīng)濟(jì)因素 B. 區(qū)位因素 C. 權(quán)益因素 D. 人口因素 E. 心理

41、因素 『正確答案』 ADE 『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)價格影響因素的分類。房地產(chǎn)外部因素可再分為人口因素、 制度政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會因素、國際因素、心理因素和其他因素。 BC是內(nèi)部因素。參見教材 P121。 6. 下列房地產(chǎn)估價方法的運(yùn)用中，符合謹(jǐn)慎原則要求的有（ ）。 A. 比較法估價時，不選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例為可比實例 B. 收益法估價時，不高估收入和運(yùn)營費(fèi)用 C. 成本法估價時，不高估土地取得成本、建設(shè)成本、稅費(fèi)、利潤和折舊 D. 假設(shè)開發(fā)法估價時，不高估未來開發(fā)完成后的價值或低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤

42、 E. 長期趨勢法預(yù)測房地產(chǎn)未來價格時，不高估市場價格增長水平 『正確答案』 AE 『答案解析』本題考查的是謹(jǐn)慎原則。 （ 1）在運(yùn)用比較法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于 市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)對可比實例進(jìn)行必要的實地查勘； （ 2）在運(yùn)用收益法 估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營費(fèi)用，選取的報酬率或資本化率不應(yīng)偏低； （ 3）在運(yùn)用成 本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、建設(shè)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤，不應(yīng)低估折舊； （ 4）在運(yùn) 用假設(shè)開發(fā)法估價時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，不應(yīng)低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤。參見教材 P171。

43、 第 10頁 房地產(chǎn)估價理論與方法 7. 估價對象為一宗熟地，對選取的可比實例進(jìn)行實物狀況調(diào)整的內(nèi)容有（ ）。 A. 土地形狀 B. 土質(zhì)狀況 C. 土地使用年限 D. 土地開發(fā)程度 E. 容積率 『正確答案』 ABD 『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。土地實物狀況，主要有土地的面積、形狀、 地形、地勢、土壤、開發(fā)程度等影響房地產(chǎn)價格的因素。 CE是權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容。參見教材P198。 8. 預(yù)計某房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為 170 萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎(chǔ)上減少 8

44、 萬元，報酬率為 8%，則下列說法中正確的有（ ）。 A. 該房地產(chǎn)未來第 30 年的年凈收益小于零 B. 該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限大于 22 年 C. 該房地產(chǎn)的收益價值小于 1276.47 萬元 D. 該房地產(chǎn)的收益價值大于 875 萬元 E. 該房地產(chǎn)的資本化率為 18% 『正確答案』 ABCD 『答案解析』本題考查的是凈收益按一定數(shù)額遞減的公式。 170－ 8（ n－ 1）＝ 0；合理經(jīng)營年限 n＝ 22.25 ；V＝（ 170/8%－ 8/8%2）[1 －1/ （ 1＋ 8%）22.25 ] ＋ 8/8% 22.25/ （ 1＋

45、8%）22.25 ＝ 1118.58 萬元；（年凈收益是逐年遞減的等差數(shù)列）；資本化率 =170/1118.58=15.2% 。參見教材 P227、 228。 9. 運(yùn)用成本法對新開發(fā)房地產(chǎn)的價值進(jìn)行評估，在減值或增值調(diào)整時，應(yīng)考慮的影響因素主要包括（ ）。 A. 項目選址不當(dāng) B. 建設(shè)成本偏高 C. 運(yùn)營費(fèi)用是否客觀 D. 工程施工質(zhì)量優(yōu)劣 E. 該類房地產(chǎn)市場供求狀況『正確答案』 ADE 『答案解析』本題考查的是適用于新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)的基本公式。 新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)雖然不存在一般意義上的折舊，但應(yīng)根據(jù)其選址是否適當(dāng)、規(guī)

46、劃設(shè)計是否合理、工程施工質(zhì)量優(yōu)劣、產(chǎn)權(quán)是否有瑕疵，在建工程是否停工、爛尾，以及該類房地產(chǎn) 的市場供求狀況等，考慮其可能的減值因素，予以相應(yīng)的調(diào)整。 B 不是調(diào)整增減值因素， C在收益法中才會采用。參見教材 P302。 10. 關(guān)于建筑物壽命的說法，正確的有（ ）。 A. 利用年限法求取建筑物折舊時，建筑物的年齡應(yīng)采用有效年齡，壽命應(yīng)采用經(jīng)濟(jì)壽命 B. 對建筑物進(jìn)行更新改造可使建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長于其自然壽命 C. 建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命是其自然壽命減去有效年齡后的壽命 D. 建筑物的剩余自然壽命是其經(jīng)濟(jì)壽命減去實際年齡后的壽命 第 11頁

47、 房地產(chǎn)估價理論與方法 E. 建筑物的有效年齡與剩余經(jīng)濟(jì)壽命之和為建筑物經(jīng)濟(jì)壽命『正確答案』 AE 『答案解析』本題考查的是年限法。 B 錯誤，建筑物經(jīng)過了更新改造，其自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命都能得到延長； CD錯誤，建筑物的剩余自然壽命是其自然壽命減去實際年齡后的壽命。建筑物 的剩余經(jīng)濟(jì)壽命是其經(jīng)濟(jì)壽命減去有效年齡后的壽命。參見教材 P313～ 314。 11. 關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法運(yùn)用的說法，正確的有（ ）。 A. 各項收入，支出均為價值時點房地產(chǎn)市場狀況下的值 B. 在抵押估價中一般采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提” C. 不需要單獨計算

48、投資利息 D. 不考慮預(yù)售和延遲銷售的影響 E. 測算后續(xù)開發(fā)利潤時，要求利潤率與其計算基數(shù)相匹配『正確答案』 BC 『答案解析』本題考查的是動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別。選項 A 錯誤，各項收入、支出發(fā) 生的時間不同，動態(tài)分析法下，將各項收入、支出折算到價值時點上；選項 D 錯誤，動態(tài)分析 法要考慮預(yù)售和延遲銷售的影響。選項 E，后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤只有在靜態(tài)分析法中才需要測 算，在動態(tài)分析法中，投資利息和開發(fā)利潤不單獨顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。參見教 材 P340～ 341。 12. 關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的說

49、法，正確的有（ ）。 A. 開發(fā)完成后的價值是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對應(yīng)的價值 B. 未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況不能包含動產(chǎn)、權(quán)利等 C. 評估投資價值時，未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值有時要考慮無形收益 D. 對于自營的房地產(chǎn)，不宜運(yùn)用收益法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 E. 可以運(yùn)用成本法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 『正確答案』 AC 『答案解析』本題考查的是開發(fā)完成后的價值。 B 錯誤，未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況并不一 定是純粹的房地產(chǎn)，除了房地產(chǎn)，還可能包含房地產(chǎn)以外的動產(chǎn)、權(quán)利等； D 錯誤，對于出租 或自營的房地產(chǎn)，預(yù)測開發(fā)完

50、成后的價值，可先預(yù)測其租賃或自營的凈收益，再采用收益法將 該凈收益轉(zhuǎn)換為價值； E 錯誤，開發(fā)完成后的價值不能采用成本法求取。參見教材 P349～ 350。 13. 關(guān)于房地產(chǎn)估價長期趨勢運(yùn)用的說法，正確的有（ ）。 A. 長期趨勢法一般不適用對估價對象當(dāng)前價格水平的測算或估價 B. 對價格存在明顯季節(jié)波動的估價對象適宜采用移動平均法消除季節(jié)波動影響 C. 數(shù)學(xué)曲線擬合方程 Y＝ a＋ bX 的參數(shù) a、 b 通常采用最小二乘法確定 D. 選擇具體預(yù)測方法的主要依據(jù)是估價對象或類似房地產(chǎn)歷史價格的變動規(guī)律 E. 可以用來比較兩類房地產(chǎn)的價

51、格發(fā)展?jié)摿? 『正確答案』 ACDE 『答案解析』本題考查的是長期趨勢法及其運(yùn)用。選項 B 錯誤，移動平均法是對原有價值、價格按照時間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項遞移的方法分別計算一系列移動的時序價值、價格平均 數(shù)，形成一個新的派生平均價值、價格的時間序列，借以消除價值、價格短期波動的影響，而非季節(jié)波動。參見教材 P390。 14. 關(guān)于路線價區(qū)段的說法，正確的有（ ）。 第 12頁 房地產(chǎn)估價理論與方法 A. 路線價區(qū)段位于街道兩側(cè)，是帶狀的 B. 應(yīng)將面積相近、形狀相同、位置相鄰的臨街土地劃為同一個路線價區(qū)段 C

52、. 兩個路線價區(qū)段的分界線，原則上是地價水平有明顯差異的地點 D. 較長的繁華街道，可根據(jù)地價水平差異劃分為兩個以上的路線價區(qū)段 E. 同一街道兩側(cè)的地價水平有明顯差異的，應(yīng)以街道中心為分界線，將該街道兩側(cè)視為不同的路線價區(qū)段 『正確答案』 ACDE 『答案解析』本題考查的是劃分路線價區(qū)段。 B 在劃分路線價區(qū)段時，應(yīng)將“通達(dá)性相當(dāng)、位 置相鄰、地價水平相近”的臨街土地劃為同一個路線價區(qū)段。參見教材 P365。 15. 關(guān)于估價方法選用的說法，正確的有（ ）。 A. 所有適用的估價方法都應(yīng)選用，不得隨意取舍 B. 商品住宅一般應(yīng)以比較法

53、為常用的估價方法 C. 現(xiàn)狀空置的商鋪不宜采用收益法估價 D. 影劇院一般適用比較法和成本法估價 E. 市場依據(jù)不充分而不宜采用比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法估價的情況下，可以將成本法作為 主要的估價方法 『正確答案』 BE 『答案解析』本題考查的是選用估價方法進(jìn)行測算。選項 A 錯誤，在理論上適用的估價方法， 都應(yīng)作為擬采用的估價方法，但每種估價方法除了其適用的估價對象，還需要具備一些條件。 有些估價對象因其所在地的房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠成熟等客觀原因，可能會限制某些在理論上適 用的估價方法的實際運(yùn)用。因此，在前面已根據(jù)估價對象初步選擇了估價方法的基礎(chǔ)上

54、，再根 據(jù)搜集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量等情況，正式確定采用的估價方法；選項 C 錯誤，商鋪具有收益 性，即便現(xiàn)在空置，但是存在客觀收益，也可以采用收益法評估；選項 D 錯誤，影劇院很少發(fā) 生交易，但具有收益性，不宜選用比較法，適用收益法。參見教材 P413。 三、判斷題 1. 在某一價值時點下，某宗房地產(chǎn)的市場價值反映的是市場上潛在交易者的集體價值判斷，可 能高于其理論價格。（） 『正確答案』√ 『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。對估價師或某個特定的市場參與者而言，房地產(chǎn)價值由市場力量決定，是客觀的，即房地產(chǎn)價值由眾多市場參與者

55、的價值判斷所形成，可能高于其理論價格。參見教材 P7。 2. 房屋被征用為臨時安置用房，半年后返還時發(fā)現(xiàn)局部毀損，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和 相當(dāng)于被征用房屋價值的補(bǔ)償。（ ） 『正確答案』 『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)征收征用的需要。房地產(chǎn)被征用后毀損的，補(bǔ)償金額應(yīng)包括 使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)毀損前后價值之差的補(bǔ)償。參見教材 P20。 3. 某宗建設(shè)用地紅線內(nèi)的給水、排水、電力等基礎(chǔ)設(shè)施屬于該宗土地的實物因素。（ ） 『正確答案』√ 『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位的含義。如果是該房地產(chǎn)內(nèi)部（用地紅線

56、 第 13頁 房地產(chǎn)估價理論與方法 內(nèi)）的配套設(shè)施，則應(yīng)屬于該房地產(chǎn)的實物因素。紅線外部的是區(qū)位因素。 參見教材 P55。 4. 房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險時的保險價值，通常不應(yīng)包含不可能損毀的土地價值。（ ） 『正確答案』√ 『答案解析』本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值。投?；馂?zāi)險時的保險價值，僅是有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物的價值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價值，通常具體是指建筑物的重置成本或重建成本和修復(fù)期間的經(jīng)濟(jì) 損失（如停產(chǎn)停業(yè)損失、租金損失等）。參見教材 P96。

57、 5. 在賣方市場下，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，通常會使房地產(chǎn)價格下降。（ ） 『正確答案』 『答案解析』本題考查的是稅收制度政策。一般地說，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會增加房 地產(chǎn)開發(fā)成本， 從而會推動房地產(chǎn)價格上漲， 而且開發(fā)商可以進(jìn)行稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁， 也導(dǎo)致房價上漲。 參見教材 P139。 6. 房地產(chǎn)市場價值評估應(yīng)同時遵循獨立、客觀、公正原則，合法原則，價值時點原則，替代原 則，最高最佳利用原則。（） 『正確答案』√ 『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的主要原則。市場價值評估應(yīng)遵循獨立、客觀、公正原則，合法原則，價值時點原則

58、，替代原則，最高最佳利用原則。 參見教材 P153。 7. 房地產(chǎn)市場狀況調(diào)整不僅是交易日期調(diào)整，還包括一些其他因素調(diào)整。（ ） 『正確答案』 『答案解析』本題考查的是市場狀況調(diào)整的含義。市場狀況調(diào)整也稱為交易日期調(diào)整。將可比 實例在交易日期的價格調(diào)整為價值時點的價格。參見教材 P194。 8. 比較法估價中進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實例在其成交日期的自身狀況下的價格，調(diào)整 為在價值時點的估價對象狀況下的價格。（ ） 『正確答案』 『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義。進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實例在其

59、自身狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象狀況下的價格?？杀葘嵗隣顩r應(yīng)是其成交價格所對應(yīng)或 反映的狀況，而不是它在價值時點的狀況，也不一定是在其成交日期的狀況。參見教材 P197。 9. 某房地產(chǎn)未來第一年有效毛收入為 10 萬元，運(yùn)營費(fèi)用 2.5 萬元，有效毛收入乘數(shù)為 10，則 該房地產(chǎn)的資本化率為 7.5%。（ ） 『正確答案』√ 『答案解析』 本題考查的是收益乘數(shù)法。 有效毛收入乘數(shù)＝房地產(chǎn)價格 / 有效毛收入； 房地產(chǎn)價 格＝ 10 10＝ 100（萬元）；資本化率＝凈收益 / 房地產(chǎn)價格＝（ 10－2.5 ）/100 ＝ 7.5%。參見教

60、材 P268。 10. 有獨特設(shè)計或者只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)的房地產(chǎn)通常采用成本法估價。（ ） 『正確答案』√ 第 14頁 P389。 P349～350。 房地產(chǎn)估價理論與方法 『答案解析』本題考查的是成本法適用的估價對象。有獨特設(shè)計或者只針對特定使用者的特殊 需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)， 以及單獨的建筑物或者其裝飾裝修部分， 通常也是采用成本法估價。 參見教材 P286。 11. 運(yùn)用分解法求取建筑物折舊時， 只存在不可修復(fù)的功能落后折舊， 不存在可修復(fù)的功能落后 折舊。（ ） 『正確答

61、案』 『答案解析』 本題考查的是分解法。 功能落后的折舊項目分為可修復(fù)項目和不可修復(fù)項目兩類。 如因為技術(shù)或者設(shè)計原因不可修復(fù)；可修復(fù)的就是先拆除后建設(shè)。參見教材 P324。 12. 在假設(shè)開發(fā)法的動態(tài)分析法中， 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值是未來開發(fā)完成時的房地產(chǎn)市場狀 況下的價值。（） 『正確答案』 『答案解析』本題考查的是假設(shè)開發(fā)法。但在動態(tài)分析法中，對于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，通常是預(yù)測它在未來開發(fā)完成之時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值；但當(dāng)房地產(chǎn)市場較好而適宜預(yù)售的，則是預(yù)測它在預(yù)售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值；當(dāng)房地產(chǎn)市場不好而 需要

62、延遲銷售的，則是預(yù)測它在延遲銷售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。參見教材 13. 運(yùn)用平均發(fā)展速度法預(yù)測房地產(chǎn)價格時， 可對過去各期的發(fā)展速度予以加權(quán)計算， 權(quán)重應(yīng)根 據(jù)各期發(fā)展速度的大小，由小到大來確定。（ ） 『正確答案』 『答案解析』本題考查的是平均發(fā)展速度法。越接近所預(yù)測的價格對應(yīng)的時間的發(fā)展速度對預(yù)測越重要，所以如果能用不同的權(quán)重對過去各期的發(fā)展速度予以加權(quán)后再計算其平均發(fā)展速度，就能使預(yù)測的價格更接近或符合實際。至于在預(yù)測時究竟應(yīng)采用哪種權(quán)重予以加權(quán)，一般需要 根據(jù)房地產(chǎn)價格的變動過程和趨勢以及房地產(chǎn)估價師的經(jīng)驗來判斷確定。參見教材

63、14. 基準(zhǔn)地價修正法估價結(jié)果的準(zhǔn)確性， 主要取決于基準(zhǔn)地價的準(zhǔn)確性以及調(diào)整系數(shù)的完整性和合理性。（ ） 『正確答案』√ 『答案解析』本題考查的是基準(zhǔn)地價修正法?；鶞?zhǔn)地價修正法的估價結(jié)果的準(zhǔn)確性，主要取決 于基準(zhǔn)地價的準(zhǔn)確性以及調(diào)整系數(shù)的完整性和合理性。參見教材 P378。 15. 在界定估價對象的范圍時， 要特別注意是否不包括屬于房地產(chǎn)的財產(chǎn)和包括房地產(chǎn)以外的財產(chǎn)。（ ） 『正確答案』√ 『答案解析』本題考查的是估價對象的確定。在界定估價對象的范圍時，要特別注意是否不包括屬于房地產(chǎn)的資產(chǎn)和包括房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)，以及同一標(biāo)的物在抵押、征收、自愿轉(zhuǎn)讓、

64、司 法拍賣等不同的估價目的下，估價對象的范圍可能應(yīng)有所不同。參見教材 P404。 四、計算題 1. 為評估一套建筑面積為 2 的酒店式公寓 2016 年 9 月 30 日的市場價格，選取了三個可比實 75m 例，有關(guān)資料如下： （ 1）可比實例及其交易情況見下表。 第 15頁 房地產(chǎn)估價理論與方法 可比 A B C 實例 面積 使用面積 60m2，使用面積與 建筑面積 2 2 建筑面積比為 0.72 ： 1 82m 建筑面積 70m

65、 成交 112 萬元人民幣 賣方實得 16.5 萬美元 115 萬元港幣 價格 成交 帶家具家電整體轉(zhuǎn)售，其中 買賣中雙方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別 首付 30%，余款一年后 價格 家具家電等價值 3.5 萬元人 為 5%、 7%，雙方應(yīng)繳納稅費(fèi)均 一次付清，年利率為 說明 民幣 由買方負(fù)擔(dān) 6% 成交 2016年1月 31日 2016 年 6月 30 日 2016 年 7 月 31日 日期 交易 － 4% ＋ 2% ＋ 1% 情況 比較

66、 價值 0.3 0.3 0.4 權(quán)重 上表中， 交易情況判斷以正常價格為基準(zhǔn)， 正值表示可比實例的成交價格高于正常價格的幅度，負(fù)值表示低于正常價格的幅度。 （ 2）該類公寓 2016 年 1 月至 2016 年 9 月以人民幣為基準(zhǔn)的價格變動指數(shù)見下表 （均以上月末 為 100）。 月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 價格指數(shù) 100 98.6 98.6 96.8 96.0 98.5 98.6 99.2 98.8 （ 3）房地產(chǎn)狀況比較結(jié)果見下表。 房地產(chǎn)狀況 權(quán)重 估價對象 可比實例 A 可比實例 B 可比實例 C 因素 1 0.3 100 90 98 102 因素 2 0.3 100 92 102 104 因素 3 0.2 100 103 96 106 因素 4 0.2 100 94 96 98 假設(shè)美元與人民幣的市場匯率 2016 年 6 月 30