國家開放大學(xué)電大?？啤段飿I(yè)管理實務(wù)(2)》2021期末試題及答案

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1、國家開放大學(xué)電大專科《物業(yè)管理實務(wù)（2）》2021期末試題及答案（試卷號：2226） 盜傳必究 一、 多項選擇題（5小題，每小題3分，共15分） 1. 美國學(xué)者羅伯特.C.凱爾等根據(jù)不同物業(yè)的管理所需要具備的知識不同將物業(yè)分為（）。這種 劃分方法也是目前國外普遍采用的劃分方法。 A. 居住物業(yè) B. 商用物業(yè) C. 工業(yè)物業(yè) D. 特殊用途物業(yè) 2. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在清潔管理中的“三查”制度是指（）o A. 員工自查 B. 崗位自查 C. 領(lǐng)班自查 D. 部門經(jīng)理抽查 3. 會所經(jīng)營的主要項目包括（）o A. 康體項目 B. 文化項目 C. 休閑項目 D. 娛

2、樂項目 4. 大力發(fā)展社會化共同配送共同化的基本模式包括（）。 A. 物流企業(yè)的配送中心 B. 廠商聯(lián)合的配送中心 C. 商業(yè)企業(yè)的配送中心 D. 地區(qū)配送中心 5. 以下屬于政治性物業(yè)是（）。 A. 政府首腦機關(guān) B. 軍事情報機關(guān) C. 機場、寺院、殘疾人專用設(shè)施 D. 電臺、電視臺、報社新聞機關(guān) 二、 填空題（20個空，每空1分，共20分） 6. 根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，國務(wù)院決定對《物業(yè)管理條例》作了修改并決定自 2007年10月1日起施行。 7. 近兩年來，物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)業(yè)務(wù)或?qū)I(yè)發(fā)展方向的分類發(fā)展趨勢也在形成。一些以前專注于住 宅物業(yè)管

3、理服務(wù)項目的大中型物業(yè)服務(wù)企業(yè)開始從住宅物業(yè)管理項目中撤出，而專注于商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物 業(yè)及資產(chǎn)經(jīng)營管理領(lǐng)域，使物業(yè)分類管理專業(yè)化水平在提高。 8. 單元性居住物業(yè)一般建筑面積在3-5萬平方米。 9. 居住物業(yè)管理的目標(biāo)有經(jīng)濟效益的目標(biāo)、社會效益的目標(biāo)、環(huán)境效益的目標(biāo)、心理效益的目標(biāo)。 10. 現(xiàn)在會所主要有兩種類型：一是附屬型、二是獨立型。 11 .檢驗物業(yè)可獲利能力的主要方法是采用收支平衡點分析，即使得毛收入等于支出（包括抵押貸款 和所有其他開支）時所需的租出比率，當(dāng)毛收入超過收支平衡點時，物業(yè)就會有正的獲利。 12. r商聯(lián)合的配送中心。即在廠家與批發(fā)商或供應(yīng)商與連鎖總店之間進行

4、共同配送。 13. 采取租賃經(jīng)營管理模式是業(yè)主將酒店物業(yè)通過簽訂租賃合同，明確租金、租賃期限和雙方的權(quán)責(zé) 與權(quán)限，租給經(jīng)營公司進行管理。 14. 服務(wù)性公寓是一種高檔居住性物業(yè)，但與居住物業(yè)的不同之處在于它的經(jīng)營性與社會性。 15. 會展物業(yè)管理就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主的委托，對會展建筑物及附屬設(shè)備、設(shè)施進行維護、保 養(yǎng)，為參展商和客戶提供管理服務(wù)。 三、 判斷并改正錯誤題（首先判斷正誤，如有錯誤還須改正?5小題，每個3分，共15分） 16. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，也可以將該區(qū)域內(nèi) 的全部物業(yè)管理一并委托給他人。（錯誤） 答：錯誤，應(yīng)將

5、“也可以”改為“但不得” 17. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在行業(yè)競爭中立于不敗之地，必須在更專業(yè)的物業(yè)公司找到新業(yè)務(wù)。（錯誤） 答：錯誤，應(yīng)將“物業(yè)公司”改為“物業(yè)細分市場上” 18. 某服裝店鋪每月固定租金為600元，百分比提成為年收入的5%,如年銷售收入為300 000元收入 的租戶，按稅約規(guī)定營業(yè)額不超過120 000元的不予提成，則該租戶該年應(yīng)支付的租金是9 000元。（ 錯 誤） 答：錯誤，應(yīng)將“9000”改為“16200元” 19. -幢辦公樓有53 300平方米的租用而積，每平方米9元出租的話，這時只有41 000平方米是可 用面積。租戶實際租用的租金費用為每平方米6. 92元。

6、（ 錯誤） 答：錯誤，應(yīng)將“6. 92”改為“11.7” 20. 目前，我國對企業(yè)自建保安，均需要在公安機關(guān)的相應(yīng)主管部門進行登記、審批、備案，并嚴(yán)格 服從公安機關(guān)的統(tǒng)一管理。（正確） 答：正確。 四、 問答題（4小題，每小題5分，共20分） 21. 現(xiàn)代物業(yè)的分類管理趨向如何？ 答：現(xiàn)代社會物業(yè)的多樣性、復(fù)雜性和動態(tài)性特性，以及物業(yè)管理企業(yè)化、社會化、專業(yè)化的要 求，決定了物業(yè)管理工作的分類管理、細化管理的必然趨向，但從理論上講物業(yè)管理的分類管理要求是由 物業(yè)管理激烈的內(nèi)部市場競爭、行業(yè)的社會分工發(fā)展和物業(yè)管理日益社會化趨勢決定的。具體是： (1) 物業(yè)市場細分化。 (2)

7、物業(yè)管理專業(yè)化與專門化。 (3) 物業(yè)服務(wù)單一化、個性化。 (4) 管理的社會化。 22. 商務(wù)物業(yè)管理有何特點？ 答：商務(wù)物業(yè)管理的特點是由商務(wù)物業(yè)的特點所決定的，一般來說，商務(wù)物業(yè)管理的特點體現(xiàn)在以下 幾個方面： (1) 商務(wù)物業(yè)管理是一種創(chuàng)造性的追加勞動。 (2) 商務(wù)物業(yè)管理具有緊迫的時間性。 (3) 商務(wù)物業(yè)管理是綜合性的管理。 (4) 商務(wù)物業(yè)管理必須實施現(xiàn)代化、專業(yè)化的管理。 (5) 商務(wù)物業(yè)管理具有極大的社會效益。 23. 防火與滅火的基本方法、措施有哪些？ 答：消防工作通常是指防火與滅火兩個方而。防火與滅火的基木方法、措施，都是以燃燒原理為依據(jù) 的。

8、(1) 防火。防火的一切措施，都是以防止燃燒的三個條件結(jié)合在一起為目的。其基本方法是： 控制可燃物。如以難燃或非燃材料代替易燃材料，對具有火災(zāi)、爆炸危險場所采用加強通風(fēng)、排氣、 排除或減少爆炸混合物的形成和數(shù)量、對可燃氣體、易燃液體采用容器密閉，管道輸送；對性質(zhì)相互抵觸 的化學(xué)危險物品、大量干燥顆粒粉末，采用分倉、分堆存放保管等。 隔絕助燃物。容器真空排除空氣中的氧；充人惰性氣體等。 消除著火源。隔離控制火源，嚴(yán)禁煙火；保持建筑之間的足夠間距。 (2) 滅火。一切滅火措施都是為了破壞已經(jīng)結(jié)合在一起的燃燒三個條件中的一個或兩個條件為依據(jù)的。 滅火基本方法有： 隔離 一將尚未燃燒的物質(zhì)移

9、走，使其同正在燃燒的可燃物分開，燃燒得不到足夠的可燃物，火就 會熄滅。如切斷可燃氣來源、移走剩余的可燃液體等。 冷卻法——即把燃燒著的物體溫度降低，當(dāng)可燃物的溫度低于其燃點時，燃燒便停止。如用水撲滅火 災(zāi)時，主要是冷卻法起作用。 窒息法一一窒息法就是隔絕空氣，使可燃物得不到足夠的氧氣而停止燃燒。例如用不燃或難燃的物質(zhì) 捂蓋燃燒表面，用水蒸氣或惰性氣體灌注容器設(shè)備，封閉起火的建筑和設(shè)備的孔洞，用泡沫覆蓋燃燒表面 等。 化學(xué)抑制法一一這種方法的原理是使滅火劑參與到鏈做反應(yīng)中去，使燃燒過程中產(chǎn)生的自由基消失， 而形成穩(wěn)定的分子或低活性的自由基，使鏈鎖反應(yīng)中止。大家熟悉的1202、1301、1

10、211等均屬這類滅火 劑。 24. 能源消耗的經(jīng)濟核算工作包括哪幾個方面？ 答：能源消耗的經(jīng)濟核算工作有以下幾個方而： 首先是制定能源耗用量計劃和做好計量工作。（D設(shè)備在運行過程中，需要消耗水、電、蒸汽、壓縮 空氣、煤氣、燃料油等各類能源。設(shè)備管理部門每年要求預(yù)先按月編制各類能源的消耗量及能源費用計劃, 做出1—12個月每個月的各類能源的耗用計劃及能源費用的支出計劃。 （2） 各類能源的使用要有正確可靠的計量儀表。 其次采用切實有效的節(jié)能技術(shù)措施。（1）在選用設(shè)備時，注意設(shè)備的技術(shù)參數(shù)要同工藝要求匹配，優(yōu) 先采用先進的電子控制技術(shù)，實施白動調(diào)節(jié)，使設(shè)備在運行過程中一直處于最佳運行狀況

11、和最佳運行負(fù)荷 之中。（2）在節(jié)約用水方面，要做到清濁分流、一水多用、廢水利用。（3）在節(jié)約用電方面優(yōu)先選用節(jié)能型 電機，在供配電設(shè)施上應(yīng)有提高功率因素的措施。 同時，防止管道、閥門及管道附件泄漏和損壞，發(fā)現(xiàn)問題及時修理和調(diào)換。對使用熱源和冷源的管道 和設(shè)備應(yīng)加強保溫絕熱工作減少散熱損失。 五、應(yīng)用題（2小題，其中1小題為方案設(shè)計題.1小題為案例分析題-每小題15分，共30分） 25. 方案設(shè)計題 請編制一項公共安全防范管理崗位制度。 答：根據(jù)物業(yè)類型、硬件配置和管理服務(wù)要求的不同，各物業(yè)管理項目具體的治安崗位設(shè)置各不相同, 甚至可能存在較大差異。但是，無論什么崗位制度，都應(yīng)當(dāng)具有以

12、下共同點：崗位清晰，任務(wù)明確；制度 落實，獎懲分明；內(nèi)容合理，操作性強；科學(xué)有效，適應(yīng)要求。 編制崗位制度時，我們要注意包含以下的幾個要素： （1）指導(dǎo)思想一一崗位的任務(wù)及工作目的。如小區(qū)大門崗：控制人員車輛進出小區(qū)，控制阻止閑散人 員或違法犯罪嫌疑人進入小區(qū)，確保小區(qū)業(yè)主居民安全…… ⑵崗位任務(wù)及權(quán)限一一如門崗主要控制人員車輛出入秩序、大堂值班崗負(fù)責(zé)進出人員登記控制等； （3） 崗位紀(jì)律要求一一禮節(jié)禮貌、形象、工作時間（交接班制度）、操作規(guī)范（如如何填表、如何進行 登記）、裝備使用規(guī)定等。操作規(guī)范有時也可根據(jù)操作、文件管理等原因分別單列出來； （4）服務(wù)對象 ——商用物業(yè)、住宅物業(yè)等

13、所對應(yīng)的管理服務(wù)對象是完全不同的，而工作的性質(zhì)也存在著明顯的差異，因 而工作特點和要點都存在巨大差別； （5） 崗位操作要點一一各具體崗位情況不同，可能存在的一些常見或特殊情況的處理要點及處理技巧; （6） 崗位設(shè)備設(shè)施配置使用管理要求； （7） 獎懲制度。 26. 案例分析題 上海的物業(yè)管理正向全方位、多領(lǐng)域挺進 東方網(wǎng)9月12日消息：上海物業(yè)總量4. 01億平方米，納入物業(yè)管理面積3. 07億平方米。其中，住 宅物業(yè)管理覆蓋而逾80%；非住宅物業(yè)管理覆蓋而逾60%。目前，上海有一級資質(zhì)物業(yè)公司13家，市級以 上優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)五百多個。 本市物業(yè)管理誕生十余年來，物業(yè)公司不僅

14、承擔(dān)著小區(qū)的保安、保潔、保綠和維修等工作，而且不斷 滿足業(yè)主的其他服務(wù)需求，為居民的安居樂業(yè)發(fā)揮著重要的作用。陸家嘴物業(yè)公司建立了 “96916”信息 服務(wù)平臺；萬科物業(yè)公司提出了 “全心全意全為您”的口號以及“同心圓”服務(wù)計劃等，做足了物業(yè)管理 的服務(wù)文章。 非住宅物業(yè)納入了專業(yè)管理。越來越多的工業(yè)廠房、公共建筑、圖書館、書城、大型展覽館、檢察院、 法院公務(wù)樓、高科技工業(yè)園區(qū)、城市旅游景觀建筑和道路等，紛紛請來了專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)隊伍。本市 城市規(guī)劃展示館、觀光隧道、上?？萍拣^和磁浮列車（龍陽路段）等公共物業(yè)，均由明華物業(yè)等知名物業(yè) 公司管理。 據(jù)不完全統(tǒng)計，非住宅物業(yè)納入物業(yè)管理的近五

15、千萬平方米。如今，這類物業(yè)的專業(yè)特色日漸顯露， 明華物業(yè)對城市公共建筑的管理、星翔物業(yè)對醫(yī)院廠房的管理和久海金獅物業(yè)對智能化辦公樓的管理，在 業(yè)界樹立了一定的品牌特色。9月1日《物業(yè)管理條例》的實施，把非住宅物業(yè)的管理納入了法制化軌道。 （資料來源：http： //qsy. eastday. com/） 討論題： （1） 以上材料反映了物業(yè)管理的什么趨勢？表現(xiàn)在哪些方面？ （5分） （2） 你對政府部門的行業(yè)管理措施及一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)的作法有何評價？（10分） 答：（1）以上材料反映了我國物業(yè)管理的分類管理新趨向。 具體表現(xiàn)為：①物業(yè)市場細分化。②物業(yè)管理專業(yè)化與專門化。③物業(yè)服務(wù)單

16、一化、個性化。④管理 的社會化。 （2）專業(yè)化的物業(yè)管理對政府來說意味著必然做好政策引導(dǎo)工作，在宏觀上調(diào)控好物業(yè)分類管理市場 發(fā)展節(jié)奏和進程，而不能阻礙分類管理的發(fā)展；專業(yè)化的物業(yè)管理對物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說意味著必然適應(yīng)這 一趨勢才能生存和發(fā)展。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的應(yīng)做好以下幾項工作來適應(yīng)這一發(fā)展態(tài)勢： 一是在企業(yè)自己的傳統(tǒng)物業(yè)管理項目上做大做強，做出企業(yè)的品牌，形成自己的企業(yè)文化。 二是穩(wěn)步拓展物業(yè)分類管理項目領(lǐng)域。這里介紹兩種推進模式，一種是逐步拓展模式：住宅物業(yè)管理 項目一酒店、公寓、醫(yī)院物業(yè)管理項目一商業(yè)寫字樓、商場物業(yè)項目一工業(yè)園區(qū)、物流中心物業(yè)項目一工 業(yè)物業(yè)項目；二種是兼并重組模式：即以優(yōu)秀的物業(yè)管理品牌優(yōu)勢，兼并有一定技術(shù)基礎(chǔ)和資質(zhì)條件的管 理其他類型物業(yè)項目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實現(xiàn)優(yōu)勢互補。 三是企業(yè)組織管理水平、科技應(yīng)用水平和專業(yè)化分工上做自己的特色，提升企業(yè)素質(zhì)和管理水平。