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康橋水都社區(qū)商業(yè)中心招商方案 1．基本情況與核心思路 2 1．1項(xiàng)目基本情況 2 1．2社區(qū)商業(yè)中心運(yùn)作思路 3 2．周邊商業(yè)市場調(diào)查 4 2．1周邊現(xiàn)存商業(yè)分布 4 2．2現(xiàn)存商業(yè)格局對(duì)本項(xiàng)目影響 5 2．3人口流動(dòng)示意 7 2．4案例分析——萬科四季花城 9 3．項(xiàng)目成長性分析 11 3．1人口導(dǎo)入成長性分析 11 3．2住戶對(duì)商業(yè)需求的漸進(jìn)性分析 12 3．3商業(yè)成長性前景規(guī)劃 13 4．綜合運(yùn)作計(jì)劃 15 4．1初始業(yè)態(tài)建議及分布 15 4．1．1業(yè)態(tài)建議考量重點(diǎn) 15 4．1．2初始業(yè)態(tài)建議及分布 16 4．2綜合運(yùn)作計(jì)劃 20 4．2．1招商策略 20 4．2．2現(xiàn)場區(qū)隔與包裝宣傳 21 4．2．3業(yè)態(tài)成長時(shí)間表 23 5．租金及免租金建議 24 5．1租金建議 24 5．2免租金建議 25 6．現(xiàn)金流量分析 26 7．招商前工作計(jì)劃 27  1．基本情況與核心思路 1．1項(xiàng)目基本情況 n 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程 n 人口導(dǎo)入時(shí)間進(jìn)程 1 期 2C 2A/2B 2D 2F/2G 總計(jì) 戶數(shù) 1591 286 630 1720 1042 5269 戶均人口 2.5 1.5 2.8 1.7 2.5 2.22044 預(yù)期導(dǎo)入人口 3977.5 429 1764 2924 2605 11699.5 預(yù)計(jì)交付時(shí)間 已交付 2007年8月 2007年12月 2008年6月 2008年12月 從上表情況來看，本項(xiàng)目在06年8月左右就應(yīng)該有較大的人口入住水平，而排除掉設(shè)計(jì)裝修等時(shí)間因素，第一期交付后應(yīng)導(dǎo)入人口3900人左右，但是從目前實(shí)際人口導(dǎo)入情況來看，僅僅達(dá)到30％左右，這樣的入住水平不僅給物業(yè)管理帶來了一定問題，同時(shí)更影響了項(xiàng)目后期銷售。 據(jù)我司實(shí)地調(diào)查情況，目前人口入住率低下的主要原因?yàn)? l 交通相對(duì)不便，距離地鐵公交均有較大距離； l 配套不齊全，實(shí)際居住有較大困難； 由于交通不便的問題目前較難解決，為解決這一實(shí)際問題，開發(fā)商提出希望通過運(yùn)作社區(qū)商業(yè)中心來提高目前人口入住水平。 1．2社區(qū)商業(yè)中心運(yùn)作思路 首先，從本項(xiàng)目的實(shí)際情況分析，本項(xiàng)目的社區(qū)商業(yè)中心與項(xiàng)目的人口入住應(yīng)呈現(xiàn)的是良性互動(dòng)的效應(yīng)，即商業(yè)的運(yùn)作能提升人口入住率，而人口入住率的提高能提升商業(yè)價(jià)值，從而再度提高人口的入住率。因此關(guān)鍵問題在于怎樣開啟這一良性循環(huán)的起頭。 其次，準(zhǔn)確的設(shè)定何種形式的商業(yè)配套進(jìn)入本項(xiàng)目的商業(yè)中心，使其配合社區(qū)早期人口入住的消費(fèi)需求，是商業(yè)中心運(yùn)作之初就能成功的必要條件。 然后，考慮到本項(xiàng)目自身目前處于一個(gè)高速成長的階段，因此其內(nèi)部的商業(yè)組成也必須配合到項(xiàng)目內(nèi)部人口增長，具有一定的成長性，能夠事先預(yù)判未來商業(yè)組合的形態(tài)，在早期的商業(yè)布置中就做好預(yù)留。 最后，社區(qū)商業(yè)中心的運(yùn)作，目的主要是提高社區(qū)的人口入住率，因此，我司認(rèn)為，實(shí)際的解決方案主要以提高人口入住率為目的，以社區(qū)商業(yè)中心的運(yùn)作為主要手段，但需要結(jié)合其他一些綜合手段來實(shí)現(xiàn)提高社區(qū)人口入住水平。 因此，我司認(rèn)為，本項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)中心的運(yùn)作方案核心思路由以下四點(diǎn)構(gòu)成： 1) 有效運(yùn)作手段打開局面； 2) 準(zhǔn)確商業(yè)定位，提高一次性成功率； 3) 前瞻性商業(yè)布局，考慮長遠(yuǎn)； 4) 綜合手段運(yùn)作，全方位拓展人流。 2．周邊商業(yè)市場調(diào)查 2．1周邊現(xiàn)存商業(yè)分布 水產(chǎn)路 蘊(yùn) 川 路 楊泰路 外環(huán)路 項(xiàng)目地塊 梅林路 楊鑫路 濟(jì)光學(xué)院 天馨花園 寶楊路 鎮(zhèn)政府 ① ③ ② ⑤ ⑥ ⑧ ⑦ ⑨ ④ 為研究周邊商業(yè)布局，我司對(duì)項(xiàng)目周邊步行約20分鐘范圍進(jìn)行市場調(diào)查 ，如下圖所示： 北 道路 商業(yè)設(shè)施 備注 水產(chǎn)路 ① 中型餐飲 ② 快客便利 楊鑫路 ③ 北上海商業(yè)城 ④ 工行 ⑤ 良友金伴 北上海商業(yè)城含易初蓮花、蘇寧電器、網(wǎng)吧、兩岸咖啡、KFC、復(fù)鑫漁港、百麗體育、客來多服飾市場等 楊泰路 ⑥ 農(nóng)貿(mào)市場 ⑦ 美容美發(fā) 寶楊路 ⑧ 海洋樓宴會(huì)廳 ⑨ 西街農(nóng)貿(mào)市場 其他 水產(chǎn)路東段：天馨花園菜場；江楊北路：批發(fā)市場 周邊商業(yè)布局分析： 周邊道路現(xiàn)有商業(yè)普遍存在檔次低、形象差的現(xiàn)象； 除“北上海商業(yè)城”外，周邊商業(yè)密集度較低，難以形成集聚效應(yīng)，對(duì)周邊居民的日常生活、購物消費(fèi)等造成不便； 周邊商業(yè)形態(tài)總體歸納存在以下幾類：農(nóng)貿(mào)市場、大型超市、便利店、中大型餐飲、快速（便利）餐飲、美容美發(fā)、銀行、咖啡吧、服飾專賣、電器專賣等； 周邊商業(yè)形態(tài)較為單一，不能滿足居民更便利、更豐富、更高層次的消費(fèi)需求。 2．2現(xiàn)存商業(yè)格局對(duì)本項(xiàng)目影響 現(xiàn)存商業(yè)對(duì)本項(xiàng)目的影響主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，即： l 已入住客戶的影響 l 項(xiàng)目商業(yè)部分招商業(yè)態(tài)的影響 首先，現(xiàn)存商業(yè)對(duì)已入住客戶的影響來看，其主要體現(xiàn)在時(shí)間和空間上，見下表分析： 現(xiàn)存商業(yè)形態(tài) 本項(xiàng)目步行到達(dá)時(shí)間 客戶消費(fèi)心理 實(shí)際消費(fèi)接受度 農(nóng)貿(mào)市場 >15min 距離 低 大型超市 10min 種類、交通、距離等 高 中大型餐飲 7－10min 品牌、特色、交通等 高 快速（便利）餐飲 10min 距離、價(jià)格、外送等 中 便利店 >7min 距離 低 美容美發(fā) 10min 距離、其他 低 銀行 12min 距離 低 咖啡吧 10min 品牌、距離等 中 服飾專賣 10min 品牌、檔次、價(jià)格等 低 電器專賣 10min 品牌、價(jià)格、距離等 高 （注：①梅林路目前在改建中，延長了項(xiàng)目住戶到北上海商業(yè)城的時(shí)間和距離； ②步行到達(dá)時(shí)間以項(xiàng)目梅林路、水產(chǎn)路為起始點(diǎn)。） 從上表不難發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目目前的住戶對(duì)周邊農(nóng)貿(mào)市場、便利店、美容美發(fā)、銀行等基本生活類的商業(yè)形態(tài)接受度較差，歸根結(jié)底在于時(shí)間和空間的因素。 其次，現(xiàn)存商業(yè)對(duì)項(xiàng)目商業(yè)部分招商的影響主要在于本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇上。結(jié)合上述對(duì)已入住客戶的影響來看，未來初始商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇應(yīng)建立在以下基礎(chǔ)： 彌補(bǔ)日常生活型商業(yè)對(duì)本項(xiàng)目住戶時(shí)間和空間的影響 彌補(bǔ)周邊商業(yè)空白，采用適應(yīng)性、階段性的引進(jìn)措施 2．3人口流動(dòng)示意 為了解項(xiàng)目已入住客戶及周邊居民的日常流動(dòng)情況，我司對(duì)區(qū)域內(nèi)的動(dòng)線進(jìn)行市場調(diào)查： 北上海商業(yè)城 水產(chǎn)路 蘊(yùn) 川 路 楊泰路 外環(huán)路 項(xiàng)目地塊 梅林路 楊鑫路 濟(jì)光學(xué)院 天馨花園 寶楊路 鎮(zhèn)政府 M 1號(hào)線共富路站 蘊(yùn)川路公交樞紐 B 公交站點(diǎn) n 外部區(qū)域 北 從上圖所示可知，區(qū)域人流動(dòng)向主要是流向地鐵1號(hào)線共富路站和北上海商業(yè)城方向。本項(xiàng)目商業(yè)中心的位置與周邊整體人口流動(dòng)趨勢(shì)相背離，因此在消費(fèi)支撐力上有所欠缺，同時(shí)，如果要有效打開本項(xiàng)目的商業(yè)局面，應(yīng)該在項(xiàng)目初期對(duì)外部人流有較好的引導(dǎo)。 n 內(nèi)部區(qū)域 2A 2B 2C 2D 2F 2G 如上圖所示，項(xiàng)目內(nèi)部人流動(dòng)線沿蓮花山路、梅林路、竹韻路（現(xiàn)改建中）向水產(chǎn)路流動(dòng)。 綜上對(duì)人口流動(dòng)的分析所知，本項(xiàng)目的商業(yè)部分將面臨兩大難點(diǎn)： l 消費(fèi)人口本區(qū)化，社區(qū)以外消費(fèi)概率低 l 以現(xiàn)開發(fā)部分來看，商業(yè)部分非處人流動(dòng)線所經(jīng)之處，目前招商存在時(shí)間過早問題，但可在招商期間利用各種方式在社區(qū)內(nèi)宣傳，吸引人流，以避免商家出現(xiàn)經(jīng)營問題 2．4案例分析——萬科四季花城 n 項(xiàng)目簡況： 一期總建筑面積約67621平方米， 4-6層的多層，綠化率40%，得房率87%，物業(yè)管理費(fèi)1.40元/平方米/月，05年業(yè)主開始陸續(xù)入住。從整個(gè)小區(qū)情況來看，一期共581戶，目前入住率在60%-70%。 n 社區(qū)商業(yè)街情況： 商業(yè)街面積3200平方米 ，租金：0.8-1元/㎡/天（不包括物業(yè)費(fèi)1.4元/m2/月），無免租期。 目前商業(yè)街空置率高達(dá)80％左右，無法滿足周邊配套。 在營業(yè)商家 萬科房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、萬科物業(yè)服務(wù)中心、聯(lián)華超市、萬磊裝飾 在裝修商家 象王洗衣、中型餐飲店 已搬遷商家 同日房產(chǎn)、國大藥房、廣澤裕食品等 n 原因分析： 目前社區(qū)入住率較高，一方面業(yè)主反應(yīng)周邊配套設(shè)施不完善，另一方面商業(yè)街空置率高，商家搬遷情況較嚴(yán)重。 原因分析如下： 1） 開發(fā)商前期招商問題： 本社區(qū)為新興社區(qū)，周邊基本無類似商業(yè)，租金相對(duì)于該區(qū)域新興社區(qū)租金較高，且對(duì)于前期進(jìn)駐的商家沒有任何優(yōu)惠措施，使商家望而卻步。 2） 商鋪招商定位問題： 作為新興社區(qū)，前期招商更適合能滿足最基本生活需要的業(yè)態(tài)（如：便利店、普通餐飲）和特殊時(shí)期的業(yè)態(tài)（如：裝潢）。其他類型的業(yè)態(tài)在社區(qū)成熟初期不易有良好的發(fā)展。 3） 商業(yè)氛圍的培養(yǎng)期： 前期入住業(yè)主少無法形成良好的商業(yè)氛圍，且商業(yè)街需要一定的培養(yǎng)期。隨著業(yè)主的增加、對(duì)于商業(yè)街的認(rèn)可度和需求度的提高，商業(yè)街的局面會(huì)逐步轉(zhuǎn)好。 n 借鑒意義： 對(duì)于康橋水都，存在一定借鑒意義： 1） 前期招商準(zhǔn)確的業(yè)態(tài)定位：生活必需和特殊時(shí)期的業(yè)態(tài) 2） 租金定價(jià)和優(yōu)惠措施：前期不成熟的社區(qū)，為吸引一定實(shí)力的商家，制定合理的招商租金計(jì)劃 3） 預(yù)留一定的市場培養(yǎng)期 4） 良好的商業(yè)管理，避免商家“經(jīng)常搬遷”的局面 5） 萬科提供了足夠數(shù)量的班車，同時(shí)引進(jìn)家樂福等大賣場班車，解決了客戶居住的實(shí)際困難。本項(xiàng)目也應(yīng)適當(dāng)考慮自備班車或引入大賣場班車 3．項(xiàng)目成長性分析 3．1人口導(dǎo)入成長性分析 Q3 2006 Q4 2006 Q1 2007 Q2 2007 Q3 2007 Q4 2007 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 1期 795.5 1591 2187.625 2784.25 3380.875 3977.5 3977.5 3977.5 3977.5 2C 　 　 　 　 21.45 85.8 214.5 300.3 343.2 2A/2B 　 　 　 　 　 　 88.2 352.8 882 2D 　 　 　 　 　 　 　 　 146.2 2F/2G 　 　 　 　 　 　 　 　 　 總計(jì) 795.5 1591 2187.625 2784.25 3402.325 4063.3 4280.2 4630.6 5348.9 續(xù)上表： Q4 2008 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2009 Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2010 1期 3977.5 3977.5 3977.5 3977.5 3977.5 3977.5 3977.5 3977.5 3977.5 2C 386.1 429 429 429 429 429 429 429 429 2A/2B 1058.4 1234.8 1411.2 1587.6 1764 1764 1764 1764 1764 2D 584.8 1462 1754.4 2046.8 2339.2 2631.6 2924 2924 2924 2F/2G 　 130.25 521 1302.5 1563 1823.5 2084 2344.5 2605 總計(jì) 6006.8 7233.55 8093.1 9343.4 10072.7 10625.6 11178.5 11439 11699.5 超過10000人 超過5000人 超過2000人 1期人口 完全入住 從本項(xiàng)目的人口導(dǎo)入進(jìn)度預(yù)測來看，本項(xiàng)目將于2007年的四季度，1期業(yè)主全部入住，居住人口達(dá)到4000人，于2009年的三、四季度之間達(dá)到10000人。因而在目前社區(qū)人口在不足1000人，本項(xiàng)目急切需要導(dǎo)入一些小規(guī)模初級(jí)配套型商業(yè)，而2007一季度人口達(dá)到甚至超過2000人后，初級(jí)配套型商業(yè)將需擴(kuò)大規(guī)模。至2007年的四季度，1期基本全部入住，本項(xiàng)目對(duì)于商業(yè)配套的需求將有一個(gè)升級(jí)換代的要求，并且在后期隨著2期分批竣工交房時(shí)間內(nèi)會(huì)陸續(xù)出現(xiàn)更高的商業(yè)更新要求。 3．2住戶對(duì)商業(yè)需求的漸進(jìn)性分析 根據(jù)馬斯洛需求層次理論，人類的需求會(huì)根據(jù)自身狀況的改良而出現(xiàn)遞進(jìn)，而本項(xiàng)目住戶會(huì)隨入住人口的增加以及周邊環(huán)境的改善而對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)提出需求改善，具體變化如下。 馬斯洛需求層次 商業(yè)需求 生理需求 日常消費(fèi)類商業(yè) 安全需求 社交需求 餐飲理容健身類商業(yè) 尊重需求 休閑購物類商業(yè) 自我實(shí)現(xiàn) 娛樂類商業(yè) 我司認(rèn)為，隨本項(xiàng)目入住人口的增多，居民對(duì)于周邊商業(yè)配套的需求也會(huì)逐級(jí)提高，而每次大的人口增加，將會(huì)促進(jìn)該類型需求的升級(jí)和下級(jí)商業(yè)類型規(guī)模的擴(kuò)張。結(jié)合上文對(duì)于人口導(dǎo)入時(shí)間的分析，我司認(rèn)為，本項(xiàng)目商業(yè)需求的變化會(huì)跟隨人口導(dǎo)入的變化，在時(shí)間上有一個(gè)較為明確的分界。同時(shí)，考慮到本項(xiàng)目是社區(qū)型商業(yè)的特征，我司認(rèn)為本項(xiàng)目并不需要有高層次的娛樂類消費(fèi)，而休閑購物類消費(fèi)也僅僅需要少量即可。 類型 時(shí)間 預(yù)計(jì)人口 日常消費(fèi)類商業(yè) 06.8 800人 簡餐理容類商業(yè) 07.12 4000人 餐飲健身類商業(yè) 08.8 超過5000人 休閑購物類商業(yè) 09年12月 超過10000人 3．3商業(yè)成長性前景規(guī)劃 根據(jù)本項(xiàng)目規(guī)劃與開發(fā)進(jìn)度，我司認(rèn)為需要預(yù)先的對(duì)各種類型的商業(yè)分布依照其地理位置，周邊環(huán)境，社區(qū)成長性而做出一個(gè)前瞻性的規(guī)劃，具體建議如下圖： 各功能區(qū)商業(yè)形態(tài)劃分： 功能區(qū)域 功能解釋 主要商業(yè)形態(tài) 核心功能區(qū) 該區(qū)域處于整個(gè)項(xiàng)目內(nèi)部的核心區(qū)域，周邊道路很難有外區(qū)的人流與車流，因此該區(qū)域主要是滿足社區(qū)居民日常生活所需各類基礎(chǔ)功能 日常消費(fèi)類 餐飲健身類 銀行診所等 導(dǎo)入型商業(yè)區(qū) 該區(qū)域位于社區(qū)邊緣，外來人流車流較大，同時(shí)相對(duì)社區(qū)居民則顯得較偏僻，因此適合面向周邊所有居民的商業(yè)業(yè)態(tài)。 大型餐飲、娛樂類 情景休閑商業(yè)區(qū) 該區(qū)域位于景觀河道旁，具有較好的環(huán)境，同時(shí)有呈狹長分布，因此適合營造需要良好消費(fèi)環(huán)境的商業(yè)類型，同時(shí)也能塑造成為小區(qū)內(nèi)部的一個(gè)景觀。 休閑購物類、簡餐理容類 同時(shí)，上述功能區(qū)的商業(yè)形態(tài)在引入時(shí)間上建議按住戶對(duì)商業(yè)需求的漸進(jìn)性時(shí)間表推進(jìn)（見上文3.2）。 4．綜合運(yùn)作計(jì)劃 4．1初始業(yè)態(tài)建議及分布 4．1．1業(yè)態(tài)建議考量重點(diǎn) 從前述的成長性分析可知，作為一個(gè)尚未完全開發(fā)、住戶尚未完全入住的社區(qū)，其住戶的商業(yè)需求存在一個(gè)逐漸遞進(jìn)的過程。作為本項(xiàng)目第一批商業(yè)供應(yīng)的社區(qū)商業(yè)中心，其核心消費(fèi)體是所有入住本項(xiàng)目的客戶，目前其承擔(dān)著滿足已入住客戶最基本的生活需求和提升項(xiàng)目生活質(zhì)量從而提升入住率的艱巨任務(wù)。因而針對(duì)本項(xiàng)目的初始業(yè)態(tài)規(guī)劃考量，我司主要是從以下兩點(diǎn)來考慮： l 實(shí)現(xiàn)補(bǔ)充和完善周邊現(xiàn)有業(yè)態(tài)，采用適應(yīng)性、階段性的引進(jìn)措施（見前文2.2） l 滿足社區(qū)住戶不同商業(yè)需求最大傾向性（我司操作案例分析） n 案例分析 以我司曾操作過的金沙江路某社區(qū)商業(yè)案例客戶問卷表來看，客戶對(duì)不同商業(yè)業(yè)態(tài)的傾向性如下表所示： 商業(yè)配套設(shè)施 問卷比例（％） 需求強(qiáng)度等級(jí) 綜合超市 85.3 強(qiáng)度需求 菜場 66.1 24H便利店 56.9 郵局銀行 53.7 快速（便利）餐飲 38.2 中度需求 中型超市 37 洗衣店 35 美容美發(fā)店 30.3 健身房 26.8 藥房或社區(qū)診所 20.6 寵物店（或診所） 19.6 中大型餐飲 16.3 花店 14.5 足浴桑拿按摩 12.6 書店 8.1 弱度需求 彩擴(kuò)沖洗店 7.2 五金店 6.3 酒吧茶坊 5.9 證券公司 3.3 4．1．2初始業(yè)態(tài)建議及分布 n 業(yè)態(tài)建議 綜合以上分析，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際人口入住情況，我司認(rèn)為本項(xiàng)目的社區(qū)商業(yè)中心在首次招租時(shí)應(yīng)有意識(shí)的保留部分大面積的商鋪不進(jìn)行招租。這樣做法有兩大好處： l 保證首批招商入住商家的成功率 l 為后期社區(qū)成熟后引入高檔次商家預(yù)留空間 但同時(shí)考慮到商鋪整體形象的問題，建議將保留的商鋪進(jìn)行初步裝修和業(yè)態(tài)示意（見下圖，業(yè)態(tài)可標(biāo)示美容美發(fā)、茶坊咖啡吧等）這樣可以有效規(guī)避商鋪空關(guān)帶來形象不佳的問題。 綜合考慮，我司建議該商業(yè)中心地下一層，地上二層商鋪，地上一層112、113房間暫時(shí)保留。留待人口進(jìn)一步入住后進(jìn)行招商，同時(shí)將112、113以及二層中空置的商鋪進(jìn)行簡單裝修包裝，避免產(chǎn)生不良影響。 地上一層中的商業(yè)初始業(yè)態(tài)設(shè)置如下： 業(yè)態(tài) 設(shè)置理由 菜場 24H便利店 自助銀行 快速（便利）餐飲 洗衣店 藥店 水站 糕餅店 大部分為強(qiáng)度需求級(jí)商業(yè)配套，滿足基本生活需求，尊重市場依據(jù) 中介代理店（由物業(yè)組成） 便于房屋二次流通，增加入住 小五金建材店 社區(qū)早期裝修所必需 小裝潢公司 社區(qū)早期裝修所必需 日用小百貨 社區(qū)早期入住所必須  n 樓層業(yè)態(tài)分布建議（地上1F） 101-洗衣店 建：100.6，實(shí)：79.47 102-便利店 建：113.13，實(shí)：89.36 103-水果超市 建：115.66，實(shí)：91.36 104-小飯店 建：104.47，實(shí)：82.52 105-藥房 建：84.29，實(shí)：66.58 111-糕餅店 建：132.42，實(shí)：104.60 110-自助銀行 建：147.27，實(shí)：116.33 109-小五金建材店 建：120.89，實(shí)：95.49 108-裝潢公司 建：123.65，實(shí)：97.67 107-中介代理店 建：124.75，實(shí)：98.54 106-日用小百貨 建：72.71，實(shí)57.43 112/113暫時(shí)保留 招商說明： 上圖中洗衣店、自助銀行、24H便利店等日常生活類及大型社區(qū)必備之設(shè)施將作為長期固定業(yè)態(tài)； 小五金店、裝潢公司、日用小百貨等在項(xiàng)目入住初期是必要的業(yè)態(tài)，因此可以放在相對(duì)位置較好的商鋪位置內(nèi)，同時(shí)考慮到后期商業(yè)業(yè)態(tài)需要更新?lián)Q代，因此可將這幾個(gè)較好的商鋪所處位置直接做為商業(yè)更新的首選商鋪，可以使得新近業(yè)態(tài)能夠有較好的位置經(jīng)營。 上述低檔次業(yè)態(tài)在招租時(shí)需要注意縮短租賃周期，建議控制在1-2年，方便后期將為業(yè)主更高需求之商業(yè)業(yè)態(tài)以替換； 由于菜場設(shè)施形態(tài)不佳，因此不建議放置在商業(yè)中心內(nèi)部，中心對(duì)面（蓮花山路南側(cè)）現(xiàn)為臨時(shí)工棚，建議與當(dāng)?shù)厥腥莨芾聿块T協(xié)調(diào)，設(shè)置臨時(shí)菜場，與上述各業(yè)態(tài)相互呼應(yīng)，達(dá)到提升項(xiàng)目入住率之目的。后期再改造為正式菜場； 招商品牌建議： 便利店品牌：好德、可的、良友金伴等 藥房品牌：國大、華氏等 裝潢公司品牌：同濟(jì)、聚通等 洗衣店品牌：正章、象王等 糕餅店品牌：牛奶棚、蘋果園等 4．2綜合運(yùn)作計(jì)劃 4．2．1招商策略 n 整體策略方向 通過我公司的商戶網(wǎng)絡(luò)，以開發(fā)商名義直接招商 部分主力商戶由開發(fā)商自營或加盟或合作方式引入 完成社區(qū)商業(yè)中心的初期招商目標(biāo) 經(jīng)營商家的引進(jìn)方式： 自有資源 通過我司自有關(guān)系商戶，直接溝通意向，引入品牌，這種方式有效率高成本低。 同類型社區(qū)引入 直接派遣招商人員前往與本項(xiàng)目具有一定類似性大型社區(qū)內(nèi)的商家，邀請(qǐng)加入，該方式有效率也較高，成本較低。 廣告宣傳 通過在公眾媒體發(fā)布招商廣告邀請(qǐng)全市范圍內(nèi)商家入住，該方式影響力大但成本較高，同時(shí)有效率較低。 綜合拓展人氣： 租賃服務(wù) 主動(dòng)與租賃中介合作，并且在小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)增設(shè)租賃中介服務(wù)，力求將短期內(nèi)無入住計(jì)劃的空房屋通過租賃的方式而提高小區(qū)整體人流。 客戶專遞 將招商計(jì)劃與招商進(jìn)程定期制作客戶信息專遞，寄送給所有業(yè)主，提高業(yè)主對(duì)于社區(qū)配套改善的了解。 4．2．2現(xiàn)場區(qū)隔與包裝宣傳 n 施工現(xiàn)場與社區(qū)商業(yè)中心和已入住區(qū)的區(qū)隔 為提升良好的居住環(huán)境和商業(yè)環(huán)境，建議二期施工時(shí)于圖示位置（即竹韻路段和蓮花山路段），以項(xiàng)目看板圍護(hù)，另禁止一切施工車輛等通行。同時(shí)在這些路段設(shè)置引導(dǎo)旗烘托氣氛。 n 包裝宣傳 我司認(rèn)為社區(qū)商業(yè)中心的包裝宣傳目標(biāo)不在于商家，而在于消費(fèi)者。讓消費(fèi)者明確知道社區(qū)商業(yè)中心的位置及將會(huì)出現(xiàn)的商業(yè)形態(tài)是關(guān)鍵所在，唯有取得消費(fèi)者的認(rèn)可才能取得商業(yè)運(yùn)營的成功，才能整體提升項(xiàng)目入住率。建議方法如下： l DM派發(fā)（包括已入住和未入住的） l 開業(yè)活動(dòng) n 特別關(guān)注重點(diǎn) A、從目前居民實(shí)際居住情況反應(yīng)，本項(xiàng)目南面區(qū)域由于尚未開發(fā)，因此治安狀況不佳，屢次發(fā)生搶劫事件，為確保商業(yè)中心周圍消費(fèi)者和商家的安全，本項(xiàng)目在招商開始之前最好能夠引入警察巡邏崗?fù)?，如不能?shí)現(xiàn)，則需要由物業(yè)管理在附近路段設(shè)置一定數(shù)量的保安崗?fù)?，保證商家和居民購物安全。 B、由于項(xiàng)目與公交車站、地鐵車站等存在一定距離，因而建議設(shè)置小區(qū)班車，具體操作方式：由開發(fā)商購買后贈(zèng)與業(yè)主委員會(huì)，后期運(yùn)營及費(fèi)用由業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一管理，與開發(fā)商沒有責(zé)任關(guān)系。 C、與周邊大賣場聯(lián)系，力求能引入賣場班車，這樣可以有效解決居民交通和購物問題?；蚺c公交部門協(xié)商引入公交車。 4．2．3業(yè)態(tài)成長時(shí)間表 根據(jù)前文我司的分析建議，本項(xiàng)目人口導(dǎo)入有一定的時(shí)間差，屬于成長性社區(qū)，而入住客戶的商業(yè)需求也存在漸進(jìn)性，因而部分商業(yè)將在未來一定時(shí)間內(nèi)將為更高等級(jí)的商業(yè)形態(tài)所替代，綜合考慮到本社區(qū)隨時(shí)間推進(jìn)，將會(huì)有其他商業(yè)面積出現(xiàn)，某些升級(jí)型的商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)安排在其它的商業(yè)面積中更為合適，因此我司主要針對(duì)本項(xiàng)目6千平方米商業(yè)面積提出其未來商業(yè)業(yè)態(tài)的更替計(jì)劃。 單元 面積 首次招租業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài)更新時(shí)間 二次招租業(yè)態(tài) -101 1892.05 無 08年8月 健身會(huì)所 -102 1887.98 無 09年12月 室內(nèi)桑拿泳池 101 100.6 洗衣店 無 無 102 113.13 便利店 無 無 103 115.66 水果超市 08年8月 中型餐飲 （結(jié)合113） 104 104.47 小飯店 08年8月 快餐 105 84.29 藥房 無 無 106 72.71 日用小百貨 09年12月 花店 107 124.75 中介 無 無 108 123.65 裝潢公司 09年12月 寵物服務(wù) 109 120.89 五金店 09年12月 面館 110 147.27 自助銀行 無 無 111 132.42 糕餅店 無 無 112 225.92 無 08年8月 家居用品 113 241.88 無 08年8月 中型餐飲 （結(jié)合103） 205 386.32 無 08年8月 網(wǎng)吧 207 155.38 無 08年8月 音像 208 307.14 無 09年12月 書店 5．租金及免租金建議 5．1租金建議 根據(jù)我司對(duì)項(xiàng)目周邊商鋪?zhàn)饨鸬恼{(diào)查，租金行情如下表： 地段 租金（元/m2/天） 空置率 楊泰路附近 1.2-1.5 5％ 楊鑫路、竹韻路 1.8 80％ 天鑫花園水產(chǎn)西路 2.5-3.0 20％ 萬科四季花城 0.85-1.05 80％ 北上海商業(yè)城 水產(chǎn)路 蘊(yùn) 川 路 楊泰路 外環(huán)路 項(xiàng)目地塊 梅林路 楊鑫路 濟(jì)光學(xué)院 天馨花園 寶楊路 鎮(zhèn)政府 M 1號(hào)線共富路站 蘊(yùn)川路公交樞紐 B 北 租金2.5-3.0 租金1.8 租金1.2-1.5 租金0.85-1.05 參考上述周邊商鋪?zhàn)饨鹦星?，建議本項(xiàng)目初始階段租金為1.5元/m2/天，待社區(qū)入住人口達(dá)到10000人以上時(shí)，租金可提升至2.5元/m2/天。 5．2免租金建議 根據(jù)項(xiàng)目的情況，由于項(xiàng)目的體量很大而且當(dāng)前的人氣較弱，為了盡快讓商家進(jìn)駐市場、提升項(xiàng)目的人氣、提高入住率并利于二期開發(fā)銷售，我司建議目前租金價(jià)格宜以低價(jià)的方式進(jìn)入，針對(duì)部分商家甚至可采取免一定時(shí)間租金的策略，待項(xiàng)目人氣上升，商業(yè)運(yùn)營穩(wěn)定后再慢慢的拉高。 n 租金遞增建議 06年11月—08年8月（居住人口在5000人以下） 社區(qū)商業(yè)中心開業(yè)初期，是經(jīng)營起動(dòng)階段，按目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，商家必然都有一定的經(jīng)營難度，需要一定時(shí)間進(jìn)行市場培育，因而建議該階段的商鋪?zhàn)饨鹑狻? 公開租金1.5元/m2/天，實(shí)際租金0元/m2/天 08年9月－09年11月（居住人口在5000－10000人之間） 經(jīng)過一段時(shí)間培育和營運(yùn)，隨著經(jīng)營逐漸走向正軌，同時(shí)項(xiàng)目2期大部分均已交房，入住率有了質(zhì)的飛躍。建議租金從此時(shí)開始收取。 預(yù)計(jì)租金1.5元/m2/天 09年12月開始（居住人口10000人以上） 項(xiàng)目全部于08年12月份交房，到09年11月，絕大多數(shù)購房者已遷入新居，社區(qū)人口預(yù)計(jì)達(dá)到10000多人，此時(shí)可根據(jù)周邊商業(yè)市場的發(fā)展?fàn)顩r，開始對(duì)租金價(jià)格進(jìn)行遞增。 預(yù)計(jì)租金2.5元/m2/天 6．現(xiàn)金流量分析 注： 具體現(xiàn)金流量表見附件 由計(jì)算所得，本項(xiàng)目內(nèi)部收益率（IRR）為124％。 7．招商前工作計(jì)劃 工作內(nèi)容 負(fù)責(zé)部門 8月 9月 第三周 第四周 第一周 第二周 第三周 第四周 全程營銷計(jì)劃 企劃部 設(shè)計(jì)與制作 招商現(xiàn)場 招商辦公室 辦公室設(shè)計(jì)與布置 發(fā)展商 VI設(shè)計(jì)與制作 LOGO、案名、名片等 發(fā)展商 招商道具 室內(nèi)道具設(shè)計(jì)與制作 樓書、單片等 發(fā)展商 戶外 圍墻看板、現(xiàn)場包裝、橫幅路旗等 發(fā)展商 廣告設(shè)計(jì) 平面 媒體廣告軟性新聞及其他印刷品等 發(fā)展商 招商管理 招商人員 家具、設(shè)備辦公用品購置 發(fā)展商 招商現(xiàn)場 招商人員培訓(xùn)及駐場熟悉 項(xiàng)目部 答客問準(zhǔn)備 項(xiàng)目部 招商資料 價(jià)目表制定 項(xiàng)目部 相關(guān)報(bào)表制定 項(xiàng)目部 相關(guān)商家資料收集 項(xiàng)目部 訂單及認(rèn)購書 項(xiàng)目部 圖章、發(fā)票、收據(jù) 發(fā)展商 現(xiàn)場公示資料 項(xiàng)目部 駐場人員規(guī)則制定 項(xiàng)目部 其他 駐場人員時(shí)間安排 項(xiàng)目部 注： 目前計(jì)劃進(jìn)度安排以8月21日為起點(diǎn)，準(zhǔn)備工作到9月底結(jié)束，計(jì)劃于10月上旬正式公開招商。