2012年房產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》習(xí)題班課件講義.doc

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第十二章　房地產(chǎn)估價(jià)程序 考情分析5題左右。5-7分。本章難度不高，但是本章中可以選作題目的知識(shí)點(diǎn)非常多，不好把握考試重點(diǎn)，需要平時(shí)多讀教材,增強(qiáng)印象。 一、單選題 1.下列估價(jià)業(yè)務(wù)中，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以承接的是（?。?。 A.超出了估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍的估價(jià)業(yè)務(wù) B.估價(jià)機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)能力難以勝任的估價(jià)業(yè)務(wù) C.估價(jià)機(jī)構(gòu)的某些估價(jià)師與估價(jià)需求者有利害關(guān)系的估價(jià)業(yè)務(wù) D.承接后出現(xiàn)很大執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的估價(jià)業(yè)務(wù) 『正確答案』C 『答案解析』這些有利害關(guān)系的估價(jià)師回避就行了，選派其他沒(méi)有利害關(guān)系的估價(jià)師進(jìn)行評(píng)估。 參見(jiàn)教材P395-397。 2.暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，能承接的估價(jià)業(yè)務(wù)有（?。? A.在建工程抵押估價(jià)業(yè)務(wù) B.城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)業(yè)務(wù) C.該機(jī)構(gòu)執(zhí)行合伙人所擁有的房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù) D.正在使用中的星級(jí)賓館抵押貸款評(píng)估業(yè)務(wù) 『正確答案』D 『答案解析』AB超出了資質(zhì)范圍，C是具有利益關(guān)聯(lián)關(guān)系，需要回避，也不能承接。 參見(jiàn)教材P396、397。 3.下列估價(jià)基本事項(xiàng)中，僅由委托人決定的是（　）。 A.估價(jià)對(duì)象　　B.估價(jià)目的　　C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)　　D.價(jià)值類(lèi)型 『正確答案』B 『答案解析』根據(jù)委托人的估價(jià)需要,確定估價(jià)目的。 參見(jiàn)教材P398～401。 4. 明確估價(jià)基本事項(xiàng)是實(shí)施估價(jià)的重要前提，實(shí)際估價(jià)中不能明確估價(jià)事項(xiàng)的責(zé)任主要應(yīng)歸屬于（　）。 A.估價(jià)委托人　　　　　　　　B.估價(jià)利害關(guān)系人 C.承擔(dān)估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)師　　　D.估價(jià)對(duì)象的權(quán)利人 『正確答案』C 『答案解析』參見(jiàn)教材P398。 5.確定估價(jià)對(duì)象及其范圍和內(nèi)容時(shí)，應(yīng)根據(jù)（　），依據(jù)法律法規(guī)，并征求委托人同意后綜合確定。 A.估價(jià)原則　　B.估價(jià)目的　　C.估價(jià)方法　　D.估價(jià)程序 【答案】B 【解析】參見(jiàn)教材P399。 6.房地產(chǎn)估價(jià)人員必須了解房地產(chǎn)的供求狀況以及影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素，并且應(yīng)該不斷提高自己的估價(jià)技能和豐富自己的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，必須遵循嚴(yán)謹(jǐn)?shù)模ā。? A.估價(jià)目的　　B.估價(jià)程序　　C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)　　D.估價(jià)作業(yè)日期 『正確答案』B 『答案解析』參見(jiàn)教材P393。 7.某估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象為寫(xiě)字樓在建工程，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法求取其價(jià)值時(shí)，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值同時(shí)采用了市場(chǎng)法和收益法求?。徊捎贸杀痉ㄇ笕∑鋬r(jià)值時(shí)，土地采用了基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取。該估價(jià)報(bào)告求取寫(xiě)字樓在建工程的價(jià)值，實(shí)質(zhì)上采用了（?。?。 A.假設(shè)開(kāi)發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法兩種方法 B.假設(shè)開(kāi)發(fā)法和成本法兩種方法 C.假設(shè)開(kāi)發(fā)法、市場(chǎng)法、收益法和成本法四種方法 D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法、市場(chǎng)法、收益法、成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法五種方法 『正確答案』B 『答案解析』主要的方法只有2種，假設(shè)開(kāi)發(fā)法和成本法，其他的幾種方法屬于求取其中部分?jǐn)?shù)據(jù)時(shí)采用的技術(shù)手段，不屬于完整的方法。參見(jiàn)教材P403。 8.下列關(guān)于實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的表述中，錯(cuò)誤的是（?。? A.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)估價(jià)對(duì)象的坐落、用途等情況進(jìn)行核對(duì) B.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，拍攝反映估價(jià)對(duì)象外觀狀況的影像資料，內(nèi)部狀況可不拍攝 C.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，感受估價(jià)對(duì)象的位置、交通、環(huán)境景觀等的優(yōu)劣 D.估價(jià)對(duì)象為己經(jīng)消失的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)師也應(yīng)去估價(jià)對(duì)象原址進(jìn)行必要的調(diào)查了解 『正確答案』B 『答案解析』參見(jiàn)教材P407~409。 9. 房屋征收評(píng)估中，若被征收人拒絕在估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘記錄上簽字或蓋章的，應(yīng)當(dāng)由（　）見(jiàn)證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明。 A.房屋征收部門(mén)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無(wú)利害關(guān)系的第三人 B.與房屋征收部門(mén)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師無(wú)利害關(guān)系的第三人 C.公證機(jī)關(guān)和無(wú)利害關(guān)系的第三人 D.人民法院 『正確答案』A 『答案解析』參見(jiàn)教材P409。 10.估價(jià)結(jié)果報(bào)告通常包括委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)對(duì)象，估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)原則、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果、其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及其他參與估價(jià)的人員和（　）。 A.價(jià)值類(lèi)型和定義、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)的假設(shè)與限制條件 B.價(jià)值類(lèi)型和定義、估價(jià)對(duì)象分析、致委托人函 C.價(jià)值類(lèi)型和定義、估價(jià)的假設(shè)與限制條件、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的限制 D.價(jià)值類(lèi)型和定義、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的限制 『正確答案』D 『答案解析』估價(jià)的假設(shè)與限制條件\估價(jià)對(duì)象分析,在技術(shù)報(bào)告中；致委托人函是單獨(dú)的文件。參見(jiàn)教材P412。 11.防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的最后一道防線是（?。? A.撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告　　B.審核估價(jià)報(bào)告 C.出具估價(jià)報(bào)告　　D.估價(jià)資料歸檔 『正確答案』B 『答案解析』審核報(bào)告才具有防范風(fēng)險(xiǎn)的功能，由機(jī)構(gòu)內(nèi)部高水準(zhǔn)的估價(jià)師或外聘專(zhuān)家審核，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。參見(jiàn)教材P415。 12.估價(jià)報(bào)告經(jīng)審核合格之后，由負(fù)責(zé)該估價(jià)項(xiàng)目的至少（?。┟?cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名，并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，以估價(jià)機(jī)構(gòu)的名義出具。 A.1　　B.2　　C.2名以上　　D.3名以上 『正確答案』B 『答案解析』參見(jiàn)教材P416。 13.某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人甲出具了估價(jià)報(bào)告，估價(jià)作業(yè)期為2005年5月20日至5月30日，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期為1年。2006年5月20日，甲利用該估價(jià)報(bào)告向銀行申請(qǐng)辦理了16年的抵押貸款，則該估價(jià)報(bào)告的存檔期應(yīng)不少于（?。┠辍? A.15　　B.16　　C.17　　D.20 『正確答案』C 『答案解析』出具已經(jīng)有1年了，貸款16年期間都必須保存，合計(jì)17年。參見(jiàn)教材P417。 14.某估價(jià)師于2008年9月27日向估價(jià)委托人交付了一份估價(jià)報(bào)告。該報(bào)告中有下列日期：估價(jià)作業(yè)日期2008年9月20日至26日，估價(jià)時(shí)點(diǎn)2008年9月23日，估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看日期2008年9月22日至23日，估價(jià)報(bào)告使用期限自2008年9月26日起半年。據(jù)此判斷該報(bào)告出具日期為（?。?。 A.2008年9月20日　　B.2008年9月23日 C.2008年9月26日　　D.2008年9月27日 『正確答案』C 『答案解析』估價(jià)報(bào)告的出具時(shí)間是簽名蓋章后，估價(jià)機(jī)構(gòu)注明致函日期，就是出具日期。20日肯定不是，才剛開(kāi)始估價(jià)作業(yè)；23日也不是。報(bào)告中注明使用期限是08年9月26日起半年，說(shuō)明報(bào)告的生效時(shí)間是從26日開(kāi)始的，所以出具時(shí)間應(yīng)該為26日。參見(jiàn)教材P410、414 。 15.估價(jià)中的不同意見(jiàn)和估價(jià)報(bào)告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見(jiàn)（?。?。 A.應(yīng)作為估價(jià)資料歸檔 B.不應(yīng)作為估價(jià)資料歸檔 C.由估價(jià)機(jī)構(gòu)決定是否歸檔 D.依委托人的意見(jiàn)決定是否歸檔 『正確答案』A 『答案解析』參見(jiàn)教材P417。 16. 關(guān)于估價(jià)資料歸檔要求的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（　）。 A.估價(jià)資料歸檔的內(nèi)容應(yīng)包括估價(jià)中形成的有保存價(jià)值的各種文字、圖表、影像等資料 B.記錄估價(jià)中估價(jià)師對(duì)估價(jià)結(jié)果的不同意見(jiàn)的資料應(yīng)作為必須歸檔的內(nèi)容之一 C.歸檔的估價(jià)資料應(yīng)采用紙質(zhì)文檔形式，不得只采用電子文檔形式 D.對(duì)未正式出具估價(jià)報(bào)告的估價(jià)項(xiàng)目及相關(guān)資料也應(yīng)歸檔，保存期限不得少于1年 『正確答案』B 『答案解析』參見(jiàn)教材P417-418. 必須歸檔的范圍包括：估價(jià)報(bào)告、估價(jià)委托書(shū)、估價(jià)委托合同、實(shí)地查勘記錄、估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核記錄。估價(jià)師對(duì)估價(jià)結(jié)果的不同意見(jiàn)的資料不是必須歸檔的內(nèi)容。 17.房地產(chǎn)估價(jià)分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以（　）名義承攬估價(jià)業(yè)務(wù)。 A.承接業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)師　　B.分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人 C.分支機(jī)構(gòu)　　　　　　　　　D.設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的估價(jià)機(jī)構(gòu) 『正確答案』D 『答案解析』分支機(jī)構(gòu)沒(méi)有資格以其自身名義承接業(yè)務(wù)，必須以設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的估價(jià)機(jī)構(gòu)的名義承接。參見(jiàn)教材P397。 二、多選題 1.下列估價(jià)事項(xiàng)中，僅根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定的有（?。?。 A.估價(jià)對(duì)象　　B.估價(jià)方法　　C.價(jià)值類(lèi)型 D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)　　E.估價(jià)所需材料 『正確答案』ACD 『答案解析』估價(jià)方法和估價(jià)所需材料都是估價(jià)師決定的。參見(jiàn)教材P398~402。 2.房地產(chǎn)估價(jià)程序的作用包括（?。?。 A.規(guī)范估價(jià)行為 B.節(jié)省估價(jià)工作 C.保障估價(jià)質(zhì)量 D.提高估價(jià)效率 E.規(guī)避估價(jià)監(jiān)管 『正確答案』ACD 『答案解析』必要的工作時(shí)間是不能節(jié)省的。B說(shuō)法不正確；規(guī)避估價(jià)監(jiān)管，這種做法是錯(cuò)誤的。E也不正確。參見(jiàn)教材394。 3.實(shí)際估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象范圍的界定包括（?。┑慕缍?。 A.實(shí)物構(gòu)成范圍 B.權(quán)益范圍 C.空間范圍 D.時(shí)間范圍 E.影響范圍 『正確答案』ABC 『答案解析』估價(jià)對(duì)象范圍的界定主要是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三個(gè)方面的內(nèi)容。空間屬于區(qū)位的內(nèi)容。DE是拼湊出來(lái)的干擾項(xiàng)。 參見(jiàn)教材401。 4.獲取房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的措施可以有（?。? A.突破專(zhuān)業(yè)能力限制，接受各種估價(jià)要求 B.提高服務(wù)質(zhì)量 C.恰當(dāng)?shù)男麄? D.低收費(fèi) E.最大限度壓縮估價(jià)作業(yè)期 『正確答案』BC 『答案解析』A超越專(zhuān)業(yè)能力是不能承接的，違背職業(yè)道德；D低收費(fèi)是惡意競(jìng)爭(zhēng)，也違背職業(yè)道德；E最大限度壓縮估價(jià)作業(yè)期增加估價(jià)難度和風(fēng)險(xiǎn)。參見(jiàn)教材P394、395。 5.明確估價(jià)基本事項(xiàng)有（　）。 A.估價(jià)目的　　B.估價(jià)方法　　C.估價(jià)對(duì)象 D.估價(jià)原則　　E.估價(jià)時(shí)點(diǎn) 『正確答案』ACE 『答案解析』參見(jiàn)教材P398。 6.下列關(guān)于明確房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的表述中，正確的有（?。?。 A.對(duì)當(dāng)前價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，一般以實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間或估價(jià)作業(yè)期內(nèi)的某個(gè)日期為估價(jià)時(shí)點(diǎn) B.城市房屋拆遷估價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日 C.分期實(shí)施的房屋拆遷，應(yīng)以房屋拆遷公告之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn) D.房地產(chǎn)估價(jià)人員可以假定估價(jià)時(shí)點(diǎn) E.對(duì)原估價(jià)結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價(jià)，應(yīng)以申請(qǐng)復(fù)核之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn) 『正確答案』AB 『答案解析』參見(jiàn)教材P399。 7.在獲取估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，（　）的情況的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師不應(yīng)承接該項(xiàng)業(yè)務(wù)。 A.與估價(jià)需求者有利害關(guān)系 B.與估價(jià)對(duì)象有利益關(guān)系 C.超出了自己的業(yè)務(wù)范圍 D.受行政主管部門(mén)委托 E.自己的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)所限而難以評(píng)估出客觀合理的價(jià)值 『正確答案』ABCE 『答案解析』行政部分的合理估價(jià)需要，是可以得到滿(mǎn)足的。參見(jiàn)教材P395、396。 8.某家三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不能承接的業(yè)務(wù)包括（?。? A.公司上市 B.企業(yè)清算 C.司法鑒定 D.城鎮(zhèn)房屋拆遷 E.在建工程抵押 『正確答案』ABC 『答案解析』一級(jí)資質(zhì)，啥都能做，無(wú)限制 二級(jí)資質(zhì)（2個(gè)不能做），公司上市、企業(yè)清算 三級(jí)資質(zhì)（3個(gè)不能做），公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定 暫定期內(nèi)的三級(jí)（5個(gè)不能做），公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押 參見(jiàn)教材P395、396。 9.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中專(zhuān)門(mén)列出估價(jià)的假設(shè)和限制條件的目的是（?。?。 A.說(shuō)明估價(jià)報(bào)告的合法性、真實(shí)性 B.說(shuō)明估價(jià)的獨(dú)立、客觀、公正性 C.規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn) D.保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用者 E.防止委托人提出高估或低估要求 『正確答案』CD 『答案解析』參見(jiàn)教材P412~413。 10.估價(jià)委托合同的內(nèi)容一般包括（?。? A.委托人的名稱(chēng)或者姓名和資產(chǎn)狀況 B.估價(jià)服務(wù)費(fèi)及其支付方式 C.解決爭(zhēng)議的方法 D.估價(jià)機(jī)構(gòu)的名稱(chēng)和住所 E.委托人的協(xié)助義務(wù) 『正確答案』BCDE 『答案解析』委托人的資產(chǎn)狀況不需要在委托合同中約定。參見(jiàn)教材P403、404。 11.估價(jià)作業(yè)方案的內(nèi)容主要包括（?。?。 A.擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法 B.預(yù)計(jì)所需要的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi) C.估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排 D.擬搜集的估價(jià)所需要資料及其來(lái)源渠道 E.委托方的協(xié)助義務(wù) 『正確答案』ABCD 『答案解析』委托方的協(xié)助義務(wù)，不需要體現(xiàn)在作業(yè)方案中。參見(jiàn)教材P404。 12. 在審核房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中，發(fā)現(xiàn)不同估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果之間有較大差異，其可能的原因有（?。?。 A.隱含的估價(jià)對(duì)象范圍不同　　　　　　　B.參數(shù)選取不合理 C.估價(jià)作業(yè)日期不同　　　　　　　　　　D.價(jià)值類(lèi)型選取不合理 E.選用的估價(jià)方法不切合估價(jià)對(duì)象 『正確答案』ABE 『答案解析』參見(jiàn)教材P410。 估價(jià)基本事項(xiàng)中，需要明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類(lèi)型。同一估價(jià)報(bào)告中，這兩個(gè)因素必須是一致的。 13.能反映估價(jià)報(bào)告內(nèi)在質(zhì)量的因素包括（?。?。 A.文字表述的規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)性 B.估價(jià)結(jié)果的合理性和準(zhǔn)確性 C.估價(jià)方法選用的全面性和正確性 D.估價(jià)參數(shù)選取的合理性和準(zhǔn)確性 E.印刷質(zhì)量的好壞 『正確答案』BCD 『答案解析』AE是外在質(zhì)量的反映。 參見(jiàn)教材P411。 14.下列關(guān)于價(jià)值類(lèi)型的說(shuō)法中，正確的是（　）。 A.房地產(chǎn)征收估價(jià)評(píng)估是謹(jǐn)慎價(jià)值 B.法院拍賣(mài)房地產(chǎn)評(píng)估是快速變現(xiàn)價(jià)值 C.房地產(chǎn)抵押估價(jià)是謹(jǐn)慎價(jià)值 D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資評(píng)估的是投資價(jià)值 E.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資評(píng)估的是市場(chǎng)價(jià)值 『正確答案』CD 『答案解析』房地產(chǎn)征收估價(jià)，評(píng)估的是市場(chǎng)價(jià)值；法院拍賣(mài)房地產(chǎn)評(píng)估也是市場(chǎng)價(jià)值；房地產(chǎn)抵押估價(jià)是謹(jǐn)慎價(jià)值；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資評(píng)估的是投資價(jià)值。參見(jiàn)教材P402、403。 三、判斷題 1.完成任何一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目，都不得隨意省略房地產(chǎn)估價(jià)程序中的工作步驟和工作內(nèi)容。（?。? 『正確答案』正確 『答案解析』估價(jià)程序是不能有任何的省略的，否則就可能出現(xiàn)問(wèn)題。這里也有“任何”字樣，但是是正確的。參見(jiàn)教材P394。 2.估價(jià)需求者可能是個(gè)人，也可能是企業(yè)、事業(yè)單位及其有關(guān)部門(mén)或者其他組織；可能是房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人。也可能是房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人以外的投資者、債權(quán)人等。但不可能是政府等行政機(jī)關(guān)。（　） 『正確答案』錯(cuò)誤 『答案解析』政府行政機(jī)關(guān)也可能成為估價(jià)需求者。比如法院處置抵押資產(chǎn)、稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅，都有估價(jià)需求。參見(jiàn)教材P394。 3.爭(zhēng)取估價(jià)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)通過(guò)提升估價(jià)機(jī)構(gòu)的品牌和公信力，提高估價(jià)技術(shù)水平和服務(wù)質(zhì)量，進(jìn)行恰當(dāng)?shù)男麄?、廣告等方式進(jìn)行，而不應(yīng)采取不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)手段，例如惡意壓低估價(jià)服務(wù)收費(fèi)，給予回扣或利誘等。（?。? 『正確答案』正確 『答案解析』這是正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的要求，也是職業(yè)道德的要求。參見(jiàn)教材P395。 4.接受估價(jià)委托后，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)，并應(yīng)明確至少一名合適的估價(jià)人員負(fù)責(zé)該估價(jià)項(xiàng)目。（　） 『正確答案』錯(cuò)誤 『答案解析』經(jīng)委托方同意的情況下可以轉(zhuǎn)讓。 參見(jiàn)教材P397~398。 5.受賄房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估時(shí)點(diǎn)是委托估價(jià)日。（　） 『正確答案』錯(cuò)誤 『答案解析』受賄房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估時(shí)點(diǎn)是受賄日，而不是案發(fā)日，也不是委托估價(jià)日。參見(jiàn)教材P399。 6.估價(jià)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)由估價(jià)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一接受委托統(tǒng)一收取費(fèi)用；估價(jià)師也可以個(gè)人名義承攬估價(jià)業(yè)務(wù)。（　） 『正確答案』錯(cuò)誤 『答案解析』必須以機(jī)構(gòu)名義承接業(yè)務(wù)，只能以機(jī)構(gòu)名義收費(fèi)。參見(jiàn)教材P397。 7.估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期不同于估價(jià)責(zé)任期：如果估價(jià)報(bào)告超過(guò)了其應(yīng)用有效期還未得到使用，則估價(jià)責(zé)任期就是估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期；如果估價(jià)報(bào)告在其應(yīng)用有效期內(nèi)得到使用，則估價(jià)責(zé)任期應(yīng)為無(wú)限期或者到估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束為止。（?。? 『正確答案』正確 『答案解析』參見(jiàn)教材P414。 8.對(duì)于經(jīng)審核認(rèn)為需要修改的估價(jià)報(bào)告，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行修改；對(duì)于不合格的估價(jià)報(bào)告，應(yīng)當(dāng)重新撰寫(xiě)，甚至需要重新估價(jià)。經(jīng)修改、重新撰寫(xiě)或者重新估價(jià)后撰寫(xiě)的估價(jià)報(bào)告，不必再次進(jìn)行審核。（?。? 『正確答案』錯(cuò)誤 『答案解析』經(jīng)修改、重新撰寫(xiě)或者重新估價(jià)后撰寫(xiě)的估價(jià)報(bào)告，同樣需要再次進(jìn)行審核。參見(jiàn)教材P416。 9.一份完整的估價(jià)報(bào)告通常由封面、目錄、估價(jià)師聲明、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告和附件六部分組成。（?。? 『正確答案』錯(cuò)誤 『答案解析』 缺乏致委托人函＼估價(jià)的假設(shè)和限制條件 參見(jiàn)教材P411~412。 10.估價(jià)資料的保管期限是從估價(jià)報(bào)告出具之日起到估價(jià)報(bào)告得到使用之日止。（?。? 『正確答案』錯(cuò)誤 『答案解析』保管期限從出具之日起，不少于10年 參見(jiàn)教材P417。 11. 估價(jià)檔案保存期限自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算，應(yīng)不少于10年。保存期限屆滿(mǎn)而估價(jià)服務(wù)的行為尚未結(jié)束的，估價(jià)檔案應(yīng)保存至估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束為止。（?。? 『正確答案』正確 『答案解析』參見(jiàn)教材P417。 12.某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在交付估價(jià)報(bào)告時(shí)，由于負(fù)責(zé)評(píng)估的張估價(jià)師出差外地，所以估價(jià)報(bào)告中以其印章代替簽字。（　） 『正確答案』錯(cuò)誤 『答案解析』參見(jiàn)教材P416。印章不能代替簽字，簽字是必須的。 本章重要考點(diǎn) 第一節(jié)　房地產(chǎn)估價(jià)程序概述 1.估價(jià)程序：完成估價(jià)工作的先后次序 房地產(chǎn)估價(jià)程序（熟悉） 2.房地產(chǎn)估價(jià)程序的作用：規(guī)范估價(jià)行為；防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)（避免估價(jià)疏漏）；保障估價(jià)質(zhì)量；提高估價(jià)效率。 估價(jià)程序在估價(jià)鑒定中的作用，對(duì)于估價(jià)結(jié)果異議等引發(fā)的估價(jià)報(bào)告鑒定中，其中一個(gè)重要方面是檢查估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師是否履行了必要的程序（間接復(fù)核，還有直接復(fù)核，就是由其他估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師重新評(píng)估，看評(píng)估結(jié)果是否一致或接近） 第二節(jié)　獲取估價(jià)業(yè)務(wù) 1.估價(jià)業(yè)務(wù)來(lái)源渠道（了解） 專(zhuān)業(yè)估價(jià)業(yè)務(wù)來(lái)源渠道：被動(dòng)接受，主動(dòng)爭(zhēng)取 2.不應(yīng)承接估價(jià)業(yè)務(wù)的情形（熟悉） ——超出了自己的業(yè)務(wù)范圍 一級(jí)資質(zhì)，啥都能做，無(wú)限制 二級(jí)資質(zhì)（2個(gè)不能做），公司上市、企業(yè)清算 三級(jí)資質(zhì)（3個(gè)不能做），公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定 暫定期內(nèi)的三級(jí)（5個(gè)不能做），公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押 ——有利害關(guān)系或利益沖突的。 ——專(zhuān)業(yè)能力難以勝任的。 ——估價(jià)業(yè)務(wù)有較大風(fēng)險(xiǎn)的。 第三節(jié)　受理估價(jià)委托 1.受理估價(jià)委托概述（熟悉） 步驟：明確估價(jià)基本事項(xiàng)；確定估價(jià)其他事項(xiàng)；草擬估價(jià)委托書(shū)和估價(jià)委托合同；接受估價(jià)委托書(shū)及簽訂估價(jià)委托合同 相關(guān)規(guī)定： 估價(jià)業(yè)務(wù)應(yīng)以估價(jià)機(jī)構(gòu)名義統(tǒng)一受理，統(tǒng)一收取費(fèi)用，估價(jià)師不得以個(gè)人名義承攬估價(jià)業(yè)務(wù)。 分支機(jī)構(gòu)應(yīng)以設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的估價(jià)機(jī)構(gòu)名義承攬業(yè)務(wù)。 簽訂估價(jià)委托合同之后，未經(jīng)委托人同意，不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓委托估價(jià)業(yè)務(wù)。 2.明確估價(jià)基本事項(xiàng)（估價(jià)目的，估價(jià)對(duì)象，估價(jià)時(shí)點(diǎn)，價(jià)值類(lèi)型）（掌握） 估價(jià)基本事項(xiàng)之間的關(guān)系 估價(jià)目的是龍頭，確定了估價(jià)目的，才能確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象和價(jià)值類(lèi)型。估價(jià)對(duì)象和估價(jià)時(shí)點(diǎn)有關(guān)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類(lèi)型是相互獨(dú)立的。 明確估價(jià)目的——龍頭 估價(jià)目的原則上應(yīng)由委托人基于估價(jià)需要而提出，但委托人可能不具備專(zhuān)業(yè)估價(jià)知識(shí)，無(wú)法準(zhǔn)確表述。一般應(yīng)當(dāng)由估價(jià)師用符合估價(jià)要求的表述將其表達(dá)出來(lái)，然后再請(qǐng)委托人確認(rèn)。估價(jià)目的可以通過(guò)詢(xún)問(wèn)委托人未來(lái)完成后的估價(jià)報(bào)告是作何用途、提供給誰(shuí)或者由誰(shuí)認(rèn)可來(lái)明確。 明確估價(jià)時(shí)點(diǎn) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是由委托人決定的，也不是由估價(jià)師決定的，而應(yīng)由估價(jià)師根據(jù)估價(jià)目的，在征求委托人同意后確定，也就是由估價(jià)目的決定。 ——房屋征收的估價(jià)時(shí)點(diǎn)是房屋征收公告日 ——受賄房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估時(shí)點(diǎn)是受賄日，而不是案發(fā)日，也不是委托估價(jià)日（注意判斷題，單選題） ——對(duì)原估價(jià)結(jié)果有異議而引起的復(fù)核或鑒定估價(jià)的，其估價(jià)時(shí)點(diǎn)為原估價(jià)報(bào)告所確定的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，除非原估價(jià)報(bào)告確定的估價(jià)時(shí)點(diǎn)有誤。 明確估價(jià)對(duì)象 估價(jià)對(duì)象應(yīng)是估價(jià)師在委托人指定的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價(jià)目的，依據(jù)法律、法規(guī)和政策，并征求委托人同意后確定。 （1）應(yīng)首先確定估價(jià)對(duì)象的實(shí)物范圍、權(quán)益范圍和空間范圍。 同一估價(jià)對(duì)象在不同估價(jià)目的下的估價(jià)對(duì)象范圍通常不完全相同。 房地產(chǎn)抵押估價(jià)不含特色裝飾裝修；區(qū)位不再適宜，不能繼續(xù)經(jīng)營(yíng)的裝飾裝修也不在評(píng)估范圍內(nèi)。 被征收的房屋補(bǔ)償，包含裝飾裝修 （2）其次，弄清估價(jià)對(duì)象的內(nèi)容包括估價(jià)對(duì)象的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況（有現(xiàn)實(shí)法定權(quán)益和設(shè)定權(quán)益兩類(lèi)）和區(qū)位狀況三大類(lèi)；估價(jià)師還應(yīng)要求委托人提供其所能提供的反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料，如建筑物的施工設(shè)計(jì)圖紙，竣工驗(yàn)收證書(shū)、產(chǎn)權(quán)證書(shū)等。 明確價(jià)值類(lèi)型 價(jià)值類(lèi)型與估價(jià)時(shí)點(diǎn)一樣，不是由委托人決定，也不是由估價(jià)師決定，而是由估價(jià)目的決定　　不同的價(jià)值類(lèi)型，即使運(yùn)用相同的估價(jià)方法，其中的系數(shù)、參數(shù)等的取值不同 房地產(chǎn)征收估價(jià)，評(píng)估的是市場(chǎng)價(jià)值 法院拍賣(mài)房地產(chǎn)評(píng)估也是市場(chǎng)價(jià)值 房地產(chǎn)抵押估價(jià)是謹(jǐn)慎價(jià)值 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資評(píng)估的是投資價(jià)值 3.估價(jià)委托書(shū)和估價(jià)委托合同（了解） 估價(jià)委托書(shū)——屬于估價(jià)依據(jù)，在估價(jià)報(bào)告附件里 估價(jià)委托合同的作用：建立受法律保護(hù)的委托與受托關(guān)系；明確委托人和估價(jià)機(jī)構(gòu)的權(quán)利義務(wù)；載明估價(jià)的有關(guān)事項(xiàng) 估價(jià)委托合同的內(nèi)容 第四節(jié)　制定估價(jià)作業(yè)方案（怎么做） 1.估價(jià)作業(yè)方案的含義和內(nèi)容（熟悉） 關(guān)于未來(lái)行動(dòng)的計(jì)劃 內(nèi)容：擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法；擬搜集的估價(jià)所需資料及其來(lái)源渠道；預(yù)計(jì)需要的時(shí)間、人力和經(jīng)費(fèi)；估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排 2.制定估價(jià)作業(yè)方案的思路（熟悉） （1）擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法 不同的估價(jià)方法所需要的資料不同，所以必須在搜集資料前先初步確定估價(jià)方法 各種估價(jià)方法之間，可以同時(shí)使用，以相互驗(yàn)證，而不能相互替代；相互補(bǔ)充；相互引用 【重點(diǎn)】確定估價(jià)方法的規(guī)定 對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象，宜選用兩種及兩種以上的估價(jià)方法 有條件選用市場(chǎng)法估價(jià)的，應(yīng)當(dāng)以市場(chǎng)法為主要的估價(jià)方法 收益性房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)當(dāng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法 具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法 在無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的情況下，可以將成本法作為主要的估價(jià)方法 上述選用兩種及兩種以上估價(jià)方法，不包括估價(jià)方法之間的引用情況。 （2）擬搜集的估價(jià)所需資料及其來(lái)源渠道 （3）預(yù)計(jì)需要的時(shí)間、人力和經(jīng)費(fèi) （4）估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排 采用線條圖（橫道圖、甘特圖）和網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù) 第五節(jié)　搜集估價(jià)所需資料 估價(jià)所需資料的分類(lèi)（四類(lèi)） 反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料 相關(guān)實(shí)例資料，即類(lèi)似房地產(chǎn)的交易、收益、開(kāi)發(fā)建設(shè)成本等資料 對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料 對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料 資料的具體類(lèi)型取決于擬采用的估價(jià)方法 市場(chǎng)法應(yīng)搜集交易實(shí)例資料 收益法主要搜集收益實(shí)例資料 成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法，主要搜集開(kāi)發(fā)建設(shè)成本實(shí)例資料 搜集資料的渠道（六渠道） 估價(jià)師應(yīng)當(dāng)對(duì)委托人提供的資料進(jìn)行關(guān)注，合理懷疑委托人提供的資料 必要時(shí)，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)對(duì)委托人提供的資料進(jìn)行核查，對(duì)自己搜集的資料也應(yīng)進(jìn)行核實(shí) 第六節(jié)　實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象 實(shí)地查勘是指估價(jià)師親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，檢查、觀察估價(jià)對(duì)象的狀況。 實(shí)地查勘的工作內(nèi)容：感受區(qū)位優(yōu)劣、核對(duì)估價(jià)對(duì)象具體情況、觀察估價(jià)對(duì)象內(nèi)外部情況、拍攝、調(diào)查歷史使用、周邊及當(dāng)?shù)赝?lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情、補(bǔ)充收集資料。 在實(shí)地查勘時(shí)，一般需要委托人中熟悉情況的人員和被查勘房地產(chǎn)的業(yè)主等當(dāng)事人陪同，估價(jià)師要形成《實(shí)地查勘記錄》 完成查勘后，估價(jià)師應(yīng)在實(shí)地查看記錄上簽名，并盡量要求委托人中協(xié)助實(shí)地查勘的人員和被查看房地產(chǎn)的業(yè)主簽名認(rèn)可 拆遷評(píng)估的實(shí)地查勘記錄，應(yīng)由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、征收人、被征收人簽名認(rèn)可，如果被征收人不同意在上面簽名的，應(yīng)當(dāng)請(qǐng)除委托人和估價(jià)機(jī)構(gòu)以外的無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，并在估價(jià)報(bào)告中作出相應(yīng)說(shuō)明 估價(jià)對(duì)象為已經(jīng)消失的房地產(chǎn)，也應(yīng)去估價(jià)對(duì)象原址進(jìn)行必要的調(diào)查了解 第七節(jié)　求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值 分析估價(jià)對(duì)象價(jià)值、測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值、判斷估價(jià)對(duì)象價(jià)值 分析時(shí)，要形成“市場(chǎng)背景分析”和“估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析”；抵押估價(jià)的還要形成“估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析”“有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提示”。 測(cè)算時(shí)要選用方法得當(dāng)、估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和技術(shù)參數(shù)選取準(zhǔn)確，且有充分理由依據(jù)、計(jì)算公式和計(jì)算過(guò)程正確無(wú)誤。 判斷估價(jià)對(duì)象價(jià)值 不同估價(jià)方法結(jié)果有較大差異的原因：計(jì)算過(guò)程是否有誤；基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否正確；參數(shù)選取是否合理；公式選用是否恰當(dāng)；不同估價(jià)對(duì)象的范圍是否一致；選用的估價(jià)方法是否符合估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的；是否遵循了估價(jià)原則；房地產(chǎn)市場(chǎng)是否處于特殊狀態(tài)。 一般情況下的綜合方法（測(cè)算無(wú)誤，結(jié)果差異不大時(shí)） 可選用簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)和加權(quán)算術(shù)平均數(shù)等方法 選用加權(quán)算術(shù)平均數(shù)時(shí)，通常是對(duì)最適用于該估價(jià)對(duì)象、占有資料全面準(zhǔn)確的估價(jià)方法測(cè)算的結(jié)果賦予較大的權(quán)重； 當(dāng)由于房地產(chǎn)市場(chǎng)處于特殊狀態(tài)導(dǎo)致不同估價(jià)方法測(cè)算結(jié)果差異較大時(shí)，不能簡(jiǎn)單地采取平均的方法求出一個(gè)綜合結(jié)果，應(yīng)視不同的情況，特別是根據(jù)估價(jià)目的，將其中的一種估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果作為估價(jià)結(jié)果，或者在排除了不合適的估價(jià)方法的結(jié)果后，將余下的結(jié)果再進(jìn)行綜合 第八節(jié)　撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告 1.估價(jià)報(bào)告含義：是估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的關(guān)于估價(jià)對(duì)象價(jià)值的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，——“產(chǎn)品”；是估價(jià)機(jī)構(gòu)履行估價(jià)委托合同、給予委托人關(guān)于估價(jià)對(duì)象價(jià)值的正式答復(fù)；也是記述估價(jià)過(guò)程、反映估價(jià)成果的文件及關(guān)于估價(jià)對(duì)象價(jià)值的分析報(bào)告。 2.估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量 內(nèi)在質(zhì)量：（實(shí)質(zhì)內(nèi)容） 估價(jià)結(jié)果的合理性和準(zhǔn)確性 估價(jià)方法選用的全面性和正確性 估價(jià)參數(shù)選取的合理性和準(zhǔn)確性 外在質(zhì)量：（形式） 文字表述、文本格式以及印刷質(zhì)量等 3.估價(jià)報(bào)告的形式：采取書(shū)面形式，分為敘述式報(bào)告和表格式報(bào)告兩種 4.估價(jià)報(bào)告的組成（八大部分） 封面 目錄 致委托人函 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明 估價(jià)的假設(shè)和限制條件 估價(jià)結(jié)果報(bào)告 估價(jià)技術(shù)報(bào)告 附件 重點(diǎn)——估價(jià)報(bào)告使用期限（原則上不超過(guò)1年） 明確估價(jià)報(bào)告使用期限的意義 超過(guò)估價(jià)報(bào)告使用期限使用報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任由使用者承擔(dān)（超期使用，責(zé)任自負(fù)） 在估價(jià)報(bào)告使用期限內(nèi)使用估價(jià)報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任由出具估價(jià)報(bào)告的估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)，但使用者不當(dāng)使用的除外 概念 估價(jià)報(bào)告使用期限也稱(chēng)為估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期、估價(jià)報(bào)告有效期，是指自估價(jià)報(bào)告出具日期起算，使用估價(jià)報(bào)告不得超過(guò)的時(shí)間 致委托人函落款日，即為估價(jià)報(bào)告出具日期 估價(jià)報(bào)告使用期限與估價(jià)責(zé)任期限的區(qū)別： 如果估價(jià)報(bào)告超過(guò)了其使用期限還未得到使用，則估價(jià)責(zé)任期限就是估價(jià)報(bào)告使用期限 如果估價(jià)報(bào)告在其使用期限內(nèi)得到使用，則估價(jià)責(zé)任期限應(yīng)為無(wú)限期，或者到估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束為止 【重點(diǎn)】估價(jià)的假設(shè)和限制條件 估價(jià)的假設(shè)和限制條件是有針對(duì)性，并盡量簡(jiǎn)潔地說(shuō)明估價(jià)所必要，但不能肯定，而又必須予以明確的前提條件 內(nèi)容包括： 對(duì)應(yīng)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型，說(shuō)明其主要條件 對(duì)委托人提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行了必要的關(guān)注，無(wú)理由懷疑委托人提供的情況和資料的真實(shí)性 說(shuō)明未經(jīng)調(diào)查核實(shí)或無(wú)法調(diào)查核實(shí)的有關(guān)情況和資料 說(shuō)明在情況不明確或資料不全時(shí)是以何種情形來(lái)估價(jià)的 說(shuō)明估價(jià)中的一些特殊處理 說(shuō)明在估價(jià)中未考慮的因素 目的：為了規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)；為了告知、提醒估價(jià)報(bào)告使用者注意，保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用者 防止以下三種情況出現(xiàn) 濫用估價(jià)的假設(shè)和限制條件 不明確估價(jià)的假設(shè)和限制條件 無(wú)針對(duì)性地列舉一些與本估價(jià)項(xiàng)目無(wú)關(guān)的假設(shè)和限制條件 【重點(diǎn)】估價(jià)結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告 結(jié)果報(bào)告：委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型和定義、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)原則、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的限制、估價(jià)作業(yè)日期、其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及其他參與估價(jià)的人員 技術(shù)報(bào)告：估價(jià)對(duì)象分析（包括最高最佳使用分析）、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（市場(chǎng)背景分析）、估價(jià)方法選用分析、估價(jià)的詳細(xì)測(cè)算過(guò)程、估價(jià)結(jié)果及其確定的理由