房地產(chǎn)金融復(fù)習(xí)資料.doc

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第一章 緒論 第一節(jié) 金融基礎(chǔ)知識 一、貨幣與貨幣制度 1、貨幣定義 在商品或勞務(wù)的支付中、或債務(wù)的償還中被普遍接受的任何東西；貨幣是價(jià)值尺度和流通手段的統(tǒng)一。 2、貨幣形態(tài) 商品貨幣---金屬貨幣—紙幣-存款貨幣—電子貨幣 3、貨幣的職能 （1）價(jià)值尺度（2）流通手段（3）支付手段（4）貯藏手段 （5）世界貨幣 4、貨幣制度： 四要素：貨幣金屬；貨幣單位；各種通貨的鑄造、發(fā)行和流通程序； 準(zhǔn)備制度（貴金屬準(zhǔn)備制度長期以來一直是準(zhǔn)備制度的主要內(nèi)容 ） 二、貨幣供求和貨幣政策 （一）貨幣需求 1、 定義：人們愿意以貨幣形式保有其收入和資產(chǎn)的一種需要或要求。 2、 貨幣需求的決定因素 （1）利率水平和融資條件 （2）市場規(guī)模及交易方式 （3）資產(chǎn)收益率和投資環(huán)境 （4）通貨膨脹預(yù)期和物價(jià)水平 （5）收入水平和理財(cái)技術(shù) （6）個(gè)人取得收入的形式和時(shí)間間隔 （7）金融市場效率與市場交易成本 3、 貨幣需求量 （1） 定義：是指為保證經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)轉(zhuǎn)和流通所需要的貨幣數(shù)量。 （2）執(zhí)行流通手段的貨幣必要量=商品價(jià)格總額/單位貨幣流通速度 （二）貨幣供給 1、 貨幣供給：是指一國經(jīng)濟(jì)中貨幣投入、創(chuàng)造和擴(kuò)張（收縮）的全過程。 2、 貨幣供應(yīng)量(Monetary Aggregates)及層次的劃分 貨幣供應(yīng)量又稱貨幣存量，是指在某一個(gè)時(shí)點(diǎn)上，一國經(jīng)濟(jì)中包括現(xiàn)金、存款、商業(yè)票據(jù)、可流通轉(zhuǎn)讓的金融債券、政府債券等在內(nèi)的用于各種交易的貨幣總量。 M0---現(xiàn)金——與消費(fèi)變動密切相關(guān)，是最活躍的貨幣； M1---M0+活期存款——反映居民和企業(yè)資金松緊變化，是經(jīng)濟(jì)周期波動的 先行指標(biāo)，流動性僅次于M0 ； M2---M1+定期存款，非支票性儲蓄存款——流動性偏弱，但反映的是社會總需求的變化和未來通貨膨脹的壓力狀況，通常所說的貨幣供應(yīng)量，主要指M2； M3---M2+私有機(jī)構(gòu)和公司的大額定期存款 L----M3+各種有價(jià)證券 3、貨幣供給形成機(jī)制 基礎(chǔ)貨幣：也稱貨幣基數(shù)(MonetaryBase)、強(qiáng)力貨幣、始初貨幣，因其具有使貨幣供應(yīng)總量成倍放大或收縮的能力，又被稱為高能貨幣(High-poweredMoney)，它是中央銀行發(fā)行的債務(wù)憑證，即中央銀行的負(fù)債，包括：商業(yè)銀行存入中央銀行存款準(zhǔn)備金（法定準(zhǔn)備金+超額準(zhǔn)備金）和社會公眾持有的通貨 B（基礎(chǔ)貨幣）=C（流通與銀行體系外的通貨）+R（商業(yè)銀行持有的總準(zhǔn)備金） Ms（貨幣供應(yīng)量）=m（貨幣乘數(shù)）*B（基礎(chǔ)貨幣） --貨幣乘數(shù)表示基礎(chǔ)貨幣擴(kuò)張（收縮）的倍數(shù)。 （三）貨幣均衡 1、含義 貨幣均衡即貨幣供求均衡，是指在一定時(shí)期經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的貨幣需求與貨幣供給在動態(tài)上保持一致的狀態(tài)。 2、實(shí)現(xiàn)條件 （1）中央銀行和貨幣當(dāng)局能有效調(diào)整貨幣供給，以適應(yīng)貨幣需求的變動。 調(diào)控手段：法定存款準(zhǔn)備金率、再貼現(xiàn)率和公開市場業(yè)務(wù)； ? 金融機(jī)構(gòu)必須將存款的一部分繳存在中央銀行，這部分存款叫做存款準(zhǔn)備金；存款準(zhǔn)備金占金融機(jī)構(gòu)存款總額的比例則叫做存款準(zhǔn)備金率。 貼現(xiàn)是指持票人向銀行轉(zhuǎn)讓未到期票據(jù)并貼付一定利息以兌取現(xiàn)金的行為。貼現(xiàn)對持票人來說是出讓票據(jù)，提前收回墊支于商業(yè)信用的資金；對銀行來說，是與商業(yè)信用相結(jié)合的一種銀行授信業(yè)務(wù)。 再貼現(xiàn)率（Rediscount Rate):再貼現(xiàn)是相對于貼現(xiàn)而言的，商業(yè)銀行在票據(jù)未到期以前將票據(jù)賣給中央銀行，得到中央銀行的貸款，稱為再貼現(xiàn)。中央銀行在對商業(yè)銀行辦理貼現(xiàn)貸款中所收取的利息率，稱為再貼現(xiàn)率。 公開市場業(yè)務(wù)是指中央銀行通過買進(jìn)或賣出有價(jià)證券，吞吐基礎(chǔ)貨幣，調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量的活動。 （2）財(cái)政收支保持基本平衡； （3）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)合理 （4）國際收支保持平衡 3、貨幣容納量彈性 內(nèi)涵：貨幣供應(yīng)量和貨幣需要量在一定限度內(nèi)的偏離能夠?yàn)榻?jīng)濟(jì)運(yùn)行容納，不至于造成物價(jià)和幣值較大波動，這種現(xiàn)象成為貨幣容納量彈性，或貨幣供應(yīng)量彈性。 公式：Me=經(jīng)濟(jì)增長率/貨幣供應(yīng)量增長率 Me=1：貨幣供應(yīng)量與經(jīng)濟(jì)增長同步； Me<1：貨幣供應(yīng)量超過經(jīng)濟(jì)增長，貨幣超前增長 Me>1：較極端，少見 （四）貨幣政策 1、貨幣政策含義及其構(gòu)成要素 貨幣政策是指中央銀行為實(shí)現(xiàn)特定經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，利用金融工具調(diào)控經(jīng)濟(jì)變量的各項(xiàng)制度和措施的總和。 構(gòu)成要素：貨幣政策目標(biāo)、貨幣政策中介指標(biāo)、貨幣政策工具 貨幣政策目標(biāo)：穩(wěn)定物價(jià)、充分就業(yè)、經(jīng)濟(jì)增長、國際收支平衡和金融穩(wěn)定 貨幣政策中介指標(biāo)：市場利率、貨幣供應(yīng)量，信貸量和匯率 貨幣政策工具：一般性和選擇性 公開市場操作、存款準(zhǔn)備金和再貼現(xiàn) 貸款規(guī)?？刂?、特種存款、對金融企業(yè)窗口指導(dǎo)、道義勸告等 2、貨幣政策工具 （1）一般性貨幣政策工具：法定存款準(zhǔn)備金政策、再貼現(xiàn)、公開市場業(yè)務(wù) （2）選擇性貨幣政策工具：消費(fèi)信貸控制；證券市場信用控制；房地產(chǎn)信貸控制；優(yōu)惠利率；道義勸告、窗口指導(dǎo)和金融檢查等間接工具 （3）其他補(bǔ)充性政策工具 信用配額、直接干預(yù)商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù) 三、信用與信用制度 （一）信用 1、定義：是指商品買賣中的延期付款或貨幣的借貸行為。 2、特征：一是以償還為條件，即到期歸還本金；二是在償還時(shí)還帶著一個(gè)增加額，即支付利息。 3、分類：實(shí)物借貸和貨幣借貸 4、與一般商品運(yùn)動相比的特殊性： （1）信用是先讓渡商品或貸出貨幣 （2）借貸雙方價(jià)值量是不對等的 （二）信用制度 是指約束信用主體行為的一系列規(guī)范和準(zhǔn)則。 （三）信用形式 1、商業(yè)信用2、銀行信用3、國家信用4、消費(fèi)信用 四、利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值 （一）利率 1、名義利率—票面利率：借貸機(jī)構(gòu)所承諾的利率。 2、貼現(xiàn)率（Discount Rate）：投資者未來期望收益的現(xiàn)值同投資時(shí)市場價(jià)值的比值。 第一種指的是一金融機(jī)構(gòu)向該國央行作短期融資時(shí)，該國央行向金融機(jī)構(gòu)收取的利率。 第二種定義指的是將未來資產(chǎn)折算成現(xiàn)值(present value)的利率，一般是用當(dāng)時(shí)零風(fēng)險(xiǎn)的利率來當(dāng)作貼現(xiàn)率，但并不是絕對。 3、現(xiàn)值： 未來不同時(shí)期收益的貼現(xiàn)值，即時(shí)間為0（投資時(shí)點(diǎn)）的價(jià)值量。 4、利率集： 借貸期限、時(shí)間、利率大小 eg. 活期，定存；短期，中長期 5、實(shí)際利率： （1）定義： 名義利率經(jīng)實(shí)際或預(yù)測的貨幣購買力變化校正后的利率，是借（貸）款人所付（取得）利息（潤）率減去通貨膨脹后的利息。 （2）物價(jià)指數(shù)修正 物價(jià)指數(shù)是通過膨脹的衡量標(biāo)準(zhǔn)，可說明購買力的變化情況。 放款人、存款人的要求 6、利率的期限結(jié)構(gòu) 期限不同，利率不同，這種差別稱為期限結(jié)構(gòu)溢價(jià)。 利率組成： （1）無風(fēng)險(xiǎn)短期實(shí)際利率 （2）通脹溢價(jià) （3）期限溢價(jià)：期限長的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 （4）差價(jià)：補(bǔ)償?shù)盅菏掷m(xù)費(fèi)、服務(wù)費(fèi)以及違約風(fēng)險(xiǎn)及其它不確定因素 五、資產(chǎn)收益率 （一）資產(chǎn)收益率: 也叫資產(chǎn)回報(bào)率（ROA），它是用來衡量每單位資產(chǎn)創(chuàng)造多少凈利潤的指標(biāo)。 （二）權(quán)益收益率: 又稱凈資產(chǎn)收益率，是凈利潤與平均股東權(quán)益的百分比，是公司稅后利潤除以凈資產(chǎn)得到的百分比率，該指標(biāo)反映股東權(quán)益的收益水平，用以衡量公司運(yùn)用自有資本的效率。指標(biāo)值越高，說明投資帶來的收益越高。 （三）有效收益率（內(nèi)部收益率）： 該指標(biāo)反映由利息再投資所獲得的利息。 六、信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款 （一）信貸（credit loan） 即信用貸款，是指以借款人的信譽(yù)發(fā)放的貸款，借款人不需要提供擔(dān)保。其特征就是債務(wù)人無需提供抵押品或第三方擔(dān)保僅憑自己的信譽(yù)就能取得貸款，并引以借款人信用程度作為還款保證的。 （二）擔(dān)保貸款（secured loan） 1、保證貸款：第三方保證 2、質(zhì)押貸款：等價(jià)憑證擔(dān)保 3、抵押貸款：不動產(chǎn)擔(dān)保 第二節(jié) 房地產(chǎn)金融概述 一、房地產(chǎn)金融的概念、特點(diǎn) （一）概念 1、定義：是房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)過程中通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌集資金、融通資金、結(jié)算或清算資金并提供風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動的總稱。 內(nèi)容：吸收房地產(chǎn)業(yè)存款、開辦住房儲蓄、辦理房地產(chǎn)貸款、從事房地產(chǎn)投資、信托、保險(xiǎn)、典當(dāng)和貨幣結(jié)算，房地產(chǎn)有價(jià)證券的發(fā)型和代理發(fā)行與交易 2、 包括政策性房地產(chǎn)金融和商業(yè)性房地產(chǎn)金融 兩者區(qū)別 （1）目的（2）資金來源（3）資金運(yùn)用（4）發(fā)展方向 （5）業(yè)務(wù)范圍（6）貸款融資操作 （二）房地產(chǎn)金融的特點(diǎn) 1、具有相對安全性 有擔(dān)保的信用：人的擔(dān)保（保證）和物的擔(dān)保（抵押和質(zhì)押）（房地產(chǎn)抵押貸款相對其他抵押貸款安全性高，債權(quán)可靠）；房地產(chǎn)本身位置固定使用耐久性；增值性； 2、信貸資產(chǎn)流動性較弱 3、具有較強(qiáng)政策性 4、具有較好收益性 二、房地產(chǎn)金融的資本流 資本供應(yīng)者 中介服務(wù)機(jī)構(gòu) 資本使用者 三、房地產(chǎn)業(yè)與金融關(guān)系分析 1、房地產(chǎn)金融對房地產(chǎn)業(yè)的支持 開發(fā)商、消費(fèi)者、政府 2、房地產(chǎn)對金融業(yè)的支持 房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系 ? 房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間，存在著一種相互依存、相互支持、相互促進(jìn)、共同發(fā)展的緊密聯(lián)系，也稱之為良性互動的關(guān)系，這是由于雙方的特性所決定的。 ? 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展離不開金融業(yè)的支持 ? 金融業(yè)的發(fā)展需要房地產(chǎn)業(yè)與其相結(jié)合 ? 房地產(chǎn)業(yè)不良發(fā)展會影響金融業(yè)的正常運(yùn)行 ? 金融業(yè)的波動也會影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 ? 金融危機(jī)對房地產(chǎn)的影響 經(jīng)濟(jì)衰退，產(chǎn)品產(chǎn)出少，失業(yè)率提高，資金緊缺→房地產(chǎn)衰退 政府方面很清楚，沒有房地產(chǎn)金融，在中國目前的市場情況下，就不可能有較好較快的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。但是一個(gè)過度的金融，就會有一個(gè)過度失控的房地產(chǎn)市場，關(guān)鍵要在適度發(fā)展和風(fēng)險(xiǎn)控制中取得平衡。 三、房地產(chǎn)金融的作用 1、是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的保障 2、是宏觀調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的重要手段 3、是促進(jìn)消費(fèi)的手段 第三節(jié) 房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷史 一、國外房地產(chǎn)金融發(fā)展歷史 建筑業(yè)協(xié)會（Building Society） 1975 英國伯明翰 土地開發(fā)銀行（Land Development Bank） 1769 德國 普魯士邦西里西亞省 三個(gè)階段 公積金制度（Provident Fund System/Accumulation Fund System） 1969年 新加坡 修改《中央公積金法》 二、國內(nèi)房地產(chǎn)金融的發(fā)展 (一) 古代至清末（二）民國時(shí)期：洋行、中資銀行（三）解放后： 1、住房建設(shè)資金管理階段（1949-1978年）2、房改金融階段（1978-1997年） 3、房地產(chǎn)金融階段（1997年） 1997年4月30日 《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》 第二章 房地產(chǎn)金融市場及機(jī)構(gòu) 第一節(jié) 房地產(chǎn)金融市場概述 一、房地產(chǎn)金融市場內(nèi)涵 為房地產(chǎn)資金供求雙方運(yùn)用金融工具進(jìn)行各類房地產(chǎn)資金交易的場所與行為的總和。 二、房地產(chǎn)金融市場的功能 （一）融通資金的功能 （二）轉(zhuǎn)移和分散風(fēng)險(xiǎn)的功能 （三）調(diào)節(jié)和反映經(jīng)濟(jì)的功能 三、房地產(chǎn)金融市場的特點(diǎn) 1、資金需求量大，融資數(shù)額高； 2、房地產(chǎn)信貸資金流動過程中期限結(jié)構(gòu)不對稱 3、證券化的需求迫切 4、業(yè)務(wù)專業(yè)性強(qiáng)、成本高、收益好 5、受政府宏觀調(diào)控政策影響大 6、擔(dān)保方式多元化 （抵押，質(zhì)押，階段性擔(dān)保，第三方擔(dān)保） 四、房地產(chǎn)金融市場的構(gòu)成要素 基本構(gòu)成要素： 融資主體 融資客體：貨幣資金 融資中介---實(shí)質(zhì)主體 金融工具 融資主體 房地產(chǎn)金融市場的融資主體包括資金融通的供給者和需求者，他們作為資金這一特殊商品的買賣雙方是構(gòu)成房地產(chǎn)金融市場最基本的要素 。 主要包括：1、企業(yè) 2、居民個(gè)人 3、政府部門 融資中介 融資中介是處于融資者之間的中間機(jī)構(gòu)。大體上可以劃分為專營機(jī)構(gòu)和兼營機(jī)構(gòu)兩類。 （1）房地產(chǎn)金融專營機(jī)構(gòu)： 如住房儲蓄銀行、公積金管理中心、住房信用合作社、房地產(chǎn)開發(fā)財(cái)團(tuán)等。 （2）房地產(chǎn)金融兼營機(jī)構(gòu)： 如商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部、保險(xiǎn)公司、信托投資公司、證券公司等。 金融工具 是指在房地產(chǎn)金融市場上同貨幣相交易的各種金融契約等。 主要包括商業(yè)票據(jù)、房地產(chǎn)抵押債券、房地產(chǎn)金融債券、房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的股票、債券以及各種未到期的住房存款單和住房抵押貸款契約等。 五、房地產(chǎn)金融市場的分類 1、不同市場層次 ：一級和二級 2、融資過程的中介參與： 直接和間接 3、金融交易期限的劃分：貨幣市場和資本市場 4、不同服務(wù)對象： 房產(chǎn)和地產(chǎn) 5、主要資金來源渠道：政府主導(dǎo)基金型、合同儲蓄型、抵押型、混合型 6、融資工具的類別：房地產(chǎn)抵押貸款、證券、保險(xiǎn)、信托、租賃市場 按金融市場層次劃分 可分為一級市場和二級市場。 一級市場：又叫初級市場，是房地產(chǎn)融資活動的初始市場，包括首發(fā)房地產(chǎn)信貸、新房地產(chǎn)證券上市交易（IPO）等。 二級市場： 指房地產(chǎn)融資工具的再交易和再流通市場。Eg.抵押貸款證券化市場（CLO） 按金融交易工具的期限分 貨幣市場和資本市場兩大類。 貨幣市場：融通短期資金的市場，包括金融同業(yè)拆借市場、回購協(xié)議市場、商業(yè)票據(jù)市場、銀行承兌匯票市場、短期政府債券市場、大面額可轉(zhuǎn)讓存單市場等。 資本市場：融通長期資金的市場，包括中長期信貸市場和證券市場。 資本市場 中長期信貸市場：是金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)之間的貸款市場。 證券市場：是通過證券的發(fā)行與交易進(jìn)行融資的市場，包括債券市場、股票市場、基金市場、保險(xiǎn)市場、融資租賃市場等。 資本市場是房地產(chǎn)金融的主要市場，其金融產(chǎn)品有住房儲蓄存款、住房按揭貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)信托、資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)保險(xiǎn)等。 按房地產(chǎn)金融服務(wù)對象 房產(chǎn)金融市場和地產(chǎn)金融市場。 房產(chǎn)金融市場是指銀行及其他非銀行金融機(jī)構(gòu)為房屋再生產(chǎn)所進(jìn)行資金融通的市場。 地產(chǎn)金融市場是指以土地為媒介向金融機(jī)構(gòu)融通資金的活動的總稱。農(nóng)地金融和市地金融 按融資中介的參與 間接融資、直接融資 – 房地產(chǎn)金融市場的間接融資是指銀行等房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)不直接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與各種投資，而是根據(jù)自身資本金運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)與實(shí)際力量，為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的公司（企業(yè)）組織存款并發(fā)放開發(fā)經(jīng)營及消費(fèi)所需的貸款。 – 房地產(chǎn)金融市場的直接融資是指銀行或者房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)直接向房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資，參與公司（企業(yè)）的開發(fā)、經(jīng)營活動，以獲取利潤?；蛘叻康禺a(chǎn)開發(fā)公司在資本市場發(fā)行股票、債券、以籌措資金。 兩者應(yīng)用上區(qū)別： 間接融資具有無限擴(kuò)展的可能性，不受融資雙方在資金數(shù)量、時(shí)間地點(diǎn)與范圍等方面的限制。 直接融資一般要受到資金數(shù)量、時(shí)間、地點(diǎn)和收益預(yù)期判斷的影響 。 我國房地產(chǎn)金融市場現(xiàn)狀及存在的問題 （一）房地產(chǎn)開發(fā)資金過多地依賴銀行貸款，使得風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行 除農(nóng)行的不良貸款率相對偏高以外，其他三大行的不良貸款率均在3%-5%之間，四大行匯總的不良貸款率低于5%。 （二）房地產(chǎn)證券化、信托投資等發(fā)展遲，比例低； （三）土地儲備貸款存在隱性風(fēng)險(xiǎn) （四）個(gè)人住房消費(fèi)貸款的發(fā)展存在違約風(fēng)險(xiǎn) （三）土地儲備貸款存在隱性風(fēng)險(xiǎn) 1、土地儲備中心資產(chǎn)負(fù)債率較高 2、銀行難以對土地儲備中心進(jìn)行有效監(jiān)管 3、銀行向土地整理儲備中心發(fā)放的貸款沒有有效的擔(dān)保措施 4、土地儲備中心的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn) （四）個(gè)人住房消費(fèi)貸款的發(fā)展存在違約風(fēng)險(xiǎn) 目前，我國商業(yè)性個(gè)人住房貸款不良貸款率不到0.5%，住房公積金個(gè)人住房貸款的不良貸款率僅為0.24%，這對改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用。 利率變動，房價(jià)增長，按揭變化，投機(jī)增多 完善房地產(chǎn)金融市場的措施 （一）發(fā)展多元化房地產(chǎn)金融市場 （二）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理，加快土地管理模式的轉(zhuǎn)變 （三）促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展 （四）防范“假按揭”風(fēng)險(xiǎn) （五）規(guī)避房地產(chǎn)與金融雙風(fēng)險(xiǎn) 作業(yè)（思考討論題）： 1、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)如何控制風(fēng)險(xiǎn)？ 2、房地產(chǎn)信貸的分類及重點(diǎn) 3、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量及控制； 4、個(gè)人住房貸款分類及各自特點(diǎn) 5、個(gè)人住房貸款的還款方式及優(yōu)缺點(diǎn)分析（數(shù)據(jù)論證） 、每種融資方式特點(diǎn)及經(jīng)典案例介紹 7、項(xiàng)目融資分析 第二節(jié) 房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu) 一、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu) （一）定義：凡專門從事各種金融活動的組織機(jī)構(gòu)，均可稱為金融機(jī)構(gòu)。 （二）性質(zhì)： 1、金融性 2、企業(yè)性 3、政策性 （三）金融機(jī)構(gòu)的分類 1、根據(jù)主營業(yè)務(wù)劃分：銀行、非銀行 2、根據(jù)金融市場級別劃分：一級、二級 3、根據(jù)資金籌集和運(yùn)用方式劃分：吸收存款型、契約型、投資型 4、根據(jù)從事金融活動的目的劃分：商業(yè)性、政策性、監(jiān)管性 5、根據(jù)經(jīng)營性質(zhì)劃分：公營、私營、合作房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu) 6、按專營與否劃分：專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和向房地產(chǎn)融資提供擔(dān)保和保險(xiǎn)的機(jī)構(gòu)組成。 我國房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu) 專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu) 住房儲蓄銀行 80年代中期，我國分別在煙臺和蚌埠成立了住房儲蓄銀行，專門辦理與房改配套的住房基金籌集、信貸、結(jié)算等政策性金融。90年代，公積金制度的建立，住房儲蓄銀行的職能逐漸被住房公積金管理中心所取代。住房儲蓄銀行曾一度消失。2004年2月15日，中國建設(shè)銀行與德國施威比豪爾住房儲蓄銀行在天津合資成立了中德住房儲蓄銀行，成為目前我國唯一的一家住房儲蓄銀行。 住房公積金管理中心 1991年上海首推住房公積金制度，20年的歷程，住房公積金為居民住房條件的改善發(fā)揮了舉足輕重的作用。 1、編制、執(zhí)行住房公積金的歸集、使用計(jì)劃； 2、負(fù)責(zé)記載職工住房公積金的繳存、提取、使用等情況； 3、負(fù)責(zé)住房公積金的核算； 4、審批住房公積金的提取、使用； 5、負(fù)責(zé)住房公積金的保值和歸還； 6、編制住房公積金歸集、使用計(jì)劃執(zhí)行情況的報(bào)告； 7、行使國務(wù)院《住房公積金管理?xiàng)l例》 我國房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)發(fā)展 非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu) 我國房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)主要由非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)構(gòu)成，包括銀行型房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和非銀行型房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)（信托投資公司、信用合作社、住宅合作社、基金組織等）組成。 其中主要以商業(yè)銀行和信托公司為主。 四大國有商業(yè)銀行 房地產(chǎn)信托公司 房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司 住房置業(yè)擔(dān)保有限公司 ? 最早從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的銀行是中國建設(shè)銀行。 ? 1998年我國住房制度改革后，更多的銀行介入房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)迅速增加，初步形成了以四大國有商業(yè)銀行為主體，12家全國性股份制商業(yè)銀行和112家城市商業(yè)銀行為補(bǔ)充的組織機(jī)構(gòu)體系。 二、金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管 房地產(chǎn)金融監(jiān)管是指中央銀行或其他金融監(jiān)管當(dāng)局依據(jù)金融法規(guī)對房地產(chǎn)金融業(yè)（包括金融機(jī)構(gòu)和金融業(yè)務(wù)）實(shí)施的監(jiān)督管理。 （一）金融監(jiān)管的目的 維持金融業(yè)健康、穩(wěn)定的運(yùn)行秩序，確保金融機(jī)構(gòu)安全有效地發(fā)放貸款，保障存款人和投資者的利益，最大限度地減少金融業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。 （二）金融監(jiān)管內(nèi)容 1、監(jiān)管內(nèi)容劃分 金融監(jiān)督和金融管理 金融監(jiān)督是指金融主管當(dāng)局對房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)實(shí)施的全面性、經(jīng)常性的檢查和督促，并以此促進(jìn)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)依法穩(wěn)健地經(jīng)營和發(fā)展。 金融管理是指金融主管當(dāng)局依法對房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)及其經(jīng)營活動實(shí)施的領(lǐng)導(dǎo)、組織、協(xié)調(diào)和控制等一系列的活動。 2、監(jiān)管范圍 對房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管包括外部監(jiān)控、內(nèi)部控制及稽核等方面 外部監(jiān)控：是通過法律、制度、機(jī)構(gòu)等手段適時(shí)地監(jiān)控。 內(nèi)部控制：是金融機(jī)構(gòu)為實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)，通過制定和實(shí)施一系列制度、程序和方法，對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行事前防范、事中控制、事后監(jiān)督和糾正的動態(tài)過程和機(jī)制。 稽查：是指對經(jīng)濟(jì)活動的監(jiān)督檢查 （1）外部監(jiān)管 銀監(jiān)會、證監(jiān)會、保監(jiān)會 中央銀行、銀行業(yè)、證券、保險(xiǎn)和外匯管理部門的監(jiān)管主要包括中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會、中國證券業(yè)監(jiān)督管理委員會、中國保險(xiǎn)業(yè)監(jiān)督管理委員會和國家外匯管理局等機(jī)構(gòu)。 具體行為：日常管理和設(shè)立管理 銀監(jiān)會：對銀行的監(jiān)管 銀監(jiān)會：對房地產(chǎn)信托公司 保監(jiān)會--對房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù) 證監(jiān)會--對房地產(chǎn)證券公司 （2）內(nèi)部控制 《控制指引》目的： 是促進(jìn)商業(yè)銀行建立和健全內(nèi)部控制，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，保障銀行體系安全穩(wěn)健運(yùn)行?！犊刂浦敢穼⑸虡I(yè)銀行內(nèi)部控制細(xì)分為6個(gè)方面，包括 授信的內(nèi)部控制；資金業(yè)務(wù)的內(nèi)部控制； 存款和柜臺業(yè)務(wù)的內(nèi)部控制； 中間業(yè)務(wù)的內(nèi)部控制； 會計(jì)的內(nèi)部控制； 計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)的內(nèi)部控制等。 （一）內(nèi)部控制指導(dǎo)原則 1．有效性原則 2. 審慎性原則 ——最重要的原則 3．全面性原則 4. 及時(shí)性原則 5．獨(dú)立性原則 加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部控制的指導(dǎo)原則 1、有效性原則。各種內(nèi)部控制制度包括最高決策層所制訂的業(yè)務(wù)規(guī)章和發(fā)布的指令，必須符合國家和監(jiān)管部門的規(guī)章，必須具有高度的權(quán)威性，必須真正落到實(shí)處，成為所有員工嚴(yán)格遵守的行動指南；執(zhí)行內(nèi)控制度不能存在任何例外，任何人（包括董事長、總經(jīng)理）不得擁有超越制度或違反規(guī)章的權(quán)力。 2、審慎性原則。內(nèi)部控制的核心是有效防范各種風(fēng)險(xiǎn)，任何制度的建立都要以防范風(fēng)險(xiǎn)、審慎經(jīng)營為出發(fā)點(diǎn)。 3、全面性原則。內(nèi)部控制必須滲透到金融機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)過程和各個(gè)操作環(huán)境，覆蓋所有的部門和崗位，不能留有任何死角。 4、及時(shí)性原則。新設(shè)立的金融機(jī)構(gòu)或開辦新的業(yè)務(wù)種類，必須樹立“內(nèi)控優(yōu)先”的思想，首先建章立制，采取有效的控制措施。 5、獨(dú)立性原則。內(nèi)部控制的檢查、評價(jià)部門必須獨(dú)立于內(nèi)部控制的建立和執(zhí)行部門，直接的操作人員和直接的控制人員必須適當(dāng)分開，并向不同的管理人員報(bào)告工作；在存在管理人員職責(zé)交叉的情況下，要為負(fù)責(zé)控制的人員提供可以直接向最高管理層報(bào)告的渠道。 審慎性原則（prudence） 定性、定量標(biāo)準(zhǔn) （1）資本充足率 （2）銀行信貸資產(chǎn)分類 我國自2002年全面實(shí)行貸款五級分類制度，該制度按照貸款的風(fēng)險(xiǎn)程度，將銀行信貸資產(chǎn)分為五類：正常、關(guān)注、次級、可疑、損失。 不良貸款主要指次級、可疑和損失類貸款。 a．正常類貸款 這類貸款的借款人能夠及時(shí)履行義務(wù)，利息和本金能夠全額償付。 b．關(guān)注類貸款 關(guān)注類貸款是指存在潛在問題并需要管理者密切注意的貸款。如果處理不當(dāng)，這些問題將來可能會導(dǎo)致影響還款安排或影響借款機(jī)構(gòu)信用狀況的結(jié)果。 a．正常類貸款 這類貸款的借款人能夠及時(shí)履行義務(wù)，利息和本金能夠全額償付。 b．關(guān)注類貸款 關(guān)注類貸款是指存在潛在問題并需要管理者密切注意的貸款。如果處理不當(dāng)，這些問題將來可能會導(dǎo)致影響還款安排或影響借款機(jī)構(gòu)信用狀況的結(jié)果。 c．次級類貸款 次級類貸款的借款人和抵押擔(dān)保人已不能按現(xiàn)有價(jià)值足額還款，分類為次級的貸款必定出現(xiàn)了危及債務(wù)流動性的問題。如果未予糾正，這類貸款將很可能會給銀行帶來損失。潛在損失在次級貸款總數(shù)中存在，但不一定存在于歸為次級貸款的單個(gè)信貸的展期。 d．可疑類貸款 可疑類貸款除了具有與次級類貸款一樣的問題外，還有出現(xiàn)流動性問題的特征，目前存在的情況、經(jīng)營條件和價(jià)值方面均出現(xiàn)了不正常。 e．損失類貸款（loss loan） 損失類貸款是指在采取所有可能的措施或一切必要的法律程序之后，本息仍然無法收回，或只能收回極少部分。 不良貸款(Non-Performing Loan) 中國人民銀行1995年7月27日發(fā)布的《貸款通則》 逾期貸款、呆滯貸款、呆賬貸款 逾期貸款是指逾期（含展期后到期）不能歸還的貸款（不含呆滯貸款和呆帳貸款）。 呆滯貸款是指逾期（含展期后到期）2年（含2年）以上仍不能歸還的貸款和貸款雖然未到期或逾期不到2年但生產(chǎn)經(jīng)營已停止、項(xiàng)目已停建的貸款（不含呆帳貸款）。 短期貸款展期不得超過原貸款期限；中期貸款展期不得超過原貸款期限的一半；長期貸款展期最長不得超過3年?？蛻粑瓷暾堈蛊诨蛏暾堈蛊谖吹玫脚鷾?zhǔn)，其貸款從到期日次日起，轉(zhuǎn)入逾期貸款帳戶。 呆帳貸款：是指借款人和擔(dān)保人依法宣告破產(chǎn)，進(jìn)行情償后，未能還清的貸款；借款人死亡或者依照《中華人民共和國民法則通》的規(guī)定，宣告失蹤或宣告死亡，以其財(cái)產(chǎn)或遺產(chǎn)清償后，未能還清的貸款；借款人遭到重大自然災(zāi)害或意外事故，損失巨大且不能獲得保險(xiǎn)補(bǔ)償，確實(shí)無力償還的部分或全部貸款，或者以保險(xiǎn)清償后，未能還清的貸款；貸款人依法處置貸款抵押物、質(zhì)物所得價(jià)款不足以補(bǔ)償?shù)盅?、質(zhì)押貸款的部分；經(jīng)國務(wù)院專案批準(zhǔn)核銷的貸款。 （二）內(nèi)部控制的要素 內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)包括以下要素：　 （一）內(nèi)部控制環(huán)境。　 （二）風(fēng)險(xiǎn)識別與評估?！? （三）內(nèi)部控制措施。　 （四）信息交流與反饋?！? （五）監(jiān)督評價(jià)與糾正。