2010年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價理論與方法》重點(diǎn)預(yù)習(xí).doc

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一、大綱要求 考試目的 本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)估價的含義、本質(zhì)和必要性，房地產(chǎn)估價的要素，房地產(chǎn)估價的各種現(xiàn)實(shí)需要，房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德，中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r等的了解、熟悉和掌握程度。 考試要求 1．熟悉房地產(chǎn)估價的含義； 2．掌握房地產(chǎn)估價的本質(zhì)； 3．熟悉房地產(chǎn)估價的必要性； 4．熟悉估價當(dāng)事人； 5．掌握估價目的； 6．掌握估價對象； 7．熟悉估價時點(diǎn)； 8．掌握價值類型； 9．熟悉估價依據(jù)； 10．熟悉估價假設(shè)；來源：建設(shè)工程教育網(wǎng) 11．熟悉估價原則； 12．熟悉估價程序； 13．熟悉估價方法； 14．熟悉估價結(jié)果； 15．掌握國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要； 16．熟悉房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要； 17．掌握房地產(chǎn)抵押貸款的需要； 18．掌握房地產(chǎn)征收征用補(bǔ)償?shù)男枰? 19．熟悉房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰? 20．掌握房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰? 21．掌握房地產(chǎn)爭議調(diào)處和司法鑒定的需要； 22．熟悉房地產(chǎn)稅收的需要； 23．了解房地產(chǎn)保險的需要； 24．熟悉企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要； 25．了解房地產(chǎn)行政管理的需要； 26．熟悉其他方面的需要； 27．掌握房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德； 28．熟悉中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展概況。 二、內(nèi)容講解 第一章　房地產(chǎn)估價概論 每一個想要進(jìn)入房地產(chǎn)估價行業(yè)、把房地產(chǎn)估價作為職業(yè)的人，首先應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)估價以及這種職業(yè)和行業(yè)有個總體了解。為此，作為本書的開篇，本章主要介紹：房地產(chǎn)估價的含義、本質(zhì)和必要性等對房地產(chǎn)估價應(yīng)有的一些基本認(rèn)識；估價當(dāng)事人、估價目的、估價對象、估價時點(diǎn)、價值類型等房地產(chǎn)估價的若干要素；現(xiàn)實(shí)中對房地產(chǎn)估價的各種需要和要求；房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德以及中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展概況。 第一節(jié)　對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識 一、房地產(chǎn)估價的含義來源：建設(shè)工程教育網(wǎng) 本書所講的房地產(chǎn)估價，是指專業(yè)房地產(chǎn)估價。在弄清什么是專業(yè)房地產(chǎn)估價之前，有必要弄清專業(yè)估價與非專業(yè)估價的本質(zhì)區(qū)別。 （一）專業(yè)估價與非專業(yè)估價的本質(zhì)區(qū)別 對估價作廣義和通俗的理解，即估計商品、資產(chǎn)或財產(chǎn)等的價格或價值，是任何人都可以做的，不論他（她）估計得是否正確，也不論人們是否相信其估計結(jié)果。例如，你看上了某幢房子或某塊土地，想知道它值多少錢，或者判斷賣者的要價是否合理，或者自己出價多少合適，你可以自己估計，也可以問親朋好友的意見。這種意義上的估價，不妨稱為非專業(yè)估價。但是，要想獲得客觀合理、有公信力的估價結(jié)果，就有賴于專業(yè)估價。 房地產(chǎn)現(xiàn)今不僅是一種重要的資源和財產(chǎn)，生產(chǎn)要素或生活必需品，而且是一種商品和資產(chǎn)，成為交易和投資的主要對象。房地產(chǎn)價格和價值是人們關(guān)注的主要問題之一。房地產(chǎn)估價因此不僅是人們有興趣了解和掌握的一種知識，而且發(fā)展成了一門學(xué)問和學(xué)科。作為一種提供專業(yè)意見、具有公信力、實(shí)行有償服務(wù)、承擔(dān)法律責(zé)任的專業(yè)房地產(chǎn)估價，還成了一種職業(yè)和行業(yè)。由于這種估價活動需要專門知識和經(jīng)驗(yàn)，估價結(jié)果是否客觀合理與相關(guān)單位和個人的切身利益直接相關(guān)，第一章房地產(chǎn)估價概論甚至對社會經(jīng)濟(jì)活動產(chǎn)生重大影響，關(guān)系公共利益和人民財產(chǎn)安全，例如，為房地產(chǎn)抵押貸款服務(wù)的估價（以下簡稱房地產(chǎn)抵押估價）關(guān)系金融安全，為征收國有土地上單位和個人的房屋給予拆遷補(bǔ)償服務(wù)的估價（以下簡稱房屋拆遷估價）關(guān)系社會穩(wěn)定，所以不是隨便什么個人和單位都可以從事的，只能由取得房地產(chǎn)估價師資格的專業(yè)人員和取得房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)來從事。來源：建設(shè)工程教育網(wǎng)來源：建設(shè)工程教育網(wǎng) 概括起來，專業(yè)估價與非專業(yè)估價主要有下列本質(zhì)區(qū)別： （1）專業(yè)估價是由專業(yè)人員和專業(yè)機(jī)構(gòu)完成的。專業(yè)人員是指具有與估價對象相關(guān)的估價專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)，取得相應(yīng)估價資格的估價師。專業(yè)機(jī)構(gòu)是指具備足夠數(shù)量的估價師等條件，取得相應(yīng)估價資質(zhì)的估價機(jī)構(gòu)。 （2）專業(yè)估價提供的是專業(yè)意見。專業(yè)估價提供的意見不是憑直覺、感性認(rèn)識得出的，而是運(yùn)用科學(xué)的方法等，經(jīng)過認(rèn)真的分析、測算和判斷得出的。 （3）專業(yè)估價具有公信力。專業(yè)估價提供的意見較客觀合理，具有證明效力，能使人們信服、認(rèn)可或接受。 （4）專業(yè)估價實(shí)行有償服務(wù)。專業(yè)估價是接受他人委托而提供的一種有償服務(wù)，要向委托人收取一定的費(fèi)用。 （5）專業(yè)估價要承擔(dān)法律責(zé)任。估價師和估價機(jī)構(gòu)要對其估價過程和提供的專業(yè)意見負(fù)責(zé)，依法承擔(dān)法律責(zé)任。 1．與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點(diǎn)有（?。?。（2007年試題） A．是一種專業(yè)意見 B．估計價格或價值 C．實(shí)行有償服務(wù)來源：建設(shè)工程教育網(wǎng) D．承擔(dān)法律責(zé)任 E．估價作業(yè)日期長 答案：ACD來源：建設(shè)工程教育網(wǎng) 2．某注冊房地產(chǎn)估價師擬購買A市C區(qū)的一套多層住房，該估價師根據(jù)自己對該套住房實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位等的勘查、分析，運(yùn)用適當(dāng)方法對該套住房進(jìn)行了估價，并最終以接近于該估價值的價格成交。該估價師對該住房的估價是專業(yè)房地產(chǎn)估價。（?。?007年試題） 答案： （二）專業(yè)房地產(chǎn)估價的概念 專業(yè)房地產(chǎn)估價的核心內(nèi)容是為了特定目的，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進(jìn)行分析、測算和判斷。為了保障這種分析、測算和判斷的客觀合理，不僅要求從事這種活動的個人和單位是房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，而且要求遵循公認(rèn)的原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦?，依?jù)有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，運(yùn)用科學(xué)的方法去分析、測算和判斷房地產(chǎn)的價值，并且這種活動是受他人委托進(jìn)行的。因此，如果給專業(yè)房地產(chǎn)估價下個完整的定義，那么它是指房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受他人委托，為了特定目的，遵循公認(rèn)的原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦?，依?jù)有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，運(yùn)用科學(xué)的方法，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進(jìn)行分析、測算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。 通常把上述定義中的特定目的稱為估價目的，公認(rèn)的原則稱為估價原則，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦蚍Q為估價程序，依據(jù)的有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)稱為估價依據(jù)，合理的假設(shè)稱為估價假設(shè)，科學(xué)的方法稱為估價方法，特定房地產(chǎn)稱為估價對象，特定時間稱為估價時點(diǎn)，特定價值稱為價值類型。上述定義中涉及的房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和估價委托人統(tǒng)稱為估價當(dāng)事人，分析、測算和判斷出的特定價值及提供的相關(guān)專業(yè)意見簡稱估價結(jié)果。因此，上述定義中涉及的估價當(dāng)事人、估價目的、估價對象、估價時點(diǎn)、價值類型、估價依據(jù)、估價假設(shè)、估價原則、估價程序、估價方法和估價結(jié)果，可以說是房地產(chǎn)估價的要素。 上述定義中的“分析、測算和判斷”，還可用估計、估算、測量、計量、度量、推測、判定、評定、鑒定等詞來理解、說明或替代。這些詞的含義基本相同或相近，例如，可以把關(guān)于房地產(chǎn)估價的學(xué)問稱為房地產(chǎn)價值測量學(xué)。但是，同時使用分析、測算、和判斷來表達(dá)要更全面、具體且容易理解一些。其中，“分析”即價值分析，主要是指對影響估價對象價值的各種因素進(jìn)行分析，包括對估價對象本身的分析，對人口、制度政策、經(jīng)濟(jì)、社會等因素的分析，對估價對象所在的房地產(chǎn)細(xì)分市場狀況的分析；“測算”即價值測算，主要是指利用有關(guān)數(shù)學(xué)公式或者數(shù)學(xué)模型和數(shù)據(jù)，對估價對象價值進(jìn)行計算；“判斷”即價值判斷，主要是指房地產(chǎn)估價師根據(jù)測算結(jié)果以及市場行情和自己的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)等，對估價對象價值進(jìn)行最終的判定?！胺治觥薄ⅰ皽y算”和“判斷”三項(xiàng)活動之間具有邏輯關(guān)系：“分析”是“測算”的基礎(chǔ)，“測算”是“判斷”的基礎(chǔ)。 （三）估價與評估的異同來源：建設(shè)工程教育網(wǎng) 房地產(chǎn)估價也稱為房地產(chǎn)價值評估，過去多稱為房地產(chǎn)價格評估，現(xiàn)在還經(jīng)常稱為房地產(chǎn)評估。一般情況下，房地產(chǎn)估價和房地產(chǎn)評估可以不作區(qū)分，能夠交換使用。但是，科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)卣f，“估價”、“評估”兩者的含義不完全相同。相對于價值分析、測算和判斷活動，估價的含義更加精準(zhǔn)、明確、具體，就是指對價值進(jìn)行評估。評估的含義很寬泛，不只限于對價值進(jìn)行評估，還可指查驗(yàn)?zāi)橙?、某物或者某?xiàng)工作、活動，以判斷其表現(xiàn)、能力、質(zhì)量、效果、影響等。來源：建設(shè)工程教育網(wǎng) 目前，評估一詞也被廣泛用于其他領(lǐng)域，一些法律法規(guī)還規(guī)定了許多“評估”活動。例如，教育評估、規(guī)劃實(shí)施情況評估、地震災(zāi)害調(diào)查評估等。與此相似，房地產(chǎn)評估不僅包含房地產(chǎn)價值評估，還可以包含房屋工程質(zhì)量評估、房屋完損等級評估、房屋使用功能評估、房地產(chǎn)周圍環(huán)境評估、房地產(chǎn)投資風(fēng)險評估、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險評估，甚至可以包含房地產(chǎn)制度政策評估等。因此，雖然房地產(chǎn)估價應(yīng)建立在房屋工程質(zhì)量、完損等級、使用功能、周圍環(huán)境等評估的基礎(chǔ)上，但為了表述上更加精準(zhǔn)、明確，應(yīng)把以得出房地產(chǎn)價值為目標(biāo)和最終結(jié)論的評估，稱為房地產(chǎn)價值評估或者簡稱房地產(chǎn)估價。同理，以其他某個方面作為目標(biāo)和最終結(jié)論的評估，應(yīng)明確地稱為相應(yīng)方面的評估。只有當(dāng)評估的目標(biāo)和最終結(jié)論為綜合性的或者目前一時難以找到恰當(dāng)?shù)挠迷~予以準(zhǔn)確表述時，才可以籠統(tǒng)地稱為房地產(chǎn)評估。例如，商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款時，委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資信狀況、財務(wù)狀況、經(jīng)營管理狀況、以往開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，以及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的合法性、經(jīng)濟(jì)可行性等進(jìn)行的調(diào)查和評價，可以籠統(tǒng)地稱為房地產(chǎn)評估。來源：建設(shè)工程教育網(wǎng) 特別需要指出的是，區(qū)分估價和評估并不意味著房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)只能從事房地產(chǎn)價值評估業(yè)務(wù)。實(shí)際上，房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)除了從事傳統(tǒng)價值評估業(yè)務(wù)（即為了各種估價目的，對各種房地產(chǎn)的各種價值進(jìn)行評估），通常還從事下列房地產(chǎn)估價衍生業(yè)務(wù)和咨詢顧問業(yè)務(wù)： （1）價值分配業(yè)務(wù)，例如，把包含土地價值和建筑物價值在內(nèi)的房地產(chǎn)總體價值在土地和建筑物之間進(jìn)行分配；把采用成本法測算出的一個商品房小區(qū)的平均房價在各幢、各樓層、各單位之間進(jìn)行分配；把采用成本法測算出的一個開發(fā)區(qū)或土地一級開發(fā)片區(qū)的平均地價在開發(fā)完成后的各地塊之間進(jìn)行分配；把一宗土地的價值在其上建筑物的各單位之間進(jìn)行分配，即所謂“高層建筑地價分?jǐn)偂薄? （2）價值減損評估業(yè)務(wù)，例如，因規(guī)劃修改、污染、工程質(zhì)量缺陷等導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值減損評估。 （3）相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評估業(yè)務(wù)，例如，因征收、征用房地產(chǎn)造成的停產(chǎn)停業(yè)損失評估。 （4）房地產(chǎn)咨詢顧問業(yè)務(wù)，例如，房地產(chǎn)市場調(diào)研、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查評價、房地產(chǎn)購買分析、房地產(chǎn)最高最佳利用分析、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等。 上述房地產(chǎn)估價衍生業(yè)務(wù)和咨詢顧問業(yè)務(wù)，不僅是房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可以從事，而且是有能力從事、應(yīng)當(dāng)著力拓展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。 （四）國外和港臺地區(qū)對房地產(chǎn)估價的稱謂及定義 國外以及中國香港和臺灣地區(qū)對房地產(chǎn)估價的稱謂及定義不盡相同。其中，美國大多稱為Real Estate Appraisal，將Appraisal定義為“得出一種價值意見的行為或過程（the act orprocess of developing an opinion of value）”。英國和其他英聯(lián)邦國家大多稱為Propeny Valuation。日本和韓國稱為不動產(chǎn)鑒定評價，其中日本把不動產(chǎn)鑒定評價定義為“判定不動產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價值，并將其結(jié)果用貨幣額表示”。中國香港地區(qū)習(xí)慣上稱為物業(yè)估值或物業(yè)估價。中國臺灣地區(qū)稱為不動產(chǎn)估價，一般把不動產(chǎn)估價定義為“依據(jù)影響不動產(chǎn)價值之各種資料，判定對象不動產(chǎn)之經(jīng)濟(jì)價值，并以貨幣額表示之。換言之，是在社會上之一連串價格秩序中，指出估價對象不動產(chǎn)之價格或租金額之行為。” 二、房地產(chǎn)估價的本質(zhì) 為了進(jìn)一步理解和把握房地產(chǎn)估價的含義，做好房地產(chǎn)估價工作，還應(yīng)對房地產(chǎn)估價的本質(zhì)有下列5點(diǎn)認(rèn)識。 （一）房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格 中國在20世紀(jì)80年代開始恢復(fù)房地產(chǎn)估價活動時，為了避免與傳統(tǒng)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)中的價值內(nèi)涵——“勞動價值”相混淆而引起一些不必要和無意義的爭論或者產(chǎn)生誤解，特別是當(dāng)時人們對本質(zhì)上不是勞動產(chǎn)品的土地，否認(rèn)它有價值或者對它是否有價值存在很大分歧，從而采用了“價格評估”的稱謂而未采用“價值評估”的稱謂。 價值（value）和價格（price）之間的關(guān)系及本質(zhì)區(qū)別是：價值是物的真實(shí)所值，是內(nèi)在的，是相對客觀和相對穩(wěn)定的，是價格的波動“中心”；價格是價值的外在表現(xiàn)，圍繞著價值而上下波動，是實(shí)際發(fā)生、已經(jīng)完成并且可以觀察到的事實(shí)，它因人而異，時高時低?，F(xiàn)實(shí)中由于定價決策、個人偏好或者交易者之間的利害關(guān)系和無知等原因，時常會出現(xiàn)“低值高價”或者“高值低價”等價格背離價值的情況。因此，為了表述上更加科學(xué)、準(zhǔn)確，減少估價的主觀隨意性，也為了與國際上通行的估價理念、理論相一致，便于對外交流溝通，應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)估價本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格。 還需要指出的是，雖然估價是評估價值，而且理論上是價值決定價格，但在估價實(shí)踐中一般是通過外表的價格來了解內(nèi)在的價值。另外，價值和價格的內(nèi)涵雖然在估價理論上有上述嚴(yán)格區(qū)分，但由于習(xí)慣等方面的原因，有時并不對它們作嚴(yán)格意義上的區(qū)別，可以交換使用。來源：建設(shè)工程教育網(wǎng) （二）房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價 估價（valuation，appraisal）與通常意義上的定價（pricing）有本質(zhì)不同。估價是提供關(guān)于價值的專業(yè)意見，為相關(guān)當(dāng)事人的決策提供參考依據(jù)。定價往往是相關(guān)當(dāng)事人自己的行為，即諸如賣方要價、買方出價或者買賣雙方的成交價等，應(yīng)由交易當(dāng)事人自己決定。交易當(dāng)事人出于某種目的或者需要，可以使其要價、出價或者成交價低于或高于價值。例如，根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策，政府為了鼓勵某些產(chǎn)業(yè)發(fā)展，在向其提供土地時可以給予價格優(yōu)惠；或者為了限制某些產(chǎn)業(yè)發(fā)展，可以對其實(shí)行高地價政策。至于私人之間的讓利交易就更不用講了。 再進(jìn)一步從估價是一種廣義的“定價”來說，雖然價值總的講是一種主觀的東西，估價在表面上或形式上也是一種主觀活動，看上去是估價師在給估價對象定價，并且由于房地產(chǎn)具有不可移動、獨(dú)一無二、價值量大等特性，不存在大量相同房地產(chǎn)的交易，同一宗房地產(chǎn)交易的參與者數(shù)量一般也很少，許多情況下甚至只有一兩個買者，從而房地產(chǎn)成交價格容易受交易者的動機(jī)、偏好等個別情況的影響，但是對于房地產(chǎn)估價師或者某個市場參與者而言，房地產(chǎn)價值則是客觀的、由市場力量決定，即房地產(chǎn)價值是由眾多的市場參與者的價值判斷而非個別市場參與者的價值判斷所形成。因此，房地產(chǎn)估價不是房地產(chǎn)估價師的主觀隨意定價，而是房地產(chǎn)估價師模擬大多數(shù)市場參與者的思維和行為，在充分認(rèn)識房地產(chǎn)市場形成房地產(chǎn)價格的機(jī)制和過程，以及深入調(diào)查了解房地產(chǎn)市場行情的基礎(chǔ)上，通過科學(xué)的分析、測算和判斷活動，把客觀存在的房地產(chǎn)價值揭示出來。換句話說，房地產(chǎn)估價是基于房地產(chǎn)價值本來就存在，房地產(chǎn)估價師只是運(yùn)用自己的估價專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)去“揭示”或者“發(fā)現(xiàn)”房地產(chǎn)的價值，而不是去“發(fā)明”或者“創(chuàng)造”房地產(chǎn)的價值。在具體模擬市場給某個估價對象“定價”時，房地產(chǎn)估價師應(yīng)考慮該估價對象的潛在客戶群是如何思考和分析的，即要模擬估價對象潛在客戶群的思維進(jìn)行估價，避免以自己的偏好來判斷，更不應(yīng)把自己主觀想象的某個“價值”強(qiáng)加給估價對象。 3．房地產(chǎn)估價從某種意義上講是（?。┓康禺a(chǎn)的價值。（2007年試題） A．發(fā)明 B．發(fā)現(xiàn) C．創(chuàng)造 D．確定來源：建設(shè)工程教育網(wǎng) 答案：B 4．房地產(chǎn)估價是客觀存在的，是不以個人意志為轉(zhuǎn)移的，因此，房地產(chǎn)估價實(shí)際上是房地產(chǎn)估價人員對房地產(chǎn)市場價格形成進(jìn)行市場模擬的過程，所要揭示的是房地產(chǎn)的理論價格。（?。?006年試題） 答案：錯 （三）房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證 估價行業(yè)之外的人通常認(rèn)為，估價機(jī)構(gòu)和估價師評估出的價值應(yīng)是可以實(shí)現(xiàn)的或者八九不離十，否則就要賠償相應(yīng)的損失。實(shí)際上，估價是估價機(jī)構(gòu)和估價師以專業(yè)機(jī)構(gòu)和專家的身份發(fā)表對估價對象價值的專業(yè)見解、看法或觀點(diǎn)，而不應(yīng)被視為估價機(jī)構(gòu)和估價師對估價對象可實(shí)現(xiàn)價格的保證。雖然估價是提供價值意見而不是作價格保證，但并不意味著估價機(jī)構(gòu)和估價師可以隨意發(fā)表這種意見并對其意見可以不負(fù)責(zé)任。根據(jù)提供的專業(yè)意見的用途和作用，可分為兩種不同性質(zhì)的估價：一是鑒證性估價（或稱證據(jù)性估價、公證性估價）；二是咨詢性估價（或稱參考性估價）。為估價委托人向第三方證明或者說服第三方而提供的估價，即估價報告是給委托人以外的特定第三方特別是給眾多的不特定的第三方使用，例如為上市公司關(guān)聯(lián)交易提供參考依據(jù)的估價，估價報告具有“公共產(chǎn)品”性質(zhì)，通常屬于鑒證性估價。為估價委托人自己使用而提供的估價，即估價報告是供委托人自己使用，例如為委托人確定投標(biāo)報價提供參考的估價，估價報告是一種“私人產(chǎn)品”，通常屬于咨詢性估價。在這兩種不同性質(zhì)的估價中，估價機(jī)構(gòu)和估價師都要承擔(dān)一定的法律責(zé)任，但鑒證性估價承擔(dān)的法律責(zé)任一般要大于咨詢性估價承擔(dān)的法律責(zé)任。 目前，已有一些法律法規(guī)規(guī)定了估價的法律責(zé)任：①《中華人民共和國刑法》（2006年6月29日修正文本）第一百九十八條規(guī)定：“保險事故的鑒定人、證明人、財產(chǎn)評估人故意提供虛假的證明文件，為他人詐騙提供條件的，以保險詐騙的共犯論處?！钡诙俣艞l第一款規(guī)定：“承擔(dān)資產(chǎn)評估、驗(yàn)資、驗(yàn)證、會計、審計、法律服務(wù)等職責(zé)的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。”該條第二款規(guī)定：“前款規(guī)定的人員，索取他人財物或者非法收受他人財物，犯前款罪的，處五年以上十年以下有期徒刑，并處罰金?！痹摋l第三款規(guī)定：“第一款規(guī)定的人員，嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，出具的證明文件有重大失實(shí)，造成嚴(yán)重后果的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金?！钡诙偃粭l規(guī)定：“單位犯本節(jié)第二百二十一條至第二百三十條規(guī)定之罪的，對單位判處罰金，并對其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依照本節(jié)各該條的規(guī)定處罰?！雹凇吨腥A人民共和國公司法）（2005年10月27日中華人民共和國主席令第42號公布，以下簡稱《公司法》）第二百零八條規(guī)定：“承擔(dān)資產(chǎn)評估、驗(yàn)資或者驗(yàn)證的機(jī)構(gòu)提供虛假材料的，由公司登記機(jī)關(guān)沒收違法所得，處以違法所得一倍以上五倍以下的罰款，并可以由有關(guān)主管部門依法責(zé)令該機(jī)構(gòu)停業(yè)、吊銷直接責(zé)任人員的資格證書，吊銷營業(yè)執(zhí)照。承擔(dān)資產(chǎn)評估、驗(yàn)資或者驗(yàn)證的機(jī)構(gòu)因過失提供有重大遺漏的報告的，由公司登記機(jī)關(guān)責(zé)令改正，情節(jié)較重的，處以所得收入一倍以上五倍以下的罰款，并可以由有關(guān)主管部門依法責(zé)令該機(jī)構(gòu)停業(yè)、吊銷直接責(zé)任人員的資格證書，吊銷營業(yè)執(zhí)照。承擔(dān)資產(chǎn)評估、驗(yàn)資或者驗(yàn)證的機(jī)構(gòu)因其出具的評估結(jié)果、驗(yàn)資或者驗(yàn)證證明不實(shí)，給公司債權(quán)人造成損失的，除能夠證明自己沒有過錯的外，在其評估或者證明不實(shí)的金額范圍內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)任?！雹邸吨腥A人民共和國證券法）（2005年10月27日中華人民共和國主席令第43號公布，以下簡稱《證券法》）第一百七十三條規(guī)定：“證券服務(wù)機(jī)構(gòu)為證券的發(fā)行、上市、交易等證券業(yè)務(wù)活動制作、出具審計報告、資產(chǎn)評估報告、財務(wù)顧問報告、資信評級報告或者法律意見書等文件，應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé)，對所依據(jù)的文件資料內(nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性進(jìn)行核查和驗(yàn)證。其制作、出具的文件有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏，給他人造成損失的，應(yīng)當(dāng)與發(fā)行人、上市公司承擔(dān)連帶賠償責(zé)任，但是能夠證明自己沒有過錯的除外?！? 不論是何種性質(zhì)的估價以及承擔(dān)的法律責(zé)任的大小如何，估價機(jī)構(gòu)和估價師都應(yīng)認(rèn)真對待，勤勉盡責(zé)地去完成。其中鑒證性估價應(yīng)“獨(dú)立、客觀、公正”，咨詢性估價應(yīng)“為委托人爭取最大的合法權(quán)益”。本書講的主要是鑒證性估價。 5．下列關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的表述中，錯誤的是（　）。（2007年試題） A．房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價 B．房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證 C．房地產(chǎn)估價會有誤差而且不能有誤差范圍限制 D．房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格 答案：C來源：建設(shè)工程教育網(wǎng) （四）房地產(chǎn)估價會有誤差，但誤差應(yīng)在合理的范圍內(nèi) 在一般人看來，合格的估價師對同一房地產(chǎn)評估出的價值應(yīng)相同；對于為交易提供參考依據(jù)的估價，評估出的價值是否正確還應(yīng)當(dāng)用事后的實(shí)際成交價格來檢驗(yàn)。但在實(shí)際中，評估出的價值與實(shí)際成交價格通常有差異甚至差異較大；即使是聘請合格的估價師對同一房地產(chǎn)在同一時間的同種價值進(jìn)行重新評估，不同的估價師評估出的價值往往也不相同。這就產(chǎn)生了估價準(zhǔn)確性的問題。 對估價準(zhǔn)確性問題的全面認(rèn)識包括下列幾點(diǎn)： （1）即使都是合格的估價師，也不可能得出完全相同的價值意見，只會得出近似的價值意見。因?yàn)楣纼r總是在信息不完全及存在許多不確定因素下作出的，并且不同的估價師掌握的信息一般不可能完全相同。 （2）所有的評估價值都會有誤差，即：評估價值＝真實(shí)價值＋誤差。估價對象的真實(shí)價值只是理論上存在，實(shí)際中不可得知，因此評估價值有誤差是必然的。即使是對高度、面積、重量等一般物理量的測量，雖然被測量物和測量工具通常是有形的實(shí)物，但也不可避免地存在誤差。更何況是估價，它在某種意義上是選用無形的估價方法等去測量看不見、摸不著的價值，存在誤差也就不難理解了。 （3）不能用物理量測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價的誤差標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)允許估價有較大的誤差。在英國和其他英聯(lián)邦國家，在估價委托人起訴估價師的法庭訴訟中，法官使用的誤差范圍通常是10%，有時放寬到15%，對于難度很大的估價業(yè)務(wù)甚至放寬到20%。如果評估價值超出了誤差范圍，即可以認(rèn)為估價師存在“專業(yè)疏忽（professional negligence）”。但以誤差范圍來判斷估價的準(zhǔn)確性，在英國估價行業(yè)內(nèi)一直有爭議。雖然如此，估價誤差還應(yīng)有個度，誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)，因此就需要確定一個合理的誤差范圍，上述英國的估價誤差范圍值得借鑒。來源：建設(shè)工程教育網(wǎng) （4）判斷一個評估價值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實(shí)價值進(jìn)行比較。由于真實(shí)價值不可得知，便出現(xiàn)了兩種替代真實(shí)價值的選擇：一是實(shí)際成交價格；二是合格的估價師的重新估價結(jié)果。因?yàn)樵u估價值一般是在一系列正常交易假定條件下最可能的價格，而實(shí)際成交時的交易情況不一定是正常的，從而實(shí)際成交價格不一定是正常市場價格，所以一般不能采用實(shí)際成交價格，而應(yīng)采用合格的估價師（通常為公認(rèn)的具有較高專業(yè)勝任能力的若干名估價專家）對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點(diǎn)下的重新估價結(jié)果。 （5）即使可以用上述方法判斷一個評估價值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，但在實(shí)際估價鑒定中并不輕易直接評判一個評估價值的對與錯和誤差大小，而是通過考察估價師和估價機(jī)構(gòu)在履行估價程序上有無疏漏、在估價過程中有無失誤等，間接對其估價結(jié)果予以肯定或否定。 為了使評估價值更加客觀合理，防止不同的估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點(diǎn)評估出的價值出現(xiàn)較大偏差，相關(guān)估價國際組織、區(qū)域組織以及許多國家和地區(qū)的估價組織或者政府部門制定了指導(dǎo)估價師從事估價業(yè)務(wù)的技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范的估價標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)則、指南、指引等。例如，國際估價標(biāo)準(zhǔn)委員會（International Valuation Standards Committee，IVSC）制定并努力推廣《國際估價標(biāo)準(zhǔn)》（International Valuation Standards，EVS），歐洲估價師協(xié)會聯(lián)合會（The European Group of Valuers Associations，TEGoVA）制定了《歐洲估價標(biāo)準(zhǔn)》（European Valuation Standards，EVS），美國估價促進(jìn)會估價標(biāo)準(zhǔn)委員會（The Appraisal Standards Board of The Appraisal Foundation）制定了《專業(yè)估價操作統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（Uniform Standards of Professional Appraisal Practice，USPAP），英國皇家特許測量師學(xué)會（Royal Institution of Chartered Surveyors，RICS）制定了《皇家特許測量師學(xué)會估價標(biāo)準(zhǔn)》（RICS Valuation Standards），日本制定了《不動產(chǎn)鑒定評價基準(zhǔn)》，中國臺灣地區(qū)內(nèi)政部制定了《不動產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)則》，香港測量師學(xué)會制定了《香港測量師學(xué)會物業(yè)估值準(zhǔn)則》（The HKIS Valuation Standards on Properties），中國內(nèi)地制定了國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》并發(fā)布了《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》、《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》等。 （五）房地產(chǎn)估價既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù) 正確的房地產(chǎn)價值分析、測算和判斷必須依靠科學(xué)的估價理論和方法，但又不產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，各地的房地產(chǎn)市場行情和價格影響因素可能各不相同，而且影響房地產(chǎn)價格的因素眾多，其中許多因素對房地產(chǎn)價格的影響難以準(zhǔn)確把握和量化，從而房地產(chǎn)價值不是簡單地套用某些數(shù)學(xué)公式或者數(shù)學(xué)模型就能夠測算出來的。數(shù)學(xué)公式或者數(shù)學(xué)模型中的一些參數(shù)、系數(shù)等，有時也要依靠房地產(chǎn)估價師的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)作出判斷。此外，每種估價方法都是從某個角度或者某個方面建立起來的，它們或多或少存在一些局限性。在估價實(shí)務(wù)中盡量同時采用多種估價方法進(jìn)行估價，就是出于對不同估價方法局限性的調(diào)整和綜合平衡的考慮。針對不同的估價對象，如何選用合適的估價方法，如何對不同估價方法測算出的結(jié)果進(jìn)行取舍、調(diào)整得出最終的估價結(jié)果，這個過程是房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)市場規(guī)律的把握，對估價理論和方法的掌握以及其實(shí)務(wù)操作能力的綜合體現(xiàn)。最終的估價結(jié)果是否客觀合理，也依賴于房地產(chǎn)估價師的判斷力。因此，可以說房地產(chǎn)估價不僅是一門科學(xué)，也是一門藝術(shù)。來源：建設(shè)工程教育網(wǎng) 基于房地產(chǎn)估價既是科學(xué)又是藝術(shù)，世界上許多國家和地區(qū)規(guī)定要成為執(zhí)業(yè)的房地產(chǎn)估價師，不僅應(yīng)具有相當(dāng)程度的估價理論知識，而且應(yīng)具有一定年限以上的估價實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。例如，中國臺灣地區(qū)《不動產(chǎn)估價師法》第五條規(guī)定：“領(lǐng)有不動產(chǎn)估價師證書，并具有實(shí)際從事估價業(yè)務(wù)達(dá)二年以上之估價經(jīng)驗(yàn)者，得申請發(fā)給開業(yè)證書。不動產(chǎn)估價師在未領(lǐng)得開業(yè)證書前，不得執(zhí)行業(yè)務(wù)?！? 雖然房地產(chǎn)估價也是一門藝術(shù)，但房地產(chǎn)估價師仍應(yīng)努力把握房地產(chǎn)價格影響因素，科學(xué)量化它們對房地產(chǎn)價格的影響，從而不斷增加房地產(chǎn)估價的科學(xué)成分，減少其“藝術(shù)”成分，提高估價的客觀性。