2010年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》重點(diǎn)預(yù)習(xí).doc

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一、大綱要求 考試目的 本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的含義、本質(zhì)和必要性，房地產(chǎn)估價(jià)的要素，房地產(chǎn)估價(jià)的各種現(xiàn)實(shí)需要，房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德，中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r等的了解、熟悉和掌握程度。 考試要求 1．熟悉房地產(chǎn)估價(jià)的含義； 2．掌握房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)； 3．熟悉房地產(chǎn)估價(jià)的必要性； 4．熟悉估價(jià)當(dāng)事人； 5．掌握估價(jià)目的； 6．掌握估價(jià)對(duì)象； 7．熟悉估價(jià)時(shí)點(diǎn)； 8．掌握價(jià)值類型； 9．熟悉估價(jià)依據(jù)； 10．熟悉估價(jià)假設(shè)；來源：建設(shè)工程教育網(wǎng) 11．熟悉估價(jià)原則； 12．熟悉估價(jià)程序； 13．熟悉估價(jià)方法； 14．熟悉估價(jià)結(jié)果； 15．掌握國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要； 16．熟悉房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要； 17．掌握房地產(chǎn)抵押貸款的需要； 18．掌握房地產(chǎn)征收征用補(bǔ)償?shù)男枰? 19．熟悉房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰? 20．掌握房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰? 21．掌握房地產(chǎn)爭(zhēng)議調(diào)處和司法鑒定的需要； 22．熟悉房地產(chǎn)稅收的需要； 23．了解房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需要； 24．熟悉企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要； 25．了解房地產(chǎn)行政管理的需要； 26．熟悉其他方面的需要； 27．掌握房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德； 28．熟悉中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展概況。 二、內(nèi)容講解 第一章　房地產(chǎn)估價(jià)概論 每一個(gè)想要進(jìn)入房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)、把房地產(chǎn)估價(jià)作為職業(yè)的人，首先應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)以及這種職業(yè)和行業(yè)有個(gè)總體了解。為此，作為本書的開篇，本章主要介紹：房地產(chǎn)估價(jià)的含義、本質(zhì)和必要性等對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)有的一些基本認(rèn)識(shí)；估價(jià)當(dāng)事人、估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型等房地產(chǎn)估價(jià)的若干要素；現(xiàn)實(shí)中對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要和要求；房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德以及中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展概況。 第一節(jié)　對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí) 一、房地產(chǎn)估價(jià)的含義來源：建設(shè)工程教育網(wǎng) 本書所講的房地產(chǎn)估價(jià)，是指專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。在弄清什么是專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)之前，有必要弄清專業(yè)估價(jià)與非專業(yè)估價(jià)的本質(zhì)區(qū)別。 （一）專業(yè)估價(jià)與非專業(yè)估價(jià)的本質(zhì)區(qū)別 對(duì)估價(jià)作廣義和通俗的理解，即估計(jì)商品、資產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)等的價(jià)格或價(jià)值，是任何人都可以做的，不論他（她）估計(jì)得是否正確，也不論人們是否相信其估計(jì)結(jié)果。例如，你看上了某幢房子或某塊土地，想知道它值多少錢，或者判斷賣者的要價(jià)是否合理，或者自己出價(jià)多少合適，你可以自己估計(jì)，也可以問親朋好友的意見。這種意義上的估價(jià)，不妨稱為非專業(yè)估價(jià)。但是，要想獲得客觀合理、有公信力的估價(jià)結(jié)果，就有賴于專業(yè)估價(jià)。 房地產(chǎn)現(xiàn)今不僅是一種重要的資源和財(cái)產(chǎn)，生產(chǎn)要素或生活必需品，而且是一種商品和資產(chǎn)，成為交易和投資的主要對(duì)象。房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值是人們關(guān)注的主要問題之一。房地產(chǎn)估價(jià)因此不僅是人們有興趣了解和掌握的一種知識(shí)，而且發(fā)展成了一門學(xué)問和學(xué)科。作為一種提供專業(yè)意見、具有公信力、實(shí)行有償服務(wù)、承擔(dān)法律責(zé)任的專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)，還成了一種職業(yè)和行業(yè)。由于這種估價(jià)活動(dòng)需要專門知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，估價(jià)結(jié)果是否客觀合理與相關(guān)單位和個(gè)人的切身利益直接相關(guān)，第一章房地產(chǎn)估價(jià)概論甚至對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生重大影響，關(guān)系公共利益和人民財(cái)產(chǎn)安全，例如，為房地產(chǎn)抵押貸款服務(wù)的估價(jià)（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)抵押估價(jià)）關(guān)系金融安全，為征收國有土地上單位和個(gè)人的房屋給予拆遷補(bǔ)償服務(wù)的估價(jià)（以下簡(jiǎn)稱房屋拆遷估價(jià)）關(guān)系社會(huì)穩(wěn)定，所以不是隨便什么個(gè)人和單位都可以從事的，只能由取得房地產(chǎn)估價(jià)師資格的專業(yè)人員和取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)來從事。來源：建設(shè)工程教育網(wǎng)來源：建設(shè)工程教育網(wǎng) 概括起來，專業(yè)估價(jià)與非專業(yè)估價(jià)主要有下列本質(zhì)區(qū)別： （1）專業(yè)估價(jià)是由專業(yè)人員和專業(yè)機(jī)構(gòu)完成的。專業(yè)人員是指具有與估價(jià)對(duì)象相關(guān)的估價(jià)專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，取得相應(yīng)估價(jià)資格的估價(jià)師。專業(yè)機(jī)構(gòu)是指具備足夠數(shù)量的估價(jià)師等條件，取得相應(yīng)估價(jià)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)。 （2）專業(yè)估價(jià)提供的是專業(yè)意見。專業(yè)估價(jià)提供的意見不是憑直覺、感性認(rèn)識(shí)得出的，而是運(yùn)用科學(xué)的方法等，經(jīng)過認(rèn)真的分析、測(cè)算和判斷得出的。 （3）專業(yè)估價(jià)具有公信力。專業(yè)估價(jià)提供的意見較客觀合理，具有證明效力，能使人們信服、認(rèn)可或接受。 （4）專業(yè)估價(jià)實(shí)行有償服務(wù)。專業(yè)估價(jià)是接受他人委托而提供的一種有償服務(wù)，要向委托人收取一定的費(fèi)用。 （5）專業(yè)估價(jià)要承擔(dān)法律責(zé)任。估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)要對(duì)其估價(jià)過程和提供的專業(yè)意見負(fù)責(zé)，依法承擔(dān)法律責(zé)任。 1．與非專業(yè)估價(jià)相比，專業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)有（?。?。（2007年試題） A．是一種專業(yè)意見 B．估計(jì)價(jià)格或價(jià)值 C．實(shí)行有償服務(wù)來源：建設(shè)工程教育網(wǎng) D．承擔(dān)法律責(zé)任 E．估價(jià)作業(yè)日期長(zhǎng) 答案：ACD來源：建設(shè)工程教育網(wǎng) 2．某注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師擬購買A市C區(qū)的一套多層住房，該估價(jià)師根據(jù)自己對(duì)該套住房實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位等的勘查、分析，運(yùn)用適當(dāng)方法對(duì)該套住房進(jìn)行了估價(jià)，并最終以接近于該估價(jià)值的價(jià)格成交。該估價(jià)師對(duì)該住房的估價(jià)是專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。（?。?007年試題） 答案： （二）專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的概念 專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的核心內(nèi)容是為了特定目的，對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷。為了保障這種分析、測(cè)算和判斷的客觀合理，不僅要求從事這種活動(dòng)的個(gè)人和單位是房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，而且要求遵循公認(rèn)的原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦?，依?jù)有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，運(yùn)用科學(xué)的方法去分析、測(cè)算和判斷房地產(chǎn)的價(jià)值，并且這種活動(dòng)是受他人委托進(jìn)行的。因此，如果給專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)下個(gè)完整的定義，那么它是指房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受他人委托，為了特定目的，遵循公認(rèn)的原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦?，依?jù)有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動(dòng)。 通常把上述定義中的特定目的稱為估價(jià)目的，公認(rèn)的原則稱為估價(jià)原則，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦蚍Q為估價(jià)程序，依據(jù)的有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)稱為估價(jià)依據(jù)，合理的假設(shè)稱為估價(jià)假設(shè)，科學(xué)的方法稱為估價(jià)方法，特定房地產(chǎn)稱為估價(jià)對(duì)象，特定時(shí)間稱為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，特定價(jià)值稱為價(jià)值類型。上述定義中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)委托人統(tǒng)稱為估價(jià)當(dāng)事人，分析、測(cè)算和判斷出的特定價(jià)值及提供的相關(guān)專業(yè)意見簡(jiǎn)稱估價(jià)結(jié)果。因此，上述定義中涉及的估價(jià)當(dāng)事人、估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)假設(shè)、估價(jià)原則、估價(jià)程序、估價(jià)方法和估價(jià)結(jié)果，可以說是房地產(chǎn)估價(jià)的要素。 上述定義中的“分析、測(cè)算和判斷”，還可用估計(jì)、估算、測(cè)量、計(jì)量、度量、推測(cè)、判定、評(píng)定、鑒定等詞來理解、說明或替代。這些詞的含義基本相同或相近，例如，可以把關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的學(xué)問稱為房地產(chǎn)價(jià)值測(cè)量學(xué)。但是，同時(shí)使用分析、測(cè)算、和判斷來表達(dá)要更全面、具體且容易理解一些。其中，“分析”即價(jià)值分析，主要是指對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的各種因素進(jìn)行分析，包括對(duì)估價(jià)對(duì)象本身的分析，對(duì)人口、制度政策、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等因素的分析，對(duì)估價(jià)對(duì)象所在的房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)狀況的分析；“測(cè)算”即價(jià)值測(cè)算，主要是指利用有關(guān)數(shù)學(xué)公式或者數(shù)學(xué)模型和數(shù)據(jù)，對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值進(jìn)行計(jì)算；“判斷”即價(jià)值判斷，主要是指房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)測(cè)算結(jié)果以及市場(chǎng)行情和自己的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)等，對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值進(jìn)行最終的判定。“分析”、“測(cè)算”和“判斷”三項(xiàng)活動(dòng)之間具有邏輯關(guān)系：“分析”是“測(cè)算”的基礎(chǔ)，“測(cè)算”是“判斷”的基礎(chǔ)。 （三）估價(jià)與評(píng)估的異同來源：建設(shè)工程教育網(wǎng) 房地產(chǎn)估價(jià)也稱為房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，過去多稱為房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，現(xiàn)在還經(jīng)常稱為房地產(chǎn)評(píng)估。一般情況下，房地產(chǎn)估價(jià)和房地產(chǎn)評(píng)估可以不作區(qū)分，能夠交換使用。但是，科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)卣f，“估價(jià)”、“評(píng)估”兩者的含義不完全相同。相對(duì)于價(jià)值分析、測(cè)算和判斷活動(dòng)，估價(jià)的含義更加精準(zhǔn)、明確、具體，就是指對(duì)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估的含義很寬泛，不只限于對(duì)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，還可指查驗(yàn)?zāi)橙恕⒛澄锘蛘吣稠?xiàng)工作、活動(dòng)，以判斷其表現(xiàn)、能力、質(zhì)量、效果、影響等。來源：建設(shè)工程教育網(wǎng) 目前，評(píng)估一詞也被廣泛用于其他領(lǐng)域，一些法律法規(guī)還規(guī)定了許多“評(píng)估”活動(dòng)。例如，教育評(píng)估、規(guī)劃實(shí)施情況評(píng)估、地震災(zāi)害調(diào)查評(píng)估等。與此相似，房地產(chǎn)評(píng)估不僅包含房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，還可以包含房屋工程質(zhì)量評(píng)估、房屋完損等級(jí)評(píng)估、房屋使用功能評(píng)估、房地產(chǎn)周圍環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，甚至可以包含房地產(chǎn)制度政策評(píng)估等。因此，雖然房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)建立在房屋工程質(zhì)量、完損等級(jí)、使用功能、周圍環(huán)境等評(píng)估的基礎(chǔ)上，但為了表述上更加精準(zhǔn)、明確，應(yīng)把以得出房地產(chǎn)價(jià)值為目標(biāo)和最終結(jié)論的評(píng)估，稱為房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估或者簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)估價(jià)。同理，以其他某個(gè)方面作為目標(biāo)和最終結(jié)論的評(píng)估，應(yīng)明確地稱為相應(yīng)方面的評(píng)估。只有當(dāng)評(píng)估的目標(biāo)和最終結(jié)論為綜合性的或者目前一時(shí)難以找到恰當(dāng)?shù)挠迷~予以準(zhǔn)確表述時(shí)，才可以籠統(tǒng)地稱為房地產(chǎn)評(píng)估。例如，商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款時(shí)，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資信狀況、財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)管理狀況、以往開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，以及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的合法性、經(jīng)濟(jì)可行性等進(jìn)行的調(diào)查和評(píng)價(jià)，可以籠統(tǒng)地稱為房地產(chǎn)評(píng)估。來源：建設(shè)工程教育網(wǎng) 特別需要指出的是，區(qū)分估價(jià)和評(píng)估并不意味著房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)只能從事房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)。實(shí)際上，房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)除了從事傳統(tǒng)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)（即為了各種估價(jià)目的，對(duì)各種房地產(chǎn)的各種價(jià)值進(jìn)行評(píng)估），通常還從事下列房地產(chǎn)估價(jià)衍生業(yè)務(wù)和咨詢顧問業(yè)務(wù)： （1）價(jià)值分配業(yè)務(wù)，例如，把包含土地價(jià)值和建筑物價(jià)值在內(nèi)的房地產(chǎn)總體價(jià)值在土地和建筑物之間進(jìn)行分配；把采用成本法測(cè)算出的一個(gè)商品房小區(qū)的平均房?jī)r(jià)在各幢、各樓層、各單位之間進(jìn)行分配；把采用成本法測(cè)算出的一個(gè)開發(fā)區(qū)或土地一級(jí)開發(fā)片區(qū)的平均地價(jià)在開發(fā)完成后的各地塊之間進(jìn)行分配；把一宗土地的價(jià)值在其上建筑物的各單位之間進(jìn)行分配，即所謂“高層建筑地價(jià)分?jǐn)偂薄? （2）價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)，例如，因規(guī)劃修改、污染、工程質(zhì)量缺陷等導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估。 （3）相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)，例如，因征收、征用房地產(chǎn)造成的停產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估。 （4）房地產(chǎn)咨詢顧問業(yè)務(wù)，例如，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查評(píng)價(jià)、房地產(chǎn)購買分析、房地產(chǎn)最高最佳利用分析、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等。 上述房地產(chǎn)估價(jià)衍生業(yè)務(wù)和咨詢顧問業(yè)務(wù)，不僅是房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事，而且是有能力從事、應(yīng)當(dāng)著力拓展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。 （四）國外和港臺(tái)地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的稱謂及定義 國外以及中國香港和臺(tái)灣地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的稱謂及定義不盡相同。其中，美國大多稱為Real Estate Appraisal，將Appraisal定義為“得出一種價(jià)值意見的行為或過程（the act orprocess of developing an opinion of value）”。英國和其他英聯(lián)邦國家大多稱為Propeny Valuation。日本和韓國稱為不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)，其中日本把不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)定義為“判定不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，并將其結(jié)果用貨幣額表示”。中國香港地區(qū)習(xí)慣上稱為物業(yè)估值或物業(yè)估價(jià)。中國臺(tái)灣地區(qū)稱為不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)，一般把不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)定義為“依據(jù)影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值之各種資料，判定對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)之經(jīng)濟(jì)價(jià)值，并以貨幣額表示之。換言之，是在社會(huì)上之一連串價(jià)格秩序中，指出估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)之價(jià)格或租金額之行為。” 二、房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì) 為了進(jìn)一步理解和把握房地產(chǎn)估價(jià)的含義，做好房地產(chǎn)估價(jià)工作，還應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)有下列5點(diǎn)認(rèn)識(shí)。 （一）房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格 中國在20世紀(jì)80年代開始恢復(fù)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)時(shí)，為了避免與傳統(tǒng)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)中的價(jià)值內(nèi)涵——“勞動(dòng)價(jià)值”相混淆而引起一些不必要和無意義的爭(zhēng)論或者產(chǎn)生誤解，特別是當(dāng)時(shí)人們對(duì)本質(zhì)上不是勞動(dòng)產(chǎn)品的土地，否認(rèn)它有價(jià)值或者對(duì)它是否有價(jià)值存在很大分歧，從而采用了“價(jià)格評(píng)估”的稱謂而未采用“價(jià)值評(píng)估”的稱謂。 價(jià)值（value）和價(jià)格（price）之間的關(guān)系及本質(zhì)區(qū)別是：價(jià)值是物的真實(shí)所值，是內(nèi)在的，是相對(duì)客觀和相對(duì)穩(wěn)定的，是價(jià)格的波動(dòng)“中心”；價(jià)格是價(jià)值的外在表現(xiàn)，圍繞著價(jià)值而上下波動(dòng)，是實(shí)際發(fā)生、已經(jīng)完成并且可以觀察到的事實(shí)，它因人而異，時(shí)高時(shí)低。現(xiàn)實(shí)中由于定價(jià)決策、個(gè)人偏好或者交易者之間的利害關(guān)系和無知等原因，時(shí)常會(huì)出現(xiàn)“低值高價(jià)”或者“高值低價(jià)”等價(jià)格背離價(jià)值的情況。因此，為了表述上更加科學(xué)、準(zhǔn)確，減少估價(jià)的主觀隨意性，也為了與國際上通行的估價(jià)理念、理論相一致，便于對(duì)外交流溝通，應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格。 還需要指出的是，雖然估價(jià)是評(píng)估價(jià)值，而且理論上是價(jià)值決定價(jià)格，但在估價(jià)實(shí)踐中一般是通過外表的價(jià)格來了解內(nèi)在的價(jià)值。另外，價(jià)值和價(jià)格的內(nèi)涵雖然在估價(jià)理論上有上述嚴(yán)格區(qū)分，但由于習(xí)慣等方面的原因，有時(shí)并不對(duì)它們作嚴(yán)格意義上的區(qū)別，可以交換使用。來源：建設(shè)工程教育網(wǎng) （二）房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià) 估價(jià)（valuation，appraisal）與通常意義上的定價(jià)（pricing）有本質(zhì)不同。估價(jià)是提供關(guān)于價(jià)值的專業(yè)意見，為相關(guān)當(dāng)事人的決策提供參考依據(jù)。定價(jià)往往是相關(guān)當(dāng)事人自己的行為，即諸如賣方要價(jià)、買方出價(jià)或者買賣雙方的成交價(jià)等，應(yīng)由交易當(dāng)事人自己決定。交易當(dāng)事人出于某種目的或者需要，可以使其要價(jià)、出價(jià)或者成交價(jià)低于或高于價(jià)值。例如，根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策，政府為了鼓勵(lì)某些產(chǎn)業(yè)發(fā)展，在向其提供土地時(shí)可以給予價(jià)格優(yōu)惠；或者為了限制某些產(chǎn)業(yè)發(fā)展，可以對(duì)其實(shí)行高地價(jià)政策。至于私人之間的讓利交易就更不用講了。 再進(jìn)一步從估價(jià)是一種廣義的“定價(jià)”來說，雖然價(jià)值總的講是一種主觀的東西，估價(jià)在表面上或形式上也是一種主觀活動(dòng)，看上去是估價(jià)師在給估價(jià)對(duì)象定價(jià)，并且由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、獨(dú)一無二、價(jià)值量大等特性，不存在大量相同房地產(chǎn)的交易，同一宗房地產(chǎn)交易的參與者數(shù)量一般也很少，許多情況下甚至只有一兩個(gè)買者，從而房地產(chǎn)成交價(jià)格容易受交易者的動(dòng)機(jī)、偏好等個(gè)別情況的影響，但是對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)師或者某個(gè)市場(chǎng)參與者而言，房地產(chǎn)價(jià)值則是客觀的、由市場(chǎng)力量決定，即房地產(chǎn)價(jià)值是由眾多的市場(chǎng)參與者的價(jià)值判斷而非個(gè)別市場(chǎng)參與者的價(jià)值判斷所形成。因此，房地產(chǎn)估價(jià)不是房地產(chǎn)估價(jià)師的主觀隨意定價(jià)，而是房地產(chǎn)估價(jià)師模擬大多數(shù)市場(chǎng)參與者的思維和行為，在充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成房地產(chǎn)價(jià)格的機(jī)制和過程，以及深入調(diào)查了解房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的基礎(chǔ)上，通過科學(xué)的分析、測(cè)算和判斷活動(dòng)，把客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)值揭示出來。換句話說，房地產(chǎn)估價(jià)是基于房地產(chǎn)價(jià)值本來就存在，房地產(chǎn)估價(jià)師只是運(yùn)用自己的估價(jià)專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)去“揭示”或者“發(fā)現(xiàn)”房地產(chǎn)的價(jià)值，而不是去“發(fā)明”或者“創(chuàng)造”房地產(chǎn)的價(jià)值。在具體模擬市場(chǎng)給某個(gè)估價(jià)對(duì)象“定價(jià)”時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)考慮該估價(jià)對(duì)象的潛在客戶群是如何思考和分析的，即要模擬估價(jià)對(duì)象潛在客戶群的思維進(jìn)行估價(jià)，避免以自己的偏好來判斷，更不應(yīng)把自己主觀想象的某個(gè)“價(jià)值”強(qiáng)加給估價(jià)對(duì)象。 3．房地產(chǎn)估價(jià)從某種意義上講是（?。┓康禺a(chǎn)的價(jià)值。（2007年試題） A．發(fā)明 B．發(fā)現(xiàn) C．創(chuàng)造 D．確定來源：建設(shè)工程教育網(wǎng) 答案：B 4．房地產(chǎn)估價(jià)是客觀存在的，是不以個(gè)人意志為轉(zhuǎn)移的，因此，房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)際上是房地產(chǎn)估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格形成進(jìn)行市場(chǎng)模擬的過程，所要揭示的是房地產(chǎn)的理論價(jià)格。（?。?006年試題） 答案：錯(cuò) （三）房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證 估價(jià)行業(yè)之外的人通常認(rèn)為，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師評(píng)估出的價(jià)值應(yīng)是可以實(shí)現(xiàn)的或者八九不離十，否則就要賠償相應(yīng)的損失。實(shí)際上，估價(jià)是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師以專業(yè)機(jī)構(gòu)和專家的身份發(fā)表對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的專業(yè)見解、看法或觀點(diǎn)，而不應(yīng)被視為估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。雖然估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證，但并不意味著估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師可以隨意發(fā)表這種意見并對(duì)其意見可以不負(fù)責(zé)任。根據(jù)提供的專業(yè)意見的用途和作用，可分為兩種不同性質(zhì)的估價(jià)：一是鑒證性估價(jià)（或稱證據(jù)性估價(jià)、公證性估價(jià)）；二是咨詢性估價(jià)（或稱參考性估價(jià)）。為估價(jià)委托人向第三方證明或者說服第三方而提供的估價(jià)，即估價(jià)報(bào)告是給委托人以外的特定第三方特別是給眾多的不特定的第三方使用，例如為上市公司關(guān)聯(lián)交易提供參考依據(jù)的估價(jià)，估價(jià)報(bào)告具有“公共產(chǎn)品”性質(zhì)，通常屬于鑒證性估價(jià)。為估價(jià)委托人自己使用而提供的估價(jià)，即估價(jià)報(bào)告是供委托人自己使用，例如為委托人確定投標(biāo)報(bào)價(jià)提供參考的估價(jià)，估價(jià)報(bào)告是一種“私人產(chǎn)品”，通常屬于咨詢性估價(jià)。在這兩種不同性質(zhì)的估價(jià)中，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師都要承擔(dān)一定的法律責(zé)任，但鑒證性估價(jià)承擔(dān)的法律責(zé)任一般要大于咨詢性估價(jià)承擔(dān)的法律責(zé)任。 目前，已有一些法律法規(guī)規(guī)定了估價(jià)的法律責(zé)任：①《中華人民共和國刑法》（2006年6月29日修正文本）第一百九十八條規(guī)定：“保險(xiǎn)事故的鑒定人、證明人、財(cái)產(chǎn)評(píng)估人故意提供虛假的證明文件，為他人詐騙提供條件的，以保險(xiǎn)詐騙的共犯論處。”第二百二十九條第一款規(guī)定：“承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)資、驗(yàn)證、會(huì)計(jì)、審計(jì)、法律服務(wù)等職責(zé)的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金?！痹摋l第二款規(guī)定：“前款規(guī)定的人員，索取他人財(cái)物或者非法收受他人財(cái)物，犯前款罪的，處五年以上十年以下有期徒刑，并處罰金。”該條第三款規(guī)定：“第一款規(guī)定的人員，嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，出具的證明文件有重大失實(shí)，造成嚴(yán)重后果的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。”第二百三十一條規(guī)定：“單位犯本節(jié)第二百二十一條至第二百三十條規(guī)定之罪的，對(duì)單位判處罰金，并對(duì)其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依照本節(jié)各該條的規(guī)定處罰?！雹凇吨腥A人民共和國公司法）（2005年10月27日中華人民共和國主席令第42號(hào)公布，以下簡(jiǎn)稱《公司法》）第二百零八條規(guī)定：“承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)資或者驗(yàn)證的機(jī)構(gòu)提供虛假材料的，由公司登記機(jī)關(guān)沒收違法所得，處以違法所得一倍以上五倍以下的罰款，并可以由有關(guān)主管部門依法責(zé)令該機(jī)構(gòu)停業(yè)、吊銷直接責(zé)任人員的資格證書，吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)資或者驗(yàn)證的機(jī)構(gòu)因過失提供有重大遺漏的報(bào)告的，由公司登記機(jī)關(guān)責(zé)令改正，情節(jié)較重的，處以所得收入一倍以上五倍以下的罰款，并可以由有關(guān)主管部門依法責(zé)令該機(jī)構(gòu)停業(yè)、吊銷直接責(zé)任人員的資格證書，吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)資或者驗(yàn)證的機(jī)構(gòu)因其出具的評(píng)估結(jié)果、驗(yàn)資或者驗(yàn)證證明不實(shí)，給公司債權(quán)人造成損失的，除能夠證明自己沒有過錯(cuò)的外，在其評(píng)估或者證明不實(shí)的金額范圍內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)任?！雹邸吨腥A人民共和國證券法）（2005年10月27日中華人民共和國主席令第43號(hào)公布，以下簡(jiǎn)稱《證券法》）第一百七十三條規(guī)定：“證券服務(wù)機(jī)構(gòu)為證券的發(fā)行、上市、交易等證券業(yè)務(wù)活動(dòng)制作、出具審計(jì)報(bào)告、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、財(cái)務(wù)顧問報(bào)告、資信評(píng)級(jí)報(bào)告或者法律意見書等文件，應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé)，對(duì)所依據(jù)的文件資料內(nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性進(jìn)行核查和驗(yàn)證。其制作、出具的文件有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏，給他人造成損失的，應(yīng)當(dāng)與發(fā)行人、上市公司承擔(dān)連帶賠償責(zé)任，但是能夠證明自己沒有過錯(cuò)的除外?！? 不論是何種性質(zhì)的估價(jià)以及承擔(dān)的法律責(zé)任的大小如何，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師都應(yīng)認(rèn)真對(duì)待，勤勉盡責(zé)地去完成。其中鑒證性估價(jià)應(yīng)“獨(dú)立、客觀、公正”，咨詢性估價(jià)應(yīng)“為委托人爭(zhēng)取最大的合法權(quán)益”。本書講的主要是鑒證性估價(jià)。 5．下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的表述中，錯(cuò)誤的是（?。?。（2007年試題） A．房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià) B．房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證 C．房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差而且不能有誤差范圍限制 D．房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格 答案：C來源：建設(shè)工程教育網(wǎng) （四）房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差，但誤差應(yīng)在合理的范圍內(nèi) 在一般人看來，合格的估價(jià)師對(duì)同一房地產(chǎn)評(píng)估出的價(jià)值應(yīng)相同；對(duì)于為交易提供參考依據(jù)的估價(jià)，評(píng)估出的價(jià)值是否正確還應(yīng)當(dāng)用事后的實(shí)際成交價(jià)格來檢驗(yàn)。但在實(shí)際中，評(píng)估出的價(jià)值與實(shí)際成交價(jià)格通常有差異甚至差異較大；即使是聘請(qǐng)合格的估價(jià)師對(duì)同一房地產(chǎn)在同一時(shí)間的同種價(jià)值進(jìn)行重新評(píng)估，不同的估價(jià)師評(píng)估出的價(jià)值往往也不相同。這就產(chǎn)生了估價(jià)準(zhǔn)確性的問題。 對(duì)估價(jià)準(zhǔn)確性問題的全面認(rèn)識(shí)包括下列幾點(diǎn)： （1）即使都是合格的估價(jià)師，也不可能得出完全相同的價(jià)值意見，只會(huì)得出近似的價(jià)值意見。因?yàn)楣纼r(jià)總是在信息不完全及存在許多不確定因素下作出的，并且不同的估價(jià)師掌握的信息一般不可能完全相同。 （2）所有的評(píng)估價(jià)值都會(huì)有誤差，即：評(píng)估價(jià)值＝真實(shí)價(jià)值＋誤差。估價(jià)對(duì)象的真實(shí)價(jià)值只是理論上存在，實(shí)際中不可得知，因此評(píng)估價(jià)值有誤差是必然的。即使是對(duì)高度、面積、重量等一般物理量的測(cè)量，雖然被測(cè)量物和測(cè)量工具通常是有形的實(shí)物，但也不可避免地存在誤差。更何況是估價(jià)，它在某種意義上是選用無形的估價(jià)方法等去測(cè)量看不見、摸不著的價(jià)值，存在誤差也就不難理解了。 （3）不能用物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)允許估價(jià)有較大的誤差。在英國和其他英聯(lián)邦國家，在估價(jià)委托人起訴估價(jià)師的法庭訴訟中，法官使用的誤差范圍通常是10%，有時(shí)放寬到15%，對(duì)于難度很大的估價(jià)業(yè)務(wù)甚至放寬到20%。如果評(píng)估價(jià)值超出了誤差范圍，即可以認(rèn)為估價(jià)師存在“專業(yè)疏忽（professional negligence）”。但以誤差范圍來判斷估價(jià)的準(zhǔn)確性，在英國估價(jià)行業(yè)內(nèi)一直有爭(zhēng)議。雖然如此，估價(jià)誤差還應(yīng)有個(gè)度，誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)，因此就需要確定一個(gè)合理的誤差范圍，上述英國的估價(jià)誤差范圍值得借鑒。來源：建設(shè)工程教育網(wǎng) （4）判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較。由于真實(shí)價(jià)值不可得知，便出現(xiàn)了兩種替代真實(shí)價(jià)值的選擇：一是實(shí)際成交價(jià)格；二是合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果。因?yàn)樵u(píng)估價(jià)值一般是在一系列正常交易假定條件下最可能的價(jià)格，而實(shí)際成交時(shí)的交易情況不一定是正常的，從而實(shí)際成交價(jià)格不一定是正常市場(chǎng)價(jià)格，所以一般不能采用實(shí)際成交價(jià)格，而應(yīng)采用合格的估價(jià)師（通常為公認(rèn)的具有較高專業(yè)勝任能力的若干名估價(jià)專家）對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的重新估價(jià)結(jié)果。 （5）即使可以用上述方法判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，但在實(shí)際估價(jià)鑒定中并不輕易直接評(píng)判一個(gè)評(píng)估價(jià)值的對(duì)與錯(cuò)和誤差大小，而是通過考察估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)在履行估價(jià)程序上有無疏漏、在估價(jià)過程中有無失誤等，間接對(duì)其估價(jià)結(jié)果予以肯定或否定。 為了使評(píng)估價(jià)值更加客觀合理，防止不同的估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)評(píng)估出的價(jià)值出現(xiàn)較大偏差，相關(guān)估價(jià)國際組織、區(qū)域組織以及許多國家和地區(qū)的估價(jià)組織或者政府部門制定了指導(dǎo)估價(jià)師從事估價(jià)業(yè)務(wù)的技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)則、指南、指引等。例如，國際估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)（International Valuation Standards Committee，IVSC）制定并努力推廣《國際估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（International Valuation Standards，EVS），歐洲估價(jià)師協(xié)會(huì)聯(lián)合會(huì)（The European Group of Valuers Associations，TEGoVA）制定了《歐洲估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（European Valuation Standards，EVS），美國估價(jià)促進(jìn)會(huì)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)（The Appraisal Standards Board of The Appraisal Foundation）制定了《專業(yè)估價(jià)操作統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（Uniform Standards of Professional Appraisal Practice，USPAP），英國皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)（Royal Institution of Chartered Surveyors，RICS）制定了《皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（RICS Valuation Standards），日本制定了《不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)基準(zhǔn)》，中國臺(tái)灣地區(qū)內(nèi)政部制定了《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規(guī)則》，香港測(cè)量師學(xué)會(huì)制定了《香港測(cè)量師學(xué)會(huì)物業(yè)估值準(zhǔn)則》（The HKIS Valuation Standards on Properties），中國內(nèi)地制定了國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》并發(fā)布了《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》等。 （五）房地產(chǎn)估價(jià)既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù) 正確的房地產(chǎn)價(jià)值分析、測(cè)算和判斷必須依靠科學(xué)的估價(jià)理論和方法，但又不產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性市場(chǎng)，各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情和價(jià)格影響因素可能各不相同，而且影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素眾多，其中許多因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響難以準(zhǔn)確把握和量化，從而房地產(chǎn)價(jià)值不是簡(jiǎn)單地套用某些數(shù)學(xué)公式或者數(shù)學(xué)模型就能夠測(cè)算出來的。數(shù)學(xué)公式或者數(shù)學(xué)模型中的一些參數(shù)、系數(shù)等，有時(shí)也要依靠房地產(chǎn)估價(jià)師的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)作出判斷。此外，每種估價(jià)方法都是從某個(gè)角度或者某個(gè)方面建立起來的，它們或多或少存在一些局限性。在估價(jià)實(shí)務(wù)中盡量同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，就是出于對(duì)不同估價(jià)方法局限性的調(diào)整和綜合平衡的考慮。針對(duì)不同的估價(jià)對(duì)象，如何選用合適的估價(jià)方法，如何對(duì)不同估價(jià)方法測(cè)算出的結(jié)果進(jìn)行取舍、調(diào)整得出最終的估價(jià)結(jié)果，這個(gè)過程是房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律的把握，對(duì)估價(jià)理論和方法的掌握以及其實(shí)務(wù)操作能力的綜合體現(xiàn)。最終的估價(jià)結(jié)果是否客觀合理，也依賴于房地產(chǎn)估價(jià)師的判斷力。因此，可以說房地產(chǎn)估價(jià)不僅是一門科學(xué)，也是一門藝術(shù)。來源：建設(shè)工程教育網(wǎng) 基于房地產(chǎn)估價(jià)既是科學(xué)又是藝術(shù)，世界上許多國家和地區(qū)規(guī)定要成為執(zhí)業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)師，不僅應(yīng)具有相當(dāng)程度的估價(jià)理論知識(shí)，而且應(yīng)具有一定年限以上的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。例如，中國臺(tái)灣地區(qū)《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師法》第五條規(guī)定：“領(lǐng)有不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師證書，并具有實(shí)際從事估價(jià)業(yè)務(wù)達(dá)二年以上之估價(jià)經(jīng)驗(yàn)者，得申請(qǐng)發(fā)給開業(yè)證書。不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師在未領(lǐng)得開業(yè)證書前，不得執(zhí)行業(yè)務(wù)?！? 雖然房地產(chǎn)估價(jià)也是一門藝術(shù)，但房地產(chǎn)估價(jià)師仍應(yīng)努力把握房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，科學(xué)量化它們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，從而不斷增加房地產(chǎn)估價(jià)的科學(xué)成分，減少其“藝術(shù)”成分，提高估價(jià)的客觀性。