2015《房地產(chǎn)估價理論與方法》

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2015 年 房地產(chǎn)估價理論與方法 試卷及答案 一 單項選擇題 共 35 題 每題 1 分 每題的備選答案中只有一個最符合題意 請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號 1 房地產(chǎn)估價從某種意義上講是 房地產(chǎn)的價值 A 發(fā)明 B 發(fā)現(xiàn) C 創(chuàng)造 D 隱定 2 不同的房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的 同一估價時點下的評 估價值通常不完全相同 這主要是因為 A 掌握的有關(guān)信息不同 B 作出的估價師聲明不同 C 估價對象狀況不同 D 委托人不同 3 下列關(guān)于內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認的表述中 錯誤的是 A 內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認協(xié)議書于 2003 年 11 日簽署 B 內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認頒證大會于 2004 年 8 月舉辦 C 內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認協(xié)議書簽署后 內(nèi)地房地產(chǎn)估價師 自動成為香港測量師 D 內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認是內(nèi)地與香港最早實現(xiàn)資格互認的 專業(yè)技術(shù)人員資格之一 4 某夫妻共有一套成本價購買的房改房 現(xiàn)因離婚進行財產(chǎn)分割的需要而委托 房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該套房改房的價格 則較合理的估價結(jié)果是 A 現(xiàn)時該房改房上市交易的正常價格扣除受讓方應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金 B 現(xiàn)時該房改房上市交易的正常價格 C 現(xiàn)時該房屋的房改成本價 D 當時該房屋的房改成本價 5 在使用假設(shè)開發(fā)法評估在建工程價值時 利用直接成本利潤率估算開發(fā)利潤 的公式為開發(fā)利潤 直接成本利潤率 A 后續(xù)開發(fā)成本 管理費用 B 后續(xù)開發(fā)成本 管理費用 銷售費用 C 待開發(fā)房地產(chǎn)價值 后續(xù)開發(fā)成本 D 待開發(fā)房地產(chǎn)價值 后續(xù)開發(fā)成本 取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費 6 判定一宗房地產(chǎn)是否為收益性房地產(chǎn) 關(guān)鍵是看該房地產(chǎn) A 目前是否有經(jīng)濟收入 B 過去是否帶來了經(jīng)濟收益 C 是否具有產(chǎn)生經(jīng)濟收益的能力 D 目前的收入是否大于運營費用 7 某套住宅總價 30 萬元 套內(nèi)建筑面積 125 平米 套內(nèi)墻體面積 20 平米 分 攤的共有建筑面積 25 平米 則該住宅每平方米建筑面積的價格為 元 A 1765 B 2000 C 2069 D 2400 8 房地產(chǎn)估價師從某個特定投資者的角度出發(fā)評估出的價值屬于 A 市場價值 B 清算價值 C 快速變現(xiàn)價值 D 投資價值 9 TN 關(guān)于不同類型價值的高低關(guān)系的表述中 錯誤的是 A 原始價值高于賬面價值 B 投資價值高于市場價值 C 謹慎價值低于市場價值 D 快速變現(xiàn)價值低于市場價值 10 某期房預計兩年后竣工交付使用 目前與其類似在現(xiàn)房價格為 4500 元每平 米 出租的年末凈收益為 500 元每平米 假設(shè)年折現(xiàn)率為 8 風險補償估計 為現(xiàn)房價格的 3 則該期房目前的價格為 元每平米 A 3473 B 4365 C 4500 D 4635 11 根據(jù)房地產(chǎn)市場租金與租約租金差額的現(xiàn)值之和求出的價值是 A 有租約限制下的價值 B 共有房地產(chǎn)的價值 C 無租約限制下的價值 D 承租人權(quán)益的價值 12 引起真正的房地產(chǎn)自然增值的原因是 A 裝修改造 B 需求增加 C 通貨膨脹 D 改進物業(yè)管理 13 下列情況中會導致房地產(chǎn)價格上升的是 A 上調(diào)貸款利率 B 收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款 C 開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收 D 增加土地供應(yīng) 14 某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè) 現(xiàn)狀為超市 年凈收益為 18 萬元 預計改為 服裝店后的年凈收益為 20 萬元 除此無其他更好的用途 則根據(jù) 應(yīng)按服裝店 用途進行估價 A 合法原則 B 最高最佳使用原則 C 估價時點原則 D 替代原則 15 下列關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的表述中 錯誤的是 A 房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價 B 房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保征 C 房地產(chǎn)估價會有誤差而且不能有誤差范圍限制 D 房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格 16 下列關(guān)于房地產(chǎn)估價原則的表述中 錯誤的是 A 獨立 客觀 公正原則屬于普適性原則 B 合法原則屬于一般性原則 C 最高最佳使用原則屬于技木性原則 D 謹慎原則屬于一般性原則 17 以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價 其估價時點原則上為 A 簽訂估價委托合同之日 B 發(fā)放抵押貸款之日 C 完成估價對象實地查看之日 D 未來處置抵押房地產(chǎn)之日 18 甲 乙兩宗相鄰土地 價格均為 50 萬元 若將該兩宗土地合并為一宗土地 合并后的市場價格為 150 萬元 在這種情況下 如果乙宗地的擁有者購買甲宗 地 則甲宗地的擁有者合理的索價范圍是 萬元 A 0 50 B 50 75 C 50 10O D 100 150 19 為評估某房地產(chǎn) 2007 年 9 月 1 日的市場價格 選取的可比實例資料是交易 日期為 2007 年 3 月 1 日 合同交易價格為 4000 元每平米 約定建筑面積為 95 每平米 合同約定面積誤差在 6 以內(nèi)不增加付款 實際產(chǎn)權(quán)登記面積為 100 每平米 自 2007 年 1 月 1 日起至 2007 年 9 月 1 日 當?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價格平均 每月比上月上漲 0 3 則就上述情況對該可比實例成交價格進行處理后的單價 為 元每平米 A 3868 92 B 4000 00 C 4072 54 D 4286 89 20 某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)交納的稅費分別為正常交易價格的 3 和 6 某宗房地產(chǎn)建筑面積為 120 平米 買賣雙方商定 買方付給賣方 30 萬 元 并由買方交納所有的稅費 則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價為 元每平米 A 2427 18 B 2500 00 C 2575 00 D 2659 57 21 為估算某建筑物的重新購建價格 經(jīng)測算其土建工程真接費為 780 元每平 米 安裝工程直接費為 450 元每平米 其中人工費為 50 元每平米 裝飾裝修工 程直接費為 900 元每平米 其中人工費為 45 元每平米 又知該地區(qū)土建工程綜 合費率為土建工程直接費的 15 安裝工程綜合費率為安裝工程人工費的 75 裝飾裝修工程綜合費率為裝飾裝修工程人工費的 72 稅金為 3 5 則該建筑物的建筑安裝裝飾工程費為 元每平米 A 2204 55 B 2397 99 C 3237 60 D 3345 64 22 某房地產(chǎn)的重建價格為 2000 萬元 已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大 較正常情況多投入 150 萬元 投入使用后每年多耗電費 0 8 萬元 假定該空調(diào) 系統(tǒng)使用壽命為 15 年 估價對象房地產(chǎn)的報酬率為 12 則該房地產(chǎn)扣除該 項功能折舊后的價值為 萬元 A 1838 0 0 B 1844 55 C 1845 87 D 1850 00 23 某估價對象為一舊廠房改造的超級市場 建設(shè)期為 2 年 該廠房建成 5 年 后補辦了土地使用權(quán)出讓用續(xù) 土地使用期限為 40 年 土地使用權(quán)出讓合同約 定土地使用期間屆滿不可續(xù)期 建筑物經(jīng)濟壽命為 50 年 假設(shè)殘值率為零 采 用直線法計算建筑物折舊時年折舊率為 A 2 00 B 2 13 C 2 22 D 2 50 24 某宗房地產(chǎn)是于 3 年前通過出讓方式取得 當時獲得的土地使用期限為 50 年并約定不可續(xù)期 判定其未來每年的凈收益基本穩(wěn)定 預計該宗房地產(chǎn)在正 常情況下未來 4 年的凈收益分別為 31 萬元 29 萬元 30 5 萬元 29 5 萬元 報酬率為 8 用未來數(shù)據(jù)資本化公式法計算該宗房地產(chǎn)的收益價格為 萬元 A 35B 85 B 360 49 C 362 93 D 365 29 25 某商品住宅總價為 98 萬元 首付款為 30 其余為抵押貸款 貸款期限 為 15 年 按月等額還本利息 貸款年利率為 7 5 自有資金資本化率為 8 則其綜合資本化率為 A 7 65 B B 75 C 9 42 D 10 19 26 某公司購買一宗房地產(chǎn) 土地使用期限為 40 年 不可續(xù)期 至今已使用了 8 年 該宗房地產(chǎn)當時在正常情況下第一年獲得凈收益 6 萬元 以后每年凈收 益增長 2 從第 8 年開始 凈收益保持穩(wěn)定 該宗房地產(chǎn)的報酬率為 7 則 該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時收益價格為 萬元 A 85 45B 87 16C 88 50D 88 90 27 某在建工程規(guī)劃建筑面積為 12400 平米 土地使用期限為 40 年 從升工之 日起計算 項目建設(shè)期為 2 年 建成后半年可全部出租 按可出租面積計算的 月租金為 60 元每平米 可出租面積為建筑面積的 65 正常出租率為 90 運營費用為有效毛收入的 25 目前項目已建設(shè) 1 年 約完成了總投資的 60 假設(shè)報酬率為 8 折現(xiàn)率為 14 則該在建工程續(xù)建完成后的房地產(chǎn) 價值現(xiàn)值為 萬元 A 2281 83 B 2474 60 C 379B 30 D 4119 18 28 運用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價時 無須做的是 A 估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期 B 估算后續(xù)開發(fā)的各項支出 收入 C 估算后續(xù)開發(fā)各項支出 收入在何時發(fā)生 D 估算開發(fā)期中的利息和利潤 29 通過市場調(diào)研 獲得某類房地產(chǎn) 2002 年至 2006 年的價格分別為 3405 元每 平米 3565 元每平米 3730 元每平米 3905 元每平米 4075 元每平米 則采 用平均增減量法預測該類房地產(chǎn) 2008 年的價格為 元每平米 A 4075 0 B 4242 5 C 4410 0 D 4577 5 30 某幢大廈的總建筑面積為 10000 平米 房地產(chǎn)總價值為 7000 萬元 其中土 地總價值為 3000 萬元 王某擁有該大廈其中一部分 該部分的建筑面積為 250 平米 房地產(chǎn)價值為 150 萬元 若按照土地價值進行分攤 則王某占有的 地份 額為 A 1 67 B 2 33 C 2 75 D 3 33 31 設(shè)臨街深度價格修正率見下表 A 6400B 6800C 6960D 7600 32 某房地產(chǎn)開發(fā)用地 其土地面積為 10000 平米 土地使用條件與規(guī)劃限制 所規(guī)定的容積率為 1 2 樓面地價為 1500 元每平米 后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整 容積率提 高到 1 6 樓面地價不變 則該房地產(chǎn)開發(fā)用地因容積率提高需補地價 萬元 A 375 B 450 C 500 D 600 33 暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu) 能承接的估價業(yè)務(wù)有 A 在建工程抵押估價業(yè)務(wù) B 城市房屋拆遷補償估價業(yè)務(wù) C 該機構(gòu)執(zhí)行合伙人所擁有的房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù) D 正在使用中的星級賓館抵押貸款評估業(yè)務(wù) 34 下列關(guān)于實地查看估價對象的表述中 錯誤的是 A 房地產(chǎn)估價師應(yīng)親自到估價對象現(xiàn)場 對估價對象的坐落 用途等情況進行 核對 B 房地產(chǎn)估價師應(yīng)親自到估價對象現(xiàn)場 拍攝反映估價對象外觀狀況的影像資 料 內(nèi)部狀況可不拍攝 C 房地產(chǎn)估價師應(yīng)親自到估價對象現(xiàn)場 感受估價對象的位置 交通 環(huán)境景 觀等的優(yōu)劣 D 估價對象為己經(jīng)消失的房地產(chǎn) 房地產(chǎn)估價師也應(yīng)去估價對象原址進行必要 的調(diào)查了解 35 估價結(jié)果報告通常包括委托人 估價機構(gòu) 估價對象 估價目的 估價時 點 估價依據(jù) 估價原則 估價方法 估價結(jié)果 其他需要說明的事項 注冊 房地產(chǎn)估價師及其他參與估價的人員和 A 價值類型和定義 估價作業(yè)日期 估價的假設(shè)與限制條件 B 價值類型和定義 估價對象分析 致委托人函 C 價值類型和定義 估價的假設(shè)與限制條件 估價報告應(yīng)用的限制 D 價值類型和定義 估價作業(yè)日期 估價報告應(yīng)用的限制 二 多項選擇題 共 15 題 每題 2 分 每題的備選答案中 有兩個或兩個以上 符合題意 請在答題卡上涂黑其相應(yīng)得編號 全部選對的 得 2 分 錯選或多 選的 不得分 少選且選擇正確的 每個選項得 0 5 分 1 與非專業(yè)估價相比 專業(yè)估價的特點有 A 是一種專業(yè)意見 B 估計價格或價值 C 實行有償服務(wù) D 承擔法律責任 E 估價作業(yè)日期長 2 房地產(chǎn)的獨一無二特性導致了 A 難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給 B 房地產(chǎn)市場不能實現(xiàn)完全競爭 C 房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式 D 房地產(chǎn)價格千差萬別并容易受交易者個別因素的影響 E 房地產(chǎn)價值量大 3 根據(jù)求取建筑物重新購建價格中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分 求取建筑 物重新購建價格的方法有 A 單位比較法 B 市場提取法 C 分解法 D 工料測量法 E 分部分項法 4 在房地產(chǎn)抵押價值評估時 須扣除在估價時點估價師所熟知的法定優(yōu)先受償 款 法定優(yōu)先受償款包括 A 劃撥土地應(yīng)補交的出讓金 B 已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額 C 發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款 D 強制執(zhí)行費用 E 估價費用 5 工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位影響因素主要考慮 A 臨街狀況 B 動力是否易于取得 C 廢料處理是否方便 D 接近大自然 E 產(chǎn)品原料的獲取方便程度 6 利用均衡原理判定建筑物是否為最佳 可以幫助房地產(chǎn)估價師確定估價對象 的 A 最佳規(guī)模 B 最佳經(jīng)營手段 C 最佳集約度 D 最佳管理方式 E 最佳投資渠道 7 城市房屋拆遷估價中 房地產(chǎn)估價師對被拆遷房屋面積的界定可來自于 A 被拆遷房屋的權(quán)屬證書記載的面積 B 拆遷人提供的被拆遷房屋的面積 C 拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋面積的協(xié)商結(jié)果 D 具有房產(chǎn)測繪資格的機構(gòu)對被拆遷房屋面積的測量結(jié)果 E 房地產(chǎn)管理部門權(quán)屬檔案記載的被拆遷房屋的面積 8 某估價對象為一宗熟地 當進行可比實例權(quán)益狀況調(diào)整時 應(yīng)包括的內(nèi)容有 A 后退道路紅線距離 B 土地使用期限 C 基礎(chǔ)設(shè)施完備程度 D 容積率 E 合并的可能性 9 征收集體土地下的土地取得成本中 征地補償安置費用包括 A 土地補償費 B 安置補助費 C 拙上附著物和青苗的補償費 D 土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費用 E 安排被征地農(nóng)民的社會保障費用 10 可用于報酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價值的收入或收益有 A 潛在毛租金收入 B 有效毛收入 C 凈運營收益 D 稅前現(xiàn)金流量 E 稅后現(xiàn)金流 量 11 假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后房地產(chǎn)出租或營業(yè) 自用的情況下 開發(fā)經(jīng)營期 為 A 開發(fā)期 經(jīng)營期 B 開發(fā)期 運營期 C 開發(fā)期 經(jīng)營期 前期 建造期 D 開發(fā)期 運營期 前期 建造期 E 前期 建造期 經(jīng)營期 12 長期趨勢法除了用于推測 判斷房地產(chǎn)的未來價格 還可用于 A 假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的預測 B 收益法中未來租金 運營費用的預測 C 成本法中對先前發(fā)生費用的正確性的校核 D 市場比較法中對房地產(chǎn)狀況進行調(diào)整 E 某些缺乏的房地產(chǎn)歷史價格資料的填補 13 下列估價事項中 僅根據(jù)估價目的來確定的有 A 估價對象 B 估價時點 C 價值類型 D 估價方法 E 估價所需材料 14 評估基準地價或利用基準地價評估宗地價格 必須明確基準地價的內(nèi)涵 基準地價的內(nèi)涵包括 A 基準日期 B 土地開發(fā)程度 C 基準地價修正體系 D 土地用途 E 基準地價公布日期 15 房地產(chǎn)估價報告中專門列出估價的假設(shè)和限制條件的目的是 A 說明估價報告的合法性 真實性 B 說明估價的獨立 客觀 公正性 C 規(guī)避估價風險 D 保護估價報告使用者 E 防止委托人提出高估或低估要求