商業(yè)購(gòu)物中心管理

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商業(yè)購(gòu)物中心管理什么是摩爾購(gòu)物中心？Mall 全稱 Shopping Mall，音譯“摩爾”或“銷品貿(mào)” ，意為大型購(gòu)物中心，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)。西方國(guó)家也稱為 Shopping Center，即“購(gòu)物中心” ，但和國(guó)內(nèi)通常所指的購(gòu)物中心（實(shí)為百貨店的另一種稱呼）含義不盡一致。摩爾（購(gòu)物中心）特指規(guī)模巨大，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場(chǎng)以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心。與 Center、Mall 相似，其他常見的英文名詞還有：Plaza、Galleria，指出了摩爾的特點(diǎn)，具有長(zhǎng)廊、廣場(chǎng)、庭院的特點(diǎn)，就是在建筑物的遮蔽下，不論天氣如何，都可以進(jìn)行休閑、購(gòu)物或聚會(huì)。Shopping + Center、或 Mall、或 Plaza、或 Galleria 兩詞的結(jié)合，表示出購(gòu)物空間帶給消費(fèi)者愉悅的感受，也區(qū)分出百貨公司（Department Store）只是針對(duì)貨品進(jìn)行分門別類的商店，是無(wú)法提供如漫步在長(zhǎng)廊、廣場(chǎng)、庭院般悠閑的購(gòu)物享受。 摩爾購(gòu)物中心是指：面積在 10 萬(wàn)平方米以上，由專業(yè)購(gòu)物中心管理集團(tuán)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度極度齊全（全業(yè)態(tài)、全業(yè)種/行業(yè)經(jīng)營(yíng)，表現(xiàn)出高度專業(yè)化與高度綜合化并存的成熟性結(jié)構(gòu)特征） ，行業(yè)多、店鋪多、功能多,商品組合的寬度極寬深度極深（商品高中低檔必須齊備，以保證商品品種齊全。商品組合的寬度極寬由多家不同定位的大型百貨公司、超市大賣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)。商品組合的深度極深由無(wú)數(shù)各類品牌專賣店、專業(yè)的不同行業(yè)主題大賣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)。 ）定位于家庭（全家/全客層）：家庭式消費(fèi)為主導(dǎo)方向———通過(guò)設(shè)置大面積百貨和超市大賣場(chǎng)及大量不同行業(yè)的各類專賣店、家居家電類、兒童及青年游樂(lè)設(shè)施、文化廣場(chǎng)、餐飲以覆蓋老中青幼四代各個(gè)層次不同類型的顧客；再輔以各類專業(yè)店針對(duì)各類消費(fèi)者之需求，此外還設(shè)置各類特色店以吸引國(guó)內(nèi)、國(guó)際游客，能滿足全客層的一站式購(gòu)物消費(fèi)和一站式享受（文化、娛樂(lè)、休閑、餐飲、展覽、服務(wù)、旅游觀光）的特大型綜合購(gòu)物娛樂(lè)中心。 嚴(yán)格意義上講，小于１0 萬(wàn)平方米的，叫做購(gòu)物中心，大于這個(gè)數(shù)字的且業(yè)態(tài)復(fù)合度高的方可稱作摩爾 MALL。而大于 20 萬(wàn)平方米的，可叫做超級(jí)摩爾購(gòu)物中心 SUPER　MALL。 美國(guó)國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)曾規(guī)定了購(gòu)物中心的五大特征：（1）購(gòu)物中心規(guī)劃、開發(fā)設(shè)立、經(jīng)營(yíng)都在統(tǒng)一的組織體系下運(yùn)作；（2）適應(yīng)統(tǒng)一管理的需要，產(chǎn)權(quán)要求統(tǒng)一，不可分割不可出售。 （3）尊重顧客的選擇權(quán)，使其實(shí)現(xiàn)一次購(gòu)足（onestop　shopping)的目的；(4)擁有足夠數(shù)量的停車場(chǎng)；(5) 有更新地區(qū)或創(chuàng)造新商圈的貢獻(xiàn)?？梢娰?gòu)物中心是開發(fā)者即業(yè)主開發(fā)后，或是業(yè)主自己管理，或是委托專業(yè)購(gòu)物中心管理公司管理，把場(chǎng)地出租給各種零售商（當(dāng)然業(yè)主自己也可以經(jīng)營(yíng)部分場(chǎng)地） ，但哪種店鋪引進(jìn)多少、引進(jìn)誰(shuí)，要有事先的統(tǒng)一規(guī)劃，各行各業(yè)都要有合理的比例,其功能不僅包括一次購(gòu)足的售賣功能，還應(yīng)包括吃、喝、玩、樂(lè)的生活功能：一次享受足（onestop　　enjoying?。?。 摩爾，通俗地講具有如下 2 個(gè)特征： 一是大：占地面積大、綠地大、停車場(chǎng)大、建筑規(guī)模大。二是多：行業(yè)多、店鋪多、功能多（集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)于一體） 購(gòu)物中心所包含的內(nèi)容比較廣泛，在服務(wù)功能上表現(xiàn)為復(fù)合性，在經(jīng)營(yíng)管理上表現(xiàn)為一致性，在服務(wù)設(shè)施上體現(xiàn)為完整性，在服務(wù)范圍上表現(xiàn)為商圈內(nèi)的所有居民。由此我們可以看出，購(gòu)物中心不是一個(gè)簡(jiǎn)單的分散式的經(jīng)營(yíng)模式，而是一個(gè)統(tǒng)一高效運(yùn)作的有機(jī)整體。　 而摩爾通俗的講，　即把上?；春Ｂ飞纤械膶Ｙu店和快餐店、中高檔的第一八佰伴或太平洋百貨、中檔的第六百貨、頂級(jí)的連卡佛百貨、　家樂(lè)福大賣場(chǎng)、新天地、衡山路休閑街、恒隆廣場(chǎng)或梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)、上海影城、上海書城、兒童樂(lè)園、好樂(lè)迪 KTV、百腦匯、宜家家具、 OBI、百安居、大食代美食城、襄陽(yáng)市場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)城、自然美 SPA、MEGA　FIT 健身中心、大飯店等全部放入同 1 幢設(shè)計(jì)周全且精美的特大型的商業(yè)建筑中，且各店與店之間要有良好的連通性與互動(dòng)性互補(bǔ)性，并通過(guò)統(tǒng)一管理以發(fā)揮整體效應(yīng)，面積一般比上海港匯廣場(chǎng)要大 1 至 2 倍，如上海 24 萬(wàn)平方米的正大廣場(chǎng)，菲律賓馬尼拉 33 萬(wàn)平方米的 SM　MEGAMALL 等。 但超級(jí)購(gòu)物中心 SUPER　MALL/　CITY　MALL 的管理、促銷等要求比普通百貨公司的要求更高。也就是以百貨公司、品類專賣店、主題商店、大型超市為主力店，輔之以精品店、專賣店、中華美食廣場(chǎng)、中外主題餐廳、咖啡廳、書店、網(wǎng)吧、音像店、科技展覽、多功能國(guó)際影視城等，兼有娛樂(lè)園、大型表演、商務(wù)酒店和超大型停車場(chǎng)，甚至還有教堂、音樂(lè)廳、體育場(chǎng)、圖書館等文體設(shè)施。 "摩爾"與普通的購(gòu)物中心有根本區(qū)別， "摩爾"不僅規(guī)模更大，而且休閑娛樂(lè)功能更為齊全，此外 "摩爾" 內(nèi)的各類節(jié)慶活動(dòng)每天不斷。 我國(guó)在摩爾這一商業(yè)業(yè)態(tài)上不僅比歐美落后，也比東南亞許多國(guó)家落后許多。但落后也意味著發(fā)展機(jī)遇?！≡谡髲V場(chǎng)之前，上海還沒有一個(gè)真正的"摩爾" 銷品茂。但上海正大廣場(chǎng)的規(guī)模遠(yuǎn)稱不上亞洲第一，其在東南亞也僅能排在第 8 名以后。即使在國(guó)內(nèi)，北京也已有 2 個(gè)規(guī)模在 50 萬(wàn)平方米以上的摩爾在建設(shè)中，　在建中的上海虹橋商貿(mào)城摩爾面積也達(dá)到 26 萬(wàn)平方米。正大廣場(chǎng)的投資商是泰國(guó)正大集團(tuán)，其旗下的 THE　MALL 連鎖摩爾購(gòu)物中心，在泰國(guó)建有 6 家摩爾；且正大集團(tuán)還將在廣州、北京、沈陽(yáng)和天津等主要城市發(fā)展類似的超級(jí)品牌購(gòu)物中心，其中廣州天河正佳商業(yè)廣場(chǎng)位于天河城購(gòu)物中心旁，總面積達(dá)到 37 萬(wàn)平方米。而亞洲第一大連鎖摩爾開發(fā)商：　菲律賓 SM　PRIME 集團(tuán)已在廈門開設(shè)其內(nèi)地第 2 家 SM 摩爾 -16 萬(wàn)平方米的廈門 SM 城市廣場(chǎng)；SM 集團(tuán)有意在內(nèi)地開設(shè)更多的摩爾。　 另有一種觀點(diǎn)認(rèn)為： ShoppingMall（簡(jiǎn)稱 MALL）是源自美國(guó)、風(fēng)行世界的成功商業(yè)模式，在我國(guó)常稱這種商業(yè)模式為“購(gòu)物中心”。但與國(guó)內(nèi)許多冠以“ 購(gòu)物中心”的百貨商場(chǎng)或者綜合性商場(chǎng)等商業(yè)設(shè)施不同，真正意義上的“MALL”幾乎能夠涵蓋人們的各種消費(fèi)需求。業(yè)內(nèi)人士介紹，凡你所想象到的娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物方式，在“MALL”都有；它的消費(fèi)對(duì)象是一個(gè)大型復(fù)合型消費(fèi)群體。概括起來(lái)說(shuō)， “MALL”有三個(gè)主要特點(diǎn)，一是大。占地面積大，建筑面積大，停車面積大，二是多。行業(yè)多，店鋪多，功能多。三是高，購(gòu)物環(huán)境要求高，檔次高，顧客群購(gòu)買力高?！?在國(guó)外， “MALL”顯示出一派繁盛景象。以美國(guó)為例， “MALL”已占據(jù)了商業(yè)領(lǐng)域 50％以上的份額。全球最大的“MALL”美國(guó)“ 西愛民頓 ”年?duì)I業(yè)額達(dá) 28.8 億美元。近幾年， “MALL”逐步在中國(guó)的商業(yè)領(lǐng)域興起。北京新東安市場(chǎng)、上海的港匯廣場(chǎng)、廣州的天河城、武漢的武商都已有“MALL” 的雛形。目前，北京一家規(guī)劃面積達(dá) 30 萬(wàn)平方米的“MALL”已開始投資建造，另外 3 家“MALL” 正在審批之中。據(jù)悉，國(guó)外的商業(yè)資本也已介入了北京的“MALL”建設(shè)。摩爾的起源與發(fā)展演變今天，購(gòu)物中心已經(jīng)經(jīng)歷了１００多年的發(fā)展歷程。其發(fā)展演變，一方面是由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步；另一方面是由于購(gòu)物中心在傳播過(guò)程中與各地具體情況相結(jié)合的結(jié)果。在不同的國(guó)家、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)水平下，購(gòu)物中心的發(fā)展模式既有自身的特點(diǎn)，又彼此影響。美國(guó)購(gòu)物中心的建設(shè)始終居于領(lǐng)先地位，對(duì)歐洲、澳州和亞洲國(guó)家產(chǎn)生了顯著的影響。　　一.早期探索階段早期的購(gòu)物中心探索和實(shí)踐主要集中在美國(guó)、英國(guó)和澳大利亞，特別是美國(guó)，它乃是發(fā)展購(gòu)物中心的先驅(qū)。早在 19 世紀(jì)，美國(guó)購(gòu)物中心建設(shè)已經(jīng)拉開序幕，但是它在 20 世紀(jì)以前的發(fā)展相當(dāng)緩慢。在早期探索過(guò)程中，具有代表性的原型有 1827 年西魯斯·巴特勒(CyrusButler)在羅得島普羅維登斯(Providence，RhodeIsland)建造的三層封閉購(gòu)物廊，以及 1907 年愛德華·H·博爾頓(Edward H．Boulton)在巴爾的摩建造的羅蘭帕克(Roland Park)中心。20 世紀(jì) 20 一 30 年代，購(gòu)物中心在設(shè)計(jì)、開發(fā)和運(yùn)營(yíng)方面取得了顯著的進(jìn)步。一種較為固定的平面布局方式——即將一組商店圍繞小汽車布置，或者商店被小汽車包圍——很快得到重視，并逐漸流行起來(lái)。美國(guó)郊區(qū)化勢(shì)頭迫使零售商業(yè)設(shè)施適應(yīng)汽車需要向郊區(qū)交通樞紐擴(kuò)散，迎合新的區(qū)位選擇。開發(fā)商嘗試將沿街帶櫥窗的商店組合起來(lái)，并在商店群背后設(shè)置停車場(chǎng)。1921 年，西爾斯·羅巴克(Sears Roebuck)公司在芝加哥郊區(qū)公路交叉點(diǎn)上建立了一家綜合商店，以它為核心形成了帶形中心(Strip Center)。帶形中心是美國(guó)早期購(gòu)物中心的典型代表，在 30 年代的美國(guó)郊區(qū)非常普遍。探索階段的購(gòu)物中心雖然還比較原始，但是已經(jīng)具備了一些基本特征，它們?cè)诓季稚弦话阊刂粭l中央大街布置。1923 年建成的康薩斯城鄉(xiāng)村俱樂(lè)部廣場(chǎng)(The Country C1ub Plaza)包括 280 家承租戶，由互相獨(dú)立的一系列商店協(xié)調(diào)開發(fā)，其建筑、景觀和招牌等都有統(tǒng)一風(fēng)格。1937 年建成的休斯敦奧克斯河中心(The River OaKs Center)有 47 家商店，并有 32500 平方米可出租面積(GLA)。特別值得一提的是 1931 年建成的達(dá)拉斯海蘭帕克中心(Highland ParkCenter)，它的一些創(chuàng)造性革新，主要體現(xiàn)在立面不正對(duì)街道、停車場(chǎng)不沿街。后來(lái)，城市土地機(jī)構(gòu)將海蘭帕克中心列為購(gòu)物中心的原型，并歸納出購(gòu)物中心的特征：使用不被公共街道分割的整塊土地；擁有眾多個(gè)體商店；統(tǒng)一商店形象；由唯一的所有者控制經(jīng)營(yíng)；根據(jù)需要提供一定數(shù)量的即時(shí)停車場(chǎng)。英國(guó)對(duì)早期購(gòu)物中心同樣作了重要探索。20—30 年代，英國(guó)郊區(qū)的獨(dú)立商店紛紛組合成小型鄰里中心，開發(fā)商將鄰里中心作為居住區(qū)的配套建設(shè)內(nèi)容。鄰里中心是英國(guó)購(gòu)物中心的先驅(qū)。20 年代在澳大利亞，購(gòu)物中心的建設(shè)已經(jīng)納入首都堪培拉的規(guī)劃。由于地廣人稀的環(huán)境，主要吸收了美國(guó)經(jīng)驗(yàn)發(fā)展小型郊區(qū)帶形中心。30 年代中期建設(shè)了一些小型鄰里中少，為郊區(qū)興起的居住區(qū)提供服務(wù).　　二.20 世紀(jì) 50 年代成型階段30 一 40 年代，鄰里中心和郊區(qū)帶形中心的建設(shè)，以及堪培拉購(gòu)物中心的規(guī)劃思想，為購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)、建設(shè)和管理積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。開發(fā)商有能力將一組商業(yè)設(shè)施作為一個(gè)整體來(lái)規(guī)劃建設(shè)和管理，規(guī)劃師和建筑師也能夠適應(yīng)郊區(qū)的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。政府和私人投資者都為購(gòu)物中心建設(shè)提供了金融支持。零售商樂(lè)于在新的商業(yè)環(huán)境中開展業(yè)務(wù)，購(gòu)物者也樂(lè)于光顧能夠滿足多種購(gòu)物需求的郊區(qū)購(gòu)物中心，這一切為戰(zhàn)后購(gòu)物中心的興起奠定了基礎(chǔ)。50 年代，現(xiàn)代意義上的大型區(qū)域購(gòu)物中心在美國(guó)郊區(qū)正式登場(chǎng)，百貨商店與小商店群的結(jié)合形成了第一個(gè)區(qū)域購(gòu)物中心。郊區(qū)集中的人口和購(gòu)買力足以維持大型購(gòu)物中心的存在，大規(guī)模高速公路建設(shè)迎來(lái)了購(gòu)物中心發(fā)展的黃金時(shí)代。大百貨商店除了在郊區(qū)購(gòu)物中心開設(shè)分店外，還迫切要求建設(shè)以自己為核心的購(gòu)物中心。50 年代中期，郊區(qū)區(qū)域購(gòu)物中心的布局和組成已經(jīng)趨于固定，最常見的啞鈴形模式出現(xiàn)了。百貨公司作為核心商店的角色和地位已經(jīng)得到了充分的認(rèn)識(shí)，此外，通過(guò)景觀設(shè)計(jì)和環(huán)境設(shè)計(jì)來(lái)強(qiáng)化購(gòu)物行為、增加購(gòu)物興趣的一系列設(shè)計(jì)方法也日臻成熟。1956 年，在明尼阿波利斯郊區(qū)伊代納(Edina)建成的南谷購(gòu)物中心(Southdale Shoppin8Center)具有重要的歷史地位，它的革新體現(xiàn)在通過(guò)人工控制環(huán)境營(yíng)造舒適宜人的購(gòu)物環(huán)境和花園氣氛，提供開放的公共空間以滿足人們社會(huì)活動(dòng)的需要，提供大面積的免費(fèi)停車場(chǎng)，并將汽車限制在購(gòu)物中心周圍，在內(nèi)部建立絕對(duì)的排除汽車干擾的步行區(qū)。這一切使之成為后來(lái)購(gòu)物中心建設(shè)的范例。它的設(shè)計(jì)師維克托·格倫(Victor Gruen)是購(gòu)物中心的積極倡導(dǎo)者，主持了許多雄心勃勃的購(gòu)物中心開發(fā)計(jì)劃，他對(duì)城市的未來(lái)發(fā)展充滿了信心，甚至把解決城市問(wèn)題的希望寄托在購(gòu)物中心上。郊區(qū)購(gòu)物者要求交通便利、購(gòu)物空間寬敞和免費(fèi)停車場(chǎng)地充足的商業(yè)設(shè)施。購(gòu)物中心不僅滿足了這種要求，而且還在精神上滿足人們更多的需求。它通過(guò)增加更多有吸引力的因素，在步行的環(huán)境中創(chuàng)造社會(huì)生活和文化活動(dòng)的氣氛，讓郊區(qū)居民參與社區(qū)的生活，創(chuàng)造一種古老的理想社會(huì)生活氣氛，吸引人們前來(lái)購(gòu)物體閑，從而豐富人們的生活。郊區(qū)大型購(gòu)物中心的發(fā)展，標(biāo)志著購(gòu)物中心已經(jīng)成型。與此同時(shí)，英國(guó)政府為了滿足新建居住區(qū)居民的購(gòu)物需求，在某種程度上已經(jīng)參與了購(gòu)物中心的開發(fā)。伴隨城市重建和新城建設(shè)，一些大型區(qū)域購(gòu)物中心也取得了成功。三.20 世紀(jì) 60 年代勃興階段50 年代末期到 60 年代是購(gòu)物中心蓬勃發(fā)展的時(shí)期，美國(guó)大型郊區(qū)購(gòu)物中心迅速崛起，郊區(qū)大面積的廉價(jià)土地為購(gòu)物中心提供了寬松、理想的設(shè)計(jì)和建設(shè)條件，環(huán)境工程的進(jìn)步創(chuàng)造出不受自然環(huán)境限制的大型封閉式建筑，舒適的購(gòu)物條件和環(huán)境使購(gòu)物者紛至沓來(lái)，大量以南谷購(gòu)物中心為藍(lán)本的大型室內(nèi)購(gòu)物中心相繼建成，遍布美國(guó)各大城市。60 年代末期，美國(guó)大小購(gòu)物中心數(shù)量已經(jīng)超過(guò) 10000 個(gè)。戰(zhàn)后歐洲購(gòu)物中心的發(fā)展速度雖不及美國(guó)，但一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家也不甘落后。英國(guó)試圖借鑒美國(guó)郊區(qū)購(gòu)物中心的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行城市市區(qū)的改造。60 年代，科隆、斯德哥爾摩和哥本哈根等歐洲城市也陸續(xù)建成了購(gòu)物中心。60 年代中期在亞洲，日本已經(jīng)著手建設(shè)購(gòu)物中心。 這一階段，購(gòu)物中心在各地的發(fā)展雖然各具特色，但是由于彼此互相影響，仍然呈現(xiàn)出共同的特征，主要表現(xiàn)在熱哀于采用封閉室內(nèi)步行街模式；過(guò)分依賴人工照明和人工空調(diào)。這些能源消耗方面的潛在問(wèn)題到 70 年代才徹底暴露出來(lái)。四.20 世紀(jì) 70 年代成熟階段60 年代的建設(shè)勢(shì)頭一直持續(xù)到 70 年代早期。歐洲城市的購(gòu)物中心建設(shè)方興未艾，日本的購(gòu)物中心也正在積極建設(shè)當(dāng)中，同時(shí)，美國(guó)出現(xiàn)了巨型購(gòu)物中心。但是好景不長(zhǎng)，70 年代中期的石油危機(jī)給購(gòu)物中心，特別是郊區(qū)購(gòu)物中心的發(fā)展帶來(lái)了巨大沖擊。石油危機(jī)之后，郊區(qū)購(gòu)物中心的輝煌時(shí)代迅速成為過(guò)去，人們開始對(duì)城市郊區(qū)化和郊區(qū)購(gòu)物中心大規(guī)模的建設(shè)進(jìn)行反思。購(gòu)物中心的發(fā)展重點(diǎn)從郊區(qū)轉(zhuǎn)向城市市區(qū)。面對(duì)新的復(fù)雜的環(huán)境和地段，它在規(guī)模、類型和設(shè)計(jì)方法方面都發(fā)生了適應(yīng)性變化，并逐漸走向成熟。五.20 世紀(jì) 80 年代多樣化階段80 年代以來(lái)，購(gòu)物中心建設(shè)進(jìn)入了一個(gè)新高潮，這也是 20 世紀(jì)最富成效的建設(shè)階段。以美國(guó)為例，統(tǒng)計(jì)資料表明，從數(shù)量上看，80 年代中期是 60 年代以來(lái)的購(gòu)物中心建設(shè)的第三次也是最高一次高峰。在1984 年到 1987 年，每年約有 2000 個(gè)購(gòu)物中心開工建設(shè)。值得注意的是，一些發(fā)展中國(guó)家在這一時(shí)期開始掀起購(gòu)物中心建設(shè)熱潮。這一階段，購(gòu)物中心類型趨于多樣化，雖然面積變化不大，但是類型演變異?；钴S，并針對(duì)人口分布狀況、區(qū)位和市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)消費(fèi)方式的變化作出反應(yīng)。新的類型和亞類型迅速涌現(xiàn)，彼此之間相互作用，從而推動(dòng)了購(gòu)物中心的演變。由于種種原因，80 年代，購(gòu)物中心的改造和更新成為主要的工作。以購(gòu)物中心模式改造舊城商業(yè)區(qū)也得到了重視，購(gòu)物中心建筑常常成為城市景觀的主角。購(gòu)物中心設(shè)計(jì)面臨著新的挑戰(zhàn).除了考慮自身的內(nèi)在功能之外，還需要考慮處理與城市的關(guān)系.城市市區(qū)用地和各種條件的限制更加促使購(gòu)物中心類型的多樣化。＊戰(zhàn)后兩種不同發(fā)展模式由于具體條件的差異，北美洲、歐洲、澳州和亞洲國(guó)家的購(gòu)物中心有各自不同的發(fā)展模式，其中大致可以分為兩類，即以美國(guó)為代表的郊區(qū)發(fā)展模式和以英國(guó)為代表的城市市區(qū)發(fā)展模式。１.城市郊區(qū)發(fā)展模式在郊區(qū)發(fā)展模式中，購(gòu)物中心最初立足于城市郊區(qū)，石油危機(jī)之后被迫轉(zhuǎn)向城市市區(qū)，經(jīng)歷了從郊區(qū)到市區(qū)的過(guò)程。美國(guó)、加拿大、澳大利亞和新西蘭等國(guó)最初優(yōu)先發(fā)展郊區(qū)購(gòu)物中心。在北美國(guó)家，城市郊區(qū)擁有大量廉價(jià)土地，高速公路交通發(fā)達(dá)，汽車普及率高，城市郊區(qū)化明顯。因此，購(gòu)物中心以郊區(qū)中高收入居住區(qū)和高速公路交叉點(diǎn)為立足點(diǎn)，因?yàn)檫@里服務(wù)人口密集，購(gòu)買力強(qiáng)，汽車交通方便。而澳州國(guó)家，由于地廣人稀，結(jié)合草原新城建設(shè)，其購(gòu)物中心主要出現(xiàn)在新城市區(qū)或郊區(qū)空曠地上。郊區(qū)購(gòu)物中心依據(jù)規(guī)模可以明顯地分為鄰里中心、社區(qū)中心、區(qū)域中心等，除鄰里中心之外，它們的共同特點(diǎn)是需要大片的郊區(qū)用地才能運(yùn)轉(zhuǎn)。 鄰里中心作為基本的購(gòu)物設(shè)施，在許多國(guó)家的郊區(qū)居住區(qū)中大量存在。50 一 70 年代，郊區(qū)社區(qū)中心在美國(guó)非常盛行，在加拿大、澳大利亞、新西蘭和日本等國(guó)也相當(dāng)具有代表性。澳州的郊區(qū)發(fā)展與美國(guó)有相似之處，因此社區(qū)中心普遍存在，它們大多與高速公路網(wǎng)有關(guān)，或者為郊區(qū)居住區(qū)服務(wù)。日本的社區(qū)中心與郊區(qū)鐵路網(wǎng)關(guān)系密切，它們大多建于 70 年代的東京和大阪郊區(qū)或衛(wèi)星城。區(qū)域中心主要集中在大城市，在中小城市也有一定程度的開發(fā)。美國(guó)城市周圍的環(huán)路建設(shè)為區(qū)域中心提供了選址機(jī)會(huì)。在日本、加拿大、澳大利亞和南美城市，區(qū)域中心的發(fā)展模式也大致相同，只因各自地方特色的差異而有所變化。與美國(guó)相比，日本土地資源昂貴，實(shí)際投資費(fèi)用也高得多，因此土地利用率比美國(guó)高得多，以多層區(qū)域中心為主，停車場(chǎng)配置率較低，這是由于郊區(qū)的公共交通比較便利，所以乘私人汽車購(gòu)物者比例較低。購(gòu)物中心主要集中在車站附近或者新城中心，像美國(guó)那樣距城市市區(qū)很遠(yuǎn)的購(gòu)物中心非常少。超級(jí)區(qū)域中心特別依賴于大面積的郊區(qū)用地，因此主要出現(xiàn)在美國(guó)和加拿大。　?。?城市市區(qū)發(fā)展模式以英國(guó)為代表的歐洲國(guó)家出于防止城市無(wú)限膨脹的需要，通過(guò)立法保護(hù)郊區(qū)的城市綠帶，因此購(gòu)物中心發(fā)展之初就立足于城市市區(qū)。 英國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展速度明顯超過(guò)歐洲其他地區(qū)，第一階段主要結(jié)合城市重建和更新進(jìn)行。戰(zhàn)后，英國(guó)城市無(wú)論是否受到戰(zhàn)爭(zhēng)破壞，舊的城市結(jié)構(gòu)已經(jīng)破舊，也不能適應(yīng)汽車的需要。城市街道汽車交通堵塞，商業(yè)街購(gòu)物和服務(wù)交通混雜，人車混流，環(huán)境非常惡劣。為了改善這種狀況，保障購(gòu)物者安全，考文垂、普利茅斯和南安普敦等城市結(jié)合城市更新建成了第一批購(gòu)物中心。第二階段主要在新城新建商業(yè)中心區(qū)中建設(shè)購(gòu)物中心。第三個(gè)階段是運(yùn)用封閉式購(gòu)物中心大面積更新城市市區(qū)。歐洲國(guó)家普遍實(shí)施了疏散人口計(jì)劃。50 年代，瑞典等許多歐洲國(guó)家實(shí)施新城計(jì)劃，并結(jié)合郊區(qū)社區(qū)開發(fā)建設(shè)購(gòu)物中心。雖然新城開發(fā)為購(gòu)物中心在城市邊緣地區(qū)的發(fā)展提供了機(jī)會(huì)，但是歐洲郊區(qū)區(qū)域中心的建設(shè)仍然極為有限。1981 年美國(guó)有 1350 家區(qū)域中心開業(yè)，而在歐洲僅有 75 家。由于在高速公路交叉點(diǎn)上發(fā)展區(qū)域中心遭到規(guī)劃部門的反對(duì)，因此歐洲城市的購(gòu)物中心主要出現(xiàn)在原有城市結(jié)構(gòu)中，這種城市市區(qū)發(fā)展模式相當(dāng)?shù)湫?。?兩種發(fā)展模式的融合80 年代以前，英國(guó)的郊區(qū)區(qū)域中心非常少，80 年代以后，這種狀況有所改變，區(qū)域中心已經(jīng)逐漸從城市市區(qū)解脫出來(lái)。繼 1976 年布倫特·克羅斯(The Brent Cross)建成開業(yè)之后，1986 年，第一個(gè)真正的郊區(qū)區(qū)域購(gòu)物中心在蓋茨黑德(Gateshead)開業(yè)。英國(guó)開發(fā)商追求這種典型完美的北美式購(gòu)物中心。就在此時(shí)，美國(guó)的開發(fā)商卻已經(jīng)把開發(fā)目光轉(zhuǎn)向城市市區(qū)。在 80 年代以前，在美國(guó)城市市區(qū)開發(fā)購(gòu)物中心是難以想像的，而今天，許多購(gòu)物中心都扎根在城市市區(qū)。在英國(guó)和美國(guó)兩個(gè)具有代表性的購(gòu)物中心建設(shè)舞臺(tái)上出現(xiàn)了不同的趨勢(shì)，其郊區(qū)發(fā)展模式和市區(qū)發(fā)展模式出現(xiàn)了相互融合的趨勢(shì)。什么是連鎖摩爾購(gòu)物中心？連鎖摩爾購(gòu)物中心以菲律賓 SM　SUPERMALL 集團(tuán)為代表。連鎖摩爾購(gòu)物中心的特點(diǎn)為：由專業(yè)的連鎖購(gòu)物中心集團(tuán)開發(fā)并經(jīng)營(yíng)管理，面積龐大，自營(yíng)比例較高（50%至 70%左右） ，自營(yíng)百貨公司、超市、影城、美食城等，業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度極度齊備，商品組合的寬度最寬深度最深(寬度最寬由多家不同定位的大型百貨公司、超市大賣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)。深度最深由無(wú)數(shù)各類品牌專賣店、　專業(yè)的不同行業(yè)主題大賣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)。)，定位于家庭（全家/全客層） ，能滿足全家的一站式購(gòu)物消費(fèi)和一站式文化、娛樂(lè)、休閑、餐飲享受。連鎖購(gòu)物中心可解決購(gòu)物中心的招租難題，　可迅速實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心的全面開業(yè)，　且管理促銷的力度和號(hào)召力比普通購(gòu)物中心高許多。 大型購(gòu)物中心比百貨公司更需要良好的管理，　位居連鎖大型購(gòu)物中心 SHOPPING　MALL （銷品貿(mào)）業(yè)世界第三、亞洲第一的菲律賓 SM　PRIME （SHOEMART）集團(tuán)經(jīng)營(yíng)的 SM　SUPERMALL 連鎖超級(jí)購(gòu)物中心通過(guò)增加自營(yíng)面積很好地解決了經(jīng)營(yíng)管理難題。SM　　SUPERMALL 的單體商場(chǎng)在 15 至20 萬(wàn)平方米，其中自營(yíng)的面積超過(guò) 60%，　包括自營(yíng)的連鎖 SM 百貨公司（分 SM　HOMEMART 家品、SM　 APPLIANCE 家電、SM 服裝、SM 　STATIONERY 文具等多個(gè)連鎖的專業(yè)分公司；　不是分部門?。?！這種構(gòu)架的好處是：　各"SM 部門公司"更專業(yè)、招商更方便、形象更統(tǒng)一，　縮短了租賃招商的時(shí)間，　便于摩爾的迅速開業(yè)。而且促銷力度更強(qiáng)大、商品成本更低。發(fā)展到一定階段，各"部門公司" 還可以上市籌資。 ） 、　SM　SUPERMARKET 大賣場(chǎng)、SM　CINEAX 多廳影城、　SM　TOYKINGDOM 玩具大賣場(chǎng)等專業(yè)子公司；而出租的面積僅 40%左右，　如快餐店、小吃城、專賣店、電子游戲城、五金大賣場(chǎng)等。 SM　PRIME 連鎖購(gòu)物中心集團(tuán)旗下?lián)碛?20 家 SM　 SUPERMALL 連鎖摩爾，總摩爾面積超到 300萬(wàn)平方米（包括在建中的多家摩爾） ?！〔⒃啻潍@得歐美財(cái)經(jīng)雜志的"亞洲最佳管理獎(jiǎng)" ，其業(yè)績(jī)年年大幅度增長(zhǎng)，其總資產(chǎn)在菲律賓各大公司中排名前十位。 簡(jiǎn)介部分連鎖摩爾購(gòu)物中心： 菲律賓的 SM　SUPER　 MALL 集團(tuán)（自營(yíng) SM 百貨公司、SM 超市、SM 影城、SM 玩具反斗城大賣場(chǎng)、SM 美食城）和 ROBINSONS 集團(tuán)（自營(yíng) ROBINSONS 百貨公司、ROBINSONS 超市、ROBINSONS 影城、ROBINSONS 玩具反斗城大賣場(chǎng)） 、泰國(guó)正大集團(tuán)的 THE　MALL 集團(tuán)（自營(yíng)易初蓮花超市） 、馬來(lái)西亞金獅集團(tuán)屬下之百盛購(gòu)物中心（自營(yíng)百盛百貨公司和 EXTRA 超市） 。 注：所有的業(yè)態(tài)均可以連鎖經(jīng)營(yíng)，包括超級(jí)購(gòu)物中心和高級(jí)百貨商店。CHAIN　MALL、CHAIN 　STORE。連鎖只是 1 種經(jīng)營(yíng)模式， 　連鎖不是 1 種業(yè)態(tài)；所有的業(yè)態(tài)包括 MALL 購(gòu)物中心均可以連鎖經(jīng)營(yíng)。在摩爾內(nèi)可包含所有的連鎖業(yè)態(tài)和業(yè)種。 目前菲律賓 SM（SHOEMART）集團(tuán)已在廈門投資開設(shè)了 1 家 17 萬(wàn)平方米的"SM 城市廣場(chǎng)" 　超級(jí)購(gòu)物中心；但可惜由于廈門 SM 是以其總裁（施至成先生）的私人名義投資的（不是 SM　PRIME 投資的） ，　故該超級(jí)購(gòu)物中心內(nèi)未引入其連鎖的 SM 百貨公司、SM　SUPERMARKET 大賣場(chǎng)，而只引入其連鎖的 SM　CINEAX 多廳影城。百貨公司租給了臺(tái)灣來(lái)雅百貨、大賣場(chǎng)租給了美國(guó)沃爾瑪。國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心也應(yīng)該學(xué) SM 集團(tuán)的模式，走連鎖購(gòu)物中心之路。菲律賓的 ROBINSONS 連鎖購(gòu)物中心集團(tuán)也是采用這種模式。?。壳吧虾ＨA聯(lián)和上海友誼也正在探索著走連鎖購(gòu)物中心之路。上海華聯(lián)目前兼?zhèn)淞诉B鎖快餐店、便利店、超市、大賣場(chǎng)、家電專業(yè)店、百貨 6 種業(yè)態(tài)；而其首家大型購(gòu)物中心將在楊浦區(qū)五角場(chǎng)開始建造。深圳銅羅灣廣場(chǎng)、好又多、樂(lè)購(gòu)也在采用這種模式。 ）北美摩爾的發(fā)展與簡(jiǎn)介Mall 全稱 Shopping Mall，音譯“摩爾”全稱“銷品貿(mào)”，意為大型購(gòu)物中心，起源于歐美，伴隨著家庭汽車化和住宅郊區(qū)化而誕生，是現(xiàn)代工業(yè)文明和商業(yè)文明的產(chǎn)物，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)，不同的消費(fèi)群體和男女老幼都會(huì)從中得到選擇和滿足。（Mall 原意是“林蔭道”，現(xiàn)在也可譯為“購(gòu)物林陰道”，意指在 Mall 里肯定有一條或多條步行街，身臨其境購(gòu)物、消費(fèi)或漫步，猶如在林陰道上閑逛一樣舒適和愜意。較新版本的美國(guó)詞典，還有另外一個(gè)新解釋：“在毗鄰的建筑群中或一個(gè)大建筑物中，許多商店和餐館組成的大型零售綜合體?！蹦枺∕ALL），特指規(guī)模巨大、連成一體、包羅眾多專賣店和商鋪的商業(yè)中心或加蓋的林蔭道商業(yè)街，它集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食于一體，成為都市的精華區(qū)。 ) 注意： 摩爾 SHOPPING MALL 不是一般意義上的購(gòu)物中心 SHOPPING CENTRE， 摩爾的面積至少要 10 萬(wàn)平方米以上。沃爾瑪在美國(guó)稱為 WALMART SUPERCENTRE， 但沃爾瑪不是摩爾。摩爾是所有連鎖業(yè)態(tài)商家的大集合， 沃爾瑪可以入駐摩爾內(nèi)，但沃爾瑪在摩爾內(nèi)最多只占五分之一的面積。一、摩爾的起源和美國(guó)摩爾的發(fā)展嚴(yán)格說(shuō)來(lái)，美國(guó)是現(xiàn)代大型購(gòu)物中心的誕生地，其發(fā)展可以追溯到 20 世紀(jì) 20 年代初期由西爾斯羅巴克（Sears, Robuck & Co）公司所規(guī)劃建造的許多獨(dú)立的商店街，它們遠(yuǎn)離市中心，處于城市邊緣地帶，具有初步的整體規(guī)劃，同時(shí)附設(shè)了免費(fèi)的停車場(chǎng)，這也是現(xiàn)代購(gòu)物中心的雛型。而被視為大型購(gòu)物中心鼻祖的，是土地建筑商人尼克斯于 20 年代中期在美國(guó)密蘇里州堪薩斯市所規(guī)劃興建的 Country Club Plaza, 其目的在于提供住宅區(qū)內(nèi)居民一個(gè)可以享受消費(fèi)服務(wù)的場(chǎng)所，具有統(tǒng)一管理的商店承租戶、特定而遠(yuǎn)離道路的停車空間，以及全面統(tǒng)一的管理策略，而這些特色，都成為日后大型購(gòu)物中心所遵循的基本規(guī)范。 現(xiàn)代意義上的摩爾起源于 1940 年以后的美國(guó)，并從 50 年代后期起迅速發(fā)展起來(lái)的。50 年代，西雅圖市Northgate 購(gòu)物中心、佛萊明罕市 Shoppers World 購(gòu)物中心相繼設(shè)立，這是最早以百貨公司為主要承租戶的兩個(gè)購(gòu)物中心，其中 Northgate 是最原始的 Mall 型購(gòu)物中心，主要由兩條面對(duì)面的帶狀中心組成，中間由一條人行通道連結(jié)。50、60 年代，美國(guó)郊區(qū)城市與原有大中城市商業(yè)中心之間存在的土地差價(jià)，使許多大公司紛紛把自己的總部遷往郊區(qū)城市，新興產(chǎn)業(yè)也在郊區(qū)興起，大規(guī)模的摩爾購(gòu)物中心也落戶于郊區(qū)，形成了大量位于高速公路交叉口、由于發(fā)展大型購(gòu)物中心而"繁榮"起來(lái)的邊緣城市。六、七十年代，大型購(gòu)物中心在美國(guó)的興起，具有經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)建設(shè)的兩層意義。在此之后，隨著摩爾購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)的逐步成熟，其主要經(jīng)營(yíng)思想也就被很自然地被移植到城市中心地區(qū)的摩爾購(gòu)物中心上。從 70 年代起部分摩爾購(gòu)物中心又開始開進(jìn)美國(guó)市中心， 且市區(qū)摩爾的業(yè)績(jī)也都相當(dāng)不錯(cuò)， 市區(qū)內(nèi)的摩爾在一定程度上也緩解了城市中心空心化的難題。購(gòu)物中心的這種重視整體環(huán)境和功能提升的結(jié)果，使消費(fèi)者的購(gòu)物不再是單純的購(gòu)物，而是一種享受。這樣的概念再配合“一次性購(gòu)足”的新消費(fèi)觀念，無(wú)疑會(huì)給消費(fèi)者一種全新的購(gòu)物體驗(yàn)。而美國(guó)購(gòu)物中心專家米爾斯先生認(rèn)為，美國(guó)摩爾購(gòu)物中心始于本世紀(jì) 5 0 年代中期。實(shí)際上其雛形在二三十年代就顯現(xiàn)了，一般認(rèn)為 H ·巴桑氏是購(gòu)物中心的創(chuàng)始者，他在 1 9 3 1 年就曾進(jìn)行商業(yè)區(qū)的統(tǒng)一開發(fā)，1 9 3 7 年建造了大棚式的巴屋枯斯購(gòu)物中心?！　∶绹?guó)購(gòu)物中心的發(fā)展是在第二次世界大戰(zhàn)之后，從 1 9 5 0 ---1 9 7 0 年，持續(xù)發(fā)展了 2 0 年。伴隨著人們遷移至郊區(qū)，郊區(qū)購(gòu)物中心發(fā)展很快。每家購(gòu)物中心都附有大面積的停車場(chǎng)，其功能越來(lái)越綜合化，一些購(gòu)物中心不僅附有娛樂(lè)室、健身房，而且還開辟了保育室和旅館。　　7 0 年代初，西方世界爆發(fā)了能源危機(jī)，石油價(jià)格暴漲，依靠小汽車到郊區(qū)購(gòu)物顯得費(fèi)用太高，城市中心商業(yè)區(qū)的摩爾開始發(fā)展?！　?截至目前，美國(guó)有大大小小的購(gòu)物中心 43000 多個(gè)，各種規(guī)模一應(yīng)俱全，其中 27000 個(gè)購(gòu)物中心不足 100000 平方英尺，因而只能算作小型購(gòu)物中心。由此看來(lái)，平均每個(gè)美國(guó)人擁有 19 平方英尺的零售市場(chǎng)，雖然店面過(guò)多，但是在過(guò)去的幾年中，除了每逢夏季生意會(huì)略有減少外，零售業(yè)一直紅紅火火。在美國(guó)，摩爾目前已經(jīng)占有 52％以上的零售銷售額，2000 年的營(yíng)業(yè)額已達(dá) 1 萬(wàn)億美元，一家摩爾的有效商圈是數(shù)百公里。美國(guó)摩爾購(gòu)物中心迅速發(fā)展，并衍生出按規(guī)模劃分的近鄰型(小型)、社區(qū)型、自然景觀型、城市再開發(fā)型、休閑娛樂(lè)型、超地區(qū)廣域型的巨型摩爾等類型。摩爾產(chǎn)業(yè)在美國(guó)成功后，摩爾這一業(yè)態(tài)便迅速地在加拿大、澳大利亞、日本、歐洲各國(guó)發(fā)展了起來(lái)。加拿大、澳大利亞等地的摩爾與美國(guó)的摩爾基本相同。 但以法國(guó)為代表的歐洲式購(gòu)物中心同美國(guó)式購(gòu)物中心比較。歐洲購(gòu)物中心與美國(guó)式購(gòu)物中心大體上較相象，但歐洲購(gòu)物中心的規(guī)模一般比美國(guó)購(gòu)物中心小許多。其他不同點(diǎn)：歐洲購(gòu)物中心大都建在城鄉(xiāng)交界處，（但英國(guó)是例外，英國(guó)購(gòu)物中心大多建在市區(qū)）；美國(guó)的購(gòu)物中心有的在城中有的在城郊。法國(guó)購(gòu)物中心里主題店以特級(jí)市場(chǎng)為多，不像美國(guó)購(gòu)物中心里主題店以百貨商店居多。歐洲購(gòu)物中心以經(jīng)營(yíng)日常生活用品為主，而不像是以美國(guó)購(gòu)物中心以選購(gòu)品為主，歐洲購(gòu)物中心則以實(shí)用品為主。但總體而言，日本和歐洲的摩爾發(fā)展地不如東南亞的菲律賓、泰國(guó)、馬來(lái)西亞、新加坡等國(guó)迅猛，且日本和歐洲的摩爾的面積規(guī)模也比菲律賓等國(guó)的摩爾要小。菲律賓的 SM SUPERMALL 集團(tuán)、ROBINSONS 集團(tuán)， 泰國(guó)的 THE MALL 集團(tuán)還發(fā)展出了獨(dú)特且很成功的“連鎖摩爾”經(jīng)營(yíng)模式。香港的摩爾從 80 年代初起步，發(fā)展一直很迅速，但香港摩爾的規(guī)模較小。而我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的摩爾則是從這兩年才剛剛開始發(fā)展，但發(fā)展的速度很快。 全球最大的"MALL"加拿大"西愛民頓"年?duì)I業(yè)額達(dá) 28.8 億美元。二、簡(jiǎn)介美國(guó)和加拿大的部分摩爾； Mall of America--美國(guó)購(gòu)物中心位于明尼蘇達(dá)州 Bloomington 市，是目前美國(guó)規(guī)模最大的超級(jí)室內(nèi)摩爾購(gòu)物商場(chǎng)，建筑面積約 39 萬(wàn)平方米，占地 78 英畝，總投資高達(dá) 6 億多美元。中心集購(gòu)物與娛樂(lè)于一體，建筑宏偉壯觀，包括：400 個(gè)零售商店、 4 個(gè)大型百貨公司、 1 個(gè)多功能娛樂(lè)中心 、2 個(gè)大型停車場(chǎng)(12，750 車位)。加拿大愛 a 頓市的"西愛民頓"--westedmontonmall。是目前世界最大的 Mall，年?duì)I業(yè)額達(dá) 28.8 億美元。該摩爾建筑面積超過(guò) 50 萬(wàn)平方米，商場(chǎng)的出入門達(dá) 50 個(gè)之多、停車位達(dá) 2 萬(wàn)輛，有 800 多個(gè)國(guó)家進(jìn)入、商場(chǎng)內(nèi)有 100 多家餐館。經(jīng)營(yíng)的主要項(xiàng)目是各類生活日用品專賣店、各種餐館、娛樂(lè)設(shè)施。如人造海灘沖浪、蹦高、游戲機(jī)、游樂(lè)園(項(xiàng)目比錦江樂(lè)園還多)、WHL 幾級(jí)溜冰場(chǎng)、迷你高爾夫球場(chǎng)、8 個(gè)電影院、1 個(gè)賭場(chǎng)、1 個(gè)三星級(jí)賓館等，還有一些免費(fèi)娛樂(lè)性服務(wù)項(xiàng)目，如海脈表演、哥倫布發(fā)現(xiàn)新大陸使用的復(fù)制船、水生動(dòng)物展、樂(lè)隊(duì)表演等，消費(fèi)者在此可以購(gòu)物、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、就餐。由于這類大型商場(chǎng)是全堵封閉室、不受外界天氣干擾，加之功能齊全，能滿足消費(fèi)者各種不同需要、很受消費(fèi)者青睞、在地廣人稀的加拿大，商場(chǎng)內(nèi)消費(fèi)者熙熙攘攘、與室外見不到人的情景，形成了極大的反差。大型 Mall(集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、服務(wù)為一體的大型功能齊全的場(chǎng)所)為主體、表現(xiàn)出高度專業(yè)化與高度綜合化并存的成熟性結(jié)構(gòu)特征。1 9 9 7 年 1 月至 1 0 月，進(jìn)入美國(guó)“安大略米爾斯摩爾”的顧客已高達(dá) 1 4 0 0 萬(wàn)人次，而大名鼎鼎的迪斯尼樂(lè)園 1 9 9 5 年創(chuàng)歷史紀(jì)錄的全年游客也不過(guò) 1 4 2 0 萬(wàn)人次。安大略米爾斯購(gòu)物商場(chǎng)為美國(guó) 1 9 9 6 年開張的最大摩爾購(gòu)物中心，坐落在洛杉磯以東 6 5 公里處，商場(chǎng)面積 1 8 萬(wàn)多平方米，內(nèi)有商店 2 3 7 家，工作人員約 7 3 0 0 人。安大略米爾斯公司總經(jīng)理曼斯指出，人們開始厭倦大同小異的購(gòu)物商場(chǎng)是該公司開設(shè)新型商場(chǎng)的主要原因。因?yàn)槊谞査股虉?chǎng)與眾不同之處在于，逛街的消費(fèi)者平均至少花三個(gè)小時(shí)在商場(chǎng)內(nèi)。　　在安大略米爾斯購(gòu)物商場(chǎng)內(nèi)，既有美國(guó)知名的中低價(jià)位百貨公司進(jìn)駐，如潘尼百貨連鎖店等，也有像帆薩奇這樣高級(jí)時(shí)裝的國(guó)際品牌在內(nèi)設(shè)店。逛累的消費(fèi)者或陪逛者可在商場(chǎng)內(nèi)通過(guò)巨大的屏幕看電影，或前往游樂(lè)區(qū)消磨時(shí)光。置身在商場(chǎng)內(nèi)，周圍的電視屏幕、嘈雜的音樂(lè)、會(huì)唱歌的動(dòng)物、會(huì)舞蹈的植物、變幻莫測(cè)的燈光，讓整個(gè)商場(chǎng)無(wú)時(shí)不充滿新奇感和動(dòng)感?！　÷怪赋?，新的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，商場(chǎng)方圓 1 6 公里以內(nèi)約有 1 0 0 萬(wàn)名消費(fèi)者，但從簽賬卡的地址看，如今方圓 1 6 0 公里內(nèi)的居民都是商場(chǎng)的消費(fèi)者，商場(chǎng) 5 6 ％的顧客是來(lái)自方圓 3 2 公里遠(yuǎn)的地方?！　∧壳?，安大略米爾斯商場(chǎng)每月固定發(fā)出 2 0 0 班觀光購(gòu)物巴士，除此之外還增設(shè)了一名觀光主管，因?yàn)槿毡居^光客為商場(chǎng)帶來(lái)的收入非?？捎^。　　曼斯表示，逛商場(chǎng)的所有消費(fèi)者平均每次花費(fèi) 1 0 9 美元，而國(guó)際觀光客每次平均消費(fèi) 4 3 5 美元。這家商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者為弗吉尼亞州的米爾斯公司?！澳虾０稄V場(chǎng)”（SOUTH COAST PLAZA）。這是公認(rèn)的加州最大 MALL，在全美國(guó)也數(shù)一數(shù)二。占地比北京中山公園加勞動(dòng)人民文化宮還大，簡(jiǎn)直是個(gè)大公園或者一座名符其實(shí)的“城市”。這里有免費(fèi)的內(nèi)部公共汽車供游人觀光，有可存放上萬(wàn)輛汽車的免費(fèi)停車場(chǎng)。 這個(gè) MALL 由 6 家美國(guó)著名的大型百貨公司如西爾斯（SEARS）、羅濱遜梅（ROBINSONS-MAY）等作為支柱組成，分別占據(jù)四角，各店面積均在 1萬(wàn)平方米以上。它們的特點(diǎn)是：（1）設(shè)施先進(jìn)：中央空調(diào)、滾動(dòng)扶梯、地毯、人工采光；（2）商品陳列布局清新悅目、通透開闊；（3）購(gòu)物環(huán)境優(yōu)美，店外如花園，店內(nèi)寬松潔凈；（4）商品種類齊全，花色新穎，檔次甚高；（5）除珠寶玉器外，各類商品一律開架售貨；（6）平時(shí)顧客不多，節(jié)假日頗熱鬧。 在 6 家大型百貨公司之間，有多條各長(zhǎng)近百米的通道相連。這些通道也是密封的，由 200 多家各具特色的專業(yè)商店分布通道兩旁，自然形成多條商業(yè)街。漫步其間有逛街的同樣感受，但絕無(wú)車輛之?dāng)_和日曬雨淋之慮，而且隨處有座椅可以休息。 這些專業(yè)店給人的印象是：（1）每個(gè)店不大，一般是一二百平方米；（2）以男女時(shí)裝、鞋類店為多，約占一半，照相器材、音響、計(jì)算機(jī)、瓷器、水晶制品、工藝品、樂(lè)器等均有多家專業(yè)店；（3）有電影院等娛樂(lè)中心 5 家；（4）有咖啡店、各種餐飲店 33 家。“主街”（MAIN PLACE）。這個(gè) MALL 位于加州圣安娜市第十七街，是在城區(qū)新建的一座龐大的商業(yè)大樓，面積不下五六萬(wàn)平方米，外面看似一個(gè)大倉(cāng)庫(kù)，密封，中央空調(diào)。樓外有可停幾千輛汽車的停車場(chǎng)。樓分三層，一、二層由西爾斯等大百貨公司占據(jù)四角形成支柱。四角之間是眾多的專業(yè)店組成的商業(yè)街。格局和前面介紹的“南海岸廣場(chǎng)”相仿，只不過(guò)前者是一群建筑物，后者是宏偉壯觀的一整座建筑物。樓內(nèi)有多處噴泉，附近有各種小吃店、飲料店。第三層有一個(gè)大型電影院。這里的專業(yè)店一般不大，但各有特色。比如有一家廚房、餐具商店，專門出售木、竹、藤制的桌椅和玻璃、瓷器、陶器制成的餐具、茶具，款式花 色極為繁多而別致，商店陳列也獨(dú)巨匠心。美國(guó)最大的購(gòu)物中心發(fā)展商曾是 R O U S E 公司，現(xiàn)在最大的購(gòu)物中心發(fā)展商據(jù)說(shuō)是“雀兒喜”公司。 其他購(gòu)物中心發(fā)展商有：Westfield Holdings，美國(guó) Rodamco North America 公司等。Westfield Holdings 是世界上最大的購(gòu)物中心發(fā)展商與經(jīng)營(yíng)商，旗下?lián)碛忻绹?guó) 39 家、澳大利亞 30家、新西蘭 11 家、英國(guó) 7 家共 87 家 Westfield Shoppingtown 摩爾購(gòu)物中心，總面積超過(guò) 600 萬(wàn)平方米，合作商戶超過(guò) 13,600 家。2002 年 1 月 Westfield 美國(guó)分公司又收購(gòu)了另外 28 家購(gòu)物中心，Westfield Holdings 的購(gòu)物中心總數(shù)達(dá)到 108 家，總面積超過(guò) 700 萬(wàn)平方米。 美國(guó)弗吉尼亞州的米爾斯公司，在全美有 7 家大型摩爾和 1 1 家社區(qū)購(gòu)物中心。美國(guó) JBM 不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)在美國(guó)和加拿大投資并經(jīng)營(yíng)管理著幾十家大型摩爾， 旗下摩爾的面積達(dá)到 800 萬(wàn)平方米。三、購(gòu)物中心在世界各國(guó)的發(fā)展概況 購(gòu)物中心在世界各國(guó)都取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，從發(fā)展模式上看，歐美購(gòu)物中心起源早，已進(jìn)入成熟期，日本、東南亞以及我國(guó)的香港和臺(tái)灣大體上于 80-90 年代興起，目前已進(jìn)入了快速成長(zhǎng)期，但還是有相當(dāng)大的發(fā)展空間，而我國(guó)的內(nèi)陸地區(qū)從總體上剛剛進(jìn)入起步時(shí)期，但由于市場(chǎng)潛力巨大，正逐步為零售業(yè)者、地產(chǎn)業(yè)者、投資業(yè)者所關(guān)注和接受。 由于美國(guó)幾乎人人都有汽車，故 Mall 最初都建于地價(jià)較為便宜的市郊，并且在交通便利的公路旁邊。但80 年代后期摩爾開始開進(jìn)美國(guó)市中心，且市區(qū)購(gòu)物中心的業(yè)績(jī)也都不錯(cuò)。而東南亞一帶的摩爾更是集中在市中心，且生意火暴。根據(jù)我國(guó)人均汽車擁有量低、居民偏愛居住在市中心的國(guó)情，國(guó)內(nèi)的摩爾建設(shè)不必完全照搬歐美的模式。歐美的“摩爾”購(gòu)物中心一般都在城郊或城鄉(xiāng)結(jié)合部，并且有占總面積 1／3左右的停車場(chǎng)。由于中國(guó)人還沒有進(jìn)入汽車時(shí)代，公路網(wǎng)不發(fā)達(dá)，人多地少的中國(guó)也不可能有那么多土地來(lái)這樣揮灑，所以國(guó)內(nèi)城市的摩爾也可象香港一樣選擇鬧市中心或鄰近地鐵站的市區(qū)新商圈作為突破口，因?yàn)樵谥袊?guó)，逛街是城市人一個(gè)相當(dāng)重要的休閑內(nèi)容. 但待將來(lái)國(guó)人向郊區(qū)遷居越來(lái)越多，可以保證郊區(qū)摩爾的客流后， 摩爾還是應(yīng)該向郊區(qū)發(fā)展，畢竟郊區(qū)的大型地塊遠(yuǎn)比市中心容易得到且地價(jià)成本也低許多。摩爾是國(guó)際零售商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)按照中國(guó)目前的經(jīng)營(yíng)發(fā)展?fàn)顩r、零售商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)、未來(lái)發(fā)展規(guī)劃、人均購(gòu)買力水平、人們對(duì)生活質(zhì)數(shù)水平要求的提高，在中國(guó)發(fā)展具備優(yōu)良購(gòu)物環(huán)境、提供大型休閑場(chǎng)所及停車場(chǎng)、集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲文化及服務(wù)等各項(xiàng)功能于一體的現(xiàn)代購(gòu)物中心的條件已逐漸成熟，摩爾的出現(xiàn)也是中國(guó)商業(yè)發(fā)展到一定階段，商業(yè)業(yè)態(tài)社會(huì)優(yōu)化組合的必然趨勢(shì)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的今天，零售企業(yè)除了發(fā)展自身特色、提高服務(wù)質(zhì)量外，還必須順應(yīng)以規(guī)模領(lǐng)先，以效益制勝的世界零售業(yè)大趨勢(shì)。摩爾有別于其它的商業(yè)業(yè)態(tài)，充分體現(xiàn)了以人為本的理念，營(yíng)造和引導(dǎo)新的消費(fèi)方式，引進(jìn)一種新的文化理念和生活理念。建設(shè)現(xiàn)代化的大型購(gòu)物中心對(duì)促進(jìn)中國(guó)商貿(mào)發(fā)展、填補(bǔ)商貿(mào)空白、優(yōu)化商貿(mào)行業(yè)結(jié)構(gòu)、改善購(gòu)物環(huán)境和居民生活質(zhì)量都有重要意義摩爾購(gòu)物中心在世界各國(guó)興起并快速發(fā)展在商品品牌國(guó)際化、零售業(yè)產(chǎn)業(yè)化、消費(fèi)行為逐漸超越國(guó)界的趨勢(shì)下，從歐、美、日等發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)可知，傳統(tǒng)零售業(yè)者正面臨著商品展售空間新需求的挑戰(zhàn)。而作為 21 世紀(jì)的新興產(chǎn)業(yè)，在全球、在亞洲、在中國(guó)，購(gòu)物中心正在逐漸成為占據(jù)商業(yè)主流地位的新興業(yè)種，為國(guó)內(nèi)零售業(yè)者、地產(chǎn)業(yè)者帶來(lái)了新的震撼。從探討購(gòu)物中心發(fā)展戰(zhàn)略的高度上講，分析和掌握購(gòu)物中心在全球興起和發(fā)展的內(nèi)在機(jī)理以及它所包含完整的管理技術(shù)體系，有助于國(guó)內(nèi)相關(guān)業(yè)者比較深透地領(lǐng)悟我國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展形勢(shì)，不失時(shí)機(jī)地研究具體策略和發(fā)展步驟，促進(jìn)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)在我國(guó)的起步成長(zhǎng)和健康發(fā)展。 由于各國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展形態(tài)不同，所以購(gòu)物中心定義也不完全一致，但有些基本要素是為各國(guó)所公認(rèn)的，即"購(gòu)物中心是由一組零售商及其相關(guān)的所有服務(wù)性、商業(yè)性設(shè)施共同組合而成。其土地、建筑及相關(guān)服務(wù)內(nèi)容必須經(jīng)過(guò)完整的規(guī)劃、開發(fā)及一致的經(jīng)營(yíng)管理，附設(shè)等量的停車場(chǎng)，而其所包含的商業(yè)業(yè)種的數(shù)量必須大致滿足其所將服務(wù)到的臨近地區(qū)"。從這個(gè)定義來(lái)分析，購(gòu)物中心所包含的內(nèi)容比較廣泛，在服務(wù)功能上表現(xiàn)為復(fù)合性，在經(jīng)營(yíng)管理上表現(xiàn)為一致性，在服務(wù)設(shè)施上體現(xiàn)為完整性，在服務(wù)范圍上表現(xiàn)為特定商圈。由此我們可以看出，購(gòu)物中心不是一個(gè)簡(jiǎn)單的分散式的經(jīng)營(yíng)模式，而是一個(gè)統(tǒng)一高效運(yùn)作的有機(jī)整體。 依據(jù)國(guó)際購(gòu)物中心的分類，大型購(gòu)物中心共分為鄰里型購(gòu)物中心、社區(qū)型購(gòu)物中心、區(qū)域型購(gòu)物中心、超區(qū)域型購(gòu)物中心、時(shí)裝精品購(gòu)物中心、大型量販購(gòu)物中心、主題與節(jié)慶購(gòu)物中心以及工廠直銷購(gòu)物中心。這是 1994 年 ICSC（國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)）分類出的八種不同的購(gòu)物中心。這八種購(gòu)物中心共通的特點(diǎn)是：有一致而整體的建筑設(shè)施規(guī)劃、完整的交通道路系統(tǒng)、足夠的停車空間、多元性商店業(yè)種與服務(wù)、統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)策略及店面管理、獨(dú)立個(gè)性的購(gòu)物環(huán)境。就整體而言，密閉式購(gòu)物區(qū)（Mall）通常是購(gòu)物中心的主體，采用密封式設(shè)計(jì)，并且將店面兩兩相對(duì)的每條商店銜接，以中央溫度調(diào)節(jié)系統(tǒng)的消費(fèi)購(gòu)物通道加以連接，形成四時(shí)四季都很舒適的購(gòu)物環(huán)境。 　　通過(guò)對(duì)購(gòu)物中心進(jìn)行定義和劃分類型，我們可以得出這樣一個(gè)基本結(jié)論：大型購(gòu)物中心規(guī)模龐大，各類設(shè)施及其所提供的服務(wù)多樣繁瑣。這種特點(diǎn)也就決定了購(gòu)物中心具有不同于其它業(yè)態(tài)的特殊性和復(fù)雜性。這一點(diǎn)從其興起、發(fā)展到具體的經(jīng)營(yíng)管理也可以得到充分的驗(yàn)證。 購(gòu)物中心的興起是伴隨著各國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程出現(xiàn)的，并且在一定程度上進(jìn)一步促進(jìn)了各國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 由于世界各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，購(gòu)物中心在全球的發(fā)展呈現(xiàn)出了不均衡的態(tài)勢(shì)，絕大多數(shù)的購(gòu)物中心集中在美國(guó)、歐洲、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，其中僅美國(guó)所擁有的購(gòu)物中心總數(shù)就多達(dá) 43000 個(gè)。形成這種局面的主要原因在于當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)需求隨著收入水平的提高出現(xiàn)了新的變化和調(diào)整，而購(gòu)物中心則迎合了這種需求。 進(jìn)入到 20 世紀(jì) 90 年代，我國(guó)的香港、臺(tái)灣和東南亞各國(guó)購(gòu)物中心步入蓬勃發(fā)展的階段，購(gòu)物中心的數(shù)量增加、規(guī)模擴(kuò)大，形式日趨多樣、服務(wù)更趨完善。但是從客觀來(lái)講，歐美的購(gòu)物中心無(wú)論從總體數(shù)量、銷售業(yè)績(jī)，還是從管理水平上看，都在全球購(gòu)物中心領(lǐng)域發(fā)揮著榜樣的作用。透過(guò)購(gòu)物中心的發(fā)展對(duì)各國(guó)經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展的促進(jìn)作用的角度來(lái)分析，對(duì)我們研究購(gòu)物中心、發(fā)展購(gòu)物中心更是具有相當(dāng)大的啟示意義。僅以美國(guó)購(gòu)物中心對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)的總體貢獻(xiàn)為例，1993 年其總銷售額業(yè)績(jī)達(dá)到 8302 億美元，1994 年達(dá)到了 8500 億美元，2000 年其總銷售額業(yè)績(jī)已超過(guò)了 1 萬(wàn)億美元，這個(gè)銷售額在非汽車相關(guān)商品的銷售額中占了 55％，美國(guó)購(gòu)物中心所用員工超過(guò) 1000 萬(wàn)人，幾乎每 11 個(gè)工作人口中就有一名是在大型購(gòu)物中心工作。在這里需要說(shuō)明的一點(diǎn)是，美國(guó)的購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè) 1993 年就已進(jìn)入了成熟發(fā)展時(shí)期，因而大型購(gòu)物中心數(shù)量逐年遞減，即便如此，購(gòu)物中心所產(chǎn)生的銷售額，仍然呈現(xiàn)出直線上升的趨勢(shì)。購(gòu)物中心在美國(guó)、日本、歐洲以及其它國(guó)家和地區(qū)興起并且進(jìn)入蓬勃發(fā)展階段，被零售業(yè)人士稱為"流通革命"，主要原因在于購(gòu)物中心從根本上改變了零售業(yè)的被動(dòng)和從屬地位，實(shí)現(xiàn)了與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的有機(jī)融合乃至對(duì)生產(chǎn)的引導(dǎo)、對(duì)消費(fèi)的促進(jìn)。如果進(jìn)一步展開分析，可以從經(jīng)濟(jì)和社會(huì)、科技、生活形態(tài)等方面加以說(shuō)明日本購(gòu)物中心的發(fā)展情況日本的購(gòu)物中心以 1969 年建設(shè)的玉川高島屋為代表，不過(guò)那時(shí)的購(gòu)物中心理念，仍未擺脫百貨公司的格局，所提供的服務(wù)也較為有限并且集中。從 70 年代初期到中期，經(jīng)過(guò)整體專業(yè)規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)以及經(jīng)營(yíng)管理的大型購(gòu)物中心開始成為主流，其中尤以位于大阪商業(yè)區(qū)的幾個(gè)摩爾購(gòu)物中心最具代表。例如千里新城的"謝爾西"購(gòu)物中心、巴恩環(huán)購(gòu)物中心等，它們特殊的建筑景觀，例如挑空廣場(chǎng)、庭園、噴泉等，都成為都市外圍引人注目的消費(fèi)人潮集中地。　　從 70 年代中期到 80 年代初期，日本開始產(chǎn)生了集文化、娛樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)等消費(fèi)行為于一體的新型購(gòu)物中心。例如 1978 年于東京原宿區(qū)開業(yè)的拉佛雷原宿，便是一個(gè)具有整合功能的購(gòu)物中心；同時(shí)在這個(gè)時(shí)期也產(chǎn)生了以下關(guān) Seawall 以及青森的三路德購(gòu)物中心為代表的許多遠(yuǎn)離都市、構(gòu)筑于都市外圍的購(gòu)物中心，并且提供了日本大型購(gòu)物中心在郊區(qū)發(fā)展構(gòu)建的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)。為了因應(yīng)消費(fèi)服務(wù)多樣化以及設(shè)施復(fù)合化的趨勢(shì)，還產(chǎn)生了許多超過(guò) 10 萬(wàn)平方公尺的大規(guī)模購(gòu)物中心。 在福岡市西日前開張了一間占地 25 萬(wàn)平方米的大型摩爾購(gòu)物中心,除購(gòu)物外,電影院,游樂(lè)中心,餐飲店外加能容納 4500 輛的停車場(chǎng)使之成為了大型商業(yè)中心。但由于日本特大型商業(yè)地塊較難取得，故日本摩爾的規(guī)模一般較美國(guó)、加拿大、菲律賓等地的摩爾要小許多。 日本的傳統(tǒng)百貨集團(tuán)如高島屋百貨、三越百貨、西武百貨、SOGO 崇光、東武百貨是日本摩爾的主要投資開發(fā)商之一。 目前， 美國(guó)的摩爾開發(fā)集團(tuán)"雀兒喜"也已開始進(jìn)入日本進(jìn)行摩爾的投資開發(fā)。大型購(gòu)物中心在日本之所以能夠迅速發(fā)展，具有兩個(gè)基本背景條件：第一，日本是島國(guó)、人口眾多，因此追求土地及空間效率的極大化，幾乎成為所有日本人一致的追求目標(biāo)。在這種情況下，能夠在一個(gè)特定的空間內(nèi)提供各種消費(fèi)服務(wù)，同時(shí)又能夠提供定量停車空間的購(gòu)物中心便成為實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)的最佳手段。加之經(jīng)濟(jì)巨大發(fā)展條件下國(guó)民消費(fèi)能力提高，使得消費(fèi)者在購(gòu)物時(shí)不僅追求方便性、多樣性、注重個(gè)人品牌的需求，同時(shí)更注重整體購(gòu)買經(jīng)歷的愉悅，這種趨勢(shì)促成了大型購(gòu)物中心在日本的產(chǎn)生。 購(gòu)物中心在歐、美、日等國(guó)家和地區(qū)發(fā)展了多年，其市場(chǎng)規(guī)模在這些地區(qū)的零售業(yè)中占有舉足輕重的地位，被視為 21 世紀(jì)最重要的零售業(yè)趨勢(shì)。簡(jiǎn)介日本的部分摩爾； 大阪的心齊橋是全日本最大的購(gòu)物中心，有多達(dá)二千間的商鋪，貨物應(yīng)有盡有、琳瑯滿目。日本 Kspiari 摩爾是學(xué)習(xí)迪斯尼樂(lè)園將娛樂(lè)和購(gòu)物融在一起的經(jīng)驗(yàn)。Gotemba 摩爾是美國(guó)最大的購(gòu)物中心之一"雀兒喜"的海外分支。這里有弗里斯轉(zhuǎn)輪和環(huán)滑車，還有迷人的溫泉度假村。"Kspiari 購(gòu)物區(qū)，除了 121 家商店外，還有超寬銀幕影院、流行樂(lè)隊(duì)演奏的免費(fèi)交響樂(lè)、童話般樂(lè)園等。這里，每到周末，能吸引近 20 萬(wàn)購(gòu)物兼娛樂(lè)的日本人，預(yù)計(jì)今年可接待將消費(fèi) 3 億美元的 900 萬(wàn)顧客。 「高島屋 TIMES SQUARE」百貨摩爾于開幕之后，加速了原本冷清的南口的交通建設(shè)與開發(fā)，一時(shí)之間，南口反而搖身一變成為不可同日而語(yǔ)的東京熱門逛街去處。這家高島屋百貨究竟有什么魅力可以讓一個(gè)原先備受冷落的地區(qū)起死回生？答案就在于它乃是當(dāng)今東京都內(nèi)機(jī)能最為豐富多元的「新復(fù)合式商場(chǎng)」。先不論這家高島屋百貨有什么創(chuàng)新的特色，光看它樓上的 CD 專賣連鎖店 HMV、具有高 18m 大畫面專門放映立體 3D 映像的 TOKYO IMAX THEATER、SEGA 最新體驗(yàn)型電玩游樂(lè)場(chǎng) JOYPOLIS；以及隔鄰的「東急手」(Tokyu Hands)，與以空橋相聯(lián)結(jié)的整棟全日本賣場(chǎng)面積最大的紀(jì)伊國(guó)屋書店，便不難想見這座百貨巨艦的龐大模。至于這家引起轟動(dòng)的高島屋百貨，除了網(wǎng)羅 34 個(gè)品牌的巨型化妝品賣場(chǎng)之外，那些散布在每個(gè)樓層，提供消費(fèi)者歇腳休息兼用餐的「吃茶店」可是造成好一陣轟動(dòng)喔！因?yàn)檫@些或者是日本著名老鋪，又或者是新引進(jìn)的海外料理，幾乎都是首次在東京都內(nèi)的百貨公司亮相。另外 12F～14F 的Restaurant Park 集結(jié)了 28 家餐館，是新宿地區(qū)規(guī)模最大的美食街，在這里的每間餐廳用餐都可眺望一覽新宿的繁華街景。東武百貨池袋店是全日本最大的百貨公司型摩爾──這里的總賣場(chǎng)面積共 80,3000 平方公尺。博多水城簡(jiǎn)介:日本福岡縣的博多水城是由美國(guó)捷得事務(wù)所設(shè)計(jì)建造的日本最大的私人房產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目。這個(gè)占地 250萬(wàn)平方英尺的巨大綜合型建筑物形似峽谷狀，位于一條新開辟的運(yùn)河兩岸。整個(gè)商城顯現(xiàn)出濃郁的西方建筑色彩，融飯店、辦公和貿(mào)易等多種功能為一體，是當(dāng)?shù)嘏e辦大型節(jié)日慶典、商品市場(chǎng)推廣及社區(qū)公益表演的最佳場(chǎng)所。商城內(nèi)部分為 5 大主題區(qū)域，分別命名為：星際天地、月亮步道、地球步道、海洋世界和太陽(yáng)廣場(chǎng)。博多水城與眾不同的設(shè)計(jì)給傳統(tǒng)的百貨零售領(lǐng)域注入了新的血液，游客們可以通過(guò)商場(chǎng)內(nèi)特有的拱廊往返運(yùn)河兩岸。日本著名的建筑師 Arata Isozaki 先生在接受紐約時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)，曾把該建筑推崇為 20 世紀(jì)后期最重要的建筑物之一（另一建筑物為由 Frank Gehry 設(shè)計(jì)的位于 Bilbao 的 Guggenheim 博物館）。博多水城的成功引起了全球的關(guān)注，同時(shí)它也成為零售業(yè)大型綜合性商城的標(biāo)志性建筑我國(guó)香港、臺(tái)灣地區(qū)摩爾購(gòu)物中心的發(fā)展香港的摩爾從 80 年代初起步，發(fā)展一直很迅速。香港的摩爾市場(chǎng)為當(dāng)?shù)馗鞔蠓康禺a(chǎn)巨頭（和記黃浦、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、新世界、恒基、新鴻基、嘉里、九龍倉(cāng)、太古、恒隆集團(tuán)）壟斷，同日本一樣，香港特大型商業(yè)地塊較難取得，故香港摩爾的規(guī)模較小。 但不同于日本和臺(tái)灣，香港的各大百貨集團(tuán)（永安百貨、先施百貨、華潤(rùn)百貨）沒有投入摩爾的開發(fā)，但其新的分店都坐落在由各大房地產(chǎn)巨頭開發(fā)的摩爾內(nèi)?！∠愀鄣哪栍?20 多家，平均 30 萬(wàn)人口擁有 1 家摩爾。 香港的摩爾清單；香港時(shí)代廣場(chǎng)、海港城、又一城、黃埔新天地、西九龍中心、置地廣場(chǎng)、漁人碼頭、新城市廣場(chǎng)、太古城市城、太古廣場(chǎng)、香港荷里活廣場(chǎng)、大埔超級(jí)城等。 臺(tái)灣的摩爾發(fā)展 由于