房地產(chǎn)企業(yè)財務報告分析與評價—以萬科為例

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雙 學 位 畢 業(yè) 論 文（申請學士學位）論 文 題 目 房地產(chǎn)行業(yè)財務報告 的分析與評價——以萬科為例 作 者 姓 名 葉祥 所 學 專 業(yè) 名 稱 財務管理 指 導 教 師 龔潔松 2014 年 11 月 14 日學 生： （簽字）學 號：2011210986論文答辯日期：2014 年 11 月 22 日指 導 教 師 ： （簽字）目 錄摘要 1Abstract1前言 2—、財務分析與評價概述 2（— ）財務分析的基本概念和目的 21.財務分析的概念 22.財務分析的目的 2（二）財務分析的內(nèi)容與體系 21.財務分析的內(nèi)容 22.財務分析的體系 3（三）財務分析的標準 3二、萬科公司的會計報表分析 4（一）萬科公司簡介 4（二）資產(chǎn)負債表分析 4（三）損益表分析 5三、萬科公司的財務分析 6（— ）短期償債能力分析 6（二）長期償債能力分析 7（三）營運能力分析 8（四）盈利能力分析 9（五）成長能力分析 .10四、萬科公司的財務評價及未來發(fā)展建議 .11（一）對萬科公司的財務評價 .111.財務結構方面 .112.營運能力方面 .113.盈利能力方面 .124.成長能力方面 .12（二）對萬科的財務管理建議 .121.償債能力方面 .122.資產(chǎn)營運能力方面 .123.盈利能力方面 .124.成長能力方面 .13結論 .13注釋 .13參考文獻 .13附錄 附表數(shù)據(jù) 15附表一 資產(chǎn)負債表分析表 15附表二 損益分析表 15致謝 .16滁州學院雙學位畢業(yè)論文0房地產(chǎn)行業(yè)財務報告的分析與評價——以萬科為例摘要：財務分析是指以財務報表和其他資料為依據(jù)和起點，采用專門方法，系統(tǒng)分析和評價企業(yè)的過去和現(xiàn)在的經(jīng)營成果、財務狀況及其變動，目的是了解過去、評價現(xiàn)在、預測未來，幫助利益關系集團改善決策。本文以房地產(chǎn)行業(yè)為例來研究上市公司的財務報告，選取在中國房地產(chǎn)行業(yè)具有代表性的萬科公司為研究對象。以萬科公司 2010 年到 2013 年度財務報告和經(jīng)營狀況為分析材料，分別運用比較分析法、比率分析法、因素分析法、圖表分析法和綜合分析法對其進行會計報表分析和財務指標分析，結合行業(yè)分析與戰(zhàn)略分析，發(fā)現(xiàn)了該公司在償債、營運、盈利及發(fā)展方面存在的一些問題，并提出解決問題的建議。關鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；萬科；財務報告；分析與評價Analysis and Evaluation of the Financial Report of the Real Estate Industry—Vanke as An ExampleAbstract: Financial analysis refers to the financial statements and other information as the basis and starting point, using a special method, system analysis and evaluation of companies in the past and present operating results, financial condition and its changes, the purpose is to understand the past, present evaluation, predict the future, help interest groups to improve decision making. In this paper, the real estate industry as an example to study the financial reports of listed companies, selected representative in China Vanke real estate industry as the research object. Vanke Company 2010—2013 Annual Financial Report and operating conditions for the analysis of the material, respectively, the use of comparative analysis, ratio analysis, factor analysis, charts, analysis and comprehensive analysis of its financial statements analysis and financial indicators, combined industry analysis and strategic analysis, found some problems in the debt of the company, operations, profitability and development exists, and propose recommendations to solve the problem.Keywords: real estate industry；Vanke；financial reporting；analysis and evaluation滁州學院雙學位畢業(yè)論文1前 言近幾年，隨著國民經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展，在各方面因素的推動下，房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)快速上漲、逐年攀升的態(tài)勢，然而房價的快速上漲在一定程度上制約了普通居民居住權益的實現(xiàn)，既影響國民經(jīng)濟的健康發(fā)展，也波及到社會的穩(wěn)定，成為社會各界關注的焦點。并且房地產(chǎn)受銀行信貸政策和稅收政策調(diào)控的影響很大，未來發(fā)展趨勢很不明朗。因此，研究房地產(chǎn)上市公司的財務報表，有利于我們分析房地產(chǎn)行業(yè)的抗風險能力，實現(xiàn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。然而不光房地產(chǎn)行業(yè)千變?nèi)f化需要我們研究房地產(chǎn)上市公司的財務狀況，財務報表分析也存在著這樣那樣的問題，傳統(tǒng)的分析方法在新的形勢下面臨很大的挑戰(zhàn)，已經(jīng)不能完全滿足會計報表使用者的要求，能否找出目前會計報告分析中存在的問題，并且找到解決這些問題的辦法，為報表使用者提供準確而有用的會計報告成為本文的重中之重?！?、財務分析與評價概述（—）財務分析的基本概念和目的1.財務分析的概念什么是財務分析？具體而言，對上市公司的財務狀況進行分析可以更加細致的發(fā)現(xiàn)并解決公司問題，并可以通過分析來進一步找出解決問題的辦法。這種分析過程是針對一家上市公司整體運行的情況而言的，通過將整體分為不同的方面和層次，并分門別類地進行剖析。2.財務分析的目的財務分析的目的是進行財務分析的最終目標，財務分析的最終目標是為財務報表使用者做出相關決策提供可靠的依據(jù)。財務分析的目的受財務分析主體的制約，不同的財務分析主體進行財務分析的目的是不同的。經(jīng)營者想要判斷怎樣實施財務控制與決策，通常需要通過了解公司的償債能力、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)狀況和盈利能力，并對其形成原因做進一步分析，以便于讓企業(yè)的財務狀況和經(jīng)營成果達到滿意的效果。經(jīng)過這個過程經(jīng)營者可以掌握公司整體的財務狀況和經(jīng)營成果。投資者大多關注公司的投資回報率，因為他們既是公司的財產(chǎn)的所有者也是最大風險的承擔者。另一方面，投資者作為終極風險的承擔者也相當留意公司財務的狀況。正是應為對公司盈利能力和財務狀況的分析，使得投資者可以做出決策的信息。作為債權人要想評價企業(yè)負債的償還能力和盈利水平可通過財務分析來實現(xiàn)。再者與企業(yè)經(jīng)營有關的企業(yè)，為了弄清企業(yè)的信用水平，尤其是財務信用狀況，也可以利用財務分析，以便為進一步的決策提供依據(jù)。通過財務分析，政府部門可以監(jiān)督檢查國家行政監(jiān)察部門監(jiān)察的經(jīng)濟政策、法律、法規(guī)、制度在企業(yè)中的實施情況；而企業(yè)的財務信息和財務報告也可以確保真實，準確，同時為宏觀決策提供信息。（二）財務分析的內(nèi)容與體系1.財務分析的內(nèi)容不同的使用者進行的財務分析是不盡相同的，他們有各自側重的分析重點，同時也有共同的要求。財務分析的基本內(nèi)容，主要包括以下幾個方面：第一，評價企業(yè)的償債能力，分析企業(yè)資產(chǎn)的結構，評估計量所有者權益對債務資金滁州學院雙學位畢業(yè)論文2的利用程度，制定企業(yè)集資策略。第二，評價企業(yè)資產(chǎn)的營運能力，分析企業(yè)資產(chǎn)的分布情況以及周轉(zhuǎn)使用情況，測算企業(yè)未來的資金需用量。第三，評價企業(yè)的盈利能力，分析企業(yè)利潤目標的完成情況，以及不同年份盈利水平的變動情況，并對企業(yè)的盈利前景進行預測。第四，評價企業(yè)的總體資金實力，分析各項財務活動的相互聯(lián)系和協(xié)調(diào)情況，揭示企業(yè)財務活動方面的優(yōu)勢和薄弱環(huán)節(jié)，找出改進財務管理工作的主要矛盾。盡管不同企業(yè)的經(jīng)營狀況、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營特點不同，作為運用價值形式迸行的財務分析，歸納起來其分析的內(nèi)容不外乎償債能力分析、營運能力分析、獲利能力分析、發(fā)展能力分析和綜合能力分析等五個方面。2.財務分析的體系本文通過會計報表分析、財務指標分析、財務綜合性分析三個層面進行財務分析體系的構建。（1）會計報表分析會計報表分析是以會計報表為根據(jù)，對企業(yè)償債能力、營運能力和獲利能力所作出的分析。是財務指標分析和綜合分析的基礎。（2）財務指標分析財務指標是指企業(yè)總結和評價財務狀況和經(jīng)營成果的相對指標，是對企業(yè)經(jīng)營狀況某一方面的反映。財務指標分析實質(zhì)上是總結和評價企業(yè)財務狀況與經(jīng)營成果，包括償債能力、運營能力、盈利能力和發(fā)展能力等指標的分析，得出企業(yè)經(jīng)營狀況和成果評價。（3）財務綜合分析財務綜合分析就是將企業(yè)營運能力、償債能力和盈利能力等方面的分析納入到一個有機的分析系統(tǒng)之中，全面的對企業(yè)財務狀況，經(jīng)營狀況進行解剖和分析，從而對企業(yè)經(jīng)濟效益做出較為準確的評價與判斷。本文財務分析體系如圖 1.1 所示 [1]。圖 1.1財務分析體系表（三）財務分析的標準確定財務報告分析的評價標準是財務報告分析的一項基本步驟和重要內(nèi)容。由于不同的分析標準會對同一分析對象得出不同的分析結論，因此正確選擇或確定評價標準，對于發(fā)現(xiàn)問題、找出差距、正確評價有著十分重要的意義。目前，評判的標準主要有以下幾類：（1）經(jīng)驗標準經(jīng)驗標準是指通過大量實踐經(jīng)驗中總結得出的具有普遍意義的標準。經(jīng)驗標準在財務比率分析中應用較多。但必須指出的是，經(jīng)驗標準畢竟只是對一般而言的粗略判斷，既不能從理論上加以嚴格證明，也絕不是適用于一切領域和一切情況的絕對標準。（2）歷史標準財務分析會計報表分析財務指標分析財務綜合分析滁州學院雙學位畢業(yè)論文3歷史標準是指以企業(yè)過去某一段時間的實際狀況或業(yè)績作為標準，它可以選擇企業(yè)的歷史最好水平，也可以選擇企業(yè)正常經(jīng)營條件下一般或平均的水平。將企業(yè)當期情況和歷史數(shù)據(jù)進行比較，是一種縱向比較。歷史標準用于判斷企業(yè)自身經(jīng)營狀況和財務狀況改善是比較實際可靠且具有較強的可比性，但其適用范圍較窄，只能說明企業(yè)自身發(fā)展變化的情況，不能全面評價企業(yè)在同行業(yè)中的地位與水平。（3）行業(yè)標準行業(yè)標準是指以企業(yè)所在行業(yè)的數(shù)據(jù)作為標準，可以是反應行業(yè)財務狀況和經(jīng)營狀況的基本水平或平均水平，也可以是同行業(yè)某一先進企業(yè)的業(yè)績水平。在財務分析中運用行業(yè)標準，可以說明企業(yè)在行業(yè)中所處的相對地位與水平，從而正確判斷企業(yè)的變動趨勢。但是在采用行業(yè)標準時，需要具體情況具體分析，考慮造成差異的有關因素。（4）預算標準預算標準是指企業(yè)根據(jù)自身經(jīng)營條件或經(jīng)營狀況制定的目標標準。是將企業(yè)的預算數(shù)據(jù)作為標準。它能夠比較全面實際地反映企業(yè)狀況，具有較強的目標引導作用。通過以上的討論和分析我們可以發(fā)現(xiàn)，各種財務報告分析的評價標準實際上都是各有其優(yōu)點和不足的。所以，在財務報告分析中就不能孤立的選用某一種標準，而應該綜合應用各種指標，從不同角度對企業(yè)經(jīng)營狀況和財務狀況進行評價，并要在特定意義上使用分析結論，避免簡單化和絕對化 [2]。二、萬科公司的會計報表分析這是財務分析十分重要的一步。在本文中，選用了萬科公司 2010 年至 2013 年的會計報表作分析，是為了更能有效地對萬科公司的財務數(shù)據(jù)的變化原因及變化趨勢進行分析。（一）萬科公司簡介萬科企業(yè)股份有限公司成立于 1984 年 5 月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，也是股市里的代表性地產(chǎn)藍籌股?？偛吭O在廣東深圳，至 2009 年，已在 20 多個城市設立分公司。2010 年公司完成新開工面積 1248 萬平方米，實現(xiàn)銷售面積 897.7 萬平方米，銷售金額 1081.6 億元。營業(yè)收入 507.1 億元，凈利潤 72.8 億元。這意味著，萬科率先成為全國第一個年銷售額超千億的房地產(chǎn)公司在企業(yè)領導人王石的帶領下，萬科通過專注于住宅開發(fā)行業(yè)，建立起內(nèi)部完善的制度體系，組建專業(yè)化團隊，樹立專業(yè)品牌，以所謂“萬科化”的企業(yè)文化享譽業(yè)內(nèi)。萬科 1988 年進入房地產(chǎn)行業(yè)，1993 年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務。至 2008年末，業(yè)務覆蓋到以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟圈為重點的 31 個城市。當年共銷售住宅 42500 套，在全國商品住宅市場的占有率從 2.07%提升到 2.34%，其中市場占有率在深圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽、武漢、鎮(zhèn)江、鞍山 9 個城市排名首位。萬科 1991 年成為深圳證券交易所第二家上市公司，持續(xù)增長的業(yè)績以及規(guī)范透明的公司治理結構，使公司贏得了投資者的廣泛認可。過去二十年，萬科營業(yè)收入復合增長率為31.4.%，凈利潤復合增長率為 36.2%。萬科 2010 年正式進入商業(yè)地產(chǎn)，多地成立商業(yè)管理公司，2011 年正式宣布三大產(chǎn)品線，近兩年，萬科雖然一直強調(diào)以住宅開發(fā)為主，但其在商業(yè)地產(chǎn)領域卻是動作頻頻。截止目前，萬科已經(jīng)形成萬科廣場、萬科紅、萬科大廈、萬科 2049 四大商業(yè)產(chǎn)品線，在全國在建、規(guī)劃 18 個購物中心項目，商業(yè)面積達 150 萬平方米 [3]。滁州學院雙學位畢業(yè)論文4（二）資產(chǎn)負債表分析資產(chǎn)負債表分析見附表一和圖 2.1 及圖 2.2。圖 2.1資產(chǎn)負債分析圖（1）圖 2.2資產(chǎn)負債分析圖（2）第一，資產(chǎn)的分析：通過各年的資產(chǎn)負債表和總體分析圖表能夠看出，萬科公司在資產(chǎn)總量上，直處在較為快速上升的趨勢， 特別是在 2011 年增長最快，達到 37.4%。但增長速度逐年下緩。第二，流動資產(chǎn)的分析：流動資產(chǎn)的增長一直處于上升狀態(tài)，增長的迅猛程度大體與資產(chǎn)總量的增長保持同步，2011 年增長達到 32.6%，基本與資產(chǎn)總量的增長持平，資產(chǎn)總量增長的牽動效應在流動資產(chǎn)上得到了充分的體現(xiàn)，可以預計未來資產(chǎn)總量的增加會進一步加快流動資產(chǎn)的增長。值得關注的是，應收帳款 2012 年較 2011 年增長達到 124%；但是 2013 年較 2012 年的增長幅度高達 163%，并且其他應收款的增長幅度高達 173%，應收款項的回款速度未來的經(jīng)營期間至為重要。第三，短期借款分析：2011 流動負債的增長速度達到 54.8%，超過了流動資產(chǎn) 24.6%的增長速度，同時也超過了總資產(chǎn) 37.4%的增長速度。短期借款是流動負債中增長最為顯著的一項，2012 年的增長達到驚人的 158 倍，2013 年的增長也達到 1.97 倍，這樣的增長速度是十分驚人的，也是尤其應該注意的。因為這使得企業(yè)的短期償債風險大大增加，在現(xiàn)金流不足的情況下容易陷入。第四，所有者權益分析：所有者權益總體上看，還是呈上升趨勢的，但是增長的速度低于資產(chǎn)和負債的速度?？上驳氖牵髽I(yè)的盈利能力增長能力很強，盈余公積 2012 年的增長達到 125%，2013 年的增長達到 118%。未分配利潤 2012 年的增長達到了 141%，2013年的增長也達到了 137%，說明企業(yè)在資產(chǎn)連年增加的同時，并沒有因為擴張而削弱盈利能力，是個值得慶賀的成果。滁州學院雙學位畢業(yè)論文5（三）損益表分析損益表分析見附表二和圖 2.3。圖 2.3損益表分析圖第一，主營業(yè)務收入分析：從各年的損益分析圖及利潤表可以看出，萬科公司的經(jīng)營銷售收入自 2010 年至 2013 年增長了 267.03%，增長率達到 2.67 倍，業(yè)績的增長速度驚人。業(yè)績的增長速度每年都在增加，2012 年更是成為首個銷售額突破 1000 億的房地產(chǎn)公司。第二，主營業(yè)務利潤分析：主營業(yè)務利潤自 2010 年至 2013 年每年都以超過 115%的速度增長，成功實現(xiàn)了每年的利潤翻倍，其中貢獻最大的是投資收益。第三，利潤總額分析：利潤總額自 2010 年至 2012 年每年都以超過 30%的速度增長，2013 年較 2012 年有增長幅度為 15.29%。第四，凈利潤分析：凈利潤自 2010 年至 2013 年實現(xiàn)連年增長，2010 至 2012 的年增長率超過 30%，實現(xiàn)了企業(yè)的良好經(jīng)營成效。 2013 年較 2012 年增長率有所下滑，僅為16.82%。三、萬科公司的財務分析（—）短期償債能力分析所謂短期償債能力簡單概括是指，企業(yè)在不處置固定資產(chǎn)時能否償還短期負債的這樣一種能力。進一步來說短期負債指的是流動負債這樣一種不長于一年或一個經(jīng)營周期的債務，具體包括短期借款、應付及預收款項等等。反映企業(yè)短期償債能力的主要指標有流動比率、速動比率和現(xiàn)金比率。流動比率指流動資產(chǎn)與流動負債的比值，反映的是企業(yè)在一定時期內(nèi)有多少能轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的資產(chǎn)以償還一年內(nèi)到期的短期債務。通常在實際運用中這一指標的數(shù)值越高，則說明企業(yè)具有較強的償債能力，另一方面也表現(xiàn)出該企業(yè)有較強的資產(chǎn)變現(xiàn)能力。該指標值，一般為 2 左右比較合理。速動比率較之于流動比率而言，是更為嚴格的評價企業(yè)流動資產(chǎn)的質(zhì)量。提出速動資產(chǎn)這樣—個概念，可以把存貨從流動資產(chǎn)的考慮范圍中扣除，留下其他更易變現(xiàn)的流動資產(chǎn)。所以，利用速動比率進行分析能更好的判別企業(yè)的償債能力?，F(xiàn)金比率是速動資產(chǎn)扣除應收帳款后的余額與流動負債的比率，最能反映企業(yè)直接償付流動負債的能力，是用來衡量公司資產(chǎn)的流動性?，F(xiàn)金比率一般認為 20%以上為好。但滁州學院雙學位畢業(yè)論文6這一比率過高，就意味著企業(yè)流動資產(chǎn)未能得到合理運用，而現(xiàn)金類資產(chǎn)獲利能力低，這類資產(chǎn)金額太高會導致企業(yè)機會成本增加。表 3.1萬科公司的短期償債能力指標計算值 [4]指標 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年流動比率 1.59 1.41 1.40 1.34速凍比率 0.56 0.37 0.41 0.34現(xiàn)金比率（% ） 29.17 17.06 20.13 13.49圖 3.1 萬科公司的短期償債能力指標折線圖（1）從圖 3.1 可以看出，該集團公司 2010 年～2013 年，其流動比率、速動比率呈逐年下降趨勢；與經(jīng)驗標準 2、1 相比，該公司的流動比率和速動比率也處于很低的水平，因此，可以得出結論，萬科公司的資產(chǎn)流動性較差，短期償債能力急需改善。051015202530352010年 2011年 2012年 2013年現(xiàn) 金 比 率 （ %）圖 3.2 萬科公司的短期償債能力指標折線圖（2）從圖 3.2 可以看出，2010 年～2013 年萬科公司的現(xiàn)金比率總體呈下降趨勢，但基本都在 20%左右浮動，說明該企業(yè)償還即期債務的能力較理想。（二）長期償債能力分析要全面的了解并評價一個企業(yè)，既需要了解其短期償債能力還需要關注其長期償債能力，也就是該企業(yè)償還長期負債的能力，是評價企業(yè)財務狀況的重點。反映企業(yè)長期償債能力主要指標有資產(chǎn)負債比率、產(chǎn)權比率和已獲利息倍數(shù)。滁州學院雙學位畢業(yè)論文7資產(chǎn)負債比率又稱為負債比率、財務杠桿，即企業(yè)的負債總額占資產(chǎn)總額的比值。該指標是對企業(yè)總資產(chǎn)來源于債權人提供的資本所占比重，以及企業(yè)資產(chǎn)對負債的保障水平同企業(yè)的資本構成的反映。一般來說，這個比例是很小的，企業(yè)長期償債能力較強，則財務風險較小。產(chǎn)權比率是是企業(yè)財務結構穩(wěn)健與否的重要標志，反映企業(yè)基本財務結構是否穩(wěn)定。產(chǎn)權比率越低表明企業(yè)自有資本占總資產(chǎn)的比重越大，長期償債能力越強。已獲利息倍數(shù)用以衡量企業(yè)償付借款利息的能力，反映企業(yè)經(jīng)營收益為所需支付利息的倍數(shù)。一般來說，該倍數(shù)足夠大，企業(yè)就有充足能力償付利息；否則相反，表明企業(yè)支付利息能力很低，財務風險是很高的，需要注意。表 3.2萬科公司長期償債指標計算表 [4]長期償債能力指標 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年資產(chǎn)負債率（% ） 74.68 77.09 78.32 79.74產(chǎn)權比率（%） 282.93 326.83 360.21 346.74已獲利息倍數(shù) 2468 3200 2855 2824企業(yè)長期償債能力的一個重要指標就是資產(chǎn)負債率，一般認為，40%~60%是較為適宜的水平。從上面的表 3.2 中可以看出，萬科公司的資產(chǎn)與負債比例是一種不太理想的狀態(tài)，2010 年該企業(yè)的資產(chǎn)負債率為 74.68%，負債比率較高。近期指標呈上升趨勢，表明企業(yè)在長期償債能力方面較差，同時財務風險較高。產(chǎn)權比率不單反映了由債務人與所有者所提供的資本的相對關系，而且反映了企業(yè)用其自有資金償來償還全部債務的能力。一般認為這一比率為 1:1。從表 3.2 可以看出，近期指標呈現(xiàn)上升趨勢，表明萬科公司的長期償債能力在下降。通常情況下，已獲利息倍數(shù)越高就表明擁有越強的企業(yè)長期償債能力。國際上通常認為，該指標為 3 時較為合適，至少在長期應該大于 1。從上表可以看出，萬科公司的已獲利息倍數(shù)遠遠大于 3，表明該企業(yè)有良好的長期償債能力。（三）營運能力分析通過對企業(yè)的營運能力進行分析，我們可以得知其資產(chǎn)的運行是否高效合理，是否存在閑置的資產(chǎn)等等。因此當我們要考察一個企業(yè)對其各方面的資產(chǎn)的運用效率，可以利用有關的財務指標來分析，本文主要考察一下幾個指標：流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率反映了企業(yè)流動資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度，通過該指標的對比分析，可以促進企業(yè)加強內(nèi)部管理，充分有效地利用流動資產(chǎn)。一般情況下，該指標越高，表明企業(yè)流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度越快，利用越好。固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率反應了企業(yè)資產(chǎn)的利用程度。一般情況下，該比率越高，說明利用率越高，管理水平越好?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率可以體現(xiàn)出一個企業(yè)利用其總體資產(chǎn)的效率，又可以稱之為總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)通常這一指標反映的是一個企業(yè)的全部資產(chǎn)在一年內(nèi)周轉(zhuǎn)的次數(shù)，如果一個企業(yè)的全部資產(chǎn)利用效率較高，通常這一指標的數(shù)值也越高，進一步可以體現(xiàn)出其在償債和盈利能力方面的提高。存貨周轉(zhuǎn)速度是對存貨管理水平的具體反映，存貨周轉(zhuǎn)速度越快，存貨在占用水平方面越低，說明企業(yè)有越強的流動性，存貨轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金或是應收賬款的速率越快。應收賬款周轉(zhuǎn)率越高，表明其回收的速度越快。相反，證明營運資金在應收賬款上存在過多停滯，影響資金正常周轉(zhuǎn)和償債能力。滁州學院雙學位畢業(yè)論文8表 3.3萬科公司營運能力指標計算表 [4] （單位：次）指標 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年存貨周轉(zhuǎn)率 0.27 0.25 0.28 0.32應收賬款周轉(zhuǎn)率 43.96 46.18 60.63 54.54固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 39.38 50.99 64.28 72.38流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 0.30 0.29 0.32 0.34總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 0.29 0.28 0.31 0.32圖 3.3 萬科公司歷年資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率折線圖從圖 3.3 和表 3.3 能夠看出來，在 2010 年～2013 年，萬科公司在流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率上總體顯現(xiàn)出上漲的趨勢，說明資產(chǎn)的利用效果較好。同理，該公司的應收帳款周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率，也呈上升趨勢，說明該公司最近幾年在應收帳款以及存貨的變現(xiàn)速度上整體是呈上升的趨勢，流動性較好，資產(chǎn)利用效率較合理。讓企業(yè)資金在存貨、應收帳款等非現(xiàn)金資產(chǎn)上并沒有過多的占用，變現(xiàn)速度較快，有較好的企業(yè)資產(chǎn)的流動性和償債能力。（四）盈利能力分析盈利能力是企業(yè)獲取利潤的能力。股東報酬的高低以及債權人收取本息的資金來源都和企業(yè)的獲利能力密切相關，企業(yè)長足發(fā)展能力可以通過獲利能力這一重要指標來衡量。銷售毛利率、銷售利潤率以及主營業(yè)務利潤率和凈資產(chǎn)收益率都是衡量獲利能力的主要指標。銷售利潤率是主營業(yè)務的收入帶來凈利潤能力的具體表征，是企業(yè)每銷售出一元的產(chǎn)品所能夠創(chuàng)造凈利潤的反映。銷售毛利率是毛利潤在銷售收入中所占的百分比，表示每一元銷售收入在扣除銷售成本后，多少錢可以用于期間費用和利潤的形成。一般情況下，該指標越高越好，如果不能盈利那么就表示沒有足夠大的毛利率。主營業(yè)務利潤率這一指標體現(xiàn)的是一個企業(yè)的主營業(yè)務利潤對其利潤總額貢獻程度，利用這一指標可以判別所要考察的企業(yè)的經(jīng)營效益的高低。這一指標是從企業(yè)主營業(yè)務的盈利能力和獲利水平這兩個方面來進一步補充了資本金收益率指標，同時這一指標也反映滁州學院雙學位畢業(yè)論文9了企業(yè)本身的主營業(yè)務利潤對其整體收益的影響水平。凈資產(chǎn)收益率是企業(yè)投資者投入企業(yè)的資本收獲凈收益的能力的評價，是對企業(yè)持續(xù)收益的能力的反映。該指標如果持續(xù)保持增長，則表明企業(yè)的盈利能力將會持續(xù)提高。如果該指標降低，可能是由于—些其他的相關因素導致該指標降低，而并非是企業(yè)盈利的減少，例如：增發(fā)股票和接受捐贈等其他的一些狀況。表 3.4 萬科公司獲利能力指標計算表 [4] （單位：%）獲利能力指標 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年銷售毛利率 40.70 39.78 36.56 31.47銷售凈利率 17.43 16.16 15.19 13.51主營業(yè)務利潤率 29.61 28.94 25.97 22.95凈資產(chǎn)收益率 16.47 18.17 19.66 19.66圖 3.4 萬科公司歷年獲利能力指標折線圖從圖 3.4 和表 3.4 可以看出，2010 年～2013 年萬科公司的銷售毛利率呈現(xiàn)下降趨勢，而銷售利潤率也呈現(xiàn)出逐年下降的趨勢。究其原因，是成本費用的增長，導致其獲利能力下降，故需要進一步追究其成本費用。而且近幾年國內(nèi)房地產(chǎn)市場行情變動較大，國家調(diào)控政策的實施，以及消費者的觀望心理也是影響萬科公司獲利的隱形因素，值得關注。（五）成長能力分析成長能力又稱發(fā)展能力，是企業(yè)通過對企業(yè)各種財務指標和企業(yè)歷史財務數(shù)據(jù)進行比較得出來的。通過成長能力指標的分析，對企業(yè)的變化趨勢有一個基本判斷，進而對企業(yè)未來發(fā)展情況有一個較為準確的預測。衡量成長能力的指標主要有：銷售收入增長率、凈利潤增長率、總資產(chǎn)增長率等。主營業(yè)務增長率表示的是本年度主營業(yè)務收入與上年相比的增減變動情況，是對企業(yè)發(fā)展狀況和成長能力的重要評價指標。一般情況下，假如主營業(yè)務收入增長率達到百分之十以上，表名公司產(chǎn)品屬于成長期，增長勢頭將繼續(xù)得到較好的保持，是一個成長型的公司。假如主營業(yè)務收入增長率在百分之五到百分之十之間，說明公司產(chǎn)品已進入一個相對穩(wěn)定的期間，在不久的將來會進入衰退期，需要對新產(chǎn)品著手進行開發(fā)。如果該比率低于百分之五，說明公司產(chǎn)品已處于衰退期。凈資產(chǎn)增長率是企業(yè)本期凈資產(chǎn)的增加額和上期凈資產(chǎn)總數(shù)的比值。凈資產(chǎn)增長率是對企業(yè)資本規(guī)模擴張速度的印證，是對企業(yè)總量規(guī)模變動和成長狀況度量的重要指標。有一個較高的盈利能力是企業(yè)最基本的生存和發(fā)展的基礎，更為核心的部分則是凈資產(chǎn)收益率。 凈利潤增長率是對企業(yè)獲利能力增長情況指標的反映，是對企業(yè)長期的盈利能力趨向滁州學院雙學位畢業(yè)論文10的反映。該指標通常越大越好?？傎Y產(chǎn)增長率反應的是企業(yè)本年總資產(chǎn)的增加量同年初資產(chǎn)總額的比率，反映企業(yè)本期資產(chǎn)規(guī)模的增長情況?？傎Y產(chǎn)增長率高，表示企業(yè)從時間到時間的資產(chǎn)管理規(guī)模擴張較快。表 3.5萬科公司成長能力計算表 [4] （單位：%）成長能力指標 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年主營業(yè)務收入增長率 3.75 41.54 43.65 31.33凈資產(chǎn)增長率 20.21 24.27 21.09 28.37凈利潤增長率 37.47 31.22 35.03 16.82總資產(chǎn)增長率 56.70 37.36 27.88 26.51圖 3.5 萬科公司成長能力指標折線圖從圖 3.5 和表 3.5 中可以看出，自 2010 年～2013 年，總資產(chǎn)增長率逐年下降，說明該公司已經(jīng)度過經(jīng)營規(guī)模大幅擴張市場的時期，走向平穩(wěn)發(fā)展的道路。而該公司在凈資產(chǎn)增長率方面呈穩(wěn)步增長的趨勢，說明該企業(yè)具有較為平穩(wěn)的資本規(guī)模擴張速度，成長狀況良好。萬科公司今年的凈利潤增長率除 2013 年因市場因素下降幅度較大外，2010 年～2012年都超過 30%，表明該企業(yè)獲利能力較強。由上圖可知，萬科公司的主營業(yè)務收入增長率變化幅度較大，2010 年僅為 3.75%，2010 年后都超過 30%，說明該公司產(chǎn)品處于成長期，將繼續(xù)保持較好的增長勢頭，還沒有面臨產(chǎn)品革新的風險，屬于成長型公司?？傮w分析，萬科公司是一個正處于穩(wěn)步成長的企業(yè)。四、萬科公司的財務評價及未來發(fā)展建議（一）對萬科公司的財務評價通過以上對萬科財務報表的剖析及財務指標的分析，可以得出了以下結論：1.財務結構方面具有較穩(wěn)健的財務結構，財務風險較大。從公司的資產(chǎn)負債結構來看，2010～2013 年企業(yè)的平均資產(chǎn)負債率為 77.46%，超過了 70%的經(jīng)驗數(shù)據(jù)。企業(yè)財務結構比較穩(wěn)健，但是因為其貸款方式主要為長期貸款，所以企業(yè)的償債壓力并不是很大，有較強的操作能力。滁州學院雙學位畢業(yè)論文11萬科企業(yè)的長期股權投資較高，近四年，固定資產(chǎn)增幅較大。從公司的償債能力來看，公司有較差的償債能力，財務風險較大。2.營運能力方面較差的營運能力。從萬科歷年的主營業(yè)務收入和資產(chǎn)規(guī)模來看，2010 年～2013 年主營業(yè)務的上升有所減緩，資產(chǎn)規(guī)模增長較小。萬科公司歷年的存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率數(shù)據(jù)表明，從 2010 年～2013 年，公司存貨周轉(zhuǎn)率從 0.27(次 )上升到 0.32(次)，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率從 0.29(次) 上漲到 0.32(次)。所以說，萬科在 2010 年～2013 年，公司資產(chǎn)營運能力較差，2010 年～2011 年公司的資產(chǎn)營運能力有了較大的下降，出現(xiàn)了下降的趨勢。從 2010年～2013 年，應收帳款周轉(zhuǎn)率從 43.96(次) 到 54.54(次) ，是房地產(chǎn)行業(yè)從經(jīng)濟危機后步入發(fā)展滯緩的重要信號，公司的營運能力在上降，表明萬科在遭受經(jīng)濟危機和同行競爭的雙重壓力下，發(fā)展有所緩慢，需要進一步提升資產(chǎn)的利用率，擴大銷售。3.盈利能力方面較低的盈利能力。2010 年～2013 年萬科公司的毛利率和凈利率是呈現(xiàn)下降趨勢，由于成本費用率上升的幅度較大，導致其盈利能力上升幅度不大。2010 年～2013 年，受整個行業(yè)的盈利水平的影響，盈利水平低下。通過公司的幾項盈利能力指標分析，萬科的盈利能力指標總體呈下降趨勢，但是盈利水平卻逐年上升。4.成長能力方面成長能力較強。從萬科的主營業(yè)務銷售增長來看，從 2010 年的 3.75%到 2013 年的31.33%，銷售急劇上升，企業(yè)的市場地位較強。橫向房地產(chǎn)行業(yè)而言，萬科在資產(chǎn)規(guī)模上還是有一定的優(yōu)勢的，如何擴大企業(yè)的銷售能力，將是萬科亟待需要解決的問題。從凈利潤增長率來看，從 2010 年的 37.47%到 2013 年的 16.82%，說明公司的長期盈利能力在下降，這也是需要解決的問題。（二）對萬科的財務管理建議通過對財務指標的具體分析，得出萬科公司存在的優(yōu)勢和不足。在這樣的情況下，提出以下幾點建議:1.償債能力方面在短期償債能力方面，從 2010 年起，萬科公司在流動比率和速動比率上呈現(xiàn)下降趨勢，且其數(shù)值較小，說明有較差的償債能力。同時具有較多的短期借款，而且在貸款方面形式比較單一，由此得出該公司的短期償債能力有待提高。公司償債能力減弱、資產(chǎn)負債比率上升、速動比率下降，易導致公司資金鏈的斷裂。所以建議萬科公司在其流動資產(chǎn)和流動負債方面應該增加比值，以提升其短期償債能力。而在長期償債能力方面，萬科公司近年的資產(chǎn)負債率均高于行業(yè)平均水平，維持在 70%以上，這表明公司在長期償債能力方面表現(xiàn)是比較差，應當盡快提高長期償債能力水平。該公司在資產(chǎn)負債率呈現(xiàn)增長的勢頭，資產(chǎn)的增長速度高于負債的增長速度，萬科公司應注意控制負債的增長速度，讓負債與資產(chǎn)能夠按照一定比率的增長，使得長期償債能力有較強的保證。同時萬科公司應當加強內(nèi)部控制，提高自身的風險意識。2.資產(chǎn)營運能力方面萬科公司的總資產(chǎn)利用效率呈上升趨勢，總資產(chǎn)的管理能力和管理水平在不斷上升。其主要原因是萬科公司的應收賬款和流動資產(chǎn)的管理能力在逐步提高。所以建議萬科公司應該繼續(xù)提升應收賬款和流動資產(chǎn)的變現(xiàn)速度，提高資產(chǎn)的管理水平，增加主營業(yè)務的收入，或者對總資產(chǎn)進行處置，進而提高總資產(chǎn)的管理能力以及管理水平。萬科擁有數(shù)額龐大的存貨量，這既是未來發(fā)展的保障，也是萬科風險的主要來源。建議進一步優(yōu)化存貨結構，適當?shù)目刂拼尕洈?shù)量。滁州學院雙學位畢業(yè)論文123.盈利能力方面萬科公司在盈利能力方面一直較強，但近幾年在逐漸下降。萬科公司應保持并在此基礎上進一步提高盈利能力水平。萬科公司在經(jīng)營過程中應設法提高主營業(yè)務利潤率、凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)收益率和每股收益等財務指標，加強其盈利能力，以獲取更多的收益，同時也應吸納更多的資本。房地產(chǎn)開發(fā)過程中，萬科應當科學、合理的控制其項目成本，這會對企業(yè)盈利方面有很好支撐作用。4.成長能力方面萬科公司成長能力較強，所以建議萬科公司在今后的發(fā)展中，應根據(jù)公司的經(jīng)營發(fā)展狀況以及凈利潤的增長情況，在公司的總資產(chǎn)上要有相應的增加，以保證公司在資本擴張的同時也能夠保證擁有相對足夠的資金來運營。對于萬科公司公司來說，不應盲目擴張總資產(chǎn)規(guī)模，應該適當對總資產(chǎn)的規(guī)模進行調(diào)整，以適合公司發(fā)展的需要，帶來凈利潤的相應增長。目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場競爭激烈，同時國家政策在不斷的調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)正面臨著巨大的壓力，因此在未來的經(jīng)營過程中，萬科在業(yè)務上應當進行適當?shù)拈_拓和創(chuàng)新，使得產(chǎn)品更具多樣化提高企業(yè)核心競爭力。結論在現(xiàn)代資本市場中，財務報告是人們所關注的焦點，這可以被視為一個上市公司外，在市場上唯一獲取上市公司公開經(jīng)營信息的“常規(guī)”通道。近年來，中國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，不僅對國民經(jīng)濟的發(fā)展做出了推動性的貢獻，而且對我國人民的生活條件的改善起著決定性的作用。作為國民經(jīng)濟新的增長點之一的房地產(chǎn)業(yè)，為中國經(jīng)濟的快速增長做出了貢獻。本文主要以在國內(nèi)房地產(chǎn)市場具有代表性的萬科公司為例，對萬科的財務報告分析和評價進行探討。通過一系列的財務比率，對萬科公司償債能力、營運能力、盈利能力和成長能力方面進行分析，得出了萬科公司在經(jīng)營過程中各方面存在的一系列問題。對其中的缺陷和不足加以總結，提出了幾點中肯的建議。希望萬科公司在今后的經(jīng)營過程中能夠避免類似的事情再次發(fā)生。在當今國內(nèi)房地產(chǎn)市場，萬科公司存在的一些問題或許也是我國其他房地產(chǎn)公司存在的共性問題。同時，在論文研究的過程中，也發(fā)現(xiàn)了本文的許多不足。本文雖然得出了萬科公司在經(jīng)營過程中存在的一些不足，但是在數(shù)據(jù)獲取方面存在一定的局限性和單一性。在進行分析過程中，有些財務比率的選取可能不夠說服力。另外本文并沒有綜合運用財務分析方法對萬科公司的財務報告進行分析，所以得出的有些結論可能缺乏一定的說服力。本文沒有對萬科公司 2010 年前的數(shù)據(jù)進行縱向的比較分析，方法上還需要改進創(chuàng)新。另外本文只是分析萬科一家公司，對于全國其他的大中小規(guī)模的各類房地產(chǎn)公司并沒有給出詳細的分析。由于個人知識水平以及能力有限，在分析論述中，難免存在不充分和欠缺考慮的地方。在今后對房地產(chǎn)上市公司財務報告進行分析評價時，可以選取不同的分析方法和財務指標，通過比較不同方法得出的結論，進行綜合分析，提高研究的全面性與準確性。注 釋[1]曾黎.連云港集團公司的財務分析與評價[D].大連海事大學，2010.[2]陸正飛.財務管理（第三版）[M].大連:東北財經(jīng)大學出版社,2010:70-72.滁州學院雙學位畢業(yè)論文13[3]百度百科[EB/OL]. http://baike.baidu.com/view/338652.htm?fr=aladdin.[4]文中原始財務比率均來源于新浪財經(jīng)中的行情中心.參考文獻[1]侯艷蕾、張宏祿.財務報表分析[M].北京:中國金融出版社,2008:5-6.[2]陸正飛.財務管理（第三版）[M].大連:東北財經(jīng)大學出版社,2010:55-86.[3]陸正飛.財務報告與分析[M].北京:北京大學出版社,2009:225-273.[4]李新文. 如何全面分析上市公司財務報告.現(xiàn)代商業(yè)[J].2008(23)：262-263.[5]聶興凱、尹佳音.財務報表編制與分析[M].上海：立信會計出版社,2008:34-36.[6]王國均.上市公司財務分析理論的實證應用[J].商業(yè)現(xiàn)代化,2007,2(2):1-2.[7]李丹、曾繁榮.上市公司財務比率實證研究 [J].財會通訊，2010(8 下)：24-26.[8]侯春慧.房地產(chǎn)投資財務分析及其評價指標[J].西部財會,2005（06）：43-45.[9]王文平.房地產(chǎn)企業(yè)財務分析管見[J].財會月刊，2010（01 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