浙江省房屋建筑面積測算實施細則.doc

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浙江省房屋建筑面積測算實施細則 1．總則 1.1 目的和依據(jù) 為了規(guī)范和統(tǒng)一我省房屋建筑面積的測算，依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）和國家有關規(guī)定，制定本實施細則。 1.2 適用范圍 本實施細則適用于浙江省行政區(qū)域內(nèi)的房屋建筑面積測算。 2. 術語 2.1 房屋及組成 指人工建造，能夠遮風避雨并供人居住、工作、娛樂、儲藏物品、紀念或進行其它活動的空間場所，一般由基礎、墻、門、窗、柱、梁和屋頂?shù)染哂谐兄睾蛧o作用為主要構件組成的永久性建筑；房屋包括主體房屋、房屋附屬設施和房屋圍護物。主體房屋包括普通房屋、地下室等建筑物；房屋附屬設施包括廊、陽臺、門、室外樓梯、臺階等；房屋圍護物包括圍墻、柵欄、欄桿等。 2.2 房屋面積測算 指房屋各層水平投影面積的測量與計算。包括房屋建筑面積及其套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積、房屋產(chǎn)權面積、房屋使用面積等的測量與計算。 2.3 房屋的建筑面積 指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等具備有上蓋，結構牢固，層高大于2.20m的永久性建筑。 2.4 房屋的套內(nèi)建筑面積 指房屋套門范圍內(nèi)由產(chǎn)權單元的權界線所圍成的水平投影面積。成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。 2.5 房屋的共有(公用)建筑面積 指房屋內(nèi)各產(chǎn)權人(當事人)共同占有或使用的建筑面積。包括應分攤的共有(公用)建筑面積和不分攤的共有(公用)建筑面積。 2.6 房屋的產(chǎn)權面積 指產(chǎn)權人依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權面積由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門登記確權認定。 2.7 房屋的使用面積 指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。 2.8 商品房的銷售面積 指購買者所購買的套(單元)內(nèi)建筑面積與應分攤的共有面積之和。 2.9 層高 指下層地坪或樓板面到上層樓板面之間的垂直距離。頂層房屋層高不包括隔熱層的厚度。 2.10 凈高 指房屋下層地坪或樓面到上層樓板底面或構件底面之間的垂直距離。 2.11 自然層 指房屋室內(nèi)地坪0以上，層高在2.20m以上，按樓板、地板結構分層的樓層。 2.12 技術層 指專用于為安裝布設水、電、暖、衛(wèi)系統(tǒng)等設備和管道且供人員進入操作、檢修用的空間層。 2.13 夾層 指房屋自然層內(nèi)未形成完整樓層結構但屬于房屋整體結構一部分的局部樓層。 2.14 插層 指位于房屋兩自然層之間與房屋整體結構不相關聯(lián)而加插進去的局部樓層。 2.15 架空層 指建筑物中僅以結構體作為支撐、無圍合外墻的敞開空間層。一般為底層架空，架空部位為通道、水域或斜坡等。 2.16 地下室 指房間室內(nèi)地坪低于室外地面的高度超過該房間室內(nèi)凈高的1／2的房屋地下使用空間。 2.17 半地下室 指房間室內(nèi)地坪低于室外地面的高度超過該房間室內(nèi)凈高的１／３且不超過１／２者，采光窗在地坪以上的房屋。 2.18 閣樓 指利用坡形屋頂（或人字梁頂）的上部空間(悶頂部分)作為使用空間，該使用空間稱閣樓。 2.19 騎樓 指建在道路（街、巷）旁，部分底層面積用作行人公共通道的房屋。 2.20 過街樓 指底層（部）有道路通過的樓房或兩座上部貫通、底層局部為通道的相連樓房。 2.21 功能區(qū) 指根據(jù)不同使用功能而劃分的房屋建筑區(qū)域。功能區(qū)可再分為幾個下一級功能區(qū)，各功能區(qū)之間可能相互包含、交叉、并列。 2.22 設備間 指幢內(nèi)放置各種應用設備以及進行綜合布線交接的房屋。以竣工圖紙所標定的用途認定，設備間都應有具體明確的用途。 2.23 屋頂水箱間 指突出房屋屋面，有圍護結構，層高在2.20m以上，有頂蓋的，內(nèi)置蓄水裝置的房屋。 2.24 屋頂樓梯間 指沿樓梯通道到達屋頂，突出房屋屋面，有頂蓋，四周有圍護結構，層高在2.20m以上，供頂層維修或安全出口用的房屋。 2.25 屋頂電梯機房 指沿電梯井通道到達屋頂，突出房屋頂層，有頂蓋，供停放、檢修、升降電梯的房屋。 2.26 門廳 指建筑物中位于出入口處用于接納和疏散人流、物流及聯(lián)系各主要使用空間、輔助使用空間和其它交通空間的交通樞紐空間。 2.27 大堂 指具有休息、會客、接待、登記、商務等功能的使用空間。 2.28 廊 指聯(lián)系建筑物的水平交通空間。一般是指與房屋相連、有上蓋，供行人通行的通道。廊的基本類型有：雙面空廊、單面空廊、柱廊、架空通廊、檐廊、挑廊、回廊、門廊等。 檐廊：設置在建筑物底層出檐下的水平交通空間，一般兩端有圍護且有平臺(應高出室外地面一個臺階以上)、無柱。 挑廊：挑出房屋外墻的，與房屋相通，有頂蓋、有圍護物（如欄桿）、無支柱的水平交通空間。 回廊：在建筑物門廳、大堂內(nèi)，設置在二層或二層以上的回形走廊。 門廊、門斗：指建筑物門前突出的有頂蓋和支柱（或墻）的通道。門廊、門斗必須具備與房屋相連通，有永久性的、結構牢固的頂蓋；以柱支撐頂蓋為門廊，是開放式的建筑空間；以墻支撐頂蓋為門斗，是起分隔、擋風、御寒等作用的過渡性建筑空間。 2.29 陽臺 指與房屋相連相通，有底板、永久性上蓋、圍護結構，供人們活動、休息及晾曬衣物或其它用途的房屋附屬設施。 2.30雨篷 指設置在建筑物進出口上部的遮雨、遮陽篷。 2.31 飄窗 指與房屋室內(nèi)相連通，為房間采光和美化造型而設置的突出外墻的窗。 2.32 樓梯 指設置于房屋室內(nèi)或室外聯(lián)接房屋各層之間階梯式的垂直交通通道，是樓房的交通設施。 2.33 室外樓梯 指依靠房屋外墻體搭建在房屋外側的，位于房屋主體外，通達房屋各層的固定樓梯。 2.34 電梯井 指用于放置電梯的垂直通道。 2.35 臺階 指建筑物出入口處不同標高地面之間用踏步連接的構件，室外臺階還包括踏步與建筑物出入口連接處的平臺。 2.36 主墻 指一種豎向平面或曲面構件。它主要用來分隔房屋內(nèi)外環(huán)境空間，是建筑物的主要承重載體之一。 2.37 圍護結構 指圍合建筑空間周圍的墻體、門、窗、欄桿等。 2.38 幕墻 指突出于建筑主體結構以外，用玻璃、金屬板、石材等材料形成的圍護結構。 2.39 圍護性幕墻 指直接作為建筑物外墻起圍護作用的幕墻。 2.40 裝飾性幕墻 指設置在建筑物墻體外起裝飾作用的幕墻。 2.41 勒腳 指建筑物的外墻與室外地面或散水接觸部位墻體的加厚部分。 2.42 露臺（平臺） 指供居住者進行室外活動的屋面或由房屋底層地坪延伸出室外形成的，具有圍護結構，無頂蓋或頂蓋水平投影面積小于圍護結構水平投影面積1/2的活動空間。 2.43 復式住宅 指套內(nèi)空間跨躍兩樓層以上的住宅，廳高為兩樓層高。 2.44 錯層 指套內(nèi)部分空間的地坪與其余部分形成高差，但該套內(nèi)空間水平投影仍為一個層面，無重疊面積的房屋。 2.45 躍層住宅 指房屋套內(nèi)空間跨躍兩個自然層及以上的住宅。 2.46 多功能綜合樓 指一幢樓內(nèi)，綜合了多種使用功能，其共有建筑面積的功能和服務對象不同。只有商業(yè)和住宅兩部分功能的綜合樓稱為商住樓。 2.47 結構轉換層 指建筑物某樓層因上部與下部的平面使用功能不同而采用不同結構類型，通過該樓層進行結構轉換。 2.48 消防避難層 指因消防需要在高層建筑中每隔一定高度留出作消防避難用的樓層。 2.49 公共（消防）通道 指為滿足建筑物消防或通行需要而設置的與市政或小區(qū)道路連通的穿越建筑的通道。 2.50 公共開放空間 指建筑物內(nèi)部供公眾使用的空間。 2.51 裙樓、塔樓 指高層建筑中，高樓層的平面布置和低樓層的平面布置相差超過1/3時，低樓層部分為裙樓，高樓層部分為塔樓。 2.52 斜面結構屋 指設計建造時房屋的頂層部分是坡形屋頂結構，且與房屋整體結構是連為一體的；其中符合自然層條件的使用面積應達到整個層面使用面積的2/3以上。 2.53 伸縮縫(溫度縫) 在長度較大的建筑物或構筑物中，設置在基礎以上的豎直縫，將建筑物或構筑物分隔成段，借以適應溫度變化所引起的伸縮，避免產(chǎn)生裂縫。亦稱溫度縫。 3．一般規(guī)定 3.1用于房屋產(chǎn)權登記的建筑面積測繪應當在規(guī)劃報驗的資料和房屋客體相一致時實施。因施工變更而增加建筑面積或改變層數(shù)等，未經(jīng)原設計部門同意和規(guī)劃部門批準，仍按原規(guī)劃設計計算房屋產(chǎn)權面積。設計單位對提供的圖紙和說明書負責。 3.2 測繪人員應根據(jù)國家標準和規(guī)定及本實施細則進行測繪，采用實地量測法，以測繪數(shù)據(jù)進行建筑面積測算。竣工圖數(shù)據(jù)經(jīng)實地測量，其圖上標注尺寸符合實測精度要求時，圖紙尺寸可供測算使用。房屋實地測量時必須繪制草圖。所有的邊長尺寸經(jīng)實地測量后，必須進行邊長配賦，滿足幾何條件、整線段等于分線段之和或矩形對應邊相等要求。 3.3 本實施細則中的各種數(shù)量指標，凡“大于(以上)”者包含本數(shù)，“小于(以下)”者不包含本數(shù)。 3.4 本實施細則的房屋建筑面積測算以中誤差作為評定精度的標準，以兩倍中誤差作為房屋建筑面積測算最大誤差。具體要求如下表: 各類房屋建筑面積的精度要求 房屋建筑面積的精度等級 中誤差 最大誤差（限差） 一 0.01 +0.0003S 0.02 +0.0006S 二 0.02 +0.001S 0.04 +0.002S 三 0.04 +0.003S 0.08 +0.006S 注: S為房屋建筑面積，m2 3.5 房屋建筑面積測算的精度要求： 3.5.1 對特殊的房屋，應達到上表的一級精度； 3.5.2 對新建房屋，應達到上表的二級精度； 3.5.3 對其他房屋，應達到上表的三級精度。 3.6 房屋建筑面積以m2為單位，計算過程的面積取位至0.0001 m2，最終面積取位至0.01 m2，共有面積分攤系數(shù)取位至0.000001。 3.7 量（測）距應使用經(jīng)檢定合格的鋼卷尺、玻璃纖維尺、手持式激光測距儀或全站式電子速測儀等能達到相應精度的儀器和工具，邊長取位至0.01 m；任何邊長都應獨立量測兩次,在精度要求以內(nèi)時取中數(shù)作為最后量測結果。 3.8 量（測）距精度按照邊長總長限差控制和按比例限差控制兩種方法評定： 3.8.1 邊長超過50m，以總長限差控制，限差為0.04m； 3.8.2 邊長未超過50m，以按比例限差控制，限差計算公式： ΔD＝（0.02+0.0004D） 式中：D—實測房屋邊長值，以m為單位； 當D小于10m時，以10m計。 3.9 房屋建筑面積測算及內(nèi)容： 房屋建筑面積測算系指各計算部位水平投影面積測算。單層房屋按一層計算建筑面積；多層(高層)房屋按各層建筑面積的總和計算。包括房屋套內(nèi)建筑面積、應分攤的共有建筑面積和不應分攤的共有建筑面積的測算。 3.10 房屋建筑面積計算的條件 可以計算建筑面積的房屋及其附屬物一般應具備以下條件： a）應具有上蓋； b）應有圍護物； c）結構牢固，屬永久性的建筑物； d）層高在2.20m以上； e）可作為人們生產(chǎn)或生活的場所。 3.11 房屋建筑面積測算的基本單元和幢的認定： 房屋建筑面積測算的基本單元是幢。群樓式建筑（其構成一般下部為裙房，上部為多幢塔樓，有的有地下室或局部的地下室，具備同期規(guī)劃、同期建設、裙塔樓間相通條件）按單幢處理。連體樓（其構成一般為多幢樓房通過局部連接體等形式在平面上毗連成片）或地下室相連，地面以上多幢獨立樓房的建筑一般按多幢處理。 3.12 房屋墻體厚度采用實地測量，墻體厚度不包括外墻裝飾貼面的厚度，但包括對墻體起保護作用的一般抹灰層厚度。 3.13 房屋層數(shù) 3.13.1 房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪0以上計算，所在層次自下而上用自然數(shù)表示；地坪0以下為地下層數(shù)，自上而下用負整數(shù)表示；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上的，一般計入地下層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上自然層數(shù)與地下層數(shù)之和。 3.13.2 旋轉上升式的樓房，按地坪0以上計算，以其旋轉一周且層高大于2.20m的水平投影為自然層，所在層次按對應的自然層次編號。 3.13.3 錯層房屋的層數(shù)按自然層來劃分。所在層次按對應的自然層次編號。 3.13.4 夾層、插層、閣樓、裝飾性塔樓等，以及突出屋面的樓梯間、電梯機房、水箱間等不計層數(shù)。 3.13.5 房屋套內(nèi)具有使用功能，但層高低于2.20m的部分，以虛線區(qū)分其范圍，注記邊長，且在其范圍內(nèi)注記“h＜2.20m”。 3.13.6 斜面結構屋的坡形屋層高達到2.20m以上的部分占整個頂層中使用空間的2/3以上時，該層計入房屋自然層數(shù)。 3.14 玻璃、金屬等其他材料建造的幕墻，其主墻或裝飾性墻體的認定，以設計單位出具的說明書為準。 4．房屋建筑面積測算規(guī)則 4.1 一般規(guī)定 4.1.1 計算全部建筑面積的范圍 a) 房屋內(nèi)的夾層、插層、技術層及其樓梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部分計算建筑面積。 b) 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大堂，均按一層計算面積。門廳、大堂內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影計算面積。 c) 樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。 d) 房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房和斜面結構屋頂層高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影計算面積。 e) 挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影計算面積。 f) 屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影計算面積。 g) 與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影計算面積。 h) 房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影計算面積。 i) 地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平投影計算面積。 j) 有柱或圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。 k) 玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。 1) 屬永久性建筑，有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。 m) 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層,有圍護結構的，按其高度在2.20m以上部分的外圍水平投影面積計算。 n) 有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。 4.1.2計算一半建筑面積的范圍 a)與房屋相連有上蓋無柱的走廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。 b) 寬度在1.20 m以上與房屋相連有上蓋無柱的檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算（兩端均有與房屋相連的墻體作為圍護結構的，視為有圍護結構的檐廊）。 c)獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。 d)未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。 e)無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。 f)有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。 4.1.3不計算建筑面積的范圍 a)層高小于2.20m的夾層、插層、技術層、地下室和半地下室。 b)突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。 c)房屋之間無上蓋的架空通廊。 d)房屋的天面、挑臺和天面上的花園、泳池。 e)建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及安置箱、罐的平臺。 f)騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。 g)利用引橋、高架橋、高架路的橋（路）面作為頂蓋建造的房屋。 h)活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。 i)獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。 j)房屋室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫。 4.2 成套房屋建筑面積的測算 4.2.1 成套房屋的套內(nèi)建筑面積 成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。 4.2.2 套內(nèi)房屋使用面積 套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算: a) 套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。 b) 套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。 c) 不包括在結構面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。 d) 內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。 4.2.3 套內(nèi)墻體面積 套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。 4.2.4 套內(nèi)陽臺建筑面積 套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。 4.3 特殊情況處理原則 4.3.1 陽臺 a) 主體結構外設有支撐柱不封閉的陽臺，按未封閉陽臺計算建筑面積。 b) 作為消防通道的兩戶相連且有固定分隔界標的陽臺，計入該兩戶各自的套內(nèi)建筑面積。 c) 無頂蓋、頂蓋與陽臺非同期建造、頂蓋為非永久性結構、頂蓋為鏤空、頂蓋與房屋主墻體不相連、頂蓋水平投影面積小于陽臺圍護結構水平投影面積一半的敞開式陽臺，均視為無頂蓋陽臺，不計算建筑面積。 d) 陽臺的上口外圍水平投影面積小于底板水平投影面積時，按上口外圍水平投影面積計算建筑面積。 e) 一幢房屋中個別樓層不設陽臺或隔層設置陽臺，形成下一層陽臺的上蓋距離該陽臺內(nèi)底面高度大于兩個樓層，不計算建筑面積。 f) 陽臺頂蓋水平投影面積與陽臺圍護結構外圍水平投影面積不一致，且頂蓋投影面積大于陽臺圍護結構外圍水平投影面積二分之一時，按少的投影面積一半計算建筑面積。 g) 上有陽臺、具有圍護結構的底層平臺，視作陽臺。 4.3.2 飄窗一般不計算建筑面積。當其窗臺高度小于0.15m，且層高在2.20m以上時, 按外圍水平投影計算建筑面積。 4.3.3 通道 a) 房屋底層的公共通道，不計算建筑面積。 b) 臨街樓房、挑廊下的底層及小區(qū)內(nèi)的底層走廊作為公共通道的，不論是否有柱、是否有圍護結構，不計算建筑面積。 4.3.4 地下室或半地下室使用的通風井、煙道，在地下部分按其通過的地下室或半地下室的層數(shù)計算建筑面積；在地面且獨立于建筑物之外時，有圍護結構或柱和上蓋，且高度大于2.20m的，按圍護結構或柱外圍水平投影計算全部建筑面積，并計入地下室或半地下室的建筑面積中；地下室或半地下室使用的通風井、煙道，在地面部分是設于建筑物之內(nèi)且有上蓋，地面部分按一層計算建筑面積，并計入地下室或半地下室的建筑面積中，其通過的地面以上各層應除去該部分的面積。 4.3.5 與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑，不計算建筑面積。 4.3.6 房屋層內(nèi)，以機械設備劃分若干層次的立體車庫，無論高度和停放層數(shù)多少，均按單層計算建筑面積和層次。 4.3.7 架空層 a)層高在2.20m以上的架空層作為公共開放空間的，不計算建筑面積; b)依坡地建造的房屋，利用吊腳做架空層加以圍護封閉利用，整修有底板，層高在2.20m以上的部位計算建筑面積； c)架空層中層高在2.20m以上并加以圍護封閉利用的門廳、樓梯、電梯和水、電、 排風管道井等部位，計算建筑面積。 4.3.8 由室外地面通向房屋的通行坡道，室外部分無論有無頂蓋、圍護結構，均不計算建筑面積。 4.3.9 位于地下室內(nèi)和屋頂上的水箱或儲水池，不計算建筑面積。 4.3.10 技術層、夾層、插層 a) 技術層計算建筑面積，應具備以下三個條件： ①建在自然層（標準層）之間或自然層內(nèi)； ②經(jīng)規(guī)劃部門審核批準； ③層高或可利用空間的垂直高度在2.20米以上。 b) 層內(nèi)的夾層、插層等，當夾層、插層層高和剩余層高均在2.20m以上，兩部分均計算建筑面積；當其中一個部分的層高不足2.20m，但上下兩部分層高之和大于2.20m時，按一層計算建筑面積（外墻不能重復計算）。 4.3.11　躍層、斜面結構屋 a) 房屋屋頂為斜面結構（坡屋頂）的，頂層高度2.20m以上的部位計算建筑面積。 b) 躍層層高在2.20m以上的部分，按實際水平投影計算建筑面積。 c) 躍層、斜面結構屋的層高在2.20m以上的外墻，一半計入套內(nèi)建筑面積，另一半計入幢共有建筑面積。 4.3.12 樓梯 a) 門廳或大堂內(nèi)的旋轉式固定樓梯，按其水平投影面積計算建筑面積。旋轉梯所形成的中空部分，屬大堂或門廳的一部分，計入大堂或門廳的面積。 b) 層內(nèi)專為通往躍層、閣樓、夾層等的內(nèi)部樓梯，其在本層的樓梯按水平投影計算面積；躍層、閣樓、夾層等有高度大于2.20m的部分，其中的樓梯孔按相應梯位（或設計梯位）的水平投影面積計算建筑面積。 c) 屬永久性結構的室外樓梯，按其在各樓層水平投影面積之和計算建筑面積；當上層樓梯覆蓋下層樓梯時，其下層樓梯視作有頂蓋樓梯，按其水平投影面積計算建筑面積。 d) 挑出主墻體外、未封閉、有圍護結構、有頂蓋的樓梯挑平臺，挑平臺頂蓋水平投影面積小于挑平臺圍護結構外圍水平投影面積二分之一時，挑平臺不計算面積；挑平臺頂蓋水平投影面積與挑平臺圍護結構外圍水平投影面積不一致，且頂蓋投影面積大于挑平臺圍護結構外圍水平投影面積二分之一時，按少的投影面積一半計算建筑面積。 e) 廣場式的室外樓梯和用于檢修、消防用的室外爬梯、掛梯、鋼筋砼懸臂一字形平板式踏步樓梯，不計算建筑面積。 f) 樓梯已計算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積。 4.3.13 墻體 　　a) 同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃、金屬等其他材料作裝飾幕墻的，以主墻為準計算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計算。 b) 各樓層墻體厚度不同時，分層分別計算。 c) 對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高2.20m以上的部分計算建筑面積。 d) 房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計算建筑面積。 f) 裝飾性幕墻、主墻體外的幕墻均不計算建筑面積。 4.3.14 不規(guī)則圍護物 陽臺、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影計算建筑面積。 4.3.15 變形縫 　　與室內(nèi)相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫計算建筑面積。 4.3.16 與房屋相連的無柱走廊、檐廊、挑廊的頂蓋連續(xù)投影面積大于或等于其圍護結構外圍水平投影面積一半的，按其頂蓋投影面積一半計算建筑面積。 5．共有建筑面積的測算 5.1共有建筑面積的確認 5.1.1 委托測繪的單位應提供經(jīng)設計或規(guī)劃部門確認的房屋共有部位的性質(zhì)、功能、用途等相應情況的說明書, 經(jīng)房產(chǎn)測繪人員對照竣工圖經(jīng)現(xiàn)場勘測后，對各類共有建筑面積進行分類確認和登記。委托測繪的單位對提供的說明書負相應的法律責任。 5.1.2 共有建筑面積分攤后，不劃分各產(chǎn)權人在共有建筑上的產(chǎn)權界。共有建筑面積一經(jīng)分攤，任何人不得擅自侵犯或改變其原始設計的使用功能。 5.2 共有建筑面積的分類 5.2.1 幢共有建筑面積：指為整幢房屋服務的共有建筑面積。 5.2.2 功能區(qū)共有建筑面積：指專為某一功能區(qū)服務的共有建筑面積。 5.2.3 層共有建筑面積:指各層中專為本層使用或服務的共有部位的建筑面積。 5.2.4 其它共有建筑面積。 5.3 共有建筑面積的處理原則 5.3.1 產(chǎn)權各方有合法權屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。 5.3.2 無產(chǎn)權分割文件或協(xié)議的，按相關房屋的建筑面積按比例進行分攤。 5.4 共有建筑面積的內(nèi)容 5.4.1 共有建筑面積的主要內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、室外樓梯、垃圾道、設備房、公共門廳、門廊、門斗、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及其它在功能上為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。 5.4.2 共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。 5.4.3 獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢服務的警衛(wèi)室、管理用房、作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。 5.5 共有面積按比例分攤的計算公式 對相關建筑面積進行共有或共用面積分攤，按下式計算: 式中：K—為面積的分攤系數(shù)； —為各單元參加分攤的建筑面積， m2； —為各單元分攤所得的面積， m2； —為需要分攤的建筑面積總和， m2； —為參加分攤的各單元建筑面積總和， m2。 5.6 共有建筑面積的計算方法 整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。 5.7 共有建筑面積的分攤方式 5.7.1 幢共有建筑面積由整幢房屋各單位按面積比例進行分攤；功能區(qū)共有建筑面積由該功能區(qū)內(nèi)各單位按面積比例分攤；層共有建筑面積由該層中各單位按面積比例分攤。 5.7.2 住宅樓共有建筑面積的分攤方法 住宅樓以幢為單位，依照5.3的處理原則和5.5的計算公式，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋分攤所得的共有建筑分攤面積。 5.7.3 商住樓共有建筑面積的分攤方法 首先根據(jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將整幢房屋的共有建筑面積分為住宅和商業(yè)兩部分，即住宅部分應分攤的幢共有建筑面積和商業(yè)部分應分攤的幢共有建筑面積。然后按住宅和商業(yè)部分各自進行分攤。 a) 住宅部分：將應分攤的幢共有建筑面積，加上住宅部分本身的共有建筑面積，依照5.3的處理原則和5.5的計算公式，按各套的建筑面積分攤計算各套房屋的分攤面積。 b) 商業(yè)部分：將應分攤的幢共有建筑面積，加上本身的共有建筑面積，按各層套內(nèi)的建筑面積依比例分攤至各層，作為各層共有建筑面積的一部分，加到各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分攤至各套，求出各套房屋應分攤的共有建筑面積。 5.7.4 多功能綜合樓共有建筑面積的分攤方法 多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能和服務對象進行分攤，參照商住樓的分攤計算方法進行分攤，一般需進行多級分攤。 5.7.5 多級共有建筑面積分攤，可采用從整體到局部的逐級分攤的方法。先分攤幢共有建筑面積至整幢內(nèi)各單位，再分攤功能區(qū)共有建筑面積至功能區(qū)內(nèi)各單位，然后分攤層共有建筑面積至層內(nèi)各單位。本分攤區(qū)域內(nèi)共有建筑面積包括上一級分攤至本區(qū)域內(nèi)的共有建筑面積。 5.8 特殊共有建筑面積分攤的基本原則 5.8.1 房屋內(nèi)為小區(qū)或多幢樓服務的管理用房、設備用房及其社區(qū)公益設施用房（如居委會、幼兒園、社區(qū)服務用房等），不作為共有建筑面積進行分攤。按獨立單位處理，并在成果報告書中作相應說明。 5.8.2 地下室各層與地面連通的樓梯間、電梯井、前室等出入口，其在地面部分的共有建筑面積的分攤方式如下： a) 出入口設在該幢房屋主墻體外，其建筑面積計入地下室功能區(qū)共有建筑面積進行分攤； b) 出入口設在該幢房屋內(nèi)，且與該幢房屋地面以上部分沒有連通，其建筑面積計入地下室功能區(qū)共有建筑面積進行分攤。 c) 出入口設在該幢房屋內(nèi)，且與該幢房屋地面以上部分連通，其建筑面積計入幢共有建筑面積進行分攤。 5.8.3 一般的住宅樓中，各單元的共有部位內(nèi)容一致時，所有單元的共有建筑面積計入幢共有建筑面積進行分攤。 5.8.4 住宅樓中，某一單元不同于其它單元，設有專用電梯、管道井、前室等，為該單元專設的共有建筑面積由該單元自行分攤。 5.8.5 連接商場各層的自動扶梯(電梯)，按自然層計算建筑面積，并按功能區(qū)共有建筑面積進行分攤。 5.8.6 地下室和半地下室內(nèi)，為整幢樓服務的設備間（變電室）等共有建筑面積，由該幢房屋的地上和地下部分（地下部分包括：商場、地下人防、地下汽車庫等）按面積比例分攤。對于連體樓，應區(qū)分地下室和半地下室內(nèi)共有建筑面積的服務對象，根據(jù)誰受益誰分攤及是否為單幢和多幢服務的情況確定分攤原則。 5.8.7 位于地下室中的電梯井、前室、樓梯、過道、警衛(wèi)室、地下室及外墻水平投影的一半等專為地下室功能區(qū)而建造的共有建筑面積，由地下室各功能單元面積按比例分攤。 5.8.8 多功能的綜合樓，其由底層升至頂層的樓梯間、電梯井（包括突出屋頂?shù)臉翘蓍g、電梯機房）等，將其面積計和，按自然層數(shù)平均分攤（無論該層是否使用處在本層的樓梯間、電梯）。 5.8.9 為單一產(chǎn)權人服務的專用樓梯（單一產(chǎn)權視作套內(nèi)），躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯，均計入套內(nèi)建筑面積。 5.8.10 原設計為整體商場，在銷售時分割成通道和若干鋪位(間數(shù))，通道的建筑面積由所有鋪位(間數(shù))按其建筑面積比例分攤。 5.9 以下不計入共有建筑面積的建筑，在測繪成果中應予以說明： a）獨立的為多幢服務的管理用房、設備用房、會所等； b）獨立的變電房、水泵房、門衛(wèi)等共有建筑，人防工程以及為多幢（或小區(qū)）服務的公共設施等； c）無明確使用功能的、空置的設備間； d）不作為主要人行通道的室外金屬消防梯； e) 層高大于2.20m的技術層（包括設備層、轉換層）； f）用作公共事業(yè)市政建設的建筑物； g) 超高層建筑中，層高在2.20m以上，作為消防疏散公共空間的避難層。 6.附則 6.1 本實施細則自2007年5月1日起實施。 6.2 設區(qū)市以上房地產(chǎn)行政主管部門可結合本地區(qū)實際，對本實施細則未明確或未涉及的情況作出補充規(guī)定。 6.3 本實施細則由浙江省建設廳會同浙江省測繪局負責解釋。 《浙江省房屋建筑面積測算實施細則(試行)》于上月起在我省實施。 　　《浙江省房屋建筑面積測算實施細則(試行)》是浙江省建設廳、浙江省測繪局根據(jù)國家《房產(chǎn)測量規(guī)范》和國家建設部的有關規(guī)定，并結合我省實際，對建筑面積計算與建筑面積分攤進行了補充細化。《細則》對房屋的自然層、凈高、架空層、電梯井等作了明確定義?！都殑t》中的特殊情況處理原則對陽臺、飄窗、通道、閣樓、樓梯、地下室、架空層、不規(guī)則圍護物等容易產(chǎn)生歧義建筑物的測算作了詳細的解釋。 　　商住樓、綜合樓的樓梯、電梯的面積分攤也有了新的規(guī)定：經(jīng)過下部非住宅層通往上部住宅各層的樓梯、電梯，無論下部非住宅層是否使用，都同住宅層一樣按層平等參與樓梯分攤。舉例來說，假設一幢層高為10層的商廈，一至三層為商業(yè)或辦公用房，四層以上為住宅用房，則通往住宅層的樓梯、電梯的總建筑面積，30%由一至三層分攤，70%由四層以上住宅分攤。 　　《細則》還有以下幾個要點：1.外墻抹灰層計算建筑面積，外墻裝飾面及保溫層不計算建筑面積；2.位于地下室內(nèi)和屋頂上的水箱或儲水池(消防水池)不計算建筑面積；3.當飄窗窗臺高度小于0.3米，且飄窗凈高在2.20米以上時，按外圍水平計算建筑面積；4.為地下室服務的排煙井、通風井，在地下部分按其通過的地下室或半地下室層數(shù)計算建筑面積，而在地面部分，有圍護結構、有上蓋，且高度在2.20米以上的，只按一層計算建筑面積；5.閣樓(暗樓)不承載任何應力，不屬于房屋原有結構的組成部分，不計算建筑面積。 2007年7月，浙江省建設廳和浙江省測繪局發(fā)文通知，正式實施《浙江省房屋建筑面積測算實施細則》。寧波市測繪設計研究院認真組織房產(chǎn)測繪專業(yè)技術人員學習細則內(nèi)容，加班加點重新測算了東部新城經(jīng)濟適用房、青林灣一期B區(qū)、上東商務中心等50萬平方米的房屋建筑面積，調(diào)整了萬特商務中心、吳家商務樓等預測報告中20萬平方米的房屋建筑面積測算，按時優(yōu)質(zhì)提交了新資料。 市測繪院重點明確新面積測算方法與老標準的不同之處：一是房屋墻體厚度的計算，《細則》規(guī)定墻體厚度包括對墻體起保護作用的一般抹灰層厚度，而原測算方法不包括一般抹灰層厚度；二是對于商住樓的分攤方法，《細則》規(guī)定首先根據(jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢共有建筑面積分攤成住宅和商業(yè)兩部分，然后住宅和商業(yè)部分將所得的分攤面積再各自進行分攤，而原來的測算方法是對于下部若干層為非住宅，上部為住宅的商住樓，設計上專為通往上部各層服務的室外或室內(nèi)樓梯(電梯)的建筑面積，由下部非住宅和上部住宅按層數(shù)比例共同分攤；三是對于多功能綜合樓的分攤方法有了調(diào)整，《細則》規(guī)定多功能綜合樓，其由底層升至頂層的樓梯間、電梯井(包括突出屋頂?shù)臉翘蓍g、電梯機房)等，將其面積計和，按自然層數(shù)平均分攤(無論該層是否使用處在本層的樓梯問、電梯)。而原測算方法是將其由底層升至頂層的樓梯問、電梯井(包括突出屋頂?shù)臉翘蓍g、電梯機房)等面積計和，先按照功能區(qū)面積比例分攤到各功能區(qū)，然后根據(jù)功能區(qū)所分攤到的面積再分攤到各層。 寧波市測繪設計研究院：顧開建 2008年1月14日